野村不動産パートナーズを語ろう

[匿名はん]

受託戸数は約１５万戸でマンション管理業界１２位
２０１４年４月に旧社名「野村リビングサポート」を変更

特徴（長所、短所）や各マンションでの実態など、存分に語って下さい

先輩スレ：野村リビングサポートってどうなんですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/

[21: 匿名さん]

ここは、相当レベルが高い意見がおおい。尊敬するよ。
ついでに東急の家族力プラスなる商品も同じか、腕の
悪い役員では、ズルズルと組合費の蓄えを食われている
ことにきずかない。

[22: きのこ]

＞＞東急の家族力プラスなる商品も同じか

駆け付けサービスはは区分所有法に違反するという意見がある。

『近時、管理会社が、各居室内の水回りトラブル対応や、照明管球交換サービスなどを行ういわゆる「駆け付けサービス」や、居宅介護支援会社の紹介、優待価格の宿泊申込みを受け付ける「福利厚生サービス」のような付帯サービスを提供する事例が増加している。このような付帯サービスは、管理会社と管理組合との間で契約締結がなされる場合が多い。この付帯サービスは、各専有部分に設置された設備の維持・使用するために不可欠なものでなく、建物の使用・管理に関する事項と考えることは困難である。「共有部分の管理に関する事項」（法１８条１項）や「共有敷地」、「付属施設」の管理に関する事項（法２１条による１８条の準用）には該当しないから、集会決議や規約によって管理費等と同様の扱いにはできない。』

出典
http://blog.goo.ne.jp/masamiterada/e/39ccce7e5a7e35db14050c305e5070b2

自治会運営に管理組合が関与するのは違法との判例は定着してきたが、３月の標準管理規約改正は一定程度の関与を認める表現になった（矛盾に満ちた解説文により再び紛糾を招かねば良いが）。

駆け付けサービスは居住者の利便のように思うが指摘されると私も違法だと理解せざるを得ない。
区分所有法３条によれば管理組合の目的は「建物とその敷地、　　付属物・・」と定義されているからである。
==＞ご意見ください。

我々の管理員（コンシェルジュ）は宅配便やクリーニングやリフォーム工事を取り次いでいる（リフォームは管理会社の親会社の営業機能）。
その業務から発生する利益は管理組合の収入にならない（手数料収入があるはずなので会計情報の公開を要求したが拒否された）。

マンション住民専用の送迎バスはどうなるのか。
横浜で売り出し中のMSは管理会社が運営するとか組合が運営するとか明確な回答がない。
販売促進のために開業されたサービス事業の多くは期限付きの補助金が出ており補助金がなくなると突然閉鎖される憂き目にあう。

認可外保育施設は管理組合の事業だと主張した理事長がいた。
この理事長は何としても保育施設に補助金を出すと頑張った。
こういう理事長がいるから裁判沙汰になってしまうのである。ーー補助金は管理規約にない支出であるから違法だとの東京高裁判決（組合が上告したが棄却）。
この事業者は１０年間も（意図的に）無届営業をしていたのである（違法運営が表面化しないためと推測）。

野村はこの訴訟を回避する助言をしなかったし、裁判を傍観していた。

管理組合が行う事業ならそこで起きた事故補償は最終的には組合員が負う可能性がある。
保育施設のように少数の、限定された利用者のために多額の負担を強いられることはご免である。

ではこのようなサービスを実現させるにはどうすればよいのか。
簡単である。
サービスを行う事業者を誘致する契約にすればよい。
事業が成り立つかは事業者の判断である。

事業が成り立たないなら事業者は来ないし、結果としてMS購入者には迷惑がかからない。

管理組合が事業者に協力できるのは、事業用施設の賃貸（使用貸借契約も可？）や宣伝のための掲示板利用程度だろう。
事業に係るリスクは完全に切り離すことである。

このあたりの法律的解釈は管理会社やMS販売会社の力量だと思う。
不動産業は売ってナンボ、あとは知らないという業界だと聞いたことがある。
利益第一主義のデベロッパーや管理会社はいずれ付けが回ると思う。

また質の悪い理事長は迷惑でもある。

[23: 匿名]

住まいサーフィンによれば野村は５年連続NO1

https://www.sumai-surfin.com/enquete_result/id34a_8.php?utm_source=mma...

しかし、一覧表の中身をみるとどうしてNO1なのかわらなない。

[24: 匿名さん]

誠にりっぱな投稿ありがとうございます。このスレは役に立ちます。
今後とも宜しくお願い致します。家族力プラスの業務内容は、管理
業務委託契約と重複するところが多く管理委託費の二重取りである。

現在の理事長に、一日でも早く契約解除を進めています。本来の
建物と設備等の管理に専念してもらいたいです。余計な商品が多く
なりつつあります。新築マンションを見ていると余計なサービス業務
が多く、浮かれて購入している方が多く見受けられます。

私は管理会社は基幹事務である管理費等の徴収業務を主にして、
他の業務は、管理組合が他の業者に発注した方が良い管理が出来ると
おもいます。

[25: 匿名さん]

講談社現代新書「マンション格差」発売中

目次には、理事会の不正、管理組合の財政、割高な大規模修繕の手抜き、、、
新聞各紙の広告では「三井、三菱、住友、野村・・・」
しっかり御三家に加わってます　最近やたら登場するのはなぜだ

[26: 匿名さん]

