プラウド阪急塚口駅前ってどうですか？

[匿名さん]

平成28年8月現在の情報源は野村不動産ホールディングスの会社説明資料のみです
マンション単体の公式発表があれば順次テンプレ追記を依頼して下さい
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/w130960/index.html

情報源：
野村不動産ホールディングス株式会社　会社説明会資料
http://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/investor/pdf/kojin_20151211-12.pdf

売主：野村不動産　https://www.proud-web.jp/kansai/
施工会社：
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社　http://www.nomura-pt.co.jp/

塚口さんさんタウン：http://www.sunsuntown.com/

物件概要
交通　阪急電鉄神戸本線塚口駅徒歩1分、阪急電鉄伊丹線徒歩1分、JR西日本福知山線徒歩13分
総戸数　338戸
竣工　平成33年　2021年

所在地：兵庫県尼崎市南塚口町2丁目865番地1他（地番）
間取り：1LDK ～4LDK
面積：45.43m2 ～ 115.59m2

[スムラボ 関連記事]
【兵庫】「プラウド阪急塚口駅前　阪急沿線成約戸数No1　駅前商業一体開発の価値「関西マンションすごろく」
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今買うとしたらどうするか！？紅白歌合戦2023に向けて【大阪タワー】
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（物件概要を追記致しました。7/3　管理担当）

[741: 匿名さん]

>>740
川崎市は尼崎だと川西市と伊丹市が合体した程に南北に長く山も有り環境が市内で全く違うし、ラゾーナは成功だけど尼崎のココエは大こけでキューズに変わってもパッとしないからね。
そんなこんなで両市を比較するより地域全域が低地の西成区や足立区の方が近い感じだしお隣の西淀川区とかならさらに比較対象として適してますね。

[742: 匿名さん]

デベの評価がここの価格。素人が何を言っても。

[743: 匿名さん]

い>>734
六麓荘と比較しても物差が違い過ぎて比較にならない。
車に例えるならベントレーと軽自動車の違いみたいな、
軽は燃費も小回りも優れていて絶対乗りやすい！
と書いてるのと同じ。
でも本当にベントレーより乗りやすいですか？

[744: 匿名さん]

タグミス>>739

[745: マンション比較中さん]

>>739
それ自爆ネタ？
住みたくても住めない六麓荘を叩いてどうするの、
そんなボケかますからツッコまてるんよ。

[746: 匿名さん]

742
素人が買うねんけど。
まあ売れ残ったらバルクでプロが買うけどな。売り手側の感情の吐露ならよく分かる。

[747: 匿名]

>>739 匿名さん
うちも購入予定です
駅前なので電車で色んな所に出かけたり近場で美味しいお店を見つけたり今から楽しみです
もちろんお部屋時間も満喫したいと思います

[748: マンション検討中さん]

この週末にモデルルーム行きます。
売主の設定した価格がこのマンションの評価額というのに納得です。
後はそれを買主がどう考えるかですね。
合わないと判断した方は食指の伸びる物件のスレに行かれた方が賢明です。

[749: マンション検討中さん]

強気の価格はJR尼崎も同じですよね。
でも、物販店や飲食店の豊富さは、より成熟した街の阪急塚口が断然上回ります。

まして、JR尼崎の新築で今はない駅1分ですよね。

私はJR尼崎潮江エリアのキューズモール真近のマンションに居住ですが、こちらに住み替え予定です。

芦屋、岡本、夙川は素よりり条件面で対象にはしていません。

前述の通り、元々工場地域のJR尼崎でさえ脚光を浴びるこの数年の流れは「交通至便」な環境に価値を見出された方が多いからだと思います。

[750: 匿名さん]

大体の価格発表されてから一気に勢い落ちてるな
やっぱ高過ぎるかな、いくら何でも。
尼アドレスにこの価格は富裕層も出さんだろうし

[751: マンション比較中さん]

>>749
>>私はJR尼崎潮江エリアのキューズモール真近のマンションに居住ですが、こちらに住み替え予定です
アベのミクス終盤の最高値のこのマンションと、コロナ渦で下落した現在住んでるマンション、どう考えてもその買い替えは大損でしょ？

