野村不動産パートナーズを語ろう

[匿名はん]

受託戸数は約１５万戸でマンション管理業界１２位
２０１４年４月に旧社名「野村リビングサポート」を変更

特徴（長所、短所）や各マンションでの実態など、存分に語って下さい

先輩スレ：野村リビングサポートってどうなんですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/

[206: 検討板ユーザーさん]

>>205 厚木の野村系マンションさん
良かったですね、議案書に載せてもらえて。
両議案が否決されるよう、「手紙」でも出されては？
あと専門委員に立候補してみれば？

[207: 私も野村を調査中]

厚木の野村系マンション管理組合の定期総会。

例年通り、事前提出の委任状と議決権行使書（賛成票）によって、
「全議案可決・承認」がわかっている状況での開催。
野村の社員３名（うち１名は管理員）と組合運営コンサルタント
（＝設計コンサル）１名が同席。これも毎年同じ。

・組合員による文書配布を名誉毀損だとして組合が起こした刑事告訴が
　失敗（不起訴処分）に終わったことについて

→ 担当の専門委員（＝告訴状提出時の理事長）１名は、予告していた
　報告をほとんどやらずに、報告書１枚を出席者たちの目の前で新任
　の理事長へ手渡すパフォーマンス。
　その際「これは組合員みんなが閲覧してよいが、【私の名前】さん
　だけには見せないように」と申し渡した。
　私以外に１名が「そんなのおかしい」と差別を非難する声を上げた。

→ 後方から大声で「不起訴になったからといって、勝ったと思わない
　で下さい！」のヤジ的発言あり。

→ 総会後の懇談会（野村の社員は退席）では「（配布は）迷惑だ」で
　集中砲火を浴びた。毎回どう迷惑なのか語られることは決してない。
　組合運営コンサルは「【私の名前】さんが今後配布しないと誓うな
　ら、当社は退いてもよい」と昨年の警察と同じ取引的提案。誘惑と
　考えた私が断ると出席者の大半が「えーっ！」と”この人、理解で
　きないわ”的な反応。

・２０１４年９月の理事会（上記専門委員が理事長）は、文書配布を
　理由に、私だけを対象として「理事会の傍聴と会議資料の提供」を
　禁止する決議を行なったが、その解除について

→ 同じ専門委員「次期の理事長・理事会に検討いただく」と先延ばし。
　私「刑務所とか、無罪ならすぐ釈放している」と言うも賛同者なし。

【私の感想】
財務省や日大と大いに似たところがある。
上記専門委員１名を筆頭に、出席者の大半が新旧の専門委員会経験者。
会計問題をやらないために文書配布で私を攻めてばかりいても解決し
ない、と気付く時が来るだろう。欠席者や地域に見抜いている人あり。
公開を装った秘密型の管理手法（特に２０１２年以前の通帳等の帳簿
を見せない、質問に答えない等）を専門委員以外の住民は支持しない。
基本的に恐いし、面倒だから従っている。

[208: 匿名さん]

>例年通り、事前提出の委任状と議決権行使書（賛成票）によって、「全議案可決・承認」がわかっている状況での開催。
→うん。特別決議でもない限り、普通のマンションもそうですよ。議長(理事長)の心変わりでも無い限り否決は難しい。何も特別なことじゃないですね。

野村の社員３名（うち１名は管理員）と組合運営コンサルタント （＝設計コンサル）１名が同席。これも毎年同じ。
→設計コンサルと管理員の出席は特殊な気もするが、管理会社が複数名、議長の要請により同席するのは一般的な話です。何も特別なことじゃないですね。

>予告していた報告をほとんどやらずに、報告書１枚を出席者たちの目の前で新任の理事長へ手渡すパフォーマンス。
→議案書にある報告を全くやらなかったなら問題だが、少しでもやったなら別にいいだろう。専門委員会から理事会への報告は総会でなく理事会やるべき。パフォーマンスと言われても仕方ない。

>「（配布は）迷惑だ」で集中砲火を浴びた。
→迷惑と思う人が多いなら迷惑なんでしょう。無差別ポスティングも禁止されてるなら十分に迷惑行為です。素直に受け入れて、希望する人や少なくとも迷惑と意思表示をしていない人にのみ配布しましょう。

>組合運営コンサルは「【私の名前】さんが今後配布しないと誓うなら、当社は退いてもよい」と
→これは前述の設計コンサル？「当社は退く」とか意味不明。貴方の対応で雇われてるなら、解決する気はサラサラ無いだろうね。シロアリ駆除のようなもん。

>会計問題をやらないために文書配布で私を攻めてばかりいても解決しない、と気付く時が来るだろう。
→仮に会計問題が事実として、そんなのとっくに気付いていて、解決する気はサラサラ無いだろうね。根負けして諦めるのを待つか、延々平行線を続けるか。負けなければ、専門委員の勝ちに等しいからね。

>専門委員以外の住民は支持しない。
→多くの住人は、専門委員は支持しませんが、非難もしません。なぜなら、貴方を支持できないから。取りあえず二人は支持してくれてるんだし、まずはその人とコネクション作って、冷静な意見を聞きなよ。

[209: 名無しさん]

野村との管理業務委託契約書(契約金額約8千万円)を閲覧した。
収入印紙が200円。
これって脱税ではないですか。

[210: 私も野村を調査中]

厚木市の野村系マンション管理組合で５月に開かれた定期総会の議事録から、
【刑事告訴】に関する記述をそのまま紹介します。組合は２０１５年に警察
署に告訴状を提出し、文書配布によって会計等の疑問点を指摘する組合員１
名への捜査と処罰を求めたものの、昨２０１７年末に検事から「不起訴」
（裁判して罪を問うに値しない）と判定されています。

・専門委員より、マンション内外へ配布される文書への対応の活動報告が行
　われた。刑事告訴から不起訴となるに至るまでの経緯について報告頂き、
　その書簡については管理事務室で閲覧が可能であるとした。本件について
　は、専門委員より理事会へ報告し、一旦終了となるが、再び迷惑と思われ
　る行為があった際は改めて検討するとのこと。

・専門委員との報告とは別で、理事会（管理組合）がこれからも本件に関わ
　っていくのか報告願いたい
→　今後の動向によっては、理事会（管理組合）で検討を継続して参ります。

・書簡について、なぜ本人の閲覧は禁止なのか
→　文章をご自身の都合よく解釈され、再度ご自身の書面の作成に利用される
　 懸念があるためです。

・マンション内外に配布される文書問題の経緯書簡については、本人への閲
　覧も認めるべきではないか
→　本件については、ご本人は被害者であるかのような発言をされていたが、
　 結果不起訴でも迷惑に思っている人が多い中でこのような行為は今後一切
　 やめて頂きたい。

質疑応答後、議長が本議案の採決をとったところ、委任状及び議決権行使書の
承認数と、本日出席の賛成をあわせた多数により、本議案は承認された。

【参考資料】
↓ 管理組合が組合員１名の言論活動を犯罪視した２０１４年の臨時総会議案書
https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68283269.html

[211: ２１０]

