野村不動産パートナーズを語ろう

[匿名はん]

受託戸数は約１５万戸でマンション管理業界１２位
２０１４年４月に旧社名「野村リビングサポート」を変更

特徴（長所、短所）や各マンションでの実態など、存分に語って下さい

先輩スレ：野村リビングサポートってどうなんですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/

[201: 厚木の野村系マンション]

続報。

４月に行なわれた管理組合理事会からの発信（２～３月の活動報告）。

・月１回、構内２６ヶ所に貼り出される広報紙
　（項目）５月の定期総会日程／会計資料の閲覧
　　後者（資料閲覧）については、「当マンションの会計帳簿に関しまして、
　　閲覧希望の方は管理室に申し出てください。」との一文だけ記載。

・月１回の理事会議事録（回覧）
　（項目及び内容）「居住者からの問い合わせ／２月度の問い合わせなし」。
　「内外へ配布されている文書への対応／これまで警察捜査の都合等で組合
　　員へ報告できていない為、不起訴になった旨を総会にて報告する」。

↓ これらの記述（発信）に至る経緯とカラクリ
https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68776833.html

理事会はちゃんと対応しているじゃないかと思う人は、おめでたいカモ（鴨）。

[202: 匿名さん]

まだ活動してたんだ。良かった。
でも、助言を全く聞き入れず、相変わらず論点の見えない長文を配布しちゃったんですね。

まず住民への配布の目的を明確にすべき。以下の何れの構図にしたいのか？
(1)理事会vs組合員(理事会と黒幕一味除く)
(2)管理組合vsあなた自身

(1)の場合は、不起訴になった事実は淡々と伝え、不正会計疑惑によりどれくらいの被害を組合員が受けている可能性が有るか、今後も被害を受けるリスクが有ることを中心に訴えるべき。起訴費用なんて一戸当たりにしたら大した額じゃ無いんだし、響かないよ。

(2)の場合は、被害者(あなた)から加害者(組合員)へのメッセージということになるので、もっと攻撃的な血圧・論調でOKでしょう。住民へは次の総会で、不適切な訴訟費用が含まれた前期会計報告議案及び不適切な運営体制を継承する次期理事の選任議案への反対又はあなたへの委任を依頼する。賛同しない場合は理事会に協力しているということで、あなたから名誉毀損等で逆に訴えられるリスクが有るよと伝える。

[203: 匿名さん]

　財閥系だけでなく証券系マンション管理会社もダメですか？
　どこの系統のマンション管理会社がマシでしょうか？

[205: 厚木の野村系マンション]

１０日ほど前に管理組合の定期総会議案書が発行されました。
主な特徴を２点ほど挙げておきます。

・組合員による文書配布を名誉毀損だとして組合が起こした刑事告訴が
　失敗（不起訴処分）に終わったことについて

　→ 議案書の第１号議案「事業活動報告」の項目⑨「専門委員会の活動
　　報告」に「内外に配布される文書への対応について、専門委員より
　　活動報告を行います。」とだけ記載。他に「収支決算補足説明書」
　　において「配布文書弁護士相談費１万８百円」。以上の２箇所のみ。
　　【私の感想】議案書に本件の結果を具体的に書かずに「報告の予告」
　　だけ記し、委任状や議決権行使書を受け付けてしまうやり方は不当。

・専門委員就任予定者（候補）が１名もいない

　→ 議案書の第６号議案「事業計画案」の項目２「主な事業計画案」に
　　「⑧専門委員会の立ち上げ」と題し、「２年後の大規模修繕工事及
　　び上記記載事項への対応のため、専門委員会を立ち上げたいと思い
　　ます。」と記載（「上記記載事項」は面倒なので省略）。

　→ 同議案「事業計画案」の項目３「専門委員会の立ち上げと公募」に
　　ア「大規模改修」に関わる専門委員会
　　イ「浴室補修、改修の紹介」に関わる専門委員会
　　ウ「役員候補者選出に関する内規改正の継続検討」の専門委員会
　　以上の３種への立候補を受け付けていく旨を記載。
　
　→ 同議案「事業計画案」の項目４「主な契約の更新」の「②管理組合
　　運営コンサルタント業務委託契約（条件を変更して更新）」におい
　　て、「専門委員がいない状況であることから、組合が他に相談でき
　　る先が限られてしまっている。そのため、これまで長期にわたって
　　管理組合に対して、長年運営コンサルタントとして業務を遂行して
　　いただいた【社名】と契約を継続する必要がある。隔月（偶数月）
　　としての契約としていたが、今後は月１回の会議への出席等へと変
　　更が必須と考える。」などと記して年間で約４０万円の支出（コン
　　サル料）増加。他にも、偶数月の現行契約は未了だが今総会で変更
　　を承認してもらい、今年７月と９月（奇数月）の会議にも出るとの
　　ことで約１０万円。

　　【私の感想】当組合初の専門委員候補ゼロ。１名もいないのだから
　　廃止したらと思うが、１年だけ置いて経験者が多数再登場するはず。
　　例年と同じく総会議案書は組合（理事会）を装った管理会社による
　　自作自演の色彩が濃い。住民も「それでいい」とシャンシャン総会。

＊　＊　＊　＊　＊
↓ 結局無視された、当方から理事長と専門委員への『要望と質問』
https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68776502.html

[206: 検討板ユーザーさん]

>>205 厚木の野村系マンションさん
良かったですね、議案書に載せてもらえて。
両議案が否決されるよう、「手紙」でも出されては？
あと専門委員に立候補してみれば？

[207: 私も野村を調査中]

厚木の野村系マンション管理組合の定期総会。

例年通り、事前提出の委任状と議決権行使書（賛成票）によって、
「全議案可決・承認」がわかっている状況での開催。
野村の社員３名（うち１名は管理員）と組合運営コンサルタント
（＝設計コンサル）１名が同席。これも毎年同じ。

・組合員による文書配布を名誉毀損だとして組合が起こした刑事告訴が
　失敗（不起訴処分）に終わったことについて

→ 担当の専門委員（＝告訴状提出時の理事長）１名は、予告していた
　報告をほとんどやらずに、報告書１枚を出席者たちの目の前で新任
　の理事長へ手渡すパフォーマンス。
　その際「これは組合員みんなが閲覧してよいが、【私の名前】さん
　だけには見せないように」と申し渡した。
　私以外に１名が「そんなのおかしい」と差別を非難する声を上げた。

→ 後方から大声で「不起訴になったからといって、勝ったと思わない
　で下さい！」のヤジ的発言あり。

→ 総会後の懇談会（野村の社員は退席）では「（配布は）迷惑だ」で
　集中砲火を浴びた。毎回どう迷惑なのか語られることは決してない。
　組合運営コンサルは「【私の名前】さんが今後配布しないと誓うな
　ら、当社は退いてもよい」と昨年の警察と同じ取引的提案。誘惑と
　考えた私が断ると出席者の大半が「えーっ！」と”この人、理解で
　きないわ”的な反応。

・２０１４年９月の理事会（上記専門委員が理事長）は、文書配布を
　理由に、私だけを対象として「理事会の傍聴と会議資料の提供」を
　禁止する決議を行なったが、その解除について

→ 同じ専門委員「次期の理事長・理事会に検討いただく」と先延ばし。
　私「刑務所とか、無罪ならすぐ釈放している」と言うも賛同者なし。

【私の感想】
財務省や日大と大いに似たところがある。
上記専門委員１名を筆頭に、出席者の大半が新旧の専門委員会経験者。
会計問題をやらないために文書配布で私を攻めてばかりいても解決し
ない、と気付く時が来るだろう。欠席者や地域に見抜いている人あり。
公開を装った秘密型の管理手法（特に２０１２年以前の通帳等の帳簿
を見せない、質問に答えない等）を専門委員以外の住民は支持しない。
基本的に恐いし、面倒だから従っている。

[208: 匿名さん]

>例年通り、事前提出の委任状と議決権行使書（賛成票）によって、「全議案可決・承認」がわかっている状況での開催。
→うん。特別決議でもない限り、普通のマンションもそうですよ。議長(理事長)の心変わりでも無い限り否決は難しい。何も特別なことじゃないですね。

野村の社員３名（うち１名は管理員）と組合運営コンサルタント （＝設計コンサル）１名が同席。これも毎年同じ。
→設計コンサルと管理員の出席は特殊な気もするが、管理会社が複数名、議長の要請により同席するのは一般的な話です。何も特別なことじゃないですね。

>予告していた報告をほとんどやらずに、報告書１枚を出席者たちの目の前で新任の理事長へ手渡すパフォーマンス。
→議案書にある報告を全くやらなかったなら問題だが、少しでもやったなら別にいいだろう。専門委員会から理事会への報告は総会でなく理事会やるべき。パフォーマンスと言われても仕方ない。

>「（配布は）迷惑だ」で集中砲火を浴びた。
→迷惑と思う人が多いなら迷惑なんでしょう。無差別ポスティングも禁止されてるなら十分に迷惑行為です。素直に受け入れて、希望する人や少なくとも迷惑と意思表示をしていない人にのみ配布しましょう。

>組合運営コンサルは「【私の名前】さんが今後配布しないと誓うなら、当社は退いてもよい」と
→これは前述の設計コンサル？「当社は退く」とか意味不明。貴方の対応で雇われてるなら、解決する気はサラサラ無いだろうね。シロアリ駆除のようなもん。

>会計問題をやらないために文書配布で私を攻めてばかりいても解決しない、と気付く時が来るだろう。
→仮に会計問題が事実として、そんなのとっくに気付いていて、解決する気はサラサラ無いだろうね。根負けして諦めるのを待つか、延々平行線を続けるか。負けなければ、専門委員の勝ちに等しいからね。

>専門委員以外の住民は支持しない。
→多くの住人は、専門委員は支持しませんが、非難もしません。なぜなら、貴方を支持できないから。取りあえず二人は支持してくれてるんだし、まずはその人とコネクション作って、冷静な意見を聞きなよ。

[209: 名無しさん]

野村との管理業務委託契約書(契約金額約8千万円)を閲覧した。
収入印紙が200円。
これって脱税ではないですか。

[210: 私も野村を調査中]

厚木市の野村系マンション管理組合で５月に開かれた定期総会の議事録から、
【刑事告訴】に関する記述をそのまま紹介します。組合は２０１５年に警察
署に告訴状を提出し、文書配布によって会計等の疑問点を指摘する組合員１
名への捜査と処罰を求めたものの、昨２０１７年末に検事から「不起訴」
（裁判して罪を問うに値しない）と判定されています。

・専門委員より、マンション内外へ配布される文書への対応の活動報告が行
　われた。刑事告訴から不起訴となるに至るまでの経緯について報告頂き、
　その書簡については管理事務室で閲覧が可能であるとした。本件について
　は、専門委員より理事会へ報告し、一旦終了となるが、再び迷惑と思われ
　る行為があった際は改めて検討するとのこと。

・専門委員との報告とは別で、理事会（管理組合）がこれからも本件に関わ
　っていくのか報告願いたい
→　今後の動向によっては、理事会（管理組合）で検討を継続して参ります。

・書簡について、なぜ本人の閲覧は禁止なのか
→　文章をご自身の都合よく解釈され、再度ご自身の書面の作成に利用される
　 懸念があるためです。

・マンション内外に配布される文書問題の経緯書簡については、本人への閲
　覧も認めるべきではないか
→　本件については、ご本人は被害者であるかのような発言をされていたが、
　 結果不起訴でも迷惑に思っている人が多い中でこのような行為は今後一切
　 やめて頂きたい。

質疑応答後、議長が本議案の採決をとったところ、委任状及び議決権行使書の
承認数と、本日出席の賛成をあわせた多数により、本議案は承認された。

【参考資料】
↓ 管理組合が組合員１名の言論活動を犯罪視した２０１４年の臨時総会議案書
https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff/68283269.html

[211: ２１０]

昨年末、不起訴で終わった刑事告訴請求キャンペーンの、管理組合理事会議事録（素案は管理会社が作成）における起点と終点を比較。ともに原文のまま。

【起点】（２０１４年７月２１日開催）
　４．要望書（１号棟の居住者より７/２１提出され、回答を要求されている）
　　　内外に広範囲に配布されている文書に対し理事会の対応について
　　　以下、議論と今後の方向性
　　　・理事会として裁判するかどうかは別として、どうするか、考えるべきだ。
　　　・配布を止めさせてくれという外部の声は多い。
　　　・正しい情報を発信する必要がある。
　　　・共同利益に反する行為は、最高裁で違法との判例が出ている。
　　　・この問題は、継続して、議論していくこととする。

【終点】（２０１８年８月４日開催）
　・内外に配布されている文書への対応
　　組合員より、本件に関してご尽力いただいた方にお礼状を出して欲しい
　　との要望があり、検討の結果お礼状を出すことを決定した。

【私の見解】
両方とも、要望者その他が匿名という点に最大の注意が必要。それぞれの内容は、管理業者（野村や設計コンサル）の利害に完全に一致。つまり、業者という「上」の意見を「下」の居住者・組合員が見事に代弁していると推測できるが、真相は一般組合員には確かめられない。【起点】は当方が他市都県の「コープ野村」で投函し始めた直後の時期で、理事会は中止していた要望書制度を勝手に復活させ、即日受理の高速対応。【終点】は、「ご尽力いただいた方」を業者への最高の協力者と仮定すれば、警察に告訴状を出した時の理事長で任期満了後も本件を担当し続けた専門委員が「お礼状」を渡されることになる（当初は取調べの際に名前を聞かされた外部市民３名に組合から感謝の意を示すのかと想像した）。不起訴という門前払いで終わってしまった最高協力者に、理事会あるいは組合からの支持と感謝の証しが贈られることになり、〝文書配布者を敵〟とする告訴正当化の「物語」が（企業が姿を現すことなく）完成する。企業の意向を完全に体現する居住者・組合員を、理事会運営や議事録において、こういうやり方で駆使すれば、まるで「下」からの民主主義が健全に働いているように見える。しかし、真相はどちらも企業主導ということだろう。「議事録案の作成」は組合から野村への委託業務のひとつ（重要事項説明書）だが、こうした「物語」を書かれる危険がある。前回の投稿の「本人の閲覧は禁止」といい、今回の「お礼状」といい、組合員１名を徹底的に排除していじめぬいているイメージ。

[212: 市民]

苦境打開の方策としての助言は、「訴訟提起（裁判）」と管理組合内部での「仲間作り」のどちらかである場合がほとんどです。でも、どちらの道も歩まないからといって、マンション内での苦境（組合内での攻撃、質問や要望への無視・無回答など）が続いてよいということにはまったくならない、と思います。

管理組合の制度、特に総会や理事会を利用した悪質な運営（組合員の権利の侵害など）に対して「訴訟提起（裁判）」で戦うという行動は、もちろん正当です。個人としてこの手段を選択し実行する組合員が１名でもいるマンションは、０名のマンションより幸福だと思います。国交省によると、全国の管理組合の２割しか「管理業務委託契約先」の管理会社を変更したことがないということですが、恐らく「訴訟提起（裁判）」に打って出る組合員がいる物件はこの２割に入るはずで、ある管理士の表現を借りれば組合として「結婚相手を自分で選べる人間」（≒成熟）なのです。
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/torabulu.html

他の８割は管理会社を変更したこともなく、「結婚相手を親に決めてもらう人間」（≒未熟）に例えられ、恐らく当マンションと同じように「訴訟提起（裁判）」をやる組合員も全然いないのだと考えられます。

しかし、だからといって悪質な組合運営が続けられてよいという理由にはなりません。この掲示板にも「アクションを起こさないなら泣き寝入りになるぞ」といった挑戦的な書き込み（>172 >186）がされていますが、製造や流通、小売等の比較的身近な業界でそんな考えが支配している会社・専門家を私はあまり知りません。マンション管理業界は異質ではないですか。

助言としての「仲間作り」の推奨はどうでしょうか。私の場合、新任の管理組合理事長として気付いた幾つかの問題点と自分の住所、メールアドレスや電話番号を記して全員に配布し意見や情報を求めましたが、「住民の無知がこういった事態を生んだのだと思います」とか「何か手伝えることはありませんか」と”味方”を装って逆にこちらの状態や計画を探ろうとする組合員や、同様の魂胆での当宅への来訪、あげくのはてには理事長の私が企図しない形での臨時理事会設定（その内容は、当日出席してみると私を糾弾）等々、毎月５００万円の収入と十数年に１度の大規模修繕工事（数億円の積立金取崩し）が絡んだマンション管理組合内部における「仲間作り」は、少なくとも簡単ではありません。

この点にかけては、担当理事による承認の押印といった住民の形式的関与はあるものの、他のマンションと違って「管理人が会計業務を担う」という委託契約が十数年も続いていた経緯もあってか、仲間多き管理人に対抗する新理事長には仲間なんか全然現れませんでした。警察がサイレンなしでパトカーを出して管理人を守ったという出来事も、新理事長への新しい仲間が出てこない原因になったでしょう。

上記の他にも、私のような改革派（というか正道に戻ってほしいと望んでいるだけ）に仲間が生まれない原因は複数あり、また、その主因が大して仲間を作ろうとしない私自身にあるとの勝手な判定をされても別に構いませんが、それでもやはり「悪質な組合運営が続けられてよいという理由にはならない」と思います。裁判も仲間作りもできずに戦い続けている住人、あきらめて何も発言しなくなった管理組合員、見切りをつけて売却し転居して出ていく区分所有者、これらの人々を悪いという奴が本当に悪い。マンション管理業界はかなり異常ではないでしょうか。

[213: 議事録編集のテクニック]

当マンションでは、管理組合の総会・理事会の議事録（素案）は管理業務委託先の管理会社（野村）に作成してもらい、それに理事３名で「承認」の署名押印をすることで毎回完成させています。それが、今年の３月あたりから「出欠席者」の項目の書き方が以下のように変わりました。

【今年３月以前】
出欠席者：役員６名（欠席：Ａ総務理事、Ｂ理事、Ｃ副理事長、Ｄ副総務理事、Ｅ理事、Ｆ副会計理事）

【最近の書き方】
出欠席者：出席役員１２名（Ｒ理事長、Ｓ会計理事、Ｔ監事、Ｕ副会計理事、Ｖ理事、Ｗ副理事長、Ｘ理事、Ｙ副総務理事、Ｚ監事）

この違いが持つ意味、すぐに分かりますでしょうか。
【以前】の書き方であれば「誰が欠席したのか」は一目瞭然です。【最近】の書き方にしてしまうと「誰が欠席したのか」は、定期総会議案書の役員リストとでも照らし合わせないと特定できません（この手間をかける組合員は恐らく私１人でしょう）。

議事録編集上のこの変化は、なぜ今年３月あたりを境に起きたのでしょうか。
実は、２年（２期）前の毎月の理事会議事録では「欠席者：Ｐ副理事長」の記載が続いていました。初回からほぼ全欠の状態で、結局、期（年度）末に売却して転出してしまいました。翌年（次期、昨年）も、新しい副理事長が「欠席者：Ｑ副理事長」として毎月の議事録に記され続けました。結局、このＱさんも理事長（前年の副理事長が就くのが通例）にはなりませんでした。つまり副理事長が理事長になってくれない事態が２期連続で発生しているのです。原因も理由も不明（ひた隠し？）ですが、今年の定期総会（５月）の準備段階で「２期連続」の事態になると分かり、”連続欠席者が誰なのか、注目されないように”出席者名を列挙する書き方にこっそり変えたのでしょう。副理事長ではなかった役員を理事長にすることで（辛うじて？）管理組合の運営は継続できています。

こんなことまでするのです。けっして些細な変化ではありません。黙ってこういう書き方に変えた管理会社と管理組合幹部の住民に「誠意」と「誠実」の態度があるとは言えません。

[214: 購入経験者さん]

↓ 最終的に物件の価値を減らす
資産価値＞人権（管理組合員の固有の権利）

↓ 最終的に物件の価値を高める
資産価値＜人権（管理組合員の固有の権利）

[215: 名無しさん]

名古屋市昭和区のコープ野村川名山の1室を区分所有しています。管理人の高齢男性は、水道の配管清掃時に約束の時間に遅れているのに、事前に通知にも来ず、作業員と談笑していた為、どれくらい遅れるのか尋ねた所、「ごちゃごちゃうるさい」、「黙って待ってろ」と暴言を区分所有者に対し吐く老害の極みの様な人間です。それを野村不動産パートナーズに指摘し、謝罪を求めましたが事実は認めたが謝罪は出来ないの一点張りです。このような人間のクズの老害はすぐにでも辞めていただく事を祈ります。

[216: 匿名さん]

それが事実なら昔の８９３管理に逆戻りでしょう。
録音して国土交通省に通報して下さい。

マンション管理適正化法の立法趣旨に反します。

[217: 匿名]

212の以下の文書が気に入りました。

212、213の孤軍奮闘。
敬服です。

当たり前の管理組合にしたい人を村八分にする、管理会社の常套手段でしょう。

[218: 匿名]

以下の文章が抜けてました。

個人としてこの手段を選択し実行する組合員が１名でもいるマンションは、０名のマンションより幸福だと思います。国交省によると、全国の管理組合の２割しか「管理業務委託契約先」の管理会社を変更したことがないということですが、恐らく「訴訟提起（裁判）」に打って出る組合員がいる物件はこの２割に入るはずで、ある管理士の表現を借りれば組合として「結婚相手を自分で選べる人間」（≒成熟）なのです。
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/t...

