グローリオ文京東大前ヒルズ［旧称：(仮称)白山プロジェクト］ってどうですか？

[マンション比較中さん]

グローリオ文京東大前ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.secom-shl.co.jp/glorio/hakusan/

所在地：東京都文京区白山一丁目2番1,2番2,3番5,3番6（地番）
交通：都営地下鉄三田線「白山」駅A1出口より徒歩5分
東京メトロ南北線「東大前」駅2番出口より徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.28㎡～80.94㎡
売主：セコムホームライフ株式会社　株式会社サンウッド
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：ホームライフ管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: 匿名さん]

>>50
将来的に南側にマンションが建つことを考慮しての南窓の小ささ少なさでしょうね

[52: 匿名さん]

>>51 匿名さん

マンションの南側は計画道路予定地なので3階建までしか今後も建てられないはずです。それにもかかわらず南側の開放部をここまで減らしたのは全く理解できません。。。

[53: マンション検討中さん]

連休中に事前案内会に参加した知り合いに聞いたところ、近隣且つより駅近のインプレストを遥かに上回る金額に驚愕。。昨今これだけ新築マンションの売れ残りや不動産バブル懸念が騒がれる中、広めのタイプが軒並み坪単価450万？「それ、ザ・パークハウスの間違えじゃない？？」と思わず聞き返してしまいました。。しかも肝心の誠之小は、これから5年かけて改築し、その間子供達は騒音に耐え、仮校舎住まいで校庭で遊べない厳しい状況。そんなご時世、この価格帯にはさすがに引きました。気になっていた物件でもあり、非常に残念です。。

[54: マンション検討中さん]

こちらの物件は誠之小ではなく、指ヶ谷小ですよ

[55: 匿名さん]

間取りミタイヨー

[56: 匿名さん]

公式HPトップに大きく誠之小学区と書いてありますよ。

[57: マンション検討中さん]

今となっては、インプレストは買いだったのかな。敷地が歪だからこその良さもあるよね。

[58: 匿名さん]

インプレストっていうより、その値段払うなら、学区内でもっと広くてステキな新築戸建て立ちますよ〜

[59: 匿名さん]

坪単価450はさすがにないんじゃ…他にも行かれた方いないですかー？

[60: 匿名さん]

まだざっくりした価格帯ということでしたが、確かに80平米のタイプは坪450オーバーでした。他も高かったですけど。

[61: マンション検討中さん]

うちも今週、モデルルームにいく予定ですが、その価格を聞いて、残念すぎます。。

[62: 匿名さん]

説明会いきましたが、南西向きは低層階でも坪400万オーバーでしたよ。
北東向きなら坪380万ぐらいから買えます。

[63: 62]

追記です。
価格はもちろんですが、間取りも笑っちゃうぐらい酷いですよ。
南西の角部屋なんて専有部に柱4本くらい混入してました。

[64: マンション検討中さん]

そうなんですね。送られてきた資料に入っていた80㎡の部屋の間取りは、悪くないと感じましたが、他のタイプは酷いのでしょうか？？

[65: 匿名さん]

すごいですよ。トイレが家の中心にある部屋とか、リビングが10畳ない部屋とか。
8000〜9000万出してこれかよっていう。夢のない時代です。

[66: eマンションさん]

>>65 匿名さん
トイレが家の中心にある部屋！？
間取りがすごく見てみたいです。どうして？？

[67: 匿名さん]

坪単価400万オーバーなのに、バルコニーの戸境はペラボー・・・。

[68: 匿名さん]

立地で売れる場所だよここは
ほしい人はいくらでもいる

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん
デベもそう考えているからこそ、間取りにコストをかけなかったのでしょうね。
茗荷谷ほど悲惨なことにはならないと思いますが、北東や南西の低層階は売れ残りそう。

[70: マンション検討中さん]

バルコニーの広さが、部屋によって全然違いますね。3LDKでも、バルコニーが狭すぎる。。

[71: 匿名さん]

高層階の広い部屋は坪450万、低層階でも400万超って驚愕ですね。
インプレストの12階南向き3LDK、天井高2.75mのプレミアム住戸でやっと坪400万だったのに。

[72: マンション検討中さん]

