グランドメゾン新梅田タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

グランドメゾン新梅田タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/shinumeda/index.html

所在地：大阪府大阪市北区大淀南２丁目1番1（地番）
交通：東海道本線「大阪」駅徒歩12分（桜橋口）
大阪環状線「福島」駅徒歩6分
間取：1LDK ～ 4LDK
面積：52.26㎡ ～ 151.92㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：積和管理関西株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: 匿名さん]

北ヤードは１期のグランフロントと２期の計画を合わせて北ヤードでしょ

２期エリアも１期エリアも8分〜9分の徒歩圏になる訳だから２期エリアより１期エリアが盛り上がっていたとしてもマンションとしてはプラスでしかないのでは？

[102: 匿名さん]

影響はプラスしかないけど、遠いから影響はそこまでってことでしょうね。
このマンションまで綺麗に整備された遊歩道や地下道があるなら価値はだいぶ変わりそうですけど、普通の高架下や普通の道路ですからね。
ここより手前には小汚いマンションが沢山ありますから、魅力としては今ひとつですよね。

[103: マンション検討中さん]

95さんの「立地がイマイチ・・・」な点に同意です。

JR大阪駅とはいえ徒歩12分はかなり厳しい。。
最寄駅も福島駅もJRだし。
市営地下鉄をつかいたければ14分以上歩く感じですか。

最近みたいな台風の多い大雨の降るの時とか、、
35度を超える汗だくになる真夏の時とか、、、、
雪のちらつくような凍える真冬の時とか、、、、

地下道もない外をテクテク毎日通勤で12分以上も歩くとか、
なかなか厳しい。。。

新駅の話もありますが、竣工してから4,5年も先でしょ。
しかもこちらもJRですよね？

この立地では物件価格がある程度安くないと、
購入に踏み切るには中々勇気がいりますよね、普通。
個人的には近くのローレルサンクタスの価格が基準です。

うめきた二期は魅力的ですが、まだ何も決まってない。
期待感だけに惑わされて情報弱者にならないように
気を付けて検討したいと思います。

[104: 匿名さん]

北ヤードの中に出来るマンションっていくら位になるんでしょうね？
オーナーズタワーの中古が坪400〜600万位でしょ
中津の新築で坪350とか言ってるし
北浜でも坪400万とか出るらしいじゃないですか
その辺から考えると北ヤードタワーは坪500〜600万位はしてくるんじゃないですかね〜
そうするとその北ヤードタワーから程近いグラン新梅田タワーはいくら位の価値が適正なんでしょうね〜？

[105: 匿名さん]

300でちょっと高いイメージ？
280くらい。

[106: 匿名さん]

今出てるマンションで1番の立地。
たぶんどんだけ高くしても売れる

[107: 匿名さん]

他のマンション購入済だけど、もし今から検討するならここが最有力候補。
大阪駅徒歩圏内で、東向きなら数年後には緑溢れる北ヤードと梅田の夜景が一望できる。

[108: 匿名さん]

>>106 匿名さん

大阪駅徒歩10分の立地がどれだけあるか考えてみるとどれだけ価値がないかわかると思うよ。
手前に昔からあるマンションたくさんあるでしょ？

ここは最寄りが福島駅なんだから、それなりの値段になるでしょう。
そういう意味で、あなたの期待感からすると格安の値段が提示されるでしょうから、即決できそうで羨ましいです。

[109: 匿名さん]

>>108 匿名さん
新築のなかではステーションシティとなって綺麗で伸びしろ抜群のJR大阪に1番近い。福島もグルメタウンとしてイメージの良い駅。
中古は眼中ない人にとって、デベはいくら強気な価格設定でも誤算はないと思われます。

[110: 匿名さん]

>>109 匿名さん

そのお考えですとリセールは絶望的になりそうですね...。
まあ、ここを五年・十年後にリセールするときには大阪駅側にマンションが建ってるという可能性はありそうですからね。徒歩十二分の立地というのはそういうもんです。

地価も中之島六丁目と同じくらいなんだし、あのタワーマンションくらいの価格が順当だろうな。特徴が大阪駅に近い（徒歩十二分（笑））しかないことを考えると低くてもいいくらいですね。