講談社現代新書「マンション格差」

管理会社の問題点を具体的に記述して講談社にお寄せきださい。
匿名で結構ですが電話連絡できる様にしてください。

[27: 匿名]

マンション内で放置されたパソコンが発見された。
廃棄物なのか置き忘れ（遺失物）かわからないからどうしたらよいか理事会で話題となった。
管理のプロである野村の業務主任、所長は黙っていた。

どうしたらよいかと相談を受けた。

特定管理物件（大型店舗や駅など）でないマンションの場合は速やかに警察に届け出る。
管理者が所定期限内に警察に届けなければ処罰される。

野村は何も助言できないのか。
野村の社員教育のレベルの低さを痛感した。

[28: 資産価値どん]

横浜・三井不動産レジデンシャルの傾斜マンションの管理組合は、
全棟建て替え案を下記の数字で承認。

議決権総数７１１中、賛成７０９
区分所有者総数６３５人中、賛成６３３

極めて高い賛成率。
先輩スレ「野村リビングサポートってどう？」に記された
コープ野村厚木愛甲の刑事告訴決議（２０１４年１２月）を
思い起こさせる。同じ原理かな。

[29: 野村と警察]

神奈川県厚木市のコープ野村（２４０戸）の最近の議事録から。

※当マンションの管理業務委託契約では、議事録の素案作成は管理会社
　がやることになっています。

【理事会議事録】７月２３日
１．内外へ配布されている文書への対応
　新理事長より、７月１４日に行った弁護士との相談結果について報告
　があった。また、理事長交代の挨拶を兼ね、厚木警察署を訪問する予
　定であることの説明もあった。

【理事会議事録】８月２７日
１．内外へ配布されている文書への対応
　専門委員より、８月９日に理事長、専門委員、野村不動産パートナー
　ズ（株）社員の３人で厚木警察署を訪問した時の内容等について報告
　があった。

（あたしの感想）
・「報告があった。」では中身がわからない。
・通常、警察等の公的機関と野村の接触は秘密裏に行われる。「秘密裏」
　とは、議事録等に記載し発表しなければ大半の住民は知ることができ
　ないという意味。下記、先輩スレへの貴重な投稿を熟読されたし。

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/723/

・上の投稿と同じことを、あたしも簡易裁判所の調停のとき経験した。
・不正経理疑惑を抱える理事会なのに、議事録上、頻繁に警察との連携
　が記されアピールされる。警察との接触を議事録で可視化する効果と
　して、違法住民は強気になり、まともな住民はビビる。

[30: 私も野村を調査中]

最近は、こんな感じです

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/485213/res/33-36/

チープなマンションの、ディープな闘い

[31: 出版情報]

週刊誌「ＡＥＲＡ」が記事「杭打ち偽装マンション／建て替えの裏側」を掲載
管理会社と管理組合の関係に着目したものかは不明

[32: 調査中]

くだらない？バトルの続き
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/485213/res/38-45/

読んでみてちょうだい

[33: 匿名]

理事長印を野村は無断で作成し請求書、領収書、公的機関への各種届出文書に押印していたことが発覚しました。
野村の標準的方法ですと言い張っています。

印象偽造、有印私文書偽造罪で刑事告発します。

[34: 匿名]

野村不動産パートナーズはベイクレストタワー管理組合との契約更新をしないと申し出た。
１億円もの委託契約を辞退するということである。
辞退の理由を知りたいものだ。

修繕積立金の増額決議が無効だと知って大規模修繕工事受注に旨みがないと判断したにちがいない。

[35: 匿名]

野村が契約更新を辞退した理由を担当マンションマネジャーに電話で聞いてみた。

私：なぜ辞退したのか。
野村：辞退していません。契約が終了しますと連絡しただけです。
私：従来は契約更新を強く望んできた。急に辞退する理由が知りたい。
野村：契約終了と言っているだけです。
私：終了するのは事実だが継続しないというのは辞退と同じことだ。
私：新会社選考に時間がかかるので突然辞退されると組合は大変です。貴社は業務引き継ぎに４ヶ月以上要したのだからもっと早く辞退の意思を通知すべきだった。
野村：契約終了３ヶ月前までに通知すれば良いことになっています。暫定契約を考えています。
私：何！　　
私：もう一度聞く。なぜ契約を更新しないのか。いろいろの管理会社に聞いてみたがこれだけの物件を野村が手放すのはよほどのことがあったからと言える。コンプライアンス違反があったらに違いないと言っているが。
野村：知りません。
私：今回の辞退は社長命令だと聞いたが。
野村：知りません。
私：業務主任が知らないはずはない。従来契約更新をあなた自身強く望んできたのだから社長の辞退命令の理由を知ろうとしないのはおかしい。あなたはマンションマネジャーとしてこれまで契約更新と契約条件協議をしないことを理事長に説得してきた。なぜ豹変したのか。
野村：辞退していません・契約が終了と言っているだけです。
私：コンプライアンス違反が発覚することを恐れたとしか考えられない。
野村：私は知りません。

文言は正確ではないがこんなやり取りでした。
辞退理由を明らかにできない社内事情があると判断しました。
野村のごまかし説明にはうんざりです。
なにやら理事長とこそこそやっていると感じました。

[36: 匿名さん]

生々しい

[37: 私も野村を調査中]

自分のブログの更新やらで旧スレ「リビサポってどうなんですか？」と「厚木愛甲って」
ばかり見ており、長らくこちらの板を訪れていませんでした。
メールをいただいてようやくこのビッグニュースに気付いた次第。申し訳なし。

