プラウド阪急塚口駅前ってどうですか？

[匿名さん]

平成28年8月現在の情報源は野村不動産ホールディングスの会社説明資料のみです
マンション単体の公式発表があれば順次テンプレ追記を依頼して下さい
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/w130960/index.html

情報源：
野村不動産ホールディングス株式会社　会社説明会資料
http://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/investor/pdf/kojin_20151211-12.pdf

売主：野村不動産　https://www.proud-web.jp/kansai/
施工会社：
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社　http://www.nomura-pt.co.jp/

塚口さんさんタウン：http://www.sunsuntown.com/

物件概要
交通　阪急電鉄神戸本線塚口駅徒歩1分、阪急電鉄伊丹線徒歩1分、JR西日本福知山線徒歩13分
総戸数　338戸
竣工　平成33年　2021年

所在地：兵庫県尼崎市南塚口町2丁目865番地1他（地番）
間取り：1LDK ～4LDK
面積：45.43m2 ～ 115.59m2

[スムラボ 関連記事]
【兵庫】「プラウド阪急塚口駅前　阪急沿線成約戸数No1　駅前商業一体開発の価値「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/29079/
今買うとしたらどうするか！？紅白歌合戦2023に向けて【大阪タワー】
https://www.sumu-lab.com/archives/92360/

（物件概要を追記致しました。7/3　管理担当）

[3844: マンション検討中さん]

もともと完売するつもりが無いのは何故なのか
明確にわかる人がいたら教えて欲しい。
購入したいタイプとフロアーがあっても
販売してないんだから、しかたない。

[3845: 匿名さん]

竣工後1年経つと新築→新古（中古）になると聞いたのですが本当ですか？

[3846: マンション検討中さん]

周辺相場と比べても割高とは自分は思いませんけどね。
興味がないのならこのスレに固執しないとは思うが真面目に検討してる人もいるんで、本当に買う気のない人は執着せずにさっさとお目当ての物件のスレへどうぞ。

[3849: マンション掲示板さん]

>>3846 マンション検討中さん
平均年収443万円では買えない物件であるため、市場実勢を踏まえて価格設定が妥当であるか否かが論点ではないですか。魅力的な物件であることは間違いありません。

[3850: 検討板ユーザーさん]

>>3847 マンション検討中さん
実際にスーモなどでご自身で比較してみればよく分かると思いますよ

[3855: マンション比較中さん]

将来は梅田一極集中になるので10キロ圏内（徒歩帰宅可能）でないと難しいですね。
塚口はギリ圏内ですが、西北は圏外です。
神戸は今後没落しますから30年後を考えたら武庫川から西はやめといたほうがいい。
塚口が廃れる要素はいまのところないです。

[3856: 匿名さん]

仮にこの物件が割高だったとして、みなさん他はどんなところを候補として考えられてますでしょうか。
個人でも探しているのですが、東京都心ほどではないにしても明確なステータス性を兼ね備えるエリアの物件を割安で買うことは現在の市況では難しいように感じています。生活利便性、居住性、資産性、ステータス性等々、全てを同時に叶える物件は無く、予算に制約がある上ではこれらは常にトレードオフの関係になっていることが殆どですね。
この物件は阪急を使うことが多い方で、利便性の高い効率的な暮らしをされたい方には響くように捉えています。逆にそこにあまり魅力を感じないようであれば、沿線を変えたり、駅や商業施設から少し離れることで選択肢は広がりそうでしょうか。商住一体という観点だけ切り取るとパークホームズ門真とか？

[3857: 名無しさん]

>>3856 匿名さん
明確なステータス性を兼ね備えていないエリアのマンションが割高だから、販売不振という結果に繋がったんだと思います。

[3858: マンコミュファンさん]

なんでこんなに粘着されてんだろ
検討してないならもう見なければいいのにずっとネガキャンしにくるのなんか意味あるの？？

[3860: 通りがかりさん]

>>3857 名無しさん
貴方の考えるステータス性ってなんですか？それをはっきりさせないと何言ってんだかよくわかりません、、、

[3861: マンション掲示板さん]

