登記上は別会社でも住所は同じグループ企業。それが売主の物件を仲介するというのはアリですか？

[宅建勉強中]

12月16日号のSUUMO（スーモ）マガジン町田・相模・麻生版に、ヴァンクレール町田（分譲地、一部建築条件き）
という広告が載っているのですが、売主が（株）トーシンファミリーで、仲介が（株）トーシンホームという会社です。
名前からしても同じグループ企業と判りますが、この２つ会社の住所は全く同じなので、別会社といっても
その実態は売主物件ではないのかと思うのですが、こういうのは宅建業法に引っかからないのでしょうか？
もしこれが良いのならば、便宜的に別会社を作ってしまえば、自社物件からも仲介手数料を取る事が出来そうです。
この是非についてわかる方がいましたら、コメントお願い致します。

※SUUMOのホームページで検索しても出てきました。（2009年12月20日現在）

[51: 宅建勉強中]

通行人さん、お薦めのテキストをご紹介頂きありがとう御座いました。週末に本屋で立ち読みしてみました。
ただ既に違う本を持っているので、今回購入はしませんでしたが。分厚い本で、あれを全部頭に入れるのは
結構大変だと思いました。

さてトーシンホームの件ですが、確かにこれ以上触れるのはやめようと思います。それほど大きい会社ではない
ようですし、ネットに名前が出て迷惑しているかもしれませんから。
しかしこれをきっかけに、仲介を代理に変えたりしたら見直したりするんですけどね。

それでは、また何かあったら書き込みますのでご指導よろしくお願いします。

[52: 匿名さん]

このスレで話題になっていたトーシンホームという会社が、同じグループ企業トーシンファミリーの物件を
再び「仲介」としてHPに広告を出しています。
　http://www.toshin-jp.com/5028060b3/

上のURLではトーシンファミリーの物件だとは分かりませんが、別の広告で売主がトーシンファミリーと
記載されているものがあり、こちらでは取引態様が「販売代理」となっているのです。
　http://www.toshin-jp.com/atsugitoda/
こちらの広告から考察すると、同じグループ企業の物件は「仲介」ではなくて「販売代理」とするのが
正しいと認めたようにも思えますが、上の広告はいったいなんなのでしょう？
記載ミスかもしれませんが、もしも故意にやっているのだとしたら悪質だと言わざるおえないですね。
トーシンホームの「仲介」で既に購入された方は、仲介料の返金請求が出来るかもしれませんから、
神奈川県建築住宅部建設業課に相談してはいかがでしょうか。

[53: 匿名]

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/95077/1/
同一人物？今年は合格したのかな？

[55: 購入検討中さん]

何がそんなに問題なのかサッパリ。価格と条件が合致すれば問題ないのでは？リクルートの人ですよね、多分。大丈夫、あなたが問題視してることは購入検討してる人にとってどうでもいいことです。消費者の気持ちは、面倒な事はいいから、結局総額いくらかかるの？ですよ。面倒だから仲介業者等の需要があるんですよ。

[56: 匿名さん]

>55
販売代理と仲介では、仲介手数料分だけ総額が変わると思いますよ。
それともここは、最近増えてきた手数料０の業者なの？

[57: 匿名]

トーシンといえば…誰だっけ、格闘家。

[60: 匿名さん]

客の立場からすると、スレ主の疑問はわかりますし、勉強になりました。
58さんは、業界側のお考えですね。
無知な客の方が、利益を上げるためにはいいですから、余計なことをするな！ってことだろうと思います。

[61: 匿名さん]

TPPに参加したら不動産仲介料は買い手からは取れなくなるね。アメリカ基準になるんだから。

[62: 地元不動産業者さん]

グループの社員です。

トーシンファミリーはペーパー会社ではありませんね。
グループの中で１番売上をあげていますよ。
ひと昔前は、二重に利益をあげようとして仲介で入れていたみたいですけど、今は営業的には仲介を入れてほしくないですよ。お客様への説明も大変ですしね。
売主　トーシンファミリー
仲介　トーシンホーム　になっております。

[63: 匿名さん]

