登記上は別会社でも住所は同じグループ企業。それが売主の物件を仲介するというのはアリですか？

[宅建勉強中]

12月16日号のSUUMO（スーモ）マガジン町田・相模・麻生版に、ヴァンクレール町田（分譲地、一部建築条件き）
という広告が載っているのですが、売主が（株）トーシンファミリーで、仲介が（株）トーシンホームという会社です。
名前からしても同じグループ企業と判りますが、この２つ会社の住所は全く同じなので、別会社といっても
その実態は売主物件ではないのかと思うのですが、こういうのは宅建業法に引っかからないのでしょうか？
もしこれが良いのならば、便宜的に別会社を作ってしまえば、自社物件からも仲介手数料を取る事が出来そうです。
この是非についてわかる方がいましたら、コメントお願い致します。

※SUUMOのホームページで検索しても出てきました。（2009年12月20日現在）

[1: サラリーマンさん]

一般的です。
ビジネスですから・・・（＾＾）/

建築会社の商品（土地、建物）を子会社である不動産販売会社が販売し、手数料収入を得る。
ふつうの話しです。

小田急建設の商品を小田急不動産ホームが販売し、手数料収入を得る。

分業制です・・・（＾＾）/

[2: 匿名さん]

消費者としてはわからなくもないですが、製販分離は法人ではよくあることなのでは？
結局は消費者が実際に支払う費用と見合う価値があるかどうかなのではないでしょうか。

[5: 匿名さん]

グループ企業であっても、別法人＝別人格だから。

後、多いのはマンションの分譲なんかもそうだね。

[6: 周辺住民さん]

全く問題ないよね。
スレ主さんは身内に自営の人がいませんか？
自営のうま味の一つですよね。
これを政治家がやっちゃうと叩かれますが。

[7: 宅建勉強中]

皆さん、書き込みありがとう御座います。折角ですので、まずは頂いたご意見にコメント差し上げます。

１）小田急建設と小田急不動産の例について
小田急不動産のＨＰを見ましたが、小田急建設が施工でも、売主は小田急不動産になっていました。
トーシンとは違って、仲介手数料はかかりませんね。○○グループの企業で、○○建設が売主の物件を、
○○不動産が仲介するというような事例が本当にあるのでしょうか？もしあれば、教えて頂きたいものです。

２）グループ企業であっても、別法人＝別人格。製販分離は良くあること。自営のうま味。について
宅建業は、公共性のある業種として法律で規制されている許認可業です。ですから他の業種では許さる行為でも、
宅建業では許されない事があると思います。トーシンの例は、宅建業では許されていないのではないでしょうか？

３）マンション分譲の例
新築分譲マンションで仲介というのはあまり聞いた事がありません。多いのは販売代理ですよね。
トーシンの例も、仲介でなく代理であれば問題ないのかなと思います。ちなみに、代理でも買主に対して
手数料を請求できるそうです（上限は仲介と同じ）。でも代理で手数料というのはあまり一般的ではない
と思うので、買主が納得しないかもしれませんね。

以上です。
書き込み頂いたご意見に、納得させてくれるだけの根拠が示されていないのが残念でした。
出来れば、大手で法務をご担当にされているような方からのコメントを切望します。
それでは、よろしくお願い致します。

[8: 匿名さん]

法人格が別なのでこれを否定することは主張者側がおこなうことです。
法人格否認の法理というのがありますが，これを使うための要件を満たしません。
こういったケースでは別々に税務処理しているからです。
宅建業法にも規制する法律はないです。
現実にも多くおこなわれていることが気に入らないのであれば違うところと取引をされればいいかと思います。

[9: 匿名さん]

>>スレ主
宅建勉強中なのであれば、安易に正解を求めず自分で勉強された方が宜しいのでは？

[10: 匿名さん]

根拠云々言ってないで、気に入らないなら、止めればいいのに。
違法行為だという根拠もないだろうから、無駄だと思うよ。

[12: 宅建勉強中]

またご意見頂きましたので、コメント差し上げます。

>>8
>法人格否認の法理というのがありますが，これを使うための要件を満たしません
>宅建業法にも規制する法律はないです。
法人格を問題にしようという訳では無いです。法人としては別でも、宅建業法の解釈
運用の考え方に反しているのではないだろうかと思ったのです。

>現実にも多くおこなわれていることが気に入らないのであれば違うところと取引をされればいいかと思います
この土地自体に興味は無く、ただsuumoを見ていて気になっただけで・・・。
こういう事が多く行われているという事ですが本当ですか？私は見つけられませんでした。
もしよろしければ、他の事例をご紹介頂けないでしょうか。

