グローリオ文京東大前ヒルズ［旧称：(仮称)白山プロジェクト］ってどうですか？

[マンション比較中さん]

グローリオ文京東大前ヒルズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.secom-shl.co.jp/glorio/hakusan/

所在地：東京都文京区白山一丁目2番1,2番2,3番5,3番6（地番）
交通：都営地下鉄三田線「白山」駅A1出口より徒歩5分
東京メトロ南北線「東大前」駅2番出口より徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：44.28㎡～80.94㎡
売主：セコムホームライフ株式会社　株式会社サンウッド
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：ホームライフ管理株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[181: 匿名さん]

果たしてそう言えるでしょうか

[182: 匿名さん]

>>181 匿名さん
疑問を呈するのは勝手だけど、反駁するならせめてそう思う論拠を示したら？
俺はこの物件の立地は希少だと思うよ。
確かに価格は相場の天井だし、二次元・三次元的な構造のパフォーマンスも高くないけど、それは周辺の物件とレベルを合わせた結果でしょ。
インプレストもブリリアもパークホームズも間取りは総じて酷いもんだ。

[183: 匿名さん]

少なくとも近くの三菱の白山よりは良いとは思う
あちらは幹線通り沿いでないこと以外はまるで良いところがない
こちらは学区だけで大勝できる

[184: 匿名さん]

>>182
追記。価格に関しては、ブリリアの中古が坪380万ぐらいで取引されてるから、新築プレミアムが乗ってると考えればまあ妥当な金額。
インプレストは敷地が道路計画予定地と被ってて予定通り接収されたら既存不適格だからリスク折り込み済みの価格だった。

[185: 評判気になるさん]

誠之小推しの具体的な理由を教えて欲しい。
イメージ先行でなく、名門校への進学率とか、将来の就職先とか…

[186: 匿名さん]

>>185 評判気になるさん

理屈は関係ないし、貴方は納得しなくてかまわない
日本全国から窪町小学校か誠之小学校の学区にわざわざ引っ越して来る金持ちがいるからその他の文京区の学区より1割高い
教育に妥協しない親はわずかな差でも妥協しない

[187: ご近所]

残念なの湧いてるな。

糸目をつけない金持ちは、西片の高級住宅地に住むし、ご子息はサピックスなり塾入れるけどねぇ。

妥協しない家庭は、価値のないものにはお金出さないのは事実。かけるものにはかけます。二億〜払ってそれなりの邸宅買ってますけどねぇ。

まー、自己矛盾してることなんて気づかないんだろうな。

情弱なのか、思考力が無いのか。もし、買われているのであれば自由にして下さい。マイホームおめでとうございます！

[188: 通りがかりさん]

187→まさに、イヤな奴！
御愁傷様！！

[189: 匿名さん]

相手にするだけ無駄。
どうせ他物件の営業がネガキャンしてるだけ。

[190: 匿名さん]

まあ、クレヴィア茗荷谷とここが学区のおかげで抜けてるよね

[191: マンション検討中さん]

クレヴィアは窪町小学区というより、二校の国立小至近なのがよいですよね。

[192: マンション検討中さん]

近くの三菱の方が間取りはいいでしょ。
アウトフレーム工法で変なところにフレームないし、南向きだし。
こっちは東か西向きで、北側の物件はほとんど陽の光は浴びられない。
販売時期を更新してるけど、年末から殆ど売れてないよ。

[193: 匿名さん]

>>192
ネガさん朝早くからお疲れ様です！
パークハウスも早く在庫減るといいですね。

[194: 匿名さん]

パークハウスもここもバブルの頂点って感じの強気の値段だったね
ここはまだ学区の強みがあるが、パークハウスはリセール悲惨になるだろう
買った人は御愁傷様だ

[195: マンション検討中さん]

>>193
被害妄想が病的だから精神科に行きなさい

>>194
学区域の強みだけで価格が高めなだけだから、間取りと方角と静穏性が上のパークハウスと対してリセール価格に差は出ないんじゃないかな。どちらも一長一短を兼ね備えている。
そう考えると、パークハウスより価格設定高めのこちらの物件をリセールして得られる利益は少なくなりそう。まあ、リセール価格重視の人はあと1、2年待って春日の再開発のマンション買うでしょ。

