ザ・パークハウス 赤坂タワーレジデンス

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 赤坂タワーレジデンスはどうでしょうか。
免震タワーマンションでエリアもいいですね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：福岡県福岡市中央区長浜2丁目7番（地番）
交通：福岡市地下鉄空港線 「赤坂」駅 徒歩6分 （1番出口より）
間取：3LDK・4LDK
面積：72.57平米～98.15平米
土地・建物売主：三菱地所レジデンス
建物売主：ウェルホールディングス
販売代理：三菱地所レジデンス
施工会社：株式会社フジタ九州支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会
モデルルーム：2016年11月プロジェクト発表会開催予定
完成日または予定日 ：2018年12月中旬
入居(予定)日：2019年2月中旬

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[351: 口コミ知りたいさん]

買いたい方も、冷やかしの方も

あと３０戸程度しか残っていませんよね！？
部屋を選べて、オプションを選べる今のうちが買いかもしれません。下層階はオプションの締め切りは終わっているかもしれません。

引き渡しの１年前に完売もあるかもね、投機目的の買いも多いかもしれませんね。

[352: 口コミ知りたいさん]

福岡市は住みたい都市、上位ランキングの常連だけど、東京に出ると、東京のネイティブさん方に、出身を聞かれる。九州だと答えると、海外なんだと言われる。

確かに陸続きではないけど、そんなものだよな。

福岡市の地価高騰につき、ナンバー５の都市も今後楽しみなんだろうな。

[353: 口コミ知りたいさん]

>>パークハウスは基礎工事トラブルで工期が伸び工事も増えたから、コスト増しているので
販売価格に上乗せはあっても、安くなる要因にはならないでしょう。

三菱地所レイジデンス側の原因で、工期が遅れといて、販売価格に上乗せってありますかね？！

西新とか大濠公園の物件をたまに見ていますが、結構良い値段しますね、それから売れ行きがイマイチ。
リサーチくらいしているでしょう。予定売り出し価格に工期の遅れた分を上乗せしているとしたら、ここもイマイチ組なのでしょう。
パークハウスの物件は、西新といい桜坂といいほぼ完売していますね。福岡に於いては割と売れる方向に価格設定しているのじゃないでしょうか。次は、福岡タワーズですが、これは苦戦しそうですね、何と言っても無駄に、駅直結、下層階が自走式駐車場というブリリアタワーとぶつかりましたから、価格設定がカギですね。

[354: 匿名さん]

＞＞350 匿名さん
それ周辺環境を推し量る事例だけど、１件だけの個体固有の１事例だよね。

きれい好きな方なら、ほぼ毎日掃除するからバルコニーが灰色になるまで放置しないのでは？
住まい方で汚れの進行度は異なるから。

[355: 匿名さん]

>>353
要因が誰に、何処にあろうが、販売価格出す前に発生したコスト増は、少なからずとも価格に反映されるでしょう。まあ、それでも長浜価格に収まっているってことでしょうけど。

[356: 匿名係長]

パークハウス赤坂タワーレジデンスの価格が安い理由。。。

実はこれ、私も契約をする前に、周辺の新築価格を調べて自分なりに考えてみた事があります。

そして、今回のポイントとしては、、、


〇中央区、他のエリアでも坪単価が250万を超えているマンションは総じて売れ行きが厳しい。(但し、プレミスト天神赤坂タワーなど、見栄を張れるマンションは好調)

〇長浜に関しては、参考にできる事例が少ない

〇舞鶴小、舞鶴中は小中一貫で、当該物件からは通学がしやすい

〇長浜ではあるが天神まで徒歩10分前後と、立地としては申し分ない

などがあります。


坪200万前後という価格設定は、周りからすると確実に『安い』です。

ザ・パークハウスですからね、安いマンションとは全く違います。

ましてや、ここより立地が良くない早良区や西区より安い訳ですから。。。お買い得なのは否定できないでしょう？



ここで、当該マンションの価格が何故安いかを改めて考えてみました。

間違いなくある要因は、、、

※土地取得単価が比較的安く抑えれている事です。


プレミスト天神赤坂の土地跡は、52億で取得していますが、それが価格に反映しているのは説明しなくても分かると思います。


次に言われている『魚市場』ですが、、、


価格設定に影響するのはあり得ないですね。


当然私も念のため臭いを確認しにいきましたが、正直全く気にならないレベルでした。


一部の購入者が気にする事はあるかもしれませんが、嫌悪施設でもないのにイチイチ価格を落としていたらキリがありません。
墓地やラブホテルが目の前なら多少は影響するかもしれませんが。。。