>>3860 通りがかりさん
駅に降り立った瞬間、周囲から一際目立つマンションが我が家だなんてこの世の勝者になる感覚。エントランスに足を踏み入れる瞬間、周りから眺望の眼差しを向けられるマンション。それこそステータスがあるマンションと定義されると考えます。

人気路線No.1の主要駅から降りたった瞬間我が家がみえる、これほどの至福が果たしてどれだけあるのでしょうか。
価格の3面性のうち、相対的希少性、効用を満たす。需要は多いにあるが、有効需要が足りていないからまだ販売が続いていると思う。マンションが悪いのではなく、有効需要がないだけ。

[3863: 匿名さん]

有効需要？なら無効需要と云うのはあるの？
なんの事？
もっと分かり易く価格のミスマッチと言った方がエエで。

[3864: 匿名さん]

相対的希少性、効用を満たしながら、需要が十分に満たされないのは価格的に前者2つを満たしてもそれに見合う販売価格ではないと世間の多くが認識しているってことではないのではなかろうか。

[3865: マンション検討中さん]

将来的にはわからないけど
現状の尼崎市のイメージなら
西宮市や芦屋市の同条件のマンションと比べて
3割引きくらいしてもらいたいって人が多いんじゃ無いかな

[3866: 名無しさん]

>>3865 マンション検討中さん
西宮や芦屋の同条件のマンションならここの三割り増しでは買えないですよ。

[3868: 匿名さん]

>>3866 名無しさん
3865さんは西宮北口、阪急芦屋駅と比べて3割差があるいうご主張ではないですか。

[3869: マンション検討中さん]

確かに割高割高と騒いでいる人は塚口のどこと比べて高いと言ってるのか教えて欲しいです

[3870: 検討板ユーザーさん]

>>3867 検討板ユーザーさん
横から失礼します。現在の坪単価が物件価値を適切に表示しているか、周辺相場と比較して気になっています。予算的には問題なく買えます。

[3871: マンション検討中さん]

>>3869 マンション検討中さん
例えばJR塚口駅徒歩3分以内の物件でしょうか。

[3872: 匿名さん]

>>3868 匿名さん
なので西北や芦屋と比べて実際に価格も３割以上安くなってます
ちなみにもし仮に西北や夙川の駅ロータリーにマンションが建てられたとすれば少なくとも倍の値段にはなると思いますよ

[3873: 検討板ユーザーさん]

>>3871 マンション検討中さん
よく比較されるそのプラウドシティ塚口と階数、間取りを合わせて比べてみましたが

マークスカイ13階76.86㎡3LDK
5,980万円

プラウド阪急塚口の価格表から
ノース棟13階75.01㎡3LDK
6,408万円
仲介手数料考えればほぼ同額になります。

地価、駅力、築年数などを加味すれば割高なんて言ってる人はきちんと調べてるのかと気になります。

[3875: 管理担当]

[No.3817～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・前向きな情報交換を阻害する投稿
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・特定の意見へ誘導しようとする執拗な主義主張
・削除されたレスへの返信

レスが抜けている部分が多く、読みづらいかと存じますが、どうぞご了承ください。

[3876: 名無しさん]

>>3873 検討板ユーザーさん
私が前見たときは似てる間取りで2000万以上JRの方が安かったので悩みましたが、ここまで差がなくなってるのならどう考えてもこちらを選びますよね。
情報ありがとうございます！

[3877: 評判気になるさん]

>>3871 マンション検討中さん
JR塚口の物件も中古相場上がって、本物件との価格差小さくなってきてますよ（もちろんJR塚口だけでなく、全体的に相場あがってますが）。
新築に限ってみれば販売当初は割高だったここの相場も今や
適切だと思いますよ。

[3878: 匿名さん]

J尼徒歩9分の新築、プライズはこことほぼ同じ坪単価、Jグランはさらに上…？
ここが割高とも言えなくなってきているのではないでしょうか。

[3879: 匿名さん]

