シティタワー八王子フレシア（旧称：（仮称）八王子駅駅前タワー計画ってどうですか？）

[マンション比較中さん]

シティタワー八王子フレシア（旧称：（仮称）八王子駅駅前タワー計画）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.hachiojitower.com/

所在地：東京都八王子市旭町30-85番他（地番）
交通：JR中央本線「八王子」駅から徒歩2分、京王線 「京王八王子」駅 徒歩9分
間取：2LD・K ～ 3LD・K
面積：54.23平米 ～ 80.00平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社東京建築支店
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2016.8.19 管理担当】
【タイトルを正式物件名称に変更しました。2016.12.15　管理担当】

[902: 匿名さん]

スミフは平気で5年売る？
5年で有明大暴落？
価格の逆転おこるかも？

[903: 匿名さん]

第１期の７３戸は、即日完売となりました。

[904: 匿名さん]

50戸以上売るなんて凄いですね！

[905: 通りがかり]

>>904 匿名さん
8/9の朝、第一期登録受付の新聞チラシが入りました。しかも、登録受付は8/9当日限り、違和感有り過ぎでした。
73戸は、事前に登録が終わっていたと思われます。73戸を即日完売するための出来レースですね。
実際どの程度抽選が有ったのか注目です。二度も発売を延期して調整したので、ほとんど抽選は無かったのかも知れません。

[906: 匿名さん]

これだけ引っ張って73戸か？
残131戸も有るのか？
厳しいですね！

[907: マンション検討中さん]

いいえ。
竣工前の完売を悪とするのがスミフです。

[908: 匿名さん]

市況から考えれば35戸でも凄いです。

[909: マンション検討中さん]

スミフにしてはハイスピード。次の放出は価格上げてくるだろ。

[910: 通りがかりさん]

第1期で総戸数の3分の1以上を売ったなんて、スミフとしては多すぎる戸数。
確かにやんわり値段を上げてくるかも知れませんね。

[911: マンション検討中さん]

第２期
販売スケジュール
2017年10月下旬販売開始予定　

[912: マンション検討中さん]

>>910 通りがかりさん

そうですね。

[913: 匿名さん]

73戸即日完売という日本語がおもしろいです。
あと150戸残ってるのに…
即日完売というなら200戸売れなきゃと思った。

[914: 匿名さん]

>>913
それはあなたがマンションの販売方法を知らないだけ

[915: 通りがかり]

>>913 匿名さん
即日完売と言うワードを使いたいので、販売戸数を７３戸にしたと言うことです。売れにくい部屋が残っているはずですから、価格はこのまま据え置きで行くと想定しています。多分完成後も一部売れ残っていると思います。

[916: 匿名さん]

>>915
それくらいのペースがスミフの販売方法。
第１期で全戸完売したら値付けに失敗したということ（価格が安すぎたということ）

[917: 契約済みさん]

https://www.mansion-note.com/
まだ、建物が建っていないので参考情報として、購入時の参考にしてもらえればと思います。売り主の住友不動産は隣のサザンスカイタワーレジデンスも手がけていますが、住居が販売完了と同時に手を引き、後には外部に借りている駐車場の空きが大量に残され、およそ年間一千万を超える赤字をそのまま管理組合に残していきました。一方、売り主に名を連ねている日本貨物鉄道の関連会社は、上記の駐車場の持ち主で、管理組合が赤字をなんとかしようと相談しても相手にせず、管理組合が訴訟を考えていると全体総会で方針を出してやっと話し合いに応じ始めました。しかし、その後も話し合いは遅々として進まず、このマンションが立つことがほぼ見えた時期に、空きスペースを再借り上げしても良い、と応じました。つまりサザンスカイタワーレジデンスの住民は高いお金を出して駐車場を借りて、空いているスペースを更に貸し主により安い金額で再度貸し出している状態です。管理組合は赤字解消のためこの条件を飲んだようです。また、修繕積立金も5年後の精査で億を超える誤差が出ており、修繕積立金が大幅に増額されました。住友不動産は特に責任を取るつもりはないようです。隣のマンションでそのような事があった会社の商品であることを踏まえ、十分な確認とその記録を残すことをお勧めします。これらは総会、理事会、個別の説明会などで詳細な記録が残されています。サザンスカイタワーレジデンスの購入を同時に検討されている場合は、管理会社を通じて入手し、確認できるはずですので、マンション売却後にどのような対応をするかを想定しておくと、いざ現実となった時に多少心構えが出来るかもしれません。また、実際に話しを聞きに行って価格が・・・という話になった際、サザンスカイタワーレジデンスを進めてきたりと、何を売りたいのかよくわからなくなったりします。
（2017/08/06 投稿）

