グローリオ文京東大前ヒルズ［旧称：(仮称)白山プロジェクト］ってどうですか？

[マンション比較中さん]

グローリオ文京東大前ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.secom-shl.co.jp/glorio/hakusan/

所在地：東京都文京区白山一丁目2番1,2番2,3番5,3番6（地番）
交通：都営地下鉄三田線「白山」駅A1出口より徒歩5分
東京メトロ南北線「東大前」駅2番出口より徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.28㎡～80.94㎡
売主：セコムホームライフ株式会社　株式会社サンウッド
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：ホームライフ管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

>>11 匿名さん

Nihonngogahenn.

[22: 匿名さん]

>>20 匿名さん

親の脳みそと経済力にある程度の安心感があるのが名門公立小学校の校区ということでしょう。ある意味経済力の要素が強すぎる私立小学校よりむしろ確かな安心感あるかもしれません。

[23: 名無しさん]

>>22 匿名さん

安心感の意味がわからんが、区立と私立の学費が一緒ならどっちに通わせますか？って話なら通じるのかな。

[24: 匿名さん]

インプレストみたいな駅近ではないし、坪400では出さないんじゃないですかね。茗荷谷の惨状もあるし、平均では370-380ぐらいと予想。

[25: 周辺住民さん]

誠之は来年から4年間、工事で校庭が使えないんだよね

[26: 匿名さん]

誠之の改築は子育て世代にはネックですよね。窪町に流れているという噂も聞きますし。
逆に、改築が終われば人気が磐石なものになるという意味では資産価値は見込めるのでしょうが。

[27: 匿名さん]

>>20 匿名さん
豊洲のタワマンの最上階に住んで子供を私立小学校に通わせるような人は文京区の公立小学校とは比較検討しないでしょうね。どうせ最終的に東大や医学部、あるいは留学するなら小学校などどっちでも一緒というか湾岸の方が息詰まる感じでかわいそうだと思うのですが。

[28: マンション検討中さん]

間取りが気になりますが、なかなか出ないですね。。

[29: マンション検討中さん]

会社の対応が酷いです。資料請求を１か月以上前にしても未だに届きません。何のためにホームページに資料請求ボタンを付けたのでしょう。バカにしてますね。

[30: 匿名さん]

>>29
まあまあ、セコムですから…。気長に待ちましょうよ。

[31: 匿名さん]

SUUMOの更新通知が来たと思ったら、物件に関係ないセミナーの案内だったりしますし、ちょっとフラストレーション溜まりますね。

[32: 匿名さん]

グローリオ茗荷谷は竣工売りしてるよ

[33: 匿名さん]

資料請求したら、ポストカードで9月中旬に詳細資料送る旨の案内が来ましたよ。
周辺の先行している物件の販売を意識して、告知だけ早くしちゃった感じですかね。

[34: 匿名さん]

インプレスト文京東大前とこちらを迷ってるんですが、どっちの方が資産価値があるでしょうか？

[35: 匿名さん]

同じ価格ならこっちでしょうね

[36: 物件比較中さん]

>>34
駅近だしインプレストのほうが手堅いのでは？
どちらも中小デベなので大差ないとは思いますが

[37: 匿名さん]

>>36 物件比較中さん

35さんと真逆の見解ですね。駅近のインプレストの方がわかりやすい長所があるんですが、こちらも整形地で間取りが取りやすく白山と2路線使えるのも魅力的かと思ってます。
なんにせよ間取りと値段を見てみないことにはと思いますが、インプレストの方もファミリータイプはあとわずかしか残っていないのが気がかりです。

[38: 匿名さん]

正式名称が決まったみたいですね。最寄りは白山ですが、インプレストと同じ「文京東大前」ですか。

[39: 匿名さん]

白山と東大前ならやはり東大前がブランドでしょう

[40: マンション検討中さん]

