プラウド阪急塚口駅前ってどうですか？

[匿名さん]

平成28年8月現在の情報源は野村不動産ホールディングスの会社説明資料のみです
マンション単体の公式発表があれば順次テンプレ追記を依頼して下さい
公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/w130960/index.html

情報源：
野村不動産ホールディングス株式会社　会社説明会資料
http://www.nomura-re-hd.co.jp/ir/investor/pdf/kojin_20151211-12.pdf

売主：野村不動産　https://www.proud-web.jp/kansai/
施工会社：
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社　http://www.nomura-pt.co.jp/

塚口さんさんタウン：http://www.sunsuntown.com/

物件概要
交通　阪急電鉄神戸本線塚口駅徒歩1分、阪急電鉄伊丹線徒歩1分、JR西日本福知山線徒歩13分
総戸数　338戸
竣工　平成33年　2021年

所在地：兵庫県尼崎市南塚口町2丁目865番地1他（地番）
間取り：1LDK ～4LDK
面積：45.43m2 ～ 115.59m2

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【兵庫】「プラウド阪急塚口駅前　阪急沿線成約戸数No1　駅前商業一体開発の価値「関西マンションすごろく」
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（物件概要を追記致しました。7/3　管理担当）

[1204: マンション検討中さん]

以下の件わかる方おられますでしょうか。
1.階高（3000以上が望ましい）
2.二重天井、二重床
3.戸境壁のつくり（GLボンド張りは望ましくない）
4.外壁（ALC板を利用していないか、二重配筋か）

[1205: 通りがかりさん]

スムログ出張所の人がここよりプラウド西宮北口を推してました。

駅から8分、ガーデンズに5分ながら低層マンションで、2?3軒にエレベーター1基でプラウド阪急塚口と同じで、管理費、共益費や修繕積立金が高いのに、尼崎よりも西北なんかね？

駅前1分より坪単価が高いのはどうなんかな？

[1206: 匿名さん]

>>1205 通りがかりさん
でも、野村の西北は売れてないよね(笑)あんだけの小規模戸数なのにさ。
スムログ出張所って人が推そうが、誰が推そうが売れ行きが一番の真実なんだよね。

[1207: 検討板ユーザーさん]

コチラは徒歩3分とか4分の物件とは別次元の駅前1分物件。なにが悲しくて西北から徒歩8分の物件と比較検討されなきゃならんの？
予算的に問題なけりゃ、普通に考えてコチラ買いますよ。

[1208: 匿名さん]

駅前１分っていっても、塚口ですからね・・・。
予算に問題なくても私は買わない。普通じゃないかもしれないけど・・・。

[1209: マンション比較中さん]

>>1206
ということはここプラウド塚口駅前は売れ行き好調なんでしょうか？

[1210: マンション検討中さん]

やはり、思うのですが
駅前かぶりつきの、この物件は
希少価値が高く滅多に出ない。
買えるなら絶対に買い！
それと、ある意味一等地（尼崎の塚口がなんで一等地やねん、て、突っ込まれそう、そこを理解出来ないのは価値観の違い）駅前開発はしっかり事業計画出来るディベロッパーで施工会社も技術と技量が無いと、そもそも計画出来ないと思う（2階の既設コンコースと建物との接続や、北へ抜ける地下通路とのジョイント、通路地下水の処理、等、構造的な検討や自治体との様々な協議）必然的に野村のような大手でないと計画出来ないかも。
そこには、時間と労力を費用を費やし、必然的に建物としての資産価値も高いと判断。
資産家や富裕層は間違いなく買うでしょうね
なぜなら、出来上がったその圧倒的な存在が想像できるだろうから。

[1211: マンション比較中さん]

神戸線の下をくぐる地下通路と地下でつながるんですか？

[1212: マンション検討中]

>>1211 マンション比較中さん
地下店舗エリアからもつながり、かつ、外からも敷地内の階段から地下通路に繋がっています。

[1213: マンション比較中さん]

地下にも店舗ができるんですね。
でもエスカレーターじゃなくて階段だったら結局雨以外ではそれほど利用価値無いような

[1214: 通りがかりさん]

各エリアに1軒あるかないかの希少な駅前再開発物件、尼崎とはいえ阪急神戸線沿線、別格には違いない。
しかしながら、この時節においても、周辺に比べ破格な価格でもよく売れている。
駅前、駅近信仰は相変わらず根強い。

[1215: 通りがかりさん]

阪急塚口って、武庫之荘やJR尼崎よりも、もともと尼崎市では1番地価が高いエリアで人気はあったから駅前だとこんなエゲツない値段でも売れてるんやね。

[1216: 匿名さん]

