シティタワー八王子フレシア（旧称：（仮称）八王子駅駅前タワー計画ってどうですか？）

[マンション比較中さん]

シティタワー八王子フレシア（旧称：（仮称）八王子駅駅前タワー計画）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.hachiojitower.com/

所在地：東京都八王子市旭町30-85番他（地番）
交通：JR中央本線「八王子」駅から徒歩2分、京王線 「京王八王子」駅 徒歩9分
間取：2LD・K ～ 3LD・K
面積：54.23平米 ～ 80.00平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社東京建築支店
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2016.8.19 管理担当】
【タイトルを正式物件名称に変更しました。2016.12.15　管理担当】

[922: 契約済みさん]

非常に参考になるご意見、有難うございます。
駐車場、内廊下の管理は、とても気になりますね。
空き駐車場は、外部に貸し出す等、色々対応が必要だと思います。
子会社にお任せ＝管理費が高くなる。
管理組合で、舐められないようにしっかり言うべきことは言って行きましょう！
何事も初めが肝心。
管理は、とても重要だと思います。

[923: 通りがかりさん]

>>917 契約済みさん
1億でも400世帯で考えれば単純平均25万です。
誤差と言えば誤差かも。
ただ、スミフもずるいと思うのは、当初5年間の修繕積立金を安く設定しすぎだと思うことです。
多分出来上がるまでに完売はしないでしょう。
ブリリアだって、プレミアム住戸は残っているし、割高感が出てきたのは確か。
南西と北西の角部屋はだいぶ売れてると思うけど、北側の小さい部屋で角部屋ではないところは売れにくくなってると思いますよ。
それにオリンパスホールの陰になるところは、残りそうですね。完成後、駐車場も管理費も、修繕積立金もスミフが売り切るまで負担する訳だからね。
ブリリアと比べて管理費や修繕積立金、駐車場が安いって言ってるけど、本当のところは安い方がおかしいと思いますよ。やっぱりきちんと調べて購入して下さいね。

[924: 匿名さん]

理事長立候補お願いいたします。

[925: 通りがかり]

>>917 契約済みさん
サザンスカイタワーの駐車場は大きな問題になりました。サザンの販売が始まった時期、多分7-8年前だと思いますが、当時のマンションは駐車場付きが当たり前の時代でした。
棟内駐車場では全く足りないと考えて、棟外駐車場（駐太郎）を大量に契約したようです。しかも賃借料を低くするため、10年契約にしたのです。
ところが、サザンのような駅直結マンションの場合は、車が無くても、日常生活に支障がありません。マイカー所有者が極端に少なく、駐車場が大量に余ってしまったのです。
がら空きの棟外駐車場の負担は、サザンの住民の大きな損失になってしまいました。
不動産会社は、駅直結マンションのマイカー保有率が極端に低くなることを、サザンで学びました。従ってそれ以降の駅直結マンションの駐車場は、非常に少なくなりました。
多分このマンションも当初は駐車場が足りない状態だと思います。そうでないと、将来駐車場が住民の負担になってしまいます。

[926: マンション検討中さん]

>>923 通りがかりさん
管理費と修繕費は平米あたりで比べると、フレシアの方が高いですよ。
駐車場は知りませんが。

[927: 通りがかりさん]

>>926 マンション検討中さん
ちゃんと比べて下さい。
75平米で比べたらブリリアの方が高いですよ。
それに駐車場もハイルーフだとブリリアの方が高い。

[928: 通りがかりさん]

>>927 通りがかりさん
多分当初5年間はフレシアの方が安いと思うよ。
16年目からの差は歴然。フレシアが高い。
20階以上の建物だと修繕は上からゴンドラ吊るしてやるようだし、費用がかかるのは目に見えてます。
サザンは棟内が空いてるんですよね？立体だと不便だし、みんな契約は駐太郎でしょ。駐太郎の契約はものすごくいっぱいで、一般向けにも出来た頃は契約料金もものすごく安かった。誰も棟内は使いたくない。普段使う人にとっては立体は時間かかるしね。

[929: 匿名さん]

>>921 マンション検討中さん
73軒の販売はすごいですね。
あれだけ待たされて、待たされて、大体の重要事項説明なんて5月に聞かされて、それでも待った人は凄いと思います。ほとんどやめないで最終的に登録までしたんだから。でも、契約は11日から15日までですよね。15日は日が良いので、契約する人は多いはず。手付けを払ったらやめるのは難しいですよ。売り出し価格の1割ですからね。
どれくらいの人が最後にキャンセルするのかな？
管理費とか修繕積立金の重要事項説明聞いたのつい最近だろうし。
テナントとの管理体制とかでも揉めそうな予感。
24時間管理って言っても、管理人がマンションの方に常駐する訳ではないし。
我が家は撤退しました。

[930: マンション検討中さん]

>>927 通りがかりさん
管理費
ブリリア 360円位/平米
フレシア380円位/平米
修繕費
ブリリア80円位/平米
フレシア100円位/平米
なので月々40円位/平米（75平米で3,000円程度）はブリリアが安いと思いますけど、違いますか！？

