【契約者専用】武蔵小杉 ザガーデン タワーズウエスト

[ウエスト契約者さん]

■契約者の方専用のスレッドです。 本スレッドは【ウエスト】、【イースト】の契約者限定とさせて頂きます。
　同マンションの隣人同士、仲良く情報交換できたらと思います。宜しくお願い致します！

■概要：
　計画総戸数約１２００戸、東急東横線最大級の街づくりプロジェクト誕生
　東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅徒歩６分、ＪＲ南武線「武蔵小杉」駅徒歩５分
　２駅１３路線利用可能な交通利便性
　竹中工務店施工の５３階建・免震ツインタワーマンション

■所在地
　神奈川県川崎市中原区小杉町２丁目２２８－１、３（地番）（地番）

■交通
　東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩６分
　東急目黒線「武蔵小杉」駅徒歩６分
　ＪＲ南武線「武蔵小杉」駅徒歩５分

■総戸数
　613戸（他に店舗（区画数未定）、子育て支援施設）

■入居時期
　平成31年03月下旬入居予定

■構造・階数
　鉄筋コンクリート造地上53階地下1階

■会社情報
　＜売主・販売提携(代理)＞
　国土交通大臣（3）第7259 号
　（一社）不動産協会会員　（一社）不動産流通経営協会会員　（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
　三井不動産レジデンシャル株式会社
　横浜支店
　〒220-0011　神奈川県横浜市西区高島1-1-2（横浜三井ビルディング）
＜売主＞
国土交通大臣（2）第8090 号
（一社）不動産協会会員　（一社）不動産流通経営協会会員　（公財）東日本不動産流通機構会員　（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
JX不動産株式会社
〒231-0062　神奈川県横浜市中区桜木町1丁目1番地8（日石横浜ビル）

■施工 (株)竹中工務店

■管理会社： 三井不動産レジデンシャルサービス(株)

[2888: 住民の人に質問したいさん]

主観的な意見だけじゃなく客観的意見も大切です、ドンマイ！

[2889: 住民板ユーザーさん3]

>>2887 住民板ユーザーさん2さん

お気持ち良く分かります。ドンマイ！

[2890: 住民板ユーザーさん5]

>>2887 住民板ユーザーさん2さん

お気持ちよく分かります。ドンマイ！

[2891: 匿名さん]

大成功！ やっぱり釣れた、しかも2匹。まだ釣れるかも。

[2892: 住民板ユーザーさん1]

>>2891 匿名さん
確かに！
販売時からここの購入者は駅遠やら不祥事やらで物件に不安を抱えてるからよく釣れるんだよな！
まだ釣れるかも。

[2893: 住民板ユーザーさん1]

一刻も早く管理組合に修繕積立の値上げ、平準化を提言しませんか？
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/56992
管理費が高いから、敢えて修繕費を安く見せて売り切ろうとしたのは認めざるをえないと思います。
普通の低層マンションよりも修繕費が安いなんてどう言う計画なんだか。

[2894: 匿名さん]

>>2893 住民板ユーザーさん1さん

武蔵小杉だけの問題ではありませんが、タワマンの修繕費問題の実情は想像以上に深刻ですね。

[2895: 住民板ユーザーさん]

>>2894 匿名さん
同じ武蔵小杉内でも修繕費の平準化を可決したマンションもあります。70平米で約3万くらいですね。此処は余分な設備、階数も多いですから3万じゃ済まないでしょう。と言うことは管理修繕で6万くらいですか。一般サラリーマン家庭でぎりぎり買えた層は払えずに引き払う形になっていくのでしょうかね。まあ月額6万の中古に買い手がつくか疑問ですが。

[2896: 住民板ユーザーさん5]

>>2895 住民板ユーザーさん

70平米で月額3万円ってどこのマンションですか？
修繕費をそこまで跳ね上げたマンションは聞いたことがありませんが…
管理費修繕費込みでの額ですよね？

[2897: 住民板ユーザーさん]

>>2896 住民板ユーザーさん5さん
2013年2月完成のエクラスの中古、
75平米で修繕費3万9680円／月ですね。
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_92188276/...

