登記上は別会社でも住所は同じグループ企業。それが売主の物件を仲介するというのはアリですか？

[宅建勉強中]

12月16日号のSUUMO（スーモ）マガジン町田・相模・麻生版に、ヴァンクレール町田（分譲地、一部建築条件き）
という広告が載っているのですが、売主が（株）トーシンファミリーで、仲介が（株）トーシンホームという会社です。
名前からしても同じグループ企業と判りますが、この２つ会社の住所は全く同じなので、別会社といっても
その実態は売主物件ではないのかと思うのですが、こういうのは宅建業法に引っかからないのでしょうか？
もしこれが良いのならば、便宜的に別会社を作ってしまえば、自社物件からも仲介手数料を取る事が出来そうです。
この是非についてわかる方がいましたら、コメントお願い致します。

※SUUMOのホームページで検索しても出てきました。（2009年12月20日現在）

[111: 匿名さん]

92です。

>>107
>（また、「ネットの火消し業者にでも依頼」とか、「顧問弁護士でも投入」などというスレ違いなご発言もお控え願いたく存じます。）
昨今食べログのやらせ書き込みが社会問題になっています。この掲示板でもそういう事があるだろうとず～っと思っていましたが、匿名での業者より意見にはやらせ書き込みの可能性があるという事を、食べログの件は証明してくれました。ただし107さんがそうだと決めつける訳ではありませんよ。証拠はないですから。あくまで可能性の話で勝手に妄想しただけですが、お気に召さなかったのなら謝ります。

さて、本題に移ります。
>なお、「実質的に同一会社」という言い回しがないわけではありません。
107さんは色々とご存じなんですね。「実態が同一会社」と「実質的に同一会社」では意味が違うとは知りませんでした。それで「実質的に同一会社」というのはどういう事なのかを調べてみました。
それは下請法における言い回しで、親会社が子会社の議決権の50％超を所有する場合など、実質的に同一会社内での取引きと見なされる場合に下請法の適用は受けないという公正取引委員会の見解のようです。

ついでに、税法上における興味深い定義を見つけました。それは「同族会社」という言葉です。
上位3株主＋これらと特殊な関係※にある個人法人の持ち株比率をあわせて50%を超える会社を「同族会社」と呼び普通よりも厳しく課税されるらしいです。（※特殊な関係とは、①株主の親族、内縁関係にある者、又は、使用されている者等　②①の者と生計を同一にしているもの）

>ただ、「小さい会社で役員が重複していれば実態が同一」であろうとか「上場企業なら実態が同一とは言わない」などと数値基準のない観念を主張されるのは勘弁してもらいたいです。
下請法や税法の数値基準を当てはめて考えると、トーシングループ各社は「同族会社」であり、「実質的に同一会社」である可能性はものすごく高いように思います。思いますというのは、持ち株比率が不明だからですが、一族経営の会社で一族合計の株式持ち分が50%を下回るというような事があるとは考えにくいので、私はかなりの確率で50%超えていると予想しますが107さんもそう思いませんか？

さて藤江一族の持ち株比率が50%を超えていると仮定した場合、トーシングループ各社は「実質的に同一会社」であり、グループ物件を仲介して手数料を請求することの違法性は高いと思いますが如何でしょうか？
107さん、是非考えをお聞かせて下さい。

[112: 匿名さん]

連投です。92です。

>>108
>同一会社かどうかはどうでもよろしい。
>仲介を依頼した購入者にとって、その媒介契約が著しく不利＆不公正なトンデモないことであって、公序良俗違反になるかどうかが問題。
>冷静に考えれば、こんなことで公序良俗違反とされるなんてことはあり得ないでしょう。

108さんのご意見と違って、「実質的に同一会社」であれば見過ごすことは出来ない不正行為だと考えています。売主または売主の代理人が仲介手数料をとるなどという事は、買主にとって不利で不公正であるという事に疑いの余地などありません。違いますか？

[113: 匿名]

111氏はよく調べたみたいだけど、根本的に大きな勘違いをしていると思われる。
反論は107氏に任せます。

[114: 匿名さん]

昨今食べログのやらせ書き込みが社会問題になっています。
気に入らないライバル店の悪口を書き込み、業務妨害をすることが主目的だそうです。
この掲示板でもそういう事があるだろうとず～っと思っていましたが、匿名での特定業者批判には「やらせ」の可能性があるという事を、食べログの件は証明してくれました。
ただし＞＞１１１　さんがそうだと決めつける訳ではありませんよ。証拠はないですから。あくまで可能性の話で勝手に妄想しただけですが、お気に召さなかったのなら謝ります。

などと書かれたら凄く気分悪いでしょう、111さん？
反論のたびに一々「勝手に妄想」したことを書き添えるのはいい加減にしてくださいな。
そのしつこさ、本当にうんざりです。
あなたが敵意と皮肉を前面に出すという姿勢であれば、こちらもそのように対処しますよ。

>>さて藤江一族の持ち株比率が50%を超えていると仮定した場合、トーシングループ各社は「実質的に同一会社」であり、グループ物件を仲介して手数料を請求することの違法性は高いと思いますが如何でしょうか？

あれれ？111さんは、そもそも「私は資本関係などは問題視していません」という持論を主張されていましたよね？
今さら、ここで持株比率を持ち出して「違法性」などと言い出すのは何故でしょうか？
111さんも、いろいろと調査・勉強された結果、「資本関係がなければ他社がもう一方の会社を支配するとかされるとかいう関係にないわけでして、実態が同一なんてことはありえません。」という私の発言をようやくご理解いただけたのでしょうか？
それなら、それで良かったです。早速111さんのご質問にお答えしましょう、、、、と思ったのですが。。。
ご質問の「違法性は高い」という部分ですが、何法の何条に違反しているとお考えですか？
それを具体的に示していただかないと、>>107さん、是非考えをお聞かせて下さい。
と言われても検討の余地がありません。