ついにノムさんが逃げますか。やはり野村も逃げる、と言うべきか。
朗報、快報とはこの事です。

私のところでは、当宅上階親子の引越し転出、前管理人の辞職、専門委員の大量辞任、
新管理人の今年３月の辞任、これらすべての去り方が３４、３５と酷似しています。
当マンションで辞めずに残っている駒はもう野村とボス建築の２社しかなく、
この２社も、危なくなったら「真相を隠すために」同じ辞め方をするだろうな、
くらいには思っていました。可能性はきわめて低いように見えながら。
そこでベイさんのニュースですから、やっぱりそうか！！と感動したわけです。

シッポをつかまれるくらいなら、パンドラの箱を開けられるくらいなら、
３４、３５のようにして縁切りするのですねえ。
あなた様の力量と粘り強さに、乾杯！

[38: 匿名さん]

先輩スレ「野村リビングサポートってどうなんですか？」を再読しながら、
改めて感心したレスを２つ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/388/
（理由）「野村の関係者の嘘情報なら開示できませんがね」の言葉通り、
その後「関係者」は開示することなく、ナシノツブテであった。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/803/
（理由）「元フロント」と名乗る投稿者が実は野村に疎（うと）いという
点を、極めて早期に見抜いた。

[39: ベイ]

幾つかの管理会社に聞いてみました。

管理会社から契約辞退を申し出た事例はないのではないでしょうか。
こんな大型物件を手放すはずがないですから何か大きな理由があったのでしょうね。
ぜひ、入札にはお声がけしてください。

こうなるとやはり辞退の理由を知りたくなりますね。
東京本店長にご説明くださいとメールしておきました。

[40: ホットな話題だね]

経済ジャーナリストの荻原博子さんが
文春新書「生き返るマンション、死ぬマンション」を上梓

[41: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/803/

詳しい説明を？

[42: 匿名]

新手の理事会買収方法が現れた。
役員報酬を1.5倍に増額する臨時総会が招集された。
臨時総会を提案したのが業務主任。
喜んだのは理事長と理事だから理事会決議はもちろん可決。
半数以上が理事長への白紙委任だから可決は明白。

かくして、理事長も理事も業務主任に頭が上がらない。
理事長は３０万円？も手にした。

管理会社の金を使わずに理事会を買収できる。
あったまいいね、この業務主任。

[43: 買収されない人格さん]

４２に書かれているような手法は講談社現代新書「マンション格差」のＰ．１２５の終わりの２行からでも指摘されているよ。本は、無報酬から有償にすることで理事会内に配下の住民を増殖させたパターンだけどね。

昔、「報酬いらない」と言った理事がいたんだ。ピンときたんだね。

[44: 何か大きな理由]

３９のベイさんには「釈迦に説法」ですが、友情を込めて。
旧スレ「リビサポってどうなんですか？」にお書きになっていた大阪の２８９さん
の投稿、再び読む価値ありますね。

＝＝＝「何か大きな理由」のいちばん深層の問題＝＝＝＝
会計処理については、フロントとは別に担当者がいるし
会社ぐるみだと私は睨んでいます。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/296/

＝＝＝とにかくしつこい＝＝＝＝
７年間で不当な工事費を絞り取られてやっと８ヶ月かけて管理会社を１月に変更しました。
しかし、それからがもっと最悪です。
管理会社を変えてから６ヶ月で野村に戻す様に総会を開くことになっている。
それも、今の管理会社は駄目→前の野村に戻すという総会の議案だ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/203/

[45: 匿名]

NO44が引用したスレッドを転写しておきました。
これが事実としたら野村の会社経営は徹底的にたたかれるべきです。
わがマンションは女（監事）が野村を弁護していました。
女は怖い。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/203/

１、決算の恥ずかしい計算間違いがあり総会が不成立となった。
２、公開空地に無許可で自転車置き場を作った。（工事費３０万＋撤去費１２万）
３、共用部分に改修工事案が住民から出ると、「この程度の改修であれば総会で特別決議３／４ではなく普通決議１／２でよい」と工事費取りたい為にフロントは嘘で先導していく。
４、改修工事の設計費を総会で工事をする承認していないにも関わらず、理事を騙して入金させてしまった。５３万円。返金要請をしているが、返ってこない。
５、大規模工事の２ヶ月前に庭の芝生を全部はりかえてしまった。大規模工事は何年も前から決まっているし、足場＋重機などが入るのは解っているにも関わらず。

などなど７年間で不当な工事費を絞り取られてやっと８ヶ月かけて管理会社を１月に変更しました。

しかし、それからがもっと最悪です。
そのフロントマンは同じ住民の家に十数回宿泊して、悪の算段をしていたらしい。
フロントマンが個人的に関係している住民（女）をつかって
管理会社変更は不当だとか、変えた管理会社から賄賂をもらっているなど嘘を言いふらして
住民を先導して総会を無断で開き、理事会を乗っ取ってしまった。。。
総会、理事会でも怒鳴る、脅すで話し合いにはならず、普通の住民は怖くて理事になる人がいない。
管理会社を変えてから６ヶ月で野村に戻す様に総会を開くことになっている。
それも、今の管理会社は駄目→前の野村に戻す
っという総会の議案だ。普通は管理会社を変えるときは公募するだろう？
全て住民の責任だが、ひどすぎる。カモにされている。
一人３万円料亭での食事を理事同士で集まってしているとFBに書いているし。
罰則とかないし、管理組合って好き勝手し放題なんですよね。