[196: 匿名さん]

営業マンか購入者か知らないけど、>>193みたいなキチガイとは関わりたくないからここの物件買うのやっぱりやめよう。

[197: 匿名さん]

はいどうぞサヨウナラ

[198: 匿名さん]

3S1Kにどこまでの価値を見出すかですね。

[199: 周辺住民さん]

3S1Kの近隣住民がもともと高学歴の親が多くて、必然的に優秀な子供が3S1Kに入学するだけであって、3S1Kが特に教育が優れているわけではない。小学校に期待するのはちゃんと子供を躾けられるかどうか。そういう担任に当たるかどうかは運だから、文京区内の小学校ならどこでも一緒。学歴を伸ばしたいならいい塾に行かせればいい。

[200: 匿名さん]

3S1Kに子供を通わせるメリットは、「朱に交われば赤くなる」で同級生に学力レベルの高い子が多いから、それに刺激を受けることにありますね。　教えてくれる先生に期待はできません。

[201: 匿名さん]

思ったんですけど…ここの高い部屋買える層は、もう少し出して千代田区の番町や麹町学区の物件買うのでは？

[202: 通りがかりさん]

>>201
そうなのかな？パークコート一番町の低層階なら買えたかも。安い部屋は北西向きだしその割に管理費高くて萎えるけど。

[203: 匿名さん]

学力レベルの高い子に交わりたいなら普通に良い塾に行けばいいだけの話ですけどね。
小学校では教科書の勉強をみんなで仲良くやるだけですから、刺激を受けることはないでしょう。

[204: 匿名さん]

どう考えようと自由だが、誠之小学校の学区というだけで1割くらい高く評価されるのは事実
三菱のパークハウス白山より間取りやブランドや仕様が悪いのに、やや高いくらいの値段で売れるのはそういうこと

どちらもバブルの頂点の値段だった匂いプンプンするけど

[205: マンション検討中さん]

あと何邸でしょうか？

[206: 通りがかりさん]

>>205 マンション検討中さん
6戸です。

[207: 匿名さん]

いやネットで公開してるのがそれだけで実際はもっとあるだろwwwwwwww

[208: 匿名さん]

先着が3戸（いわゆる1期キャンセル）、2期が6戸（2期で申し込みがありそうな数）
それが全部とは言えないのでそれ以上ありそう

[209: 匿名さん]

デベ、間取り、静粛性、価格、日当たりで上回るザパークハウス文京白山が竣工前に完売しましたね。
学区域と高台ってだけで強気な価格設定のこちらのマンションは完売できるかな？

[210: マンション検討中さん]

どっちもどっちだけど、こちらの方が良いと思うけどなあ
多分、ザ・パークハウスのモデルルームに惹かれたんだろうけど資産価値ならマンションは立地で選ばないと

[211: 匿名さん]

苦戦しているようですね

[212: 匿名さん]

名前に東大でなくて皆が入りたくて憧れている小学校の名前入れれば良かったということでしょうね。

[213: 匿名さん]

まだ売らないというか、売れないから出せない在庫が積み上がっている感じでしたよ。

[214: 匿名さん]

確かに、東大前と言えるほど東大に近くないですね。
グローリオ文京誠之小前にすれば良かったということでしょうね。

[215: 通りがかりさん]

あと、何戸残ってる？何期など
全くわからないですが、、

[216: 匿名さん]

もう完売してるでしょ、この地域の価値に気づかないとはねえ、区民には垂涎の地の一つですよ。

[217: マンコミュファンさん]

>>216 匿名さん
完売おめでとうございます。
売れてないことがバレないように販売時期を非表示にしたわけではなかったんですね。

[218: 匿名さん]

>>217 マンコミュファンさん
性格の悪さが滲み出てるな。残り戸数を公式に載せてるマンションのほうが少数派だろ。

[219: マンコミュファンさん]