なお、ご質問に対する回答ではありませんが、111さんは以前から「トーシンのように小さな会社（社長、失礼！）においては．．．」などと、トーシンは小さい会社という趣旨の発言を繰り返しておられる。
そんな小さな会社を、このメジャーな掲示板において実名で非難するだけではなく、とうとう役員まで「＊＊一族」などと吊し上げ、違法性が高いかのような書き込みをされる。
それを正義だと感じているのかもしれませんが、私にはその神経が理解できませんね。

[115: 107=114]

＞＞下請法や税法の数値基準を当てはめて考えると、トーシングループ各社は「同族会社」であり、「実質的に同一会社」である可能性はものすごく高いように思います。思いますというのは、持ち株比率が不明だからですが、一族経営の会社で一族合計の株式持ち分が50%を下回るというような事があるとは考えにくいので、私はかなりの確率で50%超えていると予想しますが107さんもそう思いませんか？

はい、そう思いますよ。
でも、それが何か？としか答えようがありませんね。

法人税法でいう「同族会社」の行為・計算の否認は、同族間の恣意的な取引などにより法人税の租税回避をされないようにするための規定です。
否認規定とはいってもその行為が無効になるわけではなく、禁止されているわけでもありません。ただ、税務上は同族間の行為がなかったものとみなされて課税されるわけです。
また、同族会社に対しては、留保金課税や役員報酬損金算入規制など、非同族会社に比べ厳しい課税の取扱があります。
（このような同族会社に対する税務上の規制は、私が申し上げるまでもなく、会社経営者や経理経験者なら常識だと思います。）

ところで、このような法人税法の「同族会社」という租税回避規制が、本スレの論点となっているグループ会社間の媒介の是非を語る上で何か関連性があるのですか？

それと下請法は、そもそも元請業者が下請業者に対し、下請代金の減額や不当返品などを優越的地位を濫用して行うことを規制するための法律です。
とはいっても、親会社が子会社の議決権の50％超を所有する場合は「実質的に同一会社内での取引」とみられますから、元請け＆下請けの関係にあっても規制の対象外とするような緩和措置が採られております。
で、この規制緩和要件と本スレの論点と何か関係があるのでしょうか？

113さんがおっしゃるように、何か勘違いをされていませんかね？

[116: 匿名]

公取委が下請法の規制をしないと言っている実質的に同一会社って、上場企業だろうと零細企業だろうと当てはまりますよね。
上場企業であれば親子関係会社どおしでも実態は同じではないとか言っておきながら、下請法を持ち出して実質的に同一会社というのは、そろそろ論理破綻ですかね？

もう少し115氏を黙らせるような人はおりませんかね？
111氏では厳しいですね。
レベルが違いすぎます。

[117: 匿名]

もう111さんは、ぐうの音も出ないみたいだし、誰か114にまともに反論できる人はいませんか?

T社のライバル会社の顧問弁護士か、やらせ業者にでもご登場いただきたい(笑)

[118: 匿名さん]

トヨタで製造しているクルマを、トヨタの１００パーセント完全子会社である東京トヨペットが利益を上乗せして販売すると公序良俗違反になりますか？
販売代理とは言いませんが下請法では実質的に販売代理とみなされますよね？
けしからんと思いませんか?
あ、仲介じゃなければいいのかな？
トヨタは上場企業だから問題ないのかな？
111さんや115さんはどう考えますか?

[119: 匿名]

118ですが、すみません、
下請法では実質的に販売代理とみなされますよね？
ではなく、

下請法ではトヨタと東京トヨペットは実質的に同一会社とみなされますよね？
の誤りでした。

[120: 匿名さん]

>>118
115です。
仮にトヨタが東京トヨペットの議決権の50％超を所有しているとすると、下請法では「実質的に同一会社」に該当するでしょう。
でも、そんなことはどうでも良いことではありませんか？
トヨタは自社で製造したクルマを直販しないで関連子会社に販売させている、なんて不公正な会社だ、けしからん、公序良俗違反だ、といったようなクレームをつける人はいませんよね。
トヨタやパナソニック、ソニーのような大企業は、これまで子会社をどんどん設立し、そのグループ会社どおし互いに利益向上に協力しあい、結果として日本経済をリードしてきました。
でも残念なことに、同じようなことを小規模企業がやろうとすると、実態が同じ会社だ、消費者を欺いて利益を不法に得ている、などと勘違いな事を言われたりします。残念ですね。

さて、111さんも無言になったし、私も同趣旨の発言の繰り返しとなる今の流れに厭きてきました。
このスレとも、そろそろおさらばさせていただきます。

[121: 匿名さん]

遅くなりました。111=92です。
まずは、114に回答します。

>>114
>などと書かれたら凄く気分悪いでしょう、111さん？
いいえ、そんな事はありませんよ。トーシングループの関係者だったら「一体どこのどいつの仕業だ？ライバル店のあの不動産屋か？」などと考えて当然だと思いますから。114さんも色々妄想してるんじゃないですか？
私は、114さんがなんで首を突っ込んでくるのか？どんな属性の人だろう？などと、楽しく妄想させてもらっています。

