ザ・パークハウス 宮前平

[口コミ知りたいさん]

ザ・パークハウス 宮前平ってどうですか。
駅にも近くて、便利に生活できそうに感じました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
子育てに便利な環境でしょうか。価格や将来性、資産性なども気になります。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-miyamaedaira/

所在地：神奈川県川崎市宮前区小台２丁目9番6(地番)
交通：東急田園都市線「宮前平」駅(南口)より徒歩3分
構造　規模：鉄筋コンクリート造6階建（建築基準法上は地上5階地下1階建）
分譲後の敷地の権利形態：敷地:専有面積割合による定期借地権の準共有
建物:専有部分は区分所有、共用部は専有面積割合による共有
敷地が 借地権：借地権の種類:一般定期借地権(地上権) 存続期間:2078年11月30日まで(建物解体期間含む)
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[221: マンション検討中さん]

DMみました。
私には安いと感じたのですが、皆さんはいくらなら安いと思うものなんでしょうか。

[222: 匿名さん]

うん。安いと思う方が買えばいいのだと思いますよ！
価値観は人それぞれ。

[223: 匿名さん]

＞＞221さん

表面の価格だけを見られているのではないでしょうか。
地代はいくらかかりますか？
仮に10,000円の地代がかかれば、400万円弱くらいの借入れに相当しますよ。つまり地代の分も価格に上乗せして考えて、それでもやすいと思われるなら、そうなんではないでしょうか。

222さんがおっしゃる通り、価値観は人それぞれですから。私も安いと思う方が買えばいいと思います。

[224: 匿名さん]

定借って将来の売却も厳しい。そういうことを知ったうえで、かつ安いと判断すればいいんだけどね。単純に安いというだけで飛びつくと、痛い目に合うかも。

[225: 匿名さん]

将来の売却について、確かに不安はあります。
でも自分の予算では所有権だと変なところしか買えないので、そこが将来売却できるかといえば、それはそれで不安ですから。
地代も安かったし検討してみようかと思います。

222さんのおっしゃるとおり、価値観はそれぞれですからね。

[226: マンション検討中さん]

定期借地権物件なのにディスカウント率が思ったより低いですね。半地下は日が入らない可能性高いかな。北だれ地形なのでそもそも日照は厳しそうです

[227: 匿名さん]

半地下というよりしっかり斜面地地下室マンション。

[228: 匿名さん]

パイプスペースが居室にじかに隣接している。音対策よほどしっかりしていないと排水の音が響くかも。ウォーターハンマー現象が出たら結構すごいことになるよ。

[229: マンション検討中さん]

そうですね。日照を捨てられるなら1階はありですが、いかんせんそれと釣り合う価格ではないかな。賃借まわすとしても難しいすね。

[230: 匿名さん]

あっ、間違えた、居室内のパイプスペースは竪排水管か。ウォーターハンマーが起きるのは給水管だから違う。

でも。排水の音が聞こえるかもしれない。

[231: 匿名さん]

>5

ディスポーザーって使っているときに水を流さないと排水管が詰まっちゃう。自動給水とそうでないのがあるから要チェック。

[232: サラリーマンさん [ 30代]]

西、東向きの半地下ってめずらしいね。
光は全く入らないね。

[233: マンション検討中さん]

半地下どころではありませんでした。
傾斜地に建っているので南に行けばいくほど潜っていき、南に一番近い部屋の天井は完全に道路より下のはずです。
西側の方が日照がとれそうですが、向かいの駐車場に建物できたら厳しいですね。
エントランス近くはコンビニが近い＆外廊下を住人が通る比率が高い、南に近いと潜る。
そして、定期借地権。
どこの物件もそうですが、販売開始してみないと本当の人気はわからないですね。
一階のプランに力を入れているのは、そうでもしないと販売が厳しいからと売主も考えているからです。
普通に南の上層階がいいですけど、、もうちょっと価格どうにかならないかな　と考えています。

[234: 匿名さん]

一期で人気をはかるバロメーターはモデルルームオープンから販売開始までの期間と走行数に対する販売戸数の割合。時間をかけて小出しだと、その後苦戦するケースが多い。

ちなみに竣工までに完売しないと、入居者にもデメリットがある。ということで、売れ行きは売る側だけの問題ではない。

[235: 匿名さん]

西と東を検討するならモデルルームで日当たりを日影図で確認だね。あれってこちらから要望しないと出てこないケースが多い。他にもこちらから要求しないと出てこない資料って結構あるけど。

[236: 匿名さん]

この時期なら日当たりは現地で確認ってのもあり。日当たりは条件の悪い冬至の頃ってのがポイント。

[237: 匿名さん]

>234

今予定している１月下旬の販売開始がスケジュール通りに実施されるかってのも一つのチェックポイント。

[238: 匿名さん]