住まいサーフィンで時価出たけど、販売価格とかなり開きがある。。

[73: 匿名さん]

学区狙いのひとはインプレストが正解だったね

[74: マンション検討中さん]

正式値段が出るまではとりあえず様子見ですが、値段次第では即撤退かな

[75: マンション検討中さん]

まだざっくりとした価格のみ提示されましたが、80㎡の部屋は7階以上で、11000万とのことでした。平均なので、1億から1億2000位でしょうかね。。強気の価格設定でびっくりです。。

[76: 匿名さん]

正直ここは売れ残る気がしますね。使いづらい間取り、中堅デベ、南側解放部少で億超えはどう考えてもなし。

[77: マンション検討中さん]

パークハウス文京白山と悩んでます。今の情報だと価格は同等かグローリオが若干低め？
あちらは大手デペ、奥まった崖下？の立地、指ヶ谷小学区。
グローリオは中小デペ、高度は高い、誠之小学区。

誠之小学区というブランドはどれくらいの資産価値なんでしょうか。300万～1000万円くらい?
子供がいるので、小学校は重要なんですが、資産価値としても気になる。

[78: 匿名さん]

学区の資産価値は、その他の立地条件からすると誤差でしょう。
ここは三徳、あっちはクィーンズ
ここはうるさい、あっちは静か

[79: マンション検討中さん]

資産価値は結局需給の問題なので、誠之小学校が人気である限りはそこにある程度のプラスアルファがあると思います。ただ、ここはそこのプラスアルファ分を考慮しても割高過ぎだから資産価値の維持は無理でしょうね。
誠之マストの方以外は検討対象外かと

[80: 匿名さん]

パークハウスもグローリオも、この単価帯の物件じゃ信じられないほど3次元(梁・下がり天井)のクオリティが低いです。

[81: マンション掲示板さん]

ただ、誠之学区で80㎡以上の3LDKを探しています。中古物件でもこの条件はなかなか出ないので、グローリオ高いけれど、価値は落ちにくいとも思っていますが、どうでしょうか？？

[82: 匿名さん]

>>81
どうでしょうかって言われてもね。下がらないと思うなら買えばいいよ。
参考までに、2011年分譲のブリリア東大前は8階78平米で坪316万円でした。
http://mansion-madori.com/blog-entry-519.html

[83: 匿名さん]

なんでこの物件は間取りをHPに載せないのでしょうか？あまり良くないことを自覚してるから？

[84: 匿名さん]

どうなんでしょうね…
グロ-リオは名荷谷でも間取り公開を引っ張りましたからね。。
で、あのズッコケ間取りでしたからね、ここでも自信がないのでは？

[85: 匿名さん]

どの間取りも、ほぼ1面採光（南北側は、小窓のみ）。
窓のない部屋がある間取りもありますね。
柱も入りまくりですし。でもファミリータイプの部屋は誠之ブランドで余裕で売れると思います。　インプレストも一番広いファミリータイプは、低層階の一つを残して全部売れた模様。

[86: 匿名さん]

誠之は建て替えで2022年までグラウンド使えないけどね。

[87: 名無しさん]

インプレストとは値段が全然違うけどね。

[88: 匿名さん]

きっと、グランドが使用できるかどうかなんて、学区重視の方々は、重要な事ではないでしょうね。
インプレストが周辺のマンションが苦戦してる中では売れ行きは好調といえるので、更に価格を上げてきたのでしょうか。。

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん

>>88
そういうこと。インプレストはここの販売開始前に売り抜けたかったから、戦略的な価格設定だった。
対して、ここはチャレンジ価格で気長に売ればいいだけ。

[90: 匿名さん]

誠之小に通わせたがる親は、グラウンド使えないのもかえって勉強に専念できていいやぐらいに思ってるんでしょうね笑

[91: 匿名さん]

三井の本郷6丁目計画は販売もうしばらく先だろうけど、その頃には市況落ち着いてるかも。そっちを待つのも手ですね。

[92: 匿名さん]

グラウンドが使えなくて勉強に専念できるって発想の持ち主自身は、低学歴だろうね。
小3ぐらいまでは、遊んでなんぼ。

[93: マンション検討中さん]