3873さん
売り希望価格と成約価格が違うのは常識やで。
一度売ってみたら分かるわ。
仲介屋は元付け契約を取る為に甘い査定をして
市場に晒し、ゆっくりと値段を下げながら売値を
下げていくもんや。概して高額取引は吹聴され
安値取引は表には出にくいから、素人は高値掴み
しがちやな。

[3880: 通りがかりさん]

>>3879 匿名さん
数年前より成約価格も上がってますよ。

[3881: 名無しさん]

ここに限らず上がった相場を受け入れて自分の予算内で検討するしかない
いくら高い高いと嘆いていてもどうにもならんよ

[3882: 評判気になるさん]

>>3873 検討板ユーザーさん
400戸以上供給するのと、1戸のみ供給するのとでは希少性が異なります。同じ時期供給していたら話は別ですが。

[3883: 通りがかりさん]

>>3881 名無しさん
個別物件の経済価値を貨幣額表示した額が適正表示であるか否かが議論の対象であって、単に相場が高いと嘆いているわけではないと思いました。

[3884: 検討板ユーザーさん]

>>3883 通りがかりさん
価格が適正かどうかを判断する基準が相場では？

[3885: 匿名さん]

1～3階がない、60㎡台の3LDKがない（全体的に広すぎ）、2LDKはファミリー向けでない部屋構成ばかりで、特にファミリー層には高く見えちゃいますよね
内廊下で部屋がいびつな物件も最近では珍しく、量産型田の字住戸と比較するとよさそうな間取りが少ないのももったいない

[3886: 通りがかりさん]

>>3884 検討板ユーザーさん
不動産も株の相場も根本は同じ。経済理論も同じ。
買いたい人が多ければ、供給<需要→価格を上げて対処。
買いたいと思う人が減れば、供給>需要→価格を下げて対処。
不動産相場が上がっていると言われている要因は、需要>供給だからではないでしょうか。

相場が上昇基調(需要>供給)であるにも関わらず、竣工後も販売を続けている場合、①局所的に供給>需要②価格設定が高く需給ギャップが生じている、理論的にはそのいずれかと思います。

[3887: eマンションさん]

>>3886 通りがかりさん
買う側の理想論では？

[3888: 匿名さん]

>>3887 eマンションさん
不動産業者の傲りでは？

[3889: 通りがかりさん]

>>3887 eマンションさん
経済論です。需要と供給は経済の1丁目1番地では？

[3890: 匿名さん]

その時の相場が必ずしも適正ではないと云う事。
今なら坪辺り120万程度の土地をバブル期に坪辺り700万で売った事があるが、その時は700万が相場やったんや。
ここも同様、１０年も待たず結果は出るやろ。
バブルは弾けてから分かるもんや。

[3891: 検討板ユーザーさん]

>>3889 通りがかりさん
金利、政策などの他の要素を考えていないから理想論では？
世の中そんなにシンプルではないのでは？

[3892: 名無しさん]

>>3890 匿名さん
こちらは業者さんばかりなんですね。
消費者が不買運動でもすれば価格が下がりますかね。

[3893: 契約済みさん]

>>3891 検討板ユーザーさん
CPI前年同期比4％上昇（政府補助金除く）、政府の賃上げ要請を踏まえた春闘の結果等を踏まえれば、過去10年間の大規模金融緩和時代と同じく、不動産市場を楽観視できるかよく考える必要があると思います。

新日銀総裁が副作用からYCCを撤廃すれば固定金利が更に上昇、インフレ目標が達成されTONAの誘導水準を引き上げれば変動金利が上昇。そうなれば不動産価格はどうなるでしょうか。

他の要素を組み込めばより複雑化します。一旦シンプルに考えることが重要でしょう。

[3894: 契約済みさん]

>>3891 検討板ユーザーさん
令和5年4月尼崎市人口月報によると、2021年1月1日～2023年4月1日の過去2年間で尼崎市推計人口は△4,507人減少しています。

人口が減っているのに、尼崎市のマンション相場はなぜ上昇しているのですか。需要＞供給と市場参加者が予想しているからではないでしょうか。

[3895: 匿名さん]

統計にもタイムラグがあるだろうに。

[3896: 検討板ユーザーさん]

