【契約者専用】武蔵小杉 ザガーデン タワーズウエスト

[ウエスト契約者さん]

■契約者の方専用のスレッドです。 本スレッドは【ウエスト】、【イースト】の契約者限定とさせて頂きます。
　同マンションの隣人同士、仲良く情報交換できたらと思います。宜しくお願い致します！

■概要：
　計画総戸数約１２００戸、東急東横線最大級の街づくりプロジェクト誕生
　東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅徒歩６分、ＪＲ南武線「武蔵小杉」駅徒歩５分
　２駅１３路線利用可能な交通利便性
　竹中工務店施工の５３階建・免震ツインタワーマンション

■所在地
　神奈川県川崎市中原区小杉町２丁目２２８－１、３（地番）（地番）

■交通
　東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩６分
　東急目黒線「武蔵小杉」駅徒歩６分
　ＪＲ南武線「武蔵小杉」駅徒歩５分

■総戸数
　613戸（他に店舗（区画数未定）、子育て支援施設）

■入居時期
　平成31年03月下旬入居予定

■構造・階数
　鉄筋コンクリート造地上53階地下1階

■会社情報
　＜売主・販売提携(代理)＞
　国土交通大臣（3）第7259 号
　（一社）不動産協会会員　（一社）不動産流通経営協会会員　（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
　三井不動産レジデンシャル株式会社
　横浜支店
　〒220-0011　神奈川県横浜市西区高島1-1-2（横浜三井ビルディング）
＜売主＞
国土交通大臣（2）第8090 号
（一社）不動産協会会員　（一社）不動産流通経営協会会員　（公財）東日本不動産流通機構会員　（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
JX不動産株式会社
〒231-0062　神奈川県横浜市中区桜木町1丁目1番地8（日石横浜ビル）

■施工 (株)竹中工務店

■管理会社： 三井不動産レジデンシャルサービス(株)

[2688: 匿名さん]

大規模修繕前の建物調査の目的は大規模修繕のための準備。それで瑕疵が見つかっちゃったって例が過去にあるって話。

>竣工後の地震とかの影響
これ要注意。三井は横浜の杭不足で、最初はそういう言い逃れをしてた。

[2689: 住民板ユーザーさん4]

>>2684 匿名さん
だからこの安い修繕積立の中から建物調査費用なんて払ったらますます大規模修繕なんて出来なくなる。大規模修繕が必要な築10年までに確実に売り逃げしないとね。

[2690: 住民板ユーザーさん1]

>>2689 住民板ユーザーさん4さん

まあ永住目的で購入した人なんていないだろうからどのタイミングで売り抜けるかが重要だね。隣には上位互換のイースト、駅周辺には強豪タワマン群。
いつ出来るか分からないデッキだけで戦えるのか…

[2691: 匿名さん]

>>2686 匿名さん
何も出ないってあり得るのかね？小杉でも何棟か2年アフター前の建物調査やってるけど、何も出なかったケースはなかったと思うけど。みんなかけた費用以上の無償修繕勝ち取ってるよね。

[2692: 匿名さん]

>>2689 住民板ユーザーさん4さん

それは大嘘。建物調査なんて500万前後で出来るのに、10億円台の大規模修繕に影響するわけ無い…少し考えれば分かることなんだけどなーwww

[2693: 住民板ユーザーさん]

>>2692 匿名さん
確かに大規模修繕に10億円以上は確実にかかりますよね。ちなみに10年でいくら積立できますか？
平均1万円/戸として、単純計算で
613戸×1万円×12ヶ月×10年＝7億3500万
しか積立出来ません。
10年では確実に不足、15年でも11億くらいしか積立出来ません。
大規模修繕だけでなく、途中各種修繕が数千万単位で必ず発生します。
やはりこのマンションの修繕計画が厳しいのは間違えないです。
厳しいのが露呈する前に早く売り逃げないと、
とんでも無い事になりそうですがいかがですか？
建物調査の500万、本当に影響無いですか？

[2694: 匿名さん]

>>2693 住民板ユーザーさん
この人は大規模マンション買ったことないのかな？？普通は最初に修繕積立基金としてそこそこの金額出してるから、初年度から修繕積立金が2?3億円積み上がってるのがザラなんだけどね。
15年間の戸平均修繕積立金が1万っていう想定しちゃう時点で、相場感の無さが露呈。どんなにお花畑な初期設定の計画でも、今時は6年目以降は1万越えしますよ。

[2695: マンション住民さん]

まぁ初期設定がイケてないのはここもおんなじだから、いかに早期に管理組合が修繕積立金を爆上げできるかにこのマンションの未来が掛かってるのは事実。理事さんのお手並み拝見です。

