グランドメゾン浄水ガーデンシティ フォレストゲートIIってどうですか？

[評判気になるさん]

グランドメゾン浄水ガーデンシティ フォレストゲートIIについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/fuk/forestgate2/

所在地：福岡県福岡市中央区薬院4丁目13番62（地番）
交通：福岡市地下鉄七隈線 「薬院大通」駅 徒歩4分
間取：1LDK～4LDK
面積：59.21平米～131.54平米
売主：積水ハウス　福岡マンション事業部
売主：三菱地所レジデンス　福岡支店
売主：福岡商事
売主：西部ガス興商
販売代理：積水ハウス　福岡マンション事業部
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：積和管理九州株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: マンション検討中さん]

どんな行動時間の人が多いのですか？

[42: 匿名さん]

>>40 マンション検討中さん

一般人ですが購入しました。
購入する権利って何ですか？
そんなに特別なマンションではないでしょう。
変わった方ですね…。

[43: 匿名さん]

少しUpperなファミリーが多いイメージなんですけどね。

[44: マンション検討中さん]

>42
坪単価220～240万のマンションを一般的、と言える時点で
すでに一般人の金銭感覚ではない気がしますよ。

[45: マンション投資家さん]

薬院大通り駅まで徒歩４分とのことでしたが、それは横断歩道渡ったほうの時間で
実際はバリューのところのエスカレーター付きの入り口を使うだろうから５分ですね。
エレベーター２基は少ないと思います。内廊下なので見栄えは良いが風通しが悪そう。
内廊下の利点と欠点てなんだろう？住居は西か東かの２者択一。
建物は結構道路からの距離があるので、道路側（西）でも問題なし。
寧ろ景色的には西のほうが良い。緑が多いから気持ちが良い。
内装はユニットバスや床、キッチン回り、ドアに至るまで他のGMと統一で高級感はない。
ただ、内装はいくらでも好みに変えられるからね。
資産価値はあると思うが、西新や高取や唐人町よりむしろお安め。
校区によるものかもしれない。
東京（関東圏）の金持ちは西新がお好き。海も近いしね。
断層には近いがこっちのほうが地盤はしっかりしている。災害マップでも揺れは少ない。
今後の不動産市況によると思うが買いだと思い、買いました。

[46: 購入経験者さん]

初めてのマンションでなんとなく内廊下のほうがいいのかなと思ってました。
雨風や日差しにらされることもないし。
確かに言われてみると風通しってどうなんだろう？
いろんな意見が見れて参考になります。

高い買い物だしもっと安ければとは思うけど自分なりに価格に見合う物件との結論で居住用として購入しました。
ちなみに私は東向きを選びましたが、気に入ったタイプの間取りが東向きだったというのが理由です。

[47: マンション検討中さん]

32さんへ

営業のレベルがイマイチというのは三菱のことですか？
三菱は知らないけどここの営業担当はひどかったですよ。説明は雑で受け身、チャラ男風で話す内容にも教養を感じられず。
物件には興味があったけどそれがネックでテンション下がりました。

[48: 匿名さん]

積水の営業ではないのでしょうね。積水しっかりしてますからね。

[49: 匿名さん]

GMはブランド料ぼったくりすぎだよ。

[50: マンション投資家さん]

テナントに関して。
スペースが広くないので、あまり大きな店は入れないでしょうね。
アルコール＝悪みたいな書き込みがあります。現在２丁目に住んでますが
てんぷら天孝、鮨近松、蕎麦ひらかわなどありますが、その前で騒いでるなんてこと
見たことがありません。

４丁目は下水道のにおいが少ししますので、市は早く整備してほしいですね。
２丁目はほぼ工事が終わってます。

ついでに電柱の地中化もして欲しい。
西公園、当仁小学校前、那の津通の辺りばかり綺麗にしているのは
市役所のドンみたいな人でもあのあたりに住んでいるのでしょうか？

[51: 匿名さん]

テナントは、カフェですよ。

[52: 匿名さん]

>>50 マンション投資家さん

西公園から唐人町の辺りって電線地中化してるんですか？

[53: 匿名さん]

>>51さん

カフェだけなんですか？
それ以外に何か店舗は入らないんでしょうか？

[54: マンション投資家さん]

>>52

那の津通りずっとと当仁小学校前、唐人町までずっと電線の地中化してます。
それどころか自転車専用道を設けて道路をカラーリングして
街燈をおしゃれにして街路樹も整備してます。
物凄くすっきりとして見えます。
当仁小学校前はクリークをつくり土壁を張り巡らせ京都の雰囲気を出しています。

