グランドメゾン新梅田タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

グランドメゾン新梅田タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/shinumeda/index.html

所在地：大阪府大阪市北区大淀南２丁目1番1（地番）
交通：東海道本線「大阪」駅徒歩12分（桜橋口）
大阪環状線「福島」駅徒歩6分
間取：1LDK ～ 4LDK
面積：52.26㎡ ～ 151.92㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：積和管理関西株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[521: マンション検討中]

近鉄のタワーマンションは福島駅には近いですが、囲まれ感があり厳しいと思います。
ファミリー層をターゲットにしていて、広さも６０平米超えてくると思いますし。
ただ、福島区は供給過多にはなりそうですね。
本件の北側にも９００戸規模のタワーマンションが建設予定ですし。
この物件はどうなんでしょうか。

[522: 近所の住民]

マンションがいっぱい建つとスグに供給過多と言う人が居ますが、日本の人口が何人いてるか知っているのでしょうか?

便利な立地と適正な価格なら売れると思いますし需要もあると私は思っています。

これからの１０年のトレンドは「車が無くては生活が成り立たないような物件は価格が大幅に下落する」では無いでしょうか。

マンション価格が上昇しているので投資の旨味は無いと思いますが。芦屋や宝塚の山の手物件よりは明るい未来が待っているのでは無いでしょうか?

[523: 検討者さん]

>>522

わかりやすく言うと18歳人口はピーク時の６割程度になりましたが東大や京大の偏差値は落ちていません。
ただ地方の無名大学は破たんしていっています。
要するに誰もが欲しがる立地のマンションは今後も落ちないけど、不人気の郊外マンションはタダでももらってくれない状態になる可能性が高いということです。
いくら人口が減っても、麻布十番や六本木、代官山なんて場所のマンションが暴落することはありません。
大阪は都心回帰が始まったところですが、基本的には同じで人気駅から近い立地のマンションの人気は維持されるでしょう。
人口が減るから不動産は落ちるよと言うのは間違いではないと思いますが、すべてをひとくくりに出来るほど簡単ではないということですね。

[524: 名無しさん]

ガストの跡地はビジネスホテルが建つようですね。
北ヤードとなにわ筋の間はホテル建設ラッシュになりそうです。

[525: 匿名さん]

>>522 さん
>>523 さん
誰も郊外のマンションとは比べていないと思うんですけどねえ。
521さんが言っているのは、福島区における供給過多ですよ。
この周辺でマンションを買いたいと思った人がいる場合において、本物件の他に本物件北側の物件や近鉄の物件などが同時に中古で出たときに、それらを抑えてここのマンションが選ばれるかどうかっていう話です。
ましてや梅田という範囲でみると、グランフロントもあって競争相手がぐんと増えます。
東大京大とか言われていますが、本物件が梅田マンションの東大京大になれますかね。

[526: マンション検討中]

＞５２５さん

そうなんですよね。
本件２８９戸、本件の北側９００戸、近鉄のタワーマンション１３４戸、鷺州小学校の西側の新規予定マンション含め、中古だと北側のローレルタワーサンクタス２５７戸、シティタワー西梅田３４９戸の計１９００戸の大量供給になる。
今後においても、大淀南及びスカイビル付近の土地代は上昇し、マンション、ホテルラッシュになると思いますし。
上記の供給戸数を考えると、資産性が少し厳しいのではと考えてしまいます。

[527: 検討板ユーザーさん]

積水に勤める友人には待てるなら北側を推奨されましたー。

[528: マンション検討中]

＞５２６

本件のマンションは２９７戸でした。

[529: マンション検討中]

＞５２７さん

北側は約５年後ぐらいの話だと思いますので、待てるかどうかはその通りだと思います。

[530: 匿名さん]

北ヤードや梅北新駅の阪急乗入れやなにわ筋線など
他のエリアに比べる住みたくなる要素が一番多いのではないでしょうか
住みたい人が多いと需要予測するから各事業主も、このバカ高い時期に供給を多くする
今の所その読みは外れてはいないと思いますが。

[531: 匿名さん]

