登記上は別会社でも住所は同じグループ企業。それが売主の物件を仲介するというのはアリですか？

[宅建勉強中]

12月16日号のSUUMO（スーモ）マガジン町田・相模・麻生版に、ヴァンクレール町田（分譲地、一部建築条件き）
という広告が載っているのですが、売主が（株）トーシンファミリーで、仲介が（株）トーシンホームという会社です。
名前からしても同じグループ企業と判りますが、この２つ会社の住所は全く同じなので、別会社といっても
その実態は売主物件ではないのかと思うのですが、こういうのは宅建業法に引っかからないのでしょうか？
もしこれが良いのならば、便宜的に別会社を作ってしまえば、自社物件からも仲介手数料を取る事が出来そうです。
この是非についてわかる方がいましたら、コメントお願い致します。

※SUUMOのホームページで検索しても出てきました。（2009年12月20日現在）

[71: 匿名]

余程欲しい物件でなければ関わらなければ良いだけ。欲しくて欲しくてしょうがない物件だったら、仲手分ぐらい価格交渉をすれば良い。売り方は売主の自由、それで売れなければ売主は自分で自分の首を絞めるだけ。売れなければ金額が下がってくるが、需要のある物件だったら、なんだかんだで完売してしまう。トーシンのやり方に不満を持つのはわからんでもないが目くじらたてる程のものでもない。売主直販で買いたければ、トーシンの近くだとマッケンジーか湘栄建設がメジャーかな。両方共建築条件付きだが、マッケンジーはけっこう条件を外す事があるよ。湘栄建設はめったに外さないね。

[72: 匿名さん]

形態は同属会社の１社独占なら、代理と思うが。
これも仲介なの？
販売者が自ら販売せずに販売の手間を省いているのだから、購入者でなく販売者が負担すれば良いように思う。
仲介と代理の本来の違いは？

[73: 匿名さん]

結局のところどうなのでしょうか？

[74: 匿名さん]

73さんよー。トーシンファミリー 、トーシンホームの登記を調べてみてよ。
きっと社長（代表取締役）以外の役員もかぶってんじゃねーかな？

[75: 匿名さん]

交渉すれば仲介料を０円にしてもらえるのではないですかね。

[76: 匿名さん]

代理と仲介はどうやってきめるのですか？

[77: 匿名さん]

>76
代理にするか仲介にするかは、業者（トーシンホーム）が勝手に決めているのだと思いますが、
そもそもの言葉の意味としては、
　・仲介とは、（利害関係のない）第三者が、売主と買主の間に立って売買の商談をまとめること。
　・代理とは、売主または買主どちらかの代理人という立場で商談の交渉にあたること。
でしょう。
ですから社長も同じようなグループ会社の物件を「仲介」するというのは、根本的におかしな行為ですね。
この会社の人達は、法律で禁止されていないことは何をやってもいいとでも思っているのかしら？もしそういった思想で家を建てられたら、ちょっと危険な感じがしますね。

[78: 匿名さん]

取締役が重複しているような会社は利害関係があるでしょうから、代理となるということですね。
宅地建物取引業法上もそうなっているのでしょうか？

[79: 匿名さん]

>78
宅地建物取引業法にそのような記載はありませんが、それはあまりにも当たり前すぎるからでしょう。

[80: 匿名さん]

ありがとうございます。
それは、宅法上の明確な判断事例がありそうですね。

[81: 匿名さん]

No.70に、
>商業謄本は１通約400円程度でWeb上で取得可能です（要プリンタ）。
>（法務局まで出向く必要はないですよ）
とありましたので調べてみました。
本当にネットで登記情報が手に入るのですねぇ♪便利な世の中になったものです。
そこで、どうしても気になるトーシングループ会社の登記情報を調べてみました。

【トーシンファミリー】
代表取締役：藤江 伸二
取締役 ：藤江 英之、橋本 隆、藤江 麻里耶
監査役 ：藤江 君江
【トーシンホーム】
代表取締役：藤江 伸二
取締役 ：藤江 英之、野崎 岳彦、藤江 麻里耶
監査役 ：藤江 君江
【トーシン住宅販売】
代表取締役：藤江 伸二
取締役 ：藤江 英之、横尾 吉彦、藤江 麻里耶
監査役 ：橋本 隆

取締役の重複はご覧の通り。そのほとんどが藤江姓の者で占められています。またトーシンホームのＨＰによりますと、野崎氏と横尾氏はトーシンホームの取締役本部長と総務・渉外部長。きっと橋本氏も近縁者でしょう。
このように、同じ人達が取り仕切る会社であるにも係わらず取引形態を「仲介」と表示し、購入者から仲介手数料を受け取ることが正当な行為であるとはとても思えません。

[82: 匿名さん]

これが仲介だったら、代理って何？

[83: 入居予定さん]

No.70さん

どうしてもその会社の土地がほしいの？
それでなければほっときなさい。
違法でもなんでもないですから。

総額5000万円の土地があったとして
土地が4750万円で仲介手数料が250万円なのか
土地代金が5000万円なのかの違いです。
相場からかけはなれてれば売れ残って損するだけですから！！

[84: 匿名さん]

>違法でもなんでもないですから。
宅建業法に記載がないからと言って、本当にそう言いきれるか？当たり前すぎて、明文化されていないだけだと思うが。83は「仲介」と「代理」の定義をどう考えているのか述べてみよ。

