12月16日号のSUUMO（スーモ）マガジン町田・相模・麻生版に、ヴァンクレール町田（分譲地、一部建築条件き）
という広告が載っているのですが、売主が（株）トーシンファミリーで、仲介が（株）トーシンホームという会社です。
名前からしても同じグループ企業と判りますが、この２つ会社の住所は全く同じなので、別会社といっても
その実態は売主物件ではないのかと思うのですが、こういうのは宅建業法に引っかからないのでしょうか？
もしこれが良いのならば、便宜的に別会社を作ってしまえば、自社物件からも仲介手数料を取る事が出来そうです。
この是非についてわかる方がいましたら、コメントお願い致します。
※SUUMOのホームページで検索しても出てきました。（2009年12月20日現在）
[スレ作成日時]2009-12-20 19:00:08
注文住宅のオンライン相談
登記上は別会社でも住所は同じグループ企業。それが売主の物件を仲介するというのはアリですか？
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91:
非89
[2012-01-08 14:55:29]
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92:
匿名さん
[2012-01-09 00:24:49]
>>90
>法律の勉強中かい？知ったかぶりもいい加減にしましょうよ 仲介手数料の両手が利益背反ではないかと問題視されている時代。「仲介手数料」とは何の対価として支払われるのかを良く考えて頂ければ法律を持ち出すまでもないんですけどね。こう屁理屈を言われてしまっては仕方がないので反論しましょう。 >東○不動産の販売物件を東○リバブルが仲介したら仲介手数料が無料になるかい？ >住○不動産の販売物件を住○不動産販売が仲介したら仲介手数料が無料になるかい？ >そんなことはあり得ないだろう？ なんで伏字にしたのかわかりませんが、東急不動産と東急リバブル、住友不動産と住友不動産販売の事ですね。いいですか、これらは東証一部上場で「実態が同一会社」とは言えないですから、あなたの会社と比べるのはいささか不適当ではないですか？これで正当性を主張出来ると思わないで下さい。 >関連会社の物件だろうと、他人様の物件だろうと、仲介会社にとっては基本は同じように手間と時間を費やすわけだ。タダで働くやつがいるかい？ 誰もタダで働けと言っているわけじゃないですよ。例えば以下のようにして、売主の会社から販売手数料を支払うようにすれば良いのです。実態は同一会社であっても法人格は異なるので、経理上はこの様に出来るでしょ。 A社は販売にあたり、販売業務委託契約をB社と結ぶ。 B社は売主の代理となって、購入希望者を探して販売する。 売買が成立したら、A社はB社に手数料を払う。 （手数料を仲介の法定上限と同じにすれば、仲介の片手と同じです。） |
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93:
匿名さん
[2012-01-10 14:36:27]
東急リバブルは東急不動産の、住友不動産販売は住友不動産の、それぞれ１００％子会社ですよ。
＞いいですか、これらは東証一部上場で「実態が同一会社」とは言えないですから、 「東証一部上場」していると「実態が同一会社」とは言えないという理論の根拠を教えて下さい。 非上場企業だと資本関係が密接にある会社は全て「実態が同一」なのでしょうか？ 中小不動産会社なんか悪徳企業ばかりだという差別発想？ |
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94:
匿名さん
[2012-01-10 14:48:38]
「理屈の根拠」と書くところを「理論の根拠」と書き間違えた。
まあ、どうでも良いが。 いずれにしても、A社の物件を販売するに際し、A社と資本関係がない仲介会社は手数料を堂々と顧客に請求できるのに、A社の子会社が仲介したときは手数料を請求すると公序良俗違反になるなんて、本気でそう思って言っているのかなあ？ |
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95:
匿名さん
[2012-01-10 15:35:19]
>>92 さん
グループ会社同士で売主と販売会社が密接な関係にあるとき、販売会社が「代理」として行っているケースは非常に多いですね。 その場合、購入者から手数料を貰うことはありませんが、売主は販売経費としてグループ会社の販売会社の手数料を織り込んで販売価格を設定します。 販売会社へ支払う手数料は販売価格の５～６％と結構な額ですから、これを価格に転嫁された物件を購入する者にとって、「代理」のほうが「仲介」より有利とは一概に言えません。 購入者にとって、そういった販売形式を見て有利・不利を判断するよりも、支払総額などを見比べてどれが有利なのかを判断するほうが賢明です。 「グループ会社が仲介手数料を取ること＝公序良俗違反」という考え方は、心情的にそう思う気持ちは理解できなくもないのですが、あまりにも本質を見ていな過ぎではありませんか？ |
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96:
匿名さん
[2012-01-10 19:07:21]
「グループ企業」を特別視しすぎてる感じがしますね。