結論として、三菱地所としてが、、、


『坪200万前後の安めの価格帯でも想定利益を得られるから、早期売却を目指そう』と思っている
　


と考えるのが妥当ではないでしょうか？


今までの傾向を見ても、三菱地所は無茶な価格設定をしていない傾向が見受けられますので。

[357: 匿名さん]

>>354

もちろん、１戸１事例です。
バルコニーを掃除しているか否かに関わらず、灰色になる、なりやすいってことは、それだけ(比較的)粉塵が多いって事例です。

[358: 匿名さん]

魚市場の匂いは梅雨明けから夏が気になるから今の季節に確認されても判断できないのでは。
匂いが気になるかどうかは評価の分かれる立地というだけ。

>>〇長浜に関しては、参考にできる事例が少ない

魚市場の他は倉庫や商業ビルなど住宅街向きの環境ではなかったから参考にならないのは自明。
古くからのマンションがあっても住民は魚市場関係者が多いと昔､魚市場関係の知人が言ってたくらいだし。

立地の良さは姪浜以上だけど住宅街向けの土地が少ないから姪浜並みの発展を目指すなら埋め立てを進めるしか無さそう。

[359: 匿名係長]

>>358
概ね仰る通りですが。。。
今後長浜が発展しようがしまいが、どちらに転んでも坪200万程度なら『安い』と考えております。
発展すれば良し、発展せずとも悲観的になる必要はないかと。


魚市場は去年の夏前に確認しておりますよ。近くで仕事があったのでほぼ毎日通っている場所でしたので


まあ、大型スーパーの誘致などできれば最高でしょうが、、、
『駅近』『都市高速近』『天神近』だけで十分と言えば十分です。

くどいようですが、地名地名言う方向きのマンションではないですね。

[360: 匿名さん]

>>359 匿名係長さん

スーパーの生鮮市場が浜の町公園付近にあるから大型店の需要が少なそう。
埋め立てが進めば大型スーパーが進出する可能性があるかも。

>>地名地名言う方向きのマンションではないですね。

メリット、デメリットを知った上で購入するほうが無難ではないでしょうか。

[361: 匿名]

ちょっと前の情報で、これに少し期待してます
http://www.data-max.co.jp/300122_dm1305/

[362: 口コミ知りたいさん]

>>361 匿名さん

2018年01月22日 建設福岡市中央区港に新たな商業施設誕生

港、長浜地区の再開発は期待出来そうですね。将来性あり、この物件も。

[363: 口コミ知りたいさん]

物件概要
５月７日
総戸数 159戸（他に事務所1戸）
販売戸数 28戸

５月１５日
総戸数 159戸（他に事務所1戸）
販売戸数 26戸

着実に売れてますね、竣工１年前に完売もあるかもですね。

[364: 匿名さん]

ファミリーで住むに適しているとは思いませんが、赤坂駅徒歩圏内、小中学校至近で、比較的安価。これだけで売れるでしょう。

近くのレジアがいい例です。

[365: 口コミ知りたいさん]

赤坂駅そばて、ファミリー向けではないのですか？
長浜も赤坂地区に分類されると思いますが。

近くは賃貸が多いのは確かですが、アメックス赤坂門とかあるし、オール賃貸物件は多いのですが、柄が悪いこともないでしょうに。

[366: 口コミ知りたいさん]

大濠公園近辺のマンション過密地帯とは、大きく異なりますが、長浜も赤坂地区に分類されると思いますが、ファミリー向けじゃない理由を知りたいですね。

近くにはURとか、アメックス赤坂門とかオール賃貸の物件が多いですが、ファミリータイプの賃貸料は高いですよ。

[367: マンション投資家さん]

>>365 >>366
赤坂は天神に近すぎるため、オフィスや商業施設が主体。
東京で言えば新橋、有楽町、銀座みたいなものです。
従ってファミリーの空洞化がおこり、小中学生が激減。
小学校は大名小学校、簀子小学校、舞鶴小学校が統合して舞鶴小学校に統合されました。
長浜あたりは昔（バブル以前）の東京築地に近い感じでしょうか。
都心だから賃貸料は高いですがファミリー向けは大濠や薬院や西新、百道浜のほうが高いです。
さらに長浜通りは狭いけどトラックや商用車が多く、
東京で言えば環八沿いや、外環沿いや湾岸道路沿いに住むようなもの。
まあ、東京に住んだことがないので詳しいことはわからないが、あくまでイメージです。

[368: 口コミ知りたいさん]

