ザ・パークハウス 宮前平

[口コミ知りたいさん]

ザ・パークハウス 宮前平ってどうですか。
駅にも近くて、便利に生活できそうに感じました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
子育てに便利な環境でしょうか。価格や将来性、資産性なども気になります。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-miyamaedaira/

所在地：神奈川県川崎市宮前区小台２丁目9番6(地番)
交通：東急田園都市線「宮前平」駅(南口)より徒歩3分
構造　規模：鉄筋コンクリート造6階建（建築基準法上は地上5階地下1階建）
分譲後の敷地の権利形態：敷地:専有面積割合による定期借地権の準共有
建物:専有部分は区分所有、共用部は専有面積割合による共有
敷地が 借地権：借地権の種類:一般定期借地権(地上権) 存続期間:2078年11月30日まで(建物解体期間含む)
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[51: 購入検討中さん]

年初のアナリストの日経平均の予想レンジは1万7000円～2万2500円でした。
現在大ハズレの状態ですが、いったいいつになったら1万7000円～2万2500円になりますか？

[52: 匿名さん]

>>50 匿名さん

物件価格自体が充分に安ければ、そういった割り切りもありでしょうね。
ですが既出かもしれませんが、60年後に解体することが決まっている建物、となると年を経る毎にちゃんとお金かけて修繕する動機が住人に働かなくなっていくことは避けられないでしょう。修繕がほぼ不要でもきれいな状態のままで住める最初の10〜15年はいいでしょうが、住み続けるとなると、私個人的には末恐ろしい気持ちになりますね。。。

[53: 評判気になるさん]

>>52 匿名さん

同感です。 解体する為に、積み立てして、さらに修繕する為に、積み立てする。 解体の積み立てはやめられないから、そのうち、修繕積み立ては減らそうとか、やめようとか言う意見は出てくるでしょうね。

[54: 匿名さん]

>>53 評判気になるさん

そうかもしれません。
でも中古で所有権を買ったうちの場合も、同じですよ。
もう34年ですが、修繕積立の見直しは毎年議題に上ります。高齢化するにつれ、そこまでお金かけなくてもという人が増えてきて、見直ししました。
管理会社曰く、大規模修繕を一度終えると、よくあるそうです。

[55: サラリーマンさん [ 30代]]

61年生きたらどうするの？
住むとこないよ。そんな老人になかなか部屋は貸してくれないよ。

80歳くらいで老人ホームに入ることになったらどうするの？
解体間近のマンションなんて買い手がいないから別でフルキャッシュを用意しなきゃいけないよ。
借りて手がついても二束三文だから、地代やその他のランニングコストはきっとまかなえないよ。

満期前に周辺住民が居なくなったらどうするの（亡くなったりで）？
資金不足で修繕できなくてボロに磨きが掛かるのに、自分は払うの？それともバックレるの？

余資がある人は別ね。
まぁ区分所有だからといってすべてクリアになるわけではないけどね。
いずれにしても価格次第。

[56: 匿名さん]

自分は40なので大丈夫かなあ

[57: 匿名さん]

わたしも今40だから、60年後はきっとこの世にいない！とはいえ、
修繕積立金、管理費に加えて解体積立金、土地賃貸料が毎月の出費になるのは、結構痛いな〜。

[58: 匿名さん]

>>57 匿名さん

定借物件の場合、土地に対する固定資産税は地主負担であり、土地賃貸料は概ねこの土地に対する固定資産税と同程度の水準に設定されることが多いみたいなので、毎年のランニングコストという観点では所有権物件でも定借物件でもあまり差は出てこないかと思います。
ポイントはやはり以下２点かと思われます。
・ちゃんと土地の所有権がついていないことを考慮して物件価格が抑えられているか、
・長期的に修繕に対する住人間の合意形成が難しくなるリスク（54さん仰るように所有権物件でも同様のリスクはありますが無期限に住み続けられる以上、ちゃんと定期的に修繕してなるべく快適な生活を送りたいというインセンティブは定借物件よりは断然働き易いと考えるのが一般的かと思います。）

[59: 匿名さん]

>>57 匿名さん

土地の賃借料って、土地の固定資産税でしょ？
所有権だって払わなきゃいけないものなら同じじゃないの？

[60: サラリーマンさん [ 30代]]

マンションの住人が地代を100払います。
この100は地主の所得なので税金を払って手元に残るのは65です。
この65で地主は固定資産税を払わなければいけません。
さて、地主の利益と固定資産税が担保できる地代はいくらでしょう？