昨年末、不起訴で終わった刑事告訴請求キャンペーンの、管理組合理事会議事録（素案は管理会社が作成）における起点と終点を比較。ともに原文のまま。

【起点】（２０１４年７月２１日開催）
　４．要望書（１号棟の居住者より７/２１提出され、回答を要求されている）
　　　内外に広範囲に配布されている文書に対し理事会の対応について
　　　以下、議論と今後の方向性
　　　・理事会として裁判するかどうかは別として、どうするか、考えるべきだ。
　　　・配布を止めさせてくれという外部の声は多い。
　　　・正しい情報を発信する必要がある。
　　　・共同利益に反する行為は、最高裁で違法との判例が出ている。
　　　・この問題は、継続して、議論していくこととする。

【終点】（２０１８年８月４日開催）
　・内外に配布されている文書への対応
　　組合員より、本件に関してご尽力いただいた方にお礼状を出して欲しい
　　との要望があり、検討の結果お礼状を出すことを決定した。

【私の見解】
両方とも、要望者その他が匿名という点に最大の注意が必要。それぞれの内容は、管理業者（野村や設計コンサル）の利害に完全に一致。つまり、業者という「上」の意見を「下」の居住者・組合員が見事に代弁していると推測できるが、真相は一般組合員には確かめられない。【起点】は当方が他市都県の「コープ野村」で投函し始めた直後の時期で、理事会は中止していた要望書制度を勝手に復活させ、即日受理の高速対応。【終点】は、「ご尽力いただいた方」を業者への最高の協力者と仮定すれば、警察に告訴状を出した時の理事長で任期満了後も本件を担当し続けた専門委員が「お礼状」を渡されることになる（当初は取調べの際に名前を聞かされた外部市民３名に組合から感謝の意を示すのかと想像した）。不起訴という門前払いで終わってしまった最高協力者に、理事会あるいは組合からの支持と感謝の証しが贈られることになり、〝文書配布者を敵〟とする告訴正当化の「物語」が（企業が姿を現すことなく）完成する。企業の意向を完全に体現する居住者・組合員を、理事会運営や議事録において、こういうやり方で駆使すれば、まるで「下」からの民主主義が健全に働いているように見える。しかし、真相はどちらも企業主導ということだろう。「議事録案の作成」は組合から野村への委託業務のひとつ（重要事項説明書）だが、こうした「物語」を書かれる危険がある。前回の投稿の「本人の閲覧は禁止」といい、今回の「お礼状」といい、組合員１名を徹底的に排除していじめぬいているイメージ。

[212: 市民]

苦境打開の方策としての助言は、「訴訟提起（裁判）」と管理組合内部での「仲間作り」のどちらかである場合がほとんどです。でも、どちらの道も歩まないからといって、マンション内での苦境（組合内での攻撃、質問や要望への無視・無回答など）が続いてよいということにはまったくならない、と思います。

管理組合の制度、特に総会や理事会を利用した悪質な運営（組合員の権利の侵害など）に対して「訴訟提起（裁判）」で戦うという行動は、もちろん正当です。個人としてこの手段を選択し実行する組合員が１名でもいるマンションは、０名のマンションより幸福だと思います。国交省によると、全国の管理組合の２割しか「管理業務委託契約先」の管理会社を変更したことがないということですが、恐らく「訴訟提起（裁判）」に打って出る組合員がいる物件はこの２割に入るはずで、ある管理士の表現を借りれば組合として「結婚相手を自分で選べる人間」（≒成熟）なのです。
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/torabulu.html

他の８割は管理会社を変更したこともなく、「結婚相手を親に決めてもらう人間」（≒未熟）に例えられ、恐らく当マンションと同じように「訴訟提起（裁判）」をやる組合員も全然いないのだと考えられます。

しかし、だからといって悪質な組合運営が続けられてよいという理由にはなりません。この掲示板にも「アクションを起こさないなら泣き寝入りになるぞ」といった挑戦的な書き込み（>172 >186）がされていますが、製造や流通、小売等の比較的身近な業界でそんな考えが支配している会社・専門家を私はあまり知りません。マンション管理業界は異質ではないですか。

助言としての「仲間作り」の推奨はどうでしょうか。私の場合、新任の管理組合理事長として気付いた幾つかの問題点と自分の住所、メールアドレスや電話番号を記して全員に配布し意見や情報を求めましたが、「住民の無知がこういった事態を生んだのだと思います」とか「何か手伝えることはありませんか」と”味方”を装って逆にこちらの状態や計画を探ろうとする組合員や、同様の魂胆での当宅への来訪、あげくのはてには理事長の私が企図しない形での臨時理事会設定（その内容は、当日出席してみると私を糾弾）等々、毎月５００万円の収入と十数年に１度の大規模修繕工事（数億円の積立金取崩し）が絡んだマンション管理組合内部における「仲間作り」は、少なくとも簡単ではありません。

この点にかけては、担当理事による承認の押印といった住民の形式的関与はあるものの、他のマンションと違って「管理人が会計業務を担う」という委託契約が十数年も続いていた経緯もあってか、仲間多き管理人に対抗する新理事長には仲間なんか全然現れませんでした。警察がサイレンなしでパトカーを出して管理人を守ったという出来事も、新理事長への新しい仲間が出てこない原因になったでしょう。

上記の他にも、私のような改革派（というか正道に戻ってほしいと望んでいるだけ）に仲間が生まれない原因は複数あり、また、その主因が大して仲間を作ろうとしない私自身にあるとの勝手な判定をされても別に構いませんが、それでもやはり「悪質な組合運営が続けられてよいという理由にはならない」と思います。裁判も仲間作りもできずに戦い続けている住人、あきらめて何も発言しなくなった管理組合員、見切りをつけて売却し転居して出ていく区分所有者、これらの人々を悪いという奴が本当に悪い。マンション管理業界はかなり異常ではないでしょうか。

[213: 議事録編集のテクニック]

当マンションでは、管理組合の総会・理事会の議事録（素案）は管理業務委託先の管理会社（野村）に作成してもらい、それに理事３名で「承認」の署名押印をすることで毎回完成させています。それが、今年の３月あたりから「出欠席者」の項目の書き方が以下のように変わりました。

【今年３月以前】
出欠席者：役員６名（欠席：Ａ総務理事、Ｂ理事、Ｃ副理事長、Ｄ副総務理事、Ｅ理事、Ｆ副会計理事）

【最近の書き方】
出欠席者：出席役員１２名（Ｒ理事長、Ｓ会計理事、Ｔ監事、Ｕ副会計理事、Ｖ理事、Ｗ副理事長、Ｘ理事、Ｙ副総務理事、Ｚ監事）

この違いが持つ意味、すぐに分かりますでしょうか。
【以前】の書き方であれば「誰が欠席したのか」は一目瞭然です。【最近】の書き方にしてしまうと「誰が欠席したのか」は、定期総会議案書の役員リストとでも照らし合わせないと特定できません（この手間をかける組合員は恐らく私１人でしょう）。

議事録編集上のこの変化は、なぜ今年３月あたりを境に起きたのでしょうか。
実は、２年（２期）前の毎月の理事会議事録では「欠席者：Ｐ副理事長」の記載が続いていました。初回からほぼ全欠の状態で、結局、期（年度）末に売却して転出してしまいました。翌年（次期、昨年）も、新しい副理事長が「欠席者：Ｑ副理事長」として毎月の議事録に記され続けました。結局、このＱさんも理事長（前年の副理事長が就くのが通例）にはなりませんでした。つまり副理事長が理事長になってくれない事態が２期連続で発生しているのです。原因も理由も不明（ひた隠し？）ですが、今年の定期総会（５月）の準備段階で「２期連続」の事態になると分かり、”連続欠席者が誰なのか、注目されないように”出席者名を列挙する書き方にこっそり変えたのでしょう。副理事長ではなかった役員を理事長にすることで（辛うじて？）管理組合の運営は継続できています。