[752: 住民板ユーザーさん5]

住んでみて、何で俺こんなに庶民的な場所に高いお金出して買ったんだろうって思うだろう。
駅前に飲食店多くても、結局お気に入りの店が近くになければ行かないし。
JR尼崎やJR塚口の方が駅前が洗練されてて住みやすい。

[753: 評判気になるさん]

駅前どころか街のごちゃごちゃ感、統一感の無さはかなり気になる。
自分に都合が良いように利が出て売りやすくする為に、土地を小さく切り刻んで建て売りしてきた不動産屋の長年の功罪。
今回のマンションは買わないけれど駅前からだけでも統一感のある景観にして、街の雰囲気を変えていってほしい。
残ったさんさんタウンの田舎臭さもなんとかしてほしいところ。

[754: マンション比較中さん]

>>753
三三は一気に建ったので統一感はあったけど今回は建て替えもバラバラだし、
住民格差もさらに開いて統一感なんか期待出来ないですよ。

[755: 住民板ユーザーさん3]

今日も尼崎で発泡事件
他の人気の地域でこんなはまず無いし、やっぱりアマはアマとしか見られない

[756: 匿名さん]

尼崎の真骨頂です。
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6375454

[757: マンション検討中さん]

発砲事件ですか、、、
修羅の町、尼崎

[758: 匿名さん]

いいネタが出て良かったですね。

[759: 検討板ユーザーさん]

発砲事件、地域違えどやっぱり尼は尼だなって感じ。

[760: 周辺住民さん]

発砲は武庫之荘の方なので離れてますよ

[761: マンション検討中さん]

>>760 周辺住民さん

いや、そういう問題ではない
尼崎で発砲事件が起こったということが問題

[762: 匿名さん]

先日梅田にほど近いタワマンで男性の拳銃自殺があり、部屋から三丁見つかったというニュースを見たばかり。
阪神間はまぁ色々‥仕方ないよね。

[763: 匿名さん]

大阪神戸でも有ったし、阪神間でも有ったし、ただそれだけの事ですよ。

[764: 匿名さん]

尼崎で発砲事件と騒いでいる人は尼崎に住んでいないはずなので気にしなくてもいいはず。
何が問題なのか。

[765: マンション検討中さん]

さすが尼崎ブランド
期待を裏切らないですね！

[766: 通りすがり]

>>765 マンション検討中さん
確かに！周辺良さげなお店が並んでいますし、公園も点在していてとても住みやすそうです。
マンションが楽しみですね。入るお店も気になります！
昔からあったお店と新しいお店が半々くらい入って欲しいなぁとは思うのですが、賃料的に難しいのかな？

[767: 匿名]

駅前は、密集しているところが多いせいで《駅徒歩１分マンション》だとカーテン開けたら隣のマンションの壁という場所もよくあるが、この場所はいい。
駅前ロータリーは高さはないし、歩道な車道があるので隣の建物とも距離がある。

[768: 評判気になるさん]

商業地域に囲まれた駅前1分って立地はやっぱり高いですね。

現時点でこの物件価格と同程度でお勧めのエリアや新築または築浅中古物件があればどなたかお教え頂けませんか?

デベの方でももちろん結構です。

定年を数年後に控え終の棲家を探しています。

よろしくお願いします。

[769: 匿名さん]

尼崎の治安ってどうなんですか？
子供を育てていて、やっと1人で公園遊びができる年代なのですが・・・
事件が起こると巻き込まれないか心配で。過保護でしょうか。

駅から1分なのは魅力。ただ、今後、コロナの影響でもっと安くなるならそちらも検討したいと考えています。
なかなか徒歩1分の立地ではマンションが販売されないですよね？

[770: 匿名さん]

阪急塚口駅前に住んでいますが、安心感はあります。また梅田にものすごく近いです。
ただプライド阪急塚口駅前は応募も多く、また価格も最上階は億ションと言われており、一軒家を手放した高齢者も多いとか

[771: 評判気になるさん]