利益享受者が一枚噛むんだから、普通に固定資産税を払うのと同じなわけなかろうに。
さらに緑地や駐車場、エントランス等の非・居住面積の地代は誰が払うんだい？
さらに地代にだって立地プレミアムが乗ってくるんですぜ。買ったときに払った立地プレミアムは建物に対して払ったものだからね。

噛む人が増えたらコストが嵩むのは基本でしょ。

[61: 匿名さん]

>>60 サラリーマンさん [ 30代]さん

58です。仰る通りですね、失礼しました。
色々ググってみたら土地賃貸料は固定資産税の３倍程度が相場、という記載がゴロゴロ出てきました。となると尚更定借物件のメリットって一体、、、ですね。

[62: 匿名さん]

定期借地権は平成4年に施行されたから、満期を迎えるモデルケースがまだないんですよね。
どうも、地主側のメリットが多いような内容な気がしますね。土地代も価格の見直しがありますので、購入時に総額は算出できない。マンション購入側のメリットはやはり、販売価格が分からないと何とも言えませんね。

[63: 匿名さん]

借地権は地代を地主に払う場合、固定資産税よりも安くなると聞いたことがありますが、
地主によってそれぞれ設定価格は違ってくるのでしょうか？
購入後に地代が急に上がるという事があったら大変ですよね

満期になった時どうなっているか、もしくは満期になる前に売却を検討する場合は
買い手が見つかるかというのも不安になってきそうです

[64: 匿名さん]

以前検討した借地権のマンションでは、地代の改定は景気変動によるもののみで、契約に明記されるので途中では不利になることはないと言われました。地代の額も固定資産税の2倍もなかったです。
ですが、マンションによって地代の額も改定方法も違うそうなので、ここがどうなのかはまだわかりませんね。

[65: 匿名さん]

場所や間取りが良いなと思ったのですが
借地権のマンションであると知り、ちょっと考えてしまいました。
マンションであったとしても、子供に残せるかなと考えている人も多いと思います。
借地権のマンションでは、それは無理。
であれば、わざわざ購入するのもと考えてしまう人が多いかもしれません。

[66: 匿名さん]

ホームページから資料請求してみました。アンケート項目の予算欄は〜4500万円から始まり500万単位で上がっていく価格帯が選択できるようになっています。4500万円以下の部屋が一部屋あるかそれとも4500万円〜5000万円が最安値なのかな？と勝手に想像してますが、みなさんどう思われます？

[67: サラリーマンさん [ 30代]]

＞＞64
「景気変動によるもの」がミソですよね。景気が良くなったら地代を上げます、でも悪くなっても下げません、ってことでしょ。
賃借者の同意が必要なのかまでは知りませんが、これって不利だと私は思うんですけどね。

＞＞66
この立地だと半地下部屋が結構出ると思うので、さすがに借地権・半地下部屋は3,000万台も用意するんじゃないですかね。甘いかな。

でもきっと人気物件。
部屋見せられて、価格聞いて、ちょっと気の利いた事を言われたら思考停止に陥って落ちますよ。
「でも、今この価格でこの立地と広さのマンションって買えますか？」で大抵ジ・エンド。

カラクリが分かっている人も契約して満足している人を見ると「ん？ひょっとするとお得だったんじゃないか・・・」と思考が鈍ってくる。
そんな人のために私が言い切りましょう！
定期借地権付きは買わないのが正解！

[68: 匿名さん]

>>67 サラリーマンさん [ 30代]さん

景気変動で下げるとも書いてありましたよ。
計算式があって、上げることも下げることもあると。

まだモデルルームがないから当然ですが、情報がない中で、本当かどうかわからないことを、しかも買う気がない人がガヤガヤ言ってもしょうがないですよね。
冷静に待ちましょう。

[69: サラリーマンさん [ 30代]]

冷静にかつ抑えめに書いているんですけどね。
現実問題として、あなたが地主だったら賃借人の言い分が通りやすい契約書なんて作らないと思います。
上げ易く、極めて下げにくい内容にするのが普通の感覚ですよね。
それをオブラートに包んだ内容にして、営業マンが上手にコンプライアンスの範疇で検討者に説明します。

違和感ありますか？書いていて恥かしいくらい当たり前のことですよね。
賃借人有利で安く提供してきたら文句なしで買えばいいんじゃないっすか。
普通はそんな事あると思いませんけど。私以外の方が書いている定期借地権のデ・メリットも良識の範囲内で書かれています。
珍しく荒らす方がいない真っ当なスレじゃないですか。