こんなことまでするのです。けっして些細な変化ではありません。黙ってこういう書き方に変えた管理会社と管理組合幹部の住民に「誠意」と「誠実」の態度があるとは言えません。

[214: 購入経験者さん]

↓ 最終的に物件の価値を減らす
資産価値＞人権（管理組合員の固有の権利）

↓ 最終的に物件の価値を高める
資産価値＜人権（管理組合員の固有の権利）

[215: 名無しさん]

名古屋市昭和区のコープ野村川名山の1室を区分所有しています。管理人の高齢男性は、水道の配管清掃時に約束の時間に遅れているのに、事前に通知にも来ず、作業員と談笑していた為、どれくらい遅れるのか尋ねた所、「ごちゃごちゃうるさい」、「黙って待ってろ」と暴言を区分所有者に対し吐く老害の極みの様な人間です。それを野村不動産パートナーズに指摘し、謝罪を求めましたが事実は認めたが謝罪は出来ないの一点張りです。このような人間のクズの老害はすぐにでも辞めていただく事を祈ります。

[216: 匿名さん]

それが事実なら昔の８９３管理に逆戻りでしょう。
録音して国土交通省に通報して下さい。

マンション管理適正化法の立法趣旨に反します。

[217: 匿名]

212の以下の文書が気に入りました。

212、213の孤軍奮闘。
敬服です。

当たり前の管理組合にしたい人を村八分にする、管理会社の常套手段でしょう。

[218: 匿名]

以下の文章が抜けてました。

個人としてこの手段を選択し実行する組合員が１名でもいるマンションは、０名のマンションより幸福だと思います。国交省によると、全国の管理組合の２割しか「管理業務委託契約先」の管理会社を変更したことがないということですが、恐らく「訴訟提起（裁判）」に打って出る組合員がいる物件はこの２割に入るはずで、ある管理士の表現を借りれば組合として「結婚相手を自分で選べる人間」（≒成熟）なのです。
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/t...

[219: 匿名]

210さん

管理者は組合員から閲覧請求あった時はそれに応じなければならない。
明確な判決が出ています。

組合員名簿も会計資料全部もね。

これを拒めば、管理者解任理由になるはず。
近々判決が出るでしょう。

[220: 匿名]

213さんが指摘した事を裏ずける本。

直接的にマンション管理をテーマにした本ではありませんが、刊行中の
『誰のために法は生まれた』（木庭顕　著、朝日出版社）１８５０円＋税
をおすすめします。
帯には「追いつめられた、たった一人を守るもの。それが法とデモクラシー
の 基（もと）なんだ。」と記されています。
徒党に対するたった１名の告発者の正当性が人類史的に論じられています。

[221: ２１３]

２１５以降の各投稿、拝読しました。皆さん、とても頼もしい。

テレビ・新聞などでは、来年の消費税率アップ（予定）に関連して、少子高齢化等に伴う各種公共サービスの拡充や財政再建のための「増税の必要」が論じられることが多くなりました。その際、スウェーデンのように国民・市民が政府を信頼できる状態が今までの日本には欠けており、その信頼が醸成されれば日本の国民・市民も貯金による生活防衛から納税によるそれへとシフトしていく、それが大事だ、と語られます（１２月２０日放送のＢＳ－ＴＢＳ「報道１９３０」の伊吹文明・元財務大臣、原真人・朝日新聞記者）。

私のマンションで、もし、管理費と修繕積立金の「値上げ」が理事会から今提起されたとしたら、多分、可決成立すると思います。昨年には駐車場利用料の値上げが承認されました。私ではない反対者が１名はいたようですが、アンケートを経て賛成の管理組合員が多数と分かり、提案通りすんなりと負担増になりました。

「管理会社の代理として理事会がある」ということを組合員のほぼ皆が認めてしまっている当マンションにおいて、政府（≒管理会社、理事会）に「信頼と支持」を与えている者が３分の１、反対しても何にもならないと「あきらめ」た者が３分の１、正直に意見を言うと「恐い」から従っておく者が３分の１、きっとこんな分布だろうと内部にいる私には想像されます。つまり、日本政府は大増税時代を迎えるに当たって、何も「信頼」だけを調達する必要はなく、「あきらめ」と「恐怖」でも目的は達成できてしまうということです。恐らく、許されないのは上記の３つの態度に入らない少数の「反対者」となるでしょうが、そこはマンションと同じく村八分、最終的には捜査機関や司法をぶつければ無力化できると考えられているはずです。

土地柄と言いますか、地理的に、今さかんに報道されている自動車会社の（研究開発とかではない）現役社員やＯＢが私のマンションには多いです。多分、２ケタはいらっしゃいます。ですが、この７年間でその誰ひとりとして「不正はいけない」と明言する者はいませんでした。むしろ、管理人、野村、コンサル、古株の有力住民に従うのが当然という方ばかりという印象があります。「彼が戻って来て取締役会で発言しても、もう会長でもなく取締役の１名でしかないのだから、『言わせておけばいい』というムードになると思う」との匿名社員のコメントが昨日の報道番組で紹介されていました。当マンションの７年前の管理組合理事会議事録にも、理事長でありながらたった１名の「反対者」で、会議を欠席し始めた私について、同様の発言が記載されています。発言者は監事で同社の社員。「『やめろ』と言ったところで書き続けるだろうから、このまま粛々と理事会を運営すればいい」という主旨です。その他いろいろな点（特に私に捜査機関を当てた点）でも、当マンションの管理組合運営と企業経営はよく似ています。住居が会社的に管理されるのはけしからんと思いますが、「資産価値」を「利益」として見れば、「会社みたいなマンション」、「社員みたいな住民（管理組合員）」が生まれてもおかしくありません。

沖縄の辺野古埋め立て開始の映像がやはりテレビで最近流されました。反対する県民が多い中で日本政府（≒管理組合理事会）は強行し、怒りの的（まと）である日本政府の後ろかその上にはアメリカ政府（≒管理会社）が君臨するという構図も、マンション管理と共通していると感じます。マンション、政治、等々、どの問題にも私ごときには解決策（処方せん）はなかなか見出せませんが、日本の主権者自身が「見殺し」社会の中で脱皮できずに生きているのかと私の目には映ります。連帯して救い出さねばならないのでしょうが、そんなことを言うコメンテーターはテレビにはまず出ません。元特捜検事がやたら出る。あれはマンションの管理士（全員ではない）みたいなものか。私を見殺しにした当マンションの管理組合員たちですが、いまだに会計調査もせず、私の名誉を回復してくれません。そんな気はさらさらないようです。

[222: 私も野村を調査中]

>221 の続き。

マンション内部の管理組合員にだけではなく、敷地外の近隣地区へも（一応、常識的にプライバシーに配慮して）当マンションの事態を知らせてきたことが、私の行動の特異かつ奇抜と思われる点だと思います。この行為を続けてきた過程において、組合の訴えに基づいて地元の警察に任意での取調べを受けたことを昨年５月に書いて配ったところ、１名の市民（他マンションの男性居住者）から記名の投書と電話をもらいました。こうしてまで救いの手を差し出してくれる理解ある人は、私の感触では千人に１人いるかどうかというくらい希少です。

