ザ・パークハウス 宮前平

[口コミ知りたいさん]

ザ・パークハウス 宮前平ってどうですか。
駅にも近くて、便利に生活できそうに感じました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
子育てに便利な環境でしょうか。価格や将来性、資産性なども気になります。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-miyamaedaira/

所在地：神奈川県川崎市宮前区小台２丁目9番6(地番)
交通：東急田園都市線「宮前平」駅(南口)より徒歩3分
構造　規模：鉄筋コンクリート造6階建（建築基準法上は地上5階地下1階建）
分譲後の敷地の権利形態：敷地:専有面積割合による定期借地権の準共有
建物:専有部分は区分所有、共用部は専有面積割合による共有
敷地が 借地権：借地権の種類:一般定期借地権(地上権) 存続期間:2078年11月30日まで(建物解体期間含む)
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[61: 匿名さん]

>>60 サラリーマンさん [ 30代]さん

58です。仰る通りですね、失礼しました。
色々ググってみたら土地賃貸料は固定資産税の３倍程度が相場、という記載がゴロゴロ出てきました。となると尚更定借物件のメリットって一体、、、ですね。

[62: 匿名さん]

定期借地権は平成4年に施行されたから、満期を迎えるモデルケースがまだないんですよね。
どうも、地主側のメリットが多いような内容な気がしますね。土地代も価格の見直しがありますので、購入時に総額は算出できない。マンション購入側のメリットはやはり、販売価格が分からないと何とも言えませんね。

[63: 匿名さん]

借地権は地代を地主に払う場合、固定資産税よりも安くなると聞いたことがありますが、
地主によってそれぞれ設定価格は違ってくるのでしょうか？
購入後に地代が急に上がるという事があったら大変ですよね

満期になった時どうなっているか、もしくは満期になる前に売却を検討する場合は
買い手が見つかるかというのも不安になってきそうです

[64: 匿名さん]

以前検討した借地権のマンションでは、地代の改定は景気変動によるもののみで、契約に明記されるので途中では不利になることはないと言われました。地代の額も固定資産税の2倍もなかったです。
ですが、マンションによって地代の額も改定方法も違うそうなので、ここがどうなのかはまだわかりませんね。

[65: 匿名さん]

場所や間取りが良いなと思ったのですが
借地権のマンションであると知り、ちょっと考えてしまいました。
マンションであったとしても、子供に残せるかなと考えている人も多いと思います。
借地権のマンションでは、それは無理。
であれば、わざわざ購入するのもと考えてしまう人が多いかもしれません。

[66: 匿名さん]

ホームページから資料請求してみました。アンケート項目の予算欄は〜4500万円から始まり500万単位で上がっていく価格帯が選択できるようになっています。4500万円以下の部屋が一部屋あるかそれとも4500万円〜5000万円が最安値なのかな？と勝手に想像してますが、みなさんどう思われます？

[67: サラリーマンさん [ 30代]]

＞＞64
「景気変動によるもの」がミソですよね。景気が良くなったら地代を上げます、でも悪くなっても下げません、ってことでしょ。
賃借者の同意が必要なのかまでは知りませんが、これって不利だと私は思うんですけどね。

＞＞66
この立地だと半地下部屋が結構出ると思うので、さすがに借地権・半地下部屋は3,000万台も用意するんじゃないですかね。甘いかな。

でもきっと人気物件。
部屋見せられて、価格聞いて、ちょっと気の利いた事を言われたら思考停止に陥って落ちますよ。
「でも、今この価格でこの立地と広さのマンションって買えますか？」で大抵ジ・エンド。

カラクリが分かっている人も契約して満足している人を見ると「ん？ひょっとするとお得だったんじゃないか・・・」と思考が鈍ってくる。
そんな人のために私が言い切りましょう！
定期借地権付きは買わないのが正解！

[68: 匿名さん]