>>218 匿名さん
完売してるのに先着順の販売戸数を公式に載せてるマンションの方がはるかに少数派ですけどね。
そんなことして何のメリットがあるんですかね？
完売したら即完売御礼出すのが普通ですけどね。
匿名さんは何を根拠に完売してるとかほざいてるんでしょうね。
何でそんなに売れてるアピールしたいんですか？

[220: ご近所]

残念なの湧いてるな。

公式には先着順6戸と書いてあるのに、もう完売してると思い込んでる奴。

販売時期のことを話題にしてるのに、残り戸数の話をしはじめるのは、論点をすり替えてるのか単にそれらの違いを理解できていないのか。

まー、自己矛盾してることなんて気づかないんだろうな。

情弱なのか、思考力が無いのか。もし、買われているのであれば自由にして下さい。マイホームおめでとうございます！

[221: 口コミ知りたいさん]

ここに書き込みしている人達が購入しているとすれば、子供も性悪なことが推定できるからあまり良い境遇とは言えなそう。

[222: 匿名さん]

まだ、売ってますよねここ、

[223: 匿名さん]

場所がいいのになあ〜この辺値落ちなかなかしないと思うけどなあ

[224: 匿名さん]

場所はいいのに間取りがイマイチで相場より高めの価格設定がネックなんですよね。
一般的に家賃相場の300倍程度で販売される新築マンションが多い中、
目の前の高級賃貸マンションの家賃の400倍の価格設定ですから。
もう少し安くするか、高くする分建物そのものを高級にするかしてほしいところですね。

[225: 名無しさん]

知り合いの建築関係の人がここ買ったらしいから、まあ作りに関しては信用していいのかなと思った。うちにはとても手が届かないけど。

[226: マンション検討中さん]

近隣住まいですが最近セイシ学区の賃貸やら土地やら中古よく出てますよね。
賃貸はかなりの数がずっと募集してます。なかなか埋まらないみたいですね。
改築の影響なんですかね？
それともこの学区が評価されてたのって第六中だったからかな。今は小石川中の方が断然評価高いし潮目なのかしら、と思います。

セイシ＊＊＊＊さんはどんな分析するのだろう。

[227: 匿名さん]

小学校が改築になるんだってね。かなり大規模な工事になるようなのでそれを嫌う人はいるかもしれないね。

逆にできてしまうとかなり綺麗な学校になるので、逆に人気が出る可能性もある。逆張りしたいなら今がチャンスかな

[228: 匿名さん]

そもそも学区関係なく高いのと間取りが微妙なせいで売れ残っている
セコムはマンション分譲から撤退すべき

[229: 匿名さん]

えーでもグローリオ文京小石川は大好評で一発で売り切れでしょ？そこまで言うかなあ、かわいそうだよセコムが

[230: 匿名さん]

ちなみにせいし小学校の裏の擁壁がなくなって段々畑状の緑の丘陵に姿を変えるという未確認情報もあるので、現在擁壁裏の微妙な立地だったあの辺の住環境はかなり良くなると思うよ。

[231: 匿名さん]

相場が高い時ってのは普通の人がいいものを買う好機、プロは手を出せない悪条件でも住む気がある人は頑張れば買えるからな。安いところはプロが右から左でさらってっちゃうから情報が素人のところに届く前に蒸発する。

[232: ご近所さん]

段々畑になって開けても土地の高さ自体は変わらないので、低地には変わりないでしょ

[233: マンション検討中さん]

残り何部屋でしょうか。
雑誌に文教地区の良物件として掲載されたそうで、記事と一緒にDMが送られてきました。
そろそろ春光が近づいてるし、値引き交渉に応じて頂ければな…

[234: 匿名さん]

不動産会社の広告が載っていない雑誌に良物件として紹介されているなら良い傾向ですね。
そうでないなら…

[235: 匿名さん]

何という雑誌でしょうか？

[236: マンション検討中さん]

ダイヤモンドの別冊だそうです。10/7日号と書いてありました

[237: 匿名さん]

DMに同封する時点で、なんか怪しいな

[238: 匿名さん]

ダイヤモンドに高いお金払ってね。

[239: 匿名さん]

