【契約者専用】武蔵小杉 ザガーデン タワーズウエスト

[ウエスト契約者さん]

■契約者の方専用のスレッドです。 本スレッドは【ウエスト】、【イースト】の契約者限定とさせて頂きます。
　同マンションの隣人同士、仲良く情報交換できたらと思います。宜しくお願い致します！

■概要：
　計画総戸数約１２００戸、東急東横線最大級の街づくりプロジェクト誕生
　東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅徒歩６分、ＪＲ南武線「武蔵小杉」駅徒歩５分
　２駅１３路線利用可能な交通利便性
　竹中工務店施工の５３階建・免震ツインタワーマンション

■所在地
　神奈川県川崎市中原区小杉町２丁目２２８－１、３（地番）（地番）

■交通
　東急東横線「武蔵小杉」駅徒歩６分
　東急目黒線「武蔵小杉」駅徒歩６分
　ＪＲ南武線「武蔵小杉」駅徒歩５分

■総戸数
　613戸（他に店舗（区画数未定）、子育て支援施設）

■入居時期
　平成31年03月下旬入居予定

■構造・階数
　鉄筋コンクリート造地上53階地下1階

■会社情報
　＜売主・販売提携(代理)＞
　国土交通大臣（3）第7259 号
　（一社）不動産協会会員　（一社）不動産流通経営協会会員　（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
　三井不動産レジデンシャル株式会社
　横浜支店
　〒220-0011　神奈川県横浜市西区高島1-1-2（横浜三井ビルディング）
＜売主＞
国土交通大臣（2）第8090 号
（一社）不動産協会会員　（一社）不動産流通経営協会会員　（公財）東日本不動産流通機構会員　（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
JX不動産株式会社
〒231-0062　神奈川県横浜市中区桜木町1丁目1番地8（日石横浜ビル）

■施工 (株)竹中工務店

■管理会社： 三井不動産レジデンシャルサービス(株)

[2688: 匿名さん]

大規模修繕前の建物調査の目的は大規模修繕のための準備。それで瑕疵が見つかっちゃったって例が過去にあるって話。

>竣工後の地震とかの影響
これ要注意。三井は横浜の杭不足で、最初はそういう言い逃れをしてた。

[2689: 住民板ユーザーさん4]

>>2684 匿名さん
だからこの安い修繕積立の中から建物調査費用なんて払ったらますます大規模修繕なんて出来なくなる。大規模修繕が必要な築10年までに確実に売り逃げしないとね。

[2690: 住民板ユーザーさん1]

>>2689 住民板ユーザーさん4さん

まあ永住目的で購入した人なんていないだろうからどのタイミングで売り抜けるかが重要だね。隣には上位互換のイースト、駅周辺には強豪タワマン群。
いつ出来るか分からないデッキだけで戦えるのか…

[2691: 匿名さん]

>>2686 匿名さん
何も出ないってあり得るのかね？小杉でも何棟か2年アフター前の建物調査やってるけど、何も出なかったケースはなかったと思うけど。みんなかけた費用以上の無償修繕勝ち取ってるよね。

[2692: 匿名さん]

>>2689 住民板ユーザーさん4さん

それは大嘘。建物調査なんて500万前後で出来るのに、10億円台の大規模修繕に影響するわけ無い…少し考えれば分かることなんだけどなーwww

[2693: 住民板ユーザーさん]

>>2692 匿名さん
確かに大規模修繕に10億円以上は確実にかかりますよね。ちなみに10年でいくら積立できますか？
平均1万円/戸として、単純計算で
613戸×1万円×12ヶ月×10年＝7億3500万
しか積立出来ません。
10年では確実に不足、15年でも11億くらいしか積立出来ません。
大規模修繕だけでなく、途中各種修繕が数千万単位で必ず発生します。
やはりこのマンションの修繕計画が厳しいのは間違えないです。
厳しいのが露呈する前に早く売り逃げないと、
とんでも無い事になりそうですがいかがですか？
建物調査の500万、本当に影響無いですか？

[2694: 匿名さん]

>>2693 住民板ユーザーさん
この人は大規模マンション買ったことないのかな？？普通は最初に修繕積立基金としてそこそこの金額出してるから、初年度から修繕積立金が2?3億円積み上がってるのがザラなんだけどね。
15年間の戸平均修繕積立金が1万っていう想定しちゃう時点で、相場感の無さが露呈。どんなにお花畑な初期設定の計画でも、今時は6年目以降は1万越えしますよ。

