登記上は別会社でも住所は同じグループ企業。それが売主の物件を仲介するというのはアリですか？

[宅建勉強中]

12月16日号のSUUMO（スーモ）マガジン町田・相模・麻生版に、ヴァンクレール町田（分譲地、一部建築条件き）
という広告が載っているのですが、売主が（株）トーシンファミリーで、仲介が（株）トーシンホームという会社です。
名前からしても同じグループ企業と判りますが、この２つ会社の住所は全く同じなので、別会社といっても
その実態は売主物件ではないのかと思うのですが、こういうのは宅建業法に引っかからないのでしょうか？
もしこれが良いのならば、便宜的に別会社を作ってしまえば、自社物件からも仲介手数料を取る事が出来そうです。
この是非についてわかる方がいましたら、コメントお願い致します。

※SUUMOのホームページで検索しても出てきました。（2009年12月20日現在）

[24: 匿名さん]

企業において製造部門と販売部門を分離し、
独立採算としているのは一般的な企業形態のひとつでしょう？

売主直売だとした場合、売主が営業販売員の給料を丸抱えだから、結局それは販売価格に上乗せされるでしょう

販社を分離して営業販売員の給料を仲介手数料をベースとして、販社の独立採算にするのがもっと合理的です。

仮にペーパーカンパニーでも会社の構成的になんら問題なし

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[26: 宅建勉強中]

スレ主です。
>>25
フォローありがとう御座います。

>>24
人をバカ呼ばわりする前に、ちゃんと読めば企業が利益を求める事を否定しているのでは無いことくらい判るはず。
それと、不動産仲介業は販売業とは違うという事をお勉強なさって下さい。

ネットで調べていて、本件は仲介手数料の両手問題として以前から議論がされている事を知りました。
両手自体は違法じゃないですが、このようなケースではやはり倫理的な問題が指摘されているようです。

[27: 匿名さん]

＞スレ主さん

目的があって宅建の勉強をしてるのだと思いますが、それ以上に社会勉強も必要ですよ。
東大や良い学校出ててもワープアはいっぱいいるんですから。

[28: 匿名さん]

なんか、スレ主さんの文章を読んでいると、グループ会社での仲介＝悪、売り主業者＝良心的というふうに読み取れてしまうのですが、気のせいですか？違うのでしたら、何を言いたいのかがわからない。

前者でも結局仲介手数料込みで相場と比較し、自分にとって買いなのか、見送りなのか判断すればよいだけじゃないですか？24さんも書かれてますが、仲介という形がとれなくなれば、土地価格の中に販売経費が含まれるだけの話で、正味、総額は変わらないでしょう。単純に仲介手数料が無くなるっていうことではないでしょう。

[29: 契約済みさん]

私の場合、もっと小さな業者でしたが、売主と販売会社は親子関係でした。名前が違うのでよく調べなければわからなかったのですが、物件が売りにかったせいか販売会社の方から親子関係を言ってきました。ですから当然ながら手数料は形だけということで手数料も含めた金額の交渉をして、納得金額になったので無事契約を済ませました。

要するに、明らかにグループなんだから売主（グループ）が売りたければ手数料込みでいくら、という交渉ができる点が買主側のメリットであり、スレ主さんの場合、それを利用すればいいという単純な話ではないでしょうか。

[30: 匿名さん]

↑スレ主さんは別にこの土地を買おうかどうかということではなくて、是か非かということが話題らしいですよ。

[31: 匿名さん]

売主の会社が販売部門を設けて不動産を自社で販売するときは、人件費・諸経費といった経費を上乗せした価格設定にする必要があります。自社販売をせずに仲介業者に依頼する場合は、仲介手数料が発生し、その分を価格に上乗せすることになります。
つまり、売主直販でも仲介業者を通じて販売しても売値はさほど変わりません。それでも市場では売主直販はさほど多くありません。その理由は、販売部門を設けてしまうと、自社に販売物件がないときに余剰人員が発生してしまうからです。
売主が仲介業者を子会社として設立するメリットは、親会社の物件がないときは他社の物件の仲介も可能で、余剰人員を抱えるリスクが少なくなることです。そして、何よりも子会社は親会社の不動産を売っても堂々とエンドユーザーに仲介手数料を請求できますし、親会社にとっては支払う仲介手数料が子会社に入るので最終的にリターンが発生します。
エンドユーザーは、グループ会社なのに仲介手数料を取るのか！と不審に思うかもしれませんが、他の仲介業者に依頼しても結局は手数料を払うことになるのですから同じ出費になるわけです。それよりも経費負担が減少する売主は、より割安な価格設定が可能になるわけですから、エンドユーザーにとってメリットが生じることもあります。