残ってる部屋は間取りが残念すぎ

[240: 匿名さん]

まあ、でもセキュリティはバッチリでしょう

[241: 検討2]

パークホームズも誠志学区なので、ここは値下げしますかね？？
パークホームズが価格的にも控えめなのはどうしてですか？？

[242: 匿名さん]

パークホームズよりもこちらの方が高台に位置していて、南西向き高層階からの眺望が良いです。目の前に高層マンションが建つこともありません。
それと、誠之小学校まで、こちらの物件は子供の足で徒歩3分（横断歩道を渡る必要もありません）、パークホームズは徒歩15分程かかります。
そのため、こちらの方が価格設定が高めなのだと思います。ただし、北東向き物件については、眺望や陽当たりは期待できず、低めの価格設定となっています。
春日のタワマンが完成したら、商業施設の利用などはパークホームズの方が近くて良い気がします。

[243: マンション検討中さん]

三井は外廊下、セコムは内廊下

[244: あ]

あとは立地でしょう。
誠之小目当てなら向こうは校区の端っこで坂道の下、こっちは目と鼻の先。
スーパーもパークハウスの近くのは品揃え悪いからクイーンズか成城石井まで延々歩いてバカ高いの買うしかないけど、こっちは白山駅にまともなスーパーが2つ。
駅だってこっちはメトロの東大前と都営の白山使えるけど、向こうは都営の春日だけ。春日のパークハウス最寄り出口は三田線の端っこなので、同じ春日でも大江戸線には遠い。メトロの後楽園は一応繋がってるけど更にずーっと先。
東大正門からパークハウスに歩いたらわかるけど、車一台通るのがやっとみたいな道を通るし、まあ色々と微妙と思う。

[245: 匿名さん]

まあどちらも良いところもあれば微妙なところもあって、どちらが良いかは住む人が何を求めるかで決まるのではないでしょうか。

[246: 匿名さん]

まあ、小学校なんてどこでもいいです。　子供さんがいる方は「目指せ東大一直線」
でしょうね。　近い将来センター試験が廃止されて、入試も変わるようですが、東大が
最難関であることに変わりはないでしょう。

[247: 匿名さん]

目指せハーバード

[248: 匿名さん]

早速賃貸でた。
http://www.jkhome.com/properties/detail/r/48433

[249: マンション検討中さん]

35万なんて入る方いるんでしょうか笑

[250: 匿名さん]

目の前の築浅マンションの賃料設定と比較しても大分お高いですね。これに管理費も払うのでしょ？

https://www.property-bank.co.jp/m/rent/5622/

[251: 名無しさん]

公式サイトで最終期2戸って出てるけど、この抽選終わったら完売って意味ですかね？

[252: 通りがかりさん]

まだ売りに出されていなかった2戸を追加で出しただけじゃないですかね。
竣工が近づいているので最終期としたのでしょう。

[253: 匿名さん]

GooglMapsで周辺を見ましたがこのマンションの裏手から少し大きな通りに挟まれた場所、どんなエリアなんでしょう？町内会の防犯防災の旗や提灯が過剰すぎますし、私道が入り組んだかなり古めのトタン住宅が密集していて周辺と比較すると異様です。

[254: 匿名さん]

古地図を見ると大名などの下屋敷があった地域に隣接して町人の家が多数並んでいたようですし、歴史のある昔からの街という感じですね。白山神社があるので町内会の活動もわりと盛んみたいです。古い家は多いですが、変な人はあまりいない気がします。

[255: 匿名さん]

下屋敷じゃなくて備後福山藩の中屋敷でした。
gooの古地図だと三橋左兵エという人の家がこのマンションですかね？

[256: 推奨します]

デベロッパのひも付き管理会社です。早々に管理会社変更を検討すべく、他管理会社との費用比較が必要です。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[257: 通りがかりさん]

何言ってんだこいつ。
安けりゃいいってもんじゃないだろ。

[258: eマンションさん]