[219: 匿名]

210さん

管理者は組合員から閲覧請求あった時はそれに応じなければならない。
明確な判決が出ています。

組合員名簿も会計資料全部もね。

これを拒めば、管理者解任理由になるはず。
近々判決が出るでしょう。

[220: 匿名]

213さんが指摘した事を裏ずける本。

直接的にマンション管理をテーマにした本ではありませんが、刊行中の
『誰のために法は生まれた』（木庭顕　著、朝日出版社）１８５０円＋税
をおすすめします。
帯には「追いつめられた、たった一人を守るもの。それが法とデモクラシー
の 基（もと）なんだ。」と記されています。
徒党に対するたった１名の告発者の正当性が人類史的に論じられています。

[221: ２１３]

２１５以降の各投稿、拝読しました。皆さん、とても頼もしい。

テレビ・新聞などでは、来年の消費税率アップ（予定）に関連して、少子高齢化等に伴う各種公共サービスの拡充や財政再建のための「増税の必要」が論じられることが多くなりました。その際、スウェーデンのように国民・市民が政府を信頼できる状態が今までの日本には欠けており、その信頼が醸成されれば日本の国民・市民も貯金による生活防衛から納税によるそれへとシフトしていく、それが大事だ、と語られます（１２月２０日放送のＢＳ－ＴＢＳ「報道１９３０」の伊吹文明・元財務大臣、原真人・朝日新聞記者）。

私のマンションで、もし、管理費と修繕積立金の「値上げ」が理事会から今提起されたとしたら、多分、可決成立すると思います。昨年には駐車場利用料の値上げが承認されました。私ではない反対者が１名はいたようですが、アンケートを経て賛成の管理組合員が多数と分かり、提案通りすんなりと負担増になりました。

「管理会社の代理として理事会がある」ということを組合員のほぼ皆が認めてしまっている当マンションにおいて、政府（≒管理会社、理事会）に「信頼と支持」を与えている者が３分の１、反対しても何にもならないと「あきらめ」た者が３分の１、正直に意見を言うと「恐い」から従っておく者が３分の１、きっとこんな分布だろうと内部にいる私には想像されます。つまり、日本政府は大増税時代を迎えるに当たって、何も「信頼」だけを調達する必要はなく、「あきらめ」と「恐怖」でも目的は達成できてしまうということです。恐らく、許されないのは上記の３つの態度に入らない少数の「反対者」となるでしょうが、そこはマンションと同じく村八分、最終的には捜査機関や司法をぶつければ無力化できると考えられているはずです。

土地柄と言いますか、地理的に、今さかんに報道されている自動車会社の（研究開発とかではない）現役社員やＯＢが私のマンションには多いです。多分、２ケタはいらっしゃいます。ですが、この７年間でその誰ひとりとして「不正はいけない」と明言する者はいませんでした。むしろ、管理人、野村、コンサル、古株の有力住民に従うのが当然という方ばかりという印象があります。「彼が戻って来て取締役会で発言しても、もう会長でもなく取締役の１名でしかないのだから、『言わせておけばいい』というムードになると思う」との匿名社員のコメントが昨日の報道番組で紹介されていました。当マンションの７年前の管理組合理事会議事録にも、理事長でありながらたった１名の「反対者」で、会議を欠席し始めた私について、同様の発言が記載されています。発言者は監事で同社の社員。「『やめろ』と言ったところで書き続けるだろうから、このまま粛々と理事会を運営すればいい」という主旨です。その他いろいろな点（特に私に捜査機関を当てた点）でも、当マンションの管理組合運営と企業経営はよく似ています。住居が会社的に管理されるのはけしからんと思いますが、「資産価値」を「利益」として見れば、「会社みたいなマンション」、「社員みたいな住民（管理組合員）」が生まれてもおかしくありません。

沖縄の辺野古埋め立て開始の映像がやはりテレビで最近流されました。反対する県民が多い中で日本政府（≒管理組合理事会）は強行し、怒りの的（まと）である日本政府の後ろかその上にはアメリカ政府（≒管理会社）が君臨するという構図も、マンション管理と共通していると感じます。マンション、政治、等々、どの問題にも私ごときには解決策（処方せん）はなかなか見出せませんが、日本の主権者自身が「見殺し」社会の中で脱皮できずに生きているのかと私の目には映ります。連帯して救い出さねばならないのでしょうが、そんなことを言うコメンテーターはテレビにはまず出ません。元特捜検事がやたら出る。あれはマンションの管理士（全員ではない）みたいなものか。私を見殺しにした当マンションの管理組合員たちですが、いまだに会計調査もせず、私の名誉を回復してくれません。そんな気はさらさらないようです。

[222: 私も野村を調査中]

>221 の続き。

マンション内部の管理組合員にだけではなく、敷地外の近隣地区へも（一応、常識的にプライバシーに配慮して）当マンションの事態を知らせてきたことが、私の行動の特異かつ奇抜と思われる点だと思います。この行為を続けてきた過程において、組合の訴えに基づいて地元の警察に任意での取調べを受けたことを昨年５月に書いて配ったところ、１名の市民（他マンションの男性居住者）から記名の投書と電話をもらいました。こうしてまで救いの手を差し出してくれる理解ある人は、私の感触では千人に１人いるかどうかというくらい希少です。

私が不起訴処分になった後でも、多忙な中で何度か助言をいただきましたが、その要点は「あなたが民事訴訟を起こさない限り、あなたの組合は変わらないだろう」というものです。これは、法的知識も経験も有する他物件の区分所有者の方々や匿名で投稿する業界人らしき人など、皆がおっしゃることと一致します。現実に、いまだ私は法的手段を使っていませんので、当管理組合は以前と変わることなく淡々と次の大規模修繕や更にその先の「建て替え」さえ視野に入れて運営されています。歯止めはかかりません。

当マンションの他の一般組合員も基本的に同じですが、情報的に私は干されていて、組合内部とその周辺（業者等）の状況がなかなかつかめません。内外を問わず各方面に接触して人から情報を取り、客観的にも主観的にも責任を問われるべき人物が特定できたら迅速に訴訟を提起して野村を追い払い、その後も組合のあるべき姿を追求しているキノコ氏のような行動力が私にはありません。こういう現状ですが、全員に回覧される理事会議事録と構内の掲示板に貼り出される理事会広報からわかるだけの情報を皆さんにお伝えして、たとえ一箇所だけでも各自の参考にしていただけたらと思います。

最近、当管理組合は役員の確保に神経をとがらせていると考えられます。昨年度は任期途中で「辞めたい」と申し出た副理事長（＝次期理事長候補）に対し、「そんな理由での辞任は認められない」（議事録）から「引き続き職務を続けていただくことにした」（同）と決めて、結局、今期の理事長にはしないで任期いっぱい役職に留まらせました（どんな理由だったのか、一般組合員にはいまだに一切知らされていない）。直近の回覧議事録にも次期の「役員候補選出」と題する項に「選出した候補者については、免除申請がある場合は、理事会で免除の可否の審議をすることとした」との記載があり、これをどう読むか（他の管理組合でも似たようなやり方をしているから「普通」と見るか、社業協力義務の表れと見るか）、センスが問われるところです。私は >221 に記述したような組合員たちの態度の分布や過去の会計の問題から、役員のなり手が減る傾向にある、一定数以上の組合員の消極性は増していると推測しています。

最大の問題点は、「管理会社（野村）とコンサルタントの２社が契約先であり続けている」ということに私を除くほぼ全員が承認の態度を示し続けていることです。これを業界流に言い換えれば、私１人（の思考と行動）が原因でこうなるのだ、と話の善悪を逆にされます。

さて、このままこれから先どのくらいこの船（当マンション）が進み続けられるのか、私は内側から見て考え、こうして報告していくという流れにあります。こういった管理（業者と一部住民による完封勝利？）で抑えられている物件は、きっと当マンションだけではないでしょう。

[223: 匿名]

大京アステージの横領事件が発覚し業界は驚いた。

野村は大丈夫かな。

港区のマンションでは数十万円が金庫から消えていた。
理事長がどうなってんのと聞いたら野村は消えた金を下請けのアスクに補填させ帳尻を合わせた。
アスクと野村はコンシェルジュ派遣契約を結んでいたからコンシェルジュが着服していたことになる。

これって横領罪の隠蔽じゃない？

[224: 匿名さん]

馬鹿の多いマンションは賢いマンション管理士や管理会社に
財産を盗まれている。きずいた組合員が告発しようものなら、
クレーマー扱いにして排除する。野村ではない１０９である。

[225: 私も野村を調査中]

>220
ご指摘の本の著者に「朝日賞」（年４名）が同名の新聞社から贈られることになったと元日の朝刊で知りました（他は映画の是枝裕和監督、科学研究者２名）。そのインタビュー記事もなかなか良かったです。
『誰のために法は生まれた』を買って読んだ後、そこに紹介されている２つの映画（『近松物語』『自転車泥棒』）やギリシャ悲劇（『アンティゴネー』）、ローマ喜劇（ルデンス＝邦題『綱引き』）を取り寄せて借りるなどして、それぞれ初めて鑑賞しました（手順が逆なのが情けない・・）。中でもソポクレスの『ピロクテーテース』（岩波書店『ギリシア悲劇全集』第４巻所収）は、私には少し衝撃的でした。「２５００年も昔から、当マンションのように、社会は人間の思うようには論理的合理的な結果にならなかったのか・・」というような・・。ま、気落ちせず、皆さんを見習って今後も奮起します。

>223
その件、以前からずっと気になっていました。案件の具体性があっても社会的にはなかなか追及されない難しさがあるようで、仮にこちらの物件で調査できて似たような結果がたくさん出てきても同じような経過をたどりそうな・・。

>224
最近、当市（神奈川県央部）の新築、中古の物件ともに東急の進出が肌で感じられます。単に大手中の大手だからでしょうが、いざという時は警察が管理側に協力する都市と思われているのか等、勘ぐってしまいました。
私は、当物件には「管理組合」「理事会」「総会」「専門委員会」「監事」等々があるがそれは見せかけ的で、実質は「管理会社独裁制」なんだと思っています。議事録、広報紙ともに指導色が濃い箇所が時々あり、住民が書いているとは思えません。「プロのオレたちが、マンション管理を知らない素人の住民たちに教えてやっている」といった態度、言外のメッセージらしきものが感じられます。それを「理事会」や「理事長」からのように思わせて演出しているだけといった印象。

[226: 今は少数派の住民]

管理組合員が納める管理費や修繕積立金等は、組合員として月々払えば義務は果たしたわけだし、「納めたお金は管理組合の公金」と法律的には位置付けられているけど、自分の口座から毎月引き落とされた時点で「実質的に管理会社の収入」でよいではないか。（←これが当マンションの住民の平均的感覚であり、本音か）

実質的に管理会社のお金になった管理費や修繕積立金等でも法的にはあくまで組合の資金であるため、はっきり言って「仕方なく」、体裁上は他のマンションと同じに管理組合を結成し、理事会や総会といった民主的・自治的に見える運営をやってきた。（←住民は納めたお金で管理会社が完全統治してくれて全然構わない、という意見が多数か）

「理事長の任期が１年」なら、ほぼ確実に、その物件は内外の誰かに操られているマンションだと言えそうだ。形だけの管理組合でいい、管理組合は形だけでいい、との発想から最短の任期「１年」が設定されるのだと思う。私のところでは、マンション管理士主導の規約細則等全面改正を経てもなお、専門委員会（特権的組合員の組織）だけ再任可で永続的留任ができる法的設計になっている。

わざわざ「管理員業務委託契約」を結ぶ管理体制に変えてまで組合が管理人を雇うことにしたメリットは、より高い月給、（管理会社社員としての定年が近い場合）年齢制限の撤廃などだが、さらに管理員に組合の「小口現金会計部門」専用の口座・通帳（・印鑑・カード）を保管・使用させて「現場の組合会計」まで委託業務に含めていた点も不可解である（印鑑・カードについては推測）。同時期、管理会社へは「会計のみ」業務委託するといういささか変則的な契約内容だった（マンション管理適正化法「イロハ方式」でいう通帳はこうして会社が保管し、合法に）。

この会計システムだと、組合が管理会社に払う管理委託料分だけの限定的企業統治では済まず、他の管理費目や修繕積立金会計の金額分までも組合は企業の経済的支配を受ける危険が出てくる。表向きかつ法的には組合の保管口座のお金は組合の財産であっても、例えば出金は管理会社ぬきには不可能。そこに組合をからめた手続き（管理人起案の書類に理事長や会計担当理事の承認印）を介在させることで民主的・自治的・合法的な会計にできてしまう、ということだろう。

私がたまたま理事長になってこの会計実績を調べようとしたら、逆に警察に私自身の生い立ちや資産状況その他を知られてしまう結末になった。組合を使った反撃は見事で、そのあくどさには限りが無い。

（長文、ならびに「である」調になってしまい、ごめんなさいネ）

[227: どうして長文になるのかな]

管理組合の会計帳簿はチェックされるために存在しているようなものですが、そうではない目的で作成され保管される場合もあるでしょう。「ちゃんとやってきていない」のに「やってきた」と装う場合などです。

管理規約に「閲覧させねばならない。」と書いてあるのは「チェックされた時に何ら問題がないことが重要」ということでしょう。当り前ですが、某管理組合の閲覧請求者に対して幹部の住民が言ったような、「いつでも何でも見てよい」と口頭で返事すれば事足れり（＝規約の規定をクリアした、役員の義務を果たした）という話で終わらせてはいけません。以前の会計担当理事は、恐らく当時の管理員の意向でしょうが、組合会計の外部監査（公認会計士への委託）の要求に否定的・消極的返答をしました。

俗に「整理整頓とは捨てること」と言うように、論理的には保管は廃棄とウラオモテの関係です。規約の抜け道としては管理事務所に保管せずに管理会社まで持って行ってそこで眠らせてもらっている可能性もあり、その仕組みなら「『組合保管書類リスト』から希望のモノを選ぶように」と言われても肝心の帳簿がリストに挙がっていない事態が起こりえます。この点も、歴代の役員たちは一切答えません。

「総勘定元帳を閲覧せよ」と助言されても、私に足を運ばせてチェックさせるということが現実にならないようにする方策は、現場にはいっぱいあります。例えば、調停で合意した「何が見たいのか、それがあるのか等を事前に話し合う」に関しても、その後２回面談したのにいつも話の受け答えが全然かみ合わない、でストップなら、気軽に事務所を訪ねて資料を見ることもできなくなります。それ以前のこと、組合が雇用していた管理員の履歴書を求めに行ったらパトカーが３台来て、結局見ることはできませんでした。サイレンなしで入ってきたのに、老人会員（その後「活動休止」）ばかり出てきて事務所の周りに集合していたのはいったい何だったのか。。。

２回会ったことで、組合（特に理事長）は「事前に話し合う」ことはやっている、と合意後のアリバイを手に入れたことになります。これと並行して、閲覧が実施に至らない理由、話がややこしくなる原因はすべて請求者だけにある（特に内外への文書配布）との見解が公式的に採用されるのです。公式的とは、議事録や総会議案書、意見交換会資料、さらにこじれて告訴対象にした場合の当局への説明に使われることを意味します。この場合、「弁明の機会」と称して被告（予定）の組合員に主張を述べる誘いの文書が理事長名で投函されますが、１回目は１０分以内、それが無視されると別の日に３０分でやるように命令が来ました。公平、平等の組合運営を装って、しかし結論は事前に決まっている、というのが真相でしょう。「組合員は理事長に従え」的な管理組合像が見え見えでした。きっと「管理組合は管理会社に従え」でもあるのでしょう。

これでもまだ序の口です。どの長文の投稿も、実は当事者からしたらまだまだ短文です。キリがありません。全部ではないが組合員（多くは住民）のいくらかは確実に半プロ化している、内部に「セミプロ」が１人以上いないと２００戸以上の規模の分譲マンションがここまでならないでしょう。これを「よい管理」と評価する人々が結構いらっしゃる。

[228: 関連のホームページ紹介]

>223
勉強になります。
>大京アステージの横領事件が発覚し業界は驚いた。
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2018/12/31/073000

[229: ２２７]

その、「業界は驚いた。」がポイントです。非業界人のいくらかは驚いていないでしょう。リンク先の管理士さんの記述を読むと、私には「モラルが高すぎる」と感じられました。健全な法的思考とは縁のない（内外の）人物が仕切っている物件が、恐らくたくさんあるからです。会社でもない、役所でもない分譲マンションの管理組合は、大金が集まる割には社会的関心も低く、お金に飢えた人には穴場と言えます。

世の中のマンション管理組合の８０％は管理会社の変更を経験したことがないらしく、私見ですが、この部類に入る組合のいくらかがとんでもない、奇想天外な運営をしている恐れがあります。業者任せは組合にとっては楽ですから、そのマンション群は知らぬ間に孤立し、自覚もなく鎖国状態になります。会議や会計などの運営手続きがガラパゴス的な発達を遂げている事例もきっとあるでしょう。

私の組合の場合、組合員がほぼすべて業界人と化したかのような理事会・総会になっています。「ほぼ」が取れて「全員」がそうなっているマンションもどこかに誕生しているはずです。この種の組合にとって、法規とは大嫌いな個人をやっつけて自己正当化もできる道具に過ぎず、業者も契約が続けばそれでよいため、法的知識を授けて組合のこの動きを支援します。この延長線上に、まるで最終兵器のように、警察の協力もあります。摘発されるマンションとされないマンションの相違点については、たいていの報道が「摘発に至る組合等の動き」を記事で伝えないため、私も推測しかできません。

組合あるいはその理事会の過半数が「不正はダメ」と考えた場合、記事のような結果になっている印象です。逆に、「発覚したらコミュニティーが崩壊してしまう」、「資産価値も評判も落ちてしまう」だと、摘発されない結果になるような気が。後者の思考は、真相を究明しようとする個人を黙らせる動機になりえます。現に、刑事さんは私にそう言って文書の配布をやめさせようとしました。この線で徹底すれば、ウソでも何でも「押し続ければ通る」の運営哲学に貫かれた管理組合になるでしょう。「何ら非があったわけではありません。」との構内掲示があっても運営の非を指摘し続ける個人がいたら、「名誉毀損だ」、「損害賠償だ」と、法的措置を求める訴訟準備が開始されかねません。「名誉」と言っても、監査を受けるなどして「どうだ、やっていないだろ！」という道は選択されず、そこを省いていきなり告訴請求総会を開かれたりします。そういう不自然な点があるせいか、組合の運動は検察にて門前払いで終わりましたが、はっきり言って誰一人「押し続ければ通る」の態度を今もなお変えていません。業者以上に住民団がこうなのですから、これこそスゴイ事だ、と私はこの点で驚き、感心してしまいます。

