ザ・パークハウス 宮前平

[口コミ知りたいさん]

ザ・パークハウス 宮前平ってどうですか。
駅にも近くて、便利に生活できそうに感じました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
子育てに便利な環境でしょうか。価格や将来性、資産性なども気になります。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-miyamaedaira/

所在地：神奈川県川崎市宮前区小台２丁目9番6(地番)
交通：東急田園都市線「宮前平」駅(南口)より徒歩3分
構造　規模：鉄筋コンクリート造6階建（建築基準法上は地上5階地下1階建）
分譲後の敷地の権利形態：敷地:専有面積割合による定期借地権の準共有
建物:専有部分は区分所有、共用部は専有面積割合による共有
敷地が 借地権：借地権の種類:一般定期借地権(地上権) 存続期間:2078年11月30日まで(建物解体期間含む)
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[151: サラリーマンさん [ 30代]]

だいたいこの手の情報は近いところを突いていることが多いがね。
今出てくる情報で250ってことは、最終的な落しどころは230前後ってとこではないかね。

[152: 匿名さん]

そうなんだ。モデルルームはまだかな。

[153: 匿名さん]

>150 土地代抜きですよ。

[154: サラリーマンさん [ 30代]]

まぁ、坪200万超えたら論外でしょ。
坪180万でランニングコストとのバランス次第。
どんなに上物とその仕様を上等にしても数百万程度の違いしかない。

お金に不自由しない人、相続人がいない人は坪250万でも買ったらいいんじゃないですか？
そうでない人は本当によく考えてね。
しまった！と思うのは25~30年後。
死んでいくにも金は掛かるよ。

[155: 購入検討中さん]

年金はどうせ貰えるわけがないので国民年金を払ってないんですが、住宅ローンを組めますか？

[156: 匿名さん]

>>153 匿名さん
借地料こみでしょ？
じゃあ妥当じゃないですか？
60年もタダで貸してくれるわけないから、建物代だけしかかからないなんてウマイ話はないでしょう。
宮崎台のプラウドが3LDK6000万以上だし、もし75平米5500万なら借地でもそんなものかな。

[157: 匿名さん]

>>156 匿名さん
借地料は毎月、管理費、修繕積立金とは別に払う事になると思います。

[158: 匿名さん]

>157

それにプラスして解体積立も多分ある。期限後には更地にして返さなくてはいけないから。

[159: 匿名さん]

>>157 匿名さん
借地料って税金でしょ？
よくわかっておらず恐縮ですが、管理費修繕積立金と別に税金払うのは、所有権でも同じではないのですか？

[160: 匿名さん]

>159

定借物件の場合、土地は購入せずに借りる。なので地主さんに土地の使用料として毎月払う。税金じゃないよ。

土地を所有しないから固定資産税は建物だけ。ただ、地主さんが払う固定資産税は借地代金に転嫁されてるけど。

[161: 匿名さん]

ついでに言わせてもらうと借地料は固都税の3倍程度となります。

[162: 匿名さん]

マンションによりますよ。うちは固都税よりやすいですから。知らない人がいろいろ言うの、なんだか痛いね。

[163: 匿名さん]

じきにわかる事ですね。
この時期に駅近のパークハウスが周りより安いなんて事は考えにくいですけどね。

[164: 匿名さん]

固都税より借地料が安いって、地主さん赤字でしょ。ありえないと思うが。

[165: 匿名さん]

地代が安いとしたら、借地権料として初期価格に含まれているのかも。ただ、それだとイニシャルコストが低いって定借物件の唯一のメリットは薄れる。

[166: サラリーマンさん [ 30代]]

駅から近いとはいえ宮前平なんぞ（私は好きですよ）で定借物件を真剣に検討する時点で謎ですね。

業者は楽勝でしょう。
この物件を検討している方は、見栄とマンションが欲しい思いで溢れている方。
ちょっと、気持ちの良い所をつついてあげれば一丁上がりです。
そう考えると定借物件って業者にとっては成約率が高いので効率がいいのかも。

担保にならない不動産を買い、取り壊し代と地代という他人のための債務を半永久に負う。
何かあった時に売ろうにも二束三文だから、逃げるのは中々難しい。
「永住予定だし、きっと人生無難だろう」という楽観は結構なリスクテイクです。

所有権物件より安い？
いやいや。見た目は似てますが全く異質であり、比較することがそもそも間違っている。
ここに100万円の時計があります。
①買う　②5年の返還条項付きで80万円を払う
正解は①か②ではなく、①か「買わない」でしょ？
（ちなみに、あと3年で返さなきゃいけない時計はいくらで使用権利譲渡できるでしょう？）