野村が管理会社で建築基準法違反などして工事費を捻出されているマンションは
ないですか？一緒に国交省にマンション管理の適正化の推進にかんする法律（平成１２年）違反で直談判に行きませんか？

他に何か対処法がある方はアドバイスお願いします。

[46: 匿名]

NO44が引用したスレッド（全文を下に転写）を見てのわが感想です。

野村の会計処理はマンションマネジャー次第です。
会計部はマンションマネジャーの指示で処理をするだけです。
会計部も業務部長も会計処理の妥当性チェックしていないことが判りました。
だから理事会決議のない契約に対する支払いもノーチェックで行われます。

現場で扱う現金が記録帳簿に対して余ったり不足したりが３度発生しました。
不足した時は業者に負担させてしまいました。
東京都が管理している道路標識の交換工事を野村のマンションマネジャーは発注してしまいました。
なんで東京都の費用を管理組合が負担せねばならんのや。

管理費繰越金額を如何決定しているか全くわかりません。
保管口座に繰り越される金額（通帳記載）が理事会に報告される収支報告と一致しません。
これは適正化法違反に該当しないのでしょうか。
理事長印を理事長に無断で作成し（印鑑作成費用を野村が負担）使用する野村です。
理事長が知らないうちに請求書や領収書を現場所長や管理員が発行するのが野村の標準だそうです。
何が起きても不思議ではないのが野村不動産パートナーズです。

こんな実態を会計も社長も知らないと思います。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/296/
２９６から

今は通帳も印鑑も保管しない管理会社ありますよ。
きっとそこは健全なはずです。

290さん
問題は繰越金です。
毎月入った管理費、修繕積立金は翌月末日までに収納口座に移すことが決められています。
うちのマンションは移行が全くされていなかったです。
繰越金は理事長と協議の上決めます。
290さんのところでは通帳開示もされないのですから、
そんな繰越金の協議はされていないのでは？
もしも、裏を取れたらしっかり法律違反ですので、
契約解除も可能です。通帳コピーが重要です。
開示しない場合は、法的措置を取って下さい。
国交省に行けば、一年未満の業務停止です。

会計処理については、フロントとは別に別に担当者がいるし
会社ぐるみだと私は睨んでいます。
きっと一般の理事には、こんなからくりが
わからないです。
290さんお話があって嬉しいです

うちも散々な目にあっています。
うちだけでは無いはずなんです。
野村リビングサポートで苦労しているのは。
関東だそうでお会い出来なくて残念です。

でも改善に向けて情報交換して行きましょうね！

支払先 楽しみにしてます☆

[47: 匿名]

43
なるほど

[48: 史的位置付けさん]

もしベイクレストタワー管理組合に３９さんがいなかったら、と想像すると恐ろしい。
１０年、遅くとも２０年後には、東京の湾岸なのに「厚木愛甲状態」に陥ったかと。
羽田真一さんの言う「管理会社マンション」の状態、すなわち、
「野村しかない」、「野村でいい」、という区分所有者ばかりの一色マンション。

他社から野村に変えた、その前後の時期に早くも同社の正体に気付き、
異論（正論）を唱えて「爆発」したことが、このたびの希少な離縁につながりました。
（急に離縁を告げられ、嬉しいがいい迷惑、次の契約先選定や管理体制構築が大変！）
初期の段階で１人でもこういう所有者がいたらそのマンションは幸運、
（自分たちの財産が守られたことになる！）
だが１人も爆発しないで次々に売却されていくマンションが多いのでは、と推測。

私のところは１９９９年には仕組まれて、２０１１年に理事長になった私がやっと爆発、
が「時すでに遅し」で手遅れ、間の十数年に「一色マンション」が完成していました。
・某理事会のモットー「寝た子は起こすな」
・そこの管理組合員のモットー「寝てるから起こすな」
各地のコープ野村も大半は同じと推察。築３０年以上でずっと野村１社に委託ですから。
（でも絶望はしないゼヨ！）

[49: 百聞より一見]

４５
>これが事実としたら野村の会社経営は徹底的にたたかれるべきです。

以前、東急の会社経営を徹底的にたたいた人がいたそうな。
林田力　著　『東急不動産だまし売り裁判』

（アマゾンの感想）
妄想、思い込みからくる罵詈雑言の数々は病的であり、
このような著者を野に放つことに恐怖すら覚えます。

この感想が的を射たものかどうか、読んで確かめます。

[50: 匿名]

素晴らしいマンションマネジャー

組合員：この前の理事会でこんな話し（内容省略）が出たそうですが。
マネジャー：議事録を見ないとわかりません。
組合員：あなたは理事会に出ていたんでしょ。覚えていないのですか。
マネジヤー：議事録を見ないと。

４日前の理事会での審議内容をこのマネジャーは記憶していない。
それとも都合悪い内容を説明しないという会社思いからか。

私はこんな社員を採用したい。

[51: 匿名]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558998/
４４９、４５０は生々しい。
この騒ぎの背景は野村の業務（契約）不履行が原因ですね。

[52: 匿名]

49さん
東急不動産騙し売りのアマゾンの感想は東急弁護読者の感想ですよね。
私はこの本を興味深く読みさもあらんと納得しました。
野村の悪事の事例紹介を楽しみにしています。