トーシングループの社員です。

売主　トーシンファミリー
仲介　トーシンホーム　です。

ひと昔前は、売上と仲介料で儲けようとしていたみたいですけど、
今は、昔のなごりがあるだけです。
営業しても１さまと同じことを聞かれることが多いので売主直売の
ほうがいいのですけどね。
社長及び役員さんはお客様と接しないので一円でも多くお金がほしい
のでしょうね。
実際、営業にしてみれば売りにくくなるだけですので嫌なシステムです。

[64: 匿名さん]

>62、63
>トーシンファミリーはペーパー会社ではありませんね。
>グループの中で１番売上をあげていますよ。
売り上げが多くても、会社が登記されていても、だからといってペーパーカンパニーじゃないという事にはなりません。トーシンファミリーの社員は何くらいいて、どのような業務をされているのか？実質どうやって稼いでいるのかが大切なポイントですよ。

[65: 匿名さん]

＞＞61

別会社作ればいいだけ。

[66: 匿名さん]

買うほうも仲介業者を作って交渉すればいいんじゃない？

[67: 匿名さん]

65も66も何を言いたいのか意味不明。

仲介に期待するのは、物件の調査とどれだけ価格交渉してくるかですよね。
同じグループ会社の仲介では、グループ会社の物件のネガティブ情報をどれだけ言ってもらえるか？
また強気で価格交渉してくれるのか？はなはだ疑問に思ってしまいます。
ですから、こういうのは販売代理にするべきでしょう。

[68: 匿名さん]

> 同じグループ会社の仲介では、グループ会社の物件のネガティブ情報をどれだけ言ってもらえるか？

あなたは優しい方ですね。
他の人は「買い主にとっては本来不要な仲介料を、わざわざトンネル会社を作ってぼったくっている」と批難しているのですが。

[69: 匿名さん]

>68
67ですけど、特に優しくはないですよ。それで、ちょいと調べてみました。

株式会社トーシンファミリー 伊勢原市桜台2丁目24-18 代表者 藤江伸二 知事（6）16454
株式会社トーシン住宅販売　 伊勢原市桜台2丁目24-18 代表者 藤江伸二 知事（4）21193
株式会社トーシンホーム　　 伊勢原市桜台2丁目24-18 代表者 藤江伸二 国土交通大臣（2）6418

3つの会社は全て同じ所在地で、代表者も同じ名前。まさか同姓同名じゃあないでしょうから、同一人物に違いないでしょう。
これらはネット上の情報ですが、間違いなければ、消費者を欺いて仲介料を不法に得ていると言われても仕方がないですね。
誰か法務局で登記情報を確認してみませんか？

>62
>63
トーシングループの社員さん。どう思われますか？
見ていたらレスください。

[70: 匿名さん]

>消費者を欺いて仲介料を不法に得

欺いているのかどうかはわかりませんが、「不法」とは穏やかでは無いですね？
不法と書くなら、何という法律の、何条に抵触するのかを教示いただきたいです。
ちなみに商業謄本は１通約400円程度でWeb上で取得可能です（要プリンタ）。
（法務局まで出向く必要はないですよ）

個人的には・・・
購入側と売却側、各々不動産業者を別途立てたほうがいいと思ってます。
各々の業者が、各々の立場の代弁者となり、各々の味方になって交渉を進めて欲しいから。
何も仲介業者に「両手」の手数料を払うメリットは無いと思ってます。

とはいえ、業者も「儲ける」のが仕事ですから、そうしたい気持ちもわからなくはないし、
購入者側が文句を言う筋合いでもないと思ってます。
両手の条件が嫌なら、片手にしろという交渉をして、ダメなら買わなきゃいいだけ。
というか、最初から「建売業者関連の不動産業者には近付かない」ですけど…
（自分側の業者（代理人）を立てるため）

[71: 匿名]

余程欲しい物件でなければ関わらなければ良いだけ。欲しくて欲しくてしょうがない物件だったら、仲手分ぐらい価格交渉をすれば良い。売り方は売主の自由、それで売れなければ売主は自分で自分の首を絞めるだけ。売れなければ金額が下がってくるが、需要のある物件だったら、なんだかんだで完売してしまう。トーシンのやり方に不満を持つのはわからんでもないが目くじらたてる程のものでもない。売主直販で買いたければ、トーシンの近くだとマッケンジーか湘栄建設がメジャーかな。両方共建築条件付きだが、マッケンジーはけっこう条件を外す事があるよ。湘栄建設はめったに外さないね。