文京区の新築マンションの管理費ランキング（安い順）
単位 円/㎡（総戸数）

ザパークハウス本郷 217(92)
ディアナコート文京本郷台 245(127)
グランビリオザレジデンス 265(121)
オープンレジデンシア文京茗荷谷 270(25)
アトラス本郷三丁目 288(59)
グローリオ文京東大前ヒルズ 289(44)
クレヴィア御茶ノ水 294(53)
ディアナコート茗荷谷翠景 301(27)
プレシス文京江戸川橋 302(37)
パークホームズ文京小日向 ザレジデンス323(64)
オープンレジデンシア文京六義園332(22)
グラン レ・ジェイド御茶ノ水 334(53)
インプレスト文京東大前 334(42)
オープンレジデンシア本郷菊坂 334(19)
リビオ文京茗荷谷 350(33)
オープンレジデンシア御茶ノ水350(22)
ガーデングラス御茶ノ水 359(35)
オープンレジデンシア本郷三丁目 372(22)
ラコント文京白山 376(17)
グローリオコンフォート 文京本駒込 394(38)

こちらの物件は割と良心的な管理費と言えますね。

管理組合が立ち上がったばかりでまだ軌道に乗っていない段階で、管理会社変更の議題をいきなり出すことは、居住者の混乱や不安を招くだけで好ましくありません。賃貸に出す方は管理の質よりも管理費の安さを優先するのでしょうが、実際に住む方は質を優先する方が多いでしょう。管理会社変更は時間もかかりいろいろと面倒臭いので、当初の管理に特段の問題がなければ、実際に住む方の多くは管理会社の変更を望まないでしょう。

[259: 匿名さん]

むしろデべ紐づけじゃない管理会社ってある？？

[260: 匿名さん]

近隣の医療機関を調べたのでまとめてみました
【クリニック】大橋内科、よしはし耳鼻咽喉科、ナミキ歯科、松田薬局（いずれも徒歩1分以内）、★澤田こどもクリニック（徒歩5分）
【中規模病院】慈愛病院（徒歩10分）、花と森の東京病院（南北線西ヶ原）、★☆JCHO東京新宿メディカルセンター（南北線飯田橋）、★東京逓信病院（南北線飯田橋）
【大規模病院】★☆日本医大付属病院（徒歩8分）、★駒込病院（徒歩15分）、★☆東大病院（都バス赤門前）、★☆順天堂医院（都バス順天堂前）、★☆東京医科歯科大病院（都バス御茶ノ水駅前）

★小児科あり、☆産科あり（JCHOは検診のみ）

[261: 匿名さん]

近隣の本屋の報告もお願いします。

[262: 匿名さん]

本屋は小さいのなら税務署のあたりと白山上にあった気がする。でも三田線で神保町か、大手町の丸善に行ってしまいそう。

都バスで御茶ノ水まで行ったら病院は三楽とか杏雲堂とか日大とかいっぱいありますね。三楽は小児科と産科が両方あるのがいいです。

[263: 匿名さん]

内覧会行った人いますか？実際の出来はどんなもん？

[264: 匿名さん]

今まで、グローリオ文京東大前にするかインプレスト文京東大前にするか迷いましたので、
昨日グローリオ文京東大前の内覧会に行く前に、インプレスト文京東大前に行ってきた。

グローリオは高級感があり、エントランスも広くてきれいです。エレベーターから出ても圧迫感がなく広いです。ただし、廊下が長いです。
部屋内の梁も上手にリビングと洋室の間に分けて、圧迫感が少なくてよかったです。１５：００～１７：００に北向きの部屋に行った。電気付けなくて、部屋は明るいです。北より東北東だからかなあああ。

一方、口コミで絶賛しているインプレスト文京東大前にがっかりした。
エレベータから出て、天井が低くて、狭いです。圧迫感が感じます。部屋内の梁は多いし、大きいし、低いです。梁から床までの高さは１９０ＣＭのところもあります。実際測ってびっくりしました。収納の高さは１６０ＣＭぐらい。。。おそらく、１２階以上でない、タイプＡ，Ｂも低いでしょう。。。同じ階なんだから、、

現在、納得してグローリオに決めました。

ちなみに、グローリオは残り２戸だけです。南向きの１階と２階です。
インプレスト文京東大前は３階と１０階販売中です。

[265: 匿名さん]