>>3895 匿名さん
今年の春闘の第４次集計では、定期昇給込みの賃上げ率が約＋3.7％。日本銀行は、賃金上昇を伴う２％物価目標に係る実現判断に、タイムラグがある統計結果を重視しているようです。

日銀総裁発言引用：「本支店から寄せられるミクロ情報の重要性は一段と増している」
大阪支店長発言引用：「統計の発表を待ちたい」「過去にないマグニチュードでコストの価格転嫁が進んでいる」「期待させるいろいろな動きが出てきているのは事実」

賃金上昇率及び物価上昇率 VS 金利上昇率、それぞれ不動産価格の綱引き要素と考えれば、更に金融政策に注目して、関西に存する不動産購入判断をする必要があると思われます。

参照：【ロイター「日銀支店長会議、賃上げ「広がっている」】
https://jp.reuters.com/jp.reuters.com/article/boj-report-idJPKBN2WH0A8
参照：【日本労働組合総連合会】
https://www.jtuc-rengo.or.jp/activity/roudou/shuntou/2023/yokyu_kaito/

[3897: 匿名さん]

>>2021年1月1日～2023年4月1日の過去2年間で尼崎市推計人口は△4,507人減少
これって、微減くらいじゃないんですか？
詳しくわからないですが、そこまで尼崎市の人口が減ってしまった感覚はないです。

調べたところ
令和2年10月 221,404人
令和3年11月 222,441人

見るポイントが違うと増えているみたいでしたよ。

https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_pag...

[3898: 名無しさん]

>>3897 匿名さん
それは世帯数ですね。令和5年4月最新データ貼っておきます。仰る通り、2021年1月1日～2023年4月1日尼崎市推計人口△4,507人減は微減でしょう。
https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/shisei/sogo_annai/toukei/1006739.h...

平成25年調査によると尼崎市の空き家率は15%、過去2年間人口減少という調査結果があっても、尼崎市内不動産相場が上昇していると言われる理由は、何でしょうか。
JR及び阪急主要駅に係る駅前再開発によって、需要>供給と市場参加者が予想しているからかもしれません。
https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/kurashi/sumai/konyu/1011582/index....

[3899: 契約済みさん]

>>2134 匿名さん
一期一次で即完売したプラウド葛葉と比べたら、塚口駅前の方が便利そうなのに竣工後も販売を続けている。何が原因なんでしょうか。

[3900: 匿名さん]

>>3899 契約済みさん
総戸数

とマジレス

[3901: 匿名さん]

駅にこれだけ近く買い物環境も良いと立地は最高なので価格さえマッチすれば瞬間蒸発してもいいマンションだと思います。
竣工は2022年8月だそうですが、現在は421戸中何割の成約率なのでしょう？

[3902: マンション検討中さん]

興味あるんですが、竣工までに完売できなかったのなぜなんだろう、大阪市内の同じ戸数マンションは大半売れているので謎。こっちのが商業一体なのに。

[3903: マンション検討中さん]

>>3902 マンション検討中さん
野村の考え次第なのでなんともですが、完売しなくてもいいから高めの値付けにしたからじゃないですかね
1000万安くして完売しても420戸で42億損します
なら1000万高くして50戸売れ残ってもそっちの方が売上も立つし在庫としてあとで何とでも売れる物件を50戸抱えられるのでそっちがいいと思ったんじゃないですかね

[3904: eマンションさん]

>>3903 マンション検討中さん
なるほど。
となると、売り主の営業戦略にまんまと1000万高い買い物をすることになるってことですね。
購入者にとっては完売を目指した適正価格で1000万安い値付けをしてくれた方が有り難いわけで。

[3905: マンコミュファンさん]

これから建築する物件はもっと金かかるから、今ある物件は安売りせずじっくり売る方が得でしょうね　もちろん販売コストも嵩むのでそれとのバランスも必要ですが

[3906: マンション検討中さん]

>>3904 eマンションさん
スミフや野村ではなかなか厳しいですが、メジャーセブン以外であれば割引きもあるみたいなので検討してみてください

[3907: マンション掲示板さん]