>>1215 通りがかりさん
井の中の蛙(笑)
二駅先の西宮北口見てから言え！っつうの。

[1217: 通りがかりさん]

駅近くない西北エリア物件か、駅前の阪急塚口か、
どっちがこの先得なんやろか？

[1218: マンション検討中さん]

>>1216 匿名さん
1251さんは尼崎市の話をされてますよね。
西宮北口はいつの間に尼崎市になったのでしょうか？
それなら芦屋見てからとならないでしょうか？アッパーイーストサイド見てない人はなにも言えないのでしょうか？

[1219: 匿名さん]

>>1215 通りがかりさん
https://tochidai.info/hyogo/amagasaki/

[1220: 評判気になるさん]

工場跡地を再開発した「あまがさき緑遊新都心」地区の地価はやはり高いですね。特にランキングに掲載されている再開発エリア内の”潮江1丁目”は尼崎の中ではダントツの高さを誇っていますね。

[1221: マンション比較中さん]

J尼駅前のクラッシィも駅は圧倒的にむこうが便利そうで、しかも価格もここよりはリーズナブル。阪急沿線好きが諦めきれない人がコチラを選ぶ感じでしょうか！？
しかし、最近はJR沿線物件に勢いがあります。

[1222: 匿名さん]

>>1217 通りがかりさん
もちろん、駅前の阪急塚口の方だと思います。個人的には西北の5分圏内に匹敵する価値があるかなーって思います。
徒歩1分＝80mで換算すると、
駅中心に80m圏内 VS 400m以上圏内ではその物件の希少性が先ずは違います。さらに車や列車使いの人にとって塚口はより大都市、大阪に近いのも立地面で優位です。
お得度観点で言うとすでに西北人気は周知の事実で、その分マンション用地仕入れ時点でも他エリアより高額でしょうし、販売サイド側も西北人気に乗じて価格は本来あるべき価格よりかなり強気設定であると思います。トータル的にみると私は西北にもほど近い塚口を推します。

[1223: 通りがかりさん]

>>1219 匿名さん
ご指摘ありがとうございます。
再開発のJR尼崎潮江エリアのようにピンポイント的に見れば、順位はどうあれ阪急塚口駅前も地価上昇の期待が持てそうな気がします。

[1224: 通りがかりさん]

投資対象になるタワマンでもないのに、尼崎なのに、この価格なのに、なぜここが売れているのかがピンと来ない。
塚口程度の駅前でも希少価値ってそんなにあるのかは中古にならんと分からんかも。

[1225: 通りがかりさん]

>>1224 通りがかりさん
何でもよいから物件選びを学べる書籍でも買って熟読したらよいよｗ　ピンとこない、わからないと愚痴をこぼす前に先ずは学ぶ努力を！

[1226: 通りがかりさん]

ここって雨に濡れずに駅に行けますか?

[1227: 通りがかりさん]

>>1226 通りがかりさん
一瞬傘をさせば行けます。

[1228: 通りがかりさん]

>>1227 通りがかりさん
なんや、駅に連携、接続した構造じゃないのか。

あと、この規模でコンシェルジュを置かないなんて、大丈夫かな。住民の管理組合でコンシェルジュへの人員配置を賛成多数で決めるかもね。
管理費が更に増えても。

[1229: 匿名さん]

駅前にドーンと立ちマンションの地下から２階までは商業施設
４階からマンションの住居スペース
ほんの８０メートルで駅までつくのはかなり近い距離だと思いますし、
駅周辺が栄えているため、買い物も便利
ロータリーの反対側には市役所やパスポートセンター、カルチャースクールもあり、
必要な時に行けるのがいいですね

[1230: 通りがかりさん]

>>1229 匿名さん

今更何を必死にアピールするの？
コンシェルジュがない不便さは大きいから、入居後に管理組合としてデベと交渉してサービスとして追加すべきかと。

[1231: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当]

[1232: マンコミュファンさん]

この付近に住んでますが、阪急塚口付近は本当に便利でとても良いですよ。何よりご飯屋さんのクオリティが高い点が気に入ってます。西北とかJR尼崎とかと比較されてますが、投資目線はよくわかりません。けど、実需で住むなら本当にいい街だと自信持って言えます。不動産買う以上資産価値や地域ブランドも大事です。が、個人的にはブランド地域（西北とか）には上には上が多いので精神衛生上良くないだろうなと思ってます。

[1233: 口コミ知りたいさん]

住民の管理組合の意思でコンシェルジュのないマンションに後から24時間常駐型のコンシェルジュを入れることは可能ですか？
可能である場合、どういうことが条件として必要ですか？
どなたかお教え頂けませんか?
野村不動産からはずっとこの件はうやむやにされていたのではっきり知りたく思い、お尋ねします。