>>264 匿名さん
えっ、インプレストって完売したんじゃなかったんですか？！
びっくり。。。

[266: 匿名さん]

265: 匿名さん
中古で出ています！今なら３階と１０階があります。

口コミで憧れていましたので、見に行ってきた。

[267: 匿名さん]

こちらの物件に南向きの住戸はございませんが。

[268: 匿名さん]

引越しの幹事会社の見積額が同時期の相場の4倍でした。
客層みてかなり上乗せしてくるようです。
利用する人いるんですかね。

[269: 匿名さん]

正確に言うと西南西向きですね。

1階でも駐車場が広くて道からはかなり隔てられてるのでそんなに悪くないです。日当たりもプライバシーもまあ許容範囲かな。
内装は高級感ありますね。モデルルームの壁紙はオプションだらけで実際は安っぽいかと思いきや、結構いい感じの質感で気に入りました。内廊下もエアコン完備、エレベーターも広くてグランドピアノも搬入できそう（持ち込みOKかは知りませんが）。
ただ、廊下の絨毯は見た目は良いけど、メンテナンス次第でみすぼらしくなったり、匂いがつきそうなのが不安です。酔っ払って帰って廊下で吐いたりしないでね（笑）

[270: 匿名さん]

>>268
軽く値切ったらすぐ5万下がりました。大阪流の値切り文化なのでは？
それでもちょっと高いけど想定予算内だったので決めました。前の道路に大型トラックを停められないので2台になって人件費がかさむとか何とか。

[271: 匿名さん]

初回見積もり料金から値切ったところ10万円以上下がりましたが、それでも他社さんの2倍以上の料金だったので、今回は他社さんに決めさせて頂きました。お米はありがとうございました。

[272: 匿名さん]

>>269: 匿名さんの言う通り、"内装は高級感ありますね。モデルルームの壁紙はオプションだらけで実際は安っぽいかと思いきや、結構いい感じの質感で気に入りました。内廊下もエアコン完備、エレベーターも広い"　
私も安っぽいかと思いましたが、、、結構いい感じの質感で気に入りました。
実物できたので、残り２戸は売りやすくなりでょうかね？

[273: 匿名さん]

パンフレットやサイトが青を基調としているからか、なぜか外壁は灰色と思いこんでた（笑）完全に茶色です、ありがとうございました

>>264さんが言うとおり、東北東の部屋が午後でも意外に明るいのは同意。目の前は真新しい一軒家なので、当分高い建物は建たないはず。むしろ反対側のほうが夏暑そう…

[274: 匿名さん]

住人の雰囲気はどんな感じですか？
やっぱり東大教授と医者、弁護士ばかりの偏差値高そうなマンションですか？それとも投資目的の外国人とかが結構買ってたりする感じですか？
子供連れの割合や年齢層、目につくようなクレーマー住人とかは？

[275: 評判気になるさん]

>>274 匿名さん

ほぼ100%子供連れ
誠之小学校のために購入したかな
このマンションは投資マンションではないと思います。価額設定が高く損しちゃうぞー

[276: 匿名さん]

名前はヒルズでもチャラいヒルズ族が住む感じではないです。
子連れのほか、初老くらいの夫婦はチラホラ見ました。一番多いのは40前後の夫婦＋小学生の子供が1人か2人ですかね。この価格帯だと20代の若夫婦はさすがに少ないです。

[277: 匿名さん]

挨拶の時は東大の何学部に勤めているか自己紹介お願いします。

[278: 匿名さん]

大学教員はそんなに儲かる仕事じゃないですからね…。信用はあるので融資は受けられるかもしれませんが、この価格帯のマンション買うのはかなり苦しいですよ。
意外と東大関係者は少ない気がします。卒業生はたくさんいると思いますが。

[279: 名無しさん]

固定金利は全体的に上がるっぽいですねー。せめて今月中に引き渡しだったら…！くやしいです！
みなさんどこの銀行にされましたか？

[280: 通りがかりさん]

公式サイト更新されてますね。残り3戸は全部1、2階かな？