【契約者専用】武蔵小杉 ザガーデン タワーズウエスト

[ウエスト契約者さん]

■契約者の方専用のスレッドです。 本スレッドは【ウエスト】、【イースト】の契約者限定とさせて頂きます。
　同マンションの隣人同士、仲良く情報交換できたらと思います。宜しくお願い致します！

■概要：
　計画総戸数約１２００戸、東急東横線最大級の街づくりプロジェクト誕生
　東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅徒歩６分、ＪＲ南武線「武蔵小杉」駅徒歩５分
　２駅１３路線利用可能な交通利便性
　竹中工務店施工の５３階建・免震ツインタワーマンション

■所在地
　神奈川県川崎市中原区小杉町２丁目２２８－１、３（地番）（地番）

■交通
　東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩６分
　東急目黒線「武蔵小杉」駅徒歩６分
　ＪＲ南武線「武蔵小杉」駅徒歩５分

■総戸数
　613戸（他に店舗（区画数未定）、子育て支援施設）

■入居時期
　平成31年03月下旬入居予定

■構造・階数
　鉄筋コンクリート造地上53階地下1階

■会社情報
　＜売主・販売提携(代理)＞
　国土交通大臣（3）第7259 号
　（一社）不動産協会会員　（一社）不動産流通経営協会会員　（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
　三井不動産レジデンシャル株式会社
　横浜支店
　〒220-0011　神奈川県横浜市西区高島1-1-2（横浜三井ビルディング）
＜売主＞
国土交通大臣（2）第8090 号
（一社）不動産協会会員　（一社）不動産流通経営協会会員　（公財）東日本不動産流通機構会員　（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
JX不動産株式会社
〒231-0062　神奈川県横浜市中区桜木町1丁目1番地8（日石横浜ビル）

■施工 (株)竹中工務店

■管理会社： 三井不動産レジデンシャルサービス(株)

[2668: 通りすがり]

しばらく静かだったのにまた変なのが湧いてきてるね。
アクセス禁止でも解けたのかな。

[2669: 住民板ユーザーさん1]

まあ5年で売り抜けられれば、賃貸するのと変わらない程度で大損はしないんじゃないかな？
70平米を家賃に換算して賃貸なら月約20万、5年で1200万の支出。
購入だと、売買の手数料や修繕管理費、引越しにかかる費用トータルで売却額と購入費用のマイナスが上記金額くらいでしょう。
5年くらいなら損も得もしない無難なマンションって感じ。ここを購入したマンマニさんも恐らく3年?5年で売り抜けて次に行くのでしょうね。
逆に5年以上住む予定なら、中途半端に売り抜けもできず危険なマンション。

[2670: 住民板ユーザーさん1]

>>2665 住民板ユーザーさん1さん
何で、駅直結のペデストリアンデッキができる価値の話に、5年後の他のマンションの話が出てくるんですか？
何で3年後のJRホームの追加の話が出てくるですか？
論点がずれているように思うのですが。

客観的に見て、ただただディスりたいだけのように見えるのですが、住人の方ですか？

そうでないなら規約違反なのでお引き取りください。

[2671: 住民板ユーザーさん2]

真面目な話、修繕費が安すぎません？
75平米で修繕費1万円弱ってありえんでしょう。
逆に管理費は規模の割に高すぎる。。。
管理費はキャッシュアウトが発生していて下げられないから、無理やり修繕費を下げて月額のバランスを取ったように見えます。
このままだとどう計算しても大規模修繕が出来ないし資金不足。
早速理事会で値上げをすべきだと思いますがいかがですか？
これだけ共用施設もあり、免震、タワーであれば補修にかなりの費用が必要、最低でも倍額位徴収して安心を買いたい。

[2672: 住民板ユーザーさん1]

ただディスりたいだけに決まってるじゃん。
デッキなんてどうせ妄想だろと散々ディスった挙句、市の方針などの根拠を示されると、デッキにこだわってる人って、、、とまたディスり（こだわってるのはあなたの方です。）。
更にそれに対する反応に対しては、ここの住民の品は、、、とお決まりのディスり（執拗に挑発して相手の逆上を誘うSNSで批判を浴びた手法と一緒です。）。
デッキができるできないの話だったのにいつのまにか資産価値の話に論点すり替え（デッキで資産価値が大きく上がるなんて誰も言っていませんけど？）。

[2673: 通りがかり]

>>2665 住民板ユーザーさん1さん
住人さんですか？って。
ここ住人板だからw
ご近所で残念ですな～ww
えっ？まさかあんた住人じゃないなんてことないよね？www