北側の土地はかなり高値掴みしてるはずだからマンション売り出し価格もそれなりにせざるを得ないと思うが、買える人はどのぐらいいるのだろうか？

[532: 名無しさん]

>>525 匿名さん

グランフロントオーナーズタワーと、北ヤード内に整備されるグランフロントオーナーズタワーⅡが東大京大ですね。

阪大は北側の50階建。

[533: 近所の住民]

>>525さん
>>526さん
これは相場観の違いだと思うんですけど所詮1900戸の供給でしかないんですよ。
梅田徒歩圏に住めるとなれば値段次第で需要は必ずあると思います。

またニュータウンと比べるなと言われそうですけど、ニュータウンの供給個数は万単位です。
山を削っては家を建てて売ったんです。

需要があるときには万単位の需要があっても値段が下がることなく売れるんです。

1900戸ごときで供給過多には私はならないと思います。

ここが5年後に今の値段で売れるかはわかりませんけど。

[534: マンション掲示板さん]

まあごちゃごちゃ言わんでもこのマンションを安く買えた人達は勝ち組よ。

[535: 匿名さん]

更に付け加えればローレルタワーサンクタス梅田やシティータワー西梅田の北ヤード側高層階角部屋など既に持っている人は正に勝組
大幅値上り間違い無しってとこかな。

[536: 匿名さん]

ローレルタワーサンクタス梅田を賃貸中ですが、表面利回り7％。10年経って、1000万円程値上がりしてます。

[537: 匿名]

北側マンションの販売まで待てるけど、

かなり高いんとちゃいます？
待てても高くて買えなければ意味ないですしね。

[538: 匿名さん]

>>536 匿名さん
東向高層階角部屋なら新築価格から1000万プラスどころかもっと価値が高いと思いますよ
高層階角部屋なら、グラメの中部屋クラス坪250万でも買いだと思います
特に北東の角部屋は最高の見晴らしだった
以前中古売出しの時買っておけば良かった。

[539: マンション検討中]

北側の敷地は、元々 価格が高くなる前に購入してたから、今の物件とそんなに変わらないと聞いたことあるし、前の投稿者にもあるように、待てるなら北側の方が良いのではないでしょうか。
共用施設もあるでしょうし。

[540: 匿名さん]

北側の敷地はホロニクスグループが高値売り抜けで大儲けしたと聞いたがどうなのだろうか。
900戸で分け合う共用施設なんて要らないので、その分安くしてほしいのだが。

[541: マンション検討中]

共用施設はあると思いますけどね。
一部、病院が来るとか来ないとかなってますが、それはどうなったのでしょうか。
そこが決まらずに他だけ進むというのも、なさそうに思いますが。
マンション完成したのに、万能塀があるままなんてないでしょうから。
一体開発されるのでしょう。
本当にどうなるか分からない案件ですね。

[542: マンション検討中さん]

マンションができること、はっきり覚えてませんが５０階、高さが約177m、積水含めた複数の業者が買い取り済み、2021完成予定というのは決まっています。新聞にも載っていました。

[543: 匿名さん]

それみんな知ってる

[544: 検討板ユーザーさん]

>>541 マンション検討中さん
どうなるか分かるも分からないも
済生会の分院がくると大分前から予定になってますよ
モデルルームでも説明ありましたが...
ここの検討者なら知ってるはずの情報です。

[545: 名無しさん]

このマンションから見て北側が医療施設、その西側が巨大マンションですね。
空いてるスペースでショッピングモールができたらいいですね。

[546: 匿名さん]

済生会とマンションで、敷地はちょうど埋まるはずですよ

[547: マンション検討中さん]

中之島タワーのように1階にスーパーが入ると予想

[548: マンション検討中さん]

1期、残り8戸になっていますね。

[549: マンション検討中さん]

福島駅近の近鉄のザウメダウエストとの比較になりますね。
価格次第で決めようと思ってます。
物件の魅力的には微妙な点があり、こちらの物件よりも坪単価が安くなることが必須条件になりますね。
はたしてどうなることか。

[550: 匿名さん]