[72: 匿名さん]

形態は同属会社の１社独占なら、代理と思うが。
これも仲介なの？
販売者が自ら販売せずに販売の手間を省いているのだから、購入者でなく販売者が負担すれば良いように思う。
仲介と代理の本来の違いは？

[73: 匿名さん]

結局のところどうなのでしょうか？

[74: 匿名さん]

73さんよー。トーシンファミリー 、トーシンホームの登記を調べてみてよ。
きっと社長（代表取締役）以外の役員もかぶってんじゃねーかな？

[75: 匿名さん]

交渉すれば仲介料を０円にしてもらえるのではないですかね。

[76: 匿名さん]

代理と仲介はどうやってきめるのですか？

[77: 匿名さん]

>76
代理にするか仲介にするかは、業者（トーシンホーム）が勝手に決めているのだと思いますが、
そもそもの言葉の意味としては、
　・仲介とは、（利害関係のない）第三者が、売主と買主の間に立って売買の商談をまとめること。
　・代理とは、売主または買主どちらかの代理人という立場で商談の交渉にあたること。
でしょう。
ですから社長も同じようなグループ会社の物件を「仲介」するというのは、根本的におかしな行為ですね。
この会社の人達は、法律で禁止されていないことは何をやってもいいとでも思っているのかしら？もしそういった思想で家を建てられたら、ちょっと危険な感じがしますね。

[78: 匿名さん]

取締役が重複しているような会社は利害関係があるでしょうから、代理となるということですね。
宅地建物取引業法上もそうなっているのでしょうか？

[79: 匿名さん]

>78
宅地建物取引業法にそのような記載はありませんが、それはあまりにも当たり前すぎるからでしょう。

[80: 匿名さん]

ありがとうございます。
それは、宅法上の明確な判断事例がありそうですね。

[81: 匿名さん]

No.70に、
>商業謄本は１通約400円程度でWeb上で取得可能です（要プリンタ）。
>（法務局まで出向く必要はないですよ）
とありましたので調べてみました。
本当にネットで登記情報が手に入るのですねぇ♪便利な世の中になったものです。
そこで、どうしても気になるトーシングループ会社の登記情報を調べてみました。

【トーシンファミリー】
代表取締役：藤江 伸二
取締役 ：藤江 英之、橋本 隆、藤江 麻里耶
監査役 ：藤江 君江
【トーシンホーム】
代表取締役：藤江 伸二
取締役 ：藤江 英之、野崎 岳彦、藤江 麻里耶
監査役 ：藤江 君江
【トーシン住宅販売】
代表取締役：藤江 伸二
取締役 ：藤江 英之、横尾 吉彦、藤江 麻里耶
監査役 ：橋本 隆

取締役の重複はご覧の通り。そのほとんどが藤江姓の者で占められています。またトーシンホームのＨＰによりますと、野崎氏と横尾氏はトーシンホームの取締役本部長と総務・渉外部長。きっと橋本氏も近縁者でしょう。
このように、同じ人達が取り仕切る会社であるにも係わらず取引形態を「仲介」と表示し、購入者から仲介手数料を受け取ることが正当な行為であるとはとても思えません。

[82: 匿名さん]

これが仲介だったら、代理って何？

[83: 入居予定さん]

No.70さん

どうしてもその会社の土地がほしいの？
それでなければほっときなさい。
違法でもなんでもないですから。

総額5000万円の土地があったとして
土地が4750万円で仲介手数料が250万円なのか
土地代金が5000万円なのかの違いです。
相場からかけはなれてれば売れ残って損するだけですから！！

[84: 匿名さん]

>違法でもなんでもないですから。
宅建業法に記載がないからと言って、本当にそう言いきれるか？当たり前すぎて、明文化されていないだけだと思うが。83は「仲介」と「代理」の定義をどう考えているのか述べてみよ。

[85: 匿名さん]