>>233 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。
借地マンションで地下状態って条件悪すぎ。

[239: 匿名さん]

マンションモデルルームで日影図なんて見た記憶がないので、
やはりこちらからお願いしないと見せていただけないものなのでしょう。
しかし日影図も精度が悪いものだと実際の日照時間と大きく異なるようで、
よほどの遠方でない限り現地に出向いて日照条件を確認するのかベストだと思います。

[240: 契約済みさん]

NHKの受信料ってどうやって断りますか？

[241: 匿名さん]

>239

日影図って建築確認でも作成が義務づけられている図面なので、ちゃんとしているはず（正しくは、建築確認で義務づけられているのは、建物が周りに作る日影で日影規制を満たしてるかなんだけど）。

建物の側面図に日があたり始める時間と陰る時間が一時間ごとに線が引いてある。あと、夏至と冬至で作成してある。現地確認だとその時期だけになる。

[242: 匿名さん]

>240

テレビありません、ワンセグが見られる携帯端末ありませんでおしまい。彼らには調査権限はないので、こちらの自己申告以外に確認する手段はない。

[243: サラリーマンさん [ 30代]]

価格は予想通りだね。
プラウドシティより落としてくるかなって思ったけどあんまり変わんないんだね。

東向きの上の方は眺望があるかな？前の道路も交通量は少ないからいいかもね。昼からかなり暗いけど。
駐車場近いから注意してね。そっちは寝室。深夜から明け方にかけての車の利用は多分耳につくよ。

南向きは、「南です」っていうだけだね。日当たりは全く問題なさそうで、良さそうだけど高いだろうね。借地権で
眺望もない高い南向きを買うなら、所有権で西か東でいいと思ってしまうね。

西向き。狂信的に西を嫌う人がいるけど、個人的には昼間が長く感じられるほうが精神衛生上いいから西はあり。でも面してる道路は意外と交通量がある。車の音って気になる人は捨て置けないからね。そこのところかな。

一番お得感がありそうなのは一番高い部屋だけどね。このマンションに眺望はないからね。他に選択肢あるよね。

[244: サラリーマンさん [ 30代]]

いやはや、リーズナブルとはほど遠いですな。
捉え方は人それぞれ？　いや、定期借地権であることを考えると間違いなく高いよ。

懸念は、本来であればこの場所に買えるはずのない方達が買ってしまうこと。
私だったらちょっと気にしてしまいます。残念な人間ですいません。

結論。
原則、定期借地権マンションに買いなし！

[245: 匿名さん]

定借物件と所有権物件を比較するのは難しいと思うけどな。

物件価格には土地分が含まれていない。土地使用料を加算して比較なんだろうけど、土地使用料って値上げの可能性もあるし。

定借の場合、新築時の提携ローンを除いてローンを扱っている金融機関が少ないので、中古になった時の転売も厳しいし。あと、いずれ解体して取り壊しなので、ある程度年数がたった時にきちんと修繕して維持できるかってのも課題かな。

[246: 匿名さん]

予約制って、予約すればだれでも見れる。

一見さんお断りのところはインビテーションがないと見れなかったりする。そういうのとは無縁な属性の方のようで。

[247: 匿名さん]

246さんの書かれているように、確かにモデルルームの見学は
予約しておけば、だれでも見学をすることができます。
ただし、人気の物件は、希望の時間に予約がつまっていることもあるようです。

[248: 匿名さん]

あっ、それ騙されちゃいけないよ。以前、他物件で予約して希望の時間がとれなくて他の時間に移したケースがあったんだけど、モデルルームに行ったらその時間はガラガラ。ちょっと極端でおかしいなと思った。

後日、物件のこと調べようと思ってググったら、受付のバイトの人のブログがヒットして、ちょうどその日のことがコメントしてあって、驚いたことに一日中暇だったって。

その物件、販売のふたを開けたら売れ残り。デベってそういう操作するんだと思った。ちなみにその物件は、JV物件で地所も名を連ねていた。しかも販売担当は地所。

[249: 匿名さん]

それから、事前案内会で好評により追加開催ってのも眉唾。見込み客が集まらないで、次の段階に進めずずるずるってパターンだったりもする。

文字通り好評ってのもあるけどね。１期販売の場合、人気かどうかのバロメーターはモデルルームを公開してからの期間と、総戸数に対する１期の販売戸数の割合。時間をかけて小出しだと、その後苦戦するケースが多い。

[250: 匿名さん]

予約の時間が満杯で時間帯をずらしたのに実際はガラガラとは、
売主側にどういう意図があったのでしょう？
検討中のマンションが人気物件だと思い込ませる営業手段なのでしょうか。
早く申し込みしておかないとなくなってしまうと言う煽りとか？

[251: サラリーマンさん [ 30代]]