新しいスキームが開発されたのならば別ですけど、何か面白い情報を入手された方は教えてください。

[70: デベにお勤めさん]

通常の借地料は地主負担額の2.5～3.0倍を専有面積割合に応じて購入者が地主に支払う（直接ではなく管理組合経由）ものです。あと解体積立金も一時金以外に積立されますので意外と毎月のお支払いは高額となりますよ。
地所さんが完成引き渡し時にいくら管理準備金として積立てておられるのかがわからないので一概なことは言えませんが・・

[71: サラリーマンさん [ 30代]]

ちなみに近くの大型物件の建物だけの販売価格は余裕の3,000万台。

[72: マンション検討中さん]

仮にこのマンションを買ったとして、途中で私が死んだ場合、子供の負担はどうなるのでしょう？
残10年～15年くらいで私が死んでしまうと売却は難しいと思うのですね。そんなガラクタでも相続対象資産になってしまうのでしょうか？
相続してしまうといろいろな費用で、取り壊されるまでずっと手出しのような気がして子供にとって迷惑かなと思います。かといって相続放棄や限定承認は考えなくていいくらいの資産は残せそうなので考えてしまいました。
一番いいのはこの建物だけ相続資産から外すってできれば。そんな事可能ですか？

[73: 匿名さん]

残年数が少なくなれば売却は難しいと思います。
でも場所が良ければ貸せますよね。
場所がよくない土地付きマンションを築45年で相続しても、子供は住みたくない、人にも貸せない、であれば負の財産になりそうな気がします。

[74: 匿名さん]

中古で残10年でも、安けりゃ私は買いますね。
相場より安くすれば、駅近なら賃貸人付くしね。
下手な土地付きは古いと売り逃げが難しい。むしろ強制終了は有り難い。

[75: 匿名さん]

そもそも残10〜15年の定借物件であれば、残存価値かなり低い評価になるでしょうから相続税なんて気にするレベルにはならないかと思いますよ。
まあ管理費・修繕積立金（というかそこまでいったら解体積立金？）・地代の毎月の負担は続いているので、ご子息が自身で住むか、他の方にこれらを最低限賄うぐらいの家賃で貸すかできないと、確かに負の遺産にはなりますが。。。

[76: サラリーマンさん [ 30代]]

なるほど。
その頃は管理費と解体積立金と地代の支払いになってるか。
だとすると6~7万以上で貸せればペイしそうかな。
学生でも手が届く。

[77: 匿名さん]

>>76 サラリーマンさん [ 30代]さん
確かに。築年数40-50年でも駅３分で家賃控えめの設定にすれば、定借気にならない学生さん等の需要はありそうですね。規約上ルームシェアOKにするかはさておき、広さだけで言えば3人でルームシェアしても余裕でしょうから、ランニングコスト賄うぐらいの水準では余裕で貸せそうではありますね。
（まあもちろん専有部共有部ともに最低限の修繕・管理がなされていることが大前提ですが。）

[78: 匿名さん]

ランニングの費用が気になるところですね。
最近見た定借物件は驚くほど安くて、逆に心配になりましたが（笑）

[79: 匿名さん]

大きな共用施設がなければ、
ランニングに関しては、管理費・修繕費（でも取り壊しが前提だとあまりお金は大きくはかけないでしょう）、地代、解体積立金くらいですかね？
そこまで大きくはないのかも…。
最初のうちは実需で住んでいる人がほとんどなのでしょうけれど、
最後の方は皆さんが書かれているような感じで賃貸化している可能性も高いかも。
実情い合わせていくしかないんでしょう。

[80: 匿名さん]

ある程度築年経ったマンションなんて、賃貸と共存状態になるのは当然では。
むしろ賃貸つく場所でよかったよねって感じ。

[81: サラリーマンさん [ 30代]]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[82: マンション検討中さん]

とにかく価格が気になります。
地代次第かもしれませんが皆さんの想定はどれくらいでしょうか？

ちなみに自分はＭＡＸ5000万でないと手が出ません。（5000でも厳しいかも。。。）

[83: 匿名さん]

>>82 マンション検討中さん
公表資料ではないので真偽は分かりませんのであくまで１つの参考情報程度に。。。
別物件の営業担当の方に「周辺新築物件の相場」ということで見せてもらった資料によると平均坪単価250万とのこと。なので急坂の上のプラウドと同じような水準っぽいです。
マンション価格の理論値計算詳しくない（ましてや定借物件となるともっと分からない）ので高い安いの判断はお任せします。