どうして当初からこうなのか。知りたいですが、真相はきっと永久に闇の中です。７、８年が経っても何一つチェックできず、手持ちの数少ない証拠は「事件性なし」の扱いでした。理事長だった私が”管理員の率いる理事会”にお伺いを立てねばならなかった運営、理事会の諮問機関である専門委員会が理事会を超える権力を手にしていた運営。あれらは何だったのか。そして、管理会社とコンサルタントへの委託契約は今でもまだ途切れることなく続いています。

[230: 匿名さん]

野村不動産パートナーズの管理物件に住んでるが、昨年の台風で建物の共有部分で被害が出た為、連絡したところ、翌月に修繕すると回答があり。
被害が我が家と共有部分での境目であり、外から丸見えとなる為、早急な修繕か一時的な対応をお願いしたが、それは出来ないの一点張り。やるなら自費でやれと。
その後、現在に至る半年経った今も、修繕されていない。
何度も野村に問い合わせているが、パーツを取り寄せ中、業者が手一杯など、毎回出来ない理由が違い、ウソバレバレの回答しかなく、誠意ある対応が全く見受けられない。
以前、同マンションに住む方が、騒音問題で対応をお願いしたが、自分でなんとかしろと言われたとのこと。
何のための管理会社なのかとつくづく思う。
一生の買い物だと思って購入した物件だが、現在この対応の悪さに、売却を検討中。
二度と野村の物件を購入しない。人にも絶対におすすめはしない。

[231: 匿名さん]

野村不動産パートナーズ管理物件に住んでます。
騒音問題で苦情を出したら直接言いにいけと言われました。
そして上が居留守つかって直接言えない、何もできないのでどうにかしてくれといったら、
最終的には「ウチは共用部の管理しかしません、なので何もしません」とのこと。
散々「上に連絡してみる」とか調子のいいこと言っておいてな。

野村の物件を買う人はこういうリスクがあることを一考しておいたほうがいいと思いますよ。

[232: 匿名さん]

夜10時過ぎから親子で騒いでいるらしい音が酷く、スマホの無料アプリの騒音測定器で測定。
最高80db超、平均65db　さすがに我慢しきれなくなった。

翌日印刷して管理室に届けたがしばらく効果なし。
が、近所からも相当クレームが入ったとみえて、ここ半月くらい我慢できる程度に収まっている。
この計測器では裁判には使えないそうだが、客観的な数値になると思う。

[233: ２２９]

２５年以上も前に亡くなった山本七平さんの代表作『「空気」の研究』（文春文庫）が新装版として昨年１２月からリバイバルされています。以前から気になっていたので、遅ればせながら購入して読みました。その際、この人の従軍体験に基づく記述と思考には卓越したものがあるな、と感じ、読了後に引き続き、『私の中の日本軍（上・下）』、『一下級将校の見た帝国陸軍』、『ある異常体験者の偏見』（いずれも文春文庫）を入手して読破していきました（『ある異常体験～』のみ古書店か図書館）。昔から出ている書物ですから「とっくに読んだ」という方もきっといらっしゃると思います。

これらの本がマンションの管理と何の関係があるのか、と疑問に思う方は多いでしょう。ところが、私自身が意外も意外でしたが、７～８年前に組合の異状に気付いてからずっと体験してきたことやその延長線上にある管理会社・コンサル・住民等々についての思考と極めてよくマッチ（合致）しているのです。これは、特に管理組合内で孤立し、業者が背後に控えていることを知りながらも直接には組合の理事長・理事会を相手に質問や要求を重ねるしかなく、そうして孤軍奮闘した経験のある人が読むと私と同様の読書体験になるはずだ、という意味です。（著者の山本氏はいわゆる「南京事件」を否定しているらしく、その点は同意できなかったりするわけですが、その一点で他の膨大な記述全般の価値を否定してしまうとしたらもったいなく、今回そう考えてあえてオススメしています。）

専門業者と組んだシロウト理事長率いる理事会は、ほぼ「無敵」の管理組合運営ができます。この手強さ、手に負えなさといったら、アマチュアの私なんかには論じ尽くせません。恐らく >230 さん、>231 さんも主張と活動を続けていくと「自分の管理組合の理事会を通せ」とどこかで言われると思います。法律的に管理の主体は組合自身、管理者はその理事長だからです。しかし、「理事会を通せ」とは「黙れ」と同義の命令になるのです。私の物件の場合、そのカラクリは以下のようになります。

当初、トラブルが起きている野村の物件に共通する特徴として「理事会万能主義」があると考えられた。物件（当該の分譲マンション）を植民地と見れば、宗主国は管理会社で、それに理事会が操られれば、ほぼ企業の思惑通りに事が進む。しかし、それから数年がさらに経った今、状況はより深刻だと分かってきました。１２名の理事と２名の監事が表向きの役員ですが、実質は「１１０名の理事と０名の監事」が中規模（２００戸程度）の当マンションの実態です。一言でいえば、「総理事（会）化」が起きています。もちろん、理事会の一員たる暗黙の、決して明文化されない掟（おきて）とは、野村を支持することです。こんな組合だと、王様のお気に召さないことを何か発言すれば上手に話を作り変えられてしまい、全体で発言者が悪いと決められてしまいます。

１つのマンションがこのようになった時、「広報」の名のもとにどんな情報統制が行われるか、「議事録」がいわば公的私文書としてどれほど一方的に編集されるのか、「総会」が理事会の決定の追認機関になってどれだけ承認ばかりしていくか・・・等々、排除された個人だけが痛感しうることだと思います（山本七平氏が本の題名として「異常体験者」という言葉を使ったのはそういう意味。彼の戦場体験と私の管理組合体験は、ともに「異常体験」ということになる）。この支配と反抗、命令と服従、個人の言論といった観点でマンション管理を見ようとするなら、以上の書物群が参考になるはずです。

[234: 匿名]

229さんのご意見は、まさにマンション管理の盲点をついていると思います。
理事会方式を採用している組合が殆どですし本来理事会方式は民主的運営に繋がるはずです。
その結果、組合員の利益は健全に維持される筈です。

ところがどっこい、理事会方式を悪用する管理会社がウヨウヨいるのです。
悪用するには法律知識が不可欠です。
法律知識は本来善のために使われるべきですが金にまみれた企業は悪に使うのです。

管理組合員は法律知識も少ないし専門家にこうだと断言されればそれを信ずるしかありません。

管理会社は理事長や理事会、監事を操る事を考えます。
傀儡理事会が形成できれば総会議案はどうにでも作れます。
理事長への委任票を使えば議案は簡単に可決できます。
カクシテ理事会決議、総会決議を盾に悪を正当化するのです。

我が組合も理事長が管理会社に洗脳されました。
この理事長は管理会社との契約金を増額することに熱心でした。
監事もそれを積極的に見過ごしていました。
この体勢を如何にぶっ潰すか。

理事長、監事、管理会社が協力し合えば不正行為なんて表面化できません。
刑事事件に持ち込んでも、大手不動産企業が刑事を牛耳ることは簡単です。
なぜ？テレビドラマでどうぞ。
大手管理会社の営業部長は、組合をひねるのは簡単ですよと豪語したそうな。

229を見て私の知見、経験を披露させていただきました。

[235: 匿名]

野村が管理する高層マンションでの出来事。
4月下旬のある日突然、地下の汚水貯蔵タンクから汚水が溢れ出す事件がありました。
汚水は地下駐車場、通路に溢れ出し臭い臭い。
野村は急遽汚水汲み取り業者にいらいし汚水を回収。
とは言え、悪臭は消えず。

事故後野村は理事会に、汚水ポンプが生理用品で閉塞したため、対策に要した費用は約300万円と報告。
理事会はこれに納得し管理組合の保険を使い請求。
一件落着。

各部屋からの汚水(トイレ、キッチン、風呂等)は自由落下で汚水タンクに流下する。
これを2台のポンプを使い公共下水に移送する。
通常は1台運転。

実は、
事故の3ヶ月前、1台のポンプが故障した事を管理員は現場所長(事実上のフロントマン)に報告していた。
修理は急を要する事も指摘。
この報告は複数回行われていたが所長は問題視せず。
1台運転を3ヶ月続けている中、もう一台が詰まった為に流入汚水を移送できずに溢れ出した事が判明。

現場所長が速やかに理事長に報告し対策を講じていたら事故は防げたであろう。
汚水タンクの容量はポンプが2台故障しても一定時間は溜め込めるだろうし、2台目が使用不可となれば警報が作動する筈。
その時点で、ポンプ車の手配をすることでも間に合った筈。

この事故は、現場所長の重大な過失、否、不作為行為によることは明白
更に悪質なのは、事故に至る経緯を理事会や理事長に正確に報告していないことである。
異物に原因があるとすり替えたのである。

この事故は野村の業務遂行遂行上で起きたのだから野村の業務保険で救済されるべきである。
野村は保険請求においても不法行為をしていると言える。

理事会の無知、無関心を示す事例でもある。

[236: 皆の衆、参考文献じゃ！]

・区分所有法と標準管理規約との関係をどうみる
http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5806.html

ＮＰＯ日本住宅管理組合評議会の「集合住宅管理新聞」掲載の論考です。
８～７年前に半年だけ理事長をやった際、全組合員に向けた配布文書で
私が示した結論は「理事会解体」でした。言葉がきつかったからか、実
現の見込みゼロの奇抜な発想と思われたからか相手にされませんでした。
しかし、これほどに悪事に利用される組織であるのなら、無くしてから
出直そう！と考えざるをえないほど悪人に仕立てられ追い込まれました。

リンク先の論説を読んで「管理組合」である法的必要や「理事会」制度
を採用しなければならない法的義務も根拠を確かめるべきと思いました。
この「根拠を確かめる」を業界人にやってもらったりするとだまされる。
特に管理会社的思考を身に付けているのに、それを疑わない状態は危険。
山本七平さんの文庫本に『「常識」の研究』がありますね。未読ですが。

[237: 奥深きマンション管理の世界]

>221

>土地柄と言いますか、地理的に、今さかんに報道されている自動車会社の（研究開発とかではない）現役社員やＯＢが私のマンションには多いです。多分、２ケタはいらっしゃいます。
月刊誌『世界』（岩波書店、８５０円＋税）３月号が発売中です。
会計士による記事「日産ゴーン事件の研究」Ｐ．５８～７２が新聞より参考になります。
「巨悪を眠らせない」形で地検特捜部が実は巨悪と組む時代？
来月７日くらいまでは書店に置いてあると思います。

★マンション管理と捜査機関の、あってはならんはずの関係：>234
>理事長、監事、管理会社が協力し合えば不正行為なんて表面化できません。
>刑事事件に持ち込んでも、大手不動産企業が刑事を牛耳ることは簡単です。
>なぜ？テレビドラマでどうぞ。
>大手管理会社の営業部長は、組合をひねるのは簡単ですよと豪語したそうな。

[238: 昨日の報道２つ]

ノムさんとあまり関係しないニュースでしょうが：
マンション決議「無効」　最高裁　電気契約変更　義務認めず（読売新聞）
https://www.yomiuri.co.jp/national/20190306-OYT1T50114/

５４４戸の物件で、２名の不服従者の主張が最高裁にてやっと認められたそう。
・・ということは、１審と２審では総会決議の多数派が勝っていたということ。
首の皮一枚というか、薄氷を踏む思い、３審まで主張を貫いた２名に感服です。

ゴーン氏の保釈も、いわゆる人質司法や無罪推定の点で朗報という気がします。

[239: 匿名]

このお二人には今後もマンション管理に貢献してもらいたい。
有難うございました。

[240: 出版情報]

ツイッター判事さんが３月末に単行本を出す予定だそうです。

『最高裁に告ぐ』（岩波書店、１７００円＋税）
https://www.iwanami.co.jp/book/b440431.html

表現の自由を濫用したと言わんばかりの伝え方をするニュース番組を
先日夜９時に目にしましたが、はたしてご本人の考えは？
叩かれている１人の主張を本にして世に出す、出版の真価ここにあり。
裁判所の一員たる以上は権利（の行使）が制限されていいとの意見と、
マンションの一員も発言の自由は認められるべきでないという常識は、
恐らく同根でしょう。裁判官への沈黙強要を他人事だと思っていると、
区分所有者、管理組合員としてもモノの言えない世の中になるのかも。

>239
朝日朝刊の記事を何回も読み返しましたが、改めてぞっとしています。
トラブル発生の各マンションで孤立し、個人で抵抗し続けている人の
組合員総数に占める割合と同じに思われたからです。類似現象が各地
で起きているのでは。電気契約総会決議に従わない行為は、大規模修
繕に１人で同調せず工事日程に影響を及ぼすほどの勇気が要ったはず。
原告側の「（不服従の）二人は差額を払うべきだ」という訴えには、
「業・民」一体のマンションビジネスの強烈な同調圧力を感じました。
想像の域を出ませんが、電気を売る側にも邪魔で迷惑な判決なのでは。

[241: 野村の分譲マンションのひとつ]

分かりやすく状況を申し上げますと、
「日産＆ルノー＆三菱自≒当マンション」

ゴーン前会長のようなお金の疑惑は私にはないけれども、
村八分、内部での叩かれぶり、追い込まれ方は私と同じ。

[242: 野村の分譲マンションのひとつ]

「当マンションの管理組合＝管理会社の一部」。

管理事務所は「無償」で提供する旨が管理規約に明記されている。
「不平等条約」みたいなものだ。改正して対等の関係になれるか。

[243: ご紹介]

初めてこの板（スレッド）を訪れた方、最近に分譲マンションの管理会社（特に野村）について関心をお持ちになった方は、こちらも ↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/

「全レス表示」に切り替える等、アーカイブ（記録庫）としてまだ使えます。

【核心を突くと思われるレス（投稿）の一例】↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/136/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/203/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/274/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/296/

[244: マンション掲示板さん]

http://hiroshima-ekimae-law.jp/wordpress/wp-content/uploads/2017/09/FACEBOOK用（大阪高裁H28.12.9）.pdf


【マンション管理組合の実務に重大な影響を与える判決が出ました】

http://hiroshima-ekimae-law.jp/wordpress/wp-content/uploads/2017/09/FACEBOOK用（大阪高裁H28.12.9）.pdf

1 組合員に規約上認められていない会計帳簿の原資料等(領収書、請求書等)
の閲覧請求権を認める
2 組合員に規約上認められていない閲覧対象文書の写真撮影請求権を認める (大阪高裁平成 28 年 12 月 9 日判例時報 2336 号 32 頁、【確定】)

従来の裁判例や実務書は、規約自治・団体自治を尊重して、マンション管理組合の組合員は 管理組合に対して、規約で認められた文書(議事録、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿 等)のみ閲覧することができるだけであり、規約で認められていない文書(会計帳簿の原資 料となる領収書や請求書等)の閲覧は認められないと整理していました。また規約に定めが ない限り写真撮影も認められないと解していました。

ところが、上記高裁判決は、管理組合と組合員の法律関係は、実質的にみて準委任であると して、民法 645 条(受任者の報告義務)を類推適用して、報告義務の履行として、原則とし て、組合員の求めがあれば、規約上閲覧が認められた文書だけでなく、その裏付資料となる 原資料についても閲覧させなければならないとしました。さらに、閲覧させる文書について は写真撮影の請求権も認めました(一般社団法人や一般財団法人は会計帳簿等の閲覧謄写 請求権に議決権の 10 分の1要件を課していますが(一般社団法人及び一般財団法人に関す る法律 121 条 1 項)、管理組合では、それすらも不要であるとしている点も注目すべきとこ ろです)。
上記高裁判決は確定していますので、今後マンション管理組合の実務処理として無視でき ないものですし、専門家として上記を知らずにアドバイスをすると誤ったアドバイスにな りかねないので注意が必要です。

[245: 私も野村を調査中]

>244 マンション掲示板さん
有料相当の貴重な情報を無償で提示いただき、心から感謝致します。

[246: 検討板ユーザーさん]

開示に応じない理事長(管理者)に対し、管理者解任請求訴訟が提起されています。

[247: 私も野村を調査中]

会計帳簿を「見せます」と言って見られることなく、誰からも訴えられずに何年も運営できているマンションにおいて、「管理費の改定（値上がり）」が実現される流れになりました。この因果関係が説明できる人は、マンション管理をよく知っている人だと言えます。

[248: ２４７]

>244 の文面を自分のマンションの個別掲示板（マンションコミュニティ）に貼り付けたら、板の管理人さんから警告の投稿がありました。なにか恐い。誰の要請か。

[249: 検討板ユーザーさん]

248さんへ
板の管理人とは誰？

マンション管理は衡平、透明が不可欠だから情報開示を拒否する理由はない。
警告した人は不正会計を発見されたくない人です。

フロントや管理人が数十万円を小刻みに着服しているかも。
数億円を着服された事例もありますよ。

厚木方面のマンションに注目。

[250: マンション掲示板さん]

数年前、会計帳簿に対して約30万円が不足していました。
理事長が原因調査を命じたら野村は不足額を管理人に補填させ帳簿不一致を解消。

その数年前、約60万円が不足していました。
野村作成の予算案議案に、損金処理 60万円と記載され予算案は総会で賛成議決。
理事も組合員も気がつかない方法で損金処理??

