グランドメゾン新梅田タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

グランドメゾン新梅田タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/shinumeda/index.html

所在地：大阪府大阪市北区大淀南２丁目1番1（地番）
交通：東海道本線「大阪」駅徒歩12分（桜橋口）
大阪環状線「福島」駅徒歩6分
間取：1LDK ～ 4LDK
面積：52.26㎡ ～ 151.92㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：積和管理関西株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[351: マンション比較中さん]

エレベーターの台数が少ない。タワーパーキングも1機。過剰な共有施設があるわけでもない。それなのに管理費、修繕費の計画がが高いならどこに使われる予定なのか？早速平米あたりの管理費修繕費を他物件と比較してみます。

[352: マンション検討中さん]

>>351 マンション比較中さん
管理費や修繕積立金が最初から高いなんてことはない。それはデベが試算して決めるから販売に影響しないよう、最初はリーズナブルなのが一般的。
まずは悪党どもが管理規約の改正動議を出し、理事を立候補制にして理事会を地権者で固める。理事会を乗っ取った後に、管理費、修繕積立金を値上げ。癒着業者の水増し請求による地権者理事へのキックバックルートを構築するのが常套手段。築5年を過ぎると一般的に区分所有者の関心が薄れ、総会の出席率の低下や、議決権の回収も滞ってくる。彼らはこのターゲットをタイムテーブルにプロットして徐々に巧妙に仕掛けてくる。なかなかしっぽを現さない。
従って、地権者が多い物件は購入対象から除外するのがベター。ここ、まったく魅力無いしね。グラメ盲信者専用マンションだね。

[353: 匿名さん]

地権者は暴力団関係者なのですか？

[354: マンション検討中さん]

353さん
普通の事業会社ですよ！

[355: マンション検討中さん]

壁とかドアとか全体的に仕様ショボくないですか？
シティータワーとかのモデルルームの方がイイ印象。
シティータワー福島は駐車場4機やけど、朝は混む時は10分かかるみたいなので、1機はヤバイでしょ…。
地権者の多さもあるし、ここは無しにします。

[356: マンション検討中さん]

仕様、悪いんですかね？
セキスイだし、良い印象だったんですが。

[357: 評判気になるさん]

他と比べると見劣りしますよね。
色々な画像を駆使して良いところですよ感出してるけど、あの値段であれは微妙ですね。

[358: マンション検討中さん]

管理費が高いのはモデルルームの営業マンも同意してました、各フロアにゴミ捨て場が有るからとか、必死に言い訳けしていましたが、、、

[359: マンション比較中さん]

>>358

地権者の管理費をセキスイ（もちろんダミー会社経由）からのキックバックで実質低く抑え、その分を一般購入者に乗っけてるから高いんじゃない？
きっと、土地の購入条件として地権者と裏取り決めがあるんだろうな。

各フロアのゴミ捨て場（ゴミステーション）なんかタワマンならどこでもある標準設備で、管理費が高い言い訳なんかにならないよ。

[360: 通りがかりさん]

地権者の事務所や店舗が入っている商業棟の管理修繕にかかる費用も住人で割るんですよね。

[361: マンション検討中さん]

>>360

ホテルや商業施設がある複合マンション（今後開発予定の梅田のリンクシティとか）のケースで、ホテルや商業施設の管理費用をマンションの住人が支払うなんてありえません。
積水に確認すべきですね！

[362: マンション比較]

ここの管理費：平米当り２５０円,
ザ・ファインタワー梅田豊崎：２３０円
シティタワー梅田東：２２７円、ブランズ御堂筋本町 ：２２５円
このタワーマンションの共有施設はゲストルームとコミュニティーサロンぐらいしか無いので他のタワーマンションに比べると魅力に欠けるが、
管理費が安ければまだ許せる。しかし高いとは、どうなってんのかな？

[363: マンション比較中さん]

過剰な共用施設は不要だと思いますがエレベーターやタワーパーキングは住戸数に対し少ないようですね。
必要設備までも不十分なのに他と比べ明らかに高い管理費はどこに使われるのでしょうか？地権者の規模が大きいと不信な点はそれに関係ありと疑わざるを得ないですね。兎に角まず管理修繕に関わる業者は地権者と無縁ではないでしょう。

[364: マンション検討中さん]