済生会の分院が来るのは良いですね。病院が近いのは心強い。
ここの場合は救急車が来ることは無いのでしょうか。病院近くで気になるとするならばそれだけなんじゃないかなぁと思うのです。。
救急車の音って遮音性が高いところでも少し聞こえてしまったりっていうのがあると聞いたことがあるものですから。

[551: 名無しさん]

北梅田駅近くというのは凄い魅力的ですね。
新大阪、関空だけでなく、なにわ筋線、阪急神戸線で難波、天王寺、神戸も直通になりました。
通学も灘、甲陽、神戸女学院、北野も一本で通えますね。ファミリー層にとっても好立地になりました。
個人的には周辺に学習塾が充実してほしいです。

[552: 匿名さん]

北側の900戸タワーですが、
北側に2階建の商業棟があるようです。

一般の人は北側道路からの出入りし、
3区画程度の生活利便施設のようです。

[553: 匿名さん]

＞551さん
神戸方面には直通にはならないですよ。
阪急は十三から北梅田駅に乗り入れますが、
線路幅はJRと同じ挟軌で作るため、
十三で地下駅に乗り換えることになります。

[554: マンション検討中]

本件は、まちがいなく安い物件ですね。
共用部分にスカイラウンジがあれば一番良かったですが、まあ本件の価格優位性と梅北2区に近いことから考えれば、現在のタワーでは一番かもしれません。
本件の北側に病院、スーパーが誘致され、マンションもでき雰囲気が一変すること、梅北2区も2023年頃から順次開業になると、大淀南エリアも様変わりすると思います。
都会から少し距離がある方が、むしろ閑静な場所として良いと思います。
近くに住んでおりますが、なにわ筋線は夜通行量も少なく、極めて静かですし。
病院ができることによる懸念（騒音）はあると思いますが、そんなにいつもうるさい訳ではないと思います。

本件は好調物件なので、早々に購入するかを決めたいと思います。

[555: マンション検討中さん]

病院来るの決定したの？

[556: eマンションさん]

北は医療施設は確定です。大阪市の開発プロジェクトで決まってます。
梅北開発はじめこれから盛り上がってきますね。
北浜、中津含め考えましたが、投資的妙味、将来性からこちらの購入を決めました。正解と確信しましたが、なにわ筋線はボーナスでした。

[557: マンション検討中さん]

ネガ意見が以前は多かったけどいざ販売開始したら凄い売れ行きのようですね。そしてネガ意見はなくなりましたね。

[558: マンション検討中]

ネガキャンは抽選にならないようにするためでしょ。
この物件は非常にいい物件だし、第一期で総戸数に対して６割も売れるなんて、売れすぎだと思いますし。
（通常は、総戸数の３割売れたらいい方ですよ。業界からみると。）

このペースだと、秋ぐらいには完売するペースですね。
早くすんでみたいです。

[559: 通りすがり]

ここのタワマン、そんなにいい？
私はそんなに売れるとは思っていなかったので意外でした。
見る目ないんだな。

ここの南西向きは静かでいいでしょうね。

私が気になるのは小規模タワーという点と値段です。

小規模タワーはマンションの中でも１番修繕にお金がかかると言われていますから、将来が心配です。

値段も中津直結のタワーと値段が10%変わらないため、子持ちじゃなければあっちのほうが資産形成には良さそうと感じます。

生活はこっちの方が確実に便利ですけどね。

[560: マンション検討中]

値段も中津直結のタワーと値段が１０％変わらない為となっておりますが、本件の平均坪単価は@２４５万円程度であり、中津のザ・ファインタワー梅田豊崎は@３３０万円程度であり、価格乖離は約３０％もありますよ。
１０％は何を比較してそういってるのでしょうか。
本件の方が断然にお買い得です。
タワーマンションで坪単価２００万円台前半から半ばは今の市況的はありえません。
梅田近辺においてはなおさらです。

中津のどこに資産性があるのでしょうか。
生活利便施設、街の雰囲気も暗いし、何のステータス性もないと思いますが。

[561: マンション検討中さん]

北向きじゃなきゃ買いですね！

[562: マンション検討中さん]

ここは角部屋以外北側はないが

北側の900戸タワーはどうなるんだろう？売りの南側がこのタワーで日陰にｗ

[563: マンション検討中さん]