[931: 匿名さん]

>>930 マンション検討中さん
すみません。単純に計算すればフレシアの方が高いですが、修繕積立一時金とかも合わせて考えると、フレシアの方が安くなると思います。
一時金が少ないと結局6年目からの上げ方がきつくなるのと、10年目とかの修繕積立金で当初の一時金なんかは使ってしまうはずですから、一時金を考えたら、フレシアの方が安くなります。
これって内廊下で高層マンションでは少なすぎると思います。駐車場もフレシアはマンションの中に立体で入ってしまっているので、空きが出ても他に貸せません。でも、ブリリアとかだと別の塔に建っているので、空きが出たら貸すこともできます。
そう言ったことを考えたら、フレシアはリスクがあります。
サザンの北側はフレシアが出来て売りに出ても中々値段が付きません。多少値崩れしてきています。

[932: マンション検討中さん]

駐車場問題はそもそも駅近物件も一律に一定率以上の駐車場の設置を義務付けている条例が実態に合ってなく、スカイの住民はこの条例の被害者。この条例が住民に使わない駐車場を抱え込む事を強制し、駐車場オーナーを喜ばせている。駅前と駅１５分の物件の駐車場必要率が同じなんてありえないだろ？連携してこの条例を実態に合ったものに変えるよう議会に働きかければ、駐太郎分を丸々返せるんじゃない？

[933: 通りがかり]

>>932 マンション検討中さん
サザンやフレシアのようなマンションは、駐車場がほとんど無くても問題がありませんね。
特例で附置義務駐車場は減らせると思いますが、サザンの場合は、１０年間解約不可の契約だったのが不幸でした。
フレシアの場合、サザンと同じ不動産会社なので、同じミスはしないと思います。

[934: 口コミ知りたいさん]

>>933 通りがかりさん
数台分は駐太郎だって言ってましたよ

[935: 通りがかり]

>>934 口コミ知りたいさん
引き渡し時点では、購入者の大半がマイカーを保有していると思います。入居時に車を手放す方がいても、最初はかなりの駐車場が必要になるのでしょう。入居後車を手放す方が続出しますので、いずれ駐車場は余ります。その時、駐太郎を解約する予定なのでしょう。

[936: 匿名さん]

>>935
知人がサザンに住んでるけど、駐車場あまりまくって理事会は無駄経費で困ってるみたいよ。
わざわざ割高な駅直結を選ぶ理由は、高齢で運転したくないっていう人が多いらしい。

[937: 匿名さん]

駐車場の空きが多くて赤字なら、管理組合で議決して、駐車場料金を下げて稼働率を上げれば良いのでは？
管理費が高止まりするだけだと思いますが...

[938: 通りがかり]

>>936 匿名さん
実際住んでみると、高齢でなくても、車がいらないことがはっきりします。
車の運転が不可能な高齢者にも最適なマンションであることも確かです。
サザンは駐太郎を１０年契約したのが、最大の失敗でした。

[939: 匿名さん]

あちらはお年寄りの方ばかりだったから駐車場がいらなかったのですね。
こちらはどうなのでしょう？

[940: 匿名]

八王子の平均賃金を考えると、やはり金持ちの高齢者が多くなるでしょうね。
世帯年収800万円の適正な新居購入価格は4000万円以下と聞いていますから。

[941: 通りがかり]

>>940 匿名さん
年収1500万以上の方なら、相当多数いると思います。ただ、このような駅直結マンションが趣味に合うかどうかだと思います。

[942: 通りがかり]

駅直結マンションの場合、マイカーはかなり不便です。立体駐車場は、車の出庫にかなり時間がかかります。さらに、街中ですから、渋滞が頻繁に発生し、国道に出るまで、かなり時間がかかります。また、行先が駅周辺の場合、行先での渋滞や駐車場が心配になります。結局、ほとんど車を使わないことになり、車を手放すことになります。普段の行動がマイカーと言う方には、駅直結マンションは不向きです。

[943: 名無しさん]

>>942 通りがかりさん
たまにドライブに使うだけなら、徒歩圏内の駐車場を借りるのも手かもしれませんね。

[944: 周辺住民さん]

南口だし、駐車場の使い勝手は、北口の駅近よりもはマシだと思うの。
でも、マシだってだけで使いやすいわけではないけどね。
マイカー派なら、歩いて15分以上の場所にすれば、平置き駐車場のマンションもあると思う。
要はニーズに合わせた住みわけよね。
駅前で自動車の出し入れも便利…なんてマンション無いわ。
ナビにも駅前迂回で登録してる。

[945: 通りがかり]

>>943 名無しさん
たまに車を使うなら、レンタカーの方が安そうです。ちょっと面倒になるかも知れませんが。

[946: 名無しさん]

>>945 通りがかりさん
車なら何でも良いって訳でもないんですよね。エコカーで構わないなら、そうします。

[947: 匿名さん]

ニッポンレンタカーは感じが良かった。

[948: 通りがかり]

>>946 名無しさん
車種限定だとレンタカーは難しいですね。最近はBMWのレンタカーも有るようですが。確か、サザンの地下駐車場に、レンタカーが有ったと思います。