薬院のあたりがごちゃごちゃして見えるのは電柱があるから。
せめて大正通り～高宮通りは地中化すべきだと思いますし
浄水通りも動物園に行く道路ですから地中化して欲しいですね。

[55: マンション投資家さん]

今日、浄水の周りを歩いてみました。平尾浄水、、山荘通り、平尾５丁目、４丁目、平丘町
この辺りは高級住宅地ですね。所謂山の手の戸建てがずらり。
大濠が戸建てとマンションが入り乱れているのに対して、こちらのほうが歴史がありそう。
なぜか一部にラブホ街があって駐車場をみたら結構な車が駐車していた。
今泉のラブホ街はたぶん外国人向けのホテルになりそうだけど、こちらは日本人の実需があるのか？？

[56: 匿名さん]

営業妨害的な言説ですね。退場して下さい。

[57: マンション投資家さん]

営業妨害のつもりはないよ。こちらは実際買ったんだしね。
ラブホ街（といっても4軒くらい）はかなり離れたところだから心配いらないよ。
全く影響なし。広い範囲を歩いたからね。
ただ、結構な高級住宅地とそんなに離れてないところに見つけたので
興味があっただけ。

高級住宅地の規模は正直想像していたよりも大きかった。
ここに比べたら大濠も新興の部類だね。

浄水、平丘町、平尾浄水、山荘通り、平尾、桜坂や御所ケ谷とつながっている。
今回は小笹や平和や高宮までは歩かなかったけど福岡市外からのものには
福岡の懐の深さを思い知らされる散策となった。

たぶん関東出身のひとは大濠と百道浜と浄水と赤坂警護くらいしか知らないんじゃないかな。

[58: 匿名さん]

>>56
ばーかばーかw

[59: 匿名さん]

58
おまえは中学生か？

[60: 匿名さん]

苦戦してるみたいだね。もう高額物件は頭打ちみたいだよ。

[61: 匿名さん]

ＧＭ買ったら福岡の地元デベのマンションなんて買う気がしないね。

[62: マンション検討中さん]

＞５１
カフェはカフェでもインターネットカフェ、じゃないですよね？

[63: 匿名さん]

積水さんの浄水通に作るｍｓですよ。チェーン店とかでなく地元でされてるカフェです。このあたりに相応しい雰囲気の素敵なお店だということです。

[64: マンション投資家さん]

このページの下のほうにカフェのイメージ図が出ていますがなかなかおしゃれですね。

http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/fuk/forestgate2/siteplan/

店舗は４店舗前後。
完成時期はⅢより少し早いくらいだとか。

先に作ってしまうとⅢの工事車両が入りにくくなるとか。

高級住宅地といっても不便なところは淘汰されつつあります。
田園調布なんかがその典型でしょう。

地下鉄の駅から近くある程度の賑わいや店舗がこれからの高級住宅地には必要。
ひとが少なすぎると防犯上の問題もあるしね。

だからカフェは賛成。
高級店舗だったら飲食関係もOK。
においのするてんぷらや焼き鳥やウナギはダメだけれどもね。

[65: マンション検討中さん]

喫茶店にしろ飲食店にしろ流行り廃りの激しい業種です。

テナントが撤退した状態が続くと、すたれている感が半端ないので
初期テナントが、趣味のコーヒー屋程度でないことを祈ります。

また、コーヒー１杯でそんな値段！？と思わず、皆で通いましょう（笑）

個人的には
飲食店やら美容院やら、臭いがきつい業種は勘弁願いたいですが。

[66: 匿名さん]

>>57
最近、その高級住宅エリアの景観を台なしにする高層マンションが雨後の竹の子のように建っているんです。
どこだか分かりますかね？

[67: 匿名さん]

えっ？どこなんですか？

[68: マンション投資家さん]

>>66

え？灯台下暗しというからさっぱりわかりません。
あ、わかったザ・パークハウス桜坂サンリヤンのことかな？

それよりも店舗は
１．カフェ。スタバみたいな全国チェーンであっても大宰府や大濠クラスにおしゃれであれば可。
２．サダハル・アオキみたいなショララティエ
３．フレンチやイタリアンの名店。
４．アンティークショップやBBBポッターズみたいな雑貨
５．高級鮨屋
６．日比谷花壇みたいなグリーンショップ
希望。

この中で経営が成り立ちそうなのは３と５かな。

[69: 匿名さん]

66さんはここ浄水ガーデンシティのことを言ってるんじゃないかな？

[70: 匿名さん]

浄水ガーデンシティは圧迫感がない計画的な設計ですよ。景観を台無しになんかしてないです。むしろ統一感のあるグランドメゾンシティといった趣で、新しい浄水通りを作っていくにふさわしい高級感がここにはありますね。

