（仮称）大崎複合再開発タワープロジェクト

[買い替え検討中さん]

（仮称）大崎複合再開発タワープロジェクトってどうでしょうか。
周辺もあわせて大規模に開発されるみたいで、暮らしやすい街になるといいですね。
物件の設備や間取りなどはどうなるのか知りたいです。
価格や資産性についても情報交換しませんか。



所在地：東京都品川区西品川一丁目788番1他（地番）
交　通：山手線 「大崎」駅 徒歩9分 、埼京線 「大崎」駅 徒歩9分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩9分
間取：1R～4LDK
面積：25.15平米～101.96平米
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社・大成建設株式会社　
総戸数：423戸　※非分譲住戸262戸含む/その他事業所用区画有り　

相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

駅から遠すぎ

[2: 匿名さん]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160727-00010000-newspicks-bus_all&...

大崎はしょうもない街になってしまった。今の大崎は、過去20年の都政が機能していないことの象徴。本当につまらない。大崎は目の前の収益を最大化するための街づくりになっている。

[3: 匿名]

すみふ

[4: 匿名さん]

電車と飛行機の騒音ダブルパンチですね。しかもけっこーエグい。。
大崎はそこそこアクセス良いけど、駅前は無味乾燥で降りる理由が思い当たらない。まぁベッドタウンとしては良いのかな。

[5: 匿名さん]

全体的に中途半端。

[6: 匿名さん]

坪いくらくらいですかね？
それにしても半分地権者。すごいですね。

[7: 匿名さん]

大崎は駅前に商業施設が欲しい。
今のままだと不便

[8: 匿名さん]

坪は350位からあるみたいですね。今の時代だと妥当ですかね？

[9: 匿名さん]

大崎徒歩9分だとしたら高杉。
大規模タワーでもないし。

OWCTの中古の方がマシ。

[10: 通りがかりさん]

OWCTと比較してはダメだよ
あっちは大崎で一番有名なマンション

[11: 匿名さん]

>>10 通りがかりさん
？大崎のイメージを決めてるのは、パークシティのある東口では？

[12: 匿名さん]

OWCTもここも、都心通過飛行機のルート下になるのかな?

[13: 匿名さん]

大崎は、住所表記が北品川のパークシティが一番でしょう。

[14: 通りがかりさん]

ああ三井のほうが街づくりしてるね

[15: 周辺住民さん]

大崎最高！

[16: 周辺住民さん]

生まれも育ちも「大崎」が地元のオッサンです
昔の大崎は、工業地帯でした。（目黒川も昔も今以上に汚かった）
再開発でマンションやオフィスが出来、綺麗になりました
繁華街では無いので、わざわざ遊びに来る所では無いです。
でも「住む」には良いところだと考えます

【交通利便性】
大崎駅徒歩9分（どう判断するかは任せます）
ここは、大崎と大井町の中間で、大井町も頑張れば歩けます。
また五反田も大した距離ではありません

【買い物利便性】
大崎駅の西口は、大きなスーパー無いです
ここの複合施設のテナントで誘致できれば良いですねー
生活秘術品は、大井町でも良いですし、
また戸越銀座通りの終点に移置していますので、商店街
までもそんなに遠くありません。昭和の感じを残す通りで
最近は観光客の散歩通りになってます

【自然環境】
線路沿いなので、電車の騒音は覚悟が必要
その辺は考慮した設計になっていること期待してます
「戸越公園」や「文庫の森」までの徒歩15-6分でしょか？

【公共施設】
ここから大井町に行く途中に品川区役所があるので近いです
また、小学校も保育園も近くにあります。

【その他】
南向き中心とのことなので、展望はあまり期待できないないかも！

[17: 匿名さん]

大井町へは急坂登坂になっちゃいますね。
お年寄りにはキツいかな。

[18: 匿名さん]