[949: 匿名さん]

火事になっても大丈夫なのかな？

[950: 匿名さん]

>>949 匿名さん
何と比べてかなー？

[951: 匿名さん]

隣接する商業施設の工事も進んできましたね

[952: マンション検討中さん]

商業施設は、何になるんだろう？
博識の方、教えて下さい^_^

[953: 名無しさん]

OPAの可能が濃厚。

[954: 手付金完了]

イオンが入るって聞きましたよ。

[955: 匿名さん]

イオンだと何かと便利。イオンシネマも入るんでしょうか？

[956: 匿名さん]

そんなに大きな建物ではないので
イオン系列のOPAじゃないのかな？

シネマは無理。

[957: 通りがかり]

>>956 匿名さん
イオンが入ると言うだけで、正式発表はまだですね。裏情報を持っている方がいたら、教えて欲しいですね。

[958: マンション検討中さん]

映画館は無理か。。
ニュー八王子シネマがなくなり、期待していたのに残念^^;

[959: 匿名さん]

シネコン入れてほしいですね。
無理なら八王子駅北口の再開発でシネコンを入れるという話があるのでそちらに期待ですね。

[960: 通りがかり]

>>959 匿名さん
時間がかかりそうですね。気長に待ちましょう。

[961: 通りがかり]

イオンが成功すれば、このマンションの土地価格が上がります。
マンションの資産価値は建物価格と土地価格の和ですから、イオンが成功すれば、このマンションの資産価値は、上昇します。
投資と言う側面から見れば、イオンの成否を予測する必要があると思います。
このマンションは、通常のマンションと違い、商業地の上に建設されています。
商業地は、土地の坪単価が極めて高いので、マンションの資産価値に大きな影響を与えます。
土地価格の比重が大きい分、住宅地に建設されるマンションとは、価格構造が違っています。

[962: マンション検討中さん]

イオンは何処までいってもイオンでしょう

[963: 匿名さん]

イオンは適度に便利ですよ。だから全国にたくさんあるんです。
アパレル界のユニクロのように、あって当然という施設です。

[964: 通りがかり]

>>963 匿名さん
イオンは、全国に無数に有りますね。このイオンのように、駅直結イオンもいくつか有りますが、成否は色々だと思います。
また、八王子駅の場合、北口は商業地として定着していますが、南口はイマイチです。
このような条件のもとで、イオンが成功すれば、南口側も商業地としての価値が高まります。
当然、土地価格の上昇によって、マンションの価格も上昇すると思います。

[965: 匿名さん]

>>964 通りがかりさん
そんなに上手くはいかないでしょ。
商業施設の上に立つマンションじゃなくて、隣に建つマンションですよ。

[966: 通りがかり]

>>965 匿名さん
住宅棟と商業棟は、別棟ですが、敷地は共有なのでは？

[967: 匿名さん]

そうですよね

[968: 匿名さん]

駅直結のマンションって他の駅もそうですが、出て買うタイミングは1度きりなので、売れるでしょうね。賃貸目的の人もいるでしょうけれどこの立地は探してもないかも。中古になっても高いままでしょうし。駅2分とありましたが、商業棟まではすぐ。駅前ホテルみたいな感じなのかな。

敷地は共有ですか？共有施設もあるかな。

[969: 通りがかり]

>>968 匿名さん
時間はかかりますが、どうしてもこの物件が欲しいと言う方が出て来るのを待っていれば、必ず売れます。
他のマンションでは代替できません。
このマンションの販売会社は、売れるまで待つ方針の会社ですので、完成後も売り続けていると思います。

[970: 匿名]

>>968 匿名さん
敷地は共有ですよ。
商業施設側に車がＵターンできるように
１階部分回転スペースが出来るみたいです。
昔あったロータリーみたいなスペースのイメージかな。
その上は商業施設の入口ですね。
エスカレータ手前から入れるようになるみたいです。
マンション入り口はサザン側です。

共有施設は一般的なものでいうと
ロビー：ある　エントランスホール部分
ラウンジ：ない　
コンビニ：建物にはない。サザンかセレオにある。（セブン）
フロントサービス：コンシェルジュはいない
　　　　　　　　　住友不動産建物提携サービスあり（有料）
宅配ロッカー：ある（少ないけど）メールボックスやめて
　　　　　　　全部宅配ロッカーにすればいいのに、、、。（金掛るか）
ジム：ない
集会室：ない
ライブラリー：ない
ゲストルーム、パーティルーム：ない
駐車場：ある　タワー駐車９８台、平置き身障者用１台、来客用１台
駐輪場：ある（建物３階部分）３０６台分　専用ＥＶで上げ下げ
バイク駐車：１１台（１階）
公園：ない（近くに歩いていけばある。）
まあ、共有施設については普通のマンションとあまり変わらないかと。

[971: 通りがかり]

>>970 匿名さん
高級マンションにしては、共用施設が少なめですね。管理費や税金が安くて良い面も有ります。
いずれにしろ、このような駅直結物件は、当分出て来ないと思います。