私が不起訴処分になった後でも、多忙な中で何度か助言をいただきましたが、その要点は「あなたが民事訴訟を起こさない限り、あなたの組合は変わらないだろう」というものです。これは、法的知識も経験も有する他物件の区分所有者の方々や匿名で投稿する業界人らしき人など、皆がおっしゃることと一致します。現実に、いまだ私は法的手段を使っていませんので、当管理組合は以前と変わることなく淡々と次の大規模修繕や更にその先の「建て替え」さえ視野に入れて運営されています。歯止めはかかりません。

当マンションの他の一般組合員も基本的に同じですが、情報的に私は干されていて、組合内部とその周辺（業者等）の状況がなかなかつかめません。内外を問わず各方面に接触して人から情報を取り、客観的にも主観的にも責任を問われるべき人物が特定できたら迅速に訴訟を提起して野村を追い払い、その後も組合のあるべき姿を追求しているキノコ氏のような行動力が私にはありません。こういう現状ですが、全員に回覧される理事会議事録と構内の掲示板に貼り出される理事会広報からわかるだけの情報を皆さんにお伝えして、たとえ一箇所だけでも各自の参考にしていただけたらと思います。

最近、当管理組合は役員の確保に神経をとがらせていると考えられます。昨年度は任期途中で「辞めたい」と申し出た副理事長（＝次期理事長候補）に対し、「そんな理由での辞任は認められない」（議事録）から「引き続き職務を続けていただくことにした」（同）と決めて、結局、今期の理事長にはしないで任期いっぱい役職に留まらせました（どんな理由だったのか、一般組合員にはいまだに一切知らされていない）。直近の回覧議事録にも次期の「役員候補選出」と題する項に「選出した候補者については、免除申請がある場合は、理事会で免除の可否の審議をすることとした」との記載があり、これをどう読むか（他の管理組合でも似たようなやり方をしているから「普通」と見るか、社業協力義務の表れと見るか）、センスが問われるところです。私は >221 に記述したような組合員たちの態度の分布や過去の会計の問題から、役員のなり手が減る傾向にある、一定数以上の組合員の消極性は増していると推測しています。

最大の問題点は、「管理会社（野村）とコンサルタントの２社が契約先であり続けている」ということに私を除くほぼ全員が承認の態度を示し続けていることです。これを業界流に言い換えれば、私１人（の思考と行動）が原因でこうなるのだ、と話の善悪を逆にされます。

さて、このままこれから先どのくらいこの船（当マンション）が進み続けられるのか、私は内側から見て考え、こうして報告していくという流れにあります。こういった管理（業者と一部住民による完封勝利？）で抑えられている物件は、きっと当マンションだけではないでしょう。

[223: 匿名]

大京アステージの横領事件が発覚し業界は驚いた。

野村は大丈夫かな。

港区のマンションでは数十万円が金庫から消えていた。
理事長がどうなってんのと聞いたら野村は消えた金を下請けのアスクに補填させ帳尻を合わせた。
アスクと野村はコンシェルジュ派遣契約を結んでいたからコンシェルジュが着服していたことになる。

これって横領罪の隠蔽じゃない？

[224: 匿名さん]

馬鹿の多いマンションは賢いマンション管理士や管理会社に
財産を盗まれている。きずいた組合員が告発しようものなら、
クレーマー扱いにして排除する。野村ではない１０９である。

[225: 私も野村を調査中]

>220
ご指摘の本の著者に「朝日賞」（年４名）が同名の新聞社から贈られることになったと元日の朝刊で知りました（他は映画の是枝裕和監督、科学研究者２名）。そのインタビュー記事もなかなか良かったです。
『誰のために法は生まれた』を買って読んだ後、そこに紹介されている２つの映画（『近松物語』『自転車泥棒』）やギリシャ悲劇（『アンティゴネー』）、ローマ喜劇（ルデンス＝邦題『綱引き』）を取り寄せて借りるなどして、それぞれ初めて鑑賞しました（手順が逆なのが情けない・・）。中でもソポクレスの『ピロクテーテース』（岩波書店『ギリシア悲劇全集』第４巻所収）は、私には少し衝撃的でした。「２５００年も昔から、当マンションのように、社会は人間の思うようには論理的合理的な結果にならなかったのか・・」というような・・。ま、気落ちせず、皆さんを見習って今後も奮起します。

>223
その件、以前からずっと気になっていました。案件の具体性があっても社会的にはなかなか追及されない難しさがあるようで、仮にこちらの物件で調査できて似たような結果がたくさん出てきても同じような経過をたどりそうな・・。

>224
最近、当市（神奈川県央部）の新築、中古の物件ともに東急の進出が肌で感じられます。単に大手中の大手だからでしょうが、いざという時は警察が管理側に協力する都市と思われているのか等、勘ぐってしまいました。
私は、当物件には「管理組合」「理事会」「総会」「専門委員会」「監事」等々があるがそれは見せかけ的で、実質は「管理会社独裁制」なんだと思っています。議事録、広報紙ともに指導色が濃い箇所が時々あり、住民が書いているとは思えません。「プロのオレたちが、マンション管理を知らない素人の住民たちに教えてやっている」といった態度、言外のメッセージらしきものが感じられます。それを「理事会」や「理事長」からのように思わせて演出しているだけといった印象。

[226: 今は少数派の住民]

管理組合員が納める管理費や修繕積立金等は、組合員として月々払えば義務は果たしたわけだし、「納めたお金は管理組合の公金」と法律的には位置付けられているけど、自分の口座から毎月引き落とされた時点で「実質的に管理会社の収入」でよいではないか。（←これが当マンションの住民の平均的感覚であり、本音か）

実質的に管理会社のお金になった管理費や修繕積立金等でも法的にはあくまで組合の資金であるため、はっきり言って「仕方なく」、体裁上は他のマンションと同じに管理組合を結成し、理事会や総会といった民主的・自治的に見える運営をやってきた。（←住民は納めたお金で管理会社が完全統治してくれて全然構わない、という意見が多数か）

「理事長の任期が１年」なら、ほぼ確実に、その物件は内外の誰かに操られているマンションだと言えそうだ。形だけの管理組合でいい、管理組合は形だけでいい、との発想から最短の任期「１年」が設定されるのだと思う。私のところでは、マンション管理士主導の規約細則等全面改正を経てもなお、専門委員会（特権的組合員の組織）だけ再任可で永続的留任ができる法的設計になっている。

わざわざ「管理員業務委託契約」を結ぶ管理体制に変えてまで組合が管理人を雇うことにしたメリットは、より高い月給、（管理会社社員としての定年が近い場合）年齢制限の撤廃などだが、さらに管理員に組合の「小口現金会計部門」専用の口座・通帳（・印鑑・カード）を保管・使用させて「現場の組合会計」まで委託業務に含めていた点も不可解である（印鑑・カードについては推測）。同時期、管理会社へは「会計のみ」業務委託するといういささか変則的な契約内容だった（マンション管理適正化法「イロハ方式」でいう通帳はこうして会社が保管し、合法に）。

この会計システムだと、組合が管理会社に払う管理委託料分だけの限定的企業統治では済まず、他の管理費目や修繕積立金会計の金額分までも組合は企業の経済的支配を受ける危険が出てくる。表向きかつ法的には組合の保管口座のお金は組合の財産であっても、例えば出金は管理会社ぬきには不可能。そこに組合をからめた手続き（管理人起案の書類に理事長や会計担当理事の承認印）を介在させることで民主的・自治的・合法的な会計にできてしまう、ということだろう。