>>769 匿名さん
阪神尼崎界隈は商店街や各種店舗も多く非常に便利ですが、反社や風俗も点在しファミリー世帯にはおすすめしません。
JR尼崎界隈や阪急塚口界隈の方が住むなら便利でかつより安全と思います。
マンションの販売価格はコロナ禍で一般的には下がる傾向はあると思いますが、収入の2極化がより明確になり希少価値の高い駅前1分物件には引き続き(買える人からの)需要があるのでそんなに安くはなりにくいと思います。
今の価格で買える人が一定数以上いればそのまま売り切ると思います。

[772: 匿名さん]

さすが尼崎
発砲事件ありましたね
尼崎は治安よくなりましたと言う皆さん、息してる？

[773: 匿名さん]

尼でもここは治安悪くありません。
西北でも未だBuraku地帯はあるし。

それにしてもいい値段ですね。徒歩一分は確かに魅力。資産価値高いだろうな。

中層階10Fのお部屋で、
北東向き4LDK(86.27m2)8000ー8399万円
西向き3LDK(72.44m2)6000ー6399万円
南向き3LDK(74.20m2)7000ー7399万円
西向き2LDK(57.02m2)5000ー5399万円
南向き2LDK(65.21m2)6400ー6699万円

[774: 匿名さん]

まだ〇〇事件のこと言ってる。
よほど嬉しかったんでしょうか。

[775: マンション検討中さん]

マンション価格は売主が決め、どれだけ高くても部屋数だけの需要があり完売すれば
不動産会社としては高すぎる価格では無かったとみなされますし、そのタイミングでの適正価格の範囲とも言えます
しかしそれが今後の市場価値とは限りません
市場価値の目安として判りやすいのは家賃です
家賃はその地域で長い年月をかけ成約事例を積み重ねていきます
一時的な物件価格にあまり左右されません
例えば塚口で70平米のマンションを借りた場合年数にもよりますが築浅の場合15万から18万位でしょうか
これは3500万で買った築8年のマンションでも
7000万で買った築1年マンションでも極端には変わりません
当然後者が高いですが塚口で20万円以上の家賃を取る事はなかなか難しいでしょう
例えば7000の部屋を20万円で貸した場合表面利回りは3.4%です
ローンは仮にフラット35並みの1.3%だったとして毎月の支払いは金利部分だけで約7.6万円
管理費修繕積立金約3.6万円
固定資産税約2.0万円と仮定した場合
(その他諸々の手数料は割愛いたします)
手元に残る利益は、たった6.8万円です
年間で80万円ほどの利益です
うまくいけば10年間で800万ほどになります
しかし10年後仮に売却した場合800万円以上値下がればすぐマイナスになります
かなり危うい状態です
新築から築10年でもこの状態です
築が古くなり賃料が下がればすぐ赤字になります
しかし塚口の相場が20万以上にどんどん上がらない限り赤字の垂れ流しになるでしょう
投資をするわけではない、売却の予定もない方がほとんどだとは思いますが
物件の価値は価値です
賃貸ではなく所有権で住んでいても住宅ローンを組んでいる期間はその金利を払い管理費や固定資産税等を払いその総額は家賃を払っているのと大して変わらないのです
実際家賃を払うより安くで住める様に見えますが専有部分の修理や管理費積み立て金等の値上げ等もあります月6万ほどのメリットなんてすぐ飛んでしまいます
実需で住み続けた場合問題ないとお考えの方も、よく考えてみて下さい7000万円の金利や管理費等は高くです
金利負担は徐々に下がっていっても管理費は上がっていく可能性もあります
新築時は割安感があり満足していても築20年30年でもかなりの負担を強いられます
仮に20万円で賃貸していればすぐに住替えられますが購入の場合物件価格が市場価格を上回らない以上マイナスが出るため簡単に売ることもできません
実質の方でも自分のマンションの市場価格は大事であることがお分かりになるでしょうか

[776: マンション検討中さん]

実質ではなく実需ですね

[777: 匿名さん]