[71: eマンションさん]

>>70 匿名さん
まぁ周辺の戸建てにすんでるお金持ちの人達は
そうは思わないってことなんでしょう。
九電体育館もなくなってみないと最終的な景観はどうなるかわかりませんが。
体育館の駐車場で犬の散歩させてる人達苦手だから
体育館も早く工事に入って欲しいな。

[72: 匿名さん]

H30年度予定の新総合体育館の開館を待って九電体育館は閉館だから、そこから取り壊しと建築開始で、いつ住めるんだろ？

[73: 匿名さん]

販売戸数が２８からいきなり３になっている。どういうからくりなのか。実際にはかなり残っているのかな。

[74: 匿名さん]

71さんの意見に同意。
これだけのものが新しく出来ればなんなりと抵抗はあるはず。

それとこのプロジェクトの最終完成はH35年と聞いています。

[75: 匿名さん]

九電体育館跡地のマンション完成は平成３５年ですか？かなり先ですね。

[76: 匿名さん]

７年先なんて、待ちきれない人もいるでしょうね。本当はもっと早いんじゃないですかね？

[77: 匿名さん]

第2期３次募集開始ということは売れてるんですかね？２４戸が３戸になったってことは。こんな高額物件も売れるんですね。ＧＭが凄いのか、金持ちが多いのか？

[78: 買い替え検討中さん]

高いですよねぇ。でもこの辺だといずれは坪単価3百万円以下じゃ買えなくなるかも。第Ⅲ棟やセントラルフォレストがどんな価格帯になっていくのか興味があります。

[79: 匿名さん]

確かに高いけど、立地が良いですね。
都心の森というコンセプトも素敵です。

[80: 匿名さん]

全て完成した浄水ガーデンシティが早く見たい。
なかなか壮観だと思う。

[82: 匿名さん]

福岡は利回りが高いと言っても、価格がここまで上がれば賃貸は難しい。月額30万以上の賃貸はなかなか決まらない。そこは東京とは違うからね。

[83: 匿名さん]

今、住宅手当１０万円以上出せる企業ないよ。
しかも追加の手出しを認めない会社もある。
家賃３０万円は東京でも幻想だ。

[84: 匿名さん]

>>83
とはいえ住宅投資は長期の視点が必要だ。
だから細切れの狭い住戸を多数供給すればよいことにはならない。
難しい時代だよ。私は止めました。

[85: 匿名さん]

>>81 マンション投資家さん

本当に投資家？
我が望みの意見

[86: マンション検討中さん]

この物件、緑は多そうですね。

しかし、蚊がデング熱等、伝染病を媒介する時代です。

「都心の森」の木々に蚊が湧かないことを祈ります。

[87: 匿名さん]

>>81
六本松のMJRって何であんなに人気だったのかな？
一階にテナントが入るんですよね？個人的にはそれだけでNGですし、周りでは同じような考えの人が多いのですが…

[89: 匿名さん]

城西中じゃない？修猷館の字もおかしいよ。
西新よりは色々な面で格下だけどね。

[90: マンション投資家さん]

[No.81から本レスまでご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[91: 匿名さん]

浄水でしょうね。客観的に。

[92: マンション投資家さん]

良かった。

でも世帯の平均所得は早良区＞中央区なんですよね。
ワンルームが少ないっちゅうことなんでしょうが。
福岡市ではワンルームが多い博多区が圧倒的に低い。
新宮町や春日市は高い。

[93: 匿名さん]

但し高額物件は中央区の好立地の方に多い。西新はファミリー層、転勤族中心だから資産の価値というか、意味合いが若干異なるからね。

[94: マンション投資家さん]

浄水通りから電柱をとったらどんな景色になる？
グランドパレスのCGでそれが再現されています。

http://josui.0152.jp/

那の津通は港町の奥まで電線の地中化が行われているのに、
城南線や高宮通りが遅れているのは残念。

[95: 匿名さん]

どこもいずれは地中化されますから大丈夫。浄水は電線があったとしても価値がある素晴らしいところ。ここに住めたら良いなぁと思う人たちが買っているのさ。

[96: マンション検討中さん]

専有部はいたって普通。共有部に金かかってる。利ザヤがだいぶ乗った価格。そんな印象。確かに地名はいいかもしれないけど。

[97: マンション投資家さん]

まあ、内装は後で変えられるからね。中古をリノベーションして売るときも大事なのは立地と外観。

[98: 匿名さん]

外観と共有部だけじゃなく、中も素晴らしいですよ。価格が高いのは買う人たちの納得感があるからだと思います。グランドメゾンにはワクワク感がありますが、他にはないね。これがブランド料？