立地良いし、学区の希少性もあるし、期待してるのですが、他のグローリオを見たら、間取りや室内のデザインはがイマイチで…。なんか古めかしいデザインでした。この物件はいい感じだと良いな、早く詳細知りたいです。

[41: 匿名さん]

インプレストが売れ残って苦戦してそうだね。グローリオも似た感じなら厳しいかな。

[42: 匿名さん]

ようやくパンフ来ましたが…間取りが…
他にも色んなパターンがあると信じたいですが、資料に同封されていた3タイプの感じからすると期待薄ですね。

立地はいいんですが、立地しか良くなかったかもしれません。

[43: マンコミュファンさん]

>>42 匿名さん
ブリリア東大前もこんな感じの間取りだったので、まあ想定内でした。
フジタさんは西新宿も柱入りまくりだったので、もう驚きません。

[44: 匿名さん]

パンフに載ってる完成予想CG、公式サイトと違う・・・なんだこの色分け・・・

[45: 匿名さん]

パンフレットきたんですね。うちも資料請求したのにまだ来てなかったです。間取りが気になるけど、いまいちのようでがっかりぎみに待ちます！

[46: 匿名さん]

私は80の間取りは悪くないと思いましたよ。

[47: 匿名さん]

全体的に柱がアレですね。
収納もちょっと足りないかな。

[48: マンション検討中さん]

カタログ？が立地にしか言及してなくて、まるで東大前の紹介本のようでした。

80㎡の間取りはなかなか良さそう。でも採光が一面のみなのが…。

[49: マンション検討中さん]

現地をみてきました。
囲いにマンションの配置が記載されていたのですが、敷地の約半分が平置き駐車場と自転車置き場になり、
部屋は南向き解放とうたっていました。
採光は良さそう。
やっぱり、その分高くなるのでしょうか？
パークハウス文京白山と悩んでいるので、同じくらいの価格帯だとよいのですが、、、

[50: 匿名さん]

南西向きっていうより、ほとんど西向きですね。
一番広い部屋タイプは完成図と照らし合わせると1部屋だけなのでしょうか・・。
もう少し南側に窓をつけてほしかった！

[51: 匿名さん]

>>50
将来的に南側にマンションが建つことを考慮しての南窓の小ささ少なさでしょうね

[52: 匿名さん]

>>51 匿名さん

マンションの南側は計画道路予定地なので3階建までしか今後も建てられないはずです。それにもかかわらず南側の開放部をここまで減らしたのは全く理解できません。。。

[53: マンション検討中さん]

連休中に事前案内会に参加した知り合いに聞いたところ、近隣且つより駅近のインプレストを遥かに上回る金額に驚愕。。昨今これだけ新築マンションの売れ残りや不動産バブル懸念が騒がれる中、広めのタイプが軒並み坪単価450万？「それ、ザ・パークハウスの間違えじゃない？？」と思わず聞き返してしまいました。。しかも肝心の誠之小は、これから5年かけて改築し、その間子供達は騒音に耐え、仮校舎住まいで校庭で遊べない厳しい状況。そんなご時世、この価格帯にはさすがに引きました。気になっていた物件でもあり、非常に残念です。。

[54: マンション検討中さん]

こちらの物件は誠之小ではなく、指ヶ谷小ですよ

[55: 匿名さん]

間取りミタイヨー

[56: 匿名さん]

公式HPトップに大きく誠之小学区と書いてありますよ。

[57: マンション検討中さん]

今となっては、インプレストは買いだったのかな。敷地が歪だからこその良さもあるよね。

[58: 匿名さん]

インプレストっていうより、その値段払うなら、学区内でもっと広くてステキな新築戸建て立ちますよ〜

[59: 匿名さん]

坪単価450はさすがにないんじゃ…他にも行かれた方いないですかー？

[60: 匿名さん]

まだざっくりした価格帯ということでしたが、確かに80平米のタイプは坪450オーバーでした。他も高かったですけど。

[61: マンション検討中さん]