>>3903 マンション検討中さん
なるほど。分かりやすいです。3904さんと同じ意見で、できれば竣工前完売できる値段で買いたかったです。

購入者側には値段の選択余地はないみたいですね。

[3908: マンション検討中さん]

>>3904 eマンションさん
売出が1000万安い方がいいかはマンションを負債と捉えるか資産と捉えるかで少し様相が変わりますね
中古のマンションは立地・広さ・築年数・駅距離問わず一律1000万です！という法律でもあれば新築の高いマンションなんて売れないでしょう

もしかすると、すでに購入された方の中には5000万なら変えたけど6000万だと買えないという人が住人にいないことをメリットと考えている人がいるかもしれませんし

[3909: 評判気になるさん]

>>3908 マンション検討中さん
そうするとリセールに影響してきませんか？

[3910: eマンションさん]

日銀の金融政策は現状維持が続きそうなので、当面は住宅ローン（特に変動）の低金利を想定できますかね。現状円安と物価高を伴っており、そうなると高い高いと言っているうちにあの時買っておくのが安かった状態になりそうな気もします。

[3911: 周辺住民さん]

>>3910 eマンションさん
当面とは何年を想定されていますか？新総裁任期中に短期金利変更はないとご想定でしょうか。

[3912: eマンションさん]

>>3911 周辺住民さん
申し訳ありませんがあくまで個人的な感想ですので、このスレッドで金融政策の先行きの詳細を議論する意図はございません。もしご興味があれば住宅ローンアナリスト塩澤さんのYouTubeなどをご参考にして頂ければ幸いです。どこの誰とも分からない投稿よりは有用かと思います。

[3913: 評判気になるさん]

日経が下げないとマンション価格は下がらないハズ。

[3914: マンション検討中さん]

ご近所の稲野が思いの外…でこちらも動いてるようだと聞きました。
近隣物件との価格差もジワジワ小さくなって、相場なりに見えてきたのかもしれません。

[3915: 匿名]

>>3914 さん
最近はどこも建築費が上昇していますからね。コロナ流行初期からのコスト高はこれから竣工する物件価格に反映されてきているでしょうね。
稲野は竣工まで2年弱はありますし、比較的すぐに入居できるプラウドを検討に入れる方もいそうですね。

[3916: 口コミ知りたいさん]

資材高が落ち着いて来たのも割と最近ですし、当面新築は値上がり傾向ですね。
JR尼崎のすみふは坪300以上になりそうですし、そうなるとほぼ駅直結のここもそのうち割安に見えて来る気がします。

[3917: マンション検討中さん]

そのうちこちらも比較的安価なマンションとして爆発的に売れるかもしれませんね。

[3918: マンション検討中さん]

リセールの視点で見ると、売れ残るというのは魅力的ではなかったということ。新築が高いと言っても完売するところは一瞬。

[3919: マンコミュファンさん]

ここはZEH-Mマンションですか？

[3920: マンション検討中さん]

>>3918 さん

一瞬はどこもないでしょw
竣工前完売が目安なんだろうけど、高値で売り出したのだから、評価はもう少し先じゃないですか。

私は別物件だけど、掲示板に高いと書かれても、欲しくて買ったし、他に諦めた物件もなく、満足してる。強いていえば「昔は安くて羨ましい」くらい。
ここ買った人もそんな感じでは？

[3921: 名無しさん]

>>3919 マンコミュファンさん
該当しないです。省エネ基準値適合住宅に分類されるかと思います。

[3922: 匿名さん]

そう言えば、これまでコロナ感染防止対策でモデルルームの営業時間が短縮されていましたが、これからは元の形に戻っていくのでしょうか。
それとも平日は午後から営業の省エネモードがスタンダードになっていくんでしょうか？

[3923: 検討板ユーザーさん]

ここは5000くらいからですか？

[3924: マンション検討中さん]

そうですよ

[3925: 検討板ユーザーさん]

どのくらい空きあるんでしょうか
行けば実物みれますよね

[3926: 匿名さん]

販売状況は現在第6期4次まで進んでいるんですね。
建物内の見学は、予約制で実物見学会を開催しているので予約フォームから申し込んだ上で見学に行くのがいいと思います。
成約率の方は価格表などで確認できるんでしょうか？

