登記上は別会社でも住所は同じグループ企業。それが売主の物件を仲介するというのはアリですか？

[宅建勉強中]

12月16日号のSUUMO（スーモ）マガジン町田・相模・麻生版に、ヴァンクレール町田（分譲地、一部建築条件き）
という広告が載っているのですが、売主が（株）トーシンファミリーで、仲介が（株）トーシンホームという会社です。
名前からしても同じグループ企業と判りますが、この２つ会社の住所は全く同じなので、別会社といっても
その実態は売主物件ではないのかと思うのですが、こういうのは宅建業法に引っかからないのでしょうか？
もしこれが良いのならば、便宜的に別会社を作ってしまえば、自社物件からも仲介手数料を取る事が出来そうです。
この是非についてわかる方がいましたら、コメントお願い致します。

※SUUMOのホームページで検索しても出てきました。（2009年12月20日現在）

[178: 匿名さん]

↑先回りして自分なりに理解して質問することが礼節です。

[179: 申込予定さん]

178　自分も176の文章を解読できないけどね。
先回りして理解する？何のこっちゃ？
それと礼節って、もしかして礼儀(マナー)のことを言いたいのですかねえ？

[180: 匿名さん]

苦労しましたが、トーシングループの株主情報を入手しました。グループ会社の情報を一覧表にまとめて、JPGにしアップロードしますのでご覧あれ。
（出展は登記とTDB。TDBの物は少し古い情報も含まれています事をお断りしておきます）

さて３社の株主はトーシンホームの社長（藤江伸二）と専務（藤江秀之）の２人だけ。しかも役員のほとんどが藤江姓で３社の役員を兼務しているので、トーシングループは特殊同族会社であり、実質的にも同一会社に間違いありません。
それから３社の所在地「神奈川県伊勢原市桜台2-24-18」をグーグルマップでみてみると、１つの建物にトーシンファミリーとトーシンホームの看板が掲げられていて、同じ店舗に２つの会社が同居している事がわかります。しかもトーシンファミリーは社員数が７人という事で、役員５人を除くと宅建主任と受付けの２人くらいしかいなさそうですから、ほとんどペーパーカンパニーのような状態と推測されます。

さんざん噛みついてきた皆さんは、これでもトーシングループのやっている事は適法だと言うのでしょうか？
これが全てのグループ企業に当てはまる訳ではないと思いますが、少なくともトーシングループの例においては×だと私は思います。

[181: サラリーマンさん]

単にグループ企業間の仲介が違法かどうかのスレなのに、トーシンという個人企業をこれでもかと叩くスレになってしまった。
 
いったんこれは収まって、やっとグループ企業間の仲介が違法かどうかという趣旨のスレに戻ったのに、
また特定企業叩きを蒸し返すの？
帝国データバンクまで使って、すごい執念ですね。
 

[182: 匿名さん]

>>181
>単にグループ企業間の仲介が違法かどうかのスレなのに
トヨタやみずほなど不動産とは関係ない例まで出されて叩かれたので、グループ企業間の一般論に終始していては思ったような結論は得られないだろうと考え、名前のあがっているトーシングループについて調べたのです。それに、実際のところ多くの人が取引きされる不動産屋さんというのは、名前の通った大企業よりもこういう地元の不動産業者の方が多いでしょうしね。
しかし、非上場企業の情報を得るのはかなり困難でした。

これほど取り上げられて、トーシングループは迷惑してるかもしれませんが、やってる事がインチキなので仕方がないかと思います。
トーシングループのグループ間仲介行為に対する皆さんのお考えを、ぜひお聞かせ願いたいですね。

[183: 匿名さん]

ところで、帝国データバンク（ＴＤＢ）から有料で得た情報を、このようにネット掲示板に転用掲載することについてＴＤＢの了解は得ているのでしょうか？
得ていないとしたら、ＴＤＢから有料で得た情報をネットで不特定多数の人に晒しても、著作権法違反にならないかどうかを予め確認されましたか？
ＴＤＢは、提供した結果データを第三者に提供したり利用させることを禁じていますが、大丈夫なのでしょうか？

[184: 匿名さん]

>>183
ご心配なく。帝国データバンク会社年鑑からの引用ですから。

[185: 匿名さん]

帝国データバンク会社年鑑でﾄｰｼﾝのデータを調べたってことは、わざわざ図書館まで行かれたのですか．．．．．．
ご立派ですね、

[186: 匿名様]

勉強熱心で結構じゃないか

[187: 匿名くん]

