グランドメゾン浄水ガーデンシティ フォレストゲートIIってどうですか？

[評判気になるさん]

グランドメゾン浄水ガーデンシティ フォレストゲートIIについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/fuk/forestgate2/

所在地：福岡県福岡市中央区薬院4丁目13番62（地番）
交通：福岡市地下鉄七隈線 「薬院大通」駅 徒歩4分
間取：1LDK～4LDK
面積：59.21平米～131.54平米
売主：積水ハウス　福岡マンション事業部
売主：三菱地所レジデンス　福岡支店
売主：福岡商事
売主：西部ガス興商
販売代理：積水ハウス　福岡マンション事業部
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：積和管理九州株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[485: 匿名]

値下げ交渉余地を1〜2割織り込んでるとしても高いですね。
サウスがそのレベルで売買できるならここは買った瞬間に含み益が出ますよ。

[486: 匿名さん]

買う奴はバカだろ。
新築は登記された瞬間2割価値が下がる。原価にデベの利益や販売人件費が乗っかって新築で売られてるんだから。

[487: マンション検討中さん]

>>483
近くにあるネクサスは同じ広さで1億4000万だね
グレード的にはあっちが上？

[488: マンション比較中さん]

ネクサスは20階建ての最上階だからその分のプレミアが載ってるんじゃないの。
そんなところも見落として「グレード」とかで価格差が生じると思うって・・・・。

[489: 匿名さん]

>>488 マンション比較中さん
マンションにプレミアなんかないよ。
価格分の価値があるかどうかだけ。

[490: 匿名さん]

>>482さん
広尾ガーデンヒルズを改めてストリートビューで見てみましたが、素晴らしい環境＆建物ですね。
まるでボストンのビーコンヒルのような雰囲気で日本とは思えない雰囲気でした。
建物の微妙なデザイン、タイルの質感等高級感のある建物で人気が衰えないのも納得できました。

この建物もそのようになればいいですね。


>>483
サウスフォレストの掲示板を見たところ真偽の程は分かりませんが、100平米台で中層階の部屋が6500万程度で
売り出されていたようですね。　数年前は驚くほど安かったんですね。この時期に購入できた方は良かったですね。

[491: マンコミュファンさん]

>>490 匿名さん
恥ずべき比較はこれ以上辞めて下さい、営業さん。非常識すぎて関東出身者や知識人より軽蔑されますよ。

[492: 匿名さん]

>>491
失礼しました。
ちなみにどういった理由で軽蔑されるのでしょうか？
いたって普通の会話かと思いますが。

[493: マンション検討中さん]

広尾ガーデンヒルズは発売当初から大人気で即日完売だったそうですよ

[494: 匿名さん]

>>493 マンション検討中さん
しかも積水関係ないしね。財閥系で作ったからイメージいいに決まってるよね。

[495: マンコミュファンさん]

三井 三菱 住友 第一生命保険 の四社共同開発。真の一等地。文教地区。国際性。キリがない。

[496: 匿名さん]

この所、営業さん出すぎですね、早く残戸数減らしたいのに地下鉄事故で向い風、

[497: 匿名さん]

サウスの10400万は高いけど、現状の相場からすればそんなもんかなという気もします。

[498: 匿名さん]

490さん
サウスの売り物件はathomeにありますよ。

[500: 匿名さん]

まぁゲートⅡよりは安いのでは？サウスはほとんど新築でしょうでしょうから。価格的には割安感があるのでは？

[503: 匿名さん]

利益優先で18階建に嵩上げしたので似ているのは名前だけになっている。

[504: 匿名さん]

ゲート１とⅡを比べて似ているのは名前だけと言っている？そんなに違うかなあ？

[505: 匿名タロウ]

最近の中古マンションの値付けは調子にのりすぎ。買値の倍近くの値付けはいかにも暴挙だ！！
ま、買うやつは相当なあぶく銭持ってるやつか、○○なやつでしょうな。現在は、ほぼ高値圏のピークだと思う。購入時期が今しかない事情の人は仕方ないとしても、そうでないならこの時期の購入は避けるべきでしょうな。どう考えても、いくら福岡市の人口が後数年増加傾向だとしても明らかに現状はマンション供給過剰で、そのうちに値崩れするのは目に見えトル。業者も２０２０年までに売り込もうと必死だからね！

[506: 匿名さん]