金額を小さくして時間軸を短くするとリアリティがあるのでしっかり考えられますが、逆にすると想像が難しくなり思考が鈍ります（楽観や希望も入るし）。

でも、大丈夫。想像ができない要素を元に考えることが苦手な人はたくさんいるから時計の例のようなことにはならず二束三文程度での買い手は必ず現れます。駅から近いし。

[167: 通りがかりさん]

そういうサービス、ありますよね。
ブランド品や家具や車、身近でいくとCDとか。
実際所有しなくてもいいというニーズはあるのかもしれませんね。
後に残すことにどれだけ価値があるのか？
60年後にはいないので、浮いたお金で生活楽しめれば、私はラッキーですね。

[168: サラリーマンさん [ 30代]]

>>167

ね。
業者もこういう風に検討者を営業していくんですね。
それらしいけど、ちょっと違う話をしているんです。

そんなのローンを組まなくても買えるくらい余裕がある人の話でしょ、って思えない方は要注意。

[169: マンション検討中さん]

〉166
リスクテイクの説明が不明です。そもそも楽観することにリスクなんてないのでは？

[170: 匿名さん]

ショウルームの事前案内会のお知らせ来ましたね。

[171: 匿名さん]

>>169

166さんの書かれた内容を家族と一緒に10回読んでみたらよいと思います。家族の誰がが意味わからなければマンション検討するのはやめた方がいいでしょう。返還条項付きマンションに何故にローンまで背負い大金払うかですね。

[172: マンション検討中だ]

>>171 匿名さん

>>171 匿名さん
そりゃ、ここに住みたいからだろ。
166の作文は分かりませんな。住みたいと思ったら契約すればいいだけだと思うがね。

[173: 匿名さん]

賛成。

”大金はたく借地マンションでも”住みたいと思ったら契約すればいいだけだと思うがね。

[174: 匿名さん]

>186

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ、売りに出す必要が生じたときに売れないと身動きが取れなくなる。中途転売のことは考慮しないと。

[175: 匿名さん]

返還条件付っていうけど、61年だからね。
そんな先まで持っていることとか、マンション買う時想像しないでしょう普通は。
安ければあまり問題ないと思う。
確かに61年以降の財産価値より、中途転売の際の価値のほうが気になる。
だから立地が大事なんだろうが。

[176: 匿名さん]

中途転売の際には、その中古の買い手にとっては借地権満期時の価値（解体積立不足なら負の価値）がより現実的なものになってくるため、当然中途転売の際の価値には借地権満期時の価値（175さんが言うところの61年以降の財産価値）が強く影響してくる。
だからこそ新築で買う場合にも借地物件の本源的価値を測るには61年以降の財産価値を意識する必要がある、ということかと。

まぁそんなもん意識しなくていいぐらい所有権物件と比較して遥かに安ければなにも問題ないが。

[177: 匿名さん]

で、結局お幾らなんですかここは？

[178: 匿名さん]

定借物件って、新築時の提携ローンは別としてローンを扱ってくれる金融機関が少ないから中途転売の時の購入者が限られるってことで資産価値維持できないよ。

[179: サラリーマンさん [ 30代]]

いいじゃん！　YOU買っちゃいなよ！
欲は盲目！

誰も羨ましがらない、時には「あ、あの借地権物件ね」と言われちゃうけどさ。
目先の計算しかできない人ばっかり集まるんだろうけどさ。

目をつむって何も見なければ、怖い物なんでないよ！
耳を閉じていれば、デメリットなんて何も聞こえてこないよ！
何も考えなければ、駅近、格安ブランドマンションじゃん！

急げ！　売り切れちゃうぞー

[180: マンション検討中さん]

購入層が気になりますね。
収入の関係もあるでしょうが若い世代は定借物件を避けるような気がします。
ライフスタイルが確定していない中で中古市場での流通性が通常物件より劣るとなるとしり込みするでしょう。
子供にも残せないし。

駅近ということも考えると40代半ばからシニア層になるのかもしれませんね。
そうすると子育て世代は近隣トラブルにも注意しないといけない。
駅近で静かな立地でのんびり過ごしているリタイヤ組の上の階で子供がドンドンやっていたら、、
いくら新築とはいえ聞こえますからね。

モデルルームに行ったらどんな客層が多いか周りをよく見て検討したいと思います。
勿論価格次第ですけど。

[181: 匿名さん]

モデルルーム来場者は将来のお隣さん候補。ここに限らず、周りの人がどんな人かを確認するのは必須。

内装や設備に目が行きがちだけど。

[182: マンション検討中]