[33: e戸建てファンさん]

>ネットで調べていて、本件は仲介手数料の両手問題として以前から議論がされている事を知りました。


やっと？
スレ立てる前に調べたらよかったですね
購入検討した経験がある人はある程度知ってると思うけど。。。

[35: 宅建勉強中]

どうもスレ主です。
>27
ご心配なく。私は東大出ではありませんが、幸いにもワーキングプアではありません。
それより、平日の昼間に書き込みしているあなたの方こそ心配になりますよ。
リストラされないように、真面目に一生懸命仕事して下さいね。
>34
年齢は明かしませんが、小学生ではありません。それと、あなたの書き込みの方こそ
見ていて恥ずかしくなります。性格悪そうだし。

さて、イヤミを言ってスッキリしたので本題に戻ります。

28～31さんのご意見を要約すると、「売主直売の場合は販売経費が価格に上乗せされるから、
結局支払い総額は媒介と変わらなくなる。だからどちらでも良いではないか」という事ですね。
でも良く考えてみて下さい。グループ企業の仲介業者は、グループの利益を最大化しようとするとは
思わないですか？前のレスで、企業は儲けるためにだったら何でもすると言う方が大勢いましたよ。
なにより、専任媒介にして他の仲介業者の介入を排除するのはその証拠でしょう。

－－－－－－－－－－－　長文になるので、ここで分割します。続く・・・　－－－－－－－－－－－　

[36: 宅建勉強中]

初めて家を購入される方のほとんどは不動産取引きについてド素人です。失敗すれば人生設計が
狂ってしまうような大金の絡む住宅の購入において、適切なアドバイスをしてくれ、時には売主と
互角に交渉してくれる専門家の助けが必要なのです。

このように、売主の企業よりも個人の買主の方が、仲介業者を必要としているのですが、
売主グループの仲介業者を通してしか買えない物件では、買主が一方的にカモられてしまう
可能性が大きいでしょう。専任媒介で取引きの主導権を握った仲介業者は、買主に決断を迫ったり、
あえてアドバイスを与えなかったりする事が、度々起こるだろう事は容易に想像がつきます。

以上のように、同じグループによる専任媒介は、売主のメリットに比べて、買主のデメリットの方が
大きいと思います。どうせ同じ仲介手数料を支払うのならば、買主のために働いてくれる別の会社に
仲介を依頼したいと皆さんは思いませんか？

[37: 匿名さん]

専属専任契約でも買主はそれ以外の業者を自己の仲介業者とすることができます。テキストでご確認ください。
特にこれに特化した業者をバイヤーズエージェントといいます。

[38: 入居済み住民さん]

結局、調べてそれだけの事しか理解できなかったとは。。。

みんな、理解している内容でしょ。

[39: 宅建勉強中]

スレ主です。確認したところ、宅建業法としては37さんの言う通りのようです。（37さん、ご指摘ありがとう御座いました。）
でも実際には、別の仲介業者を立てたいと言うような買主に売るというケースは、少ないんじゃないでしょうか？
開発分譲地を見に行った事がありますが、そのような説明はしていませんでしたし、指定の仲介業者を通さなくても
買えるといった感じはしませんでしたから。

住宅業界には、私のような１次取得者が知らない仕組みやルールが多いです。今回の件では、もっと良く勉強してから
望まなければいけないと、あらためて痛感しました。

[40: 匿名さん]

8,13,37です。
消費者は，広告を見て業者に連絡を取るから指定以外の業者をとおすという機会自体が少ないのでしょう。

業法では問題ないとされている，いわゆる両手取り（売主・買主の両方の仲介を同一業者がおこなうこと）は，こういったことからごく一般的におこなわれていますし，おそらくは最も多いパターンではないかと思います。