非分譲住居の割合の高さ（262戸／423戸＝60％超が非分譲）に驚きました。
現地を知る者としては、大崎駅への経路（特にＪＲ高架下）の整備ですね。道路の拡幅は絶対条件です。そういった点も含め、スミフには建物だけでなく、行政や地域と連動した“街づくり”をしっかりやってほしいです。

[19: 匿名さん]

ちょうど線路がクロスするとこなんで騒音は半端ないでしょうね。電車好きはうれしいかもしれませんが。

[20: 匿名さん]

線路沿いに住むのはないわ。

[21: 匿名さん]

>>18 匿名さん
非分譲の割合、衝撃ですね。地主さんが賃貸用に単身・DINKS向けの部屋を数多く所有する感じなんでしょうかね。自転車置場や駐車場の配分も非分譲優先とかあったりするもんでしょうかね。非分譲比率の高さは気になります。

[22: 匿名さん]

カーブを通る電車とか本当にうるさいからな。

[23: 購入検討中さん]

今は鳴りをひそめてますが、大崎短絡線も結局できるでしょうからね。相鉄の乗り入れが始まる以上は。

[24: 匿名さん]

>>22
同感です。

[25: 周辺住民さん]

南向き中心と記載あるので、線路沿いはオフィス欄になると思われます
まー正面で無くても音はしますが、窓占めていれば気にならない範囲かと！

[26: 匿名さん]

窓も開けられないなんてありえない。

[27: 匿名さん]

最近ではパークシティ大崎も目黒のタワーも
高すぎるだの騒音だの叩かれた割にスピード完売でしたから
山手線沿線の大型マンションは人気なんでしょうね。

[28: 検討板ユーザーさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[30: 匿名さん]

非分譲は地権者？
個人の地権者が多いと何かと大変です
とある不動産会社の人と別の物件で話した時お近くの物件は地権者がとにかく権利の主張が過ぎて大変大変苦労しもうコリゴリのご様子
やたらと権力を持ちたがり何かに付けて自分の存在をアピールする自己顕示欲・権力欲が強い人が居ると入居後もなかなかやっかいです

[31: 匿名さん]

>>27 匿名さん

騒音は騒音でも飛行機騒音は、パークシティ大崎のタワー完売後のネタだし、目黒でもたいして叩かれてなかった。

[32: 評判気になるさん]

>>27 匿名さん

駅距離近い物件は人気だけど

[33: 匿名さん]

>>32 評判気になるさん

パークシティ大崎は６分だから、近いって程ではない。

[34: マンション検討中さん]

9分はちょっと遠いよね

[35: 匿名さん]

こっち側は買い物するところがないですね
内側はライフが２つあるのに
この敷地内にできるといいのですが。。
それにしてもJRが駅ビルか小さめのアトレでも作ればいいのい。
大崎駅の上の空間の無駄なこと。。

[36: 匿名さん]

正確には、内側にライフは３つあります。
八つ山通りにもあるので。うんざり。他のスーパー欲しい。

[37: 周辺住民さん]

八ツ山通りは東五反田店。駅からは離れているし
西口側の住民からしたら使用対象にならないですね
現実的にはニューシティメインでちょっと足をのばして品川御殿山店の２つ。
ライフでも他でもなんでもいいので西口近辺にスーパー希望。

[38: 匿名さん]

なんで、御殿山店までくるの？
品揃えからして、何らメリットないじゃん。
あなたの理屈なら、１つでしょ。

[39: 匿名さん]

9分はダメ

[40: マンション検討中さん]

160戸程度しか販売されないんですね。
地権者住戸が多い気がしますが、賃貸に大量に出たりするんでしょうか？

[41: 匿名さん]

地権者多いですね。
ここ待たないで外にして正解でした。

[42: 匿名さん]

地権者住戸が262戸と目を見張る程の数ですが、地権者さんの居住率が低いとなれば
賃貸か転売の部屋が出るのでしょうか。
転売はオーナーがいるので良いですが、賃貸は人の出入りが頻繁でしょうし、
住民マナーの問題が出てきそうです。

[43: 匿名さん]