[99: 匿名さん]

間取りは５０年前の団地そのものだけど。わくわくできる？

[100: 匿名さん]

>>98 匿名さん

ワクワク感 わかります。
何件かモデルルーム行きましたが、私はこのマンションに一番魅力を感じました。
外観だけでなく、中も素敵だと思いましたよ。
緑豊かな浄水ガーデンシティ。
完成が楽しみです。

[101: 匿名さん]

市中心部の駅近でこんなに余裕のある敷地はすごい。このエリアで隣接建物とこれだけ距離をおける物件はもう出ないのでは？

[102: 買い替え検討中さん]

＞９７
正気ですか？
投資用に買うなら、こういう利幅がのる新築より
中古を候補にしたほうがいいですよ。
ま、中古リフォーム売りも、最近は工事費用が馬鹿にならないので
結構難易度高いんですけどね。

[103: マンション検討中さん]

１、２ＬＤＫがそれなりにあるのが気になります。

生活マナー面や、コミュニケーション面で
面倒な住民を引き付けやすい間取りですから…。

[104: マンション投資家さん]

今、中央区や早良区の中古を買おうという馬鹿はいないでしょ。
新築も馬鹿に近いけど、この場所でこの余裕でGMは捨てがたい。
貸すなら利回りの良い東区、自分が（いつか）住むなら中央区。
西区は駅近の中古物件はコネがないと無理。ネットに出る前に売れている。
分けて考えるべき。

[105: 匿名さん]

誤字多すぎでしょ。読み直してから投稿しましょう。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。

[106: 匿名さん]

いえいえ、ＧＭは投資用としても素晴らしいですよ。貸しても、売っても良い物件ですからね。
他のマンションはこうはいきませんから。

[107: 匿名さん]

投資対象となると中央区の一部のマンションがやはり堅い。西新はファミリーの街だから賃貸には向かないね。

[108: 匿名さん]

ここも投資ネタ増えてきましたね。居住目的の私には資産価値も投資利回りも関係ありませんが・・・。契約済みの方は設計変更や追加オプションはどうされてますか？標準のダウンライトでは足りないものなんでしょうか？

[109: マンション投資家さん]

ダウンライトはあればあるほどおしゃれになりますからね。
玄関には絵を飾るでしょうから追加したほうが良い。
廊下にも絵を飾るスペースがあれば追加。
また、コンセントもマルチに変更しておくとTVの置き場を変えられるので何かと便利です。

[110: 匿名さん]

いいえ、これからマンションを買うならば、これまで以上に住む、売る、貸すを総合的に考慮しないとダメだと思うね。投資とかではなくても資産価値判断が必要だと。

[111: 匿名さん]

ＧＭ浄水ガーデンシティは、そういう面では資産価値が高いと思います。高く貸せるし、リセールバリューも高い。

[112: 匿名さん]

ここの価格は福岡の賃貸相場をかなり超えていますね。マンション賃料が３０〜４０万以上の物件の契約なんて一年に数件では？高過ぎて賃貸には回せないと思います。

[113: 周辺住民さん]

>110
営業マンは資産価値があるとか何とか言うかもしれませんが
リセールやら賃貸を狙って買っても
上手くいかないケースは多々ありますよ。
むしろ新築で買ったら
パンフレット印刷やらホームページ作りやら
こういうサイトの書き込み工作員やらで
お金いっぱいかかるから
上手くいかないほうが多いんじゃないですか？

だからね、資産価値なんて期待しなきゃいいんです。
いいもの買ったな～って思いつづけて
まぁそりゃ思い込みかもしれませんけど
住み続けてる分には資産価値なんて関係ないですよ。
所詮、高い金払えばね、満足できるんですよ、人間なんて。

[114: マンション検討中さん]

基準地価上がってますね。ただでさえ薬院四丁目は希少価値があると思ってるし七隈線延伸も考えるとここは値崩れしなさそう。

[115: 匿名さん]

私は地場デベでは何かあった時の対応が怖くて、積水ハウスに決めました。

[116: 匿名さん]

ゲートIIIはいつ頃できるのかな？

[117: 匿名]

Ⅱより一年あと。H31年1月入居です。

[118: 匿名さん]

はぁ〜、まだまだ先ですねぇ。ゲートⅡ買って置くしかないね。セントラルまで待つとあと７年後？

[119: マンション投資家さん]