[85: 匿名さん]

支払いを代金の支払いを直接本人にすれば仲介、間に入った者にすれば代理。
これだけの違いなの？
お金の手間だけを考えれば、仲介の方が楽チンで代理の方が面倒だけど、手数料は仲介に？？
契約内容の履行責任や事後の問題処理まで、すべてするなら”仲介”みたいなル-ルはないの？

[86: 匿名さん]

>宅建業法に記載がないからと言って、本当にそう言いきれるか？当たり前すぎて、明文化されていないだけ
>だと思うが。


業法上に記載が無ければ、合法と考えるのが筋では。
この問題だって昨今でてきた問題ではなく、昔からあるモノ。
本当に問題になるようなものであれば、既に法制化されて「違法」認定されているハズ。

結局のトコ、83氏の書かれたとおり、「嫌なら買わなきゃいい」では？
どうしても欲しければ、入り口（ファーストコンタクト）の段階で、自分側に別の信頼できる不動産業者を
立てておいて、その人間（会社）を通して交渉開始すればいい。
既にコンタクト済みになっているのであれば、今回は勉強不足ということで、ご愁傷様。

個人的には不動産の売買を何件かしてきているけど、買うときは必ず自分側に仲介業者を付けている。
気になった物件は、必ずその人間を通して交渉。
仲介業者が「両手」状態だと、どうしても交渉事が一方（大抵は相手方）に偏りがちになるから。

売主関連会社が仲介をしている今回の様なケースでも、買い手（自分）が他に仲介業者を立てて交渉しても
それを理由に断られたことは無い。売りに出している物件である以上、相手側も「まずは売ること」が第1な
ワケだから、自ら間口を狭くする様なことはないのでは。

[87: 匿名さん]

＞業法上に記載が無ければ、合法と考えるのが筋
それは筋とは言わない。
筋とは正しいもので抜け道ではない。
書いてないからやっていい。
これは筋とは言わない。
これが不動産業界の正体だ。
医者の次に政治献金が多い寄生虫の業界。
儲けりゃいいんだろ。
君たちは。

[88: 匿名さん]

なんでもありの不動産業界の体質何とかならないものか？

[89: 匿名さん]

真面目で誠実な会社であれば、このような事をしたりはしないでしょう。でも世の中には、法にふれない範囲であれば何をやって儲けてもいいんだという考えの人もいますからね。この会社も宅建業法に規定がないから違法ではないという主張をされるのでしょうけれど、上位の法律に「民法」があり、その中に本件に関連ありそうな条項が3つほどあります。

第90条：公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。
第95条：意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。
第704条：悪意の受益者は、その受けた利益に利息を付して返還しなければならない。この場合において、なお損害があるときは、その賠償の責任を負う。

まず実態が同一会社である場合には、仲介手数料を請求する事は公序良俗に反する行為であり、仲介契約は無効となる可能性があります。また買主がそれを知っていたならば、当然仲介手数料を支払うなどという契約はしないでしょうから、仲介契約を結んだ事には錯誤があり、やはり仲介契約の無効を主張出来るでしょう。そして担当者は、実態は同一会社の関係にある事を知っていてそれを買主に告げづに仲介契約をさせる訳ですから、悪意の受益者と言えますね。これらを元に訴訟を起こせば仲介手数料を取り返すことも可能だと思います。

しかしなぜ訴訟を起こせばなのかと言うと、当事者が納得していればどんな契約をしても良いという契約自由の原則があるからです。ですから過払い金の返還訴訟と同じように、買主から仲介手数料の返還訴訟を起こさなければ、「この会社はけしからんから仲介手数料を返しなさい！」と御上からは言わないのです。
ですが、宅建業法に規定がなくても、民法に則って考えれば限りなくクロであるという事はおわかり頂けたでしょうか？

[90: 匿名さん]

>実態が同一会社である場合には、仲介手数料を請求する事は公序良俗に反する行為であり、仲介契約は無効となる可能性があります


法律の勉強中かい？知ったかぶりもいい加減にしましょうよ。

言うまでもなくグループ会社といっても法人格は異なる。
「実態が同一会社」と捉えるのは勝手だが、登記も別だし、それぞれが税務申告をする別会社だ。

グループ会社のある１社は販売会社（デベロッパー。A社とする。）、別のある１社は仲介会社（B社とする）、さらに建築会社（C社とする）があったして、各社とも違う部門のビジネスをしているとする。
A社がC社に対し家やマンションの建築を発注し、C社がこれを請負い、完成後にC社はA社に建築物を引き渡すと、A社はC社に建築代金を支払う。

A社は販売にあたり、客付けをB社に依頼する。
B社は購入希望者を探すなどの仲介業務を行う。
媒介契約が成立すれば客はB社に仲介手数料を払うのは当たり前だし（ついでに言うが、A社もB社に仲介手数料を支払う）、そうしなければB社の従業員の給料も家賃や広告宣伝費等の経費も捻出できない。

東○不動産の販売物件を東○リバブルが仲介したら仲介手数料が無料になるかい？
住○不動産の販売物件を住○不動産販売が仲介したら仲介手数料が無料になるかい？
そんなことはあり得ないだろう？

関連会社の物件だろうと、他人様の物件だろうと、仲介会社にとっては基本は同じように手間と時間を費やすわけだ。タダで働くやつがいるかい？