[2696: 住民板ユーザーさん]

>>2694 匿名さん
初期の一時金で2、3億積み上がってても足りなく無いですか？
此処はかなり凝った作りを取り入れてるのと、
高さもあるので10億規模では足りないかと。
もっと先のことを言えば、2回目の大規模修繕はその倍額以上必要ですから、破綻するのは目に見えてますね。修繕費だけで5万くらい、管理費含め8万、駐車場2.5万で、ローンとは別に月額10万ですか。
早く手放さないととんでも無いことになるね。

[2697: 住民板ユーザーさん1]

>>2696 住民板ユーザーさん
いつ頃売却予定ですか？

[2698: 住民板ユーザーさん6]

>>2697 住民板ユーザーさん1さん
みんな5年くらいじゃないの？修繕含め、
色々問題が露呈する前ってのもあるし、
子供が生まれたタイミングで購入、ちゃんとした私立の小学校受験考えてるなら断然都内だからそれを機に都内に買い替えなんて流れが多そう。

[2699: 匿名さん]

>>2698 住民板ユーザーさん6さん

そんな私立の小学校受験考えてる人はここ買わないってw

[2700: 匿名さん]

>>2696 住民板ユーザーさん
修繕費5万はぶっかけすぎだけど、3万は欲しいよね。逆にその程度の費用賄えない人はタワマン買っちゃいけない。早々に値上げして余裕のない世帯にはお引取り頂いた方がお互いのためかもね。

[2701: 住民板ユーザーさん1]

>>2700 匿名さん
ぶっかけって何ですか？

[2702: 住民板ユーザーさん2さん]

>>2701 住民板ユーザーさん1さん

うどんじゃないですか。

[2703: 住民]

>>2696 住民板ユーザーさん

足りない根拠が不明。
手放す前提で買ってる人は少ないよ。

[2704: 住民板ユーザーさん1]

>>2703 住民さん

いやいや。
逆に永住目的で購入した人なんているんですかね？

[2705: 住民板ユーザーさん1]

何となくタワマンに憧れがあって、検討していた都内物件より比較的安価で購入出来そうということで購入しました。
いざ住んでみると別にタワマンでなくても良かったかも。共用施設なんてほとんど使わないし、エレベーターで時間もかかるので外に出るのが億劫に。
また此処で言われてる通り、修繕の問題、月額が高いこと。
車通勤なのですが、朝はタワーパークに車の出入りが集中、相当待たないといけないのはちょっと想定外。
まともな小中高私学は周辺にはほとんど無く、
結局電車で送り迎えになると本末転倒な感じ。
また、妻も武蔵小杉の治安や周辺の店舗の質に不満あるよう。
買い手がつくうちに売り出して都内低層マンションに戻ろうか検討中。
なんか愚痴みたいになってしまいましたが一意見として。

[2706: マンション検討中さん]

検討中が封鎖されてしまったので失礼します。
今、キャンセル住戸が出ていて、購入を検討しています。
ずっと流れを追って来たのですが、
設備◯。距離×。将来性△。ここまでは理解しました。
デッキの話と修理の話は、未来の話ですので、これは参考程度にとどめておきます。

現時点において、住み心地は如何でしょうか。
北西角部屋なので、眺望は抜けているものの、良くも悪くも団地を望むだけ。リビングはカウンター高く、かつ開けられないため、圧迫感すごい。自分で拭けないので窓の汚れが非常に目立つ。
熱交換の換気はいいですし、設備、収納も好きです。内廊下にも憧れはあります。
外のガーデンは見たところ、別に住んでいなくとも使えるのですよね？そもそも、あそこでのんびりされていますか？
とはいえ、坪単価310万円程ですので相場からすると安く、前向きに検討しているのですが、元値からは200万円くらいは増えているので、購入の意思が固まりません。

[2707: 住民板ユーザーさん1]

>>2706 マンション検討中さん
ここは住民板だから住民以外は書き込んじゃだめだよ。日本語わかる？バカなの？
中古の情報交換したければ新しく中古検討板でも作ったら？
いい加減住民以外は書き込まないでね。

[2708: 匿名さん]

>>2706 マンション検討中さん
○×△と記載してますが、明確な基準がないと人によって答えが変わりますよ
私の感覚だと駅徒歩7分以内で×は厳しすぎますね

将来性はどうでしょうね
武蔵小杉の人気がこのまま続けば悪くないでしょうね
首都圏平均なら間違いなく○だと思いますよ
なので、基準次第ですね

[2709: 住民板ユーザーさん6]

>>2705 住民板ユーザーさん1さん
本当にそういう層の人なら、最初から都心のタワマン買ったでしょうね。作り話おつかれ。

[2710: 住民板ユーザーさん1]