管理費、確かに割高と言わざるを得ませんね。納得して購入できる物件ならば、許容はできるんだと思いますが。。地権者の肩代わりではないという何かしらのエビデンスを期待したいところです。
ウメキタ2期付近エリアということで当初より注目された本物件ですが、今のところ、ポジティブな意見があまり出ていませんね。物件見学された方のポジティブな意見も聞いてみたいです。自分の意見としては、立地・環境がスッキリ（大通りに面し、シンフォニーホール、公園隣接も◎）、豪奢な大規模物件ではないものの逆に落ち着いた邸宅感（木材を多用、広い廊下等）、近隣の新築タワマンよりは割安（坪250〜70万）といったところでしょうか。

[365: マンション検討中さん]

この地権者の規模なら地権者主導の管理組合となり健全なマンション管理は期待できないことが危惧され
どうしても躊躇せざるを得ません。たしかにそれさえなければ注目物件だと思うのですが。

[366: 通りがかりさん]

地権者＝運送業三代目
座右の銘『遊ばざるもの働くべからず』

[367: マンション検討中さん]

管理費が本当にそんなに高いのですか。
目立った共用施設もない、エレベーター、駐車場も御粗末というのなら、やはり商業棟の管理も入居者の割り勘ということなのでしょうか。
商業棟の修繕費も払わされたらたまりませんね。
空きテナントとなって収入が減ったら管理費が上がるとか、まさかないでしょうね。
ところでエネファームのメリットってどのようなものがあるのでしょうか？
電気代が通常よりも安くなるとか？

[368: マンション検討中さん]

申し込みしてたのですが、販売開始が延期になったと営業マンから連絡ありました、一月末には抽選結果が出て、決定できる予定でしたが、、、前評判が良く無いんですかね？

[369: マンション検討中さん]

自分も連絡来ましたが、評判や要望数などと遅延は関係ないかと思われます。

[370: マンション検討中さん]

盛り上がらないですね。ここ売れるのかな？

[371: マンション検討中さん]

ここに限らず、荒しやネガキャンが多くて、検討者の書き込みが減っていますね。

[372: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[373: マンション検討中さん]

ここ、検討されてる方、いらっしゃいますか？

[374: 住民板ユーザーさん1]

http://www.nikkei.com/article/DGXLASHD17H44_X10C17A1LDA000/

隣に大型マンションできるのですか？
これによって周辺が活気づけばいいのですが

[375: マンション検討中さん]

ついに発表されましたね。178mで900戸とは、、
1棟だと相当太さのあるタワーになりますね。それとも、
敷地が広いので、ツインタワー（40階くらい）にするという
のが順当でしょうか。
いずれにしても、先立って建設されるグランドメゾン新梅田タワーの
検討者にとっては、購入意欲低下に繋がる可能性は高いですね。

[376: 匿名さん]

>>375 マンション検討中さん

積水単独じゃなくて三菱や東急も絡んでいること考えるとグラフロ級かもしれませんね。

[377: マンション掲示板さん]

むしろ大規模マンションができた方が盛り上がって良いのでは。
スーパーや商業施設も誘致するでしょうし。
場所は先にできる方が僅かに駅近で良いですよね？
価格はどのようになるのかな？2020年頃売り出しとすれば、今よりも上がっている気がしますが、万博、カジノ誘致の結果次第では高騰するかもですね。

[378: マンション検討中さん]

いずれにしても、この近辺のタワーは眺望の殺し合いですね。東京みたいに、都市部はそーゆーことが当たり前になってくるかもしれませんね！

[379: マンション比較中 さん]

ホテルプラザ跡地に建設されるタワマンは、4月以降に制定される新耐震基準（長周期地震動対策）をクリアーした
構造になるんですよね。

大阪の市内（沿岸部）は南海トラフ地震の長周期地震動で特に大きな被害が想定されるそうですから、新耐震基準に
のっとって設計された物件を購入すべきですね。

君子危うきに近寄らず！

http://www.mbs.jp/news/kansai/20170118/00000049.shtml

[380: マンション検討中さん]

隣により大きなマンションが建つならグランメゾン新梅田はやめておこうかと考えてます。
新しいマンションの方が敷地面積広いなら、マンション周りの緑とかも多いやろし、グランメゾン新梅田は駐車場が少な過ぎるし。
勝てる要素はどこにあるのか？

[381: 匿名さん]

>>380
隣に建ったら建ったで、今度は大規模だから住民の属性や民度云々とかってケチをつけてそう。^^;