それに対してガーデンは同じくらいの広さで、約9,000円。。。
少しずつ上がっていくことを考慮してもどう考えても此処の設定おかしくないですか？
このままだと、途中で足りなくなって追加徴収、滞納が嵩んでまともな修繕もできず破綻なんてのが目に見えてます。何とかならないでしょうか。

[2898: 住民]

>>2897 住民板ユーザーさん

マジかあ…何があったのか疑わしい金額まで引き上げたなあ。
それでも住民は値上げを可決させて売り物も少ないということは、やっぱり購入者の皆さんは金銭的余裕があったのでしょうね。
戸数が中途半端なタワマンは修繕費も大きく成りがちなのかな。
にしても、相場を逸脱した値上げに感じる。

[2899: 住民板ユーザー]

>>2898 住民さん
ガーデンが異常に安すぎるだけでしょ。
相場を逸脱してるのはこっちの方かと思いますがね。
将来の大規模修繕考えたら、余るくらい積み立てておくべき。もしくは値上げが確定する5年前後で売り逃げるかどっちかだね。
5年だと手数料や経費云々で相当マイナスになるでしょうけど。
誰かも言ってましたが、デべは売り切ることしか考えて無い。購入時に安く見せて売り切ったから後は知らんと言う感じでしょう。すでに責任は管理組合に委譲されてますからね。

[2900: 住民板ユーザーさん]

エクラスの根拠はよく分からんが、MSTの公式HPによると50年安心計画で@216円/㎡か。
まあここで平準化後、@250円~300円/㎡でも文句は無いけどね。

[2901: 住民板ユーザー]

>>2900 住民板ユーザーさん
50年計画を信用するのは良くない。
何故なら三井含め、タワマン自体の大規模修繕に前例が無い。実際いくらかかるかは蓋を開けてみないとわからない。
1回目ですら実施出来たのは川口のエルザくらいじゃ無い？他は資金が足りない、賛成を得られないやらで修繕が進んでるところは極めて少ない。
特に費用のかかる2回目以降の大規模修繕なんてとんでもない金額でしょう。特にここは長期優良を維持したり、無駄に広い共用部の修繕費など相当費用がかかりそうです。先送りにせず早いうちから値上げして積立した方がいいと思いますがね。

[2902: 住民板ユーザーさん]

>>2901 住民板ユーザーさん

修繕計画は住民なら分かってるでしょう。
平準化は相場範囲で必要なのは同意。
目的が曖昧なまま無駄に多額を積み立てても何がしたいのかよく分からないし。
ここは戸数があるので多少有利でしょうね。

[2903: 住民板ユーザーさん]

>>2902 住民板ユーザーさん
個数があるから有利と言う考えは甘いとおもいます。実施済みのタワマンの大規模修繕の背景ご存知ですか？
各ゼネコンに声かけするも辞退され、仕方なく釣り上げられた言い値でしか受けて貰えない状況。今後、全国のタワマン第1期の大規模修繕が始まります。受けてくれるゼネコンは限られてるので、想定以上の見積もり、さいあくは実施まで数年待たされるなんて事態も起こりうると思います。技術が進歩すればできるようになる話でもなさそうです。
よって大規模修繕までに売り逃げし、手放さないととんでも無いことになりそう。

[2904: 住民板ユーザーさん]

>>2903 住民板ユーザーさん

エルザの例が話題でしたが、築17年650戸で12億だと月々の修繕費で考えると驚きはそれほど無い金額に感じます。
コンサルと施工会社を選定とありましたので、費用がつり上げられたのかどうかはわかりませんが…
タワマンというよりは、むしろマンション管理の質を問われている課題かと思いますけどね。

[2905: 住民板ユーザーさん]

>>2904 住民板ユーザーさん
ここに限りませんが、東京五輪以降も解決が見込まれない建築業界人材不足の中、割りに合わないタワマンの大規模修繕を受けてくれる業者がいくつあるでしょう。
今後一気に修繕需要が増える中、どれだけ順番待ちになるのか。
あと戸数が多いのはメリットだけでなくデメリットもあります。空き家、滞納が増えた時点で雪だるま式に資金不足が加速するというリスクもお忘れなく。その様なリスクも含め、修繕金値上げが必要と思いますがいかがでしょうかね。
シミュレーションにはそこまで見込まれてないですよね。