[918: 契約済みさん]

内廊下は換気や汚れた際の対応が非常に重要です。今までに何件かの内廊下物件を見ましたが、入居後のマンションを見学に行った際、廊下にゴミの臭いがこもっている物件がありました。特徴としては内廊下、絨毯のような廊下、各階のクリーンステーションとゴミを搬出するエレベータの距離が離れているような物件では、ゴミから出る汚水がカーペットを汚し、内廊下で匂いがこもることがあるようです。駐車場の維持管理費はおもったよりも管理費を圧迫します。採算ラインなどをよく確認し、使用率が採算ラインを割った時の対応を確認されることをお勧めします。
（2017/08/06 投稿）

商業部を含めたビル全体の管理会社と、住宅部の管理会社が異なる場合は注意が必要です。おそらく販売時に確認しても明確な答えは得られないと思いますが、管理面での住宅部、共用部が非常に入り組んだ構造になりがちですので、自ずと管理会社の責任範囲も複雑になります。しかし、販売時はあたかも一体で管理するかのような話をされがちですので、よく確認されることをお勧めします。
（2017/08/06 投稿）

[919: 契約済みさん]

契約者（予定）です。
きになる記載がありましたので、本来住民版へ投稿すべき内容ですがこちらに投下します。

特に駐車場に関しては懸念が残ります。
私も確認してみますが、他契約者の方も住友さんへ確認してみていただけないでしょうか。
一人の声よりも届くはずです。

[920: 匿名さん]

後はよろしくお願い申し上げます。

[921: マンション検討中さん]

なかなか危ないですな、ぎりぎりまで待ってうちは撤退します。。。抽選次の方どうぞ(^｡^)

[922: 契約済みさん]

非常に参考になるご意見、有難うございます。
駐車場、内廊下の管理は、とても気になりますね。
空き駐車場は、外部に貸し出す等、色々対応が必要だと思います。
子会社にお任せ＝管理費が高くなる。
管理組合で、舐められないようにしっかり言うべきことは言って行きましょう！
何事も初めが肝心。
管理は、とても重要だと思います。

[923: 通りがかりさん]

>>917 契約済みさん
1億でも400世帯で考えれば単純平均25万です。
誤差と言えば誤差かも。
ただ、スミフもずるいと思うのは、当初5年間の修繕積立金を安く設定しすぎだと思うことです。
多分出来上がるまでに完売はしないでしょう。
ブリリアだって、プレミアム住戸は残っているし、割高感が出てきたのは確か。
南西と北西の角部屋はだいぶ売れてると思うけど、北側の小さい部屋で角部屋ではないところは売れにくくなってると思いますよ。
それにオリンパスホールの陰になるところは、残りそうですね。完成後、駐車場も管理費も、修繕積立金もスミフが売り切るまで負担する訳だからね。
ブリリアと比べて管理費や修繕積立金、駐車場が安いって言ってるけど、本当のところは安い方がおかしいと思いますよ。やっぱりきちんと調べて購入して下さいね。

[924: 匿名さん]

理事長立候補お願いいたします。

[925: 通りがかり]