インプレストの3LDKの低層がまだあるらしいので正直迷っています。もう少し安かったらなあ。茗荷谷で学んでくれよ、セコムさん！

[94: 匿名さん]

>>93 マンション検討中さん


インプレストの販売前にモデルルームに行きましたが、南側に将来的に3階建てまでのマンションが建つ可能生が高いと説明されましたよ。たぶん南向き2階の3LDKが余ってるのは将来の採光を懸念するからでしょう。
そしてその割に価格は特別割安感もありません。

[95: 匿名]

マンションを建たせるにはたくさんの地権者が家を売らないと建てれません。土地が無いですよ。用途地域が絡むので。第1種住居地域です。

[96: 匿名さん]

インプレストの南側の更地は、すでに同じ会社が買っています。そこに建つ可能生があるみたいです。説明を聞きに行ったときに、図案もみせてくれましたよー。そこは、高さ的に、3階位までの高さしか建てられないとも言ってましたが。

[97: 匿名さん]

ここの南西側も戸建が立ち並んでるから、高い建物は建てられないかな。
環3が通ったらわからんけど、モンスター文京区民が阻止してくれるだろう。

[98: 匿名さん]

インプレストが平均坪単価382.6万円
ここは平均410万ぐらい？
なぜここまで違うのか

[99: マンコミュファンさん]

>>98 匿名さん

グローリオはもちょっと高そう。
私個人としては、インプレストの方が駅近で緑に囲まれた環境だし、立地は恵まれてるように思うけれど。

[100: まめ]

見学行ってきましたが、
・南向き坪単価４５０万
・北向き坪単価４００万

高いです。

[101: 匿名さん]

>>100 まめさん
マジですか・・・。驚愕のチャレンジ価格ですね。

[102: 匿名さん]

我が家はちょうど子育て世代ですが、色々悩んだ結果ここはやめました。誠之小ブランドは魅力ですが、入学のタイミングで校庭が使えないのはあまりに可哀想で。
文京区は他にも良い公立小学校があるので、必ずしも誠之にこだわる必要もないと思います。

[103: まめ]

>>101
どうしてこんなに高いのかを聞いたら、立地が最高だと考えているとのことでした。
地元民からすると立地良いのは良いけど、最高ではないんですよね。

住めば分けるけど、東大前駅近くか、白山駅近くか、の方がもっと良いんです。
どちらかも微妙な距離なので最高ではないですね。

[104: 匿名さん]

ここを買えない層を茗荷谷の売れ残りに誘導したい思惑があるのでは…と邪推してしまう。
こんな価格で本当に売れるのかね。

[105: 匿名さん]

向丘高校の裏のだだっ広い駐車場、そのうちマンション建ちそうですよね。
ここはバブルの天井価格だから、待てる人は待ったほうが無難かも。

[106: 匿名]

105さん＞でもそこは誠之小学区では無いですよ。タイムスの駐車場は。

[107: 匿名さん]

>>106 匿名さん
現時点ではどこの学区にも分類されてないだけで、建物が立てば誠之小学区になるエリアですよ。

[108: 匿名さん]

バブルになってる最近の価格からしてもここは割高。茗荷谷の二の舞になるんじゃない

[109: マンション検討中さん]

いよいよ販売開始ですね。結局当初価格水準のまま突き進むようですが、どうなることやら。

[110: 匿名さん]

間取りを見ると子供三人は無理そうです。。

[111: 検討板ユーザーさん]

>>110 匿名さん
西片2丁目で4LDKの戸建が建てられる土地が分譲中ですよ。

[112: 匿名さん]

明日で第一期、締め切りですね。
売れ行きはどうなんでしょうか？

正直、特定の間取りに人が集中して、ほとんどが残りそうな気がしています。

[113: 匿名さん]

このエリアではインプレストが買いでしたね。グローリオ高すぎ。

[114: マンション検討中さん]

結局一期は何戸売れたんですかね。11月下旬更新予定のホームページも更新ないし、たくさん売れ残ってるんですかね

[115: 名無しさん]

買いたかったけど高すぎて買えなかった人たちが多そうですね。

[116: 匿名さん]