早くバーゲン始まりませんかね。
今買うのは本当ムダ金だと思う。

[507: 匿名さん]

>>498さん
ありがとうございます。
私が>>490で言っている内容は新築時の売り出し価格の話です。
最近の情勢を考えると、中古価格は新築時よりも高値で取引されているのではないでしょうか。

[508: 匿名さん]

[No.499～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性がある為、削除しました。管理担当]

[509: 匿名さん]

普通に考えれば、年収1500万円クラスが買うマンションですよ。下層の小さな部屋ははわかりませんが。
会社役員、医師、弁護士、税理士、ダブル公務員…特に医師の契約が多いと営業さんには聞きました。

[510: マンション投資家さん]

近くのグランパレス浄水通りもだいぶんできていました。出来上がりはかなり良いですね。
GMがアースカラーを使いシックなのに対してグランパレスはモダンな感じ。
浄水全体がおしゃれになるのは良いことです。パークハウス平尾浄水にも期待してます。
薬院大通り駅のすぐ近くにもマンションが建っていますね。ワンルームや賃貸むけだろうか？

[511: 匿名さん]

積水ハウスのネズミ裁判のことを調べています。私はグランドメゾンには素晴らしい印象しかないのですが、積水ハウスを悪く言う人もいます。本当のことなのでしょうか？

[512: 匿名さん]

早く完売して、次に行ってね。待ってますよ、セントラルフォレストさん。

[513: 匿名さん]

心配ご無用。ここは売れますよ。

[514: 匿名さん]

>>509 匿名さん
七隈線事件前の話しですね。

[515: マンション検討中さん]

七隈線事故後は購入層が変わるということですか？
どのように変わると思いますか？
ちなみに事故のずいぶん前からほとんど成約できてないみたいですが。

[516: マンション検討中さん]

天神にも徒歩圏とかいうならべつに地下鉄にこだわらずにバスでもいいんじゃない

[517: 匿名さん]

天神以外にも行くでしょうから、空港線駅近で平坦な立地が便利だと。年をとるとより強く思います。

[518: 匿名さん]

そうするとやはり大濠公園ですかね。

[519: マンション検討中さん]

大濠以外の住所なら浄水の方が上？

[520: ご近所さん]

マンションに限ってなら赤坂、薬院他上はいっぱいある。戸建てなら浄水は大濠の次でもいいんでは？

[521: 匿名さん]

価格とは相関しないかもしれませんが‥
ほとんどの大手企業の転勤族では、大濠公園から姪浜のファミリー向けマンションを勧められる事が多いようです。

[522: マンコミュファンさん]

>>521 匿名さん
出張、会議、学会など国内外での活動をするのにはベストです。

[523: マンション投資家さん]

空港線沿いは、空港に電車一本でいけるという以外に、転勤族が多い地域で溶け込みやすいので特にお子様をお持ちの家庭には薦めやすいというのはあるでしょうね。校区も良いし。それに関東から西新に引っ越してきた人はその住みよさに驚嘆するらしい。下北沢のような雰囲気でお家賃が安い。海が近い。まあ港区とかから来た人には物足りないだろうけど。その良かったという意見が不動産屋さんにフィードバックされて再び西新や姪浜を薦める。でも、本当は福岡全体が住みやすいんだけどね。西新から天神、博多駅通勤だと朝のラッシュが首都圏よりややましな程度でストレスになるし、その点（いろいろと揶揄されていますが）七隈線は快適ですよ。（笑）その前、埼玉からきて姪浜に住んでいる知り合いがけやき通りを初めて通って福岡にもこんなところがあったとは知らなかったと言っていた。（笑）

[524: 匿名さん]

地元の方は、昔からの高級住宅地の浄水通り周辺を好まれると感じます。
転勤族は、むしろ教育環境と利便性の良い空港線沿線のマンションを選ぶのでしょう。

[525: 匿名さん]

転勤族もファミリー層は校区の関係から西新、高取地区が人気。子供がいない場合はやはり大濠公園周辺が人気が高い。単身者は赤坂が人気ですね。やはり空港線の人気三駅と浄水は特Aクラスの人気です。

[526: マンション検討中さん]

５１３
５１５
で結局売れてるの売れてないの？

[527: 匿名さん]

パークハウスよりいいよ。

[528: マンコミュファンさん]