うちも今週、モデルルームにいく予定ですが、その価格を聞いて、残念すぎます。。

[62: 匿名さん]

説明会いきましたが、南西向きは低層階でも坪400万オーバーでしたよ。
北東向きなら坪380万ぐらいから買えます。

[63: 62]

追記です。
価格はもちろんですが、間取りも笑っちゃうぐらい酷いですよ。
南西の角部屋なんて専有部に柱4本くらい混入してました。

[64: マンション検討中さん]

そうなんですね。送られてきた資料に入っていた80㎡の部屋の間取りは、悪くないと感じましたが、他のタイプは酷いのでしょうか？？

[65: 匿名さん]

すごいですよ。トイレが家の中心にある部屋とか、リビングが10畳ない部屋とか。
8000〜9000万出してこれかよっていう。夢のない時代です。

[66: eマンションさん]

>>65 匿名さん
トイレが家の中心にある部屋！？
間取りがすごく見てみたいです。どうして？？

[67: 匿名さん]

坪単価400万オーバーなのに、バルコニーの戸境はペラボー・・・。

[68: 匿名さん]

立地で売れる場所だよここは
ほしい人はいくらでもいる

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん
デベもそう考えているからこそ、間取りにコストをかけなかったのでしょうね。
茗荷谷ほど悲惨なことにはならないと思いますが、北東や南西の低層階は売れ残りそう。

[70: マンション検討中さん]

バルコニーの広さが、部屋によって全然違いますね。3LDKでも、バルコニーが狭すぎる。。

[71: 匿名さん]

高層階の広い部屋は坪450万、低層階でも400万超って驚愕ですね。
インプレストの12階南向き3LDK、天井高2.75mのプレミアム住戸でやっと坪400万だったのに。

[72: マンション検討中さん]

住まいサーフィンで時価出たけど、販売価格とかなり開きがある。。

[73: 匿名さん]

学区狙いのひとはインプレストが正解だったね

[74: マンション検討中さん]

正式値段が出るまではとりあえず様子見ですが、値段次第では即撤退かな

[75: マンション検討中さん]

まだざっくりとした価格のみ提示されましたが、80㎡の部屋は7階以上で、11000万とのことでした。平均なので、1億から1億2000位でしょうかね。。強気の価格設定でびっくりです。。

[76: 匿名さん]

正直ここは売れ残る気がしますね。使いづらい間取り、中堅デベ、南側解放部少で億超えはどう考えてもなし。

[77: マンション検討中さん]

パークハウス文京白山と悩んでます。今の情報だと価格は同等かグローリオが若干低め？
あちらは大手デペ、奥まった崖下？の立地、指ヶ谷小学区。
グローリオは中小デペ、高度は高い、誠之小学区。

誠之小学区というブランドはどれくらいの資産価値なんでしょうか。300万～1000万円くらい?
子供がいるので、小学校は重要なんですが、資産価値としても気になる。

[78: 匿名さん]

学区の資産価値は、その他の立地条件からすると誤差でしょう。
ここは三徳、あっちはクィーンズ
ここはうるさい、あっちは静か

[79: マンション検討中さん]

資産価値は結局需給の問題なので、誠之小学校が人気である限りはそこにある程度のプラスアルファがあると思います。ただ、ここはそこのプラスアルファ分を考慮しても割高過ぎだから資産価値の維持は無理でしょうね。
誠之マストの方以外は検討対象外かと

[80: 匿名さん]

パークハウスもグローリオも、この単価帯の物件じゃ信じられないほど3次元(梁・下がり天井)のクオリティが低いです。

[81: マンション掲示板さん]

ただ、誠之学区で80㎡以上の3LDKを探しています。中古物件でもこの条件はなかなか出ないので、グローリオ高いけれど、価値は落ちにくいとも思っていますが、どうでしょうか？？

[82: 匿名さん]