支払いを代金の支払いを直接本人にすれば仲介、間に入った者にすれば代理。
これだけの違いなの？
お金の手間だけを考えれば、仲介の方が楽チンで代理の方が面倒だけど、手数料は仲介に？？
契約内容の履行責任や事後の問題処理まで、すべてするなら”仲介”みたいなル-ルはないの？

[86: 匿名さん]

>宅建業法に記載がないからと言って、本当にそう言いきれるか？当たり前すぎて、明文化されていないだけ
>だと思うが。


業法上に記載が無ければ、合法と考えるのが筋では。
この問題だって昨今でてきた問題ではなく、昔からあるモノ。
本当に問題になるようなものであれば、既に法制化されて「違法」認定されているハズ。

結局のトコ、83氏の書かれたとおり、「嫌なら買わなきゃいい」では？
どうしても欲しければ、入り口（ファーストコンタクト）の段階で、自分側に別の信頼できる不動産業者を
立てておいて、その人間（会社）を通して交渉開始すればいい。
既にコンタクト済みになっているのであれば、今回は勉強不足ということで、ご愁傷様。

個人的には不動産の売買を何件かしてきているけど、買うときは必ず自分側に仲介業者を付けている。
気になった物件は、必ずその人間を通して交渉。
仲介業者が「両手」状態だと、どうしても交渉事が一方（大抵は相手方）に偏りがちになるから。

売主関連会社が仲介をしている今回の様なケースでも、買い手（自分）が他に仲介業者を立てて交渉しても
それを理由に断られたことは無い。売りに出している物件である以上、相手側も「まずは売ること」が第1な
ワケだから、自ら間口を狭くする様なことはないのでは。

[87: 匿名さん]

＞業法上に記載が無ければ、合法と考えるのが筋
それは筋とは言わない。
筋とは正しいもので抜け道ではない。
書いてないからやっていい。
これは筋とは言わない。
これが不動産業界の正体だ。
医者の次に政治献金が多い寄生虫の業界。
儲けりゃいいんだろ。
君たちは。

[88: 匿名さん]

なんでもありの不動産業界の体質何とかならないものか？

[89: 匿名さん]

真面目で誠実な会社であれば、このような事をしたりはしないでしょう。でも世の中には、法にふれない範囲であれば何をやって儲けてもいいんだという考えの人もいますからね。この会社も宅建業法に規定がないから違法ではないという主張をされるのでしょうけれど、上位の法律に「民法」があり、その中に本件に関連ありそうな条項が3つほどあります。

第90条：公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。
第95条：意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。
第704条：悪意の受益者は、その受けた利益に利息を付して返還しなければならない。この場合において、なお損害があるときは、その賠償の責任を負う。

まず実態が同一会社である場合には、仲介手数料を請求する事は公序良俗に反する行為であり、仲介契約は無効となる可能性があります。また買主がそれを知っていたならば、当然仲介手数料を支払うなどという契約はしないでしょうから、仲介契約を結んだ事には錯誤があり、やはり仲介契約の無効を主張出来るでしょう。そして担当者は、実態は同一会社の関係にある事を知っていてそれを買主に告げづに仲介契約をさせる訳ですから、悪意の受益者と言えますね。これらを元に訴訟を起こせば仲介手数料を取り返すことも可能だと思います。

しかしなぜ訴訟を起こせばなのかと言うと、当事者が納得していればどんな契約をしても良いという契約自由の原則があるからです。ですから過払い金の返還訴訟と同じように、買主から仲介手数料の返還訴訟を起こさなければ、「この会社はけしからんから仲介手数料を返しなさい！」と御上からは言わないのです。
ですが、宅建業法に規定がなくても、民法に則って考えれば限りなくクロであるという事はおわかり頂けたでしょうか？

[90: 匿名さん]

>実態が同一会社である場合には、仲介手数料を請求する事は公序良俗に反する行為であり、仲介契約は無効となる可能性があります


法律の勉強中かい？知ったかぶりもいい加減にしましょうよ。

言うまでもなくグループ会社といっても法人格は異なる。
「実態が同一会社」と捉えるのは勝手だが、登記も別だし、それぞれが税務申告をする別会社だ。

グループ会社のある１社は販売会社（デベロッパー。A社とする。）、別のある１社は仲介会社（B社とする）、さらに建築会社（C社とする）があったして、各社とも違う部門のビジネスをしているとする。
A社がC社に対し家やマンションの建築を発注し、C社がこれを請負い、完成後にC社はA社に建築物を引き渡すと、A社はC社に建築代金を支払う。