>そんな小さな会社を、このメジャーな掲示板において実名で非難するだけではなく、とうとう役員まで「＊＊一族」などと吊し上げ、違法性が高いかのような書き込みをされる。
>それを正義だと感じているのかもしれませんが、私にはその神経が理解できませんね。
トーシングループと関係のない114さんが心配する事ではないと思いますが、誰が考えても後ろ指を指されるような事をしていないのならば、匿名掲示板の書き込みに神経質になる必要はないでしょう。根拠のない書き込みは誰からも相手にされませんからね。しかし、少しでも後ろめたい気持ちがあるなら、この機会に改めたら良いと思います。経営者としての資質がある方ならば、きっとそうするはずです。
インターネットの普及した現代においては、小さな会社にもチャンスがある一方で大きな会社と同じように世間の厳しい目にさらされています。小さな会社は大目に見てもらえるだろうなどといった甘い考えは通用しないのです。

>ご質問の「違法性は高い」という部分ですが、何法の何条に違反しているとお考えですか？
私は、民法の公序良俗に反する行為は無効という考えに則り、違法性が高いと考えております。売主が仲介料を請求する行為が、公序良俗に反するという事に議論の余地はないですから、あとはトーシングループが「実質的に同一会社」かどうかという事がポイントになります。
私がトーシングループを「実質的に同一会社」ではないかと考える理由については、また後程書きます。

[122: 匿名さん]

>>118
118さんは、新人さんか？それとも不動産業の関係者ではないのかな？
トヨタの例を出して書かれていますが、仲介と販売、販売代理の区別がついていないようですね。
もしも宅建業で働いているのならば、もっと勉強して頂きたいものです。

[123: 匿名さん]

トヨペットの例えの反論は、間違いですね。
利益の上乗せと手数料は全く違うものですよ。

それから、仲介の場合には、仲介業者は物件にあった場合には問題解決の仲介もするのでしょうか？
それとも、売ったらオシマイですか？

そもそもですが、宅地建物取引業において、自ら売り主の場合は何故手数料を取れないようにしてあるのでしょう？
子会社が仲介できるのであれば、手数料を取っても良さそうなものです。
国会議事録で規定した趣旨が分かると思いますが、検索が難しいので不動産業界の方に教えて戴きたいと思います。
これは予測ですが、消費者保護の観点からすれば、仲介料は販売会社と一線を画した不動産屋が取得することを前提に業法ができており、解釈をひねくり回して同族の子会社が仲介することは想定外なのでしょう。

[133: 匿名さん]

>>132
あなたは118で、トヨタと東京トヨペットの例を持ち出して発言をされていますが、仲介と販売、販売代理の違いがわかっている方ならばそのような事はされなかったでしょう。
その後128で、仲介と販売、販売代理の違いは中学生でも解ると弁明されていますが、何を言おうとしたのかきちんと説明が出来ないのでしたら、やはり仲介と販売、販売代理の区別がついていなかった。義務はないので答えなくても良いですが、そのように確信しました。
不動産関係者なのでしょうから、今後は仲介と販売、販売代理の違いを意識されてお仕事に取り組んで頂きたいと思います。
それでは、ごきげんよう。

[134: 匿名さん]

132と133が互いに「ごきげんよう」と和解したところで横から申し訳ない、というか話の腰を折るというか、空気を読まないというか、とにかくすみません。

132さんが118で言いたかったことは、次のようなことではありませんか？

つまり、「トーシングループは下請法で実質的に同一会社とみなされる。ゆえにその会社間での仲介が公序良俗違反」という主張をするのであれば、「下請法ではトヨタと東京トヨペットだって実質的に同一会社とみなされるが、誰からも咎められることなく子会社が親会社の製品を販売して利益をあげている。この場合利益を上乗せして販売しても公序良俗違反という人はいないのに、「仲介」という形式で利益を上乗せすると公序良俗違反になるという主張はおかしいのではないか？」
ということを言いたかったのだと私は何の疑問もなくそう読み取りましたたけど。
普通に読めばそう理解しますよね？１３３さんも、それはわかっていたんじゃありませんか？
分かっていて何故、どうでも良い反論を？

私は１３３さんを応援していまして、これまでも頑張ってくださいという趣旨のエールを何度も送っております。
ですので、132に特に味方するわけではありませんが、今回は133がなぜそんなに解り切った１１８の発言の説明を求めることにこだわるのか理解に苦しみますね。

やはり、皆が言うように、115とかに対し、本スレ読者に納得できる理論で反論するほうが優先だと思うのですが？
建設的な意見を言えない私が勝手なこと言って申し訳ありませんが。

[136: 匿名さん]

禅問答とか言って回答が一切ない。
見直したら、字句が足りなった。
仲介の場合には、仲介業者は物件に瑕疵があった場合には問題解決の仲介もするのでしょうか？
引渡し前に発覚した瑕疵や不都合を含む。

[139: 匿名]

>>134さん、
>>132です。
私の発言をご丁寧に解説していただき有り難うございました(笑)
また、お礼を申し上げるのが遅くなり申し訳ありませんでした。

134さんの丁寧な解説がないと私の発言趣旨を理解できない人がいるとは想定外でした。
これからは行間を読むことができない人にも解り易い文章を書くように心がけます。
反省しました(笑)

[143: 匿名さん]

秩序に反するとかともかく
「東京トヨペットの自動車を仲介させて頂く○△販売株式会社です」

なんて販売方式になったら、みなさんどう思うよ？

[156: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

利用者様同士の悪口、中傷と判断できるやり取りが継続していたため、
関連する投稿を削除させていただいております。

議論がヒートアップすることはあろうかと思いますが、字面だけをかいつまんだ
揚げ足取りのようなものや、投稿者自体への批判や、馬鹿にするような内容は
正常な情報交換や意見交換を阻害いたしますので、十分ご配慮いただいたうえで
ご利用くださいますようお願いいたします。

なお、ご利用にあたりましては、以下の内容もご参照ください。


■利用規約
http://www.e-mansion.co.jp/information/kiyaku.html

■投稿マナー
http://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html

■FAQ　不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか？
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#2

■FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#5

■FAQ「事実」を書ただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

なお、上述のような問題のある投稿をお見かけになられましたら、
むやみに反応し、荒れを助長するようなやり取りを行うことなく、
速やかに、削除依頼へのご協力をお願いできますと幸いです。

[157: e戸建てファンさん]

妄想君はアク禁になったようです

[158: 匿名さん]

124以降155までのレスで残ったのが、5つ。記録的削除。
日本語以前ということだろう。

名誉棄損は一般論に終始すれば、会社名が出ていても問題は無い。

さて、本題。
宅地建物取引業法は、無秩序な不動産取引が横行していたので、消費者保護のために制定した法律である。
知識のある第三者が、消費者を助けて安全な取引を行わせることが目的だ。
会社の一部門を法人化して、仲介することが消費者保護になるだろうか？
否だ。
仲介料を稼ぐことが目的となっており、法の趣旨に反している。
悪乗りのアウトライダ－だ。
おかしいと消費者から指摘があれば、仲介料は半額なり、無しとしなければ、次第に消費者の不満が大きくなる。
目に余ると出来なくなるから、知らない者を対象にこっそりとやることですな。

[159: 匿名]

みずほ銀行で住宅ローンを組むには、みずほ信用保証という保証会社の連帯保証をつけることを条件とされます。
他の保証会社を選ぶことはできません。
ローン契約でそうなっていますから。
そして、みずほ信用保証はみずほ銀行と同じ「みずほフィナンシャルグループ」なのに保証料を払わされます。
私は住宅ローンを組んだ時、実際にみずほ信用保証に保証料を払いました。

みずほ銀行だけではなく、他の都銀も、いや、都銀どころか地銀、信金、農協、金融機関すべて身内の保証会社の保証をつけないとローンを組めないようです。
つまり、金融機関は金利で稼ぎ、身内の保証会社は保証料で稼いでいます。何十年もこうした仕組みが続いてきたのに、社会問題になっていません。


一方、不動産売買で売主のグループ会社が仲介業者の場合、仲介手数料を支払うと、売主は販売益で稼ぎ、仲介業者は手数料で稼ぎます。
でも、購入希望者がその仲介を気に入らなければ、自分で仲介業者を探して選ぶことができます。
たとえ売主にとって専任媒介でも、買主に対しては仲介業者を強制することはできませんから。
他の仲介業者を選ぶというと、売主が物件を売ってくれないという誤解がありますが、そんなことはありませんでした。
そんなことしたら、買主が指定した仲介業者に何を言われるかわかりませんから。
私は実際にこの方法で購入しましたよ。

[160: 匿名さん]

保証料は保険だから、仲介手数料と違って危険負担している。
全く別物、例えにはならないように思うけど。

[161: 匿名]

160
いや、そんなことはないですね。
貴方が他人に100万円を貸す時、自分の奥さんをその他人の保証人にさせますか？
奥さんが保証人としてその他人(借主)に保証料を請求したら、その借主は、なんてがめつい夫婦だと思うでしょうね。
普通は貸主の身内が保証人になるなんて常識外なことです。それを銀行はやるんですね。
グループ会社が名目を変えて収益をあげることがダメというのであれば、銀行の身内である保証会社が受け取る保証料だって同じくダメなはずです。
それに危険負担といっても、そもそも融資する時点で銀行に貸し倒れリスクがあるのだから、
それを銀行が、形式的にリスクを保証会社に移転し、そこで金利以外に保証料という名目で請求する。
支払った借主にとっては、実質的に利息の上乗せと同じです。
それだったら、最初から銀行が金利を上乗せして融資すればすむ話です。
でも、皆さんは、そういうものだと納得しているのか、文句を付けてもどうにもならないと諦めているのか、誰も銀行に文句を言いません。
不動産の仲介業者のように、保証料が安い会社に変更したいと思ってもできません。
銀行のこのような商売が非難されず、不動産屋の場合はダメというのは何故ですか？

[162: 匿名さん]

仲介者にリスクはありませんから、保険とは全く違います。
仲介手数料は、消費者の保護目的です。

奥さんの例えはよくわからない。
旦那が死ぬと混同しない？

[163: 匿名さん]

>161
161さんは十分に銀行を批判的に書いていると思いますし、不動産も悪どい、銀行も悪どいという事でしょう。それで不動産が良いという事にはならないと思います。それから、銀行の件は公正取引委員会は何と言っているのかな？保証会社を自由に選べず、保証料に大きな差があるとしたら、ローンと保証の抱き合わせのように思えますが・・・

ただし、保証料はやはり仲介料とは違いますし、奥さんの例もどうかと思います。
貸し倒れリスクを回避するための保証人を貸主の身内にするなんて事は、普通はナンセンスですからやりません。銀行があえてその貸し倒れリスクをグループ内で負担するのは、ローンが滞った時の対応を柔軟に出来るようにして、少しでも回収をスムーズに進めたいからでしょう。

それから「トヨタ」だとか「みずほ」だとか、時々不動産ではない話が出てきますが、不動産に限定しないと話が横道にそれますよ。

[164: 匿名さん]

>162
>仲介者にリスクはありませんから、保険とは全く違います。
>仲介手数料は、消費者の保護目的です。
ここ、ちょっと矛盾してると思います。仲介者にリスクがなかったらどうやって消費者を保護します？
仲介者には瑕疵保証などのリスクがありまし、仲介料の上限が高額なのはその対価だからでしょう。
但し（トーシンの場合そうですが）売主が宅建業者の場合には本来売主が負担すべきものですから、グループ会社の仲介にそのようなリスクはなく丸儲けですね。