不足額を損金処理して会計不備を隠蔽、不足額を補填して着服をもみ消す。
あの手この手の会計処理。
驚きますなー

[251: 私も野村を調査中]

「板の管理人」＝マンションコミュニティ運営会社の人
ときどき、各掲示板に出現して
【ご本人に意向により削除しました】管理担当。
などのメッセージを発する存在。

>248 の件は、陰謀説等、いろいろ私も考えましたが、
真相を確かめられない（今までも削除等あり）話ゆえ、
思考のエネルギーを費やしてまで追うことはしません。
単なる「サイバー・パトロール」的に運営会社の目に
止まったのか、>244 の法律話が直撃弾になって誰か
が動いたのか、【警告】は文面上「スレッドの趣旨と
異なる参考図書の紹介は控えよ」ですから、わざと、
「今回は会計に関する法律話への対応ではないよ」と
遠回しに慎重に作文されたようにも疑えます。ただし、
問答無用の削除でなかった点は運営会社の良識かなと。

【警告】の文面をそのまま受け入れたとして私が大事
だと考えるのは、世に出回っている本の紹介がダメと
いうのが、２００名を超す当マンションの管理組合の
施政方針みたいなものとよく似ている、同じという点。
私は住民どうしで本を紹介しあうマンションって素敵
と思うのですが、「評判が下がる、資産価値が落ちる」
等のマンション特有の理由を何かつければ口封じ可能
と考える集団は残念ながらいます。匿名投稿掲示板で
「言論・表現の自由」を叫ぶつもりはないですけどね。

[252: 私も野村を調査中]

>249

>マンション管理は衡平、透明が不可欠だから情報開示を拒否する理由はない。
衡平は「公平」ですね。
おっしゃる通りの正論だと思います。が、管理業者的（弁護士的）な思考と技術で管理組合を操ってカネ儲けしようとすると、その正論を認めながらも開示しないという高度なテクニックが駆使されるのです。この８年間、私がいかに正論を受け入れられながらも要求をかわされてきたか。具体的に語ればキリがありません。私が個人的に面談した弁護士は、帳簿、特に管理組合の通帳の開示には否定的でした。滞納者からの遅れた納金等のプライバシーとか、いろいろ理由があるようです。

会計帳簿閲覧の実現という難題も含め、結局、根本的に改善されるべき点とは、「理事会が”この案でイイですかー？”と組合員たちに問いかければ、ほぼ全員で”イイでーす！賛成でーす！”と返答する」。このお定まりの予定調和的運営の繰り返しに歯止めをかけて、ＥＵ離脱でモメている最近のイギリスのように「どっちに行くか、どっちに出るか」わからない、多少のスリルある運営が行われるべきだと思います。各個人の意見の表出や交換はその前提ですね。

>警告した人は不正会計を発見されたくない人です。
悪質なマンション管理、特に民間マンションと呼ばれる領域では、この種の断言・断定は逆手に取られるので注意が必要です。この文ひとつを名誉毀損にあたるとして警察に訴状を出せば取調べ → 書類送検 → 起訴・不起訴 で発言者にショックを与えることができますし、裁判所に訴状を出せば損害賠償やら慰謝料やらで嫌でも弁護士を探させて対応させることもできます。訴訟提起議案を管理組合として理事会を中心に総会まで通せば、１名の”直言居士”的住民を会計帳簿まで到達させない”時間稼ぎ的運営”さえできてしまうのです。

Ａ：会計帳簿閲覧等で組合の会計実績をおさらい　Ｂ：それ以外の課題
ある管理組合の運営を、毎年Ｂばかり優先させ、Ａを後回しにし続けることで半永久的に会計問題から逃れ続けることが、現在の分譲マンション管理組合ではできる余地が大いにあります。管理規約に「閲覧させねばならない。」とあっても、「いつまでに」とは書かれていないでしょう。こんなテクばかりです。どんなに何度もはっきり知らせても全体でそれを無視して、理事会「イイですかー？」、総会「イイでーす！」の繰り返し。外部の方でも裁判にならない案件だと分かればサーっと引いていく人がほとんどです（例外的賢人が港区に１名だけいらっしゃる）。しかし、内部で法の支配が効けば裁判所の手を借りなくとも正論が通るはずで、そうなれば一応解決であり、そのための活動はまだまだ継続しております。

[253: マンション掲示板さん]

251
板の管理人が削除したのは、閲覧されると困る人が管理人に削除要請を出したと考えられます。
とすると、削除要求した人は？

[254: 気になる住民]

野村がリプレースされ大和ネクストになった。
全然良いです。安くなったしフロントマンの対応が段違い。
フロントマンが野村が残した資料をよく見てくれるので理事会は大助かり。
野村の圧力に屈せず理事長さんが頑張ってくれました。

[255: 私も野村を調査中]

>253
あくまで警告だけで、削除はされてないですよ。

私の下らない（？）戦歴から得た教訓のひとつに「脅し学」があります。
一般的に脅迫状ならどんなに文面に技巧をこらしても発信時期で意図が
露呈してしまうというもの。このタイミングでショックを与えなければ
どうしても困るという人や集団が遂行しているはずなのです。

この板への投稿 >244 が物件別掲示板にそのまま引用の投稿をされて
嫌で嫌でしょうがなく「削除要求した人は？」。想像にお任せします。

関係あるのかないのか、今朝の未明（５時前）に当宅に「ヒツウチ」
ベル１回鳴らしの電話が久々にありました。昔、他の板で「よくある
ワンギリでしょ」と評されましたが、本当にそうなんですかねえ。

[256: ２５５]

二夜連続で「ヒツウチ」ベル１回鳴らし（ワンギリ）。２３時。
十中八九、住人でしょう。判決を記載した >244 の威力は絶大。

ところで >240 にて紹介の本『最高裁に告ぐ』を読んでいます。
裁判官分限処分の過程と手法が当管理組合の刑事告訴と相似の感。

ジャーナリストの津田大介さんの「一般の会社などでも同様の
処分が下される悪例になりかねないことを危惧」（同書P.１００）
との意見書（昨年９月２４日付）の文言が引用されていますが、
その「など」に分譲マンションの管理組合も入るということか。

[257: ほほほ]

>244 の威力はすさまじく（笑）、コピーして貼り付けた物件別掲示板にアンチ「私も野村を調査中」氏のゾンビたちが冬眠から覚めて？集まったそうな。

[258: お知らせ]

神奈川県海老名市にプラウド建ちます

[259: 東横線]

横浜市日吉のプラウドシティは１３００戸超の予定
ひとつの「村」の誕生　自治体も全面支援でしょう

[260: 私も野村を調査中]

野村證券を含む１９９０年代初頭の「証券スキャンダル」では、政治家などのＶＩＰ、法人顧客、すなわち大口の売り手・買い手に対する株屋の損失補てんが問題視されました。その際、業界の慣行として小口の一般投資家は「どぶ」「ごみ」と呼ばれていたことも話題になりました。

野村不動産と何らかの形で関係しているマンションの管理組合員は特に、３０年前のこの負の歴史を忘れてはならないと思います。毎月の管理費や修繕積立金などの納付には、出資、投資の側面があります。

[261: 直言居士]

「管理組合」という名の会社があるだけ。そういうマンション

[262: 私も野村を調査中]

トラブルに見舞われた住人が何か気付いたり、苦しんだら、警察に相談に行く確率は高いでしょう。少なくとも当マンションは管理組合として、住人個人より先に警察との協力関係を築いて利用できています。特に「防犯」で。

地域的なのか全国的なのか分かりませんが、自治会（町内会）の多数者の意向で警察が動くパイプが特に逮捕未満なら“出動サービス”として「ある」感じがしています。

[263: ２６２]

○年逃げ切れば無罪だとか、○年以内に捕まえなければとか、こういう通常の「時効」の考え方を“順接”型と見ます。対して“逆接”型の時効とは、「法律に定められた○年の間はめいっぱい苦しめることが許されている」と考えます。

以下は、マンション管理関係者が法律・法規を研究すれば、こんな使い方もできてしまうという実例です。

【管理組合員１名を対象にした２０１４～１５年の刑事告訴請求への流れ】
私が同じブランド名のマンションに文書投函開始 → 理事会が質問・要望への無視無回答から急に裁判に言及 → 元専門委員の理事長が業者の助言で「文書配布差止請求書」を内容証明にて私へ送付 → 「請求書」受理後の文書配布を確認 → 理事長が「名誉棄損」の罪名を挙げて意見交換会を開催 → 理事会が刑事告訴請求を決議 → 私に「弁明の機会」「会計帳簿閲覧公開期間」の設定を通知 → 臨時総会で告訴請求を承認 → 弁護士に訴状作成依頼 → 訴状提出・受理

当マンションは、恐らく１１０番とは違うルートで電話１本連絡すれば警察が出動してくれます。そういう管理体制の中で、大半の人が知らずにのほほんと暮らしているということかもしれません。

長々と矢印でつないで記した刑事告訴の手続きには「半年かけて訴訟へのベルトコンベアーを組合内で味わわせてやる」という反乱者への報復・見せしめの意図があるでしょうし、その過程でストレスから文書の作成・配布を断念してくれたらラッキーなわけです。そして、本件は全体的に見ても、警察の手に移って以降もじっくりと比較的長期間が費やされました。

特に、名誉毀損罪の時効「３年」が、元専門委員の理事長による警察への訴状提出（受理）から起算される点が重要です。刑事訴訟法上、検察は警察の捜査終了から６ヶ月以内に起訴・不起訴を決定しなければならないことを考えると、私に対する警察の捜査（受理 → 取調べ終了）はぴったり「２年半」なのです。検察の「６ヶ月」は思い通りにならないが、時効から計算される「２年半」の時間を警察は当組合のためにフルに使ったことになります。

実際の捜査・取調べの期間は「半年」程度でした。つまり、組合が出した訴状の「受理」が、刑事に呼び出されたことで私にも分かるまでの「２年間」は完全に無視無回答をやられ、”まな板の上の鯉”の心境を味わい、苦しめられました。時効いっぱい苦しめたということになります。２者の間に管理会社がいたことは、当時の議事録に「理事長と管理会社で担当の係官に挨拶に行った」などの記載が多々あるので分かります。

もちろん、本件捜査に乗り気でなかった警察が時効ギリギリまで動かなかっただけで、締め切り間際に動いたからこういう経過をたどったのだ、とも言えます。ただし、その場合だと「マンションの管理組合は何を目的として存在するのか」という話になります。１名を苦しめて断筆させるために理事会、総会といった組合の仕組み（組織）を使うのか、と。当組合ならゴーン事件での日産のように「司法のプロセスですから、コメントすることはありません」とでも言いそうです。実際、当時の理事長は、訴状の提出・受理の有無を尋ねる私の質問状に対して同じ主旨の返事をよこしています。

３年の時間と訴状作成の弁護士代５０万円超（修繕積立金）があれば、私の求める「公認会計士による会計監査」もできてしまいます。なぜこの道を行かなかったのか？　マンションの住民たちは今でも無視し答えません。

[264: 出版情報]

今月２９日発売予定
『会計と犯罪』（岩波書店、１８００円＋税）
https://www.iwanami.co.jp/book/b452039.html

刺激的なタイトル。この板の >237 紹介の雑誌記事の筆者の著作。
＊　＊　＊
最近は新聞記事にも「会計帳簿の揃っていない団体」との表記が。
マンション管理組合関連の会計も企業会計程度の水準に高まる？

[265: 意見]

分譲マンションで何が結局の問題かといえば、「１人」の権利とか資格が実はなかなか保障されないということだと思います。「孤立」と言い換えてもいい。２８名中２７名は解体に同意したのに残り１名が行方不明で同意が得られない。ちょうどこの１名は管理費滞納者でもあるので競売にかけて処理し、ようやく解体にこぎ着けた。

こうしたケースと、マンション内で１人だけ「管理規約の遵守」を主張して譲らない者がいて困るというケースとが、混同され同一視されることが多々あるようです。専門家なのに意図的にそのような見方をシロウトの住民に吹き込んだり、管理会社等の社員なら社内の研修・教育などによって必ず同一視して対処するように仕込まれている場合もあるでしょう。

当方の事例では、管理規約の遵守のアピール＝「区分所有者の共同の利益に反する行為」（区分所有法）といささか強引な位置付けがされ、規約に定めのある「会計帳簿等の閲覧」の権利を行使したいという１名を共同体の敵のように扱い、会計関係の公開質問状を書かれ配られたことをもって「名誉毀損・信用毀損」の罪にあたると理事会や総会で決議し、警察に捜査を要請しました。お金の件で捜査機関が動くというなら分かりやすい普通の話かと思いますが、お金ではなく言葉を対象にしてマンションも警察も動きました（結果：不起訴）。

この事例から得られる教訓のひとつは、「１人」が管理会社や組合にとって不都合ならば、総力を挙げて「お話」「物語」を作り上げ、犯罪者として社会的に葬り去ることさえやってみせるという分譲マンションの管理の実態です。解体、建て替え等の事業を阻害する１人と、会計実績を点検したいという１人が、同程度に「邪魔者」扱いされています。そのせいで当方の事例では村八分などのイジメ・嫌がらせ行為もかなり見られました（例：不起訴の判定後、告訴運動に尽力した者を対象に「感謝状」を贈呈）。

その過程で何が最も苦しいかといえば、「１人」「孤立」であるがゆえに何を語っても聞く耳を持ってもらえなくなるという展開です。私などは、他のマンションのトラブルであっても、「１人」「孤立」の状況にある者の発言のほうを信用します。しかし、大多数の人間の判断は、何が語られているか聞こうとする以前に「１人」「孤立」という状況を知ってバカにし、事業の障害物・迷惑者といった目でしか見なくなるという傾向があります。悪質な管理業者とマンションの住民は、このことを知ってか知らずか、互いに協力し徒党を組んで積極的に孤立を作り出します。孤立に持ってゆく管理組合運営が実行されます。

「１人」の語ること、主張・質問・要望をきちんと聞き、きちんと対応するように変わらなければ、分譲マンションは安心して購入し安全に居住し続けられる建物になりません。このような孤立と「信用はく奪」の組合運営は、そのうち問題になると思います。少なくとも私は、悪質な運営が問題視されるよう努めます。

[266: 商い]

證券のほうですが。社員に発破をかけているのでしょう。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190522-00064591-gendaibiz-bu...

[267: 条件]

マンションの管理組合で会計帳簿を見て確かめるという行為は、管理規約において組合員に保障された権利のひとつのはずですが、数年を経ても開示・閲覧に至らないで止まっている現状から、次のように語れると思うんです：

【要求する組合員が逆に要請されてしまうこと】
たとえば４００戸程度の規模のマンションにあって、１人で全組合員宅を戸別訪問し、管理組合の会計書類が公開されるように説得の限りを尽くし、「同意と許可」を得てゆけ。それが過半数にでも達すれば帳簿閲覧の要求は実現されることになるだろう。（＝これができないなら「要求者の組合員自身に非があるのだ」と批判される仕組み）

【なぜ要求実現までのハードルが上記のようになるのか】
第一段階として、仮に自分（組合員１名）が理事長であっても、他の理事たちを納得させて「理事会」の過半数的同意を取り付けなければ組織は動かず、帳簿公開まで至らないという現実がある。自分が長でない場合なら、なおのこと理事会に認められなければ規約上の権利もろくに行使できない。（＝直に管理事務所に行っても管理員が「事前に理事会を通して」と言って拒む対応）

第二段階として、理事会及び監事のメンバーが自分に協力してくれないならば、メンバーが協力派の人物で占められるように人事的変化を期待していろいろと活動する必要が生まれる。「なんでそんなことまでしなきゃいけないのか」と感じるが、帳簿閲覧の実施までこの種のハードルが次々と課されるのが現実だ（＝その結果、役員選出のやり方を規定する管理規約を改善する必要など、より難度の高いハードルもあらかじめ設定ずみだと知る）

第三段階として、こうして理事会と監事に不同意をされ続ければ、規約上の権利の保障と行使の実現を組合員全体に願い出る事態に至る（＝本投稿の冒頭「逆に要請」）。しかし、ここに至ってもなお、「要求は組合として実現するに値せず」的な反応をくらう展開が起こりうる。（＝全員に知らせても、理事会でも総会でもテーマにされなければ少なくとも内部では袋小路で解決不可能）

※　※　※　※　※
以上のような法的逆要請でマンションの会計が防御される事態が実際に発生しています。これが「資産価値の向上」「共同の利益」にかなうのだから、これでいいという感じです。管理組合の住民、管理会社、組合運営コンサルタント（建築士）の力関係はいったいどうなっているのか、よくわからないところがあります。

[268: 匿名さん]

反社だから、悪だくみは、朝飯前。

[269: マンコミュファンさん]

>>138 匿名さん
騙されてますよ。
管理会社なので
皆さんの財布の中は分かってます。
定食屋に行って持ち金以上のもの頼みますか？野村は、足らなかったら出せ！借りろ！です。無意味な高耐久には特にご注意を。

[270: 通りがかりさん]

マンンション管理にお悩みの方は以下のURL。

http://micky0011.blog.shinobi.jp/マンション管理/2019.04.20_sat：専門委員会の運営規則

[271: 匿名さん]

野村さんの契約違反(建物管理不履行)の事例を紹介します。
野村さんへ事実と違っていたらご指摘ください。

非法人組合は10年前に野村に管理業務を委託。
5年前、組合は地下駐車場の壁から漏水していることを発見。
マンション販売会社(G社)は、漏水は避けられない、壁下の溝の清掃を行い排水するようにして下さいと組合に回答。
組合はその回答を野村に通知。

昨年、この漏水が駐車施設に溢れ出し施設がボロボロに腐食、設備停止を余儀なくされた。
その修繕費に650万円を要した。

1年に2回の建物管理を実施していれば漏水が溢れ、かつ設備が錆びてきている事は容易に認識できたはず。
これは野村が契約にある建物管理業務を怠ったということになる。

管理組合から何の様な連絡が行ったか知らないが修繕費全額を負担してほしい。

[272: 匿名さん]

2年半前、野村は管理業務委託を突然辞退した。
理事長が辞退理由の説明を求めたが拒否した。
委任契約だから法律上は辞退理由の説明は不要とは言え組合員は何故？

新管理会社選考に先立ち、元理事長が大和に見積もり参加を呼びかけたところ営業部長は辞退した。
その理由は野村が辞退した理由がわからない以上リスクが大きすぎるからと説明。
新管理会社選考業務は夢設計事務所に補助業務を委託した。
見積もり参加を辞退していた大和が、突然見積もりに参加した。
何故、大和が見積もりに参加したのか、
野村との契約金とほぼ同じ金額を大和が提示し他社はこれを上回る金額だったのは何故か。
このような偶然が起きる可能性は少ないから沢山の疑問が浮き上がってくる。
夢設計事務所、野村、大和の相互協力が疑われる。

経緯はともあれ、組合は大和と管理委託契約を締結した。
契約からすでに2年になる。

大和と野村を比較するとその差は歴然。
野村のお粗末さが暴露されている。

野村のフロントマンは頭脳明晰で詭弁に長け、現場所長(事実上のフロントマン)は業務者主任試験を14回不合格のつわもの。
業者に支払うべき数百万円の支払を忘れ業者は社員給与が払えなかった、現場所長はインターフォンを鳴らすのが督促業務と心得ているから留守でも督促一回として報告、よって滞納金は増えるしその為の裁判費用が嵩む、契約社員の管理員に暴言や管理員の助言を無視した結果地下汚水が駐車場に溢れ異臭が漂いかつ緊急対応に組合は300万円近く出費、駐車場出入り口のシャッターが突然落下、危うく人身事故、地下駐駐車場壁からの漏水を放置した為駐車設備がボロボロとなり使用停止との補修に組合は数百万円負担・・・・・・・・・・
フロントマンや支店長は、管理業務委託競争入札で提示した金額を20％も増額し契約、理事長印を偽造し7年間使用しそれが発覚したらもみ消しに奔走、管理員が現場の金を着服していた事を隠蔽、宅配業務の入金を横領(の疑い)、組合情報入りのパソコンをタクシーに忘れたフロントマンを弁護、野村が集めた組組合員情報を大和に譲渡、
野村が適切な助言を怠った為管理者解任請求訴訟が提起されている。
まだまだあるが、これが野村の実力、企業体質か。

大和も現場が2年間で3人目と酷いですが野村より遥かに真摯な態度です。
フロントは野村のＨ氏の様な頭では無いもののずる賢さは相当なもの。
修繕工事の受注については修繕委員長の無能に便乗し次々と受注して居ます。
既に1億円近い受注達成です。
これは上司からの指示と受け止め暫く様子見です。

野村は酷すぎだが大和も油断禁物。
組合員が目を光らせないと大損する事例です。

野村さん
事実と違って居たらご指摘ください。

[273: マンコミュファンさん]

>>272 匿名さん
野村なんて
そんなもんです

ってか

もっと酷い

業法違反を平然とし

下請けを泣かせる

スーパーマンです。

野村さん心当たりが無いなら

反論してみれば如何ですかね？

[274: マンコミュファンさん]

>>273 マンコミュファンさん
業法違反なら
業務停止ですな
通報しますか？

[275: マンコミュファンさん]

>>274 マンコミュファンさん
野村さん
善良なお金持ちの管理組合の皆様を
食い物にするのは
お辞めになった方が良いですよ。
元請けの知識も無けりゃ良識も無い
安心安全健全な下請けを捕まえて
元請けがすべき事を押し付けて
元請けヅラを平然として
＊＊＊以下外道でも遠慮する様な事をしてる
自覚もない
最低最悪助言すら出来ない。
何が高耐久？
誰の為？
野村さんの為？
全国各地で提案を受けられている
管理組合の皆様
一度立ち止まって
見識のある団体などに
ご意見を聞かれた方が
良い場合もありますよ！

[276: 匿名さん]

大手管理会社は概ね同様と感じます。

[277: 平将門]

管理組合員、区分所有者が「鍵（カギ）」でしょ。
何百人もいて、もしこの集団がしっかりしていたらいろんな問題が解決するはず。

管理会社「も」悪質な面があると私も（皆さんと同じように）思います。
しかし、住民が悪質ではないとは決して言えない点がかなりありました。

どうしたものか、この住民たち。どうしてゆくのか、このマンション。
騒動を経た後の現在でも「会社まかせ」は連綿と継続しております。業民連携型。

[278: 平将門]

>>272
>夢設計事務所、野村、大和の相互協力が疑われる。

当マンションでも複数の管理会社から１社を選ぶためのプレゼンテーション会が管理組合の理事会にて開催された時、野村、大和、日本ハウズイングが来ていました。
結果は、やる前から丸わかりで、「また野村にする」と理事会で決定されました。