当スレに挙げられているような関係は「非グループ企業間」「グループ企業間」「単一企業の別事業部間」などでもみられますし、この業界以外でも通常の商習慣として存在します。 また、この関係に於いて必ずしも関係組織間で利益の融通がされるという訳ではなく、単一企業の別事業部同士であるにも関わらず牽制し合うという構図もあります。 この関係が倫理的に適切か否かは「消費者に選択権があるか否か」に拠るものと思いますが、当スレに挙がっているケースでは「余分に仲介料なんてとってやがる」ということで全く別の企業を選択することができますので、倫理的に不適切であるとはいえないと思います。 当スレに挙がっている企業は、一般消費者でも容易に調べることのできる登記に同じ代表取締役を記載しており、そんな手間を掛けなくてもパッと見で関連していると分かるような社名を付けていますので、どちらかというと素直すぎるぐらいで、別企業として消費者を欺く気は皆無だと思います。 |
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97:
匿名
[2012-01-10 23:38:14]
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98:
匿名さん
[2012-01-15 15:38:32]
対価分働いていなければ不労所得？
それとも不法か？ そんなもん、負けときなはれ。 |
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99:
匿名
[2012-01-15 23:17:40]
98さん、申し訳ないのですが、仰りたいことが意味不明です。
楽な仲介案件だったら、手数料を負けろということでしょうか？ そうだとしたら、ビジネス的には正論ではありません。 「グリーで検索」でお馴染みの「グリー」という会社は社員1名当たり1年で1億円もの利益をあげたそうです。 成長期のGoogleやMicrosoft、Appleもそれ以上に儲けているときがありました。 利益率が高いことは素晴らしいことですよ。 儲けることを悪と捉えてしまうと、ベンチャーを含めて企業は育ちませんよね？ |
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100:
匿名さん
[2012-01-16 00:01:28]
雇用主（＝国）が大赤字でも給料が支給され、ボーナスまで上がるのは公務員くらいですね。
不動産屋だろうと、自動車会社、電気産業、建築業界、サービス業、あらゆるビジネスに従事しているサラリーマンは、雇い主が儲けてくれないと給料は下がるし賞与は支給されないし、状況次第では給料支払いストップ、リストラ・解雇もありえます。 だからサラリーマンにとって、会社には儲けてもらわないと困るんです。皆様がおっしゃるように、企業が儲けることは「悪」ではありません。 ところで、帝国データバンク等の情報を見ていると、倒産する不動産仲介業者は本当に数多かれ。 一方、儲かっている仲介業者は、上場企業の子会社を除き、ほんの一部ですよね。リバブル等の上場企業の関連会社以外に、上場している仲介会社ってありますか？ 不動産の仲介というのは、はたで見るのと違って、実は儲からない仕事なのではないでしょうか？ |
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101:
匿名さん
[2012-01-16 01:57:27]
92です。多くの書き込みを頂きましたが、これが違法ならばうちもヤバイな～って業者が沢山あるのでしょうかね？
さて１つづつ反論していく事にします。 >>93 >「東証一部上場」していると「実態が同一会社」とは言えないという理論の根拠を教えて下さい。 一部上場企業は東京証券取引所のＨＰで有価証券報告書が閲覧できます。それを調べて頂ければ「実態が同一会社」とは言えないという事がわかると思いますよ。それから、トーシングループが「実態は同一会社」だという根拠はNo.81で示した通りで、東急リバブルと東急不動産、住友不動産販売と住友不動産が「実態が同一会社」であろうとなかろうとその事実は変わりませんよ。 >>94 >いずれにしても、A社の物件を販売するに際し、A社と資本関係がない仲介会社は手数料を堂々と顧客に請求できるのに、A社の子会社が仲介したときは手数料を請求すると公序良俗違反になるなんて、本気でそう思って言っているのかなあ？ 勘違いされているようですが、私は資本関係などは問題視していません。同じ人物が運営しているような実態が同一の会社が、それぞれ売主と仲介になることは公序良俗違反だろうと言っているのです。これは本気でそう思っています。 遅いので、今日はここまで。失礼します。 |
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102:
匿名さん
[2012-01-16 17:08:33]
１０１を読むと、なんか大きな勘違いをされているように思えてしかたありません。