>>527 匿名さん
そもそも規模が違うので、比較にはならないのでは？

[529: アラジン]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[530: マンション検討中さん]

入居までまだ１年あるし、さすがに完売するんじゃない？

[531: 匿名さん]

ここは完売しますよ。そもそも１２７戸のうち、あと１３戸でしょう。９割販売済ですよ。今時悪くないでしょう。竣工まであと１年ありますから、余裕でしょう。今も検討中がありますので、全く問題ありませんね。

[532: マンション投資家さん]

>>今も検討中がありますので、全く問題ありませんね。

業者（積水）の方ですか？まあ残り２－５個が問題でしょうね。

場所（浄水、駅から徒歩４分）、土地の広さ、自然環境、利便性、土地のブランドイメージ、売主（積水　GM)、施工（清水建設）と条件としては申し分のない約束された物件に見えます。
もう少し内装に拘って欲しい気もしますが、そうするとこの値段では無理なので、不動産バブルがはじけた頃にも自分の好きなように改装します。無垢素材を使って。

[533: 匿名さん]

>>532 マンション投資家さん

ちなみに、どの辺りに無垢を使うのですか？

[534: マンション投資家さん]

床です。

[535: 匿名さん]

積水ハウスのマンションは購入時に仕様変更で最初からフローリングを無垢にするといったことはできないのでしょうか？売り主によっては、多少割高にはなりますが標準品との差額代の負担だけで済む場合もあります。
大手程、融通が利かない印象がありますが。

また、既存の二重床に無垢フローリングを貼る場合、遮音性能に配慮した製品の流通が少ないので
選択肢も少なくなるようですよ。

[536: 匿名さん]

こちらの物件の構造についてですが、ボイドスラブの厚みが250mmしかないことが
非常に気になりました。梁の間の面積にもよるようですが通常は300mmはあると思います。

ボイドスラブにも関わらず梁があるなど、何か特殊な構造をしているのでしょうか？

特殊な構造でないにも関わらず、スラブ厚250mmでは極端に仕様が低いと思われますが、
ここのような高級物件では考えにくいと思われます。どのような仕様で250mm厚になているのかが非常に
興味があります。

[537: 匿名さん]

コンクリートが薄いということですか？

[538: 匿名さん]

>>537
そうです。標準的な物件はボイドスラブで300mm厚程度だと思います。
上階からの騒音は床の厚みが厚いほど軽減されるようなので250mm厚では仕様が低いのではと思います。

ちなみに、同じ積水の物件で、照葉のパークカーサというマンションはスラブ厚300mmです。
https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/fuk/park01/quality/index3.html

250mm厚でも十分な遮音性能が得られるような工法があるのかもしれませんね。

[539: 匿名さん]

以前のグランドメゾンは上階の物音など全く聞こえなかったのですが、最近はそうでもないのですかね？やはり、材料等を削っているということなのでしょうか？

[540: マンション検討中さん]

＞５３６、５３７、５３９
グランドメゾンと言いながらも、専有部の仕様については、郊外に立つファミリーマンションよりチープってことでしょうか。

[541: 匿名さん]

あまり酷い言い掛かりはスルーしましょうね。

[542: 匿名さん]

遮音性は床壁天井のコンクリートの厚さでしょ。最近の大衆マンションは乾板ボードでスカスカの場合が多いので遮音性も何もあったもんじゃないですよ。要するに、コンクリートを使わないでコスト削り、重量を軽くして、鉄骨量を減らし、工期も短縮‥‥酷いマンションが多い中で、グランドメゾンの信頼性は抜群に高いです。

[543: マンション比較中さん]

確かに床コンクリートの厚さが重要ですが、ここは２５０ミリのボイドスラブとなっています。
ですからボイドの形状が共鳴をなくした特殊なものならよいのですが、一般的なボイドなら遮音性能も普通のマンション並みとなります。
重量床衝撃音（ＬＨ)、軽量床衝撃音（ＬＬ）の数値を公表すればある程度想像できますけど。

[544: 匿名さん]

こことグランドメゾン大濠公園とどっちがいいのかな？
場所は、大濠公園の方が良さそうだが。

[545: 匿名さん]

浄水ガーデンシティです。大濠公園2017は、駅近ではありますが、北へ行きすぎですし、土地が狭く、道も狭く、路地感が強いですね。断然こちらが良いと思います。

[546: 通りがかりさん]