「歩車分離ってどう考えてもマンションの資産価値が大きく上がる要素では無いですよね。」

↑何で？具体的に説明して。


「他の同事例探してみてください、価値が上がってますか？ 」

↑上がってない事例教えて。詳しく。


「逆に…」

↑2670に同じ。そこの話してねーし。
デッキにフォーカスして話してよw


品がないとか、はぐらさないで、具体的・論理的に反論して下さいませwww

[2674: 匿名さん]

デッキができたら誰も1階に行かなくなって、テナントが撤退してビル風が強いだけのゴーストタウンになって、結局資産価値が下がるところまで理解した。

[2675: 住民板ユーザーさん3]

>>2674 匿名さん

風が吹けば桶屋が儲かる、みたいな論理展開ですね。

[2676: 住民板ユーザーさん3]

>>2672 住民板ユーザーさん1さん
修繕費は確かに増額すべき。今の価格は流石に安すぎ、無理がある。
周辺タワーの75平米、修繕費だけで大体25000円くらい。
管理費合わせて計5万以上になっちゃいますね。
ここは物件価格が安かったですから、ギリギリ無理して購入した層の方が多いと思います。
それらの方が流石に払えなくなって大量に売りに出る、滞納が増えるって流れになりそうで少し怖いです。

[2677: 住民板ユーザーさん8]

>>2668 通りすがりさん
アクセス禁止って何ですか？
経験者の方ですかね？

[2678: マンション住民さん]

修繕費の増額もよいけど、まずは2年アフターをきっちり対応しないとね。大規模修繕前の建物調査でボロボロ施工不良が見つかって、あの時指摘しておけばみたいな状況は避けたいですよね。

[2679: 住民板ユーザーさん1]

>>2674 匿名さん

おもしろいです。
素晴らしい国語の読解力ですね！

国語の偏差値、30くらいでしたか？

[2680: 住民板ユーザーさん1]

>>2678 マンション住民さん
確かにね。
コンクリ偽装とか免震偽装とかで話題になった過去があるから尚更ね。

[2681: 匿名さん]

>大規模修繕前の建物調査でボロボロ施工不良が見つかって

瑕疵は建物調査しないと見つからないと思うよ。一回目の大規模修繕を前倒しにして１０年めに実施、その前年に建物調査とすれば瑕疵担保責任期間なので、その時に見つかっても売り主に請求できる。

[2682: 住民板ユーザーさん4]

>>2681 匿名さん
コンクリ偽装も、免震偽装もその後めっきり報道すらされなくなりましたね。
件数が多すぎて、国ぐるみで有耶無耶に揉み消されましたから、今後も発覚させないよう、調査結果も有耶無耶にするんじゃないでしょうか？
というか、修繕積立費用がこれだけ安い中、
大規模修繕を10年以内に実施するのは無理です。
倍額に値上げしても足りないんじゃないでしょうか？
近隣タワーでは年々あげるのを避けるため、平準化する動きが出てるにも関わらず、異常に安い修繕価格設定は明らかに三井が売り切る為の戦略、売ったら後は知らん的な 笑

[2683: 匿名さん]

近隣タワマンで定額積み立てに移行しているのって実はバックに仲介会社が絡んでる。三井のリハウスもその一社。当然、本体もわかってるんだよね。

[2684: 匿名さん]

>>2681 匿名さん

だったら2年の時に建物調査した方が良くない？10年だとアフター対象も限られるから、無償修繕にも限界あるよ。

[2685: 匿名さん]

>>2683 匿名さん
新築ならともかく、これから中古買うなら定額積立に移行してるマンション選ばないと、先々死亡フラグ立つぜw

[2686: 匿名さん]

>2684

建物調査って大規模修繕前に劣化の進み具合を調べるんでそれなりにお金がかかる。それを２年めにやって何も出なかったら、無駄になっちゃう。

[2687: 匿名さん]

>>2686 匿名さん

でも元々の建物調査の目的は瑕疵を見つけるためなんだよね？ゆっくり10年目にやってたら、施工不良があっても経年劣化だの竣工後の地震とかの影響だの言い訳され放題で、明らかな瑕疵しか認められないかもよ。

[2688: 匿名さん]

大規模修繕前の建物調査の目的は大規模修繕のための準備。それで瑕疵が見つかっちゃったって例が過去にあるって話。

>竣工後の地震とかの影響
これ要注意。三井は横浜の杭不足で、最初はそういう言い逃れをしてた。

[2689: 住民板ユーザーさん4]