>>9、10、11
一応は調べた上でお聞きしています。他に同じ様な例は見あたらないので、
不適切なのではないかと思ったのです。不注意で、間違って広告を出してしまった
可能性もあると思いますが、もし考えがあっての事とすると狙いは下記でしょうか？

　１）仲介にすることで、手数料を得られる
　２）宅建業法には、自らが売主となるものに関する規制が多いので、これを逃れる

ホームページを調べたところ、トーシングループは下記３社からなるようですが、
従業員数からトーシンホームが営業の主体と考えられそうです。いくら法人格が別でも、
同じグループ企業の子会社所有の物件を、親会社が仲介と言って手数料を取るのは
どうなのでしょう。業界にいる皆さんは、不適切とは思わないのでしょうか？

　◆トーシンホーム（設計・施工と仲介？）
　◆トーシンファミリー（開発分譲？）
　◆トーシン住宅販売（建売販売？）
　　※３社とも宅建登録有り。（　）は推定される業務内容

別にこの土地に興味はないので、どうでも良いと言えば良いのですが・・・。
長文にお付き合いくださり、ありがとう御座いました。それでは。

[13: 匿名さん]

>>8です。法律関係の仕事をしていますが，不動産関係の業界人ではありません。

仲介の会社，建築の会社が同じグループであることは珍しくはないです。
建築条件付きであるときにこのようなケースも多いと思います。
（土地が建築部門の会社の所有，仲介がグループの仲介専門の別会社，建築条件が土地所有者たる建築部門の会社など。）

売主の宅建法の規制を免れたとしても，仲介者が宅建法上の規制を受けますから規制逃れの意味合いは少なく単純に手数料を抜きたい＆税法上のメリットを受けたいだけでしょう。
また，かかる形態を規制する法解釈上の必要性も許容性も無いように思います。小さいところだともっと露骨なペーパーカンパニーっぽくなっていますが，この場合でも仲介者の法的な責任はありますし，強制執行となる財産権は宅建業法である程度規律されていますから，買主にとっても全くのデメリットばかりではないです。

[14: 地元不動産業者さん]

不動産会社に勤務しています。売主だと、「仲介手数料」がお客様からいただく事は出来ません。だから、別に仲介会社を新たに作って、そちらへ「専任媒介」で物件をおろします。

不動産業を始めるには、都道府県知事の認可が必要です。代表や役員が違えば、同じビルの中であっても別会社です。会社の運営には法律上の問題はなにもありません。

お客様の手数料を頂くのは、あくまで、別の会社ですから、売主には何も関係ないことです。それから売主も仲介会社に「手数料」を払っていますからね。

私が思うに、仲介会社を作ることで、仲介の営業が「専任」物件を他の業者に取られることなく、営業しやすくする為だと思います。レインズ物件と差別化するためにね。

お客様も「他人が知らない物件」・「水面下でしか出ない物件」を売主から直で知ることは困難でしょうから、このような方法の方が良いのではないでしょうか？

[15: 宅建勉強中]

昨年末に、13、14で丁寧に解説して頂いていますので、それに対して私なりの意見を
述べさせて頂こうと思います。

>>13
他にもこういう例があるという事ですが信じられません。再度のお願いになりますが、
いくつか具体的な事例を紹介して頂けないでしょうか？出来れば、誰でも知っている
大手の例が良いですね。もし、本当に同様の事例が沢山あるならば、違法性はない
という事に関しては一応の納得が出来るでしょう。

しかし消費者の気持ちとしてはどうでしょうか？
土地代金が平均2000万円とすると、29区画あるので仲介手数料は合計で約2000万円
にもなります。商品を売るために宣伝広告や営業をするのは企業として当り前の事。
それなのに、売主グループが仲介でさらに2000万円もの利益を得られるというのは
何か仕組みがおかしいのではないかと思ってしまいます。

売主のトーシンファミリーは社員が数人のようですから、殆どペーパーカンパニー。
きっとグループ3社の社長は同じ人かもしくは近親者で、意思決定したり利益を得るのは
同じ人物かごく少数の人達に違いないと思われます。これで別会社だからと仲介手数料を
請求出来る事は、釈然としないと思いませんか？

それに買主に仲介手数料分のメリットはないと思います。売主のトーシンファミリーは
宅建業者ですから、宅建業法上責任があります。買主は仲介手数料を払うだけ損でしょう。