>>367 マンション投資家さん

独りよがりなイメージで

三菱地所レジデンスの社員の方々、契約済みの方々１００人以上を相手に、バブル前の築地みたいな所だから冴えませんよと、言いますかね？

公示地価てご存知でしょうか？
平米あたり６０万円は下りません。
適当なことは書かないようにしましょう。

長浜は、天神、西鉄福岡エリア若しくは赤坂エリアに分類されます。

[369: 匿名さん]

購入者の価値観は尊重しますが長浜は商業地隣接地のイメージが強いですね。
住宅地として住むなら赤坂や大手門のほうが無難で人気も高いです。

>>368 口コミ知りたいさん

商業地域の坪単価が控えめなのは何かあると思わなかったのでしょうか。
福岡に限らず立地は良いのに坪単価が控えめな土地って､それなりの理由があったりしますよ。
三菱地所レジデンスの社員の方々がどのような地域情報の説明をしてるか気になります。

[370: 口コミ知りたいさん]

UR九州本部跡地を三菱が、入札外の手段で安く入手したと聞きました。
元の建物は震災で影響を受けたわけではない。と聞いてます。

[371: 匿名さん]

那の津通り、ほんとーに、うるさいですよ。
窓開けたらテレビ聞こえません。
MJRや(建設中の)大和の明治通りの比ではありません。交通量の違いもありますが、速度が違うからだと聞きました。
市場の臭い云々は、窓を開けないので気にならないでしょう。
地下鉄駅徒歩圏内だけを優先すれば、お買い得と思います。

[372: 口コミ知りたいさん]

>>371 匿名さん

>>那の津通り、ほんとーに、うるさいですよ。

現地で確認ですね、特に低層階の場合。
複層ガラスがどの程度、軽減出来るかですね。

[373: マンション投資家さん]

>>バブル前の築地みたいな所だから冴えませんよと、言いますかね？

冴えませんとは言ったつもりはないです。
築地は銀座に隣接する一等地で交通至便。
月島も同じ。今では大人気。
同じように長浜はその地を代表する大都会に隣接し今後化ける可能性があると言っています。
ただ現状は都心が近すぎるため、また交通量が多いためにファミリー向けではないと言っているだけす。
将来はわかりません。
賃貸に出すときは赤坂駅徒歩6分、新築、パークハウス、タワーで出せますので大変有利です。

>>公示地価てご存知でしょうか？
平米あたり６０万円は下りません。

あたりまえでしょう。
すぐ近くの舞鶴が160万/ｍ２
この辺りも60万/ｍ２以上、しかも12％ほど値上がりしています。

[374: eマンションさん]

那の津通りを挟むだけで、どうしても印象がガラッと変わってしまう。
赤坂じゃなくて長浜。豚骨と魚の匂い。

[375: 通りがかりさん]

毎日、魚介とんこつの
においの中で生活できると
ポジティブに捉えましょう。

[376: 匿名係長]

まあ、これだけ板が賑わっているのは、良くも悪くも注目されているという事でしょうね。
完成までだいぶ時間ありますから、待つのが若干しんどいですね。

[377: 周辺住民さん]

少しずつ出来て来ていますね、７階立ち上げ工事中なのでしょうか。
完成が楽しみです。

[378: 周辺住民さん]

ＮＯ２

[379: 周辺住民さん]

ＮＯ３

[380: 周辺住民さん]

ＮＯ４

[381: 周辺住民さん]

[ご本人様からの依頼の為、削除しました。管理担当]

[382: 匿名さん]

南は、那の津通り
西は、大正通り
北は、狭い駐車場の先にセブンイレブン
３方向に大きく空間が確保された立地は都心付近では数少ない好立地。
特に、南は、１００ｍ程離れた　あいれふ　まで余裕がある。
北は、狭い駐車場とセブンイレブンだけど、もしもこの場所にマンションが出来たとしても、１０００㎡以下の土地しか確保できず大きなマンションは作られないと思われる。
かなり解放感を感じられるような余裕を感じる。

５月１５日～２２日は、物件概要によると売り出し物件２６戸と変わりなく、今週は売れなかったみたい。

しかし、那の津通りの北側は、豚骨スープと鮮魚の匂いだなんて面白おかしな投稿あるし、長浜を差別した投稿がちらほら。

長浜１丁目は、天神、西鉄福岡エリア
長浜２丁目は、赤坂エリア
長浜３丁目は、魚市場

港は、長浜から北西のエリア、那の津はご存知の通りふ頭方面、長浜から北東のエリア。

ここのネックは機械式立体駐車場かな？
機械式が嫌なら、近くの駐車場を探せばよい、ここら辺、駐車場代は安くないけどね。

[383: 匿名さん]

長浜二丁目は長浜屋が昔から人気店で一昔前は屋台もあったし、
ラーメン好きに馴染みがある立地。
マンションから数m先にあるからラーメン好きに最高な立地と誰も思わないのか疑問。