病院は何階建てになるんですか？

[564: 匿名さん]

1LDK ～ 4LDKまであるプランの豊富さはすごいと思います。

でも、このプランの種類から考えると住民層は幅広くなるでしょう。

子供がいるので、どのプランが一番多いのかで選ぶか考える人も多い気がします。

総戸数が多いので、もしかすると狭い間取りプランが多いのかしら。

もう少し詳細がオープンになってから考えたいと思います。

[565: マンション検討中さん]

詳細、かなりオープンになっていますよ。
低層階は52〜78平米、
中層階高層階は74平米スタートなので、市内では広めだと思います。

[566: 契約済みさん]

住民スレを立てました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/618102/

[567: 匿名さん]

このあたりの賃料相場は2,700円/㎡ぐらいなのでしょうか？
2LDKを購入して、賃貸に出し、近い将来に自分が住もうと考えています。
よろしくお願いします。

[568: 匿名さん]

やはり北隣が900戸のタワーというのと、病院というのが気になるところですね

[569: 通りすがり]

平米あたり2,700円でしたら余裕で借り手がつくでしょう。

隣のサンクタスでもそれくらいで出ているので。

ま〜でもすごいね。

３棟並んでタワーだなんて。

ライオンのビルも高層になれば４棟並んでですもんね。

[570: マンション検討中]

いやーすごいですね。
本件が早くできてほしいですね！
楽しみです。

[571: マンション検討中さん]

利回りは4.5％ほどでしょうか？

[572: 検討板ユーザーさん]

周りに新しいスーパーやファミリー向けの施設ができる予定はあるのでしょうか？

[573: 匿名さん]

>>572 検討板ユーザーさん

北側に商業施設が出来ますよ。

[574: 評判気になるさん]

南西と北東はどうしてあんなに
売れ残っているのでしょうか？

[575: マンション検討中さん]

前に病院ができたとすれば救急車などうるさくならないのか気になります。皆様どう思われますか？

[576: 匿名さん]

診療所を主とした施設ですからね
救急車は来ないと思いますよ
近所に本家済生会や関電病院、住友病院など沢山ありますからね

[577: 評判気になるさん]

>>574 評判気になるさん
東向き、西向き、北西は安過ぎ。ただ、所詮は中住戸や900戸のお向かいさん。ウメキタを見下ろせる北東角の中高層は抜群の眺望なので二期ですぐ売れそう。この価格ならかなり売却益も期待できると思います。

[578: マンション検討中さん]

>>577 評判気になるさん

>>577 評判気になるさん
北東前にできる医療施設は元々、医療
法人医誠会の28階建の医療施設とモール
が建設予定でしたよね。

その計画は中止になり、今は老人介護系
の施設か済生会の分院かって話になって
いますが、当初は28階建を建てる予定が
できたという事ですよね。

北東は他より金額が高いですが、前に
もし仮に28階くらいの医療施設が
できたとすれば東、西、北西よりも
価値がないのでは？

[579: 口コミ知りたいさん]

http://bb-building.net/tatemono/100/iseikai.html

以前計画されていた28階建の医療施設詳細

[580: 検討中]

>>578 マンション検討中さん
中止になった話になんの意味があるのですか。過去の計画は北側エリア一体での再開発で、もうあり得ない計画かと。

[581: 口コミ知りたいさん]

確かに北東前にできる医療施設がどれくらいの階数なのかは気になりますね。

[582: 匿名さん]

このマンションは、角部屋以外のリビングの窓の幅がせまくありませんか。
大阪のタワーマンションをチェックしていていつも思うのですが、間取が良くないです。
東京と違い、大阪の間取がいまいちなのは何故でしょうか？
何時も思っている疑問です。

[583: 匿名さん]

>>582 匿名さん

そう思われるのなら、大阪の人は東京に比べて目が肥えてないから適当でも売れるからでしょう。もしくは、あなたの目が悪い可能性もあります。

[584: 名無しさん]

>>582 匿名さん
確かに、ここはイマイチ。けど、大阪でもスミフなんかは東京よりいいですよ。

[585: 匿名さん]

