照葉テラス パークカーサ02ってどうですか？

[マンション検討中さん]

照葉テラス　パークカーサ02についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/fuk/park02/

所在地：福岡県福岡市東区香椎照葉２丁目24番163および24番164
交通：西日本鉄道貝塚線「香椎花園前」駅徒歩19分
「照葉小中学校前」バス停徒歩1分
面積：74.80㎡ ～ 111.20㎡
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：積和管理九州株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

埋立地に何千万を、crazy!

[2: 匿名さん]

近所の千早も埋立地だけど価格と環境的に照葉の方を好む層もいるのではないでしょうか。

[3: 匿名さん]

>>2 匿名さん

香椎浜や千早1のあたりでしょう。千早駅の周辺が埋立ではない気がします。

[4: 匿名さん]

>>3 匿名さん

千早駅が建ってるところは元々香椎潟ですよ
https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/2/2c/Kashii_historic_si...

[5: 匿名さん]

>>4 匿名さん

なるほど、千早、香椎浜やアイランドシティーがの地盤がどっちでもダメですね。結局、駅との距離がお決まり手だよね。

[6: 匿名]

誤字多すぎ。予算、間取り、広さ、住環境、眺望、人それぞれでしょうが。

[7: 匿名さん]

埋め立てでなく駅にも近い立地を求めるなら水谷辺りか名島ぐらいじゃないかな。
香椎も海側は埋立地だし反対側の一部は昔、炭鉱があった場所もあるので坑道を埋めてるのかが気になる。坑道を埋め立てるのはお金が掛かるらしいし、どの程度造成されてるやら。
東区希望で地盤が気になる人は駅前を選ぶのは厳しいんじゃない？

[8: 匿名さん]

福岡市に「東の大濠公園」構想　アイランドシティ南東
2016年09月15日 03時05分
福岡市東区のアイランドシティの南東を「東の大濠公園」にする構想が浮上している。アイランドシティと対岸の香椎海岸を巡る１周約３キロの歩道を改修、公園を再整備して、水辺で快適に過ごせる空間にする。１４日の福岡市議会で議員が提案すると、中園政直副市長は「市民にとってさらに魅力的な場となるよう取り組む」と答弁した。具体化すれば、福岡都市高速道路の延伸を絡めた事業になる可能性がある。
http://www.nishinippon.co.jp/sp/nnp/national/article/274765

[9: マンション検討中さん]

幅広い年齢層や外国の方へも魅力あると思うので、四季を感じられる日本庭園を体育館の横辺りに作って欲しいですね。

[10: 匿名さん]

ここはアットホーム等ではハイグレードとなってますが照葉の他の積水の物件やアイタワーや周辺の物件と比べてグレード高いんですか？私はセントラルパークは素敵で良いと思いますが比べてどうでしょうか？

[11: マンション検討中さん]

>>10 匿名さん

>>10 匿名さん
セントラルパークと比べて1番わかりやすいのは、床暖房標準装備ですかね。
バルコニーやキッチンなど比べると結構変わってますよ。

[12: 匿名さん]

>>10 匿名さん
セントラルよりは価格がかなりアップしていますが土地の取得費用が公募制のためかなり抑えられています。
通常のマンションでは土地代と建物代は半々ぐらいですが、ここは土地代が25％ぐらいなのでそこそこ内装などにはお金かけいるようです。
プレミスト千早も見学しましたが1000万円近いオプションや家具が設置施されてましたが、それでもパークカーサの方が質感は数段上でしたよ。

管理面では01.02.03とそれぞれ独立していますので大規模マンションにありがちな組合運営の理事会の負担は少なくて済みそうです。
他方駐車場は01.02.03で共有しており、管理人はフォレストも含めて共有、集会室はマリナコートも含めた照葉テニスで共有しているので管理費か抑制されているところが評価できます。

[13: 匿名さん]

11．12ありがとうございます。パークカーサ01．02．03建つ階数が違いますが、内装等は同じで例えば同じ7階で間取りがさほど変わらずでも価値は変わるものですか？

[14: 匿名さん]