[2906: 住民板ユーザーさん3]

>>2905 住民板ユーザーさん

本当に住民なら、こんな掲示板で不安を煽るのではなく、直接管理組合に相談じゃないですかね？

[2907: 匿名さん]

>>2905 住民板ユーザーさん

同感です。将来のタワマンの大規模修繕に備えるためには足元の負担は大幅に増えるかも知れませんが、長い目で見ればそれが資産価値を守る最善の方法だと思います。今さらデベの責任論を蒸し返してもどうにもなりませんし。

[2908: 匿名さん]

過去、免震偽装、コンクリート偽装の住人しか知りえない詳細な事情について
敢えてここで相談持ちかけられた方がいらっしゃいます。
同じ方ですかね？

[2909: 匿名さん]

>>2907 匿名さん

将来の大規模修繕に備えるためには必要なのは分かるけど、毎月の修繕積立金が大幅に増えるのはやはり死活問題。販売時に十分な説明を怠ったデベを訴えるべきでは。

[2910: 住民板ユーザーさん]

全てのリスクを織り込んだら切りがない。
先ずは平準化の議論を行うべきでは？
タワマン独自の要素については、武蔵小杉の第1世代タワマン群の
お手並み拝見といこうじゃないか。

[2911: 匿名さん]

問題の先送りは結局将来に大きなリスクを抱えることになります。今ならデベに責任を問える可能性がありますが、時機を逸すると泣き寝入りするしか無くなってしまいます。

[2912: 検討板ユーザーさん]

結局この物件の免震偽装やコンクリ偽装はどうなったんですか？きちんと解決しましたか？？それとも未だ有耶無耶なままですか？
気になります。

[2913: 住民板ユーザーさん5]

>>2912 検討板ユーザーさん
この話題になると急にみんなだんまり笑
なるほどね！

[2914: 住民板ユーザーさん7]

こんな誰が見てるかもわからない掲示板に執拗に書き込んで不安を煽るのは一体誰の仕業なんでしょうね。

[2915: 匿名さん]

ツタヤも10月で閉店らしいですね。。。
蔦屋家電、蔦屋書店ができるどころか、
普通のツタヤですら撤退とか今後いろいろ不安ですよね。

[2916: 住民板ユーザーさん]

>>2915 匿名さん
あそこは再開発エリアの仮店舗ですし、全国的にTSUTAYAの役目は終わり店舗が激減しています。
利用者はネット時代に乗り遅れている印象。
使える店が増えてくれた方が嬉しいですね。

[2917: 匿名さん]

というか、武蔵小杉はグランツリー含め閉店とか撤退ばかりで不安になります。この街はこれから大丈夫なのでしょうか。

[2918: 住民板ユーザーさん3]

>>2917 匿名さん

ええ、大丈夫でしょう。
多数の開店を無視して少数の閉店と撤退ばかりを取り上げる分析力に恐れ入ります。

[2919: 匿名さん]

>>2917 匿名さん

確かに武蔵小杉はこれから心配ですね。やはり客層を考えると、大衆的なスーパーやファストファッションやフードコートのような商業施設に絞った方が良いと思います。

[2920: 住民板ユーザーさん]

>>2918 住民板ユーザーさん3さん
しかし、新規開店の小洒落た高架下店舗や、下駄の店舗も閑散としてます。
こちらの閉店も時間の問題でしょうか。
賑やかなのは少し小汚い居酒屋、立ち飲み店ばかり。
やはり武蔵小杉には小洒落た店は似合わない。

[2921: 住民板ユーザーさん4]

>>2920 住民板ユーザーさん

小洒落てて平日も休日も賑わってますけど、あれが閑散に見えるのですか？
どうやらこのスレは必死に落とす方へイメージ操作をしたい人が張り付いてますね。
まあ無駄な努力だと思いますが。

[2922: 匿名さん]

>>2920 住民板ユーザーさん

というか、武蔵小杉に小洒落た店は不要だと思います。大衆的で安い店と昔ながらの人情味溢れる下町の雰囲気が武蔵小杉の良いところ。小洒落た店とか言って頑張ってみても、なんだかサムいだけだし。