[84: 匿名さん]

>>83 匿名さん

定期借地で坪250万は高いですね…

[85: 匿名さん]

駅3分の便利そうな定期借地のマンションと、駅10分の急坂上がったプラウドとが同じ価格水準ならば、相場はわかりませんが、やっぱり安いのかと思いました。

[86: 匿名さん]

>>84 匿名さん

どこで探しているかにもよりますが、この辺りで250は安いのでは？
宮崎台のプラウドはもっと高いですよ。

[87: マンション検討中さん]

マンションを購入した人ならわかると思いますが、
例えば5000万円のマンションだとして、
もちろんマンションにより異なりますが、
建物代と土地代で半分半分（2500万＋2500万）くらいだと思います。

ここは土地代がかかりませんので、
普通に考えてマンション価格は2500万～3000万くらいになると思いますが、
仮に坪250万だと70㎡で5250万円です。

分かる方教えてください。
契約書上には建物代5250万円と記載になるのでしょうか？

売主がぼろもうけということになるのでしょうか？

[88: サラリーマンさん [ 30代]]

大丈夫ですよ。
ちゃんと3,000万台で販売されますよ。

[89: 匿名さん]

>>88 サラリーマンさん [ 30代]さん

わたしが2度買ったマンションは、どちらも土地と建物の割合は半分ではありませんでした。
何についても、フツウってないものですね。

[90: マンション検討中さん]

>83匿名さん

82です。ご意見ありがとうございます。
近隣の所有権新築が250だとすればその8割くらい、200万位だといいですね。
それでも地代（いくらか知りませんが）を住宅ローンと考えると月々が厳しいので250×75％　187万がうれしいような。もちろん安いにこしたことはございません。

ちなみに資料請求したらアンケート協力のメールがきました。

[91: 匿名さん]

定期借地権のマンションは中古で売却するときに住宅ローンが利用できる金融機関に制限があると聞きました。
本当ならば流通性が悪くなって暴落する可能性もありますよね。
よほど割安感ないと検討するのは難しいかもしれません。

[92: サラリーマンさん [ 30代]]

だからリセールは通常、二束三文だって。
ババ抜きなんだから。

全てはプライマリープライス次第。
建物だけの価格なので適正価格はバレている。
75㎡＝3,500万前後がいいところ。4,000万超えたらどんな説明も成り立たない。

[93: 匿名さん]

>>92 サラリーマンさん [ 30代]さん

建物だけの価格、なんてことあります？
借地期間の間土地を貸すとしたら、それなりの費用払わせるんじゃないの？
もちろん安いにこしたこと無いんだけど、地代は維持費として、建物代だけしか払ってもらえないなら、地主が土地を貸す意味って…？

[94: 匿名さん]

定借マンションのメリット、デメリット
http://jin-plus.com/mansion-time-kenri/

[95: 匿名さん]

定借マンションは資産価値は無いに等しいので、
比較対象は賃貸マンションだと思います。
そのご近所の賃貸マンションに2,30年住んだ場合の家賃と
定借マンションを買った場合の購入価格プラス維持費用の
総額を比べてみれば良いと思います。

[96: 教えてください]

この物件を検討して色々調べていたところ、この付近の地中にリニア新幹線が通ることを知りました。
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000101711.pdf

地下深くを通過するのでしょうが、振動や高電圧などの影響は大丈夫なのでしょうか。
どなたか詳しい方がいらっしゃれば、教えてください。
宜しくお願いします。

[97: 匿名さん]

駅から徒歩３分は近くて便利で良い立地のマンションです。
電車通勤をしている人は、駅に近い物件を探していると思います。
設備は普通ですが、間取りなどがもう少し他と違う部分があればというのはありますが、
ファミリー層にも人気のマンションになると思います。

[98: 匿名さん]

価格が安くないと、定借マンションを選ぶ意味がない。

[99: 匿名さん]

更地に戻す費用と修繕費用を一緒に積み立てるのかな？
なんか複雑な心境。

[100: 匿名さん]

普通のマンションは修繕費用しか積み立てていなくて、あとで建替費用がないからもめるでしょ。年取ってから集めるなんて無理があるし。
ここは借地だから建替じゃなくて更地にする費用だけど、毎月分割で積み立てていくのは賢いよね。
普通のマンションでも、建替費用を積み立てておいたほうが安心なのにね。