同じ人物が「運営」している会社という喩えですが、会社の場合、「経営」という用語を使いのが一般的なので、こちらを使用させていただきます。 まず、経営者が同じだとまるで実態が同じ会社のような書きぶりですが、下で述べるとおり、これは単純すぎる発想です。 また、資本関係などは問題視していませんとかいうけど、資本関係がなければ他社がもう一方の会社を支配するとかされるとかいう関係にないわけでして、実態が同一なんてことはありえません。 代表取締役が同じ会社どうしが取引するには、それぞれの会社の承認手続が必要とされるわけで、資本関係が存在せず両会社の株主が赤の他人どおしなら、それぞれ売主と仲介になることについて両会社の株主（株主総会。または取締役会）の了解がなければならないのですよ。 同じ人物が経営している会社どおしでも実態が同じとはいえません。 それと、「公序良俗違反」を連発されていますが、この法律用語を正確に理解していますか？ 契約は事由であることが原則なのに、それを「あってはならないほど悪質な契約」だから「無効」と認定されるような行為が「公序良俗違反」です。 あってはならないほど悪質な行いを日常の商売にしていては、普通は警察に捕まりますね。 売主・仲介者が仮に実態が同じ会社どおしだとしても、これが後ろに手が回るような「公序良俗違反」というほど悪質でしょうか？ 「公序良俗違反」には人倫に反するもの（妻子ある男性が、不倫関係にある女性と将来妻と離婚して結婚することを約し、結婚するまで扶養料を払うという契約など）、犯罪をすることを約束するような正義の観念に反するもの（盗品の売買を委託する契約など）、利息制限法をはるかに超えた利率による暴利行為、個人の自由を極度に制限するもの（一生結婚しないという約束など）、賭博など著しく射倖性の強い行為などがあります。 これらは最高裁等の判例で「公序良俗違反なので無効な契約」とされています。 １０１さんは、「同じ人物が運営しているような実態が同一の会社が、それぞれ売主と仲介になることは公序良俗違反」とのことですが、上記のような公序良俗違反の事例と同等とお考えですか？裁判所に「公序良俗違反」を認めさせることが可能だと思いますか？ 認めさせることは、不可能でしょう？ ちなみに、私は「トーシングループ」とは無縁（というか、今１０１を読んで初めて目にした会社名）ですし、不動産業界の人間（従業員も含め）でもありません。 案件により不動産業者の敵にも味方にもなりますが（とは言っても弁護士とか法律専門職でもありません）、本スレッドでは仲介手数料について誤解ある発言が目につきましたので、不動産業者寄りの発言をしました。 |
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103:
匿名
[2012-01-16 18:33:35]
あ、「契約は事由であることが原則」は勿論「契約は自由であることが原則」の誤りです。
念のため。 |
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104:
匿名さん
[2012-01-16 22:07:27]
>>101さん、
私は＞＞１００ ですが、101さんが多用する「実態が同一会社」という会社は実際にあるのでしょうか、今とても疑問に感じております。 「実態が同一会社」と検索しても、このスレッド以外にほとんど引っかからないし・・・ そもそも「実態が同一会社」の定義とかあるのでしょうか？ 世間で認知されているのでしょうか？ 101さんが引き合いに出されるトーシンという会社にしても、登記上の役員が同じでも、それぞれ専任の取引主任者を置いているはずだし、従業員も異なるわけでしょう？ 経理上も別会社でしょうし、それでも「実態が同一会社」と言い切るのは、よほどのことがないと無理だと思います。 登記簿で調べたら役員構成が同じだったから実態が同じ会社だ、なんていうのは全く根拠になりませんよね？ そんなことで決めつけるのは幼稚すぎますよ。 >>92です。多くの書き込みを頂きましたが、これが違法ならばうちもヤバイな～って業者が沢山あるのでしょうかね？ あなたは、あなたの考えに反する意見を述べる者はヤバイ業者であると断定するのですか？ そう考えるのは自由ですが、そのような書き方はやめましょうよ。 |
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105:
匿名
[2012-01-17 00:00:34]
ちょっと形勢が厳しくなってきましたね、１０１氏。
消費者の目線で悪徳な業者を廃除したいという正義感はわからなくもないけど、グループ会社間の商取引(媒介契約)が公序良俗違反だという主張はビジネス常識で考えてもおかしいんじゃないかな？会社経営に携わったことがありますか? そもそも仲介だろうと代理だろうと、購入者が支払う総額はさほど変わらないのだから、そんな名目はどうでも良いことでしょう？消費者にとってもどうでもいいことですよ。 購入者にとって実害が無いのに、またはあったとしても微々たるものにすぎないのに公序良俗違反って、１０２さんの事例を読む限り無料あり過ぎですね。 なんか多勢に無勢ですから、102さんに同調する強力な発言が登場するまで私は発言を控えます。 |
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106:
匿名さん
[2012-01-18 01:16:17]
92です。確かに多勢に無勢って感じです。ネットの火消し業者にでも依頼したかな？
これでは全てに反論していられないので、1つだけ返させて頂きます。 >>102 法律に詳しい方のようなので顧問弁護士でも投入されたのかと思いましたが、関係者ではないとおっしゃっていますので信じましょう。 >まず、経営者が同じだとまるで実態が同じ会社のような書きぶりですが、下で述べるとおり、これは単純すぎる発想です。・・・同じ人物が経営している会社どおしでも実態が同じとはいえません。 一般論としては必ずしもそうでないことは理解しています。しかしトーシンのように小さな会社（社長、失礼！）においては実態は同一である可能性は非常に高いと思います。何といっても５人の役員のうち４人が重複しているのです。きっと株主も身内でしょう（これは確認する術がありませんが）。そうした場合、株主総会はお手盛りになることが容易に想像されますよ。 逆に質問しますが、102さんはトーシンは実態が同一の会社ではないと言い切れますか？その根拠を是非お聞きしたいものです。 |