[53: 野村不動産パートナーズと契約中（240戸）]

当管理組合では、管理規約及び細則の改正が進行中です。

【旧スレ「野村リビングってどうなんですか？」のレス８０１】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/801/
２月８日、規約や細則の全面改正案がようやく一斉配布された。
３月１９日に説明会を開くというが、
２月１４日までに出欠届を管理事務所に出せという。
理由は「会場設営の都合上」とある。
出欠確認の締め切りが早すぎる。
しかも、質問・意見は２月末まで書面で受け付けるが、
その精査と審議は役員と業者だけでやるようだ。
その後の日程は、
５月の定期総会で「報告」、
７～８月の臨時総会で「承認」し決着。
こうして「前管理人の会計」で総会をやることがまたしても回避される。

＝＝＝＝＝＝＝＝
【その後の展開と現状】

２月末　　　　８日に配布された改正案への質問書・意見書を提出
３月１３日　　構内掲示で長期修繕専門委員募集（結果：応募者なし）
３月１９日　　理事会が「改正案説明会」（改正専門委２名への委嘱終了）
４月１２日　　構内掲示で規約改正専門委員募集（結果：応募者なし）
５月２９日★　定期総会（理事１２名・監事２名・専門委１名の就任を承認。
　　　　　　　但しこの専門委１名は文書配布問題担当）　　　
６月２５日★　改正専門委員に理事８名就任（長期修繕専門委員には同６名）
８月１５日☆　理事会が管理規約関連の質問・意見への回答を全戸配布
９月２６日☆　理事会が各種細則関連の質問・意見への回答を全戸配布
１０月１１日　２度の回答に対する質問書・意見書の提出締め切り
１０月１５日　組合員に知らせず「改正専門委員会」開催
１０月２２日　「次回１１月の理事会で『最終案』を確認する予定」と
　　　　　　　議事録に記載
１２月２７日　構内掲示も議事録回覧もなく、「次回１１月の理事会」の
　　　　　　　結果も知らされない状態が１１月から続く（情報統制？）

（私からのコメント）
１．★を付けた２つは脱法的（違法すれすれの）行為と思える。
　　現行の専門委員会細則では、委員の就任には総会での承認が必要だが、
　　３月と４月に募集して応募なしだったので、６月に理事を就任させた。
　　５月の総会で「応募なしの時は理事を専門委員に就ける」旨を言わない
　　行為が脱法的で、恐らく意図的計画的。
　　理事自体は５月の総会で「理事としての」就任を承認されているから、
　　６月の専門委員兼任化が合法に見える。しかも３月と４月には掲示で
　　「専門委員募集」があったため、「応募なし」の結果を受けた、やむ
　　をえない兼任というわけだ。３月と４月の募集の掲示が６月に免罪符
　　（理事たちの専門委員兼任を正当化する根拠）として機能するとは。
　　またしてもやられた。
　　専門委員会は議事録も回覧されないし、議事録が存在するかも不明。
　　傍聴制度との関係も不明で、実質的に理事会の地下活動化促進の手段。

２．☆を付けた２度の回答書は、下記で読めます。

・管理規約改正/私の意見への回答（上）
http://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68361029.html
・管理規約改正/私の意見への回答（中）
http://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68361067.html
・管理規約改正/私の意見への回答（下）
http://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68361172.html

[54: 匿名]

５３に関して。

投稿者が引用した回答書を読んでみました。
見事な回答書ですね。
まさに政府が野党の追及をかわす詭弁というか逃げそっくりの表現です。
こんな回答書を作れるのはプロです。
プロを雇ってもペイするほど利益がとれる企業の仕業と言えます。

理事長＝マンション全体の利益を考慮している人、が作ったとは思えません。
全て、組合との利害対立者の立場にいる人（組織）の作成と判断しました。

私どもの管理会社は野村不動産パートナーズですがこの回答書に極めて類似した文章を作ります。
いわゆる管理会社会社が理事長、理事会支配いている構図です。

管理会社が理事長を傀儡することは企業利益につながります。
そんな悪徳業者一掃、それが私の悲願です。

５３のさらなるご健闘を期待します。
不祥事を暴く会もできるそうですからご参加ください。

[55: 54さんへ]

そのように読める人が自分以外にもいる、というのは心強いです
悪徳くんはあっちでもこっちでもこんな悪事ばかりしているのでしょう
いわゆる専門家も管理規約をマンションの憲法とよく言いますが
区分所有者、管理組合員の権利の充実と保障をもっと強化しなければ
憲法の名に値しませんね

暴く会、もちろん参加です！

[56: 匿名さん]

東芝しかり、三菱（自）しかり、野村もしかりです。
企業文化というものは、なかなか抜けないものなんですね。

[57: 野村不動産パートナーズと契約中（240戸）]

５３の続き

１月３日　１１月の理事会の議事録回覧がようやく当宅に届く
１月４日　構内掲示「管理組合ニュース」が貼り替えられる
　　　　　内容は１１月の理事会の議事録のもので、
　　　　　「規約等改正スケジュール」として「１月の理事会で承認後、
　　　　　　２月に説明会、３月に臨時総会を開く」という

詳しくは下記ブログをご覧あれ
http://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68371478.html