＞＞勉強熱心で結構じゃないか

いや、まだまだ勉強が足りないね。
取引実態を知らないみたいだ。

＞＞実際のところ多くの人が取引きされる不動産屋さんというのは、名前の通った大企業よりもこういう地元の不動産業者の方が多いでしょうしね。

銀行の住宅ローン担当のおっさんが言うには、地元の不動産業者が持ち込む案件なんか僅かで、大手の業者の割合のほうが圧倒的に高いらしい。

銀行員もノルマみたいなものがあるから、ローンのお客様を数多く持ってくる大手業者には平身低頭。
賃貸の仲介なら地元の不動産業者が強いというのも解らなくはないけど、売買の仲介だったら地元業者よりも名が通った大手に仲介を頼むのは一般市民の普通の感覚。

それと、売り出しの広告っていうのは売主しか出さない、なんて言っているが、これも完全に思い込み。
指摘されていたように、売主に仲介業者がいれば広告を出すのは仲介業者。
売主が自ら広告を出すときは仲介業者がいないとき。

不動産の取引で知らないことがあったら、フライング発言する前にここで質問してください。
わかる範囲でお答えします。

[188: 匿名さん]

>>187
>不動産の取引で知らないことがあったら、フライング発言する前にここで質問してください。
>わかる範囲でお答えします。
早速質問させて頂きます。

Q１；不動産の売り出し広告というのは、仲介業者が勝手に出すものなのでしょうか？
　　　私は売主からの依頼で出される物だと思っていました。そして、それを売主が出すと表現したつもりです。

Q２；大手の開発分譲地を購入する人がそんなに多いのでしょうか？
　　　仲介には大手が入るかもしれませんが、分譲地の売主は地元不動産業者であることの方が多いと思っていました。
　　　だって大手の開発分譲地というのは、数が少ないですし価格も高いのですから。

Q3；トーシングループのようなグループ間仲介行為の物件を購入したい時に、どうすれば仲介手数料を
　　　払わずに済むでしょうか？
　　　グループ間での仲介は論外ですが、宅建業者が売主の場合には、仲介を入れずに直接購入申し込みが出来ないのは、
　　　おかしな事だと思います。

[189: 匿名くん]

はいはい、わかる範囲でお答えしましょう。



＞＞Q１；不動産の売り出し広告というのは、仲介業者が勝手に出すものなのでしょうか？

　　＞＞　私は売主からの依頼で出される物だと思っていました。そして、それを売主が出すと表現したつもりです。





これだけ本スレで数多くの発言をされている方が、このような誤解をしているなんて、ちょっと信じられませんね。



　仲介業者は文字通り客を見つけて契約を仲介するのが商売でしょ？

　売主が仲介業者に仲介を依頼したら、客を呼び込むのは仲介業者の仕事であって、売主は基本的にノータッチ。

　だから広告を出すのは仲介業者。

「仲介業者が勝手に出す」っていう表現は笑えるが、広告もださないようなケチな仲介業者に売主は媒介依頼しないでしょう？

付言すると、広告は仲介業者が費用を負担する。その費用を売主には請求できないのが原則。売主が特別な広告の依頼をした場合は別だけど。

続きはのちほど

[190: 匿名くん]

＞＞Q２；大手の開発分譲地を購入する人がそんなに多いのでしょうか？

　　＞＞仲介には大手が入るかもしれませんが、分譲地の売主は地元不動産業者であることの方が多いと思っていました。

　　　＞＞だって大手の開発分譲地というのは、数が少ないですし価格も高いのですから。



開発分譲地の話などしていませんよ。

>>182 の「多くの人が取引きされる不動産屋さん」というのは仲介業者のことを仰っているんでしょう？

それとも「不動産屋さん」は、いわゆる「町の不動産屋さん」の意味で使う仲介業者を指すのではなく、開発業者のことを言っているのかな？

であれば、きっと販売戸数に占める中小零細の開発業者の物件割合は、大手デベの割合よりも多いでしょうね（統計を調べていないので感覚）。

だけど、買主が直に接することになる不動産屋さん（販売代理や仲介業者）は、大手仲介業者が圧倒的多数を占めますね。町の不動産屋さんや地元デベグループの仲介は割合では非常に少ない。

（これは銀行住宅ローン担当者の弁）

[191: 匿名くん]