ゲートⅢのほうがお値段高めになる可能性がありますね。
特にエレベーター３基にするなら値段は上がるでしょう。
その他、設備、内装を上げてくるかもしれませんが。
駅からの近さを見ても、駐車場からの距離をみてもⅡのほうが良いんじゃないでしょうか。
ただし浄水通りの坂を上がれば上がるほど地盤は強固になるし、水害には強くなる。
私は駅近重視でⅡを選びました。本当はⅠが良かったけど。
年取ると坂はきつい。
Ⅱなら西側の角部屋の高層階を買えたら一番良かったけど、既に売り切れていた。（上から２階の億ションは除く）

[120: 匿名さん]

同感です。駅からの距離と低地を考えるとⅡがよいのではないかと。私は６階以上の北向きが希望でしたが予算オーバーで角部屋は買えませんでした。

[121: 匿名さん]

ここの駐車場搭、骨組みだけなのが嫌ですね。サウスのようにしてほしかった。

[122: 匿名さん]

サウスはある意味駐車場がメインだからね。

[123: 匿名さん]

ただ、サウスフォレストに比べると破格に高くなっているね。

[124: 匿名さん]

コスト高だもの。しょうがない。

[125: マンション投資家さん]

そのサウスフォレスト77ｍ２が売り出されていますよ。価格は6500万。
中古が良い人はそっちを買ってください。

[126: 匿名さん]

高いですね。かなり下げないと買い手つかないよ。
でもその価格を聞くとⅡが安く感じます。

[127: 匿名さん]

6500万は高い気がするけど、買い手はつくのかなぁ？
5000万台前半で決着ではない？

[128: 匿名さん]

サウスと比べたら、フォレストゲートのグレードや仕様はどうなんでしょう？

[129: マンション投資家さん]

グレードはわかりませんが、表裏なしの総タイルだし少し金はかかっているでしょう。
それと内廊下、ラクセス（手ぶらキー）など設備が現代的（東京レベル）になってはいますね。
内装はほぼ同じかと。少なくともサウスフォレストより下ということはないでしょう。
道にべったり建ってないのも魅力。エレベーターはGMにしては戸数当たりの台数が少ないと思う。

[130: 匿名さん]

ゲート１のカバーが取れる日が楽しみです。

[131: 匿名さん]

サウスの中古価格は単純計算で坪単価278万円。値下げ交渉を織り込んでいるとはいえⅡの新築価格より高い設定は無理がある。わざわざ同じデベの新築マンション販売中の真横で中古を買いたがる人も少ないだろうし。
この先6年くらいかけてⅢとセントラルで400戸以上販売されるわけだから私も含めⅡの購入者は急きょ売らなければならなくなった時は苦労することになるだろうと思いながらサウスの投稿読ませてもらいました。

[132: マンション投資家さん]

駅近が良いという人はⅢよりⅠ、Ⅱを欲しがる人がいるかも。
ただ１分と変わらないからⅢも５分以内（これ重要）には入ると思う。
またⅡとⅢとでは敷地面積と高さからして4階（？）高いだけで総戸数に差がありすぎる。
１２７戸と確か１８０戸。Ⅲのほうが多い。
ということは、より狭い部屋を今と同じ価格くらいで売るつもりなのかもしれない。
つまり坪当たりの値段は上がる。
上層階、下層階とも60-70ｍ２クラスを増やす。
そうなると90ｍ２以上の部屋はかなりお高くなる。
するとⅡの90ｍ２以上の部屋は希少価値とお得感が出てくるのではないかと踏んでいます。

[133: 匿名さん]

>>132 マンション投資家さん

Ⅲは156戸ですよ。
Ⅱと間取りや広さなど変わらないのではないかな～と思います。
ただ価格は今より高くなりそうな気がします…

[134: マンション検討中さん]

ここは本当にいろんな面で最高にいい物件だと思いますが、唯一南向きがないので悩んでます。
購入された方は「南向き」は妥協されたのですか？

[135: マンション検討中さん]

>133
立地条件が殆ど変わらず、販売時期が後の方ほど値段が高い感じですね。
敬遠しますけど、もし買うとしても、傲慢な感じを受けるなぁ～。

[136: 匿名さん]

134さんへ

私は向きは妥協してません。夏場の直射日光が嫌で元々が南向きを避けていたので。
今時のマンションの断熱性と床暖房で南向きでなくても冬場も苦にならないと考えてます。
南向きを重視するならセントラルがどんな配置になるか待たれたほうがいいかもしれないですね。

[137: 匿名さん]

配置図を見る限りフォレストゲートⅢはⅡと同じ向きだよね。セントラルフォレストは多分南向きを作るはず。いや、作って欲しいな。

[138: 匿名さん]

南向きの日差しはやわらかいんじゃないっけ？
日差しがきついのは夕方の西向きですよ。