ザ・パークハウス 宮前平

[口コミ知りたいさん]

ザ・パークハウス 宮前平ってどうですか。
駅にも近くて、便利に生活できそうに感じました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
子育てに便利な環境でしょうか。価格や将来性、資産性なども気になります。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-miyamaedaira/

所在地：神奈川県川崎市宮前区小台２丁目9番6(地番)
交通：東急田園都市線「宮前平」駅(南口)より徒歩3分
構造　規模：鉄筋コンクリート造6階建（建築基準法上は地上5階地下1階建）
分譲後の敷地の権利形態：敷地:専有面積割合による定期借地権の準共有
建物:専有部分は区分所有、共用部は専有面積割合による共有
敷地が 借地権：借地権の種類:一般定期借地権(地上権) 存続期間:2078年11月30日まで(建物解体期間含む)
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[321: 通りがかりさん]

待てば待つほどって感じですね。

[322: 匿名さん]

>>321 通りがかりさん
あざ笑

[323: 匿名さん]

田園都市線、残ったら値下げされたりしますか？

あの手この手でキャンペーンしています。来場キャンペーンでミニチュアの観葉植物をプレゼントしていますね。価格、掲載されているのが2LDKは4598万円、3LDKは5218万円、4LDKは6188万円から。

パークハウスは大幅な値下げを行わない気がしますけど……。

[324: 匿名さん]

地所は値引き販売するよ。完成在庫になってからだけど。

[325: サラリーマンさん [ 30代]]

久々に前を通ったら結構出来てるね。
もっと堂々たる造りにするかと思ってたけど・・・
どう？　ちょっと、がっかりじゃない？

[326: 匿名さん]

>>323
大幅値下げしないと売れないでしょ。

[327: 匿名さん]

第2期6次の販売数は1戸のみですが、毎回このような少数分譲の販売方法なんですか？
現在までに何戸が成約済で何戸が残っている状態なのか、興味があります。
竣工は9月中旬ともうすぐですし、在庫は少なければ少ない程良いですよね。

[328: 匿名さん]

建物内のモデルルームをあけるとのこと。
入居が始まるまで一応見ることができるみたいです。入居が始まってしまうとしばらくはそちらでマンション自体が落ち着かないということになってくるのでしょうね。
実際のお部屋を見ることができるのでしょうか。
モデルルームみたいに指定されている部屋だけ？
実際に見ることができたらとても面白いだろうなぁって思いました。

[329: 匿名さん]

家具とか、オプションを入れた棟内モデルルームにまず案内される。実際の部屋を見せてくれるのは、ある程度商談がまとまった段階か、完成物件だと、現状有姿での引き渡しだったりするので契約時の受け入れ検査として。

実際の部屋を不特定の人に見せたら手あかとかつけられて、商品価値が落ちる。ということもあって、棟内モデルルームとして使用した部屋は値引きorオプションor家具or家電付きで販売されるのが普通。

[330: 匿名さん]

現地に行くのであれば、棟内モデルルームだけでなく、共用部分も確認しておいた方がいい。

[331: ヒロ]

借地権62年の間に支払う総額と62年後の残価値を計算すると、大きな差額はないことがわかります。もっとも62年後には世の中がどうなっているかもわからないので、現状の建築物の価値を前提にしていますが。
購入者が最終的に土地が自分のものにならないことを気にしているようですが、正直あまり意味がないように思います。検討すべき最優先課題は駅に近いこと、生活環境が良いか、当面の10年、20年の生活プランに合っているかです

[332: マンション検討中さん]

自分たちが住むには手頃ですが、借地権だと２０年後位に転売しようとしたときに、買い手がつくかどうかが心配です。残４２年となる訳でして。

[333: サラリーマンさん [ 30代]]

>>331
ビンゴッ!
素晴らしい発想です！
だから、世の中面白い!(^^)!

[334: マンション検討中さん]

332です
借地権のマンションって将来売却しにくいと思うんですけど、どうなのでしょうか？

[335: 匿名さん]

9月に2回定期借地権セミナーがあるようですが、
今後も定期的に開催される予定ですか？
定期借地権マンションが中古で売れるのかという投稿がありましたが、
供給数が少ない為、流通市場が形成されておらず資産価値としての
評価が不安定という不安があります。
セミナーではこのような疑問にも答えていただけるのでしょうか。

[336: 匿名さん]

日本は土地本位だから、新築時の提携を除けば土地の無い定借物件に対してローンを取り扱う金融機関は少ない。ということで、購入者が限られるから転売はきついよ。

ちなみに売主から依頼されたセミナーの講師なんて提灯持ち。ほんとのこと言うわけないでしょ。

[337: マンション検討中さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[338: マンション検討中さん]

次住むところは永住と思っているけど・・・３０年後は自信ないな～

[339: 匿名さん]

永住と思い住んでいる勝田団地はヤバイですかね～
アスベストも沢山使用しているみたいだしな～

[340: 匿名さん]