中住戸のリビングの開口部のサッシの幅が、壁が柱が邪魔して狭くなり、暗い部分が出来きてしまうのが残念です。
ベッドルームなら妥協できるのですが、なんとかならないのですかね。
まだ現地に行っていませんが、立地がよさそうなのに残念です。
毎日のことなので躊躇します。

[586: マンション検討中]

>>585 匿名さん

そんなこと、気にしなくていいのに。
買うときは、立地と価格が基本すべて。
間取りが厳しくても、惹かれているのであれば、結局は買います。
買わないということは、そこまで惹かれていないのでは。
迷ってる間に、売れると思いますが。

[587: マンション検討中]

>>586 マンション検討中さん
供給しだして、約２ヶ月で７割売れてるって相当ですよ。
あと半年の間には、完売すると思いますが。

[588: 匿名さん]

かなり好調ですね。ここからがこの物件の真価が問われますね。

[589: 匿名さん]

プラン内容と、この立地であれば人気の物件となるのも納得です。
ただ、どのプランにも言えることなのですが
部屋を広く設計することを主に考えられているのか
収納するスペースが狭いかなという印象を受けました。
もう少し収納スペースが広く設計されていてもよかったかもしれないです。

[590: マンション検討中さん]

もう残り70戸らしいです。即決できず出遅れてしまいました。立地はいいんですが、北側のマンションが気になります。でも高くなるかな。

[591: 検討板ユーザーさん]

>>590 マンション検討中さん
本当ですか？まだ1期ですよね。およそ200戸
売れたってことですか？そうならすごい売れ行きですね。

[592: 匿名さん]

北西角部屋は対面に超高層タワマンが建つデメリットはありますが、間取も良く激安価格でお得でしたね。

[593: 名無しさん]

北西は一瞬で完売したようですね。北東も80平米で20階以上の梅田ビューの角部屋で6000前半なんて他ではあり得ない程の買い得と思いますが‥。

[594: 匿名さん]

この立地で坪245万なんて超お買い得。買えるなら複数住戸買いたいくらいです。北角は欲を言えば収納が物足りないですが、間取りは綺麗ですね。天井高のコーナーサッシからの眺望は素晴らしいでしょうね。

[595: 名無しさん]

南東角購入しました。
他の方角より多少値が張りましたが、ライオン跡地のホテル以外高層の建物が建つ予定がなく景観が保たれそうなので満足しています。
売れ行き好調のようで嬉しいです。

[596: 匿名さん]

ライオンのビルってなくなるんですか？

[597: マンション検討中さん]

なくなりますよ、そして違う建物が。
ホテルが濃厚とのこと。

[598: 匿名さん]

ありがとうございます。この辺も再開発が進んできてるんですね。

[599: 住民板ユーザーさん5]

再開発と言ってもホテルでは…

[600: マンション検討中さん]

みなさんエレベーターが全フロア共通なのは気にならないんでしょうか。
ペットやゴミ回収係の人も全てのエレベーターが使用可なんでしょうか？そういう方達は非常用エレベーターを使うのかな？

[601: 周辺住民さん]

福島6丁目の三菱のマンションに住んでますが、ここ数年で急に建設ラッシュです。
やはり、ウメキタとなにわ筋線が影響しているのでしょうか。
当初「最大3,800万円で買います」のチラシの投函でしたが、
最近は「最大5,400万円で買います」に、どんどん上がってきています。

[602: マンション検討中さん]

>>601 周辺住民さん
福島6丁目でしたらパークハウス大阪福島ですよね。そんなに上がっていますか。
この辺りはまさにバブル状態になっていますね。

[603: マンション掲示板さん]

>>601 周辺住民さん

5400万円で、中古マンション買わないです。
ガセのチラシです。
ザ北浜タワー でしたら 6,000万円以上でも
買います。
2LDK.3LDKの間取りです。

[604: 匿名さん]

>>603 マンション掲示板さん
ザ北浜買うなら北浜ミッドタワー買うわ！

[605: マンコミュファンさん]

北浜なんて衰退していく金融街興味ないね。京阪電車でどこに行くというのかな。
大阪で一番ホットな地域は北ヤード周辺でしょ？

[606: マンション検討中さん]