[165: 匿名さん]

仲介者に瑕疵保証のリスクがあるのですか？
その辺り、もう少し根拠立てて説明してもらえるとありがたいです。

[166: 匿名さん]

>165
164です。
宅建業者が仲介業務をする場合、瑕疵の有無を調査して買主に説明する義務があります。また当然に期待される調査を怠って買主に損害を与えた場合には、損害賠償する責任もあります。
これらを「瑕疵保証のリスク」という言葉で表したつもりでした。

[167: 匿名]

保証料と仲介手数料の性質が違うのは言うまでもないことです。
しかし、不動産の売主もローンの売主も、販売益(銀行の場合は金利)以外に身内の会社に利益をあげさせていていることには変わりありません。
ここでは売主が本来の利益とは別に、身内の会社に形を変えて利益をあげさせることの是非が論点でしょう？
そういう意味ではなぜ保証料は許されて仲介手数料はダメなのでしょうか?

保証にはリスクがあると言っても、そんなことは関係ありません。
リスクを見込んだ上で延滞率を予想し、利益を上乗せして保証料を設定しているのですから、儲かることについては同じです。
ただ、私は銀行を悪者扱いする気はありません。業務効率を良くしてグループ会社全体が利益をあげることは企業として当然です。
ですからデベロッパーも身内に仲介会社を置き、グループで利益をあげることも否定しません。

[168: 匿名さん]

住宅瑕疵の調査義務があっても専門家ではないから、建築士に依頼すれば責任は建築士となる。
この場合の調査費用は仲介手数料に含まれますか？
宅建資格は取ったが、ずいぶん前で忘れたが、そんな義務は無かったように思う。
（念のため、私は素人ですからね）
売主が仲介者に伝えて、それを購入者に伝えない場合は責任問題となりますが、それを除けば、瑕疵の責任は売主でしょう。
また、当然か否かが争点になれば、証明が非常に難しい。
結局、瑕疵のリスクは無いことになる。

[169: 匿名]

親会社の物件を仲介する業者に仲介手数料の値切り交渉すると普通は結構負けてくれますよね。
銀行の身内の保証会社は絶対に保証料を負けてくれませんから、不動産仲介業者の方が良心的なもしれません。
(ただ、某大手不動産のファミリー仲介業者はびた一文負けてくれませんでした。ですので、仲介業者を別の業者にしました。)

[170: 匿名さん]

これはどちらが良心的かという問題じゃなくて、どちらもNG行為だと思います。
銀行は保証会社を指定する行為がNG。グループの保証会社を使えば金利をさらに引きますよとか、そちらに誘導するのはOKだと思いますけどね。
不動産会社は、本来は売主又は販売代理と表示すべきところを仲介と表示しているのがNG。売り出しの広告っていうのは売主しか出さないでしょ。そこに特定の不動産業者を記載するわけだから、売主と何か特別な関係があるのは明らかであって、中立な立場での仲介など出来ないはずですからね。

[171: 匿名さん]

>>売り出しの広告っていうのは売主しか出さないでしょ。

普通は、仲介業者がだします

[172: 匿名さん]

＞＞銀行は保証会社を指定する行為がNG。

債権者が保証会社を指定することは、必ずしもNGではないと思いますよ。
債権者がこの人（この会社）が保証人であれば融資するという条件を付けるのは自由ですから。
逆に債務者に保証人を自由に選定する権限があるなんてことは聞いたことがありません。

公取委うんぬんの書き込みもありましたが（＞＞１６３）、債務者が保証会社を自由に選べないことを公取委が問題視することはないと思います。

[173: 匿名さん]

いや、それは客から見れば、競争原理が働いても良い。
まあ、直ぐにカルテル化するだろうけどね。
１社専任は、独禁法に掛かりそうだね。

[174: 匿名さん]

保証会社は、銀行の天下り会社になるんだろうね。
旧公庫なら、天下りと批判を受けるだろうね。
良からぬ構造が見え隠れしてる。
駄目だよ。これ。

[175: 匿名]

174さん、おっしゃるとおりです。
銀行には保証会社をはじめ多くの関連企業があって、そこに出向させられるんです。
官僚の天下りと似ています。
ただ高級官僚の天下りと徹底的に違うのは、銀行員時代の高給はありません。給料は半減するのです。
まあ、民間だから、我々納税者たる一般国民はとやかく言えないかもしれないですが。

[176: 匿名さん]

売りだけじゃなくて、買いにまでグループの仲介挟んでるの見ると何だかなって思うよ。
粗末な契約書で100万近く払わされてるのに、こっちの申告手数料の10万も払う気ねーでやんの。
買いの値段も相当刺されてるし。
一般消費者が馬鹿である限り毟れるだけ毟られるだろうね。

[177: 頭が悪いので]

もう少しわかり易く丁寧な言葉でお願いします。

何を仰りたいのか、理解不能です。

[178: 匿名さん]

↑先回りして自分なりに理解して質問することが礼節です。

[179: 申込予定さん]

178　自分も176の文章を解読できないけどね。
先回りして理解する？何のこっちゃ？
それと礼節って、もしかして礼儀(マナー)のことを言いたいのですかねえ？

[180: 匿名さん]

苦労しましたが、トーシングループの株主情報を入手しました。グループ会社の情報を一覧表にまとめて、JPGにしアップロードしますのでご覧あれ。
（出展は登記とTDB。TDBの物は少し古い情報も含まれています事をお断りしておきます）