[382: マンション検討中さん]

自分も個人的には前向きに考えていましたが、周辺のタワー（CT西梅田、サンクタス梅田）、50階建大プロジェクト等と比較すると、明らかにこじんまりというか、存在感にかけて埋もれてしまうことが予想されますね。すみ始めと同時に膨大な工場騒音とより質の高いマンション建設を日々眺めることになりますからね、、残念ですが。

[383: 匿名さん]

それでどうして販売延期になったの？

[384: マンション検討中さん]

今思えば、北側のプロジェクトが影響してるかもしれませんね。。

[385: マンション検討中さん]

やはりみなさんのスレを見ていたら、三方向のタワーマンションに囲まれてこじんまりと埋もれて惨めなマンションになりそうですね。長周期地震動未対応の物件で、魅力の共有施設も無くその割に価格と管理費だけが高いとなると残念ですがパスすべき物件かな。

[386: タイル貼りマニアさん]

>>385

★ご参考資料（長周期地震動未対応物件はどうなるのか？）

南海トラフ巨大地震（東海・東南海・南海地震 連動型）の地震波到達と最大震度の変遷シミュレーション

https://www.youtube.com/watch?v=pVG5ArD3MZM#t=99.598093

[387: 名無しさん]

細い方が折れやすいのでしょうか？ここ細長すぎたせんか？？

[388: マンション検討中さん]

どーですかね、建築面積1500ありますし、イメージ的にはジオタワー南堀江あたりに近いと考えてます。細長いといえば、すぐ近くのローレルサンクタス梅田は建築面積1100でここより5mくらい高いですからね。

[389: マンション掲示板さん]

東に何か建つ予定ありますか？

[390: マンション検討中さん]

389さん

今のところ聞きませんが、東側は古い建物や駐車場などが結構ありますから、ウメキタの再開発に合わせてマンションや商業店舗が将来的に建つ可能性は十分にあるかもしれませんね。

[391: マンション検討中さん]

やっぱり、北側の発表もあり、こちらの物件は検討者、要望者が想定よりかなり
少ない（減ってる）んでしょうか？

[392: 匿名さん]

北側の高さが178mであることに加えて、敷地面積が10,000㎡もあることが大きいですね。
中之島タワーの敷地面積の1.5倍のスケールですので、相当な規模の共有設備や緑地等が予想されるため、著しい見劣り感は否めませんね。

[393: マンション検討中さん]

敷地の広さから間違いなく、ツインかトリプルタワーですかね？

[394: 検討中]

梅田からも福島からも遠すぎるし無理でしょう？それに、ショボい雰囲気がありますしね。

[395: マンション検討中さん]

こことブランズタワー梅田northか…
時期的に被るんですが、みなさんどっち推しですか？
ここはうめきた二期の開発と周りが静かそうですよね、ただ北側にもっと大きなタワーが建つし…
ブランズは梅田中心地には近いけど中津ってとこに引っかかるところも…
難しいです。

[396: 匿名さん]

>>395 マンション検討中さん

ここの北側を待つ方が良いと思います。

[397: マンション検討中さん]

まぁ好みにもよりますが、ここと、ブランズ梅田北では規模感、共用設備、駅距離等、総合的にブランズ優位だと思います。価格は高いでしょうけど。

[398: マンション検討中さん]

2022年完成となると5年後か…。待ちくたびれてしまいますね。
新耐震基準のマンションとしては価値ありなのですかね。
市況にもよりますが、北ヤード2期開発と合わせてくるあたり、かなりの高値になるんでしょうね。

[399: マンション掲示板さん]

ブランズ梅田ノースは中心街から近く場所はいいね。けど中津はちょっと供給過剰でリセールはきつそう。しかし御堂筋線直結と言いながら中津って言葉を出さないのは相当ネガティブなイメージがある土地柄ということですね。
福島、大淀南はステータス感はないが、住環境としては悪くはないと思う。福島駅までは信号、踏切多く8分はかかるかな。

[400: マンション検討中さん]

地権者用住居が現在30だけど当初50超えていたはず。その経緯は？商業棟の所有者は？地権者と積水とで取り交わされた密約は？管理会社と地権者とで取り交わされた密約は？管理や修繕に関わる業者と地権者との関係性は？一般購入者は黙っていると一体どれだけキックバック用にむしりとられるか？競売物件を買いに行けるようなやや玄人対象のマンションですね。