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107:
匿名さん
[2012-01-18 11:11:24]
>>逆に質問しますが、102さんはトーシンは実態が同一の会社ではないと言い切れますか？その根拠を是非お聞きしたいものです。
私はトーシンの人間じゃありませんから、そんなことは知りません。 ただ、「小さい会社で役員が重複していれば実態が同一」であろうとか「上場企業なら実態が同一とは言わない」などと数値基準のない観念を主張されるのは勘弁してもらいたいです。 （また、「ネットの火消し業者にでも依頼」とか、「顧問弁護士でも投入」などというスレ違いなご発言もお控え願いたく存じます。） 何人の方が繰り返し発言されているように、たとえ小さな会社であろうと（トーシンが小さな会社かどうかは知りませんが）、会社ごとに専任の取引主任者を設置し、従業員も違う、登記も別、経理も別、営業所も別であれば、たとえ株主や役員が一致していても完全に別会社でしょう。くどいですが法律上も税務上もです。 なお、「実質的に同一会社」という言い回しがないわけではありません。 再販売価格の拘束に係る取引や下請法による規制などについて「実質的に同一会社内での取引」という言い回しが使用されます。 ただ、ここでいう「実質的に同一会社」については、このスレで議論になっている「実態が同一会社」などと違って、同一とされる会社間の保有議決権割合について明確な基準・定義が法律に存在します。 ですから、会社規模など関係なく、上場企業であろうとその関連会社と「実質的に同一会社」と判断されるケースがあるのです。 |
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108:
匿名
[2012-01-18 22:56:54]
同一会社かどうかはどうでもよろしい。
仲介を依頼した購入者にとって、その媒介契約が著しく不利＆不公正なトンデモないことであって、公序良俗違反になるかどうかが問題。 冷静に考えれば、こんなことで公序良俗違反とされるなんてことはあり得ないでしょう。 一時の感情で悪徳業者呼ばわりするのは簡単だけど、誰もが納得できる根拠がないから説得力に欠けるわ。 こういうこと書くと自分もトーシン関係者呼ばわりされますか(笑)？ |
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109:
匿名さん
[2012-01-19 21:49:36]
連結している会社も認められるなら、どこの会社も直売なぞしなくなる。
自ら売主は、存在しない取引形態になるだろうね。 |
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110:
105
[2012-01-19 22:43:11]
109さんの禅問答のような表現は私には解読できません。
もう少し私のように脳みそが低レベルの者でも理解できる表現をしていただけると助かります。 さて、私なりにまとめてみます。 そもそも本スレッドは、同じグループ企業と名前で判断できる２つ会社が、それぞれ売主と仲介を行っているが、それって手数料のぼったくりじゃないか？という素朴な疑問で立ち上がったと思われます。 そのような疑義を抱くのはごく一般的で当たり前の感覚でしょう。私もそう思います。 92さんは、そのような疑惑を抱く人の代弁者だと思いますね。 一方、別の視点から発言する102のような方もいらっしゃいます。 儲けることは別に悪ではないし、しかも仲介だろうと、代理だろうと、消費者にとって金銭上の有利・不利はないから、名目上のことで悪徳業者のレッテルを貼られる筋合いはないし、ましてや公序良俗違反なんてとんでもないいいがかりだ、法律を知らない者の発言だ等々。 また、「実態が同一」についての解釈も、92さんのように「小さな会社で役員が同じなら実態が同じ」という直感的な意見と、102さんのように同一かどうかは会社の規模ではなく明確な基準をもって判断すべしという見解があります。 「直感」対「理論」。読んでいて面白い。 今のところ102さんが優勢だし、自分もこちらの意見が筋が通っているというか、説得力に勝っていると思うのだが、92さんの形勢逆転も期待しています。頑張ってください。 |
コダテル最新情報
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随分と上から目線だな。
屁理屈が通っている典型例だ。
筋論からいうと、その場合の仲介手数料は少なくとも販売会社と購入者の折半が本来。
販売会社と同系の仲介会社がこれまでのお付き合いから、購入者一方から徴収しているように感じるなあ。
対価を払うべきが払っていないことになる。
正すべきところだ。
そういうことからすれば、NO８９の公序良俗違反は強ち間違いではない。
住宅は生涯一度の買い物だから、購入者は一見客ばかり。
私憤が分断されて、公憤に繋がりにくいから保っているだけのことだよ。