[111: 匿名さん]

>>110 匿名さん
なぜ中之島？
京阪線とJRじゃレベルが違いすぎでしょう。

[112: 匿名さん]

>>111

先に書きましたが、市内で売られているマンションの中で地価が近いと思われるところで比較しました。
そもそも中之島の京阪なんてあってないようなものですから、駅力の比較はするまでもありません。

あくまで地価で考えた時の例として挙げさせてもらっただけですから、他要因のことは考慮してないですよ。
とはいえ、地価は色々な要因（駅に近いとか、環境が優れているとか）を伴って決まることが多いですから、それなりの指標になるとは思っていますけど。

[113: マンション検討中さん]

リセール時の正解は今は誰にもわからない。
実需で新築に住みたい層にとっては現時点最高峰の立地と踏んで間違いないですかね？

[114: マンション検討中さん]

うーんもう少しどちらかの駅に近ければいいんだけど

[115: マンション検討中さん]

JR大阪駅に1番近い新築を探してて、やっとこのマンションの情報が出ました。正直もうあまり根気よく待てません。
即決してしまいそうなんですが、このマンションの不安要素ってありますかね？

[116: 匿名さん]

駅からの距離を考えてローレルサンクタスとシティタワーの間ぐらいの価格が適正ですが、それよりも上振れしそうなこと。リセール時には下げ幅大きくなりそうですね。
最寄り駅6分も最近売り出し中の新築マンションのなかでは遠い方です。
中古マンションを探す時駅5分で検索されるのでこの点もりせーるには不利かと。
ただ転売を考えないなら問題ないかと。

[117: 匿名さん]

10年前の価格がベースなら今の物件はどれもかえない

今新築を買うのなら割高の中でまだマシなものか、ここの様に将来の伸びが期待できる物件か？かな。

[118: 匿名さん]

>>99

「最寄り駅6分も最近売り出し中の新築マンションのなかでは遠い方」って

どこの駅との比較ですか？並べてみて下さい。

関西最大のターミナル駅の大阪駅に、「徒歩圏内」だから価値があるのです。

大阪駅だけでなく、それを取り囲む周辺施設が「徒歩圏内」だから価値があるのです。

北浜駅？中之島駅？中津駅？　　ぷぷって笑っちゃいます。

駅だからといって、大阪駅と同列に駅くくりで比較するのは無理がありますね。

中津のファインタワーも、「大阪駅に徒歩圏内」で、中津駅に１分だから価値があるのです。

中津駅で評価されているわけではないのです。

[119: マンション検討中さん]

>>116 匿名さん
115です、参考になりました！

[120: 匿名さん]

その通り！
駅近で梅田まで短時間で行ける駅で安い物件を選ぶなら神崎川で探したら良いんじゃないかな

でも選ばないでしょ？

[121: 匿名さん]

http://meiho24.com/wp/2016/09/sekisui-of-tower-manshion-grand-maison-s...

セミプロのブログ
大阪のタワーマンションで別格の存在と紹介されていますね。

[122: 匿名さん]

福島・大淀なのになんか過剰評価している方も多いですね。。

＞300でちょっと高いイメージ？
280くらい。

＞今出てるマンションで1番の立地。
たぶんどんだけ高くしても売れる

本気で言ってるんですか？
この位の価格帯なら大量売れ残り→大幅値引きもあるかも。

まわりのマンション資産価値や、賃貸時の利回りを考えても
坪210～240くらいが妥当では？？

今後横のプラザ跡地にもマンションが建つかもしれないし、
十分に静観した方が無難かと思いますけどね。
そもそも竣工時には良質な仕様のタワーが沢山建つだろうし、
選択肢も十分にあると思いますよ。

[123: 匿名さん]

JR大阪駅までの距離と梅田の東と西の発展状況を考えると、正直シティタワー梅田東と同レベルですね。
あそこはあの価格にしてしまって苦戦しているようですから、ここは適正価格見誤らないようにして欲しいですね。

[124: 匿名さん]

>>122

>坪210～240くらいが妥当では？？
マンション仕様にもよりますが、価格高騰の最終段階時期に竣工する市内マンションで、その価格帯はないでしょう。
数年後にはその価格すら維持できていない可能性は否定できないですけど。