不自然に遅延して届いた回覧というだけあって、規約改悪以外にも気になる項目あり
「コンサル業者との契約」だ

昨（２０１６）年５月の定期総会議案書の「事業計画」として承認されていた記述：
・ボス建築研究所【現行と同一条件で更新】
　期間：平成２８年１０月０１日～平成２９年９月３０日
・潤マンション管理士事務所【現行と同一条件で更新】
　期間：平成２８年０９月０１日～平成２９年８月３１日

これに基づいて同（２０１６）年８月の理事会が契約更新：
「理事長より、ボス建築と管理士事務所との契約がそれぞれ８月及び９月に満了となること
　から、総会決議に基づき契約更新する旨の報告があった。なお、ボス建築については、支
　出削減を目的として業務内容の見直しについて同社より提案があり、次回の契約更新に向
　けて検討していくことを確認した。」（議事録）　　　　　　　

今回の「１１月の理事会議事録」の気になる記載：
・運営コンサルタント契約の見直し
①（株）ボス建築研究所
かねてより同社より提案のあった件について、会議への出席回数削減によるコスト削減案と、
業務内容の大幅な見直しによるコスト削減案の２案が提示され意見交換を行った。様々な意
見が出るなかで、他社との比較検討は行わず同社との契約継続を確認し、次回理事会で継続
検討することとした。　
②潤マンション管理士事務所
管理規約完成後の契約の必要性について確認し、次回理事会で継続検討することとした。

（私からのコメント）
８月の議事録の「次回の契約更新に向けて」という箇所と
１１月の議事録の「他社との比較検討は行わず同社との契約継続を確認」という箇所と
同じ議事録の「管理規約完成後の契約の必要性について確認」という箇所は、
明らかに今期の事業計画を超えて来期以降の話に入っている。
ベイさんのところのように野村が来期以降の契約更新をしない動きと解釈できないこと
もない（希望的予測）が、組合員多数の黙認承認をいいことに「余裕のよっちゃん」で
来期以降の契約更新計画を練っているということだろうな、やっぱり。

[58: 匿名さん]

５６さん
>企業文化というものは、なかなか抜けないものなんですね。
私のところは
住民にまで野村の企業文化が浸透し根付いているマンションと言えます。
おっしゃる通り、なかなか抜けないと思います。

[59: 匿名]

野村の企業文化とは

利益第一主義、悪事隠蔽、責任回避、詭弁力。
社員がかわいそう。

[60: サラリーマンさん]

過度に野村に協力する住民に共通する属性（最大公約数）

５６に挙がっている企業と同程度の知名度の会社の兵隊
もしくは兵士

[61: 匿名]

野村のレベルはこんなものか。

マンション販売時に作成された長期修繕計画では築２０年目から積立金が３倍に値上がりすることになっている。
今回野村に長期修繕計画を見直してもらった。
積立金は２倍に増額すれば良いという。

増額幅が小さくなるのだから結構なことだ。
でも３倍が２倍になる理由はなんですかと野村のフロントマンに聞いた。

修繕工事のインターバルを少し伸ばしたからですという。
なるほど。

最近二つの修繕計画を見直してみたらフロントマンの説明はデタラメであることがわかった。

野村の計画書では管理費の余剰金３０００万円が毎年修繕口座に移管している。
最初の計画では管理費が余るとは考えていないから口座間の移管はない。
その差は約６億円。
値下がりした理由は管理費の余剰金を修繕口座に移管することが原因だった。

フロントマンは口からでまかせを言ったのだろう。
どうせ組合員なんて何もわからないから、のバカにした態度。
こんなフロントマンが野村ではエリート扱いされてるらしい。

みなさん気を付けましょう。

この問題とは関係ないですが野村の会計システムは本当にお粗末です。
理事長印を勝手に作って理事長に無断でお金を動かしていました。
恐ろしい会社です。

[62: 東京新聞、あんたもか]

６１さん
ご報告、興味深く読みました。
「修繕工事のインターバルを少し伸ばしたからです」という野村社員の説明が
実は「口からでまかせ」だということがよくわかりました。
社員の発言には疑問を持って確かめないと組合が火傷を負うことになりますね。
私の組合でも管理費は少しでも修繕積立金に回す仕組みになっておりますので
けっして他人事ではありません。

分譲マンションでの管理業務委託契約が
区分所有者（管理組合員）の名前や印鑑で管理会社が何でも処理する
という程度までいくとその委託契約はビジネスというより詐欺ですな。

今日（１月１０日）の朝日新聞の朝刊には、
野村證券＋野村不動産（＋朝日新聞＋東京新聞）の全面広告記事が出ています。
巨象ついに現るという感じです。

[63: きのこ]

野村の会計はいい加減だの証拠

BマンションN期監査結果
現場の金庫に３０万円超の現金が存在するがそれを示す帳票がない。

野村橋丸（仮名）マンションマネジャーは会計報告では特別収入として計上することにしますと回答した。
理事会としては収入になるにだから異論もない。年次会計報告は総会で承認。

第N＋１期監査が現場徴収の帳簿に記録されている金額が存在しないことを発見。
やはり約３０万円の現金と帳簿の不一致である。
組合会計上これを特別損失として処理することは容易ではないから理事会は野村に調査を命じた。
野村は再委託先（コンシェルジュ派遣会社アスク）にその穴埋めさせた。こんため帳簿上の不一致は解消した。
年次会計報告では何事もなく報告され総会承認。