>>81
どうでしょうかって言われてもね。下がらないと思うなら買えばいいよ。
参考までに、2011年分譲のブリリア東大前は8階78平米で坪316万円でした。
http://mansion-madori.com/blog-entry-519.html

[83: 匿名さん]

なんでこの物件は間取りをHPに載せないのでしょうか？あまり良くないことを自覚してるから？

[84: 匿名さん]

どうなんでしょうね…
グロ-リオは名荷谷でも間取り公開を引っ張りましたからね。。
で、あのズッコケ間取りでしたからね、ここでも自信がないのでは？

[85: 匿名さん]

どの間取りも、ほぼ1面採光（南北側は、小窓のみ）。
窓のない部屋がある間取りもありますね。
柱も入りまくりですし。でもファミリータイプの部屋は誠之ブランドで余裕で売れると思います。　インプレストも一番広いファミリータイプは、低層階の一つを残して全部売れた模様。

[86: 匿名さん]

誠之は建て替えで2022年までグラウンド使えないけどね。

[87: 名無しさん]

インプレストとは値段が全然違うけどね。

[88: 匿名さん]

きっと、グランドが使用できるかどうかなんて、学区重視の方々は、重要な事ではないでしょうね。
インプレストが周辺のマンションが苦戦してる中では売れ行きは好調といえるので、更に価格を上げてきたのでしょうか。。

[89: 匿名さん]

>>88 匿名さん

>>88
そういうこと。インプレストはここの販売開始前に売り抜けたかったから、戦略的な価格設定だった。
対して、ここはチャレンジ価格で気長に売ればいいだけ。

[90: 匿名さん]

誠之小に通わせたがる親は、グラウンド使えないのもかえって勉強に専念できていいやぐらいに思ってるんでしょうね笑

[91: 匿名さん]

三井の本郷6丁目計画は販売もうしばらく先だろうけど、その頃には市況落ち着いてるかも。そっちを待つのも手ですね。

[92: 匿名さん]

グラウンドが使えなくて勉強に専念できるって発想の持ち主自身は、低学歴だろうね。
小3ぐらいまでは、遊んでなんぼ。

[93: マンション検討中さん]

インプレストの3LDKの低層がまだあるらしいので正直迷っています。もう少し安かったらなあ。茗荷谷で学んでくれよ、セコムさん！

[94: 匿名さん]

>>93 マンション検討中さん


インプレストの販売前にモデルルームに行きましたが、南側に将来的に3階建てまでのマンションが建つ可能生が高いと説明されましたよ。たぶん南向き2階の3LDKが余ってるのは将来の採光を懸念するからでしょう。
そしてその割に価格は特別割安感もありません。

[95: 匿名]

マンションを建たせるにはたくさんの地権者が家を売らないと建てれません。土地が無いですよ。用途地域が絡むので。第1種住居地域です。

[96: 匿名さん]

インプレストの南側の更地は、すでに同じ会社が買っています。そこに建つ可能生があるみたいです。説明を聞きに行ったときに、図案もみせてくれましたよー。そこは、高さ的に、3階位までの高さしか建てられないとも言ってましたが。

[97: 匿名さん]

ここの南西側も戸建が立ち並んでるから、高い建物は建てられないかな。
環3が通ったらわからんけど、モンスター文京区民が阻止してくれるだろう。

[98: 匿名さん]

インプレストが平均坪単価382.6万円
ここは平均410万ぐらい？
なぜここまで違うのか

[99: マンコミュファンさん]

>>98 匿名さん

グローリオはもちょっと高そう。
私個人としては、インプレストの方が駅近で緑に囲まれた環境だし、立地は恵まれてるように思うけれど。

[100: まめ]

見学行ってきましたが、
・南向き坪単価４５０万
・北向き坪単価４００万

高いです。

[101: 匿名さん]

>>100 まめさん
マジですか・・・。驚愕のチャレンジ価格ですね。

[102: 匿名さん]