賃貸が多くなると思うのでその点は確かにネック
人の出入りが多いのは望ましくはないですね

大崎五反田エリアでは一番ダメな場所だけど、安けりゃ検討の余地ありかな
でも徒歩9分てこの辺じゃ聞かない距離ですよね

[44: 匿名さん]

住友不動産なので、高いと思います。

[45: 匿名さん]

>>36,37

大崎駅西口だとスーパーはソニービル隣の大崎ウィズシティのまいばすけっと、戸越銀座よりで百反通り沿いのライフ。
大崎駅西口のニュー大崎ビル沿いのユータカラヤは閉店。

[46: 匿名さん]

>>36,37

大崎駅西口だとスーパーはソニービル隣の大崎ウィズシティのまいばすけっと、戸越銀座よりで百反通り沿いのライフ。
大崎駅西口のニュー大崎ビル沿いのユータカラヤは閉店。

[47: 匿名さん]

西口駅前はスーパーが無いのでほとんどの人がニューシティーのライフに行きます
だからライフがいつも劇混み
今後西口にまともなスーパーが出来なかったらライフはパンクしそうです
まいばすけっとは安いだけで素材は良くないし中途半端だけどそこしかない
魚以外の生鮮食品でお勧めはゲートシティーのリラックですよ！

[48: 周辺住民さん]

46
まいばすけっとってほぼコンビニ並ですよね。。
とてもスーパーとは言えない。。。
百反のライフは西口からは遠すぎ。
ユータカラヤ閉店てかなり昔の話。。。

[49: 匿名さん]

こちらのマンションの正式名称分かる方いますか？
なんだか分からなくて…

[50: 匿名]

>>49 匿名さん

確かに百反通りライフ遠すぎるけど、駅渡ってニューシティもどうなんでしょう？2回上下しますし。
オフィス等にスーパー入れると予想します。需要あるだろうし。
そうでなければ厳しいですね。

[51: 匿名さん]

ダイエーなどが東の駅前から撤退してったので分かるように、スーパーは簡単には来ないでしょう。

[52: 匿名さん]

電車（横須賀線＆新幹線＆りんかい線）の音、大崎駅への歩道の狭さ、買い物の不便さなど、不利な条件が思い浮かんでしまうのですが、スミフなので高値で長～く売るのでしょう。一方でマンションの完成在庫が急増しているという事実もあり、不動産経済研究所は、今年７月末時点で首都圏の完成在庫数は３０００戸を超えた（２０１４年７月末で１２６０戸、２０１５年７月末で２１００戸）と発表しています。マンションの平均価格が上がっていると報道されていますが、契約率は２カ月連続で７０％を割り込んでいますし、完成在庫もこの数字です。今後のマンション市況をどう判断すべきか悩みます。もちろんここを前向きに検討している者ですが、高値掴みはしたくないのです。

[53: マンション検討中さん]

環境が良いわけでもないし便利でもないし地権者住戸が多くて管理も厄介そうだし駅近でもないのでせめて安ければ、と思いますが住友不動産だと無駄に高いだろうしで踏んだり蹴ったりですね…。

[54: 購入検討中さん]

>>52 匿名さん
ここが販売になる頃には、市況見通しも今より大分明確になっていると思うので、高値掴みの心配は無いのでは。
都心の大型物件は供給が絞られているので、大きな値崩れはないと踏んでますけどね。
下がっても、せいぜい今の相場の10%安までが限界かな。

[55: 匿名さん]

これで、西口駅前と御殿山小学校向かいの住友の開発が始まると、大崎は山手線沿線では、ほんとに希有なすっきりとした街になりますね。
ゲートシティ隣の印刷会社のところも三井が開発するし、ますます楽しみ♪

[56: 通りがかりさん]

>>55 匿名さん

大きなスーパーが西口にできますように！

[57: 匿名さん]

このプロジェクト中止の理由って何ですか？

[58: 匿名さん]

面白すぎる展開！

[59: 匿名さん]