A社は販売にあたり、客付けをB社に依頼する。
B社は購入希望者を探すなどの仲介業務を行う。
媒介契約が成立すれば客はB社に仲介手数料を払うのは当たり前だし（ついでに言うが、A社もB社に仲介手数料を支払う）、そうしなければB社の従業員の給料も家賃や広告宣伝費等の経費も捻出できない。

東○不動産の販売物件を東○リバブルが仲介したら仲介手数料が無料になるかい？
住○不動産の販売物件を住○不動産販売が仲介したら仲介手数料が無料になるかい？
そんなことはあり得ないだろう？

関連会社の物件だろうと、他人様の物件だろうと、仲介会社にとっては基本は同じように手間と時間を費やすわけだ。タダで働くやつがいるかい？

[91: 非89]

＞９０
随分と上から目線だな。

屁理屈が通っている典型例だ。
筋論からいうと、その場合の仲介手数料は少なくとも販売会社と購入者の折半が本来。
販売会社と同系の仲介会社がこれまでのお付き合いから、購入者一方から徴収しているように感じるなあ。
対価を払うべきが払っていないことになる。
正すべきところだ。
そういうことからすれば、NO８９の公序良俗違反は強ち間違いではない。
住宅は生涯一度の買い物だから、購入者は一見客ばかり。
私憤が分断されて、公憤に繋がりにくいから保っているだけのことだよ。

[92: 匿名さん]

>>90
>法律の勉強中かい？知ったかぶりもいい加減にしましょうよ
仲介手数料の両手が利益背反ではないかと問題視されている時代。「仲介手数料」とは何の対価として支払われるのかを良く考えて頂ければ法律を持ち出すまでもないんですけどね。こう屁理屈を言われてしまっては仕方がないので反論しましょう。

>東○不動産の販売物件を東○リバブルが仲介したら仲介手数料が無料になるかい？
>住○不動産の販売物件を住○不動産販売が仲介したら仲介手数料が無料になるかい？
>そんなことはあり得ないだろう？
なんで伏字にしたのかわかりませんが、東急不動産と東急リバブル、住友不動産と住友不動産販売の事ですね。いいですか、これらは東証一部上場で「実態が同一会社」とは言えないですから、あなたの会社と比べるのはいささか不適当ではないですか？これで正当性を主張出来ると思わないで下さい。

>関連会社の物件だろうと、他人様の物件だろうと、仲介会社にとっては基本は同じように手間と時間を費やすわけだ。タダで働くやつがいるかい？
誰もタダで働けと言っているわけじゃないですよ。例えば以下のようにして、売主の会社から販売手数料を支払うようにすれば良いのです。実態は同一会社であっても法人格は異なるので、経理上はこの様に出来るでしょ。

A社は販売にあたり、販売業務委託契約をB社と結ぶ。
B社は売主の代理となって、購入希望者を探して販売する。
売買が成立したら、A社はB社に手数料を払う。
（手数料を仲介の法定上限と同じにすれば、仲介の片手と同じです。）

[93: 匿名さん]

東急リバブルは東急不動産の、住友不動産販売は住友不動産の、それぞれ１００％子会社ですよ。

＞いいですか、これらは東証一部上場で「実態が同一会社」とは言えないですから、


「東証一部上場」していると「実態が同一会社」とは言えないという理論の根拠を教えて下さい。

非上場企業だと資本関係が密接にある会社は全て「実態が同一」なのでしょうか？
中小不動産会社なんか悪徳企業ばかりだという差別発想？

[94: 匿名さん]

「理屈の根拠」と書くところを「理論の根拠」と書き間違えた。
まあ、どうでも良いが。

いずれにしても、A社の物件を販売するに際し、A社と資本関係がない仲介会社は手数料を堂々と顧客に請求できるのに、A社の子会社が仲介したときは手数料を請求すると公序良俗違反になるなんて、本気でそう思って言っているのかなあ？

