ザ・パークハウス 宮前平

[口コミ知りたいさん]

ザ・パークハウス 宮前平ってどうですか。
駅にも近くて、便利に生活できそうに感じました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
子育てに便利な環境でしょうか。価格や将来性、資産性なども気になります。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-miyamaedaira/

所在地：神奈川県川崎市宮前区小台２丁目9番6(地番)
交通：東急田園都市線「宮前平」駅(南口)より徒歩3分
構造　規模：鉄筋コンクリート造6階建（建築基準法上は地上5階地下1階建）
分譲後の敷地の権利形態：敷地:専有面積割合による定期借地権の準共有
建物:専有部分は区分所有、共用部は専有面積割合による共有
敷地が 借地権：借地権の種類:一般定期借地権(地上権) 存続期間:2078年11月30日まで(建物解体期間含む)
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[41: 匿名さん]

価格気になります。
どなたか情報わかったら教えてください。

[42: 匿名さん]

>>40 サラリーマンさん [ 30代]さん

業者さんですか（笑）
納得ですね。ご苦労さまです。

[43: 匿名さん]

借地マンションとして肩身狭い生活をずっとして
いくのか悩みます。分譲マンション買えない層の
住民のマンションてどうなんでしょう。心配です。

[44: サラリーマンさん [ 30代]]

＞＞39
一部屋2,500万で建てられないなら、どの地域、立地であろうと区分所有マンションが3,000万台で販売できるわけないでしょ。2,500万でもかなり多目なくらいですよ。
ちょっと考えれば分かることです。

あと、この場所は有名な農地でしたがマンションを建てられる土地にすると課税評価額が一気に跳ね上がってしまうんですね。
一般的に地主さんが気にするのは固定資産税もそうですが相続税額であり、その支払いのために仕方なく先祖代々守ってきた土地を手放すわけです。
この辺りは地主さんが相続税額を準備するにあたり不動産業者とすったもんだがあったちょっと有名な地域でもあります。土地を手放さず、固定資産税と相続評価額が跳ね上がってしまう土地の利用法の変更をしたとは考えにくいですね。

ちなみに私は業者ではありません。兼ねてより借地権マンションの意味が腑に落ちないのえ勝手に解を探している零細企業の人間です。

[45: 匿名さん]

都心の一等地に借地マンションなら魅力もあるとは思いますが、このエリアはどうなんでしょうか。ローンが滞って売却せざるを得ない状況で価値はどこまで維持できるんでしょうか。
老後住み替えを前提にした若い世代が借地マンションのメリットを享受するものだと思いますが、このエリアはあくまで永住エリア、むしろ老後もゆっくり暮らせるのが売りだと思います。
個人的には70平米3500万程度が許容範囲だと思いますね。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん

借地マンションって、住み替えのいらない高年齢層が多いのかと思っていました。
若い世代の享受するメリットって、どんなものですか？

[47: 匿名さん]

一生住まないのなら借地権はやめたほうがいい。
売るなら10年以内とか決めとかないと、
売るに売れない、ボロボロになっても放置、の悪循環

[48: 匿名さん]

>>43 匿名さん
すみません。わたし、借地権について、知識があまりなくて、肩身がせまい理由についてを教えていただきたいのですが。

[49: 評判気になるさん]

>>48 匿名さん

賃貸マンションは土地と建物を借りて住んでいる。
借地マンションは土地を借りて住んでいる。土地は60年後に返さないといけないし、せっかく買った建物も自分達で解体しないといけない。
分譲マンションは土地も建物も買ったもの。
このスレの流れだと、借り物に住んでいるって事が肩身が狭いって論調なんでしょうね。

[50: 匿名さん]

>>49 評判気になるさん
48です。なるほど〜。分かりやすく説明いただいてありがとうございます！
借り物にすむ＝肩身が狭いなんですね。
そういう方は、このマンションは検討対象外なのでは？と思ってしまいます。
わたしは、分譲の場合、老朽化による建替えなどは大変だろうし、60年後に解体されるのがわかってるのなら、いっそのこと清々しい気がします。