う〜ん、ここが割高なのは同感なんだけど、インプレストが買いだったかどうかは疑問ですね。
あちらは旧白山通りよりずっと交通量が多い本郷通り沿いだし、ボイドスラブ230mmしかないし、戸境壁は全部乾式壁だし、インプレストのスレで自称専門の方が指摘してたけど躯体がくの字型で構造設計にも問題がありそう。
これはグローリオにも共通してるけど、誠之小に胡座かいて間取りがひどいのがね。。。

[117: マンション検討中さん]

誠之小に胡座かいてるのは同意。
値段は別にすると、グローリオは間取りはそこまで問題ないような気がする。
柱で狭くなっている部屋が1部屋？くらいあったけど、他は普通の間取りなのでは？

あと駐車場がスペースが広すぎて無駄だとは思う。
億超えるのに、共有ロビーがしょぼいのも気になる。
値段高いなら高いで良いけど、もう少しデザイン凝れないのかな。

[118: マンション検討中さん]

一期は16戸なのかな？

[119: 匿名さん]

セコムといえば耐震等級2が売りなのに、ここは他のマンションと同じ等級1だっていうのは本当ですか？
等級下げても柱の食い込みはたいして変わらないっていうけど、それじゃあ下げる意味がない。
コストダウンってこと？
他社にない一番の売りをやめてしまったらダメでしょ。
これだけ地震がさわがれてるのに。

[120: eマンションさん]

>>119 匿名さん
別の売主との共同事業の場合は耐震等級1にせざるを得ないらしいですよ
セコム単独の場合は耐震等級2にできるそうです

[121: マンション検討中さん]

ここは全然売れてないみたいですね

[122: 匿名さん]

>>121 マンション検討中さん
一期で半分ぐらい売れたんじゃなかったでしたっけ？
追加販売もしてたみたいですけど。

[123: 匿名さん]

販売は今、第何期ですか？
販売状況はどうなんでしょうか？

[124: 匿名さん]

>>123
ホームページも更新されませんし、要望書が思うように集まっていないんでしょうね。

[125: 匿名さん]

値付け完全に間違えましたね

[126: マンション掲示板さん]

売れている物件ほどホームページの更新はしないものだよ
逆に売れてないと宣伝しないといけないから頻繁に更新する

[127: eマンションさん]

>>126 マンション掲示板さん

ここは12月12日から物件情報2回更新されたけど、ずっと先着順4戸のままですよ

[128: 匿名さん]

マンション名に東大が入っていると、
東大出身ですか？とかお子さん東大目指しているんですか？など
東大と縁が深いと思われて鼻が高いです。

[129: 匿名さん]

腐っても誠之小エリアの物件だから、じわじわ売れていくんじゃないですかね。
北東向きは比較的お求めやすい価格だし。

[130: 名無しさん]

>>128 匿名さん

個人的には結構恥ずかしいです。人それぞれなんですね。

[131: 匿名さん]

かれこれ2か月以上ずっと第一期先着順のままですね。
ほとんど西向きの南西物件は高層階と低層階を除きそこそこ売れているようですが、北東物件はお寒い状況のようですね。
北東物件は全く日照が期待できないですし、山側向きで目の前に高層マンションが2棟建っていて圧迫感がありますし、バルコニーがそこそこ車が通る旧白山通りに面しているので騒音も気になりそうです。
この価格設定では、竣工前の完売はほぼ期待できず、いずれ販売価格を大幅値下げせざるを得なくなるでしょうね。

[132: 評判気になるさん]

売れている物件だと、ホームページの更新がされないものなんですか？！
勉強になりました。

[133: 匿名さん]

旧白山通りは白山通りや本郷通りに比べたら交通量ぜんぜん少ないよ。平日も夜は静かなもんだし、休日なんて昼間から閑散としてる。
サッシはT2等級だし、24時間換気のレンジフードも防音仕様だから全く問題ないと思うけどね。
日照が必要かどうかは人それぞれだから何とも言えない。

[134: 匿名さん]

9白山通りは、確かに交通量は、たいしたことありませんよね、
前のマンションも、高層ではありませんよね。

[135: 通りがかりさん]