>>769
阪急塚口はおすすめです。駅周辺に必要な施設が集まっており徒歩で回れて非常に便利ですし、学区の塚口小学校も評判が良い学校です。
同じ尼崎でも他の方も書かれていますが、阪神沿線はBYZが多い地域と言われており全国ニュースになるような事件が起きたりする地域なのでおすすめしません。

[778: 匿名さん]

>>772
それはJR沿線。だいたいニュースざたになる大きな事件が起きるのは、阪神沿線かJR沿線。ここの阪急塚口や阪急沿線は治安良いよ。

[779: 匿名さん]

目の前の塚口さんさんタウン２番館のマンションが、築４２年でも今だにあの価格。
それを見るとここの資産価値も保証されているようなものですね。
さんさんタウン２番館の方は権利関係が複雑すぎて建て替えは困難でしょうから、
やはり１分でこの規模はもう出そうにない分魅力が大きいです。だからこの価格になるのでしょうけど。予想はもっと高いかなと思ってました。
コロナのせいで下げはしないまでも、上乗せはちょっとおさえた？のかな。

[780: 評判気になるさん]

>>775 マンション検討中さん
素人の実需での検討中の者です。

有益なご解説、どうもありがとうございます。

コロナも含めて今後の経済情勢に好転材料はあまり見当たらないため、全体として不動産市場は下火になるとは思います。

しかし、プラウド阪急塚口駅前に住みたいと思う人達は今後不動産市場全体の風向きで多少の値下がりがあっても、他物件とは違う阪急塚口では唯一無二の立地であることのアドバンテージは高いと思っている気がします。

確かに、他物件に比べ仮に下落率が低くても単価が高いため下がる金額は大きくなるかもしれませんが、あくまで「儲けたい」よりも「自分が住みたい」を優先する私は納得します。

真に快適さと利便性とを期待出来る場所なので。

デベに伺いましたが、ここを買う方達は7000万円を全てローンにする人はなく、ほとんどは持ち家からの住み替えだそうです。

[781: マンション検討中さん]

販売関係者の書き込みばっかでウザ

[782: 匿名さん]

>>775 マンション検討中さん
ってか同じ徒歩1分？

[783: 匿名さん]

そもそも売却前提の投資観点でここに目をつけるなんてど素人過ぎでしょ！
そんなことより、この便利さを多少のお金払ってでも享受したい人が購入スルっていうのが普通。

[784: 住民板ユーザーさん3]

74で7,000万って北摂以上かもね。
徒歩1分って言っても、阪急で尼崎のここにさすがに考える値段。
JR塚口のプラウドは74で4,000万くらい。
同じプラウドで阪急とJRだけで3,000万も違うとは、新築とはいえさすがにバブルではないかな。
東京都内にも迫る。

[785: 住民板ユーザーさん3]

阪急沿線って、そもそも不便じゃない？
仕事で阪急使う事がほとんどない。
阪急塚口って梅田に近いだけで、JRと地下鉄へのアクセス悪い。

[786: 匿名さん]

>>784
JR塚口と阪急では電車の本数も違うしね。こちらは役所の出張所が目の前の建物なのも便利。
JRのプラウドは一番最初に売りだした棟は確かに駅前だけど、他の棟は駅まで１０分位かかるとこもあるし、駅前というよりあれは駅近。

[787: マンション検討中さん]

>>777
ここの学区は上坂部小→大成中のはずですよ。
塚口小も上坂部小も特に悪い評判は聞かないのでどちらでも良いかと思いますが。

[788: マンション検討中さん]

ここもプラウドシティ塚口も同じ学校なんですね
小学校が子供であふれそうですね
3000万台のご家庭と7000万のご家庭が混雑するとなるとPTAでの価値観が違い過ぎて運営難しくなりそう

[789: マンション検討中さん]

学校が同じならプラウドシティ塚口からの
アップグレード(JR→阪急沿線)も容易ですね。

[790: 匿名さん]

高いと思うか妥当と思うかは個々の経済力によるのでは？
バブル並に高いどうのこうのと嘆いても安くはならないのだから、他を考えて下さい。
ここは検討者による有意義な意見交換の場ですから。