市況が変わったってことだね。
住不は相場上昇期に、どんどん値上げしてじっくり売っていく。
しばらく寝かせる気だな。

[60: 匿名さん]

いや、おそらく市況が悪くなって、
ビジネスとして成立しなくなったんじゃない。

[61: 匿名さん]

市況悪化で賃貸に切り替えたんじゃない。
パークシティのレジデンス棟は、その逆で、賃貸にするつもりが、分譲に切り替えた。

[62: 匿名さん]

都心通過飛行機で、大崎が騒音の街になるのも影響あるのかな。

[63: マンコミュファンさん]

関係ないと思う。

[64: マンション検討中さん]

騒音の資料見ましたが、この場所に限らず大崎周辺だと飛行機より電車の音のほうがうるさいですね（笑）

[65: マンコミュファンさん]

ショッピングモールもしくはホテルになれば良いと思います。

[66: 通りがかりさん]

56の私の願いが届いたんかな？

[67: 匿名さん]

そろそろ成田空港行きのバスは運行(^_^)

[68: 匿名さん]

>>64 マンション検討中さん

飛行機騒音については、スムログのマン点さんが詳しく分析しています。大崎もかなりですね。

[69: 匿名さん]

マン点さんによると、大崎の飛行機騒音は76dBで電車内なみのようです。

[70: 匿名さん]

住友は販売期間が長いから、2020前に羽田新航路が開始されるから販売時期に重なるのでハイリスクと考えたのでしょう。大崎のタワマンにどれだけの騒音被害をもたらすかによって値付けや防音対策など戦略を変える必要がありますので。DTを含めて最近の販売がよろしくないのもそうなんでしょうけど、どちらかというと航路がらみの理由での中止ではないだろうか。

[71: 匿名さん]

マン点流！裏ワザ（羽田の新飛行ルートを知る方法） – スムログ :
https://www.sumu-log.com/archives/3693

[72: 匿名さん]

羽田の話はずいぶん前からあった中で販売開始しているので
いまさらそこが理由とは考えにくい。
都心部の在庫が増えてきた中での供給調整かな。

[73: 匿名さん]

59の意味は「市況が悪化してきて今売り出しても高値で売れないから、市況が回復して上昇相場になるまで(おそらく数年かそれ以上)待つ」ということね。60さんと同じ意味。

[74: 匿名さん]

販売戦略とはいえ、武蔵小杉、勝どき、高田馬場等の力を入れている物件の販売が進んでいないので、ここもどうせ完成在庫になるなら、まずは既存在庫の回転を上げるということなのかな。地権者涙目？

[75: 匿名さん]

中止はマンションのみでしょうか？

[76: 匿名さん]

>>72
販売は開始していませんよ。市況悪化でスミフが在庫がありすぎるし、これで新航路きたらどうなるかわからないと判断しての断念でしょう。航路開始後に様子見ていけそうならタワマン、騒音が資産価値へ影響が強ければオフィスか賃貸とかに切り替えるでしょう。

[77: 匿名さん]

>>76
自分の妄想？

[78: 匿名さん]

建物はもう建設してるからね。

[79: 匿名さん]

<78
今建ててるのはオフィス棟ですよね

[80: 匿名さん]

今建ててるのはオフィス棟だよ。販売開始していたり、建設始まってたら中止できませんよ。弁済代金が膨大になりますからね、普通は。先に上がっている通り、新航路の影響を見る気でしょうね。

[81: 匿名さん]

すみふはパークシティの北側にも元ソニーの土地をたくさん取得しましたからね
空き地になって久しいですがなんの気配もないですね
１円も収益を生まない土地を寝かしとくなんてすごいですね

[82: 匿名さん]

これだけ金利が安いと土地を寝かせておいても大した負担ではないからね。

[83: 匿名さん]

>>81
デベ側も痛いだろうけど、新航路でスミフが考える値段で全く売れずに在庫だけ積み上がれば、経営悪化する可能性があるから仕方ないでしょう。まず様子見という判断は賢明と思われる。

[84: 匿名さん]