>>67 サラリーマンさん [ 30代]さん

景気変動で下げるとも書いてありましたよ。
計算式があって、上げることも下げることもあると。

まだモデルルームがないから当然ですが、情報がない中で、本当かどうかわからないことを、しかも買う気がない人がガヤガヤ言ってもしょうがないですよね。
冷静に待ちましょう。

[69: サラリーマンさん [ 30代]]

冷静にかつ抑えめに書いているんですけどね。
現実問題として、あなたが地主だったら賃借人の言い分が通りやすい契約書なんて作らないと思います。
上げ易く、極めて下げにくい内容にするのが普通の感覚ですよね。
それをオブラートに包んだ内容にして、営業マンが上手にコンプライアンスの範疇で検討者に説明します。

違和感ありますか？書いていて恥かしいくらい当たり前のことですよね。
賃借人有利で安く提供してきたら文句なしで買えばいいんじゃないっすか。
普通はそんな事あると思いませんけど。私以外の方が書いている定期借地権のデ・メリットも良識の範囲内で書かれています。
珍しく荒らす方がいない真っ当なスレじゃないですか。

新しいスキームが開発されたのならば別ですけど、何か面白い情報を入手された方は教えてください。

[70: デベにお勤めさん]

通常の借地料は地主負担額の2.5～3.0倍を専有面積割合に応じて購入者が地主に支払う（直接ではなく管理組合経由）ものです。あと解体積立金も一時金以外に積立されますので意外と毎月のお支払いは高額となりますよ。
地所さんが完成引き渡し時にいくら管理準備金として積立てておられるのかがわからないので一概なことは言えませんが・・

[71: サラリーマンさん [ 30代]]

ちなみに近くの大型物件の建物だけの販売価格は余裕の3,000万台。

[72: マンション検討中さん]

仮にこのマンションを買ったとして、途中で私が死んだ場合、子供の負担はどうなるのでしょう？
残10年～15年くらいで私が死んでしまうと売却は難しいと思うのですね。そんなガラクタでも相続対象資産になってしまうのでしょうか？
相続してしまうといろいろな費用で、取り壊されるまでずっと手出しのような気がして子供にとって迷惑かなと思います。かといって相続放棄や限定承認は考えなくていいくらいの資産は残せそうなので考えてしまいました。
一番いいのはこの建物だけ相続資産から外すってできれば。そんな事可能ですか？

[73: 匿名さん]

残年数が少なくなれば売却は難しいと思います。
でも場所が良ければ貸せますよね。
場所がよくない土地付きマンションを築45年で相続しても、子供は住みたくない、人にも貸せない、であれば負の財産になりそうな気がします。

[74: 匿名さん]

中古で残10年でも、安けりゃ私は買いますね。
相場より安くすれば、駅近なら賃貸人付くしね。
下手な土地付きは古いと売り逃げが難しい。むしろ強制終了は有り難い。

[75: 匿名さん]

そもそも残10〜15年の定借物件であれば、残存価値かなり低い評価になるでしょうから相続税なんて気にするレベルにはならないかと思いますよ。
まあ管理費・修繕積立金（というかそこまでいったら解体積立金？）・地代の毎月の負担は続いているので、ご子息が自身で住むか、他の方にこれらを最低限賄うぐらいの家賃で貸すかできないと、確かに負の遺産にはなりますが。。。

[76: サラリーマンさん [ 30代]]

なるほど。
その頃は管理費と解体積立金と地代の支払いになってるか。
だとすると6~7万以上で貸せればペイしそうかな。
学生でも手が届く。

[77: 匿名さん]

>>76 サラリーマンさん [ 30代]さん
確かに。築年数40-50年でも駅３分で家賃控えめの設定にすれば、定借気にならない学生さん等の需要はありそうですね。規約上ルームシェアOKにするかはさておき、広さだけで言えば3人でルームシェアしても余裕でしょうから、ランニングコスト賄うぐらいの水準では余裕で貸せそうではありますね。
（まあもちろん専有部共有部ともに最低限の修繕・管理がなされていることが大前提ですが。）