>>14
やはり不動産会社の方だからでしょうか。説明して頂いた内容は、業者の論理に思えてなりません。
仲介業者は依頼主の代理人であるべきだと思いますが、売主と同じグループ会社が仲介では、
どうしても売主有利の方にバイアスが働いてしまうでしょう。特に利益をとことん追求するような
タイプの会社では、色々な事を自社に都合の良いようにして、買主から少しでも多く儲けようと
するのじゃないでしょうか。ですから違法でなくても、仲介として倫理的な問題があると思います。

以上です。
気に入らなければ買わなければ良いとまた言われそうですが、やはり消費者の感覚としては、
そう簡単に納得出来るものではないと思います。

[16: 匿名さん]

利益を上げるのが企業でしょ。
消費者の気持ちは判りますが、
企業の気持ちというのもあるんですよ。
違法でなければ、利益の為に何でもやるのが企業です。
企業に倫理観を求める方が愚かです。
倫理を示す企業もありますが、
それも企業の評価を高め、利益を上げるためです。
利益追求のためのやるのです。

グループ企業で仲介料を取るのが気に入らないのか
ペーパーカンパニーだから気に入らないのか良くわかりませんが、
大手の例が知りたいというのであれば、ペーパーカンパニーではないですが、
三井不動産レジデンシャルという会社があります。
マンション販売が多いですが、一戸建てもやってます。
施工は当然、三井ホームです。
販売は三井不動産販売で媒介です。
仲介料が発生しますね。

納得できないのであれば、納得する必要はありませんよ。
消費者は買わないという選択肢を選べば良いだけですから。

消費税がありますよね。
売り上げが２０００万以下の場合、消費税を取らなくてよいというルールがありました。
大型店に対抗するため、大手よりも消費税分安く売ることができるようにというものです。
個人のお店ならば、大抵は売り上げ２０００万以下でしょうね。
でも、消費税を取らないお店に貴方は出会ったことがありますか？私はありません。
消費者からすれば、詐欺ですよね。税金として消費者から取り、懐に入れたということですよ。
また集めた消費税は毎月納めるわけではないので、金融機関に預けることになりますね。
利子が貰えます。税金で発生した利子を懐に入れたということですよ。
経営者に倫理観を求めてはダメなんですよ。犯罪者かも知れないと考えて行動すべきなのです。

[17: 地元不動産業者さん]

14です。仲介はあくまで中立の立場にあります。でも、どちらかと言うと、売主に多少の無理を言って買主様有利になることの方が、多いと思います。

普通の売主にはなかなか言えませんが、（仲介は売主より弱い立場です）グループ会社ですから、これをサービスして欲しいとか、少し指値入れるとか・・・

企業ですからもちろん、法律で決められた手数料は頂かないと、会社が成り立ちませんが、そんなあくどい事はしませんよ。

買主様は、こちらがきちんと誠心誠意お付き合いをさせて頂けたら、後日ほかのお客様を紹介して頂けます。この紹介がすご～～く大事なんですよ。

まっ、色々な会社があるから、一概にはいえまけどね

[18: 宅建勉強中]

トーシンホームのＨＰを見たら新しくなっていて、トーシンファミリーなどグループ企業の情報が無くなっていました。
もしもこの書き込みのせいならば、ここってすごい影響力ですね！

さて、頂いたご意見にコメントします。
>>16
16さんの会社は、利益のためならなんでもやれと言うのでしょうか？消費税を例に挙げ、多少の不正は許されるとでも
言われているように思えますが、どのようなものであれ不正は正当化することは出来ません。特に企業には高い倫理観が
求められる時代ですから、そういう考えは命取りになる事でしょう。こういう意見を聞くと、記者会見で
「お金儲けは悪い事ですか？」と言った村上ファンドを思い出してしまいます。
確かに企業には利益が必要ですが、長い間継続していくためには、さらに社会への貢献（社会に必要とされる事）も
不可欠。必要とされなければ、いずれは消えていく運命でしょう。

さて、トーシンと同様の例として三井不動産レジデンシャルをご紹介いただいたので調べてみましたが本当でした。
例を１つ挙げます。
★ファインコート西東京むさしのスタイル向台町３丁目プライムスタイル
　売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
　媒介：三井リハウス東京株式会社

因みに他で、同じグループに販売を任せていても販売代理としている例も挙げておきます。
★ブランズガーデンつつじが丘
　売主：東急不動産株式会社
　販売代理：東急リバブル株式会社

