ザ・パークハウス 宮前平

[口コミ知りたいさん]

ザ・パークハウス 宮前平ってどうですか。
駅にも近くて、便利に生活できそうに感じました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
子育てに便利な環境でしょうか。価格や将来性、資産性なども気になります。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-miyamaedaira/

所在地：神奈川県川崎市宮前区小台２丁目9番6(地番)
交通：東急田園都市線「宮前平」駅(南口)より徒歩3分
構造　規模：鉄筋コンクリート造6階建（建築基準法上は地上5階地下1階建）
分譲後の敷地の権利形態：敷地:専有面積割合による定期借地権の準共有
建物:専有部分は区分所有、共用部は専有面積割合による共有
敷地が 借地権：借地権の種類:一般定期借地権(地上権) 存続期間:2078年11月30日まで(建物解体期間含む)
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[381: 匿名さん]

エントランスのところが、階段を降りていくという感じになっているのですね。
左側に手すりがあるのですが、その部分はスロープになっているのかな？
エントランスが段差なのは若干面倒さはありますが、
スロープがあるのならばまだリカバリーは効いているかも。
結構降りていくかんじなんですね。

[382: マンション検討中さん]

今更4,800万で売り出してるのね。

[383: 匿名さん]

暮らしやすそうと思います。高齢者夫婦にも住みやすい地域なんですね。

宮前平、病院が少ないのははじめて聞きました。アクセスしやすい病院があるといいのですが……。

少し前、引っ越しした後に主治医、かかりつけ医を探すのがとても面倒だった記憶があります。地域で評判のお医者さんをいくつか巡ってみるのもいいのかもしれません。口コミ評判、参考になります。

4800万円は3LDKですね。4800万円「から」なので、実際はもうちょっと高い部屋が多いのかと思いました。4LDKは5898万円が販売されています。

[384: マンション検討中さん]

4Lも4,800になるんでは？
最初のプライシングがダメだったんですよねここは。

[385: サラリーマンさん [ 30代]]

どこも価格を抑えた廉価マンションを供給し始めてるからね。
ある程度仕様が良いこのマンションは定借でも価格競争力がないよね。
いまの環境じゃ、定借だと70㎡で3,000万円切らないと買う人いないでしょ。

[386: 匿名さん]

宮前平なんかだと3000万切っても高すぎる。

[387: マンション検討中さん]

定借で4000万台でも買いかも
たちの悪い業者の書き込みかー

[388: 匿名さん]

買うのが遅れれば遅れるほど、価格は安くならないと買わなくなるね。

[389: 匿名さん]

定借期間が35年切った後の売買が非常に厳しいように思いますが、購入者の方はどのように整理したのでしょうか？

あと、高齢者世帯が多いのかも気になりますね。

[390: マンション検討中さん]

宮前区において尻手黒川道路より南はダメなエリアです。

[391: サラリーマンさん [男性]]

値引きは「建物」と「前払地代」」のどちらからしてくれるのだろう？
みなさんどうでした？

当然かもしれませんが、前払い地代は日割りで計算されるんですよね？

1,000万安くなるなら買い替えを検討してもいいですね。
どうしよっかな？

[392: 匿名さん]

>>391 サラリーマンさん [男性]さん
今時、定借はないと思いますよ。
他はいくらでもある。住んだ後に売りづらい物件は全てにおいてリスク。

良い場所に住みたいなら、リスクに変えて、分譲賃貸に住んだ方が良いと思う。

[393: マンション検討中さん]

自分は見学に行ったときの担当者の態度がとにかく不愉快でした。
暑い日で疲れてるのはわかる。
でも違う部屋も見たいと言うと面倒そうに案内するし、本当に売る気があるのかという態度。
ただでさえ条件の悪い要素があるマンションなのに、態度があれじゃ誰も買わないでしょ。
その上抽選会もなし。
それ目当てで行ってるわけではないが、本当に不快でした。
HPに嘘載せていいんですか？

[394: 匿名さん]

>>363
この方のコメントが有用ですね。

私もやっぱりやめました。

[395: マンション検討中さん]

363ですが、ここを購入した方は坂の問題解決のため北側から移動された高齢者あるいは後先を考える時間が少なかった若夫婦に区分されてるそうです。

[396: 匿名さん]