しかし，民法の双方代理禁止の趣旨（代理人：但しこの場合は仲介業者：が，一方当事者の利益のみをはかりかねないことから望ましくない←但し，あくまでも任意規定であることに注意）が妥当するのは間違いないと思います。
消費者保護の観点からすると禁止されてしかるべきなのかもしれません。

仲介手数料は，弁護士費用等の法的専門家の手数料と比べても格段に高額であるだけにその費用に見合った働きをしているかといえば非常に疑問に思います。
私自身，法的知識を提供する仕事をしていますが，土地の取引で，「この方はよく勉強されているなぁ」と思う業者さんにであったことがありません。。。

[42: 匿名さん]

んん？
スレ主はただSUUMOを見て気になっただけではないのか？
それなのにこの食い下がり方は何？
せっかく質問に答えてくれた人に失礼だぞ。

この手の人は、質問して自分に気持ちのいい答えが出なかったら
相手に食ってかかる、おかしいと思わないか？
だったら自分で納得するまで調べるがよい。

[43: 通行人]

ちょっとお邪魔します。

スレ主さんが宅建勉強中とのことで拝見させていただきました。
熱心になさっていらっしゃるようです。

それを先程、「小学生」なんて、おっしゃっていた方も、いらっしゃいましたが、（一人前では無いの意）

ここで拝見させていただいていた通行人の私でも、

あれは、ちょっとひどい言い方ではないかと思っています。
スレ主さんは、今は色々勉強中だから、
きちんとした知識のある方からの説明を聞いたり、

よく知りたいとおっしゃっているのだと思います。

宅建勉強中だとそのような、きちんと知りたい気持ちになる、
と言うのは、あります。

このスレを、「閉めろ」とか、おっしゃっていた方も

そのような 言い方も、ひどいと、

思います。

まずは、ここまで。お邪魔しました。

では。

[44: 通行人]

連続で、通行人です。

＞３９、スレ主さん

はい。
たとえばある人が、購入する際に、

自分自身のほうに、仲介業者を入れて、

仲介料の節約することは、できます。

このときに、手数料がお安い業者さんを入れます。

仲介料が、３％というのは上限の％なので、

仲介料５０％オフとか、一律１０万円で仲介するという業者さんも、あり得ます。

そうやって仲介料の節約をすることは できます。

しかし、３９で、おっしゃっていたように

普通そんなことは、やらないです。

つまり、自分自身側に、仲介業者さんを入れたりしていると、

相手にされなくなり(笑)、話が遅くなると思います。

[45: 匿名さん]

どうやって客から金をボッタくるか、始終考えてるのが不動産屋だよ。
なんでもありなのさ。

[46: 宅建勉強中]

>>42、43
あたたかいお言葉をかけて頂き、ありがとう御座います。
非常に励みになります。

さて、このスレのきっかけとなった「ヴァンクレール町田」をあらためて検索してみたのですが出てきません。
というか、ヒットはするのですが全てのページがリンク切れになっていました。それで色々と試したところ、
「東京都町田市常盤3109-1」の物件と言うように、名称が変えられている事がわかりました。それと、売主の
トーシンファミリーの名前も、広告からは消えています。
もしかして、このスレを見てとられた対応かもと思うのですが、法律的に問題はないという結論なのにナゼなのか？
何かやましい事でもあったのかと、逆に疑いたくなってしまいます。不動産業界は、本当に不思議です。

[47: 宅建勉強中]

スレ番号を間違えました。
>>42、43ではなく、正しくは>>43、44でした。
訂正させて頂きます。

[48: 通行人]

あらためまして。

通行人です。

レス拝見しました。有難うございます。

ちょっと話が飛びますが、

＊宅建の勉強は、「これだけ宅建」（中野先生） が、 お薦めなのです。

（私の個人的な感想で、お薦めです）

大きめの書店で、「これだけ宅建、ありますか？」と、お聞きになれば、分かります。

テキスト・問題集、で１万円位かも知れないです。

このテキストだけで、一発合格でした。

＊９月頃になると、模擬試験も、行った方がよいです。

（結構、お高い費用がかかります）合格圏内かどうか分かります。

＊試験会場の下見も、できれば 必ず、行ってください。

何事も下見が、大事だからオススメです。（試験会場の高校などは、分かりにくいので、下見が大事）

一度足を運んでおくと安心できて、合格に繋がります。

聞かれもしていない宅建の話になりました。

では

[49: 通行人]