後日、理事会から落選２社にお礼のビール券が送られたようです（うち１社は返却）。
日本ハは元専門委員とのつながりで来たはずで、大和が来た経緯は不明です。
こうしたことは、慣行みたいです。

当時、この経過も全組合員に文書を配布して知らせましたが、誰も何も言いませんでしたね。すぐ臨時総会が開かれて、理事会の決定が大多数の組合員に承認されていました。

[279: あるマンションの歴史]

>善良なお金持ちの管理組合の皆様

管理組合は善良なのかどうかというと、そこに問題があります。
１０年間は続いていた複数の業務委託契約、改造された管理規約、創設された細則や内規などから成り立っていた「管理体制」の点検・見直しは阻止され、実現しないまま８年が過ぎようとしています。

阻止に加担した主な者として、管理員（着任から２～３年だけ管理会社の雇用、以後１２年間は組合が雇用）、専門委員会（組合の１組織）、理事会、監事、マンション自治会、管理会社、コンサルタント（建築士）、マンション管理士（元中堅管理会社社員）、弁護士（コンサルが理事のマンション関連の小規模「法学会」の一員）、地域の不動産屋、県警察、等々が挙げられます。普段は見えない、外にも広がる”一大ネットワーク”という感じです。

具体的な経緯は、不自然にも管理員を中心に運営していた管理組合のあり方を改善するとともになぜ通常は考えられない組合運営の形になっていたのかの原因究明を、たまたま理事長の座に就いた１住民が理事会や専門委員会の会議の場でテーマにしようとしたら、全然スムーズにいかなかったということです。プロの権謀術数はすさまじく、仲良しグループの住民（管理組合員や自治会長）が作戦の企画通りに実行することで完璧な「封じ込め」ができます。

組合の会計は、管理員と管理会社への委託業務でした。そこで規約の定めを根拠に組合の今までの会計帳簿の閲覧を求めて簡易裁判所に調停を申し立てましたが、それも上手くいきませんでした（調停員たちがなぜか私に厳しく、組合と会社には甘かった）。マンション構内ではずっと要望を無視され、裁判所に場が移った途端に「見せる」と即答された割には、６年が経つ今も閲覧実施に至っていません。法的にもかなり巧妙な対応をされます。

今、乱は平定された状態ですが、当時、大多数で私を制圧してみせた善良なる住民・市民・組合員たちの二面性は確かに存在し、稼働もしていました（もちろん、今も）。この人たちは管理会社と同質。３０年も契約が続けば会社と管理組合の一体化が起きるのが分譲マンションなり。

[280: 出版情報]

榊淳司さん著『限界のタワーマンション』（集英社新書）が評判ですが、

岩波新書『生きのびるマンション　＜二つの老い＞をこえて』（山岡淳一郎さん著）も来８月２２日に発売予定とのことです。
https://www.iwanami.co.jp/book/b470995.html

山岡氏は２０１６年、『アエラ』（１０月１０日号）に「杭打ち偽装マンション建て替えの裏側」と題する貴重な記事を書いた方のはず。売却された数十もの区分所有権を、いざという時のために会社側があらかじめ買い取って管理組合の集会に備えていたという記事。

[281: 続報]

『生きのびるマンション』の目次は以下の通りです。
発売前ですが版元がホームページ（ >280 のリンク先）にて公表してくれています。

第一章　何が「スラム」と「楽園」を分けるのか
　認知症と管理組合／「新築・売り抜け」と空き家の増加／七年がかりで空室状態の相続住居を処分／廃墟マンション解体の苦悩／銃弾，不審火，変死体……スラム化の実態／管理組合の役割と「談合・リベート」問題／鎌倉の老朽マンションが「楽園」に／「マンション管理条例」の広がり／スクラップ＆ビルド推進の政策潮流／現実とかけ離れた建て替え誘導策／第三者管理者方式の限界

第二章　大規模修繕の闇と光
　掠め取られる修繕積立金／「あなた，責任とれるのですか」談合・リベートのからくり／「営業協力費」「情報提供料」名目でキックバック／管理組合理事に「内容証明」を送りつけた建築設計事務所／管理組合が悪質コンサルタントを撃退／談合・リベートとの決別を宣言したが……／「何でもあり」だった改修業界／国交省調査の大規模修繕「相場」は高いか，安いか／公募「条件」による業者選定の是非を問う／目覚めた管理組合，「現地調査」と「質疑」で業者を選ぶ／結局は「人」，現場代理人がキーパーソン

第三章　欠陥マンション建て替えの功罪
　建物の不具合が法的な「瑕疵」か見極める／横浜の傾斜マンション，報道で三井不動産が態度一変／発覚までの管理組合と三井の紆余曲折／住民が一つになれるのは全棟建て替え／飛び火する杭未達問題／ずさんな建築確認，工法と地層のミスマッチ／真相究明のバトンは国から横浜市へ／「議決権放棄」のプレッシャー／封印された危険性の核心部分／耐震偽装事件――国の建築確認の責任問わず／安全なら建て替えでも補修でも資産価値は変わらない

第四章　超高層の「不都合な真実」
　「容積率の緩和」という錬金術／二〇二〇年東京五輪後の不動産危機／武蔵小杉，東京湾岸の超高層化とインフラ整備の遅れ／大規模修繕ではなく「多元改修」へ／外壁補修に「元施工」の大手ゼネコンを巻き込む／超高層独特の「ひび割れ」二〇〇年スパンで修復／巨額の工事発注の「透明性」を保つ／次々と迫る多元的な改修／市街地再開発マンション，上層と低層で別々に大規模修繕／多数の住民よりも少数の商業施設権利者の議決権のほうが重い？／ロンドン，広島，東京，所沢……超高層火災の怖ろしさ／地震で孤立するタワーマンション

第五章　コミュニティが資産価値を決める
　日本では，なぜ国民が住宅を持って資産を失うのか／長く住み続ける工夫が未来を変える／集いのスペースを増やし，井戸を掘り，住民間の対話で楽園化／管理組合の法人化が鍵を握る／日本初，訪問看護ステーションを設けたタワーマンション／経営的視点で管理組合の将来ビジョン策定／ロシアの国営放送記者が取材に来たマンション／バブルに翻弄された建て替え計画／「草の根」のコミュニケーションが原動力／国交省のリフォーム事業で「外断熱改修」／民間の知恵で耐震化のコストを下げる／用途転換と併せたリノベーションで活路を開く／住宅を社会的資産とする「建築基本法」の提言

[282: 事例紹介]

おとり商法　マンション編
600戸、超高層マンションの実例です。

おとり商法とは
悪徳商法の一種であり、広告などで非常に廉価な商品を掲載し（おとり広告）、注文すると更に高額なものを強引に勧誘するものである。特にミシンの訪問販売に多い。ミシン以外では電柱などに貼ってある不動産広告に多い。 https://www.weblio.jp/content/おとり商法

ミシンの訪問販売
以下ミシンのおとり商法の手口の例を示す。
手口
チラシやダイレクトメールなどに、非常に廉価なミシン（一万円前後ぐらいが多い）を掲載する。
注文すると販売員がやってくる。
しかし、販売員は（チラシに掲載された）安いミシンだと品質が劣るとか、壊れやすいなどとしつこく言う（また試し縫いを依頼すると、実際に粗悪品であり、ほとんど正常に縫うことはできない。故意に正常に動作しないように改造してある可能性もある）。
購入を断ろうとしたり、その安い商品で良いなどと言うと、更に強引に勧誘を勧め、無理矢理高額商品を購入させる。
このような業者は、大抵が店舗を持たない通販専門の所が多いが、店舗はあるものの直接店舗に行っても販売・試し縫いなどをさせてもらえず、電話などで注文をしてくださいと突き返されるパターンもある。
他にもミシンの無料・廉価点検と称して、点検商法などを抱き合わせている業者もあり、依頼すると検査員が「これは古いから部品がない」「とても傷んでいるから新しいのを買った方が良い」「今はもっと新しい製品がある」等と言い、結局新しいミシンを売りつけられてしまうこととなる。 https://ja.wikipedia.org/wiki/おとり商法

マンション編
Ｂマンション管理組合はリプレースのために１０社に競争入札を実施。

野村の素晴らしい業務仕様書と低価格（仮に8千万円としておく）だったので野村に変更すると総会で決議。
業務引継ぎ作業中に野村は「見積金額ではできません、提出した管理員人数ではできません・・・」といろいろ言いだした。
引継ぎ日が来てしまったのでとりあえず暫定契約を締結し次期理事会が協議を引き継いだ。

突然提示された見積金額は約1億円、入札価格の25％増しである。
野村が提出した見積仕様書はどこへやら。
ＢＣＴ管理組合が提示した業務内容はどんどん削られていく。
Ａ理事は強く抗議し、「契約解除」を通告したが無視された。

野村と理事長の密室会談を経て、9千6百万円（入札額より20％増）で契約を締結。

Ａ理事は理事長と野村を厳しく追及したが後の祭り。
多数の組合員も反発したが理事長は聞く耳持たず。
白紙委任票を使って理事長は総会議決。

安値入札、無知な理事長を抱き込んでの高額契約。
これぞ、おとり商法、マンション版。

マンションの実例です。
理事長一人を囲いこめば管理会社が何でもできる事例でもあります。

[283: 本が出るということ]

>280

内容はどうであれ、分譲マンションの管理にスポットライトを当てた新書本が岩波書店から出るのは有難いし、各地の住人たちの大きな「成果」だと感じます。これだけでも、ある意味では「勝訴」でしょう。また、著者が匿名のマンション管理士などではなく、正真正銘のジャーナリストという点も意味ありです。

人を黙らせることはできない、黙らせてはいけないのだ、ということの分からない大人がマンション管理の周辺にはいっぱいいるということ。

あるマンションの住人個人を黙らせようと、管理組合が警察に刑事告訴請求までして発信させないように管理会社といっしょになって動いたり、他の多くのマンションでも脅しが横行し泣き寝入りする人が多い中で、千円未満の「本」になって堂々と全国へ発信され問題提起されます。

あるマンションのインターネット物件別掲示板では、本屋に行けば並んでいる書物、つまり欲せばすぐ手に入る本の紹介を禁じるよう要請した何者かがいて「今後、本の紹介をしたら削除する」旨の警告まで投稿されましたが、それでも、今日、上記の「本」が出ます。

[284: 肉食動物だらけのサバンナ]

>282 に書かれていることは、キッチンやユニットバスなどの専有部分を自分の家だけで業者に頼んでリフォームした経験のある人なら、とても分かりやすいでしょう。

「業者」はたいてい自社で作業はせず、専門分野別の独立自営業者的な職人を手配し、日程を立てては変更（別の大口注文が入ればそっちを優先とか）して、裁判されない程度に効率よく儲けようとします。

この、数十年に１回のリフォーム（百万円超／戸）のマンション全体版が、共用部分という建物全体に関わる箇所の改修（＝大規模修繕工事）であり、いつかはやらねばならないとされているので反対できず（反対したら全体の敵にされる）、億単位のカネが管理組合の修繕積立金から支払われます。

零細的リフォーム業者はチラシ（多くはひっかけ的表示）をたくさん配ってその中からやっと１、２件の受注（百～二百万円）であるのに対し、大規模修繕なら３００戸一括で３億円、６００戸一括で６億円にもなります。

管理会社に丸投げ（すべてお任せ）したり、管理会社ではなくてもずっと同じ工事業者を使い続けたりというマンションの管理組合は表向き「平和」かもしれませんが、その代償として不必要な高額支払いを理事会でも総会でも黙認しているといったケースが多いでしょう。

しかも、上記のあり方を見直して管理組合の支出を減らしてあげるという「見直し屋」さんみたいな専門業者も多数生まれています。また、組合員がだまされてばかりかというとそうでない点もあって、小説『妻恋坂マンション』（徳間文庫）がおもしろくも切実に描写してくれていて参考になります。

[285: 本が出たということ]

岩波新書『生きのびるマンション』、昨日読み終わりました。
私にとっては最近１０年間で最高最良の部類に入る１冊です。

書く側と出す側の勇気にどれだけの人々が読者になって答え
られるか。もし当マンションの全組合員に読まれたら、かの
コンサルタントはいられないかも。そうならないとは限らぬ。

[286: この本ね]

画像を付け忘れました

[287: 生きのび「ない」マンション]

当マンションの管理は野村にお任せ（委託した会計業務－通帳の管理など－により管理組合の財務状況は筒抜けで、同社が毎年予算案を組合に降ろして組合は楽だからと理事会で承認決定済みの同案を総会でも例外なく追認していく）です。大規模修繕工事は中堅コンサルタントに何十年も前からずっと丸投げし続けております。このコンサル（建築士）は、生粋の野村マンションのひとつで修繕積立金（＝工事）ビジネスを「やらせてもらえる」という立場なのだと考えられます。ただし、大手管理会社と地域的コンサルのつながりだけで数百戸からなるこの管理組合を支配しキープできているわけではありません。どうやって物件に入ってきたか、当初の経緯は不明ですが、結果的には組合内部に強力な《支持者グループ》が形成され、必要に応じてフル稼働しています。これに対抗する《反対者グループ》は、ありませんし、ありえません。こういうことを疑問に思わない人たちばかりのようですし、私が文章にして各戸に配って知らせたところで「触らぬ神にタタリなし」、見て見ぬふり、知らぬ存ぜぬの無反応が繰り返されてきました。

分譲マンションの管理をめぐる問題（≒つまるところ、管理費や修繕積立金の会計を最低限、現在の日本の上場企業会計程度には書式その他を統一し、透明化する）の解決に向けての必要な手順として、当マンションで私を表現の自由の濫用者として警察に突き出すことで社会的に抹殺し、黙らせて上記の《管理体制》（≒まるで管理費会計と修繕積立金会計の２大会計部門を２社で独占し、分け合っているような業務委託契約のあり方）を守ろうと動いた組合員（住民）たちと当時の管理員、コンサル、管理会社社員、弁護士、マンション管理士、組合に協力して証言したとされる近隣住民３名、取調べにあたった警察官たちから、事情を聴かねばなりません。しかし、この数年の現実は、その方向に進む可能性が残念ながら今後ともゼロだということを示すのみです。

進むべき道と真逆の管理組合運営を続けていますから、当マンションの件は全然解明されません。ということは、全国的にも同じ部類の管理をしている各物件の課題も基本的には未解決で、そのまま行けるところまで行くのでしょう。「会社に任せて生きのびようとするマンション群」です。高い程度に任せる（過度の業務委託）とは、会社（管理員）から求められた演技を管理組合として遂行していくことなのです。当マンションの管理組合の役員報酬は、企業の求めに従順であったことへの対価という面があります。管理員に従わない理事長だった私－理事会経由で辞任勧告を複数回出された－は、１人だけ報酬支給の連絡をしてもらえませんでした。実は「企業の求め」といっても、現場では「企業の求めをすべて受け入れて断固支持する《支持者グループ》の住民たちの求め」として示されます。これに対抗できる個人はいません。納得いかない者が複数名いたとして、その人たちによる連帯もまた、《支持者グループ》の背後に姿を見せているコワモテの２社を相手に成り立ちえないマンションなのです。

こうした形で組合が一丸となっていますし、企業と結束しているとも言えます。

[288: マンション比較中さん]

この会社の上からの指示でしょう。議事録閲覧場所に制限を付け、理事会の傍聴も認めない。どこの地方議会でも議事録はネットで読め、議会は動画放送もあり傍聴もできます。この会社は、住民を情報から遮断して愚民化し住民が目覚めるのを極端に警戒しており、委託管理費を守り通そうとしています。＊＊＊と変わらない会社です。

[289: 匿名さん]

法に間違いがなく法人が遵守するなら、社会の多くの犯罪は発生しない。
法の瑕疵がある場合は、「悪法でも法」である。
法を守れば「反社」はいない。

[290: お知らせ]

良質な投稿が続きますね。

https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff

このブログ、あと３ヶ月で消え去ります。
ヤフー社がブログサービスをやめますとのこと。

[291: 購入経験者さん]

私の住んでいるところも組合長以下が完全に篭絡されて何も言えない状態です。まるで北朝鮮か中国にでも住んでいる感じです。管理会社の社員が人民警察です。この会社しかわかりませんがほんとに怖い会社です。

[292: 匿名さん]

人間はカネや権力の誘惑には弱いですからね。　弱みを握るのは汚職と同じです。

[293: 私も野村を調査中]

>>291
やはりそうですか。私は文書投函のために訪れた他県の同一ブランド名のマンションの管理人に集合ポスト前で体当たりされました。その時、不自然にも「理事長から（こう対処するように）言われてるんだ！！」と、カバンをもぎ取られる揉み合いの際に言われました。「管理会社の指令じゃないぞ」と伝えたいのか。。そして当マンションと同じように「１１０番しました、警察呼びました！」と大声で続けた管理員。・・マンション管理に言論とか表現の自由はないですね。

「悪貨は良貨を駆逐する」（グレシャムの法則）という言葉がありますけど、分譲マンションの管理に関しては基本的に良貨（良質な管理組合の活動）の紹介がほとんど。悪貨について書くとたいてい「風評」とか「資産価値」で損害賠償とか、難癖（ナンクセ）をつけられて厄介かつ面倒ですから、誰だって安全志向になりますわな。

それでも良貨ばかり公にして状況が本当に改善するのか、は大いに疑問ありです。

[294: 匿名]

>289 の２行目の一文は、なかなかよく考えさせてくれますね。

>法の瑕疵がある場合は、「悪法でも法」である。

先日お亡くなりになったばかりの池内紀さんの遺作『ヒトラーの時代　なぜドイツ国民は独裁者に熱狂したのか』（中公新書）をじっくり読んでみますと、「悪法も法である」という世界がどんな感じなのか、身につまされる思いでマンション管理まで考えさせられました。やはり、類似点がけっこうある（次々に他の政党を禁止していく、ひどい法律を国会で成立させる際には時間をかけず議論なく即決施行、等々）との印象です。マンションではこういうことを企業でなく、企業絶対支持者たる理事長ら組合員たちに「組合の名と責任」において遂行させる場合がありますね。

例えば、私のところでは文書の配布、投函は禁止。管理規約とか細則とか理事会決議とか総会での決定とかで「してはならない。」とされたら、構成員全員が「はい、従います」という居住空間です。他方、私１名に対する「理事会傍聴禁止決議」とか「刑事告訴経過報告書閲覧禁止」とか「○○才（＝私の年齢）以上の組合員は役員就任資格なし」の新しい規定とか、まるで上記の本に出てくる”ユダヤ人対策立法”みたいな露骨な不利益処分・排除決議があからさまに行われても、マンション内で異論や違和感の表明などの声も上がりません。「やられてるねえ」とか「ひどいねえ」の声は、やられている私自身が頑張って書いて刷って配り知らせた外部市民の１人、２人から届く、という始末。

日本国憲法の前文の「われらは、これ（人類普遍の原理）に反する一切の憲法、法令及び詔勅を排除する。」という部分を、悪法には従わなくてよい、と私は読んでいます。きっとマンションの管理も同じ力学、メカニズムなんだろうと思います。油断していると絶対王政すらこの時代に現れる。

[295: 匿名さん]

このブログ、素晴らしいです。どこかに移転できないものでしょうか？消え去るのは如何にも残念です。

[296: 匿名さん]

「天網恢恢疎にして漏らさず。」ということわざもあります。

[297: 匿名]

一昨日（おととい）は祝日、敬老の日でした。その未明、ほぼすべての管理組合員宅の郵便受けに岩波新書『生きのびるマンション』（>286）を紹介する１枚ぽっきりの画像付きレターを封筒に入れて投函、久々に配布させていただきました。

数時間後、つまりその日の日中（たぶん午後）に、管理会社発行の広報パンフ『みなさまと野村不動産パートナーズを結ぶ　住まいる　ＯＮ　ＬＩＮＥ』の最新号が全戸に投函されていました（笑）。まるで対抗するかのごときタイミング。