>>2709 住民板ユーザーさん6さん

これ。
ま、ルール違反して住民板にわざわざ書き込むくらいなので民度はお察しですね。
ここは武蔵小杉No. 1物件なので買うなら早めがいいですよ！

[2711: 住民板ユーザーさん1]

>>2706 マンション検討中さん
キャンセル住戸、まだ売れてないのですね。
これだけ売れ残ってるということは、選ばれない理由があるのでしょう。
値上げされてるなら尚更、将来性含めて駅近、安定の南口のサードのが良いのでは？

[2712: 2705]

>>2709 住民板ユーザーさん6さん
都内検討してた際はタワマンは流石に高くて買えないので低層で検討してました。
武蔵小杉なら憧れのタワマンでも比較的安く買えるとのことで選択したのですが。。。
この土日も駐車場の出し入れ待ちが長くて、救急病院に行く際や小さい子がいる世代としてはきついです。妻に相談したところ、流石に入居直後だから、あと１年くらいは様子を見てということになりました。

[2713: 住民板ユーザーさん1]

＞2705、2709さん

マンションを「なんとなく」や「憧れ」で買う人は、大金持ちか余程のバカかのどっちかですよ。
学校や病院などの周辺環境なんて普通買う前に調べるでしょうに。

あと、都内一等地はタワマンより低層の方が高いことをご存じないあたり、
そもそも都内で検討なんてしてないでしょ。笑

[2714: 住民板ユーザーさん1]

↑すみません、2705、2712さん宛ての間違いです。

[2715: 住民板ユーザーさん1]

まあ、ここは住民板なんで住民同士有意義に使いましょう。
ここを買えなくて僻んでいる貧乏人や低民は無視しましょう。

[2716: 2705]

>>2713 住民板ユーザーさん1さん
低層というか、タワマンでない普通のマンションです。というか信じてくださいよ。

[2717: 住民板ユーザーさん2さん]

>>2712 2705さん
この立地で目の前の救急病院へわざわざ車で行く発想がイミフ。。。

[2718: 住民板ユーザーさん1]

都心への憧れがあることは分かりますけど、実際に都心で生活に便利な物件なんてかなり限られますし、そういう物件は付加価値が大きすぎて価格も破格です。
現実を知らずに武蔵小杉物件を初めて買って文句言ってる人はやや世間知らずな感が否めませんね。

[2719: 住民板ユーザーさん1]

>>2717 住民板ユーザーさん2さん

知らない人の書き込みでしょうね。

[2720: 2705]

>>2719 住民板ユーザーさん1さん
子供に持病があり、日医大では見てもらえないという事もあり。同じ住人の方なら親身になってアドバイスいただけると思ったのですが残念です。

[2721: 匿名さん]

>>2705さん

小児急病センターを抱える日医大で診てもらえない稀有な持病を持つ子供がいるなら、その持病に対応した病院の側に居を構えるのが最優先ではないの？
日医大には普段はどちらの

[2722: 住民板ユーザーさん1]

まあネガ投稿はここを買えなかった貧乏人の妬みといったところでしょうね。なんだか可哀想ですね。
さすがは武蔵小杉Ｎｏ．1マンション！
買っとけばよかったね笑
残念でした！

[2723: 住民板ユーザーさん6]

>>2722 住民板ユーザーさん1さん

また、No.1のお前登場か！

色んなマンションでやってるが、
飽きられたから
もうやめとけ。

[2724: 住民板ユーザーさん1]

>>2723 住民板ユーザーさん6さん

また買えなかった貧乏人の僻みですか…
次はいいマンション買えるといいね！

[2725: マンション検討中さん]

少しでもネガティブな相談が出た瞬間に住民の書込みで無いと揉み消す。
ガーデンの住民さんの特徴ですね。
2705さんの様な同じ住民で切実な悩みを抱えた方にも手を差し伸べるばかりか犯罪者扱い。
ほんと冷たい方ばかりです。
購入者にとって、ネガティブな情報の方が貴重な意見です。ここの免震偽装が発覚した際も、初めはもみ消そうと必死でしたよね。
結局は拡散して認めざるをえない形になりましたが。

[2726: 住民板ユーザーさん1]

>>2722 住民板ユーザーさん1さん

武蔵小杉Ｎｏ．1マンションって…そのワード（笑）
ほんと、好きですよね?。。

[2727: 住民板ユーザーさん1]