晴海のドゥトゥールを始めとして完成在庫が多すぎるからでしょ。在庫が積み上がると見かけ上の利益が膨らむが、多くなりすぎると監査法人の目もあるから評価損を計上する必要が生じる。

[85: 匿名さん]

>>82
なるほどそんなもんですかね
でもソニー跡地はどうするんですかね
もともとオフィスですがどこの駅からもいまいち離れているのでやはりレジでしょうか
それともオフィスとレジの複合？
パークシティや積水の再開発の完成度が高いのでへんなのつくんないでほしいですね

大崎というよりむしろ五反田エリアが近いよね

[86: 匿名さん]

ソニー跡地はオフィスビルだったような。でも駅からも遠いし中途半端。再開発の最後に出てくるすみふらしい案件。

[87: 匿名さん]

>>86
やはりオフィスですか
ガーデンシティも３年以上無人だったしシャトルバスを運行しないと
テナント埋まらないですよね
もしかしたらガーデンシティみたいにデータセンタにするのかしら

[88: 匿名さん]

試しにシミュレーターやってみたら、真上だもんなぁ。
高度は400メートルでした。

[89: 匿名さん]

施工ミスで延期とかですかね？

[90: マンション検討中さん]

在庫とかの問題というより、これだけ地権者が多いとどのみち賃貸が多くなるから、すべて賃貸にするんじゃないかな？
後々買った人からの苦情とかも多いだろうし。
もちろん市況の悪化で地権者分の利益もあまり乗せられないからだと思うけどね。

[91: 匿名さん]

>>88

現地が豆粒くらいにしか見えないね。
逆からもこれなら心配いらんな。

[92: 匿名さん]

>>90
地権者分の利益というのはなんでしょうか
もう権利変換は完了しているのではないでしょうか？
だから建設が遅れたら地権者の利益は損なわれるのでは？
竣工が遅れたらそのぶん賃料取れないわけだから

[93: マンション検討中さん]

地権者の利益なんて書くとわかりづらいね。
地権者が多いと分譲戸数が減るから高めに設定しないといけないということでしょう。
地権者が得た利益分高くなるってことかな。
賃貸なら少しずつ回収できるからね。
地権者は工期が遅れれば、その分損しますが十分儲けてるから大したことないんじゃない？
つーか工期は遅れないんじゃない？

[94: 匿名さん]

竣工延期なら延期期間の家賃と慰謝料の支払いだろ。
スミフといえどキャッシュアウトがあると更地で放置はできないんじゃないの

[95: 匿名さん]

延期はないんじゃないかな。
そのまま建てて賃貸にするんだよ。きっと。
住友は結構これやるよね。
ラ・トゥール西新宿もそうだったよ。

[96: 評判気になるさん]

ファンドやリートに一棟売りするのかもしれない。

[97: 匿名さん]

地権者がいるから一棟売りは無理でしょ

[98: 評判気になるさん]

一棟きれいに揃っていなくても、
スミフが権利のある区分所有分は自由に売れるし、
地権者分にも相応の金額を提示して買い取りを持ちかけるかもしれない。
地権者も個々に売却するも自己利用するも好きなように判断できる、
可能性のひとつとしてはある。

機関投資家が物件を積極的に取得しているタイミングかどうかは知らないけど、
過去には分譲で計画されながら投資家に一括売却された物件もいっぱいある。

機関投資家と個別家主が混ぜこぜ保有になってしまう可能性もある。

スミフは一括売却したら早々に利益を確定できて、
他物件の販売に資源を振り分けられて凄い(ﾟдﾟ)ｳﾏｰかもしれない。

都内でさらにいくつもシティタワーの販売予定を案内しはじめたから、
五輪前に利益を積み上げようと必死なのだろうし、有明でも大規模開発予定中だしね。

[99: 匿名さん]

賃貸だよ

[100: 匿名さん]

>>98
芝浦アイランドの賃貸棟も区分所有ですよ
一棟丸ごとファンドが所有してるわけではない