[1234: 検討中]

>>1233 口コミ知りたいさん
総会決議があれば可能です。
まず、管理組合の理事会で賛成多数を得る必要があります。その後、総会で議決が必要なので、どんなに急いでも、通常1年はかかります。管理費も月額4000円程度アップは必要です。理事長に立候補されて、相当頑張って活動しても、ハードルは高いですよ。

[1235: 口コミ知りたいさん]

>>1234 検討中さん

早速にご回答頂きどうもありがとうございます。

1軒あたり4,000円程度のアップなら初めから設置して欲しかったですね。

[1236: 通りがかりさん]

具体的に参考になれば
管理の延長でのコンシェルジュ業務の追加なので、総戸数が421戸の大規模ですので1戸あたりの負担は\1.000-前後で大丈夫だと思います、\4.000-もいりません。
それと、総会による議決に1年もかかりません
ただし、コンシェルジュの管理控え室とコンシェルジュカウンターを設ける必要があり、プラン的（建築基準法や消防法はクリアできそうです）に一部改修が必要です。
その、追加改修費用にはローコストで\600.000-ほど予算を当てれば良いでしょう、積立金を前倒しに臨時予算として計上（追加予算なら1戸あたり\1.500-程度1回限りの負担です）400戸クラスの総戸数の場合、1戸あたりの金額の負担が少ないメリットです。
それと、ハイグレードな分譲マンションの場合、引渡し後、入居者の意識が高く当初の計画から改善される事は良くある事です、
例えば、ラウンジに設置する月刊誌ブックライブラリーのリストの見直しや業者、価格の見直し、入居者専用のカフェサービス（専門業者と契約、このマンションは商業施設併設なのでスタバなどが入るなら不用かも）季節毎のオブジェ、クリスマスツリーやお正月の門松、などなど、このクラスなら必ず予算計上します、野村不動産の管理会社も事前に想定しているはず、色々アドバイス頂けると思います、もちろん、以上は利権が絡むので必ずガラス張り原則です。

[1237: 通りがかりさん]

追記
大規模な分譲マンション（数十戸クラスの小規模の場合を私は知りません）様々な事を随時協議出来る様に役員による定例会議は最低月1回、その期に選定された役員により行われ（アンケートを求めたり）その内容は随時議事録として各オーナーに郵送されます。

[1238: 口コミ知りたいさん]

>>1236 通りがかりさん

懇切丁寧にお教え下さり大変恐縮です。
どうもありがとうございます。

同意される入居者を多く募り、コンシェルジュ設置に向けて働き掛けたいと思います。

[1239: マンコミュファンさん]

>>1238 口コミ知りたいさん
最近の不動産窓口の営業マンは表面的な説明しか出来ず、具体的な知識に乏しく勉強不足は否めません（野村の正規社員ではなく、販売委託していたりするのかな？）車でさえ購入前に色々確認し購入するのに、ましてや、一桁も違うマンション、疑問点に明確な回答を得られないのが現状で悲しいですね。
野村にはプラウドのブランドに負けない対応に期待したいです、充実した素敵なマンションライフを過ごせる事と思います。

[1240: 匿名さん]

コンシェルジュって実はそんなに必要ないかと思いますよ。月々￥1000と言えば大したことはないと感じる方もおられるのでしょうが、24時間常駐されるならまだしも日中のみともなると仕事してる場合はあまり恩恵を得られないでしょうし、これだけ便利なロケーションだとコンシェルジュを利用せずとも個々で対処できるかと。
あえてメリットが少なく無用な出費には賛同したくない人もおられるのではないでしょうか。

[1241: 口コミ知りたいさん]

>>1240 匿名さん

わざわざ置くなら24時間常駐に決まってるでしょ。

高齢者等からすれば、些細な落とし物対応、宅配便受付、長尺物の一時預かり等のいろんな相談、依頼事に大変重宝することは既に経験してるからね。

[1242: 口コミ知りたいさん]

>>1241 口コミ知りたいさん
そうそう、地震や台風等の際にマンション館内の防災施設の案内、被災状況のアナウンス、暴風時の雨戸撤去の注意喚起等、コンシェルジュのお陰で大変助かった記憶があります。

[1243: 口コミ知りたいさん]