第N＋４期でも帳簿と現場現金の不一致が指摘されている。
３回目の不祥事である。

金の出入りは管理会社にとって最優先の処理事項であり正確に処理すべき。
過ちがあれば速やかに委任者（管理組合）に報告し原因を突き止め対策を講じるべき。

私の疑問
野村に管理を依頼してから３年後に現場現金と帳簿の不一致が発見された。
共有施設使用料の現場徴収金は年間３００万円くらいあるがなぜ一部の３０万円が出所不明なのか。
現場徴収金は誰が管理しているのか。コンシェルジュか管理員か現場所長かマンションマネジャーか、業務課か、本社会計課なのか。
再委託先に穴埋めさせることを誰が指示したのか。橋丸マンションマネジャーか、業務課長か、本店長か、会計部長か、社長か。
穴埋めするなら野村自身ではないのか。地位を利用した不当行為である。

野村が管理しているマンションではこんな事件は不思議でないのか。
どこのマンション管理会社でもこんな状態なのか。


過ちを指摘されたら言い訳し、はたまた隠蔽するのが野村不動産パートナーズ。
これでは不正会計が当然の会社になってしまう。
みなさん気を付けてください。

[64: 広島史]

>>54
>管理会社が理事長を傀儡することは企業利益につながります。
>そんな悪徳業者一掃、それが私の悲願です。
この年末年始、いまさらながら映画「仁義なき戦い」５作を観てみました。
私にとっては残虐残酷な場面もあり他者様におすすめするものではありませんが、
暴力団追放にまず住民が立ち上がり、次に中国新聞、県警と重い腰を上げる流れは
マンション管理で多少苦しんでいる私には参考になりました。
街中でドンパチやられる日常に市民の堪忍袋の緒が切れた、というのが発端だとか。

洋画「ゴッドファーザー」３作も
マフィアが一定程度は世論に合わせざるをえず合法企業化する話だったような。

[65: 私も野村を調査中]

きのこさん
６年前、公認会計士に電話したら「まっさかぁ、野村不動産みたいな大企業が
そんなことはしないでしょー」と《常識的》なイメージをおっしゃったので、
私はこの会計士に相談するのはやめました。

ご存じのように、私のマンションは６３に記されている事態以前の段階と思われ、
現金と帳票類（帳簿）の照合すらできていない状態がずーーーっと続いています。
数日前に改めて現理事長あてに質問書を投じました。

当管理組合の野村への管理委託料は年６４０万円ほどですが、
野村とはこの金額相当の規模で取引をしているというよりは、
数倍の数千万円を野村に払っている感じがしています。
主な原因は恐らく組合の通帳を預けているためです。

まぎれもなく組合の財である通帳を管理会社に預けてしまうと、
直接の委託料６４０万円以外に残高をまるごと支配されている感覚になります。

理事ら役員への報酬支給に管理人を経由させる必要など全然ないのに、
管理人から手渡しされて「有難うございます」と感謝するのと同程度に愚かで
無駄な、百害あって一利なし的システムが通帳お預けの委託契約だと思います。

>金の出入りは管理会社にとって最優先の処理事項であり正確に処理すべき。
>過ちがあれば速やかに委任者（管理組合）に報告し原因を突き止め対策を講じるべき。
金の出入りの話になると基本的に無視無回答でどこまでも後回しし、
答えなければいけない展開になればその時点から事実無根の話を書類付きで作り上げる、
というのが私の主観的な《野村の原則》です。「書類」は仲間内で作れるものが基本で、
銀行や警察までが野村に協力した文書を私はまだ目にしていないはずですが、何でもあり
の現状なので油断するわけにはいきません。
協力関係が疑われる「一部手書き」「口座番号なし」の残高証明書の写しが総会決算書に
添付されたことが２０１４年あたりに一度ありました。

【具体例】
①２０１１年１２月３日に私の役員報酬の件を問い合わせたら
　同年１０月１３日付で振込依頼書を管理会社に送っていたと１２月１６日に説明した。
②２０１６年１月２１日に刑事告訴の受理について質問状を出したら
　同年５月２９日の総会直前に１５年４月２４日付で受理されていたと発表した。等々

「１０月１３日」とか「４月２４日」が検証できない《お話》です。
前者は書類ありですが仲間内で後から偽造でき、後者は書類なしで一方的な口頭発表。
野村と組合の会計処理の闇は底なし沼の観がある、と言ったら言い過ぎでしょうか。

[66: きのこ]

野村を調査中さん

そちらの理事長（実質的には管理会社＝野村？）は会計帳簿を閲覧させないのですか。
閲覧請求権がありますから閲覧を拒否するなら違法行為で告発できるはずです。もちょっとしらべます。

管理費収納口座の月末残金を保管口座に移し替えていることを確認しましたか。
これはマンション管理適正化法規則に定められておりこれに違反すれば処罰対象です（国交省）。
処罰に事実は公表されます。
私どもは月末に１０００万円も残金がありました（原則はゼロ円です）。

管理費収納口座お通帳と印鑑を管理会社が保管し、多額の残金があることが担当者の不正流用につながるのでこれを防止するための条文です。
不祥事に備える保証金も１ヶ月分の徴収額以上要求されています。
この保険をケチっている管理会社が結構いるらしいですが。

お金に関する疑問なら国交省住宅局が対応します。
区分所有法や適性化法違反には厳しいと聞いています。
一度相談したらいかがでしょうか。
コンプライアンス違反なら直ちに契約解除につながります。