[3927: 匿名さん]

6期4次まで二か月近くありますね…。
物件概要は随時更新されてはいるんでしょうけど、販売状況がよく分からないですね。
今現在何戸売れてるのか、これから何戸出すのか等々。
超大規模マンションなので駐車場の埋まり具合とか気になる方も多そうですけど。
ちなみに7月に始まる期で購入したらすぐ入居出来るんでしょうか。入居時期は購入順だったりするんでしょうか。

[3928: 匿名さん]

>>3927 匿名さん
最新状況は野村不が教えてくれると思いますよ。気に入ったお部屋があれば今でも申込や希望は出せるかもですが、これから販売される新しい間取りなどがないか合わせて
確認されると良いと思います。
7月購入の場合は9月頃の引渡（入居）で一律ではないでしょうか。少なくも以前の期ではそのような流れでした。

[3929: 通りがかりさん]

もう建ってだいぶ経つけど修繕積立費大丈夫かいな。

[3930: マンション検討中さん]

だいじょうぶだ。
問題ない。

[3931: 匿名さん]

駐車場の利用料が未定になっていますが、これっておいくらぐらいになるんでしょうね？
もう昨年の8月に竣工して、
契約されている方もおられるので、利用料金くらいは決まっているんじゃないかと思うのですが。
他諸々も未定が多いのがなんとなく気にかかります。

[3932: 通りがかりさん]

駐車場利用料金は普通車\24.000-です。

[3933: 匿名さん]

高いなあと思いますけど駅前のマンション・敷地内に置けるならその位してしまうのかもですね。
近隣の駐車場を探しても同じ金額にはなってそうですし。
中学生くらいまでは何だかんだと親が車を出さなきゃいけないこともあるので、車の所有は必要になって来ますんで…。
前のレスにあるように物件概要だと未定の部分が多かったので適宜更新してくれると分かりやすいと思います。

[3934: 匿名さん]

駐車場が少ない場合、外置きしなければならなくなった人とのバランスを考えると
それくらいはしないといけないんだと思います。
外で借りるよりも少し高めに設定した方が
むしろバランスが取れるのではないか、とは感じます。
借りる側としては安いに越したことはないのだけど…汗

[3935: 匿名さん]

近隣の月極駐車場の相場をざっと調べてみたのですが、高くても1.8万円くらいみたいですね。
そう考えると
敷地内の駐車場は高めと言えば高めではある。
ただ便利なことは間違いないので
その分の価格差と考えてよさそう。

[3936: 名無しさん]

このマンションに住む人は2万でもマンション敷地内で借りたいと思う人がほとんどじゃないだろうか？
せっかく購入したマンションで外置きはかなりテンション下がりますので。

[3937: マンション比較中さん]

線路に近すぎるのも良し悪しの物件でしたね。

[3938: 名無しさん]

ここ築2年くらい経過してますか？
500戸超え？だとなかなか売れないんですね

周りにも次々、武庫之荘や南塚口にも新築できるので早く完売したいですよね

[3939: 匿名さん]

あとどの程度、何戸くらい売れ残っているのでしょうか？

[3940: マンコミュファンさん]

駅前物件で路線はメジャーやけど、駅がマイナーなのが苦戦してる理由なのかな。
十三みたいな便利な駅前マンションの計画が出ると少なからずそちらに流れてしまう人も多い気がする。

[3941: 名無しさん]

今、竣工してから10ヶ月ぐらいだと思います。

[3942: マンション掲示板さん]

最近は周辺相場と比べて妥当な価格感あるけど、当初は割高感ありましたからねぇ

十三はさらにお高い上に定借ですし、ある程度差別化はできてるんじゃない？
20～30年くらい住むつもりなら所有権の方が処分しやすいでしょうし

[3943: ご近所さん]

>>3942 マンション掲示板さん
塚口というエリアでは割高感ありまくりなんやけど。
新築時もそうだけど、もうすぐ１年経ち中古の物件とし周辺相場と同じ土俵に立ちだすと、さらに割高感を感じるようになると思う。