↓ ①そのパンフレットの中の特集（１ページ）
https://www.nomura-pt.co.jp/smile/worker/vol74.html

↓ ②ご参考（パンフ全体の目次）
https://www.nomura-pt.co.jp/smile/news/index.html

通勤型の管理員なのに祝日にも来ていたのか、住民が管理事務所のドアを開けて配ったのか、よくわかりませんが、こういう動きひとつをとっても、分譲マンションの管理において住民多数が覚醒（業務監査・会計監査等で真相を知って目覚めること）し、政権交代（管理会社やコンサルを他社に変更したり、理事会が支持を失う展開）が絶対に起きないように業民で連携している実態が見えてきます。少なくとも住民サイドの誰か（組合長とか）の承認なしにはありえないパンフ投函だと考えられます。また、形勢逆転を阻止する点にかけては実質婦人部隊たる当マンションの自治会の熱意もすさまじい。警察署もこれに味方する。

[298: 匿名]

①の組合会計業務の紹介（野村流）をどう読むか。近隣の大規模団地は「完全自主管理」で管理会社なしですが、入金、支払いその他の会計管理を組合員たちだけでやれていますけどね。

末尾に「管理組合様よりお預かりしている通帳・印鑑は、施錠された金庫室の耐火金庫に厳重に管理しております。」とありますが、安心感を抱かせるこうした一般論ではなく個別具体的な請求「××管理組合の○○年度の通帳は？」等は、管理会社以前にまず管理組合の内部で理事や監事（ともにたいてい何も知らないシロウト住人）を相手にやりとりして、それがうまくいってから管理会社が初めて登場してくるといった話であり手順なんです、実際は。つまり、内部で役員に無視無回答されたら、自腹で弁護士を雇って間に入ってもらうとか、弁護士なしで本人訴訟とか、簡裁の調停とか、急に”防御の高い壁”に阻まれます。

私のケースでは、他の一般組合員たちまでもノータッチの態度をとり、理事会や専門委員会のメンバー、管理員などを大いに喜ばせました。

[299: 匿名]

>295 >296
両氏の見識には、ともに恐れ入ります

[300: 匿名さん]

管理会社の仮処分申請にはご注意を。　自分の勝手を書きならべ、裁判戦術に疎い堅気の素人を陥れます。

[301: 匿名さん]

自分たちには０．００１％の非もない、１００％の非はお前にだけあるという強い態度で押してこられるが当マンションに見られる恐い管理の特徴です。区分所有法の「共同の利益」を大義名分として掲げて、理事長の名のもとに、理事会の名のもとに、そして最後は管理組合の名のもとに、「規約その他を遵守するように」といった、やたら道徳的でとても美しい文を連ねて服従・屈服を求めてきます。（しかしその文面は住民に書けるものではなく、弁護士とか管理会社の水準であることは一目瞭然）

お城でいえば、本丸（天守閣）に管理会社がいるとして、その周りのお堀や壁の役割を同社の契約物件のマンション管理組合自身が担っているという構図です。これらに対して任期途中で辞任させられた元理事長の組合員たった１名が「会計帳簿を見せて」と孤軍奮闘して攻め入ろうとしてきたが、いつもまったく歯が立たない。組合は本来、この「たった１名」を守るために生まれたと思うのですが。

いつだって徒労に終わる、無駄な行為になると自覚していながら、危険を承知で行動に出ることの価値を池内さんの著作（>294）で再認識させられました。あなた様ならおわかりでしょうが、『ワイルド・スワン』に描かれた、著者ユン・チアンの両親（特に父親）がなめた辛酸がとても他人事とは思えません。中国の文化大革命と日本のマンション管理。

この管理体制（業者のほうを向くことで資産価値が高まるのであり、それこそが共同の利益にもかなうと考える管理組合の性格）は、残念ながらビクともしないでしょう。これもまた「生きのびるマンション」の、許され認められた？あり方のひとつなのかな。

[302: 参考資料]

>297 >300
【配布文書の文面】（「　」には社名が入っています）

（題）大規模修繕、マンション管理がテーマの岩波新書

（文）　当マンションの管理体制は、野村不動産の管理会社である「野村不動産パートナーズ」との契約継続だけでなく、住民の管理組合が１回あたり数億円支払う大規模修繕工事を毎回「　」に発注し続けている点に大きな特徴があります。
　８月２２日から刊行されている岩波新書『生きのびるマンション－〈二つの老い〉をこえて』（７８０円＋税）の第二章「大規模修繕の闇と光」に、こうした問題について実例が挙げられ、詳しく論じられています。住民（管理組合員）への内容証明の送りつけ等、当マンションを想起させる事例が出てきて参考になります。副題の〈二つの老い〉とは、築４０年を超える建物としてのマンションの急増と住人の高齢化のことです。当マンションも１９８０年に新規分譲された物件ですので、決して他人事ではないでしょう。
　「　」は「建築設計事務所」であり、大規模修繕以外の時期には比較的安価な契約料でずっと「管理組合運営コンサルタント業務」を継続しています。当マンションの自主管理時代、約８年前まで住込みでいた管理人の相談役として、他方では管理組合の専門委員たちにやたら強く支持されてきた会社です。近々実施される予定の第３回大規模修繕でも、なぜか既に同社への発注が決まっているかの前提で管理組合理事会の議事録に記載されています。
　私１人に対する理事会傍聴禁止決議、同じく「刑事告訴経過報告書」の閲覧を私だけ禁止する等の処置は放置されたままで、通帳を含む組合の会計帳簿も私はいまだ閲覧できずにいます。（以上）

[303: ３０２]

今でもなお時々、深夜とか未明に「ヒツウチ」で当宅の固定電話のベルを１回だけ鳴らす、いわゆるワンギリがあります。>302 の全戸投函の後日談としては、約１週間後に「１通だけ封筒丸ごと」の当宅郵便受けへの返却がありました。私が手書きで各戸の室番号と苗字（○○様）をあて先として記入した封筒の、同じ表面に「私のポストに入れないで下さい」と小さめの字で書いてあり、続けて「知らない人からの手紙は不安」等々と綴られていました。私は「これはいつも通り、また指示があってやらされているな」と推測しました。

電話といい、レターの返却といい、黒幕がどの家かは想像がつきます。黒幕にとっても、自分（たち）だと思われても構わないはずです。違法行為として捜査されたり、裁判で罪を問われたりしないとの確信のもと、遂行されたはずなのです。こういうことを「させる」ためにも管理組合を仕切る男性の妻がマンション自治会の幹部にも就任して、若手の新しい住人などをいざという時の動かす駒に加えているのでしょう。レター返却も毎度同じやり方で組合員の１名だけから返される、というのは、集団行動だぞと私に知らせたいわけです。

そして、組合の中身を見れば「一部の組合員による一種の独裁」が成立しているのです。８年前までは自主管理だったが管理会社への部分委託に「変えた」と言っても、実は変化せず継続しているのはこの「独裁」なのだと思います。これが業者にも警察にも結びついているので、わざわざ反旗をひるがえす組合員はいなくなります。

[304: 管理組合の意思決定]

数百戸からなるマンションの管理組合が「ほぼ１つの同じ意見や態度で固まる」と、もうどうしようもなく、手がつけられません。

たとえば、ほぼ全戸に配られた >302 の文書の各文を独立させて、当マンションの組合員たちにアンケートがとれたと仮定すると・・

●ずっと同じ契約先で何十年も固定されているのは良くない。
（回答）そう思う　０．５％　／　そう思わない　９９．５％

●特定の組合員１名を標的にして閲覧や傍聴を禁止するのは問題だ。
（回答）そう思う　０．５％　／　そう思わない　９９．５％

●かつての管理人には疑惑も問題もない。
（回答）そう思う　９９．５％　／　そう思わない　０．５％

・・という感じの結果になるはずです。実際、毎月の理事会や毎年の定期総会の結果はこれと大差ありません。

組合（もしくは組合員）のこういう状態は異常に違いありませんが、しかし、むしろこれを前提（正当化の防波堤）にしてマンション産業が成り立っていると見えます。

９９．５％を占める「組合の主流（多数派、支配グループ）」に入ればたとえば裁判の費用も理事会や総会を経て組合の資金でやれるのに対し、反主流の組合員個人なら自己負担。これだけでも自由に意見を言わない個人が生まれるでしょう。しかも、理事会にも総会にも「組合活動を支援する」との名目で管理会社等の契約業者が１回の例外もなく何年も同席し続けている状況です。平均的組合員では同席している会社を批判する発言などはできないはずです。

[305: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[306: 甘くない話]

たとえ管理組合のトップである「理事長」になることができたとしても、「何をやっても、何を言っても、何も変わらない」というマンションが存在しています。>304 の状態になった管理組合には一種の「自動操縦（オート・パイロット）」の機能が備わっていて、細菌を食べて体を守る白血球のように、管理会社と組合の間に線を引こうとする住民（未経験者から順番に理事会のメンバーや監事役員に就任させてゆくので、数年に１人は「空気」を読めずに「発言」する者が当たる）を見つけると、有力組合員の集団が黙らせ、理事会や総会などを通じて自律的にその人を無力化してしまいます。

元々は管理会社から来ていた管理人と対立した新理事長への『辞任勧告』は他の全役員（理事、監事）によって発行され、それを受けた理事長辞任後の総会で組合員の圧倒的多数が問題とせずに完結しました。このような運営でまず業者に最適の管理組合になることにより、将来もずっと生きのびようとするマンションの「ひとつの新型」が生まれ育っていたことが分かります。

東京・足立区の管理士さんが何年も前から「全国の管理組合の８割が管理会社を変更したことがない。この状況では自由競争市場と言えない。」旨を書いて指摘している（下記）ことに、改めて賛同します。
http://www8.plala.or.jp/T-mankan/renen.html

しかし、私の言う「ひとつの新型」のマンションは、その「管理会社を変更した経験のない８割の管理組合」が一念発起するなりして頑張ればどうにかなる、という楽観的水準にはないものです。努力しても大事なことほど全然変わらないタイプがあるからこそ、分譲マンション業界は繁栄し続けているとも言えそうです。マンション生活の安定、平穏、安全、安心が、まるで各自の勤め先の会社のような組織運営（合法的村八分）によって確保され、それを「区分所有者（管理組合員）の共同の利益」として正当化できる抜け道が、少なくともここに１本あります。

[307: 読者]

>286 の本の著者自身による最新の文章です。
https://www.iwanamishinsho80.com/post/manshon

マンションを「民主主義の砦（とりで）」と書いてくれています。
すごい書き手がいてくれたものです。改めて感心、感謝。

[308: 住人]

どんなマンションにもあてはまるというわけではありませんが、一部のマンションについては言えること：

管理組合の「理事長」の任期はたった１年で平常時は未経験者が順番に就任。平常時でない時期（大規模修繕工事などの発注・施工の期）だけはなぜか特定の顔ぶれの組合員ばかりが就く。契約先の管理会社の意向とは異なる組合独自の方針で理事会を運営するといった「自由」は、理事長にはまったくない。そのためか、築４０年の歴史のなかで理事長職をまっとうした住人たちには「自由がないことに何ら不平や違和感を抱かない」という共通点が認められる。

任期１年の半分で「辞任勧告」を出されて辞めることになった理事長への役員報酬６万円が管理員の手元で滞留し、支給の連絡が一切なかった件で垣間見えた管理組合の活動実態は、「管理員の独裁」であろう。組合の会計担当理事とか総務担当理事などはそれを隠して「組合の住民がやっていること」という風に話を変える〈煙幕〉の役目をした。組合の会計業務の委託先だった管理会社も、理事長に対して管理員の行為を正当化する書類を事後的に示す（逆に、正当化できない書類なら見せない）などして動いた。

８年後の現在もこの構図に変化はない。理事長を辞めさせてすぐに管理員は退職し転出、それ以降は（管理員を引き継いで）管理会社がすべてをやっている（独裁）のではないかと疑われる。理事長以下、管理組合はそれを隠す〈煙幕〉みたいなものだ。非役員の一般組合員たちの目に触れ、耳に入ってくる「理事会・総会の議事録」や構内掲示の理事会広報「管理組合ニュース」の作成だけ管理会社がやっていると考えるよりは、特に「会計」を本丸とする管理全般を組合から任されて、会社が組合の活動として遂行していると推測される。

他方、管理組合の住民たちは２００人以上いるが、全員がおとなしい「羊（ヒツジ）」ばかりではない。事前に電話でお断りしたのに、管理員の雇用を話し合う臨時理事会の開催時刻ちょうどに「断られたけど、来ちゃったわよ！」と集会所に入ってきて会議冒頭の２０分を奪ったマンションの自治会長は、８年後の今、管理組合の監事である。当時の理事長宅の留守電に「自分も理事会には疑問を持っている」とメッセージを入れた組合員は、現在の副理事長で、大規模修繕工事が予定されている来年の理事長となる運びだ。任期途中で辞任した前述の理事長が強く指摘したのは、理事会よりも管理員と修繕専門委員会に権力があって、特に何度でも何年でも再任され留任できる専門委員会が「常任理事会」化していたという点だ。

こうした管理組合が一貫してずっとやってきた仕事・業務とは、マンション管理なんかではなく「口封じ」だ（あるいは「マンション管理＝口封じ」か）。この関係をごまかすためか、理事会活動や総会の結果として残る「議事録」などは逆にマンション管理の専門的事項、及びその記述が増えたと感じる。管理組合運営の社会的問題点を内外に知らせた元理事長を名誉毀損罪で刑事告訴してもらうべく本当に警察と連携してみせた組合の活動は「口封じ」の最たるものだが、組合がそれと同程度の刑法的モラルを管理員在職１２年間の組合会計実績調査に向けて働かせることは決してない。

知らせた元理事長を、珍しく「羊（ヒツジ）」ではない一匹のオオカミとすれば、臨時総会（修繕コンサルタントの仲間の弁護士に訴状作成を依頼し、修繕積立金から予算も確保）を成功に導いてまで元理事長を犯罪者同然に扱い、前科を付けて葬り去ろうとした別のオオカミたちが多数、管理組合を看板にして１つのマンションに巣食っているということだろう。総会は成功したが肝心の告訴に到達できず、不起訴処分で失敗に終わっても、総会の場で「たまたま検事の事情勘案が働いただけだ」と報告され、「罪なしと思うな！」とヤジられた。正式な報告書は１名だけ閲覧禁止とする旨もその場で一方的に宣言された（もちろん、その１名とは元理事長）。数年前の同じ１名を対象にした理事会傍聴禁止決議もいくら指摘しても解除せず、放置。先の刑事告訴請求総会での罪名は「名誉」に関するものだったわけだが、不起訴になった１名の組合員の「名誉」についてはどう考えているだろうか。結局、すべては業者ありきのマンション運営なのか。

時としてマンション管理のことについては「お金」の話以外はどうでもいいと思うほどに「会計」だけはきちんと明らかにしてほしいと望んでいるのだが、管理組合は反対にそのテーマを無視し、どこまでも後回しか先送りしながら上手に運営され続けている。

＊　＊　＊　＊　＊

以上をじっくり読んでいただければ、少数のマンションを対象とするものであっても、分譲マンション管理組合の会計実態調査が社会的に必要だという結論になると思います。

[309: 匿名]

野村はベイクレストタワーから撤退した。
600戸の大規模マンションの管理契約を自らが辞退した。
なぜ？

[310: 匿名さん]

手に負えないクレーマーでもいたんじゃないの。

[311: 住人]

>308 の後日談：

>総会は成功したが肝心の告訴に到達できず、不起訴処分で失敗に終わっても、総会の場で「たまたま検事の事情勘案が働いただけだ」と報告され、「罪なしと思うな！」とヤジられた。

この総会の１～３ヶ月後の理事会で”刑事告訴請求尽力者への感謝状贈呈決議”なるものが実行されました。議事録にそう書いてあったので、当事者として「誰に、どんな文面の感謝状を出したのか？」と質問しましたが、無視・無回答でした。

管理組合のこうした姿勢・活動が、「内外に知らせた元理事長」への単なる憎悪から来ているとは思えません。お金の面で開示や説明がまったくできないからなのか、絶え間なく、とにかく「徹底」しているのが特徴です。何が徹底しているのかと言うと、内部の全組合員向け理事会広報『管理組合ニュース』に記された「（裁判所の調停はどんな案件でも受け付けるのであって、）当管理組合に何ら非があったわけではありません。」という強硬な態度です。組合員として６年前に簡易裁判所に「会計帳簿の閲覧請求」で調停の申立てが受理された時に、初回の顔合わせで弁護士が付いていないことに自信をつけたのか、”満を持して”貼り出されたものです。

その態度がそのまま「組合は１００％の被害者だ。」になって、理事会だけではないマンションの全体が「内外に知らせた元理事長」１名に当たってくるのです。「辞任勧告」の時も「勧告状に役員が署名押印して再発行するのなら従う」と言ったら、役員全員１３名の署名押印を完全にそろえてきました。検察による不起訴決定の後に新理事会から感謝状を発し、その文面も秘密、これをおかしいと言う人が誰もいないという管理組合です。

そういえば、上記の調停を「帳簿は見せずにすむ」で終えることができた当時の理事長は、その任期満了後から修繕専門委員の新メンバーになり、それが終わると今度は防火担当者として今でも毎月、組合の管理費から５千円の報酬が支給され続けています。マンション管理は、お金、お金。

野村のマンションに住む人々のコミュニティーって、本当に「すごい」と思いますね。

[312: 混同ではなく]

マンションには管理組合も自治会もありますが、使い分けをされています。
使い分けているのは住民（＝管理組合員）です。人事、教育、外部対応等。
両組織はよく「車の両輪」に例えられますが、会社に貢ぐ道を走る車です。

[313: 野村のマンション管理]

>310 に「手に負えないクレーマー」と書いてあります。

しかし、本当に「手に負えない」のは多人数からなる「管理組合」であって、
「クレーマー」のレッテルを貼られている個人は集団の間違いや非道に対処
して独り頑張っている場合が多いということに読者は気をつけねばだめです。

組織の誤りを指摘する個人（発言者、発信者、表現者）の信用を落とせば、
指摘された内容も同時に真実とみなされなくなり、表現行為は空回りします。
宙に浮いたその発言を逆利用して法的手続きをとったマンションが厚木です。

刑法に触れる名誉毀損の被疑者（＝手に負えないクレーマー）にされました。
管理会社と同じく、初回の大規模修繕工事から連続で契約している建築士が
組合に紹介し、警察署に出す訴状の作成を担った弁護士と、本件に関わった
マンション管理士の、専門家３人は同じ「マンション実務法学会」所属です。
臨時総会での圧倒的多数の組合員による承認後、すぐ法律事務所を訪問した
住民は全員が元修繕専門委員会のメンバーで、しかも、ちょうどその時期に
理事長や総務担当の理事として工費２億円の給排水管交換を進めていました。

総力態勢はこれら管理組合と関連業者に留まらず、訴状の作成にあたっては
マンションの周辺地区の戸建て住宅の３名が組合に協力し、その証言に基く
任意だがきわめて厳しい取調べを約半年にわたって受けることになりました。
「もう書いて配る行為はしません。」との一筆を刑事たちに迫られましたが、
固辞し、舞台が検察に移るとすぐ不起訴（裁判で罪を問うに値せず）でした。

その後の定期総会では、「不起訴になったからといって無罪だと思うな！」、
「刑事告訴経過報告書はこの１名だけ閲覧禁止とする」などと言い放たれて、
それ以前から私だけが対象の「傍聴及び会議資料提供の禁止」理事会決議も
なおどんなに指摘しても解除されず、新たな年齢制限で役員にもなれません。

他方、管理員在任１２年間の管理組合会計書類の閲覧について、管理規約に
「閲覧させねばならない。」と明記されていますが、今も実施に至りません。
たとえば、住民各戸に配られた下記の宣伝冊子のページの最後で管理会社は
「施錠された金庫室の耐火金庫に厳重に管理」と書いています。この主張と、
管理組合の理事会の対応を通じて組合員が実物を見れるのかは、別の話です。
https://www.nomura-pt.co.jp/smile/worker/vol74.html