[2695: マンション住民さん]

まぁ初期設定がイケてないのはここもおんなじだから、いかに早期に管理組合が修繕積立金を爆上げできるかにこのマンションの未来が掛かってるのは事実。理事さんのお手並み拝見です。

[2696: 住民板ユーザーさん]

>>2694 匿名さん
初期の一時金で2、3億積み上がってても足りなく無いですか？
此処はかなり凝った作りを取り入れてるのと、
高さもあるので10億規模では足りないかと。
もっと先のことを言えば、2回目の大規模修繕はその倍額以上必要ですから、破綻するのは目に見えてますね。修繕費だけで5万くらい、管理費含め8万、駐車場2.5万で、ローンとは別に月額10万ですか。
早く手放さないととんでも無いことになるね。

[2697: 住民板ユーザーさん1]

>>2696 住民板ユーザーさん
いつ頃売却予定ですか？

[2698: 住民板ユーザーさん6]

>>2697 住民板ユーザーさん1さん
みんな5年くらいじゃないの？修繕含め、
色々問題が露呈する前ってのもあるし、
子供が生まれたタイミングで購入、ちゃんとした私立の小学校受験考えてるなら断然都内だからそれを機に都内に買い替えなんて流れが多そう。

[2699: 匿名さん]

>>2698 住民板ユーザーさん6さん

そんな私立の小学校受験考えてる人はここ買わないってw

[2700: 匿名さん]

>>2696 住民板ユーザーさん
修繕費5万はぶっかけすぎだけど、3万は欲しいよね。逆にその程度の費用賄えない人はタワマン買っちゃいけない。早々に値上げして余裕のない世帯にはお引取り頂いた方がお互いのためかもね。

[2701: 住民板ユーザーさん1]

>>2700 匿名さん
ぶっかけって何ですか？

[2702: 住民板ユーザーさん2さん]

>>2701 住民板ユーザーさん1さん

うどんじゃないですか。

[2703: 住民]

>>2696 住民板ユーザーさん

足りない根拠が不明。
手放す前提で買ってる人は少ないよ。

[2704: 住民板ユーザーさん1]

>>2703 住民さん

いやいや。
逆に永住目的で購入した人なんているんですかね？

[2705: 住民板ユーザーさん1]

何となくタワマンに憧れがあって、検討していた都内物件より比較的安価で購入出来そうということで購入しました。
いざ住んでみると別にタワマンでなくても良かったかも。共用施設なんてほとんど使わないし、エレベーターで時間もかかるので外に出るのが億劫に。
また此処で言われてる通り、修繕の問題、月額が高いこと。
車通勤なのですが、朝はタワーパークに車の出入りが集中、相当待たないといけないのはちょっと想定外。
まともな小中高私学は周辺にはほとんど無く、
結局電車で送り迎えになると本末転倒な感じ。
また、妻も武蔵小杉の治安や周辺の店舗の質に不満あるよう。
買い手がつくうちに売り出して都内低層マンションに戻ろうか検討中。
なんか愚痴みたいになってしまいましたが一意見として。

[2706: マンション検討中さん]

検討中が封鎖されてしまったので失礼します。
今、キャンセル住戸が出ていて、購入を検討しています。
ずっと流れを追って来たのですが、
設備◯。距離×。将来性△。ここまでは理解しました。
デッキの話と修理の話は、未来の話ですので、これは参考程度にとどめておきます。

現時点において、住み心地は如何でしょうか。
北西角部屋なので、眺望は抜けているものの、良くも悪くも団地を望むだけ。リビングはカウンター高く、かつ開けられないため、圧迫感すごい。自分で拭けないので窓の汚れが非常に目立つ。
熱交換の換気はいいですし、設備、収納も好きです。内廊下にも憧れはあります。
外のガーデンは見たところ、別に住んでいなくとも使えるのですよね？そもそも、あそこでのんびりされていますか？
とはいえ、坪単価310万円程ですので相場からすると安く、前向きに検討しているのですが、元値からは200万円くらいは増えているので、購入の意思が固まりません。

[2707: 住民板ユーザーさん1]

>>2706 マンション検討中さん
ここは住民板だから住民以外は書き込んじゃだめだよ。日本語わかる？バカなの？
中古の情報交換したければ新しく中古検討板でも作ったら？
いい加減住民以外は書き込まないでね。