価値というか価格については原価もありますが需給のバランス、つまり人気の良しあしや周辺環境にも大きく影響されます。01は竣工半年前で80戸中74戸が成約し、かなりの人気です。事業主からしたら設定価格が低過ぎたと感じているかもしれません。
また周辺環境で考えると、01発売時点では確定していなかったぐりんモールや西鉄のバス営業所（バスの増便が期待できる）も決定しました。環境価値は確実に上がっています。
純粋な価値はそれぞれの主観によるものですがより南向きが希望なら01、よりパークビューを求めるなら02、よりバス停に近いのは03となりますね。
ちなみにパークビューのよい階数は7階辺りということを聞きましたし、02ＨＰのテラススタイルの時刻による眺望のＣＧが参考になると思います。

[15: マンション検討中さん]

地下に空洞、なんて事がないといいんですが。
調べる方法はないでしょうか？

[16: 匿名さん]

>>15 マンション検討中さん
豊洲の問題から、空洞を意識してます？
例えば地下駐車場はどうですか？空洞ですよ。
豊洲は汚染物質が出て来ない様に盛り土する予定だったのが、盛り土せずに地下空間があったから問題なんですよ。
また、わざわざ地下に空間を作る方がコストが掛かりますよね。通常のマンションで、隠してまで作る理由がないでしょう。
時事ネタを関連付けたいのでしょうが、少しは考えてレスしたら如何ですか。

[17: 匿名さん]

元々が更地（建築直前はコミュニティガーデン）だったところに建つマンションにわざわざコスト掛けて地下空洞を造る理由があれば教えて欲しいですね

[18: 匿名さん]

総戸数60戸で第一期33戸発売して31戸成約。他のデべは事前に登録されたところだけを発売して完売御礼を出す。しかし、パークカーサ01はそうではなく階数を決めて、その階数はどの間取りも全部売り出してたけど02も同様なら凄い！
01も80戸で第一期第一次で40戸以上成約して現在残り4戸。早い者勝ちみたいになってるけど02も変わらない人気ですね。やはり中央公園に面してる眺望の魅力が大きいんだろうね。

[19: 匿名さん]

ただ、部屋が西向きなのは気になります。夏は西日が酷くないですか？

[20: 匿名さん]

確かに西向きは気になるところですが、ベランダで陽射し避け用のシートが掛けられるようになってますよ。

[21: 匿名さん]

そういえばHPのテラススタイルの夕方編でお洒落なシートが写ってますね。
01では全くなかったのに、やはり西向きを気遣って構成したんですかね？

[22: 匿名さん]

いまは空前の低金利でイケイケみたいですね。
キャッシュあるけどフルローン組む人もいるんかな？
ここまで好調な気配をみると立地よりスベックを求める感もありそう。
コートシリーズは早すぎた？セントラルの不人気はなんだったのか？
ますますアイランドにGM建てたらどうなるかキニナル～

[23: マンション検討中さん]

＞２２
確かにローン金利はほぼゼロだけど、それにしても、この物件はちょっと高いかなぁ～って印象。

というのも他物件は土地高＆建設費高のダブル高で今の価格が形成されてるけど
この物件って、言ってしまえば二束三文で官から払い下げた土地に建てるから
土地高の寄与はないはずでしょ。
その割に他の物件同様の値付けしてるってことはデベの粗利が過剰に積まれてるんじゃん？なんて思う。

[24: 匿名さん]

そうかな？
10年以上塩漬け状態でやっと不動産として売れる状態になったんじゃん？
市況にも耐えながら保持して、人気物件として供給してくれてるんだから安いものでは？
竣工より遥かに前に完売する物件ならお得感ありあり。逆に言えばデベの値付けミス。

[25: マンション検討中さん]

＞24
確かにデベの値付けミスですよ。ただし、高い方向のミスと思いますが。
買う側からすれば、バカにするな、ですけど。

[26: 匿名さん]

01の販売状況だとお手頃価格だと思ってる人が多いのでは？
高いと思うなら皆さん買わないでしょう

[27: マンション検討中さん]

＞２６
二束三文の払い下げ官有地ですから、土地代が乗っていない分
もっと安くないとお手頃価格とは思えません。

「この豚肉（ブラジル産）、１００ｇ４０円、安ッ」の延長線の感覚なら
安いと思われるかもしれませんが。

[28: 匿名さん]

前は照葉は1000万台のマンションがあったのにね。土地は売れずに安かったからね。

[29: マンション検討中さん]