[78: 匿名さん]

ランニングの費用が気になるところですね。
最近見た定借物件は驚くほど安くて、逆に心配になりましたが（笑）

[79: 匿名さん]

大きな共用施設がなければ、
ランニングに関しては、管理費・修繕費（でも取り壊しが前提だとあまりお金は大きくはかけないでしょう）、地代、解体積立金くらいですかね？
そこまで大きくはないのかも…。
最初のうちは実需で住んでいる人がほとんどなのでしょうけれど、
最後の方は皆さんが書かれているような感じで賃貸化している可能性も高いかも。
実情い合わせていくしかないんでしょう。

[80: 匿名さん]

ある程度築年経ったマンションなんて、賃貸と共存状態になるのは当然では。
むしろ賃貸つく場所でよかったよねって感じ。

[81: サラリーマンさん [ 30代]]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[82: マンション検討中さん]

とにかく価格が気になります。
地代次第かもしれませんが皆さんの想定はどれくらいでしょうか？

ちなみに自分はＭＡＸ5000万でないと手が出ません。（5000でも厳しいかも。。。）

[83: 匿名さん]

>>82 マンション検討中さん
公表資料ではないので真偽は分かりませんのであくまで１つの参考情報程度に。。。
別物件の営業担当の方に「周辺新築物件の相場」ということで見せてもらった資料によると平均坪単価250万とのこと。なので急坂の上のプラウドと同じような水準っぽいです。
マンション価格の理論値計算詳しくない（ましてや定借物件となるともっと分からない）ので高い安いの判断はお任せします。

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん

定期借地で坪250万は高いですね…

[85: 匿名さん]

駅3分の便利そうな定期借地のマンションと、駅10分の急坂上がったプラウドとが同じ価格水準ならば、相場はわかりませんが、やっぱり安いのかと思いました。

[86: 匿名さん]

>>84 匿名さん

どこで探しているかにもよりますが、この辺りで250は安いのでは？
宮崎台のプラウドはもっと高いですよ。

[87: マンション検討中さん]

マンションを購入した人ならわかると思いますが、
例えば5000万円のマンションだとして、
もちろんマンションにより異なりますが、
建物代と土地代で半分半分（2500万＋2500万）くらいだと思います。

ここは土地代がかかりませんので、
普通に考えてマンション価格は2500万～3000万くらいになると思いますが、
仮に坪250万だと70㎡で5250万円です。

分かる方教えてください。
契約書上には建物代5250万円と記載になるのでしょうか？

売主がぼろもうけということになるのでしょうか？

[88: サラリーマンさん [ 30代]]

大丈夫ですよ。
ちゃんと3,000万台で販売されますよ。

[89: 匿名さん]

>>88 サラリーマンさん [ 30代]さん

わたしが2度買ったマンションは、どちらも土地と建物の割合は半分ではありませんでした。
何についても、フツウってないものですね。

[90: マンション検討中さん]

>83匿名さん

82です。ご意見ありがとうございます。
近隣の所有権新築が250だとすればその8割くらい、200万位だといいですね。
それでも地代（いくらか知りませんが）を住宅ローンと考えると月々が厳しいので250×75％　187万がうれしいような。もちろん安いにこしたことはございません。

ちなみに資料請求したらアンケート協力のメールがきました。

[91: 匿名さん]

定期借地権のマンションは中古で売却するときに住宅ローンが利用できる金融機関に制限があると聞きました。
本当ならば流通性が悪くなって暴落する可能性もありますよね。
よほど割安感ないと検討するのは難しいかもしれません。

[92: サラリーマンさん [ 30代]]

だからリセールは通常、二束三文だって。
ババ抜きなんだから。

全てはプライマリープライス次第。
建物だけの価格なので適正価格はバレている。
75㎡＝3,500万前後がいいところ。4,000万超えたらどんな説明も成り立たない。