[314: 匿名さん]

310は厚木の話じゃないだろ。

[315: 当事者]

>「もう書いて配る行為はしません。」との一筆を刑事たちに迫られましたが、
>固辞し、舞台が検察に移るとすぐ不起訴（裁判で罪を問うに値せず）でした。

「家も財産も失うぞ」のほかに「戸籍が汚れるぞ」とも取調べで言われました。
一筆の固辞は、これらの警告（脅し？）を踏まえた上での、独自の判断でした。
弁護士でさえ「とにかく謝って謝って謝れ」で、そうしない私から離れました。

[316: 奥深きマンション管理]

「そっくりだ」「同じだ」というのが読中、読後の感想です。

約２００年前の文豪・ゲーテさんによる『きつねのライネケ』
（岩波少年文庫）。ライネケ＝野村あるいはその他管理会社。

児童向けだからとなめてはいけません。大人も驚くその内容。
「ライネケはいちいち証人を出せといいますが、証人がなん
　といおうと、やつのずるい弁舌にかかっては太刀打ちでき
　なくなるのが関の山。そうなればもうだれもおそれをなし
　て発言しなくなります。」（１６６～１６７ページ）

２～３日あれば、読み切れるでしょう。
品切れ中なので、中古か図書館で。

[317: 最新号のご案内]

２００戸を超える規模の分譲マンションで、管理会社が発行する宣伝パンフレット『みなさまと野村不動産パートナーズを結ぶ　住まいるＯＮＬＩＮＥ』の最新号が投函されました。今回の特集ページ「参上！のむらの仕事人」は、「大規模修繕工事の工事管理の巻」（下記）です。

https://www.nomura-pt.co.jp/smile/worker/vol75.html

同社のまとめ的コメント（最下部）：
>独自の「安全仮設ガイドライン」を作成し、修繕工事に携わる全ての協力会社にも徹底指導しております。
ため息が出るほど、すばらしいですネ。
関心のある人は、上記サイトにて他のページやバックナンバーも読んでみて下さい。

３回目の大規模修繕工事を控える当マンションでは、毎回、着工～完工の期の管理組合理事長に共通して見られる特徴「やたら積極的」がまたも現れております。平常期のおとなしい（が徹底して業者の言いなりで恐ろしい）理事長とは違います。なぜか必ず野村絶賛型。説明会でも、今回のパンフ１８ページ目（画像）と同内容の高い評価を語っていました。

[318: 典型か、究極か]

>317 「どうせ企業の下らん広告（宣伝）でしょ」とバカにして済ませてしまう人へ：

仮に住民１名が他の管理組合員２００名にアンケート用紙を配布して「３ヶ月に１回ほど投函される野村のパンフを必要と思うか、不要と思うか？」と尋ねてみたらどうなるでしょうか？

数年前、まだパンフの配布がなかった頃に「管理会社は野村、大規模修繕は常連のコンサル１社でよいと思いますか？」等の質問を並べた匿名可のアンケートを、理事会を通さずに紙で行ったことがあります。

結果は、「よいと思わない」３人だけが全員匿名で回答をくれて、他の２００人近くは無視無回答（沈黙）でした。同時期に理事長名で実施された「駐車場アンケート」には１４０名の回答が寄せられた（理事会発表）そうです。

今回、間近に迫ってきている大規模修繕についての説明会と抱き合わせで、「管理会社からの管理委託費増額要請への理事会対応」もテーマとされました。全組合員の毎月の納付額も連動して値上げになるという話ですが、実現するでしょう。

当マンションの住民は「謎」です。どのように考えているのか、よく分かりません。同じ程度に、１２年間続いた「自主管理」（なぜか会計業務のみ野村へ委託）時代の組合会計も不明なままです。この２つの「闇」は、つながっているのかもしれません。

組合員各自が黙秘権を行使していると考えれば、追及はできません。この点では「１人の組合員の権利が保障されて多人数からなるコミュニティーが壊れるなら、１人の権利は保障しない」という社会的結論（裁判所を除く）は出たと言えます。

極めて要領よく、効率の高い組合活動であり、「何をどう考えているか」は基本的に理事長あるいは理事会、専門委員会の名で発行される書類によって示されますが、中身は業者の意向に完全に沿うことばかりで、管理会社から見れば”満額回答”連発のマンションでしょう。代筆が疑われても確かめようがありませんし、そうと判明したところでそれを特に問題視しないから「業務委託」をしているという組合です。

たくみな沈黙は続きます。こういう「管理」は強いですが、好かれますかね。

[319: 購入経験者さん]

野村の会計管理は杜撰です。
知らぬ間に債権放棄がされていたことが判明しました。
管理費の未収金を損金処理と会計報告/予算書にこっそり書かれていました。
理事や監事が見落としただけとうそぶいているとか。
管理員の横領（着服）は弁済すれば犯罪でないとも。
管理費等の集金チェックが6か月間行われていない時期がありました。
数年前にさかのぼり帳簿、収支バランスをチックした方が良いです。
入出金はマネジャー（フロント）任せのようです。

[320: 匿名さん]

騒音、振動に困っています。
もう数年、経ちます。
管理組合はノータッチなので
管理会社に頼りましたが最近はノラリクラリです。
騒音、振動に対応してくれる管理会社に
変えるのは大変でしょうか？

[321: 匿名さん]

当家でも分譲以来（5年以上）深夜1時過ぎに亘って騒音振動に悩まされています。
区役所で騒音測定器を借りて測り、管理会社に伝え、直接言い、手紙を書く、など思いつくことはすべてしました。（最高８０?超）

が、交代制の勤務と思われる父と4歳くらいの男の子の何れもADHD？か、効果はその時のみ。
そこで最近は引き戸を荒くぶつける、騒音と同じリズムで足音を発する、をして知らせています。
深夜１２時過ぎの警告ですが、隣近所に迷惑かと思いつつも同じ被害を受けているかも、、、と実行しています。

管理会社を替えるには相応の手続きが必要で、新たな会社が満足できる対応をするかは不透明です。

[322: マンション比較中さん]

そういうことは管理会社の仕事ではありませんよ。
あらゆることを言ってもダメなら警察通報ですよ。
警察の言うことを聞かなかったら弁護士相談です。民事事件なんです。
だから後日のために、録音や録画して証拠をたくさん集めておくことが大事です。
マンションだから隣や上にどんな人が住んでいるか、わかりませんよね。893かもですね。
共同住宅のため、そんなことは当たり前に起きうることです。
逆に管理会社にいろいろ言ってませんか？
そして「住民通しの問題には立ち入りません」と言われてるのではありませんか？
それに不満があるから、管理会社を変えるとおっしゃられているのでは？
どこの管理会社でも同じ対応ですよ。
どうしても嫌なら一戸建てに引越しされたほうがよろしいのでは？

[323: 職人さん]

悪口のオンパレードですな。
悪の管理会社＝野村
こりゃだめだ、買えないマンション。

[324: 匿名さん]

野村だけが悪口？を書かれてはいません。

担当者レベルで多少良しあしが有りますが、素人組合を相手に利益追求の業界全体と、無関心な多数の区分所有者の問題です。
管理組合の一員になったら（マンションを購入しようと計画を立てたら）関連記事を読んで、積極的に前向きに自分の財産である自覚を持って参画する。
それには自宅マンションの問題点を把握する為に、まずは現場を知ることです。

[325: 購入経験者さん]

>>324 匿名さん
同意

[326: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[327: 余計なお世話]

326様
神様は理事を洗脳する力を持って居ますしその様に教育されて居ます。
判断能力なき社団である桜上水ガーデン管理組合の将来は見えています。
気がついた時が売り時でしょう。

[328: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[329: 興味津々]

野村不動産パートナーズが品川の超高層大規模マンションの管理業務から撤退したって本当？
ご存じの方、教えていただけませんか。

[330: 元理事]

騒音問題はマンショントラブルの筆頭に挙げれています。
区分所有法により設置される管理組合は、建物や敷地の維持保全を目的にしているので居住者間の生活問題には立ち入らないのが原則です。
したがってお悩みの件は管理組合もその業務を委託されている管理会社も手を出すべきことではないのです。
そこに騒音問題のむつかしさがあることを理解してください。

私の経験を紹介します。
まず管理会社が音発生者、受音者双方から状況をよく聞きました。
音発生者（上階居住）は受音者から厳しく突き上げられており、夜中にも来訪され怒鳴られることもあったそうです。例えば、子供が歩く音、鉛筆が落ちた音さえうるさいといわれていたそうです。部屋にはカーペットを敷くなどの対応もしていましたが苦情が続くので転居も考えていたこともわかりました。
管理会社と理事長はどう対処すべきか検討しました。
理事会（業務受託の管理会社）が手を出すべきでないことを双方に伝えつつ解決に乗り出しました。
受音者はかなり音に敏感な方（音の仕事をしている）だったのですが、マンション内には換気ダクトの音もあること、この程度の騒音は一般人の許容範囲である等と説明し納得していただきました。
戸建てに住んだとしても隣家との衝突は起きます。
音の問題は音の感受性に支配されるので当事者同士の話し合いではこじれるだけですし下手に組合が介在するとさらに問題をこじらせます。
だから管理会社は余計な事（契約外業務）に手を出さないのです。
理事長が手を出すのは本来ではありませんが、居住者同士気持ちよく生活するとの基本姿勢に立って素直に話し合うしかありません。まさに理事長（長代理の理事やマンション管理士）の出番です。
マンション内のトラブルは、いわゆる管理会社や理事会への当てつけ問題もあるのでそこを見極めることもポイントです。
野村の管理人の質はバラバラです。理事長にも相談して対処してください。
マンション住民同士のトラブルでは刑事事件にもならないし民事事件としてもなじみません。理事長が真摯に向き合えば解決するはずです。理事長が対応しないなら問題を解決できないマンションと割り切り逃げだしましょう。

[331: 通りがかりさん]

マンションルールを見て買ったのに、ルール違反をして玄関先に色々物を置いていても張り紙だけの対応、騒音も張り紙だけの対応。マンション3、4回変わってますが、まさか野村不動産が一番最悪な管理会社とは思いませんでした

[332: 名無しさん]

管理義務も契約通りせずに費用は取る。最悪な管理会社。一度チェックする事をお勧めします。

[333: 匿名さん]

皆さん誤解してます。
「野村不動産」のパートナズなんです。
親会社様様。勿論、証券なんぞからは相手にもされない。

[334: 匿名さん]

元某管理会社でフロントをしていました。
管理会社へ管理費をお支払いしている以上、不満が出ることも理解出来ます。
しかし、私がフロントとして勤務していた時の率直な意見として居住者様の多くが
所有マンションを賃貸やホテルなどと勘違いされてる方が多いということです。
集合住宅である以上、隣人の生活音、ゴミ出しなど細かなトラブルは発生します。
「何とかしろ」と漠然としたクレームが入りますが、あくまでもマンションは皆さんの「資産」です、基本的には住民間のトラブルは当事者同士、それでも解決できなければ組合に相談など居住者の所有物なので多少の覚悟を持って住むべきかと思います。
また隣人に対してのクレームも「気まずいから管理会社から注意しろ」と、自分の手は汚したくない精神が強く、理事会、総会での公の場では発言する覚悟が無い方が多いです。
規約にあると思いますが、当事者間のトラブル(主に騒音)は介入できません（問題がこじれることが多いため、騒音の度合いは居住者の主観のため）

[335: 評判気になるさん]

>>331 通りがかりさん

[336: 匿名さん]

>>34 匿名さん
組合員のモラルの問題を管理会社の責任にするマンションは多いです。
悪質な管理会社に利用されないように気を付けたほうが良いでしょう。
悪質な管理会社ほど住民間のトラブルに介入したがります。

[337: 匿名さん]

なぜ、悪質な管理会社ほど、住民間のトラブルに介入したがるのですか？面倒が増えそうに思うのですが、何か得られるメリットがあるのですか？

[338: 匿名さん]

>>330 元理事さん
むつかしさ（笑）

[339: 匿名さん]

>>337 匿名さん
では、騒音対応等を契約内容に入れなきゃ解約といわれたら業務として解決に導けるのかな？できないんでしょ？スレのフロントの解決能力の有無を契約内容にあるかないかの問題にすり替えているだけでしょ？解決能力が欠落したフロントが欠落したままでも仕事ができるように管理委託契約書を作成しているだけでしょ？「標準管理委託契約書を参考に作成しただシン」ってね（笑）管理組合の要望を尋ねたかね？契約内容について組合員にヒアリングしたかね？一方的に作成して更に専有部分のサービス月数百円は誰が望んで盛り込んだのかね？わかってるよーキミは顧客である組合員を笑い死にさせたいんだろ？（笑）

[340: 匿名さん]

>>330 元理事さん
受音者（笑）。表現のクセが凄い。
そりゃ無理だわ。

[341: 匿名さん]

組合員に尋ねる？総会にも出てこないし、アンケートも碌に回答しない組合員に？
標準を参考にするのは雛型が無いとお互い困るからで、不都合があるなら双方、
改定すればいいだけの事。別に管理会社の見方をする気は全くないがね。
　

[343: 匿名さん]

[No.342と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[344: 匿名さん]

今年の総会で修繕費出してきたけど、
二、三割上げてきた
管理費も2万近くあげると
野村から管理会社変えた方いませんか

[345: 匿名さん]

>>344 匿名さん
修繕積立金の値上げ案は良し悪しは別としてよくある話で何となく理解できるけど、管理費の2万近い値上げは理由次第で値上げしなくても管理費会計を見直して解決するかも。小規模マンション？以前から単年赤字会計？急に悪化した原因がある？理由は何ですか？

[346: 344]

>>345 匿名さん
レスありがとうございます
戸数は60台です
管理費上がる理由は最低賃金が上がるからとのこと。
赤字ではありません。
機械式駐車場が6割ほどしか埋まっておらず、
地下階の駐車代金すら、近隣の駐車場より高い始末で、管理会社は対策せず。
その他不満なことはありますので、変えたいと。

[347: 匿名さん]

>>346 344さん
345です。管理会社の人件費のために戸当たり月額約2万円の値上げ、全体で約120万円もの管理費会計の増額が必要だと、管理会社からの管理委託費の値上要請に応じるためだという解釈でよろしいですか？ちなみに他の保守業者（EVや機械駐等）からの値上げ要請はありませんよね？質問攻めで申し訳ありませんが、1番ポイントの質問ですが、管理会社の値上げに応じない場合の条件提示（管理会社が契約更新しないなど解約的な）話はありましたか？

[348: 344]

>>347 匿名さん
説明不足で申し訳ありません
管理費上がるのは全戸数合わせての金額です。
保守業者からの値上げは不明ですが、業者からの見積もりは見せてくれないかと。（野村がいくら乗っけるのがわかってしまうため）
解約時の提示はありません
ほとんどの方は総会に参加せず。
賛成多数で、いつも決まってしまう、組合です
話は変わりますが組合員どうしのつながりがなく、役員は輪番制のため1年たったらお役御免なかんじです

[349: 匿名さん]

>>348 344さん
345です。私の方こそ察せず申し訳ありません。では、管理委託費の月額2万円値上げ申し入れということですね。ちなみに記載内容からEVや機械駐も管理会社と契約ですか？そうであるならとりあえずその二つを管理組合と直接契約するよう話してみることは可能ですか？実現すればかなり値上げの額は縮小します。他にも同様の保守契約がないか探しましょう。実際前述の二つは管理組合の直接契約が多いのです。心配ごとは管理会社がその業務から手を引くかですよね？大丈夫ですよ野村さんほどの会社なら知らんぷりはありません。その契約形式の管理組合もかなりお世話しているはずです。それにこれまで十分儲けたはずです。だって直接点検には関わらず売り上げていたのですから。もし二つの業種から完全に手を引くと言われたら相当馬鹿にされた管理組合だと思って良いでしょう。他の管理会社が管理組合の代行業務として普通にやっていることですから。

[350: 匿名さん]

デベロッパーが野村不動産で分乗し、その子会社であるパートナーズで
管理をしているのなら、駐車場収入の見込みの積算が甘かったと言えると
思います。
　組合会計が逼迫しているのを知っていながら、他の手立てを提案せず
自社の保全に努める姿勢もどうなんでしょうか？
　保守点検は管理会社を通しての契約であれば、点検業者と直接契約に
変更する、他者（管理会社）の見積もりを何社か取り寄せ、プレゼンも
してもらうなどして、管理会社と交渉・変更して、組合会計の立て直しを
行うべきですね。

[351: 344]

>>349さん
色々ご教示ありがとうございます
EV、機械式駐車場管理会社との契約で、
組合との直接契約ではないと、認識しております。
数年前役員をやりましたが、雰囲気的にマンションの年に一回あるイベントに協力して下さい。あとは我々（管理会社）がやりますから的な言い方でした
中の人も見てるかもなので詳細伏せますが、
総会前の役員会である設備の交換費用を、私が高いから再検討して下さいと要望しましたが、
総会時、説明なくでは解散となってしまい、私からあの件どうなりました？と聞く始末。
結果は下がりませんでしたの一言。

[352: 344]

>>350さん
アドバイスありがとうございます
デベロッパーは野村不動産です
今は役員で無いのでなかなか意見する機会がないですが、管理会社かまずに組合員どうしの横の繋がりを持てる様な仕組みを提案してみます

[353: 匿名さん]

>>352 344さん
350です。値上げは各戸に関わる問題です。昨年の消費税増税、今年のコロナ禍で家計問題ともリンクしますので、理解者が現れる可能性は高いと思います。管理会社変更の意図ではなく減額目的（各戸の値上げ阻止目的）として声がけしてはどうでしょうか。ちなみに修繕積立金の値上げ案は全く別問題にした方が良いです。混ぜると焦点がぼやけてしまいあなたの主旨が伝わらない可能性があります。何事も第一歩は大変ですが頑張って下さい。

[354: 344]

>>353 匿名さん
アドバイスありがとうございます
そうですね、値上げ阻止目的でせめて見ようと思います
ウェブサイトで組合員だけの掲示板もあるようなので、そちらも検討してみます

[355: 評判気になるさん]

管理人の管理監督がかなり甘い。管理会社の巡回がほとんどない。

[356: 344]

毎日きてるのですか？
当方は火曜から土曜です

[357: 匿名さん]

>>354
他社では、デベロッパー等に積算が甘かったからと
赤字分を補填させた事例もある様です。
　いろんなサイトやその手の本にも事例がありましたよ。
交渉してみる価値はありそうですね。
　まぁ既にここのスレも同社の人間が閲覧していて
身に覚えありと警戒するかもしれませんが。
　マンション管理士やNPO法人等の管理会社からすると
「面倒な」人達の手を借りるのもいいかもしれませんね♪

[358: 344]

>>357 匿名さん
NPO法人知りませんでした。ありがとうございます。
話変わりますが、当初立候補者がいなければ役員輪番だったのですが、いつのまにやら立候補者も募らず。
そう言うやり方なんですかね。

[359: 357]

>>358 344さん
　管理組合の設立当初は募集するのが一般的ですが、なにしろ
住居の内覧会や引き渡し、引っ越しでゴタゴタしてますからね。
それどころじゃないのが実情でしょう。
　管理会社が選定して打診して決めたり、輪番制を導入したり
して、それが慣例になっているんじゃないでしょうか？
　確か管理規約にも選任について記載があった様な。
うちの場合はNPO系の人等を理事会が探してきました。結構、
ビシビシ突っ込んでましたね。
　ただ、強く保守点検業者を推薦してきて、裏でマージンを
稼いでいるのではと疑心暗鬼になり、その辺はお断りましたが。
　どこも海千山千なのかもしれません。
自主管理の検討もありましたが、滞納金の回収や経理処理と
通帳の管理などのリスクが大きく、未だ結論が出ていません。

[360: 344]

>> 359さん
亀レスですが申し訳ありません
管理会社的には、輪番制で一年で区切った方がやりやすい（稼ぎやすい）のかなと思ってます

[361: お知らせ]

下記のＵＲＬをクリックすれば、NHKラジオの全国放送「Nらじ」が特集した「マンションに成績付けます」（１８分程度）を聴くことができます（５月２６日まで）。

https://www.nhk.or.jp/radio/player/ondemand.html?p=4774_04_44390

[362: お知らせ]

朝日新聞（東京本社版、夕刊）が８月１６日から５日間連続、野村不動産のマンション建設について、東京・石神井地区の再開発の経緯を詳しく報告しています。後日発行の縮刷版、関東にお住まいの方なら図書館等でも全文が読めると思います。

第１弾（８月１６日）
https://www.asahi.com/articles/ASP8B4HSBP7WUPQJ00T.html
第５弾（８月２０日）
https://www.asahi.com/articles/ASP8B4VXQP7ZUPQJ00B.html

もちろん、他社のマンションの購入者・居住者にも参考になるでしょう。

[363: 区分所有者のための基礎知識]

最近、あるいは今後の分譲マンションにまつわる環境の変化：
https://mainichi.jp/premier/business/articles/20210916/biz/00m/070/001...

https://weekly-economist.mainichi.jp/articles/20210928/se1/00m/020/042...

https://mainichi.jp/premier/business/articles/20210916/biz/00m/070/003...