立地的に便利で良いマンションだなと思ったのですが
借地権付のマンション物件ということであれば、考えてしまうかなと思いました。
財産にもならないのであれば、賃貸物件と変わらない気がしますが、
それでいて物件価格が安いわけでないとなるとメリットがないと感じました。

[341: マンション比較中さん]

通勤地獄に拍車をかけるマンションね。

[342: 匿名さん]

学校の評判など、子育て環境が整ってると聞いておりますので、定借ではあるものの、自分のライフステージ全般をイメージしながら検討して見たいと思います。

[343: 通りがかりさん]

>>325 サラリーマンさん [ 30代]さん

50年後更地にして戻さないといけないから、あまり頑丈なものは建てられないよね。

[344: 周辺住民さん]

ほれ！
早く買わんと満期になってまうどー！

一日経過する毎に住める日が減るんのだから、日割りで安くなるんだろうか？

[345: 匿名さん]

建物内のモデルルーム3つもあるのですね。見やすくて良いだろうなぁとか比べやすいなと思いますが、
モデルルームで使っている部屋が欲しい場合って、もしかしたら入居時期が自分では決められない可能性も？いついつまでモデルルームとして使用しますよ〜みたいなことってあるんですかね？

[346: 匿名さん]

モデルルーム使用住戸は最後に家具や家電付きで販売ってのが一般的。

[347: 匿名さん]

モデルルームや事務所として使われている部屋は、他の部屋の引き渡しよりも
時期がずれて一番最後になる場合が多いようです。
特典として価格が安くなったり家具つきサービスがあったりしますが、
デメリットは入居時期が選べない事と現況有姿渡し
（この現況有姿渡しというものがどのような対応になるか、
実はよく解っていません）になる事でしょうか。

[348: 匿名さん]

現状有姿って、そのままの状態で引き渡すってこと。なのでモデルルームとして使っていた時にできた傷や手あかがあってもそのまま。モデルルーム使用住戸でなくても完成物件は現状有姿の引き渡しが普通。

竣工前に契約していると、引き渡し前に内覧会を行って、指摘事項については対応したうえで引き渡す。

ちなみに、まだ、他に部屋がある段階で販売はしないよ。しばらくモデルルームとして公開してるわけだから、さらに傷が付いちゃうかもしれない。

[349: マンション検討中さん]

眺望はどんな感じですか？夫婦2人には安くて良いかと。最後は実家に戻って、ここを賃貸にでも出せば老後の足しにでもなるし。

[350: 匿名さん]

Lタイプがどうやら家具付きの販売モデルルームということになっているようです。引き渡しまでの間はモデルルームとして使っているということなので、
契約して引き渡しまで行ったらモデルルームのお役はごめんになるということなのかなという解釈です。
何戸かモデルルームがあるみたいなので、最後の最後まで入居できませんということはなさそうな雰囲気ですね。

[351: 通りがかりさん]

そもそも、定期借地権のマンションが悪いのか？
全くそうは思いません。
これから、増えると思います。

土地所有権付きマンションでも、マンション躯体が60年設計です。
建て替え時は積み立て金では賄えず、広さを80%位にして戸数を増やし、住民には1500マンションから2000万円の追加支払いか広さは維持で建て替え3000万円。
これが普通です。
無料で新しく建て替えしてもらえる事はあり得ません。
しかも、住民合意は取れない。
古いまま住むしかない。子供が築40年や50年のマンションに住みますか？

今の時代にマッチしているマンションと私は見ています。
そういう私もたまプラーザの駅の定期借地権のマンションですが購入して良かったと思います。
こちらは50年なので、60年を付けて販売した三菱地所はよく地主と交渉出来たと思います。

モデルルームはオプションも多く付いていますし、手袋はめて見学していますから、全く問題ないと思います。家具付きなら住まいに合わせていますから、即契約ですかね^_^

[352: サラリーマンさん [ 30代]]

1年後に無価値となるものを買いますか？
3年後に無価値となるものを買いますか？
それが50年後、60年後になるとなぜ正当化されるのでしょうか？

この問いが答えでしょ。
比較対象は賃貸マンション（一軒家でもいいけど）。
50年、60年を賃貸で生活するのとどっちが良いかで考えるのが正しい。

どんなに何を言っても区分所有のマンションとの比較で考えるのは間違い。
金銭的に得なのは当たり前。
だって賃貸と類似性格のものだから。
それを上手に区分所有のマンションとの比較にもっていくことで、割高の物を割安に見せているから太刀が悪い。
これは本当にズルい！

まぁ、良い悪いは別にして、間違いないことは割高だということ。
でも割高でもニーズがあれば売れるからね。外車のように。
この物件は割高さをカバーする付加価値があるかな？

難しい話はよくわからん！という方。
それはそれで正しいと思います。
60年後なんて考えるだけ無駄ですから。

[353: 匿名さん]

問題は、10年後か20年後に、何かの都合で売却しなくなった時、
売れるかということではないでしょうか？
20年後だと、残40年ですが、そうなるとどうなのでしょうかね？

[354: 匿名さん]