>>2720 2705さん

世の中、色んな人居ますから…。
大半の住人の方は、ほんとに普通ですよ。
生活しててなんら問題ないですよ。　　

人それぞれ、生活スタイルや価値観は違うので一概に良い悪いはいえません。

私は、駅から遠いという感覚はないです。
勿論、もっと近い物件もありますけどね。
それも人の価値観なので。

買い物は沢山あるから便利だと思います。
どこか出るのも色んなアクセスもあるので。
個人的には、もう少し質の良いスーパーやお店が欲しい思ってるのが私の価値観です。

マンション自体は快適ですよ。
共用施設はほとんど使わないけど、資産価値とおもってます。

[2728: 住民板ユーザーさん1]

>>2727 住民板ユーザーさん1さん

使わない共用施設に毎月管理費を払う。
なるほど資産価値ですね笑

[2729: 住民板ユーザーさん1]

共用施設にかかるお金は大した額ではないですけどね。いずれも小規模な共用施設ですから。

[2730: 住民板ユーザーさん1]

>>2728 住民板ユーザーさん1さん
まあ、あなたが使わない市の施設や区の施設の運営や維持にあなたの税金が使われているのと同じだけどね。

[2731: 住民板ユーザーさん8]

>>2730 住民板ユーザーさん1さん

いやいや全然違うでしょ笑
管理費は税金か？？笑

[2732: 住民板ユーザーさん1]

>>2725 マンション検討中さん

住民が揉み消そうと必死。よく出てくるフレーズですね。
主張の前提が正しくなかったりするので指摘している方がほとんどだと思うんですけど。
「事実を認めようとしない」と批判するのも良くあるパターンですね。
建設的な議論になりませんね。

[2733: 住民板ユーザーさん2]

>>2731 住民板ユーザーさん8さん

何が違うか、説明出来ますか？
あと2つ目の文は、コーラは牛乳か？と同じくらいに意味を成してないですよ。

[2734: 匿名]

>>2732 住民板ユーザーさん1さん
>主張の前提が正しくなかったりする
そうですかね？
直近の課題に関していうと、駐車場の出入庫待ちが長い事、他の物件よりも駅距離がある事、修繕費が他と比較して異常に安い事は事実だと思うのですがいかがですか？

[2735: 快適住民さん]

住んでみた感想を書かせてください。
北側に住んでいますが、眺望はなかなか。都心のタワマンでは味わえない何もない眺めが気に入っています。特に大雨が降ったあとの景色は澄んでいて綺麗ですよ。個人的にはすぐに飽きるだろうと思っていたけれど、今のところ気持ちのよい朝を迎えています。高級なカーテンをつけましたが、ほとんど閉めることがありませんが。
熱交換の換気もよいです。ただ北側でも夏だと暑そうな感じはします。南や西の直射日光があたる部屋は個人的には住みたくないなと思っています。
エレベータはすごく待つという意見もありますか、個人的にはほとんど待たずストレスはありません。パーキングの出し入れも大して待ったことはありません。待つとしてもソファにすわっていれば良いだけなので。
外のガーデンはのんびりはしませんが、子供と散歩して犬がいたり、花が咲いていたり、これは〇〇の木だ、なんて言ってるのも楽しいですよ。
確かに共用施設はあまり使いませんね。先日両親が来た時にゲストサロンがあるのは良かったです。あとは屋上の展望台も結構賑わっています。パーティールームやスタディルームも賑わっていますよ。
お子さんがいれば、等々力緑地が近いことは非常に魅力ですよ。

おそらく悪いところを聞きたいのだと思いますので、最後に書きます。
窓をあけていると、病院に向かう救急車の音が気になる時があります。
ファミリーが多いので、子供が嫌いな方には向いていないと思います。
もう少し近くにスーパーがあれば嬉しいかと思います。
マンションの下にコンビニぐらいはあってほしかったです。
東横線と南武線ユーザーには快適だけど、横須賀線は確かに遠いです。
総括すると満足度９５点です。
よかったらどうぞ。

[2736: 入居済みさん]

先日マンション近くの横断歩道を子供と手を繋いで渡ろうとしたら、真っ赤なスポーツカーに轢かれそうになりました。
一時停止の線など全く無視して、かなりの早いスピードで。

その真っ赤なスポーツカーを運転していた方は子供を助手席に乗せていましたが、謝るどころかこちらを睨んで重低音を何度も発してこのマンションに入って行きました。自分の子供が轢かれそうになったらどんな気持ちになるでしょうか？同じマンションの住民でこんなにもマナーもない方が一緒に住んでいるなんてとっても残念です。

重低音の赤い車を見たら、皆さん注意してくださいね。この人何をするかわからない怖い方です。

[2737: 住民板ユーザーさん1]

>>2736 入居済みさん
車種を教えて下さい。
防災センターに連絡しますので。