[364: 匿名]

https://www.kaiteki-mansyon.com/post/マンション「管理拒否」増加

まさにこれ。
野村不動産は、利益を生まない、や注文が多いトラブルになりうる管理組合は解約の申し入れを行なっている実績がある。
そうなると確実に管理組合は路頭に迷うことになる、もしくは他の管理会社(同価格帯で管理の質低下)を契約することとなる。

[365: 販売関係者さん]

>>324 匿名さん
ホントに知れば知るほどN管理会社は区分所有者の共益費を暴利することしか考えていない。管理組合は素人の集まりだと思って馬鹿にしている。
今時の世の中の社会ルールなんぞあったもんではない。
令和の時代にこんな会社が存続してていいもか？区分所有者よ怒れ！

[366: 評判気になるさん]

この企業名と「退職理由」で検索しては、いけませんよ。

[367: 匿名さん]

週刊誌の管理会社ランキングに載っていないのは、なぜなんだろう

[368: マンションを愛するには]

もう何年も住み色々気づいたこと山のようにあります。
マンションを愛するには自分たちで守らなれば！
管理会社に任せていたらいいようにやられて大変な結末になります。
所詮人のマンションを管理会社が愛せないでしょう！
住人は高額な対価を払ってろくな管理もせず暴利な収益を上げているのが実態です。
マンション管理会社のアンケートで何処も良い事ばかり書かれているが
これは実態を知らない人達が回答しているからです。
どう言う事かといいますと我々サラリーマンは朝マンションを7時くらいに出て帰ってくるのは20時ごろ要は日中のマンションの出来事を知らない。
日中に色んな事が起こっているのです。
一番大事なのは日中どんな事が起きているかと言う事です。
いずれにせよマンションを愛するとなれば自分たちでやっていかねばなりません。
その為には知識を得て、知恵を出して住人が一致団結す事です。

[369: マンションを愛するには]

>>344 匿名さん
管理会社は我々の足もと見て値上げのタイミングを狙っています。
住人ファーストでもなければ住人に寄り添った管理会社でもない。
そもそも値上げの根拠がわからない？
管理人は60歳を超えた人、清掃員も60歳を超えた人、警備員も60歳を超えた人
要は時給よくても1200円くらいでしょう。
フロントマンはバリバリの40歳台かも知れんがただの事務やさん！
管理会社は収益が得られなくなればとっとと去っていきます。
なのでどちらにせよ住人は知識をつけ、知恵を付けていつどうなってもいいように準備をしておかねばなりません。

[370: マンションを愛するには]

>>365 販売関係者さん
要は我々は管理会社から舐められているのです。
というか高級なプラウドに住む人が少しくらい上がったくらいでつべこべ言うなと言うことらしい。
管理会社のフロントマンだって我々と殆ど変わらないど素人です。
そして我々からいかに収益をあげることしか考えてない。
なのでいつでもNOと言えるよう知識を得て、知恵を付けて準備しておかねばなりません。彼らは収益が上げられなくなったらとっとと去って行きます。
またコンプライアンスもISOも関係なくやってきます。

[371: マンション比較中さん]

オリコンや住まいサーフィンといったNo１ビジネス会社の、多分金を払う【 第１位！】で、広告繰返しイメージアップやってる感じを受ける。裏事情を知らず、その気になってる住民は多く寒ぶい。管理はIT化も遅れ雑な所が多い。昭和かよ！っ感じをうける。お勧めはしない。

[372: マンション掲示板さん]

ネットの情報を安易に信じる人の気がしれない

[376: 管理担当]

[NO.373～本レスまで、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[377: 匿名さん]

野村パートナーズが管理しているマンションの隣に、住んでいる者です。
管理人の質が非常に悪いです。

マンション事業本部
東京北支店　のエリアです。

皆さんがおっしゃる通り、日中の出来事は
皆さんは知りません。

幼稚園に子供達がママさん達が話をしている間
駐車場で遊んで居ても、ママさん達の機嫌をとる為に遊びを擁護する様な感じです。車に傷が付いてたら、疑っても良いと思います。

マンションの住民の方が出勤する時だけ、
一緒懸命に落ち葉をはきます。

[378: 検討中]

うちのマンションには「野村パートナーズが管理していると、野村ブランドで資産価値があがる」と信じ込んでいる管理組合員がおり頭が痛いです。どこぞの××教会の信者みたいです。杜撰な管理実態をみようとせず、No1.ビジネスなどの知識がなく、リプレイス反対を声高に言っています。委託料も他の大手より大幅に高い。マンションはプラウドでもないのに「うちのマンションは野村が管理してるんだい」みたいな見栄っ張りな住民たちがいてホント困っています。

[379: 匿名さん]

私は野村パートナーズが管理しているマンションを中古で購入したものです。
ここの書き込みを読むまでは「中古マンションは管理を買えと言われている昨今の状況において、野村パートナーズが管理しているから、安心」と解釈していました。
しかし過去の投稿を読んだ結果、野村パートナーズとして利益を生まなかったり、トラブルが多い管理組合には解約の申し入れが行われてしまい、そうなった場合を想定して知識を蓄えたりしていないと、逆に値上げを言われてもいいなりにならざるを得ないというリスクになるという見方があることに気づかされました。
一方で野村パートナーズも利益を上げないとやっていけないわけなので、適切な管理費を支払うというのはあたりまえだとも考えています。
そこで詳しい皆さんに教えていただきたいのですが、この適切な管理費というのは（規模によって大きくばらつくとは思いますが）どういう根拠をもとにいくらくらい支払われていれば適切といえるのでしょうか？
算出根拠につき参考になるURLなどがあればおしえていただきたいと思っています。

[380: 買い替え検討中さん]

今年竣工の新築物件に入居ほやほやです
契約時から、パートナーの管理システムに疑問があり、何度も質問を投げかけましたがノラリクラリと「自分たちにとって都合の良い条件」での管理規約をスタートしました
他管理会社の検討、適正価格、とのことですが、以前住んでいたマンションでは管理会社３社くらいでプレゼンをしてもらいました
結果、別管理会社になり、委託費は下がる、サービスは向上する、管理組合としても上手く回るようになりました
管理員さんは、正直当たりはずれはあります
でも、交換を申し出れば良いのです
何人目かで、大変良い管理員さんに出会え、退去する時にもゴミ捨てなどでお世話になりました
パートナーは、所詮野村不動産の子会社なので、野村は循環利益しか考えていません
人間関係を作って管理する気持ちを向上してもらうか、ダメなら交換、割り切ってやってもらって何ら問題ないです
だって、高い管理費払っているの、住んでいる自分たちですから

[381: マンション管理組合 理事長]

最近リホームが増えて来たマンションで今期理事長をやっています。
当初、ユニットバスやキッチンの交換が数件あり、管理会社担当者から簡単な工事内容の説明があり理事長印の押印をと言うので押印していました。
先月フルリホームの申請があり、資料が来たらポスティングするので理事長印を押す様に要望があったのですが、届いた資料は平面レイアウトと仕上げ表、工程表のみでした。
内容確認すると・・西の妻側の住戸なのに！
今風のスケルトン仕様で躯体現しで塗装仕上げ、
水廻りは全て位置が変わり部屋数も変わっいる。
その資料に何の問題点も説明無し。
一応設計事務所勤務なので、直接リホーム業者に連絡。
既存躯体面の断熱材を剥がす事、躯体への影響があるアンカー等をどう考えているのか。
床がタイル貼りでLL40の表記だけある表記なので、
施工するのだから真面な図面とか仕様が判る素材(色は自由だけど製品の品番等)品番を提出、土曜日は作業禁止で再検討依頼しました。
業者からは管理会社担当者はアンカーも何も規制は無いとの説明だったと。
リホーム業者は会社名に大手の有名企業名がある系列業者。
西面角部屋で断熱材剥がすのは不味いと察したのか、
書き間違い？だったので修正する、躯体面へは配筋迄の被り厚以下となる様施工方法を調整、土曜日も休工とする資料をメールで頂き、理事会で議題として挙げて理事達に説明して承諾としました。
同じ資料を管理会社担当者にも渡しましたが、説明中パソコンをいじっていて、資料にも目を向けませんでした。
理事長になった時からエントランスの木目の壁に謹賀新年や連絡事項の掲示をガムテープで貼るのは禁止、事なかれ主義の議事録で
どういう意見があって、どう決めたかを書かない議事録は会議に出ていない人は判らないとも！
仕方ないので、必要なときは私が別紙を作り全戸配布としています。
本来、専門職でも無い理事会に対してマンション管理のプロフェッショナルとして意見、助言をして欲しい立場の会社ですかが、責任がかかりそうな事柄には、助言もしません。
若い担当者で、今風のお勉強は出来たけど教科書に無いことは判らないとも言えずツッパって居るのか無回答。
国家試験免許持っていても経験がないので知識の応用も出来ない。
マンション管理士としてフルリホームも良い経験と成るのに、自分に肥やしにしないスタンスは社会人としても
将来性は低いですね。
担当者がハズレだったのかもしれませんが・・

因みにフルリホームで部屋数が変わり感知器の数が変わる事も監視盤に影響するのに、長期修繕工事で監視盤更新は、別次元で発注。
個人的にはお勧めしない御担当者(会社)です。

[382: 匿名・居住者]

3年位前に管理員が交代してから、掃除の手抜きが目立つようになりました。
管理会社に再三にわたって苦情を申し立てても、その場限りで、また同じように掃除の手抜きがはじまります。今月に入り、鳥の糞、虫の死骸、蜘蛛の巣があまりにも酷いことから管理会社に連絡しました。
丁度、私が外出から帰宅した際にエリアマネージャーとばったり会いましたので、掃除ができていな箇所を案内して見せたところ、鳥の糞が１，２個有るぐらいでいちいち電話するなと、反論されました。そのエリアマネージャーは、一言も謝罪の言葉を述べることなく、サッサと最後まで話を聞かず行ってしまいました。
まだ、多数の虫の死骸や蜘蛛の巣の話が終わっていないのに・・・
このようなエリアマネージャーは、管理会社にとって負のイメージしかになりません。
住人に対して、謙虚な姿勢、誠実な態度、丁寧な言葉使いについて、管理会社の責任者には、徹底した研修をお願いします。

[383: 匿名さん]

管理組合の議事録を、軽くみているエリマネいますよね
野村パではない、以前のマンションでは、定期理事会の議事録はひな型をエリマネが作成したものを「理事全員にメールで共有」して、その時の議事内容を追記したものを配付していました
理事自体が「どうせ皆は読んでいないから」という考えの方も居ました
なので、理事会での討議内容を自分が全部書き取って、ひな型に追記して全員が確認したものを配付してもらっていました
エリマネも当たり外れ、あります
次回検討の資料準備をお願いしても、毎回忘れて？、全く議事進行できなかったです
管理会社変更は、総会決議ですので事前準備や資料提供など必要になりますが、ストレス抱えて高い管理費を払い続けるより、やってみる価値はあります
少なくとも、自分が以前住んでいたマンションでは効果がありました

あと、管理員が掃除をしない、お喋り三昧、管理室閉じこもり（スマホ見て時間を過ごしているのが丸見えなのに…苦笑）など色々ありましたが、パートナーだけでなく野村不動産のカスタマーセンターも上手く使った方がいいです
売ったらあとはパートナー、なんて、何千万もする物件に対する責任が無さすぎます

[384: 匿名・居住者]

２週間位前から、エレベーターに乗る正面の防風スクリーン（風除けガラス）の外面に鳥の糞が付着した状態で放置されています。
その間、雨が降ったことにより流れた状態となり、夕方に西日に晒されて、とても汚いことこの上ないです。
今の管理人は、住人の目に付きやすい箇所だけ（玄関周り等）だけ仕方なく掃除をするのですが、手すりの鳥の糞、蜘蛛の巣等は見て見ぬふりをしています。
ということで、先週から管理会社（パートナーズ）に直接連絡してどうにかしてくださいと依頼していますが、今だ放置されているのが実態です。
当管理会社に対してはネットでは評価・評判が高いとの口コミをよく見かけますが、
かなり情報操作されているように思うんですが・・・
たまたま、私のマンションの担当者が、資質の低い、会社の理念に則わない、住民の苦情を静観する、マンションの住環境を全く考えていな輩の集まりなのでしょうか。
管理会社として、今一度原点に戻り、徹底した社員教育をお願いしたいものです。

[385: 匿名ー居住者②]

>>384 匿名・居住者さん
情報操作は、マンション販売の時点（物件のマンコミュコメント）でもかなり営業らしき人が自社物件を褒め称えるコメ、あります苦笑
うちは約100世帯ですが管理員は一人配置、14時上がり
植栽は枯れ果て、ゴミ置き場はQRコードで自治体の分別を読み取れ、という放置ぶり
つまり、契約した時間だけ管理室に居れば給料貰えるという考えで、マンションを住みやすく環境を整え、ということには至っていないと感じます
残念ながら、分別を間違える方が多く、何とかならないかと思っているのでこれは管理組合で検討して行動しなければならないとも思っています
正直、お年を召した家事もしたことが無い人が、マンション管理という仕事をするのは、ご本人の姿勢次第と感じていますので、ダメならチェンジを理事長から申し立てもらうのが良いと思います
ほんと、何人もダメな人を見てきましたから
でもすごく意識の高い管理員さんもいるので、そういう方に来ていただきたいですね！

[386: 購入経験者さん]

周知の通りネームバリューだけは超一流です。

企業努力、営業活動なしでも野村の建てた物件から仕事がもらえる。
それはそれは
とてもとても
仕事の出来る人たちの会社ですから
仕事ぶりは推して知るべしです。

[387: 匿名さん]

雨が降ったあとの、水跡の拭き取りさえ満足にできない管理員
雑巾で汚れを拭き取ったら、ちゃんと水を入れたバケツ持って、汚れをゆすぎ落とし、絞って拭いてますか？
ただ撫でればいいんじゃないですよ、パフォーマンスじゃないので

24時間ゴミ捨てられるって、ペットボトルなんて嵩張るのにポリバケツ一つ
いつも転がり落ちてて、猛暑でペットボトルごみが増加するという想像も出来ないのかな
管理員の資格、取ったんですよね
がんばりましょうよ、パートナーズ管理員

[388: 匿名さん]

>>387 匿名さん
管理員はリタイアしたお気楽じいさんでしょ？超売手市場なので気に食わなければすぐ辞める。
大規模マンションなら給料上げて辞めにくくできるけど、中小マンションでは管理費が足りずポンコツばかりになる。

[389: 匿名さん]

>>388 匿名さん
野村パートナーズは、プラウド系を担当する管理会社で、高給取りなのにポンコツだから困っているんですよ～
駐車場を借りる人が埋まらないと、その損金を居住者が「管理費値上げ」させられ、念書書かされて管理費収入だけは守る、という物件もあるとか
修繕積立金とか居住者の今後の生活のお金より、パートナーズ利益重視
おそるべし、〇村不動産

[390: マンション検討中さん]

時給1000円前後の高齢者に多くを求めすぎや笑

[391: 匿名さん]

時給1120円～、みたいですよ
冷房の効いた管理員室に仕事せずに引きこもっててお金貰える…、むしろなんて優遇された仕事環境かと…

[392: 今期理事長]

理事長印が必要な書類に押印をと書類がポストに！
駐車場の車庫証明でしたがその区画、以前は違う方が利用していたはずと野村不動産パートナーズ担当にメールすると、個人情報になるので契約利用者は教えられないと！
思わず馬鹿かと怒鳴りたくなりましたが、冷静に警察に提出する書類に理事長印を確認も出来ないのに押せないとメールすると、〇〇様と思われますとの回答。
当然思われますでは押印出来ません。
全てに、何も出来ない理事に対して言った通りに押印書類をくれれば良いと言う態度は？
教えられないなら、書類に間違いは無いので押印をと一言添えれば済む事ですが、何の気遣いも無くポスティングやメールのみ。
社会人として育てられない会社かと疑ってしまいます。

[393: 匿名さん]

私のマンションは、4年前に野村不動産パートナーズとの契約を解約し、別社に乗り換えました。
金額は若干下がったものの、業務の質がとても悪く管理人も特に投げやりです。
今更ですが、恥を承知の上野村不動産パートナーズ社に管理のお願いと見積もりを依頼したところ、断られました。
当時の管理組合役員は居住者に責められる始末です。
同社の管理に不満がある方が愚痴を言うのは勝手ですが、管理会社からの解約申し入れ(契約延長の申し出がない)場合がありますので、注意が必要かもしれませんね。
ニュースの通り、管理会社が客(組合)を選ぶ時代ですから...。
結局のところ、野村に限らず管理会社なしでは素人の集まりではやっていけないのですから、検討が必要かもしれません。
この問題はマンションを所有している限りずっと付いてくるので、売却をして戸建を買うのもひとつですね。

[394: マンコミュファンさん]

>>393 匿名さん
ブランドになるにはワケがあるってことなんですね。

乗り換え理由は何だったのでしょうか？

[395: 匿名さん]

>>393 匿名さん

自分も以前住んでいた、プラウドではない物件で管理会社変更を経験しました
業務の質が悪くなった、とのことですが、前居住マンションでも変更後すぐは管理員は3人は変えました、ひどかったです本当に
しかし、何が悪いのかをきちんと伝えて管理員の交代を求め、最終的に大変心配りのできる良い方が管理員になり、満足しており退去時も互いにお世話になった挨拶をしました
管理会社の変更は総会案件なので居住者の賛成率によって決裁されること、それなのに当時の管理組合理事を責めるのはちょっとおかしいですね
また、今の管理員の仕事内容に問題があるのなら、今の管理組合理事が改善を求めるのが筋ではないでしょうか
管理会社と管理組合とどちらがよりエライ、ではなく、互いのバランスが必要
また管理費は居住者全世帯の大事な財布から出ていることを自覚することも必要ですよね
他人事のように書いていらっしゃいますが、自分の住んでいるマンションをより住みやすく気持ちよく暮らす、そんな気持ちを全世帯が持てるといいですね

[398: 匿名さん]

やはり中が悪い一番の要因は、
コミュニテイ不足だね。

[399: 管理担当]

[NO.396～本レスまで、個人を特定した中傷のため、削除しました。管理担当]

[400: 販売関係者さん]

>>393 匿名さん

デべの子会社は皆さんどんぐりの背比べです。
所詮親の七光りで飯食っているのですからなんの努力もないのです。
そして利権や縛りをきっちり効かせて分かってだろうなという態度！
これはどうにもならんです！
今や独立系の管理会社がのしてきていますので！
決して値下げの方向に走ってはいけない！質を求めてそれなりの対価をはらえば
いい人に出会えます。花咲じじいより！