>>917 契約済みさん
サザンスカイタワーの駐車場は大きな問題になりました。サザンの販売が始まった時期、多分7-8年前だと思いますが、当時のマンションは駐車場付きが当たり前の時代でした。
棟内駐車場では全く足りないと考えて、棟外駐車場（駐太郎）を大量に契約したようです。しかも賃借料を低くするため、10年契約にしたのです。
ところが、サザンのような駅直結マンションの場合は、車が無くても、日常生活に支障がありません。マイカー所有者が極端に少なく、駐車場が大量に余ってしまったのです。
がら空きの棟外駐車場の負担は、サザンの住民の大きな損失になってしまいました。
不動産会社は、駅直結マンションのマイカー保有率が極端に低くなることを、サザンで学びました。従ってそれ以降の駅直結マンションの駐車場は、非常に少なくなりました。
多分このマンションも当初は駐車場が足りない状態だと思います。そうでないと、将来駐車場が住民の負担になってしまいます。

[926: マンション検討中さん]

>>923 通りがかりさん
管理費と修繕費は平米あたりで比べると、フレシアの方が高いですよ。
駐車場は知りませんが。

[927: 通りがかりさん]

>>926 マンション検討中さん
ちゃんと比べて下さい。
75平米で比べたらブリリアの方が高いですよ。
それに駐車場もハイルーフだとブリリアの方が高い。

[928: 通りがかりさん]

>>927 通りがかりさん
多分当初5年間はフレシアの方が安いと思うよ。
16年目からの差は歴然。フレシアが高い。
20階以上の建物だと修繕は上からゴンドラ吊るしてやるようだし、費用がかかるのは目に見えてます。
サザンは棟内が空いてるんですよね？立体だと不便だし、みんな契約は駐太郎でしょ。駐太郎の契約はものすごくいっぱいで、一般向けにも出来た頃は契約料金もものすごく安かった。誰も棟内は使いたくない。普段使う人にとっては立体は時間かかるしね。

[929: 匿名さん]

>>921 マンション検討中さん
73軒の販売はすごいですね。
あれだけ待たされて、待たされて、大体の重要事項説明なんて5月に聞かされて、それでも待った人は凄いと思います。ほとんどやめないで最終的に登録までしたんだから。でも、契約は11日から15日までですよね。15日は日が良いので、契約する人は多いはず。手付けを払ったらやめるのは難しいですよ。売り出し価格の1割ですからね。
どれくらいの人が最後にキャンセルするのかな？
管理費とか修繕積立金の重要事項説明聞いたのつい最近だろうし。
テナントとの管理体制とかでも揉めそうな予感。
24時間管理って言っても、管理人がマンションの方に常駐する訳ではないし。
我が家は撤退しました。

[930: マンション検討中さん]

>>927 通りがかりさん
管理費
ブリリア 360円位/平米
フレシア380円位/平米
修繕費
ブリリア80円位/平米
フレシア100円位/平米
なので月々40円位/平米（75平米で3,000円程度）はブリリアが安いと思いますけど、違いますか！？

[931: 匿名さん]

>>930 マンション検討中さん
すみません。単純に計算すればフレシアの方が高いですが、修繕積立一時金とかも合わせて考えると、フレシアの方が安くなると思います。
一時金が少ないと結局6年目からの上げ方がきつくなるのと、10年目とかの修繕積立金で当初の一時金なんかは使ってしまうはずですから、一時金を考えたら、フレシアの方が安くなります。
これって内廊下で高層マンションでは少なすぎると思います。駐車場もフレシアはマンションの中に立体で入ってしまっているので、空きが出ても他に貸せません。でも、ブリリアとかだと別の塔に建っているので、空きが出たら貸すこともできます。
そう言ったことを考えたら、フレシアはリスクがあります。
サザンの北側はフレシアが出来て売りに出ても中々値段が付きません。多少値崩れしてきています。

[932: マンション検討中さん]

駐車場問題はそもそも駅近物件も一律に一定率以上の駐車場の設置を義務付けている条例が実態に合ってなく、スカイの住民はこの条例の被害者。この条例が住民に使わない駐車場を抱え込む事を強制し、駐車場オーナーを喜ばせている。駅前と駅１５分の物件の駐車場必要率が同じなんてありえないだろ？連携してこの条例を実態に合ったものに変えるよう議会に働きかければ、駐太郎分を丸々返せるんじゃない？