>>395 マンション検討中さん
坂の問題ってなんでしょうか？
最近チラシが何度も送られて来ています。完成してからもうすぐ1年ぐらいになりそうですね。

[397: 通りがかりさん]

ここには中古区分マンションの売買やったことある業者はいないのかな？

中古区分は売却するとき、居住目的か投資目的（賃貸にする）かによってローンの借方が違うんですよ！

投資目的であれば借地の方が有利です。
賃貸目的の入居者は借地など関係ないですし、借地の方がオーナーは購入は安くすみ、賃貸貸しは相場で貸せます。オーナーの手取りが増えます。
RCの耐用年数など関係ありますが。
居住目的であれば金融機関が限られますね。
所有権ありの区分が築50年で売れるかと言うと売れません。理由は金融機関が融資は出すかも知れませんが融資年数は10年とかです。
売却まで考えらのであれば戸建ですね！

また、所有権と借地ですが資産的には大したかわらないですよ！
区分の土地の所有権など微々たるもので、金融機関は土地の評価は大して見ません。
借地は返済不能になった場合に競売など手間がかかるため金融機関が渋るだけです。

売れるか売れないかは銀行次第ですよ？
どんないい物件でも銀行が融資しなければ現金一括でしか買主は買えませんから。
不動産は銀行様様なのです！

[398: 匿名さん]

>>397 通りがかりさん

つまり、借地権は居住目的の場合は借りることのできる銀行が少なく、また残年数が少なくなるにつレス売買が買手売手ともに困難になるため、事業目的且つ賃貸目的以外は買わない方が良い、と言う事で良い？

[399: 通りがかりさん]

>>398 匿名さん
うーん、ちょっと白黒つけすぎだと思います。まず築50年の区分マンション見たことありますか？借地でも所有権でもどちらでも構いません。私は20年売買してますが片手で数えるぐらいしかありません。あっても廃墟マンションです。入居者は半分も居なく、管理会社も機能してなく修繕もされていません。管理会社が機能していないので区分所有法としての集会もなく取り壊すこともできていません。マンションというのはそういう物です。
また、昭和57年の建築基準法の法改正により、昭和57年前の建物は旧耐震物件となり、大手銀行や地銀はコンプライアンスもあり融資はほとんどしません。フラットや公庫、信金などはあるかもですが。35年しか経ってなくても法律や金融機関の評価は随時変わります。
今回の宮前平は売主が三菱ともあって提携している銀行はりそなです。三菱もバカではないので借地には融資つきづらいの知っているため、建築前に提携しているのだと思います。パンフの下に小さく書いてます。りそなやフラットは間違いなく融資が出ます。
私の見解は借地でも所有権でも20〜30年で売却しないと売れなくなります。
銀行は建物の法定耐用年数というのを1つの目安にして融資年数など決めます。SRC、RCは47年、重量鉄骨造は34年、軽鉄や木造は22年だったと思います。わかりやすいので言えば減価償却の年数の目安です。
この耐用年数から築年数を引いて評価するため、47-30＝17年となり、30年後売却したとしても買主は17年から25年（買主の属性で少し年数は伸びます）のローン年数で買わなければいけません。融資年数を約20年としてローン計算すると毎月の支払額が多くなり買い手がつかなくなります。
資産価値や数十年後の売却を優先するのであれば戸建です。木造なので取り壊し費用も100から200万ほどでできますし、土地のみなら個人だけではなく不動産業者や他の法人も購入しやすいためです。
持家購入は優先順位を決めて書いましょう。
もちろん購入資金が安いのに越したことはないでしょうが、セキュリティも欲しい、修繕の手間も嫌だ、駅近がいい、資産価値も欲しい、売却の際にはキャピタル（利益）も欲しいなど言ってては一生買えません。
戸建にもメリット、デメリットありますし、マンションにもメリット、デメリットあります。借地だから一概に悪いことは無いと思いますよ。借地物件は安いですが売る時も安いですしね。

[400: 匿名]

>>395 マンション検討中さん
それはなに情報ですか？
宮崎台、宮前平、鷺沼は昔から坂があるのは有名ですよ？

[401: 匿名さん]

>>400
三菱地消情報です。年取るとあの有名な坂が一層嫌になると聞きました。若い頃は体力ありますが人間なんで30年もすれば体にガタがくるんでは無いでしょうか？