[51: 購入検討中さん]

年初のアナリストの日経平均の予想レンジは1万7000円～2万2500円でした。
現在大ハズレの状態ですが、いったいいつになったら1万7000円～2万2500円になりますか？

[52: 匿名さん]

>>50 匿名さん

物件価格自体が充分に安ければ、そういった割り切りもありでしょうね。
ですが既出かもしれませんが、60年後に解体することが決まっている建物、となると年を経る毎にちゃんとお金かけて修繕する動機が住人に働かなくなっていくことは避けられないでしょう。修繕がほぼ不要でもきれいな状態のままで住める最初の10〜15年はいいでしょうが、住み続けるとなると、私個人的には末恐ろしい気持ちになりますね。。。

[53: 評判気になるさん]

>>52 匿名さん

同感です。 解体する為に、積み立てして、さらに修繕する為に、積み立てする。 解体の積み立てはやめられないから、そのうち、修繕積み立ては減らそうとか、やめようとか言う意見は出てくるでしょうね。

[54: 匿名さん]

>>53 評判気になるさん

そうかもしれません。
でも中古で所有権を買ったうちの場合も、同じですよ。
もう34年ですが、修繕積立の見直しは毎年議題に上ります。高齢化するにつれ、そこまでお金かけなくてもという人が増えてきて、見直ししました。
管理会社曰く、大規模修繕を一度終えると、よくあるそうです。

[55: サラリーマンさん [ 30代]]

61年生きたらどうするの？
住むとこないよ。そんな老人になかなか部屋は貸してくれないよ。

80歳くらいで老人ホームに入ることになったらどうするの？
解体間近のマンションなんて買い手がいないから別でフルキャッシュを用意しなきゃいけないよ。
借りて手がついても二束三文だから、地代やその他のランニングコストはきっとまかなえないよ。

満期前に周辺住民が居なくなったらどうするの（亡くなったりで）？
資金不足で修繕できなくてボロに磨きが掛かるのに、自分は払うの？それともバックレるの？

余資がある人は別ね。
まぁ区分所有だからといってすべてクリアになるわけではないけどね。
いずれにしても価格次第。

[56: 匿名さん]

自分は40なので大丈夫かなあ

[57: 匿名さん]

わたしも今40だから、60年後はきっとこの世にいない！とはいえ、
修繕積立金、管理費に加えて解体積立金、土地賃貸料が毎月の出費になるのは、結構痛いな〜。

[58: 匿名さん]

>>57 匿名さん

定借物件の場合、土地に対する固定資産税は地主負担であり、土地賃貸料は概ねこの土地に対する固定資産税と同程度の水準に設定されることが多いみたいなので、毎年のランニングコストという観点では所有権物件でも定借物件でもあまり差は出てこないかと思います。
ポイントはやはり以下２点かと思われます。
・ちゃんと土地の所有権がついていないことを考慮して物件価格が抑えられているか、
・長期的に修繕に対する住人間の合意形成が難しくなるリスク（54さん仰るように所有権物件でも同様のリスクはありますが無期限に住み続けられる以上、ちゃんと定期的に修繕してなるべく快適な生活を送りたいというインセンティブは定借物件よりは断然働き易いと考えるのが一般的かと思います。）

[59: 匿名さん]

>>57 匿名さん

土地の賃借料って、土地の固定資産税でしょ？
所有権だって払わなきゃいけないものなら同じじゃないの？

[60: サラリーマンさん [ 30代]]

マンションの住人が地代を100払います。
この100は地主の所得なので税金を払って手元に残るのは65です。
この65で地主は固定資産税を払わなければいけません。
さて、地主の利益と固定資産税が担保できる地代はいくらでしょう？

利益享受者が一枚噛むんだから、普通に固定資産税を払うのと同じなわけなかろうに。
さらに緑地や駐車場、エントランス等の非・居住面積の地代は誰が払うんだい？
さらに地代にだって立地プレミアムが乗ってくるんですぜ。買ったときに払った立地プレミアムは建物に対して払ったものだからね。

噛む人が増えたらコストが嵩むのは基本でしょ。