浄水ってどこまでを指すのでしょう
浄水通、平尾浄水、平丘町、御所ヶ谷、平尾3丁目、平尾5丁目、薬院4丁目
ここら一帯全てが浄水？

[547: 匿名さん]

話の流れをうまくかわしましたね。

[548: 匿名さん]

>>536 匿名さん
スラブ厚250ですか？300と思ってました。今までのGMは300だったので。コストカットでしょうかね。上下の遮音性に問題出るかもですね。盲点でした。

[549: 匿名さん]

遮音性に問題がないのがグランドメゾンなんですけど。

[550: マンション検討中さん]

詳しくないのでスラブ厚など気にしてませんでした。どうせＧＭだから問題ないだろうと決めつけてたので。
でも皆さんの意見をみてて心配になってきました。積水の関係者らしい人の反論は全く説得力ないし。
Ⅱに拘る必要もないので大丈夫かどうかはっきりするまで静観します。

[551: 匿名さん]

どうせ福岡のマンションは首都圏と比べ、どこもいい加減に作られている。
耐震性なんかいい例。

[552: マンション比較中さん]

スラブ厚はホームページの構造説明図で２５０ミリと示されているので、これで問題ないのか契約済みの方が会社に聞かれたらどうですか。普通のマンションなら一般的で普通のレベルと思います。遮音性が優れたグランドメゾン規格なのかということです。
その際ＬＨとＬＬの目標数値も聞いてみてください。結果を投稿してもらうとありがたいです。

[553: 匿名さん]

グランドメゾンは高くても安心だから買うのに、コンクリケチられちゃね〜
安マンション仕様にベラ高いブランド料は払えんでしょ。

[554: 匿名さん]

グランメゾン大濠公園も２５０ミリのようですよ

[555: 匿名さん]

たぶん、グランドメゾンですから、何か工法が違って、十分な効果が得られるようになっていると思いますよ。

[556: 匿名さん]

壁や梁などの間隔が狭い部屋の場合はボイドスラブで250mm厚もありますが、
LDKが20畳程度の場合は300mmあるのが普通だと思います。
加えて床材、二重床システムのLH、LL等級も重要になってきます。

大濠公園のグランドメゾンも250mm厚のようなので、何か特殊な仕様がある
可能性が高いと思いますが、後学の為にそれがどういったものなのか気になりますね。

[557: 匿名さん]

>>556 匿名さん

>>556 匿名さん
３００であろうが、２５０であろうが、上階の子供が走り回ると、二重床でしたら同じですよ。
ドスドス凄い音がして、睡眠もまともにとれません。

[558: 匿名さん]

>>556 匿名さん
特殊な仕様があるなら、みんな悩まないですよね。
どこも同じだと思いますけど。

[559: しらが爺 [ 60代]]

557>>３００であろうが、２５０であろうが、上階の子供が走り回ると、二重床でしたら同じですよ

・・・おっしゃるとおりですね。深夜皆寝静待った頃、
どんどこフィットネスみたいなことをやる輩。
絶対に目が覚めますよ！

昼間の子供の騒音も同様です。金のあるなしじゃなく、
親の常識の問題です。おとなしくしている子もあれば、
大声を上げて廊下を走り回る子もいます。

マンションはどんなに高級物件でもしょせん共同住宅です。
上下・左右の部屋にどんな方が入居するか、まるでくじ引き
みたいなものです。
事前に分かれば良いけれど、住んでみないと分かりません。

なので、絶対的静かさは戸建ての鉄筋構造くらいではないでしょうか。
マンションだと、最上階に住めば、少なくとも上階からの音はありません。
カラスの騒ぎ声以外は(笑)。

[560: マンション比較中さん]

>>559
グランドメゾン浄水ガーデンシティサウスフォレストに入居されての実体験と理解してよろしいでしょうか。
とても参考になります。

[561: 匿名さん]

最近は乾式ボード多用のため、隣の物音さえハッキリ聞こえるマンションが多いからね。ここは違うと思いますが。

[562: 匿名さん]

文 GM、乾式壁、以外と多いですよ。
高層マンションは仕方ないかもしれませんが、5、6階程度のマンションでも乾式使うのは残念です。
上階の広い間取りのセレブ戸の下が、２戸に別れている場合、だいたい、乾式です。

