ザ・パークハウス 宮前平

[口コミ知りたいさん]

ザ・パークハウス 宮前平ってどうですか。
駅にも近くて、便利に生活できそうに感じました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
子育てに便利な環境でしょうか。価格や将来性、資産性なども気になります。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-miyamaedaira/

所在地：神奈川県川崎市宮前区小台２丁目9番6(地番)
交通：東急田園都市線「宮前平」駅(南口)より徒歩3分
構造　規模：鉄筋コンクリート造6階建（建築基準法上は地上5階地下1階建）
分譲後の敷地の権利形態：敷地:専有面積割合による定期借地権の準共有
建物:専有部分は区分所有、共用部は専有面積割合による共有
敷地が 借地権：借地権の種類:一般定期借地権(地上権) 存続期間:2078年11月30日まで(建物解体期間含む)
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[351: 通りがかりさん]

そもそも、定期借地権のマンションが悪いのか？
全くそうは思いません。
これから、増えると思います。

土地所有権付きマンションでも、マンション躯体が60年設計です。
建て替え時は積み立て金では賄えず、広さを80%位にして戸数を増やし、住民には1500マンションから2000万円の追加支払いか広さは維持で建て替え3000万円。
これが普通です。
無料で新しく建て替えしてもらえる事はあり得ません。
しかも、住民合意は取れない。
古いまま住むしかない。子供が築40年や50年のマンションに住みますか？

今の時代にマッチしているマンションと私は見ています。
そういう私もたまプラーザの駅の定期借地権のマンションですが購入して良かったと思います。
こちらは50年なので、60年を付けて販売した三菱地所はよく地主と交渉出来たと思います。

モデルルームはオプションも多く付いていますし、手袋はめて見学していますから、全く問題ないと思います。家具付きなら住まいに合わせていますから、即契約ですかね^_^

[352: サラリーマンさん [ 30代]]

1年後に無価値となるものを買いますか？
3年後に無価値となるものを買いますか？
それが50年後、60年後になるとなぜ正当化されるのでしょうか？

この問いが答えでしょ。
比較対象は賃貸マンション（一軒家でもいいけど）。
50年、60年を賃貸で生活するのとどっちが良いかで考えるのが正しい。

どんなに何を言っても区分所有のマンションとの比較で考えるのは間違い。
金銭的に得なのは当たり前。
だって賃貸と類似性格のものだから。
それを上手に区分所有のマンションとの比較にもっていくことで、割高の物を割安に見せているから太刀が悪い。
これは本当にズルい！

まぁ、良い悪いは別にして、間違いないことは割高だということ。
でも割高でもニーズがあれば売れるからね。外車のように。
この物件は割高さをカバーする付加価値があるかな？

難しい話はよくわからん！という方。
それはそれで正しいと思います。
60年後なんて考えるだけ無駄ですから。

[353: 匿名さん]

問題は、10年後か20年後に、何かの都合で売却しなくなった時、
売れるかということではないでしょうか？
20年後だと、残40年ですが、そうなるとどうなのでしょうかね？

[354: 匿名さん]

新春ご来場キャンペーンは、1月6日から。モデルルーム来場で福袋がもらえます。お正月なので大盤振る舞いですね。A賞はだし、お米、B賞はお米、ごはんのお供。

即入居ができるマンションです。完成後の住居を見ることができる＝雰囲気がわかるのが何よりです。

駅から3分、文教地域と言われる閑静な住宅街、売却したい時に売れるかは大切です。子供が巣立って転居を考えた時に資産価値があるかどうか……。考えなくてはいけないですからね。

[355: 名無しさん]

5500万円の物件が、5年後に3500万円で売れたら御の字ということ。
それが嫌なら、所有物件が良い。
5年で2000万円
１年 400万円 で暮らすのは馬鹿らしいでしょうから、この手の物件は10年で手離し、3000万円で売却。
それでも１年 250万円 月 20万円家賃プラス３万円管理費などで10年間好きな様に出来ます。

設備は良いし、駅から3分。
そう思えば、賃貸比較だと損はしないです。

定期借地権 物件は都内しか有利ではなく、20年経過すると、空中権利だけみなしになるかと、個人的推定ですが、5500万円購入物件が20年経過すると、2000万円以下に資産としては見なされないので売却より、賃貸で貸し出す事を三菱地所さんも勧めると思います。

10年住んで、後は賃貸物件で貸し出すと駅の近くなので良い定期預金に預けているみたいな運用利回りになるかと。

定期借地権の物件はプロでも難しいです。
土地が無いので路線価をかけようがなく、物件の年数での大体の価値で買い手がいれば扱うというイメージです。

でも、駅の近く 広い 新築ですから、ずっと住むには良い物件です。

[356: 匿名さん]