>>2684 匿名さん
だからこの安い修繕積立の中から建物調査費用なんて払ったらますます大規模修繕なんて出来なくなる。大規模修繕が必要な築10年までに確実に売り逃げしないとね。

[2690: 住民板ユーザーさん1]

>>2689 住民板ユーザーさん4さん

まあ永住目的で購入した人なんていないだろうからどのタイミングで売り抜けるかが重要だね。隣には上位互換のイースト、駅周辺には強豪タワマン群。
いつ出来るか分からないデッキだけで戦えるのか…

[2691: 匿名さん]

>>2686 匿名さん
何も出ないってあり得るのかね？小杉でも何棟か2年アフター前の建物調査やってるけど、何も出なかったケースはなかったと思うけど。みんなかけた費用以上の無償修繕勝ち取ってるよね。

[2692: 匿名さん]

>>2689 住民板ユーザーさん4さん

それは大嘘。建物調査なんて500万前後で出来るのに、10億円台の大規模修繕に影響するわけ無い…少し考えれば分かることなんだけどなーwww

[2693: 住民板ユーザーさん]

>>2692 匿名さん
確かに大規模修繕に10億円以上は確実にかかりますよね。ちなみに10年でいくら積立できますか？
平均1万円/戸として、単純計算で
613戸×1万円×12ヶ月×10年＝7億3500万
しか積立出来ません。
10年では確実に不足、15年でも11億くらいしか積立出来ません。
大規模修繕だけでなく、途中各種修繕が数千万単位で必ず発生します。
やはりこのマンションの修繕計画が厳しいのは間違えないです。
厳しいのが露呈する前に早く売り逃げないと、
とんでも無い事になりそうですがいかがですか？
建物調査の500万、本当に影響無いですか？

[2694: 匿名さん]

>>2693 住民板ユーザーさん
この人は大規模マンション買ったことないのかな？？普通は最初に修繕積立基金としてそこそこの金額出してるから、初年度から修繕積立金が2?3億円積み上がってるのがザラなんだけどね。
15年間の戸平均修繕積立金が1万っていう想定しちゃう時点で、相場感の無さが露呈。どんなにお花畑な初期設定の計画でも、今時は6年目以降は1万越えしますよ。

[2695: マンション住民さん]

まぁ初期設定がイケてないのはここもおんなじだから、いかに早期に管理組合が修繕積立金を爆上げできるかにこのマンションの未来が掛かってるのは事実。理事さんのお手並み拝見です。

[2696: 住民板ユーザーさん]

>>2694 匿名さん
初期の一時金で2、3億積み上がってても足りなく無いですか？
此処はかなり凝った作りを取り入れてるのと、
高さもあるので10億規模では足りないかと。
もっと先のことを言えば、2回目の大規模修繕はその倍額以上必要ですから、破綻するのは目に見えてますね。修繕費だけで5万くらい、管理費含め8万、駐車場2.5万で、ローンとは別に月額10万ですか。
早く手放さないととんでも無いことになるね。

[2697: 住民板ユーザーさん1]

>>2696 住民板ユーザーさん
いつ頃売却予定ですか？

[2698: 住民板ユーザーさん6]

>>2697 住民板ユーザーさん1さん
みんな5年くらいじゃないの？修繕含め、
色々問題が露呈する前ってのもあるし、
子供が生まれたタイミングで購入、ちゃんとした私立の小学校受験考えてるなら断然都内だからそれを機に都内に買い替えなんて流れが多そう。

[2699: 匿名さん]

>>2698 住民板ユーザーさん6さん

そんな私立の小学校受験考えてる人はここ買わないってw

[2700: 匿名さん]

>>2696 住民板ユーザーさん
修繕費5万はぶっかけすぎだけど、3万は欲しいよね。逆にその程度の費用賄えない人はタワマン買っちゃいけない。早々に値上げして余裕のない世帯にはお引取り頂いた方がお互いのためかもね。

[2701: 住民板ユーザーさん1]

>>2700 匿名さん
ぶっかけって何ですか？

[2702: 住民板ユーザーさん2さん]

>>2701 住民板ユーザーさん1さん

うどんじゃないですか。

[2703: 住民]

>>2696 住民板ユーザーさん

足りない根拠が不明。
手放す前提で買ってる人は少ないよ。

[2704: 住民板ユーザーさん1]

>>2703 住民さん

いやいや。
逆に永住目的で購入した人なんているんですかね？

[2705: 住民板ユーザーさん1]