[2923: 匿名さん]

今日久しぶりにグランツリーに行きましたが、
テナント酷く無いですか？
郊外のアリオと大して変わらなくなってきてません？。
ただ、唯一いいなと思ったのは、餃子の王将。
あれは美味い。

[2924: 匿名さん]

>>2923 匿名さん

確かにグランツリーは酷いね。何故武蔵小杉はいつまで経っても垢抜けないんだろ。

[2925: 匿名さん]

センター北南ですら、そこそこ上質な店舗が揃ってるのにね。
武蔵小杉ブームも一過性のものなのでしょうね。
数年前は中古もでたらすぐ売れてましたが、最近はなかなか売れなくなってきてますよね。

[2926: 住民板ユーザーさん2]

>>2925 匿名さん
垢抜けないから、サンダル、短パンでも私のような老人がある買い物に気軽に行ける良さがありますなぁ。フードコートは老人の食べたものはうどんくらいしかないが。

[2927: 匿名さん]

>>2925 匿名さん

数年前と今では相場が違うのではw?

[2928: 住民板ユーザーさん1]

>>2921 住民板ユーザーさん4さん
この環境で小洒落てると思えるならそれでいいと思いますよ。都内に対抗とか勘違いしたコメントをされるから、都内レベルの小洒落た雰囲気と比較されて大したことないと言われてしまうわけです。
実際、唯一のモールのグランツリーも地方のモール並みで、川崎のラゾーナにすら大きく差を付けられてしまいました。

[2929: 住民板ユーザーさん4]

>>2928 住民板ユーザーさん1さん

誰が都内と対抗してコジャレてると言い出したのですか？
武蔵小杉の中では間違いなくコジャレてる方でしょう。
ちなみにラゾーナは日本一のSCです。
同じ商圏内に同規模のSCが出来たらおおごとですよ。

[2930: 匿名さん]

>>2928 住民板ユーザーさん1さん

確かにグランツリーは、ちょっと残念な感じになってしまいましたね。

[2931: 住民板ユーザーさん4]

>>2930 匿名さん

残念なわりには、年々利用者が増えているようにしか見えない。

[2932: 住民板ユーザーさん1]

まぁいくらグランツリーをディスろうが実際グランツリーはこのマンションからは遠いからね…。
直接この物件には関係ないでしょう。
北口にはイトーヨーカドーがありますから笑

[2933: 住民板ユーザーさん]

>>2931 住民板ユーザーさん4さん
単に周辺にマンションが増えたのと、グランツリーぐらいしか無いと言うのが理由でしょうね。
一流ブランドの揃う川崎のラゾーナや二子玉川の高島屋、ライズ、たまプラーザまで全てに微妙に遠いですから、休日にショッピングが出来るような、もう少しまともなモールが近くにあれば良いのですが。
あと、困っているのはちょっと上質なお惣菜や食材が売っている店舗がほとんど無いですよね。北口にはスーパーが無いので、ちょっと買い物したい時はいつもコンビニになってしまいます。自転車出すのも置き場まで遠いし億劫になりました。なんか愚痴ばかりになりすみません。。。

[2934: 住民板ユーザーさん2]

>>2933 住民板ユーザーさん
コンビニ以外は自転車でないと行けないの？歩けるでしょ？

[2935: 住民板ユーザーさん1]

>>2933 住民板ユーザーさん
上質な惣菜や食材がないないから、いきなりコンビニか、、、、、、。そのギャップが面白い。

[2936: 住民板ユーザーさん3]

上質な惣菜ってなんでしょうね?
デパ地下みたいなのを求めてるのかな?
いまどき全国お取り寄せの方が質が高いように思うけど。。

[2937: 2933]

>>2936 住民板ユーザーさん3さん
ご認識の通り、デパ地下の惣菜です。
共働きということもあり、都内に住んでた時は平日はほぼ毎日デパ地下の素材の良いものを選んでました。こちらには、スーパーやコンビニ等、一般的なものしか無いようです。やはり郊外の武蔵小杉にはそこまで求められないんでしょうかね。
こちらに越してきて部屋は綺麗になりましたが、生活水準は確実に下がりました。上質なものに触れる機会が大幅に減ってしまったのは残念です。