[93: 匿名さん]

>>92 サラリーマンさん [ 30代]さん

建物だけの価格、なんてことあります？
借地期間の間土地を貸すとしたら、それなりの費用払わせるんじゃないの？
もちろん安いにこしたこと無いんだけど、地代は維持費として、建物代だけしか払ってもらえないなら、地主が土地を貸す意味って…？

[94: 匿名さん]

定借マンションのメリット、デメリット
http://jin-plus.com/mansion-time-kenri/

[95: 匿名さん]

定借マンションは資産価値は無いに等しいので、
比較対象は賃貸マンションだと思います。
そのご近所の賃貸マンションに2,30年住んだ場合の家賃と
定借マンションを買った場合の購入価格プラス維持費用の
総額を比べてみれば良いと思います。

[96: 教えてください]

この物件を検討して色々調べていたところ、この付近の地中にリニア新幹線が通ることを知りました。
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000101711.pdf

地下深くを通過するのでしょうが、振動や高電圧などの影響は大丈夫なのでしょうか。
どなたか詳しい方がいらっしゃれば、教えてください。
宜しくお願いします。

[97: 匿名さん]

駅から徒歩３分は近くて便利で良い立地のマンションです。
電車通勤をしている人は、駅に近い物件を探していると思います。
設備は普通ですが、間取りなどがもう少し他と違う部分があればというのはありますが、
ファミリー層にも人気のマンションになると思います。

[98: 匿名さん]

価格が安くないと、定借マンションを選ぶ意味がない。

[99: 匿名さん]

更地に戻す費用と修繕費用を一緒に積み立てるのかな？
なんか複雑な心境。

[100: 匿名さん]

普通のマンションは修繕費用しか積み立てていなくて、あとで建替費用がないからもめるでしょ。年取ってから集めるなんて無理があるし。
ここは借地だから建替じゃなくて更地にする費用だけど、毎月分割で積み立てていくのは賢いよね。
普通のマンションでも、建替費用を積み立てておいたほうが安心なのにね。

[101: 匿名さん]

建替えは後に残るが、借地は後に何も残らない。大きな差があるのに、変なレトリックにだまされそうになる。

[102: 匿名さん]

建替は後に残る。
でも建替はタダではできない。
1人ででもできない。

[103: 匿名さん]

定借にしては高い価格らいぞ！

[104: 匿名さん]

坪250万くらいするんか？

[105: 匿名さん]

安くなければ、定借のメリットまったくないですね。パス。

[106: 匿名さん]

250なら安い。宮前平今300万超えるだろうかな

[107: 匿名さん]

>>106 匿名さん

営業ですか？

[108: 匿名さん]

それだけ出すなら宮崎台買えるね。
鷺沼は東急が600億を投じて再開発するから、今が買いだね。

[109: 匿名さん]

借地マンションは毎月地代を地主さんに払うのはめんどくさくないですか。
管理会社が代行してくれるのでしょうか。

[110: 匿名さん]

問合わせをしても価格はまだわかりませんって言われるけど、高いって根拠はどこに？
どこかで発表になってるの？
それとも嫌がらせ？

[111: サラリーマンさん [ 30代]]

そういうのは他のデべに聞けば当たらずとも遠からず程度の情報は持ってるんですよ。

[112: 匿名さん]

そうなんですか。
他のデベさんが、嫌がらせでデマふいてるのかと思いました。
参考になりました。

[113: マンション比較中さん]

所有物件で考えたとして、尻手黒川の北側なら300近い値段もあり得るが、渡った南側は落ちる。
3分でも信号待ちがあるしね。
反感必至だが、線路の南側は”THE　KAWASAKI”臭が確かにある。家族でこのエリアの居住を考えているのだとするとちょっとニーズとアンマッチ。だったら二子新地、高津でいいんでないの。と思ってしまう。

[114: 匿名さん]