＞＞Q3；トーシングループのようなグループ間仲介行為の物件を購入したい時に、どうすれば仲介手数料を払わずに済むでしょうか？

＞＞グループ間での仲介は論外ですが、宅建業者が売主の場合には、仲介を入れずに直接購入申し込みが出来ないのは、おかしな事だと思います。



「グループ間での仲介は論外」ってなぜですか？何を持って「論外」と仰るのでしょう？
デベロッパーがいて、そのグループに販売業者や仲介業者がいるのはごく普通のことでしょう？
グループ会社どおしだと売主と仲介業者は媒介契約を結んではいけないなんて規制はないし。
媒介契約はグループどおしでも自由ですから誰にも止めることはできません。
行政の宅建指導課にクレームをつけても相手にしてくれませんよ。
グループ会社にとってみれば、こんなこと言われては、大きなお世話ってもんです。

「宅建業者が売主の場合には、仲介を入れずに直接購入申し込みが出来ないのは、おかしな事」って？
そう考える方がおかしな事ですね。

デベロッパーは開発が本業ですから、売主みずから買主を探して重要事項を説明してなんてことは面倒くさくてやっていられないのですよ。だから買主から直接取引したいと話があっても「うちが依頼している仲介業者がいるから、そっちと交渉してくれ」ってことになる。仲介を入れずに直接交渉に応じることを売主に強制することはできません。

なお、売主のグループ会社の仲介に手数料を払いたくないのであれば、別の仲介業者に依頼したらどうでしょ？

仮に売主と仲介業者が専属専任媒介契約を結んでいたとしても、買主はこれに拘束されないから大丈夫（専属専任媒介契約は、その仲介業者が見つけた相手方としか契約できないという縛りが売主にはあるが、買主はそんなの関係なし。ところが買主もその仲介業者に依頼しないと契約できないと誤解している人が多いんですね。それでグループ間での仲介は悪いという発想になるみたい。）。

もっともグループ会社間では、専属専任媒介ではなく一般媒介のケースが多い。

なぜかというと、グループ会社の仲介に全部任せるよりも、大手の仲介業者にも客探しをしてもらった方が売れ残りのリスクが低く、かつ早く売り捌くことができるから。
だから買いたい人は、グループ会社の仲介なんか無視して、遠慮すること無く他の仲介業者に依頼すればいい。
グループ会社の仲介を通さないと売らないなんてことは絶対に言われないから。

でも、グループ会社の仲介に頼めば、手数料を負けてくれる可能性は高い（他の大手じゃ値引きは無理でしょう）。
こんなこというと業者は怒るでしょうが、交渉次第ではゼロになる。
グループ会社の仲介なので仕事もスムーズだろうし、これで手数料がゼロ（ゼロは無理でも１％とか）になれば言うこと無し。

ということで、「どうすれば仲介手数料を払わずに済むでしょうか？」という質問への回答は、粘り強く交渉せよ、です。

グループ間での仲介は売主サイドの自由な契約行為であって、買主がとやかく言う権利もない。
これを非難したって、法律上は通らないでしょうし（訴えても敗訴するということ）、実益もありませんよ。

※来遊から忙しくなるので、質問があれば明日までにお願いしますね。
また、不動産取引以外のことは質問しないでね。

[192: 匿名]

来遊って、来週のタイプミス？

[193: 匿名くん]

あ、単なるタイプミス。
ありがとう。

[194: ところで]

妄想とか勘違いとか言われながらも、孤軍奮闘していた人はいずこへ？

[195: 匿名さん]

宅地建物取引業法は、無秩序な不動産取引が横行していたので、消費者保護のために制定した法律である。
知識のある第三者が、消費者を助けて安全な取引を行わせることが目的だ。
会社の一部門を法人化して、仲介することが消費者保護になるだろうか？
否だ。
仲介料を稼ぐことが目的となっており、法の趣旨に反している。
悪乗りのアウトライダ－だ。
おかしいと消費者から指摘があれば、仲介料は半額なり、無しとしなければ、次第に消費者の不満が大きくなる。
目に余ると問題として取り沙汰されるから、不動産利権を守るために、知識の無い者を対象にこっそりとやることですな。

[196: 匿名さん]

はいはい、そんなの、とやかく、しないでね。

[197: 匿名]

195さん、
不動産利権とか仰いますが、零細企業の不動産屋で利権に預かれる会社なんてありませんよ。
ところで、195さんは何の仕事を？
利益を無視したボランティアでお布施とかで生活しているのですか?不動産業者もあなたと同じ生活しちますし、家族もありますよ。
不動産取引以外では、あなたと同じ一般消費者ですよ。

[198: 匿名]

197です。
ちょっと誤字がありました。

自分は不動産屋ではありませんが、
195や妄想くんと言われている人とか、最近登場した人のように、不動産業、銀行など特定業種を目の敵にして悦に入ってる人には違和感を感じます。
あなたはよっぽど立派な仕事してるのかってね。
妄想くんなんて、人の仕事は詮索するくせに、自分のことは一切言えないもんね。