私がたまたま理事長になってこの会計実績を調べようとしたら、逆に警察に私自身の生い立ちや資産状況その他を知られてしまう結末になった。組合を使った反撃は見事で、そのあくどさには限りが無い。

（長文、ならびに「である」調になってしまい、ごめんなさいネ）

[227: どうして長文になるのかな]

管理組合の会計帳簿はチェックされるために存在しているようなものですが、そうではない目的で作成され保管される場合もあるでしょう。「ちゃんとやってきていない」のに「やってきた」と装う場合などです。

管理規約に「閲覧させねばならない。」と書いてあるのは「チェックされた時に何ら問題がないことが重要」ということでしょう。当り前ですが、某管理組合の閲覧請求者に対して幹部の住民が言ったような、「いつでも何でも見てよい」と口頭で返事すれば事足れり（＝規約の規定をクリアした、役員の義務を果たした）という話で終わらせてはいけません。以前の会計担当理事は、恐らく当時の管理員の意向でしょうが、組合会計の外部監査（公認会計士への委託）の要求に否定的・消極的返答をしました。

俗に「整理整頓とは捨てること」と言うように、論理的には保管は廃棄とウラオモテの関係です。規約の抜け道としては管理事務所に保管せずに管理会社まで持って行ってそこで眠らせてもらっている可能性もあり、その仕組みなら「『組合保管書類リスト』から希望のモノを選ぶように」と言われても肝心の帳簿がリストに挙がっていない事態が起こりえます。この点も、歴代の役員たちは一切答えません。

「総勘定元帳を閲覧せよ」と助言されても、私に足を運ばせてチェックさせるということが現実にならないようにする方策は、現場にはいっぱいあります。例えば、調停で合意した「何が見たいのか、それがあるのか等を事前に話し合う」に関しても、その後２回面談したのにいつも話の受け答えが全然かみ合わない、でストップなら、気軽に事務所を訪ねて資料を見ることもできなくなります。それ以前のこと、組合が雇用していた管理員の履歴書を求めに行ったらパトカーが３台来て、結局見ることはできませんでした。サイレンなしで入ってきたのに、老人会員（その後「活動休止」）ばかり出てきて事務所の周りに集合していたのはいったい何だったのか。。。

２回会ったことで、組合（特に理事長）は「事前に話し合う」ことはやっている、と合意後のアリバイを手に入れたことになります。これと並行して、閲覧が実施に至らない理由、話がややこしくなる原因はすべて請求者だけにある（特に内外への文書配布）との見解が公式的に採用されるのです。公式的とは、議事録や総会議案書、意見交換会資料、さらにこじれて告訴対象にした場合の当局への説明に使われることを意味します。この場合、「弁明の機会」と称して被告（予定）の組合員に主張を述べる誘いの文書が理事長名で投函されますが、１回目は１０分以内、それが無視されると別の日に３０分でやるように命令が来ました。公平、平等の組合運営を装って、しかし結論は事前に決まっている、というのが真相でしょう。「組合員は理事長に従え」的な管理組合像が見え見えでした。きっと「管理組合は管理会社に従え」でもあるのでしょう。

これでもまだ序の口です。どの長文の投稿も、実は当事者からしたらまだまだ短文です。キリがありません。全部ではないが組合員（多くは住民）のいくらかは確実に半プロ化している、内部に「セミプロ」が１人以上いないと２００戸以上の規模の分譲マンションがここまでならないでしょう。これを「よい管理」と評価する人々が結構いらっしゃる。

[228: 関連のホームページ紹介]

>223
勉強になります。
>大京アステージの横領事件が発覚し業界は驚いた。
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/12/31/073000

[229: ２２７]

その、「業界は驚いた。」がポイントです。非業界人のいくらかは驚いていないでしょう。リンク先の管理士さんの記述を読むと、私には「モラルが高すぎる」と感じられました。健全な法的思考とは縁のない（内外の）人物が仕切っている物件が、恐らくたくさんあるからです。会社でもない、役所でもない分譲マンションの管理組合は、大金が集まる割には社会的関心も低く、お金に飢えた人には穴場と言えます。

世の中のマンション管理組合の８０％は管理会社の変更を経験したことがないらしく、私見ですが、この部類に入る組合のいくらかがとんでもない、奇想天外な運営をしている恐れがあります。業者任せは組合にとっては楽ですから、そのマンション群は知らぬ間に孤立し、自覚もなく鎖国状態になります。会議や会計などの運営手続きがガラパゴス的な発達を遂げている事例もきっとあるでしょう。

私の組合の場合、組合員がほぼすべて業界人と化したかのような理事会・総会になっています。「ほぼ」が取れて「全員」がそうなっているマンションもどこかに誕生しているはずです。この種の組合にとって、法規とは大嫌いな個人をやっつけて自己正当化もできる道具に過ぎず、業者も契約が続けばそれでよいため、法的知識を授けて組合のこの動きを支援します。この延長線上に、まるで最終兵器のように、警察の協力もあります。摘発されるマンションとされないマンションの相違点については、たいていの報道が「摘発に至る組合等の動き」を記事で伝えないため、私も推測しかできません。

組合あるいはその理事会の過半数が「不正はダメ」と考えた場合、記事のような結果になっている印象です。逆に、「発覚したらコミュニティーが崩壊してしまう」、「資産価値も評判も落ちてしまう」だと、摘発されない結果になるような気が。後者の思考は、真相を究明しようとする個人を黙らせる動機になりえます。現に、刑事さんは私にそう言って文書の配布をやめさせようとしました。この線で徹底すれば、ウソでも何でも「押し続ければ通る」の運営哲学に貫かれた管理組合になるでしょう。「何ら非があったわけではありません。」との構内掲示があっても運営の非を指摘し続ける個人がいたら、「名誉毀損だ」、「損害賠償だ」と、法的措置を求める訴訟準備が開始されかねません。「名誉」と言っても、監査を受けるなどして「どうだ、やっていないだろ！」という道は選択されず、そこを省いていきなり告訴請求総会を開かれたりします。そういう不自然な点があるせいか、組合の運動は検察にて門前払いで終わりましたが、はっきり言って誰一人「押し続ければ通る」の態度を今もなお変えていません。業者以上に住民団がこうなのですから、これこそスゴイ事だ、と私はこの点で驚き、感心してしまいます。

どうして当初からこうなのか。知りたいですが、真相はきっと永久に闇の中です。７、８年が経っても何一つチェックできず、手持ちの数少ない証拠は「事件性なし」の扱いでした。理事長だった私が”管理員の率いる理事会”にお伺いを立てねばならなかった運営、理事会の諮問機関である専門委員会が理事会を超える権力を手にしていた運営。あれらは何だったのか。そして、管理会社とコンサルタントへの委託契約は今でもまだ途切れることなく続いています。

[230: 匿名さん]