私は現在告発状を作成中です。
違反行為のオンパレードに驚きます。

印象偽造、有印私文書偽造同行使犯罪がありました。刑事犯罪です。
所轄警察署が受理しなくても（受理を拒否することはできなのですが野村は警察官に受理しないように働きかけたと思われる）警視庁に告発すれば事件扱いにしてくれると聞きました。

昔のことですが野村は傷害事件（指の骨折）もしらばっくれようとしたことがあります。
本店長が加害者ですよ。

書き出すときり無くなりますね。

[67: 匿名さん]

私のマンションでも、理事会資料等を閲覧申請しても、拒否されます。管理費を使って理事会を運営しているのに、法律違反ではないでしょうか？

[68: 私も野村を調査中]

昨日の夕方、理事長からの返書が当宅ポストに入っていました。
年明け早々のかみ合わないやりとりの典型は、下記で味わって下さいまし。
http://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68376479.html

きのこさん
黒幕が法務部だか弁護士だかベテラン管理人だか元専門委員のボスだかわかりませんが、
一目瞭然のわかりやすーい形で閲覧を拒否されるわけではなく、
始めは罰則として「６ヶ月の閲覧停止」をわざと付けたり、
現在は「誓約書への署名捺印」が条件になっていたり、と
裏で不当な制限を付けておいて、表では「どうぞご覧下さい」とくるのです。
要は、私が文書配布をやめたらそのお返しに見せてあげる的態度なのですが、
巧妙なことに組合保管書類リスト自体が２０１３年頃にヤツらに改造されており、
前管理人時代の組合の通帳や残高証明書など重要なものがそのリストにない。
こうして、あの手この手で「閲覧権の骨抜き」が行われてきました。
最近も当マンションの管理士は「組合の通帳を監事以外の組合員が見たいのなら、
５分の１の同意を集めて臨時総会を開き、承認を得るべき」と書きました。
上記ブログの「かみ合わないやりとり」も、手っ取り早い閲覧阻止といえます。
旧スレッドの大阪の２８９さんも私と同じ目に会っていると書いていましたね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/331/

>そちらの理事長（実質的には管理会社＝野村？）
「？」は不要でしょうね。誰かの操り人形、傀儡だろうと１００％思いますが、
法的にも大人の世界としても「やらされた」は通用しませんから、
責任はきちんとお取りいただこうと考えております。

>管理費収納口座の月末残金を保管口座に移し替えていることを確認しましたか。
これについては、同ブログの下記を読んでみて下さい。
http://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68311134.html

当管理組合の口座は収納と保管に分かれておらず、収納用口座から各種支払いもする
タイプです。管理組合の口座のあり方として法的に認められた３種のうちの１つです。
が、前管理人時代の「小口会計の脱法性」に留意して上のブログをお読みいただくと、
その違法性・計画性がくっきり浮き上がってくるかと思います。

>お金に関する疑問なら国交省住宅局が対応します。
昨年のこの時期、さいたま新都心に行きましたがあれは同省の関東地方整備局でしたね。
いただいたアドバイスを受け、住宅局にも相談します。

数々の助言、ありがとうございます。

６７さん
>管理費を使って理事会を運営しているのに、法律違反ではないでしょうか？
この至極当たり前の理屈がなかなか通らないので私も苦しんでおります。
６４さんが挙げる「ゴッドファーザー」の第２作に、
日本でいう的屋（テキヤ）がショバ代を土地の親分に要求されるシーンの西洋版が
あったかと記憶していますが、あれを見て私は「管理費と同じだ」と思いました。
管理費に上納金的性格があってはいけませんが、現実にはあるということでしょう。

[69: きのこ]

貴マンションはマンション管理適正化法規則８７条２項第１条に違反していると考えます。
http://www.kwbm.co.jp/101_a/mansion/row001.pdf#search=%27保管口座%27
に概要が記載されています。
管理費などの月末残金は翌月末までに保管口座に移し替えねばなりません。

そもそも第４の口座はいかなる法律に該当するのでしょうか。

整備局に違法性を告発するのが最善と思いますが以下に注意してください。
１法律のどこに反するのかを明確にする（疑問、疑義でも十分）。
２証拠を準備する。
３愚痴を並べない。

野村はベイから撤退しました。
なぜ撤退するのか、理事会で質問が出ましたが野村は答えません。
野村は撤退ではない、契約終了の通知をしただけというだけです。
後述するように野村のコンプライアンス違反が原因だと私は考えますが野村はそれを認めるわけにはいかないのです。
野村がコンプライアンス違反（違法行為）を認めれば損害賠償請求が待っていますからね。

推測できる撤退理由
野村のコンプライアンス違反が経営層に発覚した。
経営層に対して組合員から何度も違法を指摘され対応が大変、それを回避したいと考えたのでしょう。
撤退すれば組合員が静かになると考えるのは自然ですから。

野村のコンプライアンス違反（違法行為）を社長にどんどん伝えるのも一つの方法です。
有名企業はコンプライアンス違反を指摘されるのが一番怖いのです。たとえそれが些細なことでもです。

国交省が違法と判断すれば管理組合は野村との契約を即時解除できると管理委託契約署に記載されていませんか。
理事長が放置するならあなたは理事長を被告として提訴すれば良いのです。

[70: 匿名さん]

そうですね。
大企業は、イメージが大切です。
だから、三菱（自）、電通、三菱（電）のように法令違反が発覚することを最も嫌がっています。