この件について、あたりさわりなく、通り過ぎて行くほうが よろしいかもー

[50: 通行人]

＞４６
お開きにしたほうが 良いかも。

[51: 宅建勉強中]

通行人さん、お薦めのテキストをご紹介頂きありがとう御座いました。週末に本屋で立ち読みしてみました。
ただ既に違う本を持っているので、今回購入はしませんでしたが。分厚い本で、あれを全部頭に入れるのは
結構大変だと思いました。

さてトーシンホームの件ですが、確かにこれ以上触れるのはやめようと思います。それほど大きい会社ではない
ようですし、ネットに名前が出て迷惑しているかもしれませんから。
しかしこれをきっかけに、仲介を代理に変えたりしたら見直したりするんですけどね。

それでは、また何かあったら書き込みますのでご指導よろしくお願いします。

[52: 匿名さん]

このスレで話題になっていたトーシンホームという会社が、同じグループ企業トーシンファミリーの物件を
再び「仲介」としてHPに広告を出しています。
　http://www.toshin-jp.com/5028060b3/

上のURLではトーシンファミリーの物件だとは分かりませんが、別の広告で売主がトーシンファミリーと
記載されているものがあり、こちらでは取引態様が「販売代理」となっているのです。
　http://www.toshin-jp.com/atsugitoda/
こちらの広告から考察すると、同じグループ企業の物件は「仲介」ではなくて「販売代理」とするのが
正しいと認めたようにも思えますが、上の広告はいったいなんなのでしょう？
記載ミスかもしれませんが、もしも故意にやっているのだとしたら悪質だと言わざるおえないですね。
トーシンホームの「仲介」で既に購入された方は、仲介料の返金請求が出来るかもしれませんから、
神奈川県建築住宅部建設業課に相談してはいかがでしょうか。

[53: 匿名]

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/95077/1/
同一人物？今年は合格したのかな？

[55: 購入検討中さん]

何がそんなに問題なのかサッパリ。価格と条件が合致すれば問題ないのでは？リクルートの人ですよね、多分。大丈夫、あなたが問題視してることは購入検討してる人にとってどうでもいいことです。消費者の気持ちは、面倒な事はいいから、結局総額いくらかかるの？ですよ。面倒だから仲介業者等の需要があるんですよ。

[56: 匿名さん]

>55
販売代理と仲介では、仲介手数料分だけ総額が変わると思いますよ。
それともここは、最近増えてきた手数料０の業者なの？

[57: 匿名]

トーシンといえば…誰だっけ、格闘家。

[60: 匿名さん]

客の立場からすると、スレ主の疑問はわかりますし、勉強になりました。
58さんは、業界側のお考えですね。
無知な客の方が、利益を上げるためにはいいですから、余計なことをするな！ってことだろうと思います。

[61: 匿名さん]

TPPに参加したら不動産仲介料は買い手からは取れなくなるね。アメリカ基準になるんだから。

[62: 地元不動産業者さん]

グループの社員です。

トーシンファミリーはペーパー会社ではありませんね。
グループの中で１番売上をあげていますよ。
ひと昔前は、二重に利益をあげようとして仲介で入れていたみたいですけど、今は営業的には仲介を入れてほしくないですよ。お客様への説明も大変ですしね。
売主　トーシンファミリー
仲介　トーシンホーム　になっております。

[63: 匿名さん]

トーシングループの社員です。

売主　トーシンファミリー
仲介　トーシンホーム　です。

ひと昔前は、売上と仲介料で儲けようとしていたみたいですけど、
今は、昔のなごりがあるだけです。
営業しても１さまと同じことを聞かれることが多いので売主直売の
ほうがいいのですけどね。
社長及び役員さんはお客様と接しないので一円でも多くお金がほしい
のでしょうね。
実際、営業にしてみれば売りにくくなるだけですので嫌なシステムです。

[64: 匿名さん]