二子新地 高津はないな。この辺りは閑静な住宅街。二子新地 高津は雑多な街。

[115: マンション比較中さん]

閑静がウリになるのは線路の北側。
尻手黒川を渡ったら高津、新地と差異はない。

[116: 匿名さん]

定借だということお忘れなく。

[117: 周辺住民さん]

価格、地代にあわせて駐車場料金もいくらに設定されるかで検討を考えます。
16000円～18000円じゃないと厳しいな。

[118: マンコミュファンさん]

確かここの地下はリニアの通り道だった気が。。

[119: サラリーマンさん [ 30代]]

>>117
いや、駐車場としては立地いいですからね。
もう一割上で済んだらまいいレベルじゃないですか？

[120: 匿名さん]

>>115 マンション比較中さん

宮前平をよく勉強されていて感心しました。

もう少し理解したら100点満点あげましょう。

線路の北側というか、尻手黒川ですよ。基準は。
宮崎台から宮前平までの尻手黒川の南はやめたほうが
よい場所でしょう。ただし、宮前平駅と鷺沼、東名入口
までは、南は坂を上がる場所で良い環境です。

[121: 匿名さん]

>>120 匿名さん

なんで上から目線やねん❕ 宮前平検定の採点者か？

[122: 匿名さん]

駅前スーパーで事足りそうですね。
仕事が終わってから、駅で買い物して、お家に帰ってくればよさそうですもんね。

いなげや、ダイソー、ローソン、ティップネスあり。湯けむりの庄？は温泉？

利用価値はありますか？

田園都市線が利用できるのがいいかもと思います。CGで石垣のある道が映っていましたが、坂道じゃないですか？年取った時にも住めるマンションだといいんですが。宮前平、住宅街だったように記憶しています。静かな住環境でしょうか。

[123: 周辺住民さん]

ダイソーは重宝します。

[124: 匿名さん]

>>122 匿名さん

>>122 匿名さん
あの坂道は大した坂ではありませんし、多分、駅からマンションまでの道ではありませんね。
公園からの道ではないかと思います。
真っ平らではないですが、全然余裕ですよ。

[125: 匿名さん]

>>122 匿名さん

尻手黒川は土地が低いので、むしろ上がってるほうがいい。
通りからは入ってるので、比較的静かですよ。

[126: マンション検討中さん]

JRが出した当初の計画図ではほぼ真下をリニアが横切りますね。40m下ですが。

[127: 匿名さん]

ご参考までに
https://www.google.com/mymaps/viewer?mid=10GP1jryWDI56hpnLjxRs-65wIIU&...

[128: 匿名さん]

>>126 マンション検討中さん
JRは、地上を走るときやトンネルに入るところは騒音振動の影響はあるけど、地下深くを走ってるときは問題ないと発表していますよ。
説明会にでましたが、まだ計画なので場所も変わるかもしれないそう。

プラウドシティの地下を走る貨物線は、浅いところだし貨物線なので振動はすごい。

[129: マンション検討中さん]

サラリーマンさんの言っている事は的を得ていますね。そして親切です。
僕は買いません！

立地が良いから、買いたい人が多いのはわかります。そして買いたいという想いが強いほど、ネガ要因は聞きたくないものです。が買ってしまったら引き返せないです。

[130: 匿名さん]

モデルルームらしい場所、だいぶ出来てきましたね。

[131: サラリーマンさん [ 30代]]

ちなみに尻手黒川は水没履歴ありだから。

[132: 通りがかりさん]

水没履歴（笑）悪意ある言い方ですね。
浸水履歴は確かにありますよ。
地元なら皆知ってますが、ここからは離れてますけどね。
http://kawasaki.geocloud.jp/webgis/?mp=40&aterms=40

[133: マンション検討中さん]

やっぱりプラウドシティは貨物の影響大きいんですね

[134: サラリーマンさん [ 30代]]