早速、販売時期を延ばしたね。
新築マンション市場が盛り上がってこそ、日の目を見る定期借地だからね。
これだけ振るわないとまぁ意味ないわね。
あ、そうか！
そもそもリセール価値なんてないんだから、購入者は売れ残っても気にすることないんだ！
思わぬメリットを発見。

[252: マンコミュファンさん]

借地権の強みは相続、弱みは資産価値。当たり前ですが二律背反。
近隣戸建での子育てが完了したらメンテナンスが楽な駅前マンションに移り住みたいという初老に夫婦には最適です。

[253: マンコミュファンさん]

20代で買って80代で取り壊されたらどこに住むのだろうか。若年層が買うなら30代以上で子供ありのご夫婦ですね。
しかもご本人がたっぷり資産を形成し、子供にそのまま継承させる予定の人ね。

[254: 匿名さん]

長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなって悲惨だよ。管理費と修繕積立を払い続けることになる。あと、解体積立もか。

[255: 匿名さん]

ある程度年月が経った後、解体することがわかっていて、きちんと修繕して維持されるかってのもリスクかな。

[256: マンション比較中さん]

おっ価格発表されたのですね。
価格を見て１言
「絶対買わない」

以上

[257: 匿名さん]

>>256 マンション比較中さん

わたしも同意見です。

[258: 匿名さん]

話題になるほど、値段が高いとは……。

76㎡超、3LDK4500万円ですか。うーん、やっぱりちょっとお高い。4LDKだと5000万円以上しちゃいますね。仕方ないのかもしれませんが。

駅から3分だからかな。田園都市線が魅力だからかな。坂が多いので、お年寄りになってからは使えそうかな、と考えるとスルーされる方が多いのかもしれません。

私は、ちょっと気になっていて、1月7日のモデルルーム、1度は行ってみようかとも思っています。

[259: マンション検討中さん]

駅3分で3LDK4500万なら安い。
昨年みた宮崎台の野村さんとは1000万円位違うので、お得に思えます。
家の近所の長津田の住友さんも5400万円位からでした。
自分は歳も歳なので、駅の近くは魅力ですので、一度見てみようと思います。

[260: 匿名さん]

>259
何故「安く見える」か過去の書き込みを見れば判りますよ。

財産を残す必要の無い方には良い物件かもしれませんね。

[261: 匿名さん]

>259駅3分で3LDK4500万なら安い。

確かに、この条件がそろっての価格とは思えないくらい
抑えめの価格帯だと思います。
でも、重要なのは価格ではなく設備だと思います。
パークハウスなので、そのあたりも安心出来そうなマンションですね。

[262: マンション検討中さん]

設備はきっと良いと思います。ただ期限付きなのがこの価格でどうなのか。

[263: サラリーマンさん [ 30代]]

何？　「前払い地代」って？
千万単位で一括請求されるじゃん。
これが原因で価格が高くなっているよね。
それとは別に一時保証金と毎月の地代を払うんでしょ。

「前払い地代」って途中でマンションを売却したら残存年数分は返還されるのかな？
されなそうだよね。

結局、「地代」って名目にしながら土地取得費に充当されている。
当初の懸念どおり、購入者は土地を所有しないのに取得費を払ってることになる。
騙しだよね。

まぁ、それでも絶対額は他と比較してほんの少し安いですから、「安くていいねっ」って思われる方はご自由に。
私はそういう方達が集っているマンションなんだな、と思って見ています。
お年を召された方、一括払いで購入できるお金が余っている方は別にして。

[264: 匿名さん]

前払地代は返還されません。土地の賃料なので。地主側は、全ての地代を月割りするのに比べ、最初に多額の賃料収入を得ることになるのが旨みです。

[265: 匿名さん]

間取りを見ていると、他の物件よりも
少しバルコニーが広めでしょうか。
これだけ広いと洗濯物だけでなく、家庭菜園も子供と楽しめるかなと思います。
収納スペースも多めで良さそうです。駅まで徒歩3分という立地も良いなと思いました。

[266: マンション検討中さん]

ここいいですね。駅から近いし価格もプラウドシティより全然安いし。田園都市線で渋谷から20分てお買い得だと思います。プラウドシティは高いから大苦戦してますが、ここはすぐ完売しそうなので部屋を選ぶ時間あるか心配です。

[267: 匿名さん]

借地権物件ってイニシャルコストが安いのがメリットなのに前払い地代払うんだったらそれがなくなる。敬遠されるでしょ。

[268: 匿名さん]

>264

中途転売するときに、その返還されない前払い地代分を上乗せした価格設定しなければならないからきついでしょ。もともと借地権物件は転売難しいのに。

[269: 検討板ユーザーさん]

期限まで永住君ならいいのでしょうね。ただ、価格の安い実質地下階は永住物件としてはおすすめできかねます。

[270: 匿名さん]

>>266 マンション検討中さん
すぐ完売？ないない。