野村不動産パートナーズの管理物件に住んでるが、昨年の台風で建物の共有部分で被害が出た為、連絡したところ、翌月に修繕すると回答があり。
被害が我が家と共有部分での境目であり、外から丸見えとなる為、早急な修繕か一時的な対応をお願いしたが、それは出来ないの一点張り。やるなら自費でやれと。
その後、現在に至る半年経った今も、修繕されていない。
何度も野村に問い合わせているが、パーツを取り寄せ中、業者が手一杯など、毎回出来ない理由が違い、ウソバレバレの回答しかなく、誠意ある対応が全く見受けられない。
以前、同マンションに住む方が、騒音問題で対応をお願いしたが、自分でなんとかしろと言われたとのこと。
何のための管理会社なのかとつくづく思う。
一生の買い物だと思って購入した物件だが、現在この対応の悪さに、売却を検討中。
二度と野村の物件を購入しない。人にも絶対におすすめはしない。

[231: 匿名さん]

野村不動産パートナーズ管理物件に住んでます。
騒音問題で苦情を出したら直接言いにいけと言われました。
そして上が居留守つかって直接言えない、何もできないのでどうにかしてくれといったら、
最終的には「ウチは共用部の管理しかしません、なので何もしません」とのこと。
散々「上に連絡してみる」とか調子のいいこと言っておいてな。

野村の物件を買う人はこういうリスクがあることを一考しておいたほうがいいと思いますよ。

[232: 匿名さん]

夜10時過ぎから親子で騒いでいるらしい音が酷く、スマホの無料アプリの騒音測定器で測定。
最高80db超、平均65db　さすがに我慢しきれなくなった。

翌日印刷して管理室に届けたがしばらく効果なし。
が、近所からも相当クレームが入ったとみえて、ここ半月くらい我慢できる程度に収まっている。
この計測器では裁判には使えないそうだが、客観的な数値になると思う。

[233: ２２９]

２５年以上も前に亡くなった山本七平さんの代表作『「空気」の研究』（文春文庫）が新装版として昨年１２月からリバイバルされています。以前から気になっていたので、遅ればせながら購入して読みました。その際、この人の従軍体験に基づく記述と思考には卓越したものがあるな、と感じ、読了後に引き続き、『私の中の日本軍（上・下）』、『一下級将校の見た帝国陸軍』、『ある異常体験者の偏見』（いずれも文春文庫）を入手して読破していきました（『ある異常体験～』のみ古書店か図書館）。昔から出ている書物ですから「とっくに読んだ」という方もきっといらっしゃると思います。

これらの本がマンションの管理と何の関係があるのか、と疑問に思う方は多いでしょう。ところが、私自身が意外も意外でしたが、７～８年前に組合の異状に気付いてからずっと体験してきたことやその延長線上にある管理会社・コンサル・住民等々についての思考と極めてよくマッチ（合致）しているのです。これは、特に管理組合内で孤立し、業者が背後に控えていることを知りながらも直接には組合の理事長・理事会を相手に質問や要求を重ねるしかなく、そうして孤軍奮闘した経験のある人が読むと私と同様の読書体験になるはずだ、という意味です。（著者の山本氏はいわゆる「南京事件」を否定しているらしく、その点は同意できなかったりするわけですが、その一点で他の膨大な記述全般の価値を否定してしまうとしたらもったいなく、今回そう考えてあえてオススメしています。）

専門業者と組んだシロウト理事長率いる理事会は、ほぼ「無敵」の管理組合運営ができます。この手強さ、手に負えなさといったら、アマチュアの私なんかには論じ尽くせません。恐らく >230 さん、>231 さんも主張と活動を続けていくと「自分の管理組合の理事会を通せ」とどこかで言われると思います。法律的に管理の主体は組合自身、管理者はその理事長だからです。しかし、「理事会を通せ」とは「黙れ」と同義の命令になるのです。私の物件の場合、そのカラクリは以下のようになります。

当初、トラブルが起きている野村の物件に共通する特徴として「理事会万能主義」があると考えられた。物件（当該の分譲マンション）を植民地と見れば、宗主国は管理会社で、それに理事会が操られれば、ほぼ企業の思惑通りに事が進む。しかし、それから数年がさらに経った今、状況はより深刻だと分かってきました。１２名の理事と２名の監事が表向きの役員ですが、実質は「１１０名の理事と０名の監事」が中規模（２００戸程度）の当マンションの実態です。一言でいえば、「総理事（会）化」が起きています。もちろん、理事会の一員たる暗黙の、決して明文化されない掟（おきて）とは、野村を支持することです。こんな組合だと、王様のお気に召さないことを何か発言すれば上手に話を作り変えられてしまい、全体で発言者が悪いと決められてしまいます。

１つのマンションがこのようになった時、「広報」の名のもとにどんな情報統制が行われるか、「議事録」がいわば公的私文書としてどれほど一方的に編集されるのか、「総会」が理事会の決定の追認機関になってどれだけ承認ばかりしていくか・・・等々、排除された個人だけが痛感しうることだと思います（山本七平氏が本の題名として「異常体験者」という言葉を使ったのはそういう意味。彼の戦場体験と私の管理組合体験は、ともに「異常体験」ということになる）。この支配と反抗、命令と服従、個人の言論といった観点でマンション管理を見ようとするなら、以上の書物群が参考になるはずです。

[234: 匿名]

229さんのご意見は、まさにマンション管理の盲点をついていると思います。
理事会方式を採用している組合が殆どですし本来理事会方式は民主的運営に繋がるはずです。
その結果、組合員の利益は健全に維持される筈です。

ところがどっこい、理事会方式を悪用する管理会社がウヨウヨいるのです。
悪用するには法律知識が不可欠です。
法律知識は本来善のために使われるべきですが金にまみれた企業は悪に使うのです。

管理組合員は法律知識も少ないし専門家にこうだと断言されればそれを信ずるしかありません。

管理会社は理事長や理事会、監事を操る事を考えます。
傀儡理事会が形成できれば総会議案はどうにでも作れます。
理事長への委任票を使えば議案は簡単に可決できます。
カクシテ理事会決議、総会決議を盾に悪を正当化するのです。

我が組合も理事長が管理会社に洗脳されました。
この理事長は管理会社との契約金を増額することに熱心でした。
監事もそれを積極的に見過ごしていました。
この体勢を如何にぶっ潰すか。

理事長、監事、管理会社が協力し合えば不正行為なんて表面化できません。
刑事事件に持ち込んでも、大手不動産企業が刑事を牛耳ることは簡単です。
なぜ？テレビドラマでどうぞ。
大手管理会社の営業部長は、組合をひねるのは簡単ですよと豪語したそうな。

229を見て私の知見、経験を披露させていただきました。

[235: 匿名]

野村が管理する高層マンションでの出来事。
4月下旬のある日突然、地下の汚水貯蔵タンクから汚水が溢れ出す事件がありました。
汚水は地下駐車場、通路に溢れ出し臭い臭い。
野村は急遽汚水汲み取り業者にいらいし汚水を回収。
とは言え、悪臭は消えず。

事故後野村は理事会に、汚水ポンプが生理用品で閉塞したため、対策に要した費用は約300万円と報告。
理事会はこれに納得し管理組合の保険を使い請求。
一件落着。

各部屋からの汚水(トイレ、キッチン、風呂等)は自由落下で汚水タンクに流下する。
これを2台のポンプを使い公共下水に移送する。
通常は1台運転。

実は、
事故の3ヶ月前、1台のポンプが故障した事を管理員は現場所長(事実上のフロントマン)に報告していた。
修理は急を要する事も指摘。
この報告は複数回行われていたが所長は問題視せず。
1台運転を3ヶ月続けている中、もう一台が詰まった為に流入汚水を移送できずに溢れ出した事が判明。