＞＞132
YouTubeで見ると宮前平の駅前が沈んでいるね。

[135: 通りがかりさん]

尻手黒川通り沿いでしょう。
駅前が1番低いですもんね。

[136: 匿名さん]

60年って少し長めの定期借地権の期間ってどうなんだろう。建物は６０年持たないと思うけど、中途半端に期間が残った段階で建て替えって話にはならないだろうし。

[137: 匿名さん]

そもそも定借って期間が切れたら壊すことが前提。もう長くないってなった段階で、キチンとお金をかけて修繕されるかってのも疑問。

[138: 匿名さん]

>128

大深度地下だから問題ないとされてるけど、前例がないからできてみないとわからないだろうね。

しかも地上権が設定されないから、問題が起きたとききちんと対応してくれるかも疑問。

[139: 通りがかりさん]

地上件は設定されるでしょ。当然。
新法借地権でしょ？

[140: 匿名さん]

地上権ってトンネル掘るときの話。大深度地下だと許可を得ずに勝手に掘れる。

[141: 匿名さん]

定借ってやっぱり中古では売りにくいんですか？

[142: 匿名さん]

定借の物件を対象にローンを扱う金融機関が限られるから、買主が限定される。新築の時は提携ローンがあるけど、中古になると売却は厳しいよ。

[143: 匿名さん]

結局のところ
定借物件のメリットは安いということしかない。
高かったりしたら、定借の意味がない。
で、いくらなんですか？

[144: 匿名さん]

安物買いの銭失いになる。それが定借。

[145: 匿名さん]

坪250万らしいですよ。もちろん地代以外で。

[146: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[147: マンション掲示板さん]

>>145 匿名さん
んー。
75m2は
5500万という理解であってますか？

[148: 匿名さん]

まじか？

[149: 通りがかりさん]

まだわからないことを色々いう人がいるものですね。

[150: 匿名さん]

250万なら安いね。駅3分なのに。

[151: サラリーマンさん [ 30代]]

だいたいこの手の情報は近いところを突いていることが多いがね。
今出てくる情報で250ってことは、最終的な落しどころは230前後ってとこではないかね。

[152: 匿名さん]

そうなんだ。モデルルームはまだかな。

[153: 匿名さん]

>150 土地代抜きですよ。

[154: サラリーマンさん [ 30代]]

まぁ、坪200万超えたら論外でしょ。
坪180万でランニングコストとのバランス次第。
どんなに上物とその仕様を上等にしても数百万程度の違いしかない。

お金に不自由しない人、相続人がいない人は坪250万でも買ったらいいんじゃないですか？
そうでない人は本当によく考えてね。
しまった！と思うのは25~30年後。
死んでいくにも金は掛かるよ。

[155: 購入検討中さん]

年金はどうせ貰えるわけがないので国民年金を払ってないんですが、住宅ローンを組めますか？

[156: 匿名さん]

>>153 匿名さん
借地料こみでしょ？
じゃあ妥当じゃないですか？
60年もタダで貸してくれるわけないから、建物代だけしかかからないなんてウマイ話はないでしょう。
宮崎台のプラウドが3LDK6000万以上だし、もし75平米5500万なら借地でもそんなものかな。

[157: 匿名さん]

>>156 匿名さん
借地料は毎月、管理費、修繕積立金とは別に払う事になると思います。

[158: 匿名さん]

>157

それにプラスして解体積立も多分ある。期限後には更地にして返さなくてはいけないから。

[159: 匿名さん]

>>157 匿名さん
借地料って税金でしょ？
よくわかっておらず恐縮ですが、管理費修繕積立金と別に税金払うのは、所有権でも同じではないのですか？

[160: 匿名さん]

>159

定借物件の場合、土地は購入せずに借りる。なので地主さんに土地の使用料として毎月払う。税金じゃないよ。

土地を所有しないから固定資産税は建物だけ。ただ、地主さんが払う固定資産税は借地代金に転嫁されてるけど。