東急の他、野村、住友、小田急・・・などの大手では、この販売代理の方式が多いですが、三井はどういう考えで
仲介にしているのでしょうね。

>>17
片手の場合は、依頼主の代理として働くのが仲介だと思いますが、両手の場合だと中立という事になりますね。
でも、グループ企業の仲介が本当に中立の立場でいられるのだろうかと、まだ少し疑問に思います。もし両方から
プレッシャーを受けた場合、一度きりの付き合いの買主と、雇用主でもある売主のどちらに良い顔をしたいでしょうか。
あなたは自分が不利益を被る可能性があっても、最後まで中立の立場を貫き通せる自信がおありですか？

それと、普通は言いにくいサービスや指値もお願いしやすいという事ですが、これは付き合いの無い所にお願いするより、
あなたがやり易いという事ではないかと思います。ちょっと考え違いをしていらっしゃいませんか？
売買代金の３％という高額な仲介料が許されている背景には、そういう買主が言いづらい事を代わってやる事は
当然のように含まれているのだと思いますよ。


さて、三井が同じ様なことをやっている以上トーシンばかりを責められないと思いましたが、行政の見解は
どうなのだろうかと益々興味が沸きます。今日のところは以上ですが、何か判ったらまた書き込みたいと思います。
長文にお付き合い下さり、ありがとう御座いました。

[19: 匿名さん]

16です

企業は利益のために何でもやるものです。
ただ、法律違反すれば罰があるし、人気もなくなる。
酷くなれば倒産です。倒産すれば利益を上げられない。
利益のための社会貢献です。バランスの問題でしょう。

私の会社が気になるのですか？
私は公務員ですよ。医療関係のね。人の命に関わりますね。
私のところはグループの中で唯一の黒字施設です。
どうしてここだけが黒字なのか？
色々理由はあるでしょうが、
理由の一つに薬があると考えています。
ジェネリック薬品ですよ。
現在は、病気ごとに貰えるお金が決まっています。
薬を使わなければ施設の収入は増えます。
逆にいっぱい薬を使っても貰える額は同じです。
赤字になることもあります。
ジェネリックは安いので使った方が儲かるのです。
ですが、実感としてジェネリックは効果が悪いです。
同じ製法、材料を使っても、
新薬を開発できる企業とジェネリックの企業は
生成技術に差があります。
だから、大学などの施設はあまり使いません。
ですが、私の所は率先して使います。
効果が悪いと判っているはずなのにね。
公務員なのにね。赤字でも税金補填があるのにね。
幹部は黒字なら、ボーナス多いし、天下りもしやすいからね。
厚労省がジェネリックの効果を認めてますから非難はできませんけどね。
もちろん効果のあるジェネリックもありますよ。

だから、退職することにしましたよ。

企業は基本的に利益追求だと認識した方が良いですよ。

[20: 匿名さん]

どうでもいいけど・・・・こういう人をお客にしたくない。

[21: 匿名さん]

企業の本質を理解できない方は永遠に分らず屋のままでしょう。
一個人の利益を慮るのは法の上であっても確率は低いのだから、尚更損益で廻る民間企業に求める事は無駄に等しい。
客の目から見た倫理を企業に求めることほど愚かな考えはありませんな。それは企業から見れば倫理ではないです。

[22: 匿名さん]

人気のあるエリアの物件ほど、専任（専属専任）物件や、関連企業による専任になる物が多い。

なぜなら、仲介手数料を払ってでも、その物件を欲しいと思う客がたくさんいるのだから。

結局、需要と供給の関係なので、どうしても納得いかないなら、買わなければ良い。

ただそれだけの事。

[23: 匿名さん]

企業に倫理を求めるのは自由だけど、自分の倫理観を押し付けるのはよくない。
選挙と同じで多勢に無勢なのは変わらないので、真の意味で多数を占めるのは民主主義の原理。
資本主義と民主主義の両方が市場には存在する。
自分の近くにいる消費者の感覚を周囲に同意を求め、それ以外がおかしいというのを周囲に同意を求めるのは偏りすぎている。

もし、真の意味で多数がそれを望んでなければその企業は改めるでしょう。またはつぶれるでしょう。
でも、それでもそれをみとめている人がいて成り立つのであれば、別に干渉する必要はないと思います。
買わなかった人は自分が選択して買わなかっただけ。買った人はそれも含めて、その価格を納得して買っただけ。
同意を求めるのは自由ですが、同意しなかった人におかしいというのは単なる無理強い。