交通アクセスの良さもありますが、マンション周辺の雰囲気が
とても穏やかというのか住みやすそうな感じがします。
ただ、借地権付きの物件ということで、ちょっと考えてしまう人も多いのかも。

既に入居されている方に、
ここを購入することの決め手になったことをお聞きできれば嬉しいです。

[357: 匿名]

３５６さん。私は宮前平の北側、少し坂を上がったところの家を売って、入居しました。購入の決め手は、静か、駅近、三菱地所の物件、坂が少ないなどです。借地権のことは何度も研究しましたが、30年先、60年先のことはわからないし、最悪で賃貸なら価値があると考えました。入居者も常識的な人ばかりです。現在は満足しております。

[358: マンション検討中さん]

こちらの物件はもう入居されているようですが、どのくらいいますか？
マンションの理事会などはまだ稼働されてませんか？

[359: 検討板ユーザーさん]

>>353 匿名さん
所有権は最後に土地価値を加味できますが、定借はゼロ。あとはそれぞれ各々の見込みによるDCFでの比較です。

[360: 匿名さん]

こちらのマンションは永住目的で住まれる方が多いのでしょうか？
駅からの距離を考えれば仮に賃貸に出したとして空き部屋になるような事は少ない気がしますが、賃貸の住人が増える事で住人間のモラルやマナーが低下し、結果的にマンションの質が落ちてしまわないかが気になります。

[361: 匿名さん]

文教地区といわれている宮前平で、坂を感じず駅近、という所に魅力を感じました。
雨や雪への影響もなく、たまプラーザなどへすぐ行けるし、宮前平の駅も新しくなるようで、最終的に、売るというよりは、賃貸として価値が高そうだなと思いました。

[362: 匿名さん]

賃貸運用される方が多くなりそうですか？
借地権なので将来的に転売できず、選択肢は永住か賃貸かの二択になってしまうのかな？
駅近立地なので賃貸として引く手あまたであれば、資産として抑えておく人もいるかもしれませんね。

[363: 名無しさん]

定借物件なので、適正は坪単価せいぜい160 万円未満が妥当の物件。
借地期間は 61 年で、解体期間を考えると 60 年。残存期間が 10 年を切ると、ほぼ資産価値評価が出なくなる。 したがって、50 年だと想定すると 1 年で 2%ずつ減価していく計算。 10 年で 2 割、20 年で 4 割の価値が失われると想定すべきです

[364: 匿名さん]

本件が位置する宮前平駅の南側エリアと、ジオ宮前平やプラウド宮前平が位置する北側エリアは、どちらの方がおすすめですか？

[365: ご近所さん]

買い物などの利便性なら、ジオ、ここ、プラウド、日当たりなど立地環境を重要視するのであれば、ここ、ジオ、プラウドの順かな

[366: マンション掲示板さん]

>>365 ご近所さん
結局、プラウドはどっちつかずの良いところなしということでしょうか？確かにおっしゃる通りですね

[367: 通りがかりさん]

>>366 マンション掲示板さん
プラウド買おうと思ってましたが辞めときます。

[368: 通りがかりさん]

>>365 ご近所さん

日当たり重視でジオとかネタですか？
現地見れば一目瞭然。
阪急の方？

[369: 通りがかりさん]

>368

日当たり、立地、定借なし、阪急という点でどれを取っても見劣りしませんね。

[370: サラリーマンさん [ 30代]]

2期16次・・・

[371: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[372: 匿名さん]

30年ほど前に宮前区に住んでいまして、その頃とは比べ物にならないほど人が増えたと思いますが駅や駅周辺の混雑、渋滞事情はどの様な状態でしょうか？

[373: 匿名さん]

定年まであと数年を残した夫婦二人暮らしの者です。子供はなく、夫婦二人でこれからを暮らしていくのに宮前平は環境も良く交通やショッピングの便も良く選択肢の一つなのですが、大学病院や総合病院が近隣にはなく、住人の方はどの様にされているのでしょうか。

[374: 匿名さん]

子育て支援も充実の川崎市宮前区とありますように、やはり子育て世代向きのマンションが多いようですね。宮前平の他のマンション、プラウド宮前平、マストレジデンス宮前平もファミリー向けだと思います。
病院は割りと近くの梶ヶ谷に虎ノ門病院分院、交通の便は良くありませんが菅生に聖マリアンナ医科大学病院があります。

[375: 匿名さん]