さて３社の株主はトーシンホームの社長（藤江伸二）と専務（藤江秀之）の２人だけ。しかも役員のほとんどが藤江姓で３社の役員を兼務しているので、トーシングループは特殊同族会社であり、実質的にも同一会社に間違いありません。
それから３社の所在地「神奈川県伊勢原市桜台2-24-18」をグーグルマップでみてみると、１つの建物にトーシンファミリーとトーシンホームの看板が掲げられていて、同じ店舗に２つの会社が同居している事がわかります。しかもトーシンファミリーは社員数が７人という事で、役員５人を除くと宅建主任と受付けの２人くらいしかいなさそうですから、ほとんどペーパーカンパニーのような状態と推測されます。

さんざん噛みついてきた皆さんは、これでもトーシングループのやっている事は適法だと言うのでしょうか？
これが全てのグループ企業に当てはまる訳ではないと思いますが、少なくともトーシングループの例においては×だと私は思います。

[181: サラリーマンさん]

単にグループ企業間の仲介が違法かどうかのスレなのに、トーシンという個人企業をこれでもかと叩くスレになってしまった。
 
いったんこれは収まって、やっとグループ企業間の仲介が違法かどうかという趣旨のスレに戻ったのに、
また特定企業叩きを蒸し返すの？
帝国データバンクまで使って、すごい執念ですね。
 

[182: 匿名さん]

>>181
>単にグループ企業間の仲介が違法かどうかのスレなのに
トヨタやみずほなど不動産とは関係ない例まで出されて叩かれたので、グループ企業間の一般論に終始していては思ったような結論は得られないだろうと考え、名前のあがっているトーシングループについて調べたのです。それに、実際のところ多くの人が取引きされる不動産屋さんというのは、名前の通った大企業よりもこういう地元の不動産業者の方が多いでしょうしね。
しかし、非上場企業の情報を得るのはかなり困難でした。

これほど取り上げられて、トーシングループは迷惑してるかもしれませんが、やってる事がインチキなので仕方がないかと思います。
トーシングループのグループ間仲介行為に対する皆さんのお考えを、ぜひお聞かせ願いたいですね。

[183: 匿名さん]

ところで、帝国データバンク（ＴＤＢ）から有料で得た情報を、このようにネット掲示板に転用掲載することについてＴＤＢの了解は得ているのでしょうか？
得ていないとしたら、ＴＤＢから有料で得た情報をネットで不特定多数の人に晒しても、著作権法違反にならないかどうかを予め確認されましたか？
ＴＤＢは、提供した結果データを第三者に提供したり利用させることを禁じていますが、大丈夫なのでしょうか？

[184: 匿名さん]

>>183
ご心配なく。帝国データバンク会社年鑑からの引用ですから。

[185: 匿名さん]

帝国データバンク会社年鑑でﾄｰｼﾝのデータを調べたってことは、わざわざ図書館まで行かれたのですか．．．．．．
ご立派ですね、

[186: 匿名様]

勉強熱心で結構じゃないか

[187: 匿名くん]

＞＞勉強熱心で結構じゃないか

いや、まだまだ勉強が足りないね。
取引実態を知らないみたいだ。

＞＞実際のところ多くの人が取引きされる不動産屋さんというのは、名前の通った大企業よりもこういう地元の不動産業者の方が多いでしょうしね。

銀行の住宅ローン担当のおっさんが言うには、地元の不動産業者が持ち込む案件なんか僅かで、大手の業者の割合のほうが圧倒的に高いらしい。

銀行員もノルマみたいなものがあるから、ローンのお客様を数多く持ってくる大手業者には平身低頭。
賃貸の仲介なら地元の不動産業者が強いというのも解らなくはないけど、売買の仲介だったら地元業者よりも名が通った大手に仲介を頼むのは一般市民の普通の感覚。

それと、売り出しの広告っていうのは売主しか出さない、なんて言っているが、これも完全に思い込み。
指摘されていたように、売主に仲介業者がいれば広告を出すのは仲介業者。
売主が自ら広告を出すときは仲介業者がいないとき。

不動産の取引で知らないことがあったら、フライング発言する前にここで質問してください。
わかる範囲でお答えします。

[188: 匿名さん]

>>187
>不動産の取引で知らないことがあったら、フライング発言する前にここで質問してください。
>わかる範囲でお答えします。
早速質問させて頂きます。

Q１；不動産の売り出し広告というのは、仲介業者が勝手に出すものなのでしょうか？
　　　私は売主からの依頼で出される物だと思っていました。そして、それを売主が出すと表現したつもりです。

Q２；大手の開発分譲地を購入する人がそんなに多いのでしょうか？
　　　仲介には大手が入るかもしれませんが、分譲地の売主は地元不動産業者であることの方が多いと思っていました。
　　　だって大手の開発分譲地というのは、数が少ないですし価格も高いのですから。

Q3；トーシングループのようなグループ間仲介行為の物件を購入したい時に、どうすれば仲介手数料を
　　　払わずに済むでしょうか？
　　　グループ間での仲介は論外ですが、宅建業者が売主の場合には、仲介を入れずに直接購入申し込みが出来ないのは、
　　　おかしな事だと思います。

[189: 匿名くん]

はいはい、わかる範囲でお答えしましょう。



＞＞Q１；不動産の売り出し広告というのは、仲介業者が勝手に出すものなのでしょうか？

　　＞＞　私は売主からの依頼で出される物だと思っていました。そして、それを売主が出すと表現したつもりです。





これだけ本スレで数多くの発言をされている方が、このような誤解をしているなんて、ちょっと信じられませんね。



　仲介業者は文字通り客を見つけて契約を仲介するのが商売でしょ？

　売主が仲介業者に仲介を依頼したら、客を呼び込むのは仲介業者の仕事であって、売主は基本的にノータッチ。

　だから広告を出すのは仲介業者。

「仲介業者が勝手に出す」っていう表現は笑えるが、広告もださないようなケチな仲介業者に売主は媒介依頼しないでしょう？

付言すると、広告は仲介業者が費用を負担する。その費用を売主には請求できないのが原則。売主が特別な広告の依頼をした場合は別だけど。

続きはのちほど

[190: 匿名くん]