我が家はちょうど子育て世代ですが、色々悩んだ結果ここはやめました。誠之小ブランドは魅力ですが、入学のタイミングで校庭が使えないのはあまりに可哀想で。
文京区は他にも良い公立小学校があるので、必ずしも誠之にこだわる必要もないと思います。

[103: まめ]

>>101
どうしてこんなに高いのかを聞いたら、立地が最高だと考えているとのことでした。
地元民からすると立地良いのは良いけど、最高ではないんですよね。

住めば分けるけど、東大前駅近くか、白山駅近くか、の方がもっと良いんです。
どちらかも微妙な距離なので最高ではないですね。

[104: 匿名さん]

ここを買えない層を茗荷谷の売れ残りに誘導したい思惑があるのでは…と邪推してしまう。
こんな価格で本当に売れるのかね。

[105: 匿名さん]

向丘高校の裏のだだっ広い駐車場、そのうちマンション建ちそうですよね。
ここはバブルの天井価格だから、待てる人は待ったほうが無難かも。

[106: 匿名]

105さん＞でもそこは誠之小学区では無いですよ。タイムスの駐車場は。

[107: 匿名さん]

>>106 匿名さん
現時点ではどこの学区にも分類されてないだけで、建物が立てば誠之小学区になるエリアですよ。

[108: 匿名さん]

バブルになってる最近の価格からしてもここは割高。茗荷谷の二の舞になるんじゃない

[109: マンション検討中さん]

いよいよ販売開始ですね。結局当初価格水準のまま突き進むようですが、どうなることやら。

[110: 匿名さん]

間取りを見ると子供三人は無理そうです。。

[111: 検討板ユーザーさん]

>>110 匿名さん
西片2丁目で4LDKの戸建が建てられる土地が分譲中ですよ。

[112: 匿名さん]

明日で第一期、締め切りですね。
売れ行きはどうなんでしょうか？

正直、特定の間取りに人が集中して、ほとんどが残りそうな気がしています。

[113: 匿名さん]

このエリアではインプレストが買いでしたね。グローリオ高すぎ。

[114: マンション検討中さん]

結局一期は何戸売れたんですかね。11月下旬更新予定のホームページも更新ないし、たくさん売れ残ってるんですかね

[115: 名無しさん]

買いたかったけど高すぎて買えなかった人たちが多そうですね。

[116: 匿名さん]

う〜ん、ここが割高なのは同感なんだけど、インプレストが買いだったかどうかは疑問ですね。
あちらは旧白山通りよりずっと交通量が多い本郷通り沿いだし、ボイドスラブ230mmしかないし、戸境壁は全部乾式壁だし、インプレストのスレで自称専門の方が指摘してたけど躯体がくの字型で構造設計にも問題がありそう。
これはグローリオにも共通してるけど、誠之小に胡座かいて間取りがひどいのがね。。。

[117: マンション検討中さん]

誠之小に胡座かいてるのは同意。
値段は別にすると、グローリオは間取りはそこまで問題ないような気がする。
柱で狭くなっている部屋が1部屋？くらいあったけど、他は普通の間取りなのでは？

あと駐車場がスペースが広すぎて無駄だとは思う。
億超えるのに、共有ロビーがしょぼいのも気になる。
値段高いなら高いで良いけど、もう少しデザイン凝れないのかな。

[118: マンション検討中さん]

一期は16戸なのかな？

[119: 匿名さん]

セコムといえば耐震等級2が売りなのに、ここは他のマンションと同じ等級1だっていうのは本当ですか？
等級下げても柱の食い込みはたいして変わらないっていうけど、それじゃあ下げる意味がない。
コストダウンってこと？
他社にない一番の売りをやめてしまったらダメでしょ。
これだけ地震がさわがれてるのに。

[120: eマンションさん]

>>119 匿名さん
別の売主との共同事業の場合は耐震等級1にせざるを得ないらしいですよ
セコム単独の場合は耐震等級2にできるそうです