ザ北浜のようなボロい中古には興味無い人多そう。
日本一高いマンションの称号も無くなるし衰退あるのみの沈む船に大金出して乗り込む奴は普通居らんやろ！笑

[607: マンション検討中さん]

2期に売れ行きはどうでしょうか？

[608: 名無しさん]

1期は完売したんですか？

[609: 検討板ユーザーさん]

ホームページでは1期完売となってますね。
200戸程売れたみたいです。低層階のファミリー向けのリーズナブルな部屋が意外と残ってるようですが、最近のニーズを表してますね。

[610: 匿名]

隣にできる積水ハウスの900戸のタワーマンションはこちらと同じ価格で設定されるのでしょうか？こちらの方が安いイメージがあるのですが、何か営業から聞いてご存知の方がいれば教えてください

[611: 匿名さん]

確実にここより高くなるみたいですよ。おそらく坪300万くらいになるのではと言ってました。

[612: 匿名]

いつ頃販売開始されるのかご存知ですか？

[613: 匿名]

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FBGTXA04/
これ見たら割高でしょ。キャピタル少し出ても課税でトントンだよ

[614: 名無しさん]

北を売るを前にここを絶好調で売り切る必要があるため、戦略的にはここは割安にせざるを得ないということですね。ここよりは確実に高く設定してるはずです。
2022年完成予定だから売り出しは2000年ころだと思います。価格はオリンピックバブルが終わる頃ですが、大阪はカジノ、万博の動向次第では安くはなり難い環境ですね。
万一売り出しまでにバブルが崩壊したら安く売り出すことは不可能であり、計画は凍結になりますね。かなり高値で土地を仕入れているそうなのでその可能性は結構あると思ってます。

[615: 住民板ユーザーさん5]

大阪府民にとってはカジノや万博が誘致されるのは喜ばしい事ですけど、マンション価格にそれほど影響はないのでは？

上がるとすれば港区でしょ。
地下鉄が整備されれば便利になって土地の値段も上がるでしょうな。
港区の大半が死んでますから。

今の現状がバブルっていう人がいてますけど、私は違うと思います。
人件費と鉄の値段が高くなっているからマンションの価格も上がっているんですよね。

土地の値段も商業地は上がっていますけど、25年前のように新興住宅地の一軒家が大幅に値上がりしている訳では無いので、大きく値下がりする事は無いのではないかと思います。

この辺りでマンションを建てられるところもかなり減ってきていますし。

[616: 検討者さん]

>>615

正しいかはわかりませんが、オリンピックと同じ理論なら万博やIRの決定で建築資材と人の需要が高まって建築資材と人件費がさらに上がると考えられてるんじゃないですかね？
オリンピックの誘致が成功したときはまだアベノミクスの入口でしたので、アベノミクスとオリンピックの相乗効果でマンションの金額も一気に上がったわけですが、実際オリンピック単体でどれほど効果があったのかは不明です。
ただおっしゃるように万博によっての土地価格自体は中心６区にはあまり関係ないかもしれません。
マンションが下がる材料としては土地、建築資材、人件費が下がってこないといけないので、今のところ数年で下がる予測は立てにくいですね。
長期的には人口減少の影響で地方の土地価値は下がると思われますが。
大阪でもすでに大阪市以外の市は人口が減少し始まってますから。

[617: 匿名さん]

>>613 匿名さん
中津の中古物件出されても比較し難いかな？
中古で比較するならローレルタワーサンクタス梅田かシティータワー西梅田あたりでしょう
どちらも北ヤード向きの部屋は、かなり値上りしてるようだよ。

[618: 匿名]

シティタワー西梅田の過去の成約取引事例を見ても、この物件は割高で利益でないよ。出ても税引き後で小遣い程度だよ。
インカムについては、供給過剰と北の900戸ができることでランドマーク性が失われ空室リスクが増すでしょうね。
まっ実行してみては。

[619: 匿名さん]

新駅が出来たあとであれば
過去の近隣成約事例と
比較するのはナンセンスかと。

[620: 買い替え検討中さん]

築10年のタワマンと比較してもね。仕様設備だけでなく、免震装置も進化しているでしょうし。