＞２８
陸の孤島ですからね。立地に価値があるとは思えません。
周辺のマンション高騰に連れ高しているだけですよ。

[30: 匿名さん]

>>28 匿名さん
ホントにあったかな？

[31: 匿名さん]

02は床暖房ついてないんですかね？

[32: 匿名さん]

フォレスト、パークカーサシリーズはディスポーザー、床暖が標準装備ですよ。

[33: 匿名さん]

＞25
値付けミスが高い方のミスなら誰も買わないでしょ。それが竣工まで5か月で残り4戸/80戸で成約率95％。買う側の支持を得た結果でしょ。同じハウスメーカーの千早駅前徒歩5分の物件は苦戦してるよ。

[34: 匿名さん]

＞29
陸の孤島というけれど人工的とはいえ整備された街並みを評価する人は少なくない。
それに加えて

①アトレアモール、ベシタフルスタジアム、スパリゾートの開業
②西鉄バス営業所、クリーンモール、体育館の決定
③西鉄バス便増加

これらは街力アップとなり結果不動産価格をアップさせる要因。
しかも公園に面してる希少物件ですから。。

[35: 匿名さん]

陸の孤島ではなく、明らかに島！

[36: ご近所さん]

実際に住んでみれば、価値のある素晴らしい島（アイランド）ですよ。

[37: 匿名さん]

33戸売り出して残り2戸と思いきや、追加販売が2戸だったんですね。
ＨＰが今日更新されて、取りあえず実質的な1期は35戸売り出して21戸成約したということか。
それでも成約率が35％なら優秀との評価なのでは？
残り39戸で竣工まで14か月なら上々でしょ。
間取り確認しましたが西向きではなく西南西なのでバルコニーの右半分に日よけシート設置すれば夕方の日差しも問題ないでしょ。
1Ｆは眺望がない代わりにすべて90㎡超とよく考えたプランと思える。
よく考えた理由？幼児がいて将来を考えると広い部屋と階下に気を使わないことを求めた家族にはぴったりじゃないですか。価格情報は持ち合わせてないけど、当然上階よりはリーズナブルでしょうしね。
しかし何故スーモには間取り（Ｂタイプ）を出しているくせにＨＰでは間取りＮＧなのかは意味不明。

[38: 匿名さん]

>>35 匿名さん
そんなことどうでもいいんです。極端な話大都会でぎゅうぎゅうで生活するか大自然の中でのんびりやりたいか、それぞれ生活スタイルや価値観が違うのですから。

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん

人工島を大自然とは…

[41: 匿名さん]

照葉の魅力は人工的に作られた自然でも公園や街並みが綺麗なところ。
マンションはほとんど分譲で賃貸が少ないし戸建のタウンセキュリテイは他の区と違って安心感がある。

[42: 匿名さん]

[No.38～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[43: ご近所さん]

照葉地区は中央公園を始め緑地が多く、照葉テラスの周辺も緑が多く快適です。また、数年後の野鳥公園のオープンが待ち遠しいです。

[44: 匿名さん]

>>34
車通勤なので都市高延伸も期待してます

[45: 匿名さん]

野鳥公園のオープンは待ち遠しいですね。
都市高速は・・・、眺望等には多少問題あるも利便性には勝てないですね。

[46: マンション検討中さん]

ゼネコンについて「内覧会で指摘しても職人に屈して何もしない」なんて情報が出てきまして、気になります。

[47: 匿名さん]

>>46さん
「内覧会で指摘しても職人に屈して何もしない」なんて考えられないですけどね。
デべは契約者が納得して入居＝物件受け取りして初めて代金を実質的に受け取ることができます。
施工業者は竣工して内覧会などを経て問題なければデべに引き渡して工事代金を受け取ることととなる。
そのような大事な時期に何にもしないなんてはありえませんよ。
なんといっても入居＝受け渡しが終わるまでは購入側が強いのですから。
もちろん内覧時に施工業者の説明で契約者が納得すればなにもしないでしょうが。

[48: 匿名さん]

こんな資産価値ないところいらない。

[49: 口コミ知りたいさん]

>>48
お前のくだらん投稿いらない。

[50: 匿名さん]

液状化とか海沿いとかリスク要因が多いですね。