>62、63
>トーシンファミリーはペーパー会社ではありませんね。
>グループの中で１番売上をあげていますよ。
売り上げが多くても、会社が登記されていても、だからといってペーパーカンパニーじゃないという事にはなりません。トーシンファミリーの社員は何くらいいて、どのような業務をされているのか？実質どうやって稼いでいるのかが大切なポイントですよ。

[65: 匿名さん]

＞＞61

別会社作ればいいだけ。

[66: 匿名さん]

買うほうも仲介業者を作って交渉すればいいんじゃない？

[67: 匿名さん]

65も66も何を言いたいのか意味不明。

仲介に期待するのは、物件の調査とどれだけ価格交渉してくるかですよね。
同じグループ会社の仲介では、グループ会社の物件のネガティブ情報をどれだけ言ってもらえるか？
また強気で価格交渉してくれるのか？はなはだ疑問に思ってしまいます。
ですから、こういうのは販売代理にするべきでしょう。

[68: 匿名さん]

> 同じグループ会社の仲介では、グループ会社の物件のネガティブ情報をどれだけ言ってもらえるか？

あなたは優しい方ですね。
他の人は「買い主にとっては本来不要な仲介料を、わざわざトンネル会社を作ってぼったくっている」と批難しているのですが。

[69: 匿名さん]

>68
67ですけど、特に優しくはないですよ。それで、ちょいと調べてみました。

株式会社トーシンファミリー 伊勢原市桜台2丁目24-18 代表者 藤江伸二 知事（6）16454
株式会社トーシン住宅販売　 伊勢原市桜台2丁目24-18 代表者 藤江伸二 知事（4）21193
株式会社トーシンホーム　　 伊勢原市桜台2丁目24-18 代表者 藤江伸二 国土交通大臣（2）6418

3つの会社は全て同じ所在地で、代表者も同じ名前。まさか同姓同名じゃあないでしょうから、同一人物に違いないでしょう。
これらはネット上の情報ですが、間違いなければ、消費者を欺いて仲介料を不法に得ていると言われても仕方がないですね。
誰か法務局で登記情報を確認してみませんか？

>62
>63
トーシングループの社員さん。どう思われますか？
見ていたらレスください。

[70: 匿名さん]

>消費者を欺いて仲介料を不法に得

欺いているのかどうかはわかりませんが、「不法」とは穏やかでは無いですね？
不法と書くなら、何という法律の、何条に抵触するのかを教示いただきたいです。
ちなみに商業謄本は１通約400円程度でWeb上で取得可能です（要プリンタ）。
（法務局まで出向く必要はないですよ）

個人的には・・・
購入側と売却側、各々不動産業者を別途立てたほうがいいと思ってます。
各々の業者が、各々の立場の代弁者となり、各々の味方になって交渉を進めて欲しいから。
何も仲介業者に「両手」の手数料を払うメリットは無いと思ってます。

とはいえ、業者も「儲ける」のが仕事ですから、そうしたい気持ちもわからなくはないし、
購入者側が文句を言う筋合いでもないと思ってます。
両手の条件が嫌なら、片手にしろという交渉をして、ダメなら買わなきゃいいだけ。
というか、最初から「建売業者関連の不動産業者には近付かない」ですけど…
（自分側の業者（代理人）を立てるため）

[71: 匿名]

余程欲しい物件でなければ関わらなければ良いだけ。欲しくて欲しくてしょうがない物件だったら、仲手分ぐらい価格交渉をすれば良い。売り方は売主の自由、それで売れなければ売主は自分で自分の首を絞めるだけ。売れなければ金額が下がってくるが、需要のある物件だったら、なんだかんだで完売してしまう。トーシンのやり方に不満を持つのはわからんでもないが目くじらたてる程のものでもない。売主直販で買いたければ、トーシンの近くだとマッケンジーか湘栄建設がメジャーかな。両方共建築条件付きだが、マッケンジーはけっこう条件を外す事があるよ。湘栄建設はめったに外さないね。

[72: 匿名さん]

形態は同属会社の１社独占なら、代理と思うが。
これも仲介なの？
販売者が自ら販売せずに販売の手間を省いているのだから、購入者でなく販売者が負担すれば良いように思う。
仲介と代理の本来の違いは？

[73: 匿名さん]

結局のところどうなのでしょうか？