＞＞Q２；大手の開発分譲地を購入する人がそんなに多いのでしょうか？

　　＞＞仲介には大手が入るかもしれませんが、分譲地の売主は地元不動産業者であることの方が多いと思っていました。

　　　＞＞だって大手の開発分譲地というのは、数が少ないですし価格も高いのですから。



開発分譲地の話などしていませんよ。

>>182 の「多くの人が取引きされる不動産屋さん」というのは仲介業者のことを仰っているんでしょう？

それとも「不動産屋さん」は、いわゆる「町の不動産屋さん」の意味で使う仲介業者を指すのではなく、開発業者のことを言っているのかな？

であれば、きっと販売戸数に占める中小零細の開発業者の物件割合は、大手デベの割合よりも多いでしょうね（統計を調べていないので感覚）。

だけど、買主が直に接することになる不動産屋さん（販売代理や仲介業者）は、大手仲介業者が圧倒的多数を占めますね。町の不動産屋さんや地元デベグループの仲介は割合では非常に少ない。

（これは銀行住宅ローン担当者の弁）

[191: 匿名くん]

＞＞Q3；トーシングループのようなグループ間仲介行為の物件を購入したい時に、どうすれば仲介手数料を払わずに済むでしょうか？

＞＞グループ間での仲介は論外ですが、宅建業者が売主の場合には、仲介を入れずに直接購入申し込みが出来ないのは、おかしな事だと思います。



「グループ間での仲介は論外」ってなぜですか？何を持って「論外」と仰るのでしょう？
デベロッパーがいて、そのグループに販売業者や仲介業者がいるのはごく普通のことでしょう？
グループ会社どおしだと売主と仲介業者は媒介契約を結んではいけないなんて規制はないし。
媒介契約はグループどおしでも自由ですから誰にも止めることはできません。
行政の宅建指導課にクレームをつけても相手にしてくれませんよ。
グループ会社にとってみれば、こんなこと言われては、大きなお世話ってもんです。

「宅建業者が売主の場合には、仲介を入れずに直接購入申し込みが出来ないのは、おかしな事」って？
そう考える方がおかしな事ですね。

デベロッパーは開発が本業ですから、売主みずから買主を探して重要事項を説明してなんてことは面倒くさくてやっていられないのですよ。だから買主から直接取引したいと話があっても「うちが依頼している仲介業者がいるから、そっちと交渉してくれ」ってことになる。仲介を入れずに直接交渉に応じることを売主に強制することはできません。

なお、売主のグループ会社の仲介に手数料を払いたくないのであれば、別の仲介業者に依頼したらどうでしょ？

仮に売主と仲介業者が専属専任媒介契約を結んでいたとしても、買主はこれに拘束されないから大丈夫（専属専任媒介契約は、その仲介業者が見つけた相手方としか契約できないという縛りが売主にはあるが、買主はそんなの関係なし。ところが買主もその仲介業者に依頼しないと契約できないと誤解している人が多いんですね。それでグループ間での仲介は悪いという発想になるみたい。）。

もっともグループ会社間では、専属専任媒介ではなく一般媒介のケースが多い。

なぜかというと、グループ会社の仲介に全部任せるよりも、大手の仲介業者にも客探しをしてもらった方が売れ残りのリスクが低く、かつ早く売り捌くことができるから。
だから買いたい人は、グループ会社の仲介なんか無視して、遠慮すること無く他の仲介業者に依頼すればいい。
グループ会社の仲介を通さないと売らないなんてことは絶対に言われないから。

でも、グループ会社の仲介に頼めば、手数料を負けてくれる可能性は高い（他の大手じゃ値引きは無理でしょう）。
こんなこというと業者は怒るでしょうが、交渉次第ではゼロになる。
グループ会社の仲介なので仕事もスムーズだろうし、これで手数料がゼロ（ゼロは無理でも１％とか）になれば言うこと無し。

ということで、「どうすれば仲介手数料を払わずに済むでしょうか？」という質問への回答は、粘り強く交渉せよ、です。

グループ間での仲介は売主サイドの自由な契約行為であって、買主がとやかく言う権利もない。
これを非難したって、法律上は通らないでしょうし（訴えても敗訴するということ）、実益もありませんよ。

※来遊から忙しくなるので、質問があれば明日までにお願いしますね。
また、不動産取引以外のことは質問しないでね。

[192: 匿名]

来遊って、来週のタイプミス？

[193: 匿名くん]

あ、単なるタイプミス。
ありがとう。

[194: ところで]

妄想とか勘違いとか言われながらも、孤軍奮闘していた人はいずこへ？

[195: 匿名さん]

宅地建物取引業法は、無秩序な不動産取引が横行していたので、消費者保護のために制定した法律である。
知識のある第三者が、消費者を助けて安全な取引を行わせることが目的だ。
会社の一部門を法人化して、仲介することが消費者保護になるだろうか？
否だ。
仲介料を稼ぐことが目的となっており、法の趣旨に反している。
悪乗りのアウトライダ－だ。
おかしいと消費者から指摘があれば、仲介料は半額なり、無しとしなければ、次第に消費者の不満が大きくなる。
目に余ると問題として取り沙汰されるから、不動産利権を守るために、知識の無い者を対象にこっそりとやることですな。

[196: 匿名さん]

はいはい、そんなの、とやかく、しないでね。

[197: 匿名]