[199: 匿名さん]

人に誇れるほど立派な仕事をしていませんよ。
商売は徐々に法の趣旨に反した方向にいくものです。
会社の一部門を独立させて仲介手数料を得ることが目的となっている会社は（利益を調べれば分かる）好ましくないと思います。
ご自分の書いた内容もよく反芻してみてください。

[200: 匿名さん]

横からすみません。
思わず笑ってしまうほど突っ込みどころ満載なので
少々意地悪で申し訳ありませんが、＞＞199さんに質問させていただきます。

>>人に誇れるほど立派な仕事をしていませんよ。

人に誇れるほど立派な仕事をしていない人に、他人の仕事を批判する資格があるのですかね？

＞＞商売は徐々に法の趣旨に反した方向にいくものです。

何を根拠に？自分の商売がそうだから他人もそうだと？

＞＞利益を調べれば分かる

まるで儲かっている会社は悪徳だと言いたげですが、
逆に巨大損失を抱えているトンデモ会社だってあるでしょう（ＡＩＪ投資顧問のように）。
利益を調べて（それ自体、未上場会社では難しいが）、いったい何が分かるのでしょうか？

[201: 匿名さん]

広告に売主となっているなら、直接購入できるようにすべきとは思う。
仲介（媒介）と書いてあるなら仕方ない。

[202: 匿名さん]

>>201
大丈夫です。
「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」という公正取引委員会告示にもとづいて承認された規則があって，不動産広告を出す場合，次のように取引形態を表示しなさいとされている。

〔取引態様〕
（１）　取引態様は、「売主」､「貸主」､「代理」又は「媒介（仲介）」の別をこれらの用語を用いて表示すること。


なので，広告に取引態様が「売主」と表示されていれば，直接購入できるようになっていますよ。
公正競争規約を守らないと注意・警告・あるいは５００万円までの違約金課徴という罰則がありますから，殆どの広告には取引態様を正確に書いているはずです。

[203: 匿名さん]

>>202
ある分譲開発地の広告には、
　＜売主＞
　　●●産業
　お問い合わせ・ご予約はこちら
　＜仲介＞＜媒介＞
　　▲▲▲▲建物
と書かれています。
問い合わせ先の不動産屋に連絡すると仲介・媒介契約を求められるのだろうと推測されますが、
このようなやり方は公正競争規約に違反することにはならないのでしょうか？

[204: 匿名さん]

>>203
それは公正競争規約に違反することにはなりません。

取引形態が媒介であることのほか，売主名も掲載しているので，むしろ好ましい広告です。

[205: 匿名さん]

>200
立派な仕事をしていると言う厚顔無恥って、どう思う

この業界は5％鉄骨を抜き。次は10％抜き。終いには構造偽装事件を起こしたことをお忘れか？

親会社からの仲介料が主な収入であれば、設立目的が？？となる。
公正な取引も引っかかる。
もちろん調べるのは、行政の仕事ですよ。
業界団体に下っているから、甘いだろうけどね....

[206: 匿名さん]

200ですが、
耐震強度構造計算書偽装事件と仲介の問題を結びつける意味がわかりません。
この業界がうんぬんと非難するなら、それではあなたが健全と考える業界があるなら教えて下さいな。
いつも話が飛躍し過ぎて議論になりませんね。

[207: 匿名]

国民共通の敵をつくって、よってたかって特定の業種や人を叩くのが最近の風潮ですね。
官僚や公務員を叩くと、皆が拍手喝采し満足する。建設業者や不動産業も同じく。
彼らを擁護する気は毛頭ないけど、自分のことを棚に上げて、他人を批判することで憂さ晴らしできる単純な人が羨ましい。

[208: 匿名さん]

＞＞204
203です。ご回答ありがとうございます。
公正競争規約に違反することにはならないそうですが、何か釈然としません。このような販売方法に、本当に問題はないのでしょうか？

開発分譲地ですから売主は宅地建物業者です。その売主からなぜ直接購入が出来ないのか？まずは単純に疑問に思います。
さらに、他の宅地建物業者を購入窓口に指定して、購入希望者をその宅地建物業者と「仲介」取引きをさせるように仕向けているのも何かおかしいと感じます。
宅地建物業者である売主自身が販売する場合には仲介手数料をとれないはずです。しかし、このようなやり方でお互いの開発分譲地を仲介し合うようなクロス取引きをすれば仲介手数料を得ることが出来るでしょう。これは何か法の抜け穴を利用しているのではないかと思うのです。