現場所長が速やかに理事長に報告し対策を講じていたら事故は防げたであろう。
汚水タンクの容量はポンプが2台故障しても一定時間は溜め込めるだろうし、2台目が使用不可となれば警報が作動する筈。
その時点で、ポンプ車の手配をすることでも間に合った筈。

この事故は、現場所長の重大な過失、否、不作為行為によることは明白
更に悪質なのは、事故に至る経緯を理事会や理事長に正確に報告していないことである。
異物に原因があるとすり替えたのである。

この事故は野村の業務遂行遂行上で起きたのだから野村の業務保険で救済されるべきである。
野村は保険請求においても不法行為をしていると言える。

理事会の無知、無関心を示す事例でもある。

[236: 皆の衆、参考文献じゃ！]

・区分所有法と標準管理規約との関係をどうみる
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5806.html

ＮＰＯ日本住宅管理組合評議会の「集合住宅管理新聞」掲載の論考です。
８～７年前に半年だけ理事長をやった際、全組合員に向けた配布文書で
私が示した結論は「理事会解体」でした。言葉がきつかったからか、実
現の見込みゼロの奇抜な発想と思われたからか相手にされませんでした。
しかし、これほどに悪事に利用される組織であるのなら、無くしてから
出直そう！と考えざるをえないほど悪人に仕立てられ追い込まれました。

リンク先の論説を読んで「管理組合」である法的必要や「理事会」制度
を採用しなければならない法的義務も根拠を確かめるべきと思いました。
この「根拠を確かめる」を業界人にやってもらったりするとだまされる。
特に管理会社的思考を身に付けているのに、それを疑わない状態は危険。
山本七平さんの文庫本に『「常識」の研究』がありますね。未読ですが。

[237: 奥深きマンション管理の世界]

>221

>土地柄と言いますか、地理的に、今さかんに報道されている自動車会社の（研究開発とかではない）現役社員やＯＢが私のマンションには多いです。多分、２ケタはいらっしゃいます。
月刊誌『世界』（岩波書店、８５０円＋税）３月号が発売中です。
会計士による記事「日産ゴーン事件の研究」Ｐ．５８～７２が新聞より参考になります。
「巨悪を眠らせない」形で地検特捜部が実は巨悪と組む時代？
来月７日くらいまでは書店に置いてあると思います。

★マンション管理と捜査機関の、あってはならんはずの関係：>234
>理事長、監事、管理会社が協力し合えば不正行為なんて表面化できません。
>刑事事件に持ち込んでも、大手不動産企業が刑事を牛耳ることは簡単です。
>なぜ？テレビドラマでどうぞ。
>大手管理会社の営業部長は、組合をひねるのは簡単ですよと豪語したそうな。

[238: 昨日の報道２つ]

ノムさんとあまり関係しないニュースでしょうが：
マンション決議「無効」　最高裁　電気契約変更　義務認めず（読売新聞）
https://www.yomiuri.co.jp/national/20190306-OYT1T50114/

５４４戸の物件で、２名の不服従者の主張が最高裁にてやっと認められたそう。
・・ということは、１審と２審では総会決議の多数派が勝っていたということ。
首の皮一枚というか、薄氷を踏む思い、３審まで主張を貫いた２名に感服です。

ゴーン氏の保釈も、いわゆる人質司法や無罪推定の点で朗報という気がします。

[239: 匿名]

このお二人には今後もマンション管理に貢献してもらいたい。
有難うございました。

[240: 出版情報]

ツイッター判事さんが３月末に単行本を出す予定だそうです。

『最高裁に告ぐ』（岩波書店、１７００円＋税）
https://www.iwanami.co.jp/book/b440431.html

表現の自由を濫用したと言わんばかりの伝え方をするニュース番組を
先日夜９時に目にしましたが、はたしてご本人の考えは？
叩かれている１人の主張を本にして世に出す、出版の真価ここにあり。
裁判所の一員たる以上は権利（の行使）が制限されていいとの意見と、
マンションの一員も発言の自由は認められるべきでないという常識は、
恐らく同根でしょう。裁判官への沈黙強要を他人事だと思っていると、
区分所有者、管理組合員としてもモノの言えない世の中になるのかも。

>239
朝日朝刊の記事を何回も読み返しましたが、改めてぞっとしています。
トラブル発生の各マンションで孤立し、個人で抵抗し続けている人の
組合員総数に占める割合と同じに思われたからです。類似現象が各地
で起きているのでは。電気契約総会決議に従わない行為は、大規模修
繕に１人で同調せず工事日程に影響を及ぼすほどの勇気が要ったはず。
原告側の「（不服従の）二人は差額を払うべきだ」という訴えには、
「業・民」一体のマンションビジネスの強烈な同調圧力を感じました。
想像の域を出ませんが、電気を売る側にも邪魔で迷惑な判決なのでは。

[241: 野村の分譲マンションのひとつ]

分かりやすく状況を申し上げますと、
「日産＆ルノー＆三菱自≒当マンション」

ゴーン前会長のようなお金の疑惑は私にはないけれども、
村八分、内部での叩かれぶり、追い込まれ方は私と同じ。

[242: 野村の分譲マンションのひとつ]

「当マンションの管理組合＝管理会社の一部」。

管理事務所は「無償」で提供する旨が管理規約に明記されている。
「不平等条約」みたいなものだ。改正して対等の関係になれるか。

[243: ご紹介]

初めてこの板（スレッド）を訪れた方、最近に分譲マンションの管理会社（特に野村）について関心をお持ちになった方は、こちらも ↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/

「全レス表示」に切り替える等、アーカイブ（記録庫）としてまだ使えます。

【核心を突くと思われるレス（投稿）の一例】↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/136/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/203/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/274/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/296/

[244: マンション掲示板さん]

http://hiroshima-ekimae-law.jp/wordpress/wp-content/uploads/2017/09/FACEBOOK用（大阪高裁H28.12.9）.pdf


【マンション管理組合の実務に重大な影響を与える判決が出ました】

http://hiroshima-ekimae-law.jp/wordpress/wp-content/uploads/2017/09/FACEBOOK用（大阪高裁H28.12.9）.pdf

1 組合員に規約上認められていない会計帳簿の原資料等(領収書、請求書等)
の閲覧請求権を認める
2 組合員に規約上認められていない閲覧対象文書の写真撮影請求権を認める (大阪高裁平成 28 年 12 月 9 日判例時報 2336 号 32 頁、【確定】)

従来の裁判例や実務書は、規約自治・団体自治を尊重して、マンション管理組合の組合員は 管理組合に対して、規約で認められた文書(議事録、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿 等)のみ閲覧することができるだけであり、規約で認められていない文書(会計帳簿の原資 料となる領収書や請求書等)の閲覧は認められないと整理していました。また規約に定めが ない限り写真撮影も認められないと解していました。

ところが、上記高裁判決は、管理組合と組合員の法律関係は、実質的にみて準委任であると して、民法 645 条(受任者の報告義務)を類推適用して、報告義務の履行として、原則とし て、組合員の求めがあれば、規約上閲覧が認められた文書だけでなく、その裏付資料となる 原資料についても閲覧させなければならないとしました。さらに、閲覧させる文書について は写真撮影の請求権も認めました(一般社団法人や一般財団法人は会計帳簿等の閲覧謄写 請求権に議決権の 10 分の1要件を課していますが(一般社団法人及び一般財団法人に関す る法律 121 条 1 項)、管理組合では、それすらも不要であるとしている点も注目すべきとこ ろです)。
上記高裁判決は確定していますので、今後マンション管理組合の実務処理として無視でき ないものですし、専門家として上記を知らずにアドバイスをすると誤ったアドバイスにな りかねないので注意が必要です。