宮前区は、東名川崎ICの周りも幾つかかたまってあったり、高齢者施設は多いほうだと思われます。緑も多く静かな環境と良い条件が揃っていますね。

[376: サラリーマンさん [ 30代]]

そろそろお得感出てくるかな？

[377: 匿名さん]

家具付きのモデルルームがありますので、それがサービスになってくるのかなと思いました。
駅までの距離を考えると、
極端な値下げはしにくいのでは、とは思います。
立地がとにかく良い。ひたすら駅の近くで、と考えている人ならば
メリットは大きいのでは。

[378: 匿名さん]

家具付き販売と言っても、ダイニングセットとラグと照明くらいなんで
値引き代わりになりますよ、というほどのボリュームではないのかな。
ただ、家具っていうのはすごく好みのあるものだからガッツリ揃えられていても、それはそれで困る人がいたりするので
抑え気味にしてくれていてもいいのかもしれません。

[379: 通りがかりさん]

第2期18次販売で1戸
先着順で10戸
最終期は何戸❓
まぁ、何戸残ろうが定借だから関係ないんだろうけど、修繕積立金は問題ないのかな❓

[380: 匿名さん]

少子化だからこそ子育て世代を応援してくれるとイメージされるマンションは嬉しいです。１LDKの間取りがあるマンションも多くなっているなか、３LDK、４LDK中心のマンションで間取りもゆったりめ。３LDKで８０㎡超える広さも珍しいのでは。小児科や選択制の小学校、公園、子育て支援センター、図書館が近くにあるのは嬉しいですし、ママ友とおしゃれなお店も行けそうな環境です。

[381: 匿名さん]

エントランスのところが、階段を降りていくという感じになっているのですね。
左側に手すりがあるのですが、その部分はスロープになっているのかな？
エントランスが段差なのは若干面倒さはありますが、
スロープがあるのならばまだリカバリーは効いているかも。
結構降りていくかんじなんですね。

[382: マンション検討中さん]

今更4,800万で売り出してるのね。

[383: 匿名さん]

暮らしやすそうと思います。高齢者夫婦にも住みやすい地域なんですね。

宮前平、病院が少ないのははじめて聞きました。アクセスしやすい病院があるといいのですが……。

少し前、引っ越しした後に主治医、かかりつけ医を探すのがとても面倒だった記憶があります。地域で評判のお医者さんをいくつか巡ってみるのもいいのかもしれません。口コミ評判、参考になります。

4800万円は3LDKですね。4800万円「から」なので、実際はもうちょっと高い部屋が多いのかと思いました。4LDKは5898万円が販売されています。

[384: マンション検討中さん]

4Lも4,800になるんでは？
最初のプライシングがダメだったんですよねここは。

[385: サラリーマンさん [ 30代]]

どこも価格を抑えた廉価マンションを供給し始めてるからね。
ある程度仕様が良いこのマンションは定借でも価格競争力がないよね。
いまの環境じゃ、定借だと70㎡で3,000万円切らないと買う人いないでしょ。

[386: 匿名さん]

宮前平なんかだと3000万切っても高すぎる。

[387: マンション検討中さん]

定借で4000万台でも買いかも
たちの悪い業者の書き込みかー

[388: 匿名さん]

買うのが遅れれば遅れるほど、価格は安くならないと買わなくなるね。

[389: 匿名さん]

定借期間が35年切った後の売買が非常に厳しいように思いますが、購入者の方はどのように整理したのでしょうか？

あと、高齢者世帯が多いのかも気になりますね。

[390: マンション検討中さん]

宮前区において尻手黒川道路より南はダメなエリアです。

[391: サラリーマンさん [男性]]

値引きは「建物」と「前払地代」」のどちらからしてくれるのだろう？
みなさんどうでした？

当然かもしれませんが、前払い地代は日割りで計算されるんですよね？

1,000万安くなるなら買い替えを検討してもいいですね。
どうしよっかな？

[392: 匿名さん]

>>391 サラリーマンさん [男性]さん
今時、定借はないと思いますよ。
他はいくらでもある。住んだ後に売りづらい物件は全てにおいてリスク。

良い場所に住みたいなら、リスクに変えて、分譲賃貸に住んだ方が良いと思う。

[393: マンション検討中さん]

自分は見学に行ったときの担当者の態度がとにかく不愉快でした。
暑い日で疲れてるのはわかる。
でも違う部屋も見たいと言うと面倒そうに案内するし、本当に売る気があるのかという態度。
ただでさえ条件の悪い要素があるマンションなのに、態度があれじゃ誰も買わないでしょ。
その上抽選会もなし。
それ目当てで行ってるわけではないが、本当に不快でした。
HPに嘘載せていいんですか？

[394: 匿名さん]