乾式っ、地震で揺れたらずれてスキマあくとか。

[563: 購入経験者さん]

>>559

なので、まわりの民度が低い場所のマンションは敬遠されて安いんですよね・・・

東区とか、博多区とか・・・

[564: マンション検討中さん]

昨今の建設コスト高の中、住む前に影響が見えない仕様はまっさきにコストカットの対象になります。

しかも分かるのは高いマンション買った後ですから、資産価値の劣化を恐れ誰も騒ぎません。デベからしたら、ウマーってところでしょう。

[565: 匿名さん]

ボイドスラブが250だろうが、300だろうが、資産価値にはたいさないって

[566: マンション比較中さん]

プロの査定は竣工図書をちゃんと見てスラブ厚もチェックします。
でないと正しい資産査定はできません。

[567: 匿名さん]

まぁ、あまり差はないでしょう。資産価値といっても、中古売買の場合、欲しい買い手が一人いれば良いわけですし。現実問題としてあまり関係ないですね。

[568: 評判気になるさん]

>>20
警固断層に近いとか気にならないくらい素晴らしい立地、街並み、デザイン、長期計画
過去現在未来ここに優るマンションは市内に存在しないと思う
>>309
これに尽きる
>>251
ただ、浄水の価値を高めてきたのは戸建の豪邸なのは間違いないので、他地区を見下すのは誤りだと思います。

[569: 匿名さん]

所詮はマンションだからね。

[570: 匿名さん]

一戸建てといったって、良いなとおもうようなものは福岡市内でどれだけありますか？現実的にはマンションでしょう。加えて、福岡市は全国有数のマンション比率ですからね。一戸建てではなくてマンションだからって何がいけないのですか？

[571: 匿名さん]

一戸建てはこれからは色々と難しい問題をはらんできますね。都心の住宅はやはりマンションではないでしょうか。福岡市の場合、中央区の薬院、浄水、赤坂、大濠公園周辺か、早良区は西新の駅近物件を買っておけば、いざという時は貸せるし、売れる。５億くらい住宅に費やせるというのなら、まぁ一戸建ても悪くないでしょうが、出口戦略では苦労するでしょ。福岡市はマンション都市の異名を持つくらいマンションが総合的に有利です。

[572: 匿名さん]

マンションは15年以内に売。。
耐震基準変われば10年以内で売りもあり。
今後どんどん中古物件ででくる。

[573: 購入経験者さん]

>>570 >>571
福岡の土地行政が無茶苦茶なのが原因でしょう。

大濠や浄水だって、戸建てのすぐ横に大規模マンションが建ちうるんだから、
マンションを選ばざるをえない。

[574: 匿名さん]

どっちにしても中央区は大丈夫
より都心集中

[575: 匿名さん]

いえ、中央区の中で更に峻別されるべきです。中央区ならどこでも大丈夫なんてことは全然ありませんね。これからは評価に差が出てきますよ。

[576: 匿名さん]

中央区もピンキリ。いいのは一部だけ。
あと、マンションより買えるなら戸建がいいよ。

[577: 匿名さん]

マンションバブル、はじけそう

[578: 匿名さん]

金利が安く、ローン控除も充実のお陰で実際の物件の資産価値とかけ離れた金額設定になっている。
不動産業界は過去最高益を出している。つまり、消費者が割損食らってるという事。バブル弾けて下落したくらいが本来の値段なんだから。

[579: 匿名さん]

べつにそれでも良いと思ってる人が1億クラスの物件を買ってるのさ

年収3000万クラスが、資産で3000万円損しても大した問題ではない

[580: 匿名さん]

知り合いのドクターが香椎で8000万円で家を建てた

10年経って買い換えた

古い家は売り出してから5年経っても売れない

3000万円でも売れない

戸建を売るのは難しい

[581: 匿名さん]

戸建は、最後まで自分が住む、または住むことができる場合でないとリスクが高い。売れないから。

[582: 匿名さん]

博多駅前再陥没で七隈線沿線は、もうダメだな。

[583: 匿名さん]

熊本大震災の影響で博多の地盤が以前よりかなり弱くなったのではないかと指摘する声もあった。
元々空港線を作る時は、開削工法でやっていたので、ナトム工法など論外だったのだろう。
今さらシールド工法でやっても無理だろうね。

[584: マンション検討中さん]

4回目の陥没。この路線は検討外。