[125: 匿名さん]

>>121 匿名さん
別格の存在と紹介されているのはグランフロント大阪オーナーズタワーのことですよ。
よく読みましょう。

[126: 匿名さん]

シティータワー梅田東とは周辺の雰囲気が月とスッポンくらい違う。
こんな良い場所確保したんだから即完せず、竣工までに売れるギリギリ高めの設定をしないとデベとしてはもったいないんじゃないかな。

[127: 匿名さん]

＞123
今はシティタワー梅田東と同レベルだとしても、10年後には雲泥の差になりますよ。
シティタワー梅田東周辺には変わる要素は殆どないですが、グランメゾンは、10年後にうめきた新駅、4.5ヘクタールの緑地、ヨドバシ北側道路と新梅田スカイビル南側道路を繋ぐ東西道路が揃ってます。

新御堂とJR東海道線の高架下をくぐり抜けた先のエリアとは、全くポテンシャルが違います。

[128: 匿名さん]

期待感、ポテンシャル…この物件はこればかりですね～

該当物件の周辺を歩いてみましたか？

北にはプラザ跡地の広大な工事中の敷地。
西～淀川方面は、古い民家が立ち並ぶ下町感たっぷりの街並み。
近くの中規模の公園はグランドばっかりでお洒落な雰囲気は皆無。
お世辞にもきれいに整備された雰囲気は一切なかったよ。。

実際現地を歩いてみてシティタワー梅田東の周辺雰囲気と
「スッポンくらい違う。」て思う人がどれくらいいるかな？

123さんのいう通り、適正価格に期待したいところです。

[129: 匿名さん]

>>128 匿名さん

グランフロントのあった場所って10年前はどうでした？

[130: 匿名さん]

>128
西隣はシンフォニーホールです。
その北は上福島北公園。
古い下町民家に隣接するシティタワー梅田東とはえらい違いです。
北側プラザホテル跡には済生会病院の分館となります。

うめきた2期は期待感ではないです。
既に新線の工事は始まっており、新駅区間も先日スタートしたようで、重機が立ちあがっています。

[131: 通りがかりさん]

ファインタワーの方が、立地は上だと思うのですが。大阪駅までの距離はほぼ同じで、中津駅直結ですので。

[132: 通りがかりさん]

大淀南に住んでましたが、梅田がすぐ近くなのに静かなので結構気に入ってましたよ。
マイナス面としては、勤務先が中之島だったので、南に下るバスと自転車置き場が少ないのが不便でしたが。
あと、本屋とかビデオレンタル屋がないとか。

駅はここからだと福島と大阪とどっこいどっこいですかね。
駅ができたらまた盛り上がりそうですが、せっかく静かな環境がうるさくなりそうな気もします。

[133: 通りがかりさん]

今見たら福島駅徒歩６分て、そんな近くないと思うんだけど。
シンフォニーホールから福島駅まで歩いたら10分はかかるよ。

[134: 匿名さん]

＞１３３

＠８０ｍ/分

同じ基準です。

[135: 匿名さん]

>>133 通りがかりさん
なぜ現地からではなくシンフォニーホールから歩く？
その10分に何の意味があるの？

[136: 匿名さん]

>>135 匿名さん
ほぼシンフォニーホールじゃないの？
シンフォニーホールは前住んでたところから福島駅までの途中だったから知ってたので出しただけです。
いくつか信号はさむし、ミスド前の高速道路前の信号が長いからそう感じるのか。朝は人も多いし。

[137: 匿名さん]

>>136 匿名さん
それを言い出したら全てのマンションの徒歩分表記が変わるでしょ〜
急坂とか駅入口から異常値に改札まで長いとかならわかるけど

距離表記6分を自分が歩いたら10分だったとか状況差があり過ぎだよ
信号に掛かるかとか、たまたまはるかが通って踏切降りたとか
言い出したらキリがない。

[138: 匿名さん]

>>136 匿名さん

高速前の信号長いんですねー。生の情報聞けて嬉しいです。
今度自分の足で歩いてみます。

そういえば、大阪駅前に行くための踏切も一回捕まると結構待たされますねー。

[139: 匿名さん]