>>363
この方のコメントが有用ですね。

私もやっぱりやめました。

[395: マンション検討中さん]

363ですが、ここを購入した方は坂の問題解決のため北側から移動された高齢者あるいは後先を考える時間が少なかった若夫婦に区分されてるそうです。

[396: 匿名さん]

>>395 マンション検討中さん
坂の問題ってなんでしょうか？
最近チラシが何度も送られて来ています。完成してからもうすぐ1年ぐらいになりそうですね。

[397: 通りがかりさん]

ここには中古区分マンションの売買やったことある業者はいないのかな？

中古区分は売却するとき、居住目的か投資目的（賃貸にする）かによってローンの借方が違うんですよ！

投資目的であれば借地の方が有利です。
賃貸目的の入居者は借地など関係ないですし、借地の方がオーナーは購入は安くすみ、賃貸貸しは相場で貸せます。オーナーの手取りが増えます。
RCの耐用年数など関係ありますが。
居住目的であれば金融機関が限られますね。
所有権ありの区分が築50年で売れるかと言うと売れません。理由は金融機関が融資は出すかも知れませんが融資年数は10年とかです。
売却まで考えらのであれば戸建ですね！

また、所有権と借地ですが資産的には大したかわらないですよ！
区分の土地の所有権など微々たるもので、金融機関は土地の評価は大して見ません。
借地は返済不能になった場合に競売など手間がかかるため金融機関が渋るだけです。

売れるか売れないかは銀行次第ですよ？
どんないい物件でも銀行が融資しなければ現金一括でしか買主は買えませんから。
不動産は銀行様様なのです！

[398: 匿名さん]

>>397 通りがかりさん

つまり、借地権は居住目的の場合は借りることのできる銀行が少なく、また残年数が少なくなるにつレス売買が買手売手ともに困難になるため、事業目的且つ賃貸目的以外は買わない方が良い、と言う事で良い？

[399: 通りがかりさん]

>>398 匿名さん
うーん、ちょっと白黒つけすぎだと思います。まず築50年の区分マンション見たことありますか？借地でも所有権でもどちらでも構いません。私は20年売買してますが片手で数えるぐらいしかありません。あっても廃墟マンションです。入居者は半分も居なく、管理会社も機能してなく修繕もされていません。管理会社が機能していないので区分所有法としての集会もなく取り壊すこともできていません。マンションというのはそういう物です。
また、昭和57年の建築基準法の法改正により、昭和57年前の建物は旧耐震物件となり、大手銀行や地銀はコンプライアンスもあり融資はほとんどしません。フラットや公庫、信金などはあるかもですが。35年しか経ってなくても法律や金融機関の評価は随時変わります。
今回の宮前平は売主が三菱ともあって提携している銀行はりそなです。三菱もバカではないので借地には融資つきづらいの知っているため、建築前に提携しているのだと思います。パンフの下に小さく書いてます。りそなやフラットは間違いなく融資が出ます。
私の見解は借地でも所有権でも20〜30年で売却しないと売れなくなります。
銀行は建物の法定耐用年数というのを1つの目安にして融資年数など決めます。SRC、RCは47年、重量鉄骨造は34年、軽鉄や木造は22年だったと思います。わかりやすいので言えば減価償却の年数の目安です。
この耐用年数から築年数を引いて評価するため、47-30＝17年となり、30年後売却したとしても買主は17年から25年（買主の属性で少し年数は伸びます）のローン年数で買わなければいけません。融資年数を約20年としてローン計算すると毎月の支払額が多くなり買い手がつかなくなります。
資産価値や数十年後の売却を優先するのであれば戸建です。木造なので取り壊し費用も100から200万ほどでできますし、土地のみなら個人だけではなく不動産業者や他の法人も購入しやすいためです。
持家購入は優先順位を決めて書いましょう。
もちろん購入資金が安いのに越したことはないでしょうが、セキュリティも欲しい、修繕の手間も嫌だ、駅近がいい、資産価値も欲しい、売却の際にはキャピタル（利益）も欲しいなど言ってては一生買えません。
戸建にもメリット、デメリットありますし、マンションにもメリット、デメリットあります。借地だから一概に悪いことは無いと思いますよ。借地物件は安いですが売る時も安いですしね。

[400: 匿名]

>>395 マンション検討中さん
それはなに情報ですか？
宮崎台、宮前平、鷺沼は昔から坂があるのは有名ですよ？

[401: 匿名さん]

>>400
三菱地消情報です。年取るとあの有名な坂が一層嫌になると聞きました。若い頃は体力ありますが人間なんで30年もすれば体にガタがくるんでは無いでしょうか？