>>1241 口コミ知りたいさん

大体、このクラスのこの規模のマンションに24時間常駐のコンシェルジュがないこと自体がおかしいです。

駅前立地なんか関係なく、マンション施設館内での困り事に随時対応してもらえる環境はこのクラスではあたりまえで野村プラウドなら必須でしょ。

竣工前に入居者宛にアンケートを取りコンシェルジュ設置の要否を確認してほしいところです。

ハード面より心の通ったソフト面の充実こそ満足を生むのではないですか。

[1244: 匿名さん]

>>1242 口コミ知りたいさん

それくらいの事、今住んでいる管理人でもしてくれると思います。
宅配は専用ボックスの設置の方で十分ですし、気軽に利用できます。
私もコンシェルジュみたいな大袈裟なものは不要かと思います。

[1245: 口コミ知りたいさん]

>>1244 匿名さん

野村不動産の方ですか？

今どき、ハイクラスを謳うマンションにコンシェルジュがないなんて。

大げさでもなく、普通のシステムでしょ。

尼崎市内のこの10から15年前後に建った大規模マンションには皆設置されていますし、居住者からは不要なんて話は出たことありませんよ。

[1246: 口コミ知りたいさん]

>>1244 匿名さん

では、改めてコンシェルジュと管理人の違いをお教え頂けませんでしょうか。

皆さん、その違いって知ってるようできちんと把握されてる方は少ないように思います。

よろしくお願いします。

[1247: 匿名さん]

>>1246 口コミ知りたいさん
1244です。
コンシェルジュと管理人の違いについて厳密な定義は私も存じ上げませんが、少なくとも1242さんが仰っているような程度の事なら今の管理人さん（少なくとも野村不動産の指定する）なら事足りるかと思います。
クリーニングやタクシーの予約なんかは自分でもできますし、色んなタワマン物件でのコンシェルジュの仕事内容を見てもそれはホテルライクな真似をしているだけであって私的にはそれほど優先度が高くなく、実生活で魅力に感じられるものではないと考えています。むしろ今の段階からさらにわざわざ余分なお金を徴収するというのなら、共用スペースを常にきれいにメンテナンスするお金としてプールするとかにして欲しいかなって思いますね。
もちろん住人の大多数がわざわざ”コンシェルジュ”を現在の管理費に上乗せしてでも新設＆運営されたいという決議がなされるのであればそれ以上は反対はしません。
貴殿のように”コンシェルジュ”を新たに管理費を上乗せしてでも新設したいと思われる契約者の方もきっとおられると思いますが、私のようにタワマン等で不要論が出ている事実を耳にして必要性を感じない人もいるのではないでしょうか？
以上はあくまで私1個人の意見ですし、検討掲示板でこれ以上、個々の賛成、反対の話をしても水掛け論になるでしょうから、それでも”コンシェルジュ”に拘るなら、管理規則に従って決を採られたら良いかと思います。

長文になって申し訳ございません。

[1248: 口コミ知りたいさん]

>>1247 匿名さん

ご回答ありがとうございます。

実需で購入するリタイア世代等であれば、1日の居住時間も長いことから、多少の追加出費でホテルライクな日々を送れることに価値を感じられる方も多いかなと思いますね。

ま、結局は住まわれる方々の世代やライフスタイルで違うと思いますので私もコンシェルジュに関する発信はこれにて終いとさせて頂きます。

いろいろとご教示下さりどうもありがとうございました。

[1249: eマンションさん]

塚口周辺は待機児童多いのに、このマンションできたら更に状況悪化しますね。新設の保育園とかできないものでしょうか…

[1250: 口コミ知りたいさん]

東京の武蔵小金井駅前のプラウドでのゼネコンの欠陥工事の記事がヤフーに出てたけど、ここは大丈夫なんかいな？

人手不足や原材料費高騰などの状況はどこも同じな上に、ここはむしろ物件取得価格が高かったから赤字を下げたい心理で指示書より安い方法とかで作られても素人には分からんし。

[1251: 匿名さん]

超高級マンションでも無い限り、24時間フルのコンシェルジュなんかある訳無い、
そんな事言っているのは、コンシェルジュのいるマンションに住んだこと無いか、超富裕のどちらか。

[1252: マンション比較中さん]

管理人さんの気取った呼び方がコンシェルジュってことはありませんか？
場合によっては黒に金色縁取りのスーツ着てたりするかもしれませんが
内実は似たようなものだと思います
いろんなサービスだって今はほとんどネット検索で自分にあったものを探せる時代ですし
そんなことより共用部分の清掃をちゃんとやってくれるほうが有難いですね

[1253: 口コミ知りたいさん]

呼び名はどうあれ、少なくとも24時間有人管理は絶対必要。

地震や台風、洪水の際の館内放送、待機、避難の指示など高齢者も多数入居されることを考慮した管理体制を整備すべし。