[933: 通りがかり]

>>932 マンション検討中さん
サザンやフレシアのようなマンションは、駐車場がほとんど無くても問題がありませんね。
特例で附置義務駐車場は減らせると思いますが、サザンの場合は、１０年間解約不可の契約だったのが不幸でした。
フレシアの場合、サザンと同じ不動産会社なので、同じミスはしないと思います。

[934: 口コミ知りたいさん]

>>933 通りがかりさん
数台分は駐太郎だって言ってましたよ

[935: 通りがかり]

>>934 口コミ知りたいさん
引き渡し時点では、購入者の大半がマイカーを保有していると思います。入居時に車を手放す方がいても、最初はかなりの駐車場が必要になるのでしょう。入居後車を手放す方が続出しますので、いずれ駐車場は余ります。その時、駐太郎を解約する予定なのでしょう。

[936: 匿名さん]

>>935
知人がサザンに住んでるけど、駐車場あまりまくって理事会は無駄経費で困ってるみたいよ。
わざわざ割高な駅直結を選ぶ理由は、高齢で運転したくないっていう人が多いらしい。

[937: 匿名さん]

駐車場の空きが多くて赤字なら、管理組合で議決して、駐車場料金を下げて稼働率を上げれば良いのでは？
管理費が高止まりするだけだと思いますが...

[938: 通りがかり]

>>936 匿名さん
実際住んでみると、高齢でなくても、車がいらないことがはっきりします。
車の運転が不可能な高齢者にも最適なマンションであることも確かです。
サザンは駐太郎を１０年契約したのが、最大の失敗でした。

[939: 匿名さん]

あちらはお年寄りの方ばかりだったから駐車場がいらなかったのですね。
こちらはどうなのでしょう？

[940: 匿名]

八王子の平均賃金を考えると、やはり金持ちの高齢者が多くなるでしょうね。
世帯年収800万円の適正な新居購入価格は4000万円以下と聞いていますから。

[941: 通りがかり]

>>940 匿名さん
年収1500万以上の方なら、相当多数いると思います。ただ、このような駅直結マンションが趣味に合うかどうかだと思います。

[942: 通りがかり]

駅直結マンションの場合、マイカーはかなり不便です。立体駐車場は、車の出庫にかなり時間がかかります。さらに、街中ですから、渋滞が頻繁に発生し、国道に出るまで、かなり時間がかかります。また、行先が駅周辺の場合、行先での渋滞や駐車場が心配になります。結局、ほとんど車を使わないことになり、車を手放すことになります。普段の行動がマイカーと言う方には、駅直結マンションは不向きです。

[943: 名無しさん]

>>942 通りがかりさん
たまにドライブに使うだけなら、徒歩圏内の駐車場を借りるのも手かもしれませんね。

[944: 周辺住民さん]

南口だし、駐車場の使い勝手は、北口の駅近よりもはマシだと思うの。
でも、マシだってだけで使いやすいわけではないけどね。
マイカー派なら、歩いて15分以上の場所にすれば、平置き駐車場のマンションもあると思う。
要はニーズに合わせた住みわけよね。
駅前で自動車の出し入れも便利…なんてマンション無いわ。
ナビにも駅前迂回で登録してる。

[945: 通りがかり]

>>943 名無しさん
たまに車を使うなら、レンタカーの方が安そうです。ちょっと面倒になるかも知れませんが。

[946: 名無しさん]

>>945 通りがかりさん
車なら何でも良いって訳でもないんですよね。エコカーで構わないなら、そうします。

[947: 匿名さん]

ニッポンレンタカーは感じが良かった。

[948: 通りがかり]

>>946 名無しさん
車種限定だとレンタカーは難しいですね。最近はBMWのレンタカーも有るようですが。確か、サザンの地下駐車場に、レンタカーが有ったと思います。

[949: 匿名さん]

火事になっても大丈夫なのかな？

[950: 匿名さん]

>>949 匿名さん
何と比べてかなー？

[951: 匿名さん]

隣接する商業施設の工事も進んできましたね