上福島北公園は、シンフォニーホールの「南」ですよ。
あの並木が少しあるだけの小規模な公園の事でしょ。
公式ホームページの画像は上手く撮れてますよね（笑）
現地に行ってみたら、ただの広場みたいな感じなのに。。

あと隣接する北側のプラザホテル跡。
本当に済生会病院の分館ができるのでしょうか？
業界の方しか知り得ない情報なのでしょうか？
ソースが知りたいです。

大規模な病院ができるとして、当マンションの北西と北東の
部屋からの景観にどの位影響がありそうでしょうか？
病室とこちらのリビングがお見合いとかは嫌なので・・・。
どういった計画なのか具体的に知りたいです。

[140: 匿名さん]

>>139 匿名さん
業界人じゃなくて知ってますよ

病院はマンションの北側ですし
建物が気になるなら高層階にするか
北窓の部屋を買わなければいいのでは？

[141: 匿名さん]

そういえば、大阪駅前に行くための踏切も一回捕まると結構待たされますねーって随分このマンション周辺環境にお詳しい様にに思えますが...

生の情報は既にご存知の上での書き込みでは？

自作自演を疑われますよ〜
お気をつけください♪

[142: 匿名さん]

>>141

現在福島在住で、自転車使うときによくその辺りの踏切は通るんですよー。
グランフロントの地下の駐輪場が使い勝手いいんで。

東西方向はよく利用するんですが、南北方向はあまり通ったことないんで、教えてもらって嬉しかったです。

[143: 匿名さん]

>>142 匿名さん

へ〜そうなんですね
福島駅から北側にすぐ見える高速入口なんですけどね〜

自転車ばかりで福島駅はご利用なさらない方なんですね〜

よ〜くわかりました♪

[144: 匿名さん]

福島駅はほとんど使用しないですねー。だいぶ西側に住んでいるので、野田阪神の方が近いくらいですから。
梅田に行くときはもう少し北側を東西に走り抜けてますね。

高速出口がどこにあるのかすら良くわかってなかったんで、教えていただきありがとうございました！
駅の近くに高速の入り口があるとか珍しいですねー。

[145: 匿名さん]

野田の方なんですね〜
お近くのリバーは検討されてるんですか？

[146: 匿名さん]

その情報を聞いてなんになるのか分からないですが、リバーは検討してないですよ。
高層マンションに住みたいなーと思っているので。
中之島や梅田東は見てみました。
梅田東はマンション自体は良かったんですが、周辺の雰囲気に圧倒されて止めときました。
中之島は梅田までの距離が今より少し遠くなるのでその点が嫌なんでやめました。住みにくそうな感じでしたし。
ただ今思えば安かったですし、値段の上昇があと五年続くと考えると手をうっておけば良かったなと後悔してたりしてます。

[147: 通りがかりさん]

>>138 匿名さん

日通の奥の信号ですかね。あそこは踏み切りと信号と歩道が狭くて自転車乗りづらいのであまりつかわなかったです。
スカイビルの地下通路で自転車押してグランフロントに自転車おいてました。

ライオン前とジャンカラ前と高速前と３つの信号と駅前の踏切があるので高い確率で６分以上かかると思います。

[148: マンション検討中さん]

このマンションの評価は難しいね。
大阪駅に近いが、福島駅に微妙に遠く、北の空き地に何が出来るかわからない。
福島7丁目の近鉄不動産との比較かな？
価格、仕様、住環境含めて最大のライバルだね。
駅4分と6分。価格次第かな。

[149: マンション検討中さん]

プロジェクト説明会はどうでしたか？
予定価格も良心的でしたし、このまま静かに売れていってしまうのでしょうか。
なにわ筋側の入口が慎ましやかなのと、希望の広さの部屋の間取りが少し使いにくそうな点が気になりました。
店舗棟の上をガーデンテラス？に利用するのはグランドメゾンらしくて好印象です。
投資のことはわかりませんが、全体的に長く住むのにいいマンションになりそうだと思いました。
他の方の感想も聞きたいです。

[150: マンション検討中さん]

149さん
情報ありがとうございます。
自分は案内会参加が少し先になりそうで
分からないのですが、大体で良いので予定価格を
教えて頂くことはできませんでしょうか？