[384: 匿名さん]

機械式駐車場、不便さもあるけど、なにより管理費修繕費が最大のネック。
もちろん、タワーマンションで平置駐車場はありえないだろけど、せめて、地下数階や低層階を自走式にだったらいいいんだが。
戸数減るから、売主メリットないけど。

[385: 匿名]

>>384 匿名さん
タワーパーキングは、維持費がかかるのですね、ぐぐってみましたが結構な額のようです。
まぁ、商売としてタワーパーキングをやっている方も居られる訳ですから、マイナスとはならないでしょう。
管理組合委託会社は、駐車代をちゃんと積み立てる計画を立ててくれるでしょう。

[386: 口コミ知りたいさん]

2018年05月28日現在
ザ・パークハウス 赤坂タワーレジデンス
総戸数
159戸（他に事務所1戸）
販売戸数
24戸

５月７日
販売戸数 28戸

５月１５日
販売戸数 26戸
3週間で4戸、売れています。
今回、２期７次販売で、２戸新たに売り出されます。
まだ売り出していない手持ちの物件数は、１０戸切ったでしょう。
完売へのカウントダウンが始まりました。売れにくそうな部屋は無いし、ビルトインオプションが選べる今のうちが買いの時期かもしれません。下層はもしかしたら、締め切りしてるかもしれませんが。
１年２か月後の完成が楽しみです。
話題のタワーパーキングの修繕計画ですが、ちゃんと盛り込まれていますね、安心しました。

[387: 匿名係長]

昨日担当さんと別件で話をして来ましたが、Ｃタイプはあと1部屋まで来ているみたいですね。契約ベースで。西側が確実に先に終わりそうな売れ行きです。

[388: 口コミ知りたいさん]

物件概要
2018年06月05日現在
総戸数 159戸（他に事務所1戸）
販売戸数 23戸

また１戸売れたようです。
４週で７戸ですかね。

他の物件も見てますが、ここの売れ行きは郡を抜いているようです。ちなみに売れたのはＨタイプの部屋みたいですね、余計なお世話ですが。

[389: 匿名さん]

現地みたけど、長浜やね。潔くパークハウス長浜が良かったかも。赤坂と名乗るのがちょっと恥ずかしいかも。建物もタワーぽくはないし。
でも安めの価格設定なので検討中。

[390: 匿名さん]

物件概要の転記ごくろうさまです。
見る限り、購入者のかたですかね？
自分が購入した物件の売れ行きいいと、うれしいものですよね。お気持ちよくわかります。

駐車場単体の収支がトントンじゃこまりますよ。マンション全体の管理修繕費に回せないと。

[391: 匿名さん]

>>388 口コミ知りたいさん

福岡ではやはり空港線沿線は人気ですよね

[392: ご近所さん]

右端の高層マンションはオリエントビル No.60 Vタワー天神（ワンルーム賃貸）
すぐ隣はＵＲ住宅機構のアーベインルネス長浜（ファミリータイプ）

大分、工事が進んで８階立ち上げ工事中でしょうか、完成が楽しみです。

[393: ご近所さん]

アーベインルネス長浜の奥の建物はサヴォイ グランデ ウォーターサイド（賃貸マンション）。

[394: 検討板ユーザーさん]

ブラントン大濠公園と迷ってます。皆さんどう思いますか？

[395: 名無しさん]

すでにDタイプは売り切れとのことですが、なぜその間取りが早々に完売したのですか？

[396: 匿名さん]

なぜ？と聞かれても、、、

[397: 匿名さん]

先日福岡に帰省した折に、思わず衝動買いしてしまいました。東京に住んでいますが、この値付けはかなりお買い得に感じました。暫く賃貸にしてキャピタルゲイン狙いで売却してもよし、損はしないのではと踏んでます。
Dタイプ完売なのは単純に安いからでは？

[398: 匿名さん]

Dタイプ、情報に触れる前に完売していて価格知らないのですが、そんなに安かったんですね。
投資目的でサクッと買える方が羨ましい。。当方フルローンでカツカツですが利便性に惹かれて購入したクチです。
購買者層ってどんな具合なんでしょうね。

[399: 匿名さん]

三菱地所の東京本社で契約したのですが、本社の社員の方があの値付けは安すぎたと言ってました。投資目的より実需で購入された方が多いみたいです。
ネガティブな投稿も多いですが、有益な情報交換の場になればと思います。

[400: 口コミ知りたいさん]

>>399 匿名さん
福岡の市場を知らない本社の方々からすると安すぎたと映るんでしょう。
安すぎるのに完売しないのどうして？