[95: 匿名さん]

>>92 さん

グループ会社同士で売主と販売会社が密接な関係にあるとき、販売会社が「代理」として行っているケースは非常に多いですね。
その場合、購入者から手数料を貰うことはありませんが、売主は販売経費としてグループ会社の販売会社の手数料を織り込んで販売価格を設定します。
販売会社へ支払う手数料は販売価格の５～６％と結構な額ですから、これを価格に転嫁された物件を購入する者にとって、「代理」のほうが「仲介」より有利とは一概に言えません。
購入者にとって、そういった販売形式を見て有利・不利を判断するよりも、支払総額などを見比べてどれが有利なのかを判断するほうが賢明です。

「グループ会社が仲介手数料を取ること＝公序良俗違反」という考え方は、心情的にそう思う気持ちは理解できなくもないのですが、あまりにも本質を見ていな過ぎではありませんか？

[96: 匿名さん]

「グループ企業」を特別視しすぎてる感じがしますね。

当スレに挙げられているような関係は「非グループ企業間」「グループ企業間」「単一企業の別事業部間」などでもみられますし、この業界以外でも通常の商習慣として存在します。

また、この関係に於いて必ずしも関係組織間で利益の融通がされるという訳ではなく、単一企業の別事業部同士であるにも関わらず牽制し合うという構図もあります。

この関係が倫理的に適切か否かは「消費者に選択権があるか否か」に拠るものと思いますが、当スレに挙がっているケースでは「余分に仲介料なんてとってやがる」ということで全く別の企業を選択することができますので、倫理的に不適切であるとはいえないと思います。

当スレに挙がっている企業は、一般消費者でも容易に調べることのできる登記に同じ代表取締役を記載しており、そんな手間を掛けなくてもパッと見で関連していると分かるような社名を付けていますので、どちらかというと素直すぎるぐらいで、別企業として消費者を欺く気は皆無だと思います。

[97: 匿名]

>>95 >>96
おっしゃるとおりだと思いますよ。
仲介手数料をまるで不労所得のように非難する発想はおかしいと思います。
かかった経費プラス利益を請求するのは当たり前のことで、これを否定するのは経営感覚がないサラリーマンか社会主義者ですよ。
仲介手数料と堂々と謳っているところは、むしろまともな会社です。
一部上場の会社がそうでしょう(笑)。
販売代理が正義だというような誤解が生じるって、なんか日本の消費者の感覚の未熟さを表していると思いますね。

[98: 匿名さん]

対価分働いていなければ不労所得？
それとも不法か？
そんなもん、負けときなはれ。

[99: 匿名]

98さん、申し訳ないのですが、仰りたいことが意味不明です。
楽な仲介案件だったら、手数料を負けろということでしょうか？
そうだとしたら、ビジネス的には正論ではありません。

「グリーで検索」でお馴染みの「グリー」という会社は社員1名当たり1年で1億円もの利益をあげたそうです。
成長期のGoogleやMicrosoft、Appleもそれ以上に儲けているときがありました。
利益率が高いことは素晴らしいことですよ。
儲けることを悪と捉えてしまうと、ベンチャーを含めて企業は育ちませんよね？

[100: 匿名さん]

雇用主（＝国）が大赤字でも給料が支給され、ボーナスまで上がるのは公務員くらいですね。

不動産屋だろうと、自動車会社、電気産業、建築業界、サービス業、あらゆるビジネスに従事しているサラリーマンは、雇い主が儲けてくれないと給料は下がるし賞与は支給されないし、状況次第では給料支払いストップ、リストラ・解雇もありえます。
だからサラリーマンにとって、会社には儲けてもらわないと困るんです。皆様がおっしゃるように、企業が儲けることは「悪」ではありません。

ところで、帝国データバンク等の情報を見ていると、倒産する不動産仲介業者は本当に数多かれ。
一方、儲かっている仲介業者は、上場企業の子会社を除き、ほんの一部ですよね。リバブル等の上場企業の関連会社以外に、上場している仲介会社ってありますか？

不動産の仲介というのは、はたで見るのと違って、実は儲からない仕事なのではないでしょうか？