195さん、
不動産利権とか仰いますが、零細企業の不動産屋で利権に預かれる会社なんてありませんよ。
ところで、195さんは何の仕事を？
利益を無視したボランティアでお布施とかで生活しているのですか?不動産業者もあなたと同じ生活しちますし、家族もありますよ。
不動産取引以外では、あなたと同じ一般消費者ですよ。

[198: 匿名]

197です。
ちょっと誤字がありました。

自分は不動産屋ではありませんが、
195や妄想くんと言われている人とか、最近登場した人のように、不動産業、銀行など特定業種を目の敵にして悦に入ってる人には違和感を感じます。
あなたはよっぽど立派な仕事してるのかってね。
妄想くんなんて、人の仕事は詮索するくせに、自分のことは一切言えないもんね。

[199: 匿名さん]

人に誇れるほど立派な仕事をしていませんよ。
商売は徐々に法の趣旨に反した方向にいくものです。
会社の一部門を独立させて仲介手数料を得ることが目的となっている会社は（利益を調べれば分かる）好ましくないと思います。
ご自分の書いた内容もよく反芻してみてください。

[200: 匿名さん]

横からすみません。
思わず笑ってしまうほど突っ込みどころ満載なので
少々意地悪で申し訳ありませんが、＞＞199さんに質問させていただきます。

>>人に誇れるほど立派な仕事をしていませんよ。

人に誇れるほど立派な仕事をしていない人に、他人の仕事を批判する資格があるのですかね？

＞＞商売は徐々に法の趣旨に反した方向にいくものです。

何を根拠に？自分の商売がそうだから他人もそうだと？

＞＞利益を調べれば分かる

まるで儲かっている会社は悪徳だと言いたげですが、
逆に巨大損失を抱えているトンデモ会社だってあるでしょう（ＡＩＪ投資顧問のように）。
利益を調べて（それ自体、未上場会社では難しいが）、いったい何が分かるのでしょうか？

[201: 匿名さん]

広告に売主となっているなら、直接購入できるようにすべきとは思う。
仲介（媒介）と書いてあるなら仕方ない。

[202: 匿名さん]

>>201
大丈夫です。
「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」という公正取引委員会告示にもとづいて承認された規則があって，不動産広告を出す場合，次のように取引形態を表示しなさいとされている。

〔取引態様〕
（１）　取引態様は、「売主」､「貸主」､「代理」又は「媒介（仲介）」の別をこれらの用語を用いて表示すること。


なので，広告に取引態様が「売主」と表示されていれば，直接購入できるようになっていますよ。
公正競争規約を守らないと注意・警告・あるいは５００万円までの違約金課徴という罰則がありますから，殆どの広告には取引態様を正確に書いているはずです。

[203: 匿名さん]

>>202
ある分譲開発地の広告には、
　＜売主＞
　　●●産業
　お問い合わせ・ご予約はこちら
　＜仲介＞＜媒介＞
　　▲▲▲▲建物
と書かれています。
問い合わせ先の不動産屋に連絡すると仲介・媒介契約を求められるのだろうと推測されますが、
このようなやり方は公正競争規約に違反することにはならないのでしょうか？

[204: 匿名さん]

>>203
それは公正競争規約に違反することにはなりません。

取引形態が媒介であることのほか，売主名も掲載しているので，むしろ好ましい広告です。

[205: 匿名さん]

>200
立派な仕事をしていると言う厚顔無恥って、どう思う

この業界は5％鉄骨を抜き。次は10％抜き。終いには構造偽装事件を起こしたことをお忘れか？

親会社からの仲介料が主な収入であれば、設立目的が？？となる。
公正な取引も引っかかる。
もちろん調べるのは、行政の仕事ですよ。
業界団体に下っているから、甘いだろうけどね....

[206: 匿名さん]

200ですが、
耐震強度構造計算書偽装事件と仲介の問題を結びつける意味がわかりません。
この業界がうんぬんと非難するなら、それではあなたが健全と考える業界があるなら教えて下さいな。
いつも話が飛躍し過ぎて議論になりませんね。

[207: 匿名]

国民共通の敵をつくって、よってたかって特定の業種や人を叩くのが最近の風潮ですね。
官僚や公務員を叩くと、皆が拍手喝采し満足する。建設業者や不動産業も同じく。
彼らを擁護する気は毛頭ないけど、自分のことを棚に上げて、他人を批判することで憂さ晴らしできる単純な人が羨ましい。

[208: 匿名さん]

＞＞204
203です。ご回答ありがとうございます。
公正競争規約に違反することにはならないそうですが、何か釈然としません。このような販売方法に、本当に問題はないのでしょうか？

開発分譲地ですから売主は宅地建物業者です。その売主からなぜ直接購入が出来ないのか？まずは単純に疑問に思います。
さらに、他の宅地建物業者を購入窓口に指定して、購入希望者をその宅地建物業者と「仲介」取引きをさせるように仕向けているのも何かおかしいと感じます。
宅地建物業者である売主自身が販売する場合には仲介手数料をとれないはずです。しかし、このようなやり方でお互いの開発分譲地を仲介し合うようなクロス取引きをすれば仲介手数料を得ることが出来るでしょう。これは何か法の抜け穴を利用しているのではないかと思うのです。

[209: 匿名さん]

仲介業者が広告を出す際には、売主が誰かを掲載する義務はなく、仲介取引という形態になることを知らせればよいのです。
一般媒介の業者広告は通常、売主が誰かなんて掲載しません。
売主名を記載しなければならないのは、みずから広告を出し、売主が仲介を入れないケース。

[210: 匿名さん]

新聞にはさまっている仲介が出す売地、中古住宅の広告チラシは売主の記載がないのが普通。
でも、新築分譲マンション・住宅は売主名もだします。