[245: 私も野村を調査中]

>244 マンション掲示板さん
有料相当の貴重な情報を無償で提示いただき、心から感謝致します。

[246: 検討板ユーザーさん]

開示に応じない理事長(管理者)に対し、管理者解任請求訴訟が提起されています。

[247: 私も野村を調査中]

会計帳簿を「見せます」と言って見られることなく、誰からも訴えられずに何年も運営できているマンションにおいて、「管理費の改定（値上がり）」が実現される流れになりました。この因果関係が説明できる人は、マンション管理をよく知っている人だと言えます。

[248: ２４７]

>244 の文面を自分のマンションの個別掲示板（マンションコミュニティ）に貼り付けたら、板の管理人さんから警告の投稿がありました。なにか恐い。誰の要請か。

[249: 検討板ユーザーさん]

248さんへ
板の管理人とは誰？

マンション管理は衡平、透明が不可欠だから情報開示を拒否する理由はない。
警告した人は不正会計を発見されたくない人です。

フロントや管理人が数十万円を小刻みに着服しているかも。
数億円を着服された事例もありますよ。

厚木方面のマンションに注目。

[250: マンション掲示板さん]

数年前、会計帳簿に対して約30万円が不足していました。
理事長が原因調査を命じたら野村は不足額を管理人に補填させ帳簿不一致を解消。

その数年前、約60万円が不足していました。
野村作成の予算案議案に、損金処理 60万円と記載され予算案は総会で賛成議決。
理事も組合員も気がつかない方法で損金処理??

不足額を損金処理して会計不備を隠蔽、不足額を補填して着服をもみ消す。
あの手この手の会計処理。
驚きますなー

[251: 私も野村を調査中]

「板の管理人」＝マンションコミュニティ運営会社の人
ときどき、各掲示板に出現して
【ご本人に意向により削除しました】管理担当。
などのメッセージを発する存在。

>248 の件は、陰謀説等、いろいろ私も考えましたが、
真相を確かめられない（今までも削除等あり）話ゆえ、
思考のエネルギーを費やしてまで追うことはしません。
単なる「サイバー・パトロール」的に運営会社の目に
止まったのか、>244 の法律話が直撃弾になって誰か
が動いたのか、【警告】は文面上「スレッドの趣旨と
異なる参考図書の紹介は控えよ」ですから、わざと、
「今回は会計に関する法律話への対応ではないよ」と
遠回しに慎重に作文されたようにも疑えます。ただし、
問答無用の削除でなかった点は運営会社の良識かなと。

【警告】の文面をそのまま受け入れたとして私が大事
だと考えるのは、世に出回っている本の紹介がダメと
いうのが、２００名を超す当マンションの管理組合の
施政方針みたいなものとよく似ている、同じという点。
私は住民どうしで本を紹介しあうマンションって素敵
と思うのですが、「評判が下がる、資産価値が落ちる」
等のマンション特有の理由を何かつければ口封じ可能
と考える集団は残念ながらいます。匿名投稿掲示板で
「言論・表現の自由」を叫ぶつもりはないですけどね。

[252: 私も野村を調査中]

>249

>マンション管理は衡平、透明が不可欠だから情報開示を拒否する理由はない。
衡平は「公平」ですね。
おっしゃる通りの正論だと思います。が、管理業者的（弁護士的）な思考と技術で管理組合を操ってカネ儲けしようとすると、その正論を認めながらも開示しないという高度なテクニックが駆使されるのです。この８年間、私がいかに正論を受け入れられながらも要求をかわされてきたか。具体的に語ればキリがありません。私が個人的に面談した弁護士は、帳簿、特に管理組合の通帳の開示には否定的でした。滞納者からの遅れた納金等のプライバシーとか、いろいろ理由があるようです。

会計帳簿閲覧の実現という難題も含め、結局、根本的に改善されるべき点とは、「理事会が”この案でイイですかー？”と組合員たちに問いかければ、ほぼ全員で”イイでーす！賛成でーす！”と返答する」。このお定まりの予定調和的運営の繰り返しに歯止めをかけて、ＥＵ離脱でモメている最近のイギリスのように「どっちに行くか、どっちに出るか」わからない、多少のスリルある運営が行われるべきだと思います。各個人の意見の表出や交換はその前提ですね。

>警告した人は不正会計を発見されたくない人です。
悪質なマンション管理、特に民間マンションと呼ばれる領域では、この種の断言・断定は逆手に取られるので注意が必要です。この文ひとつを名誉毀損にあたるとして警察に訴状を出せば取調べ → 書類送検 → 起訴・不起訴 で発言者にショックを与えることができますし、裁判所に訴状を出せば損害賠償やら慰謝料やらで嫌でも弁護士を探させて対応させることもできます。訴訟提起議案を管理組合として理事会を中心に総会まで通せば、１名の”直言居士”的住民を会計帳簿まで到達させない”時間稼ぎ的運営”さえできてしまうのです。

Ａ：会計帳簿閲覧等で組合の会計実績をおさらい　Ｂ：それ以外の課題
ある管理組合の運営を、毎年Ｂばかり優先させ、Ａを後回しにし続けることで半永久的に会計問題から逃れ続けることが、現在の分譲マンション管理組合ではできる余地が大いにあります。管理規約に「閲覧させねばならない。」とあっても、「いつまでに」とは書かれていないでしょう。こんなテクばかりです。どんなに何度もはっきり知らせても全体でそれを無視して、理事会「イイですかー？」、総会「イイでーす！」の繰り返し。外部の方でも裁判にならない案件だと分かればサーっと引いていく人がほとんどです（例外的賢人が港区に１名だけいらっしゃる）。しかし、内部で法の支配が効けば裁判所の手を借りなくとも正論が通るはずで、そうなれば一応解決であり、そのための活動はまだまだ継続しております。

[253: マンション掲示板さん]

251
板の管理人が削除したのは、閲覧されると困る人が管理人に削除要請を出したと考えられます。
とすると、削除要求した人は？

[254: 気になる住民]

野村がリプレースされ大和ネクストになった。
全然良いです。安くなったしフロントマンの対応が段違い。
フロントマンが野村が残した資料をよく見てくれるので理事会は大助かり。
野村の圧力に屈せず理事長さんが頑張ってくれました。

[255: 私も野村を調査中]

>253
あくまで警告だけで、削除はされてないですよ。

私の下らない（？）戦歴から得た教訓のひとつに「脅し学」があります。
一般的に脅迫状ならどんなに文面に技巧をこらしても発信時期で意図が
露呈してしまうというもの。このタイミングでショックを与えなければ
どうしても困るという人や集団が遂行しているはずなのです。

この板への投稿 >244 が物件別掲示板にそのまま引用の投稿をされて
嫌で嫌でしょうがなく「削除要求した人は？」。想像にお任せします。

関係あるのかないのか、今朝の未明（５時前）に当宅に「ヒツウチ」
ベル１回鳴らしの電話が久々にありました。昔、他の板で「よくある
ワンギリでしょ」と評されましたが、本当にそうなんですかねえ。