新春ご来場キャンペーンは、1月6日から。モデルルーム来場で福袋がもらえます。お正月なので大盤振る舞いですね。A賞はだし、お米、B賞はお米、ごはんのお供。

即入居ができるマンションです。完成後の住居を見ることができる＝雰囲気がわかるのが何よりです。

駅から3分、文教地域と言われる閑静な住宅街、売却したい時に売れるかは大切です。子供が巣立って転居を考えた時に資産価値があるかどうか……。考えなくてはいけないですからね。

[355: 名無しさん]

5500万円の物件が、5年後に3500万円で売れたら御の字ということ。
それが嫌なら、所有物件が良い。
5年で2000万円
１年 400万円 で暮らすのは馬鹿らしいでしょうから、この手の物件は10年で手離し、3000万円で売却。
それでも１年 250万円 月 20万円家賃プラス３万円管理費などで10年間好きな様に出来ます。

設備は良いし、駅から3分。
そう思えば、賃貸比較だと損はしないです。

定期借地権 物件は都内しか有利ではなく、20年経過すると、空中権利だけみなしになるかと、個人的推定ですが、5500万円購入物件が20年経過すると、2000万円以下に資産としては見なされないので売却より、賃貸で貸し出す事を三菱地所さんも勧めると思います。

10年住んで、後は賃貸物件で貸し出すと駅の近くなので良い定期預金に預けているみたいな運用利回りになるかと。

定期借地権の物件はプロでも難しいです。
土地が無いので路線価をかけようがなく、物件の年数での大体の価値で買い手がいれば扱うというイメージです。

でも、駅の近く 広い 新築ですから、ずっと住むには良い物件です。

[356: 匿名さん]

交通アクセスの良さもありますが、マンション周辺の雰囲気が
とても穏やかというのか住みやすそうな感じがします。
ただ、借地権付きの物件ということで、ちょっと考えてしまう人も多いのかも。

既に入居されている方に、
ここを購入することの決め手になったことをお聞きできれば嬉しいです。

[357: 匿名]

３５６さん。私は宮前平の北側、少し坂を上がったところの家を売って、入居しました。購入の決め手は、静か、駅近、三菱地所の物件、坂が少ないなどです。借地権のことは何度も研究しましたが、30年先、60年先のことはわからないし、最悪で賃貸なら価値があると考えました。入居者も常識的な人ばかりです。現在は満足しております。

[358: マンション検討中さん]

こちらの物件はもう入居されているようですが、どのくらいいますか？
マンションの理事会などはまだ稼働されてませんか？

[359: 検討板ユーザーさん]

>>353 匿名さん
所有権は最後に土地価値を加味できますが、定借はゼロ。あとはそれぞれ各々の見込みによるDCFでの比較です。

[360: 匿名さん]

こちらのマンションは永住目的で住まれる方が多いのでしょうか？
駅からの距離を考えれば仮に賃貸に出したとして空き部屋になるような事は少ない気がしますが、賃貸の住人が増える事で住人間のモラルやマナーが低下し、結果的にマンションの質が落ちてしまわないかが気になります。

[361: 匿名さん]

文教地区といわれている宮前平で、坂を感じず駅近、という所に魅力を感じました。
雨や雪への影響もなく、たまプラーザなどへすぐ行けるし、宮前平の駅も新しくなるようで、最終的に、売るというよりは、賃貸として価値が高そうだなと思いました。

[362: 匿名さん]

賃貸運用される方が多くなりそうですか？
借地権なので将来的に転売できず、選択肢は永住か賃貸かの二択になってしまうのかな？
駅近立地なので賃貸として引く手あまたであれば、資産として抑えておく人もいるかもしれませんね。

[363: 名無しさん]

定借物件なので、適正は坪単価せいぜい160 万円未満が妥当の物件。
借地期間は 61 年で、解体期間を考えると 60 年。残存期間が 10 年を切ると、ほぼ資産価値評価が出なくなる。 したがって、50 年だと想定すると 1 年で 2%ずつ減価していく計算。 10 年で 2 割、20 年で 4 割の価値が失われると想定すべきです

[364: 匿名さん]

本件が位置する宮前平駅の南側エリアと、ジオ宮前平やプラウド宮前平が位置する北側エリアは、どちらの方がおすすめですか？

[365: ご近所さん]

買い物などの利便性なら、ジオ、ここ、プラウド、日当たりなど立地環境を重要視するのであれば、ここ、ジオ、プラウドの順かな

[366: マンション掲示板さん]

>>365 ご近所さん
結局、プラウドはどっちつかずの良いところなしということでしょうか？確かにおっしゃる通りですね

[367: 通りがかりさん]

>>366 マンション掲示板さん
プラウド買おうと思ってましたが辞めときます。

[368: 通りがかりさん]

>>365 ご近所さん

日当たり重視でジオとかネタですか？
現地見れば一目瞭然。
阪急の方？

[369: 通りがかりさん]

>368

日当たり、立地、定借なし、阪急という点でどれを取っても見劣りしませんね。

[370: サラリーマンさん [ 30代]]

2期16次・・・