[209: 匿名さん]

仲介業者が広告を出す際には、売主が誰かを掲載する義務はなく、仲介取引という形態になることを知らせればよいのです。
一般媒介の業者広告は通常、売主が誰かなんて掲載しません。
売主名を記載しなければならないのは、みずから広告を出し、売主が仲介を入れないケース。

[210: 匿名さん]

新聞にはさまっている仲介が出す売地、中古住宅の広告チラシは売主の記載がないのが普通。
でも、新築分譲マンション・住宅は売主名もだします。

[211: 匿名さん]

非常に気になる土地があり、札に書かれていた不動産屋に出向いて話を聞き、現地まで見せてもらって、契約する気が満々になって、契約書の読み合わせまでして、そこで初めて、初耳の工事会社が本当の売主で仲介料が発生することを知って、しかも契約書に書かれた住所や連絡先が今まで対応してくれていた会社とまったく同じで、釈然としない気持ちながらも翌日銀行の応接間にて恭しく契約書に実印を押して契約を取り交わし、土地代と仲介料金を振り込みましたよ。

[212: 匿名さん]

契約書の読み合わせをした翌日に

>>銀行の応接間にて恭しく契約書に実印を押して契約を取り交わし、土地代と仲介料金を振り込みましたよ。

ありえない（笑）

もう少し現実性ある作り話を書いたら（笑）

[213: 匿名さん]

＞＞211
他にも、トーシングループと同じような事をやっている会社があるんですねぇ！！！

人それぞれ個人の自由ですけれど、こういう場合私ならば仲介手数料は払いたくはないな。
だって自分で見つけて、自ら訪ねて行って、なーんにもしてもらってないじゃない？
それでよく平気で何十万も請求できるよな～
きっと金（カネ）、金（カネ）、金（カネ）。金（カネ）の事しか頭にない、そういう人達なんだろうね。
普段の生活では、出来ればそういう人達とは係わり合いたくはないよな～

[214: 211]

>212

ほんとにそうだったんですがね。信じてもらえないようで。
会社帰りの夜８時ぐらいに不動産屋に行って読み合わせて、翌日会社を午前半休して契約でしたよ。
読み合わせのときにすこし朦朧としてましたが、言うべきことは言っておき、翌日契約書を見たら反映されました。
契約書といったって土地だけのですからそんな複雑なもんじゃないですがね。

[215: 匿名]

私もそんな速攻で土地代と仲介手数料を払うってあり得ないと思いますよ。
大金持ちが現金で土地を買うならいざ知らず、ローンを組むなら数週間の準備がいるでしょう。
サラリーマンがローンも組まずに、契約書の読み合わせの翌日に土地代と仲介手数料を払えるなんて常識では考えられないことですよ。
創作するなら、もう少し真実っぽいストーリーを書いた方が良かったと思います。

[216: 匿名さん]

きっと、また妄想が始まったのですね

[217: 匿名さん]

ウチの親は即金で払ってたけどなあ。

[218: 匿名さん]

昔は住宅ローンが無かったからね

[219: 191]

まあまあ。
211 は問題提起したくてフィクションを描いただけでしょうから、そんなに追求しなくてもいいじゃないですか。
わかってあげてください。

ただ、214の言い訳は余分でしたね。
不動産取引を知らないなら、フライング発言をする前に質問すればいいのにと忠告したのに。

[220: 匿名さん]

首都圏でも郊外なら土地くらい普通のサラリーマンでも一括で買えるよ。自分のちっちゃい常識に縛られていたら恥かくよ。

[221: 匿名さん]

ところで普通のサラリーマンが一括で買える土地の値段っていくらぐらい？

[222: 匿名さん]

211の人がとことん気に入っって即金で買ったのがトーシンの分譲地だった。
そういうストーリーを発信しているのですから、首都圏の郊外の安い土地の話じゃないんですよ。
だから211は作り話だと断言できるんですよ。
普通に考えれば、神奈川の分譲地を普通のサラリーマンが即金で買えるってあり得ないでしょ?

[223: 匿名さん]

トーシンとは書いていません。

[224: 匿名さん]

＞＞２２２
トーシングループの分譲地は、一千万円台の前半からあるみたいです。
↓↓↓↓↓↓
http://www.toshin-jp.com/

サラリーマンでも、頑張れば即金で買えますよV(＾0＾)V

[225: 匿名さん]

2000万くらいなら10年頑張ればたまるよ。

[226: 匿名さん]

一目惚れして即決で契約した土地が一千万円台かw

[227: 匿名さん]

それだったら仲介手数料はタダみたいなものだったね。