確かに値付けにやっちゃった感ありますね。
そもそも学区にあぐらかき過ぎのプロモーションだし、その誠之も仮設校舎がスタートするし。
この価格帯では、客も周辺の閑静な戸建に流れるのでは。
外観デザインは悪くないんだけど、柱がヤバイくらい出っ張りまくってる間取りですね。梁の下がりもヤバそう。建築費を無理に抑えねばならないくらい、地面の仕入れにかけ過ぎたのかな。モデルルームではさばききれず、早々に現地販売に切り替えるパターンですかね。もしくは業者転売かな。1次で札入れした方、気の毒だ。

[136: 匿名さん]

>>135 通りがかりさん
周辺の戸建用地も高すぎて売れてないッス…。
誠之小狙いのファミリー需要って思ったより少ないのかもね。

[137: 匿名さん]

交通量が本当に少ないのはザ・パークハウス文京白山ですね。
あちらは平日の昼間ですらほとんど車は通りません。
近隣の住民が利用する程度の交通量です。
こちらは南西向きは静かそうですね。
北東向きは旧白山通りに面していて平日の昼間はそこそこ交通量はあります（制限速度40Km/h）が、片側一車線なので大通りに比べたら当然静かです。
目の前のマンション2棟は14階建てと13階建てでこちらのマンションより高いです。31m以上ありそうだから一応高層建築物に入るのかな？眺望は期待できませんので、眺望を希望するなら南西向きの高層階が良いでしょう。ただし億超えています。

[138: 匿名さん]

北東向きも目の前は戸建だから視界抜けるじゃん。眺望シミュレーション見てないの？
おと、旧白山通りがこれから無電柱化されるのは地味に好材料だよね。

[139: 匿名さん]

そうですね。目の前の視界だけ抜けますね。
左右は抜けないので、パノラマビューは望めませんが。

[140: 名無しさん]

全然分かってないようで。

我が子に少しでも良い教育環境を整えてあげたい、という家庭が集まっていたのがこのエリアです。

校庭なし、体育館無しの缶詰学校で大切なご子息の小学校を過ごさせたい、と考える家庭は少なく、今後5年は文京区1番の不人気エリアとなると思います。

確かにあと5年経てば、戻るかもしれませんね。

間違いなく竣工後もダラダラ売るでしょう。

[141: 名無しさん]

>>140 はレス129です。
申し訳ありません。

[142: 匿名さん]

欲しかったのに予算内で買えなかったんですね。
ネガキャンに情熱を燃やすしかないなんて、かわいそうな人。

[143: 口コミ知りたいさん]

>>142 匿名さん

そういうあなたは買われたんでしょうか？

[144: 匿名さん]

誠之小物件は市況が悪くなっても賃貸で回してキープできるから手堅いですよ。
改築が終われば人気も戻るでしょう。

[145: 名無しさん]

>>142 匿名さん
140です。我が家は該当の子がいるので、予算を上げてでも他エリアで検討してますよ！

関係ない世帯なら本当関係ない話なので良いのではないのでしょうか。5年後には問題無いと思ってますよ！
かわいそうな人呼ばわりされようと、かわいそうな子供をつくるのは止めて上げたいです。自分の子はもちろん、人の子でも。親としても後悔するでしょうし。

工事中勉強するとか、小学生が校庭で遊べないとか本当想像できません。
まー対策もきちんとされていると思いますから、大丈夫かもしれませんね。
でも該当の親はしっかり理解した上で契約すべきだと思い、投稿しました。

[146: 匿名さん]

>>142
予算2億円あったとしても100円の価値しかない商品に1億円払う人のことを馬鹿といいます

[147: ご近所さん]

「誠之小」ってそんなにいいものなんでしょうか。
そこに行かせたがる親って学歴平凡で「誠之小」に夢を見過ぎている人が多いのではないでしょうか。

[148: 匿名さん]

誠之小学校がいいかというと他の公立小学校と教育内容は大きくは変わらないでしょうね。教師だって他の小学校との間で異動しているだろうし。
ただ、教育意識の高い家庭が集まりやすかったり（結果として子供の教育に、労力・金銭をかける）、東大が近いのでその子息が多いなどの理由で優秀な子供の割合が高いのでしょう。
決してこの小学校に入ると、同様に優秀になれるというわけではなく。

[149: 通りがかりさん]

マンションの評価じゃないね、ここ。

[150: 匿名さん]

>>149
マンションの評価じゃないね、そこ。