何となくタワマンに憧れがあって、検討していた都内物件より比較的安価で購入出来そうということで購入しました。
いざ住んでみると別にタワマンでなくても良かったかも。共用施設なんてほとんど使わないし、エレベーターで時間もかかるので外に出るのが億劫に。
また此処で言われてる通り、修繕の問題、月額が高いこと。
車通勤なのですが、朝はタワーパークに車の出入りが集中、相当待たないといけないのはちょっと想定外。
まともな小中高私学は周辺にはほとんど無く、
結局電車で送り迎えになると本末転倒な感じ。
また、妻も武蔵小杉の治安や周辺の店舗の質に不満あるよう。
買い手がつくうちに売り出して都内低層マンションに戻ろうか検討中。
なんか愚痴みたいになってしまいましたが一意見として。

[2706: マンション検討中さん]

検討中が封鎖されてしまったので失礼します。
今、キャンセル住戸が出ていて、購入を検討しています。
ずっと流れを追って来たのですが、
設備◯。距離×。将来性△。ここまでは理解しました。
デッキの話と修理の話は、未来の話ですので、これは参考程度にとどめておきます。

現時点において、住み心地は如何でしょうか。
北西角部屋なので、眺望は抜けているものの、良くも悪くも団地を望むだけ。リビングはカウンター高く、かつ開けられないため、圧迫感すごい。自分で拭けないので窓の汚れが非常に目立つ。
熱交換の換気はいいですし、設備、収納も好きです。内廊下にも憧れはあります。
外のガーデンは見たところ、別に住んでいなくとも使えるのですよね？そもそも、あそこでのんびりされていますか？
とはいえ、坪単価310万円程ですので相場からすると安く、前向きに検討しているのですが、元値からは200万円くらいは増えているので、購入の意思が固まりません。

[2707: 住民板ユーザーさん1]

>>2706 マンション検討中さん
ここは住民板だから住民以外は書き込んじゃだめだよ。日本語わかる？バカなの？
中古の情報交換したければ新しく中古検討板でも作ったら？
いい加減住民以外は書き込まないでね。

[2708: 匿名さん]

>>2706 マンション検討中さん
○×△と記載してますが、明確な基準がないと人によって答えが変わりますよ
私の感覚だと駅徒歩7分以内で×は厳しすぎますね

将来性はどうでしょうね
武蔵小杉の人気がこのまま続けば悪くないでしょうね
首都圏平均なら間違いなく○だと思いますよ
なので、基準次第ですね

[2709: 住民板ユーザーさん6]

>>2705 住民板ユーザーさん1さん
本当にそういう層の人なら、最初から都心のタワマン買ったでしょうね。作り話おつかれ。

[2710: 住民板ユーザーさん1]

>>2709 住民板ユーザーさん6さん

これ。
ま、ルール違反して住民板にわざわざ書き込むくらいなので民度はお察しですね。
ここは武蔵小杉No. 1物件なので買うなら早めがいいですよ！

[2711: 住民板ユーザーさん1]

>>2706 マンション検討中さん
キャンセル住戸、まだ売れてないのですね。
これだけ売れ残ってるということは、選ばれない理由があるのでしょう。
値上げされてるなら尚更、将来性含めて駅近、安定の南口のサードのが良いのでは？

[2712: 2705]

>>2709 住民板ユーザーさん6さん
都内検討してた際はタワマンは流石に高くて買えないので低層で検討してました。
武蔵小杉なら憧れのタワマンでも比較的安く買えるとのことで選択したのですが。。。
この土日も駐車場の出し入れ待ちが長くて、救急病院に行く際や小さい子がいる世代としてはきついです。妻に相談したところ、流石に入居直後だから、あと１年くらいは様子を見てということになりました。

[2713: 住民板ユーザーさん1]

＞2705、2709さん

マンションを「なんとなく」や「憧れ」で買う人は、大金持ちか余程のバカかのどっちかですよ。
学校や病院などの周辺環境なんて普通買う前に調べるでしょうに。

あと、都内一等地はタワマンより低層の方が高いことをご存じないあたり、
そもそも都内で検討なんてしてないでしょ。笑

[2714: 住民板ユーザーさん1]

↑すみません、2705、2712さん宛ての間違いです。

[2715: 住民板ユーザーさん1]

まあ、ここは住民板なんで住民同士有意義に使いましょう。
ここを買えなくて僻んでいる貧乏人や低民は無視しましょう。

[2716: 2705]

>>2713 住民板ユーザーさん1さん
低層というか、タワマンでない普通のマンションです。というか信じてくださいよ。

[2717: 住民板ユーザーさん2さん]

>>2712 2705さん
この立地で目の前の救急病院へわざわざ車で行く発想がイミフ。。。