>>181 匿名さん

おれはサンダル履いて行くけど何か？

[183: マンション検討中さん]

自分はスウェットで行きます。

[184: 匿名さん]

親に残されるならお金のほうがいいな。
自分はね。
だって今親が住んでる家とか欲しくないし。

[185: 匿名さん]

>>184 匿名さん
相続税について勉強されることをおすすめします。、

[186: 匿名さん]

>>182さん

貴方はサンダルでよいかもしれませんが、
住民同士になるかもしれない相手方に
気をつかうことは必要ではないですか。
まがりにもパークハウスです。経済的に余裕のある
大企業の社員か医者が多いと思います。一定の礼儀を
わきまえた服装でＭＲに来てもらいたいと思います。

[187: 匿名さん]

パークハウスとザ・パークハウスは別物だよ。ブランド詐欺ともいわれている。

[188: 匿名さん]

経済的に余裕のある属性の方が土地は賃貸の定借ですか。

[189: 匿名さん]

>185

相続税かかるほど残してくれる見込みがないってことで知らないんじゃない。

[190: 匿名さん]

で結局お幾らなんですか？

[191: マンション検討中さん]

価格もそうなんだけど　管理費、修繕費、地代（解体準備金含）、駐車場代っていつわかるのかな？
事前案内時にわかるのかな？
ＭＲみにいっても検討外の価格だと時間の無駄になってしまうので、公開してほしいです。

[192: 匿名さん]

事前案内会って、来場者に概要を伝えてモデルルームを案内、予定価格を伝えてその後の販売戦略を立てるってのが目的。その段階では管理費とかは出てこないよ。

モデルルームに行くタイミングって難しい。早くいっても具体的な内容は出てこないんだけど、具体的な部屋が決まった人から順に要望書を集めて部屋の調整を始める。なので遅くいくと抽選覚悟でぶつけるってことしかできなくなる。

[193: 匿名さん]

>予定価格を伝えてその後の販売戦略を立てる・・・。

ちょっと言葉が抜けちゃった。予定価格を伝えて、その反応を見てその後の販売戦略を立てる・・・

[194: マンション検討中さん]

販売会社さんの戦略を知っているなんて、自分も不動産屋さんだって言ってるようなものですね。

よくわかりませんが、それぞれの会社さんや、それぞれのマンションでのやり方があるのではないでしょうか。
掲示板の情報で一喜一憂しないで、真剣に考えていればまず直接聞けばいいのに。

[195: 匿名さん]

で、結局、幾らなんですか？

[196: 匿名さん]

>>194 マンション検討中さん
掲示板に来る人なんて、皆不動産屋ですよ。
残念ながら。お互いのけなしあい。

[197: 匿名さん]

荒れてますねー

[198: 匿名さん]

>194

NHKのマンション販売の舞台裏みたいな番組でやってた。

[199: 匿名さん]

>196

デベが自ら手の打ち明かして何のメリットがあるの？

業者の書き込みが多いのは確かだけど。

[200: マンション検討中さん]

ここの立地は閑静ですか？
隣がコンビニだったりするので人通りが多いのかな。

[201: 周辺住民さん]

>>200
そのセブンイレブンでヤンキーがよくたむろしてますよ。

[202: 匿名さん]

目の前のマンションに住んでますが、ヤンキーなんてほとんど見たことありません。

[203: 匿名さん]

近所に住んでますがヤンキーはローソンにしょちゅう座ってますね。あと前の道ですが登り専用なので地域の人間がエンジン吹かしてガンガン登ります。

[204: 匿名さん]

そうなんですか。
近所に住んでいますが、全然気がつきませんけどね。

[205: 匿名さん]

ヤンキーが多いエリアなので。

[206: 匿名さん]

初めて知りました（笑

[207: 匿名さん]

[個人を批判する投稿のため、削除しました。管理担当]

[208: 口コミ知りたいさん]

事前案内会が始まりましたが、実際に見に行った方いらっしゃいませんか？

[209: マイルドヤンキー]

このスレにおられるヤンキー各位には事前案内されるとは思いませぬ。。。

[210: 匿名さん]

亜細亜大学卒のベッキーもヤンキーぽいもんね。

[211: 匿名さん]

こちらの販売時期は来年1月下旬なので、価格と管理費・修繕積立金・地代他その他の費用については直前に公開されるのかもしれません。
借地権の譲渡の際は、地主さんへの通知が必要でも承諾料は不要だそうでとても良心的ではないかと感じました。
以前別の物件で、承諾料を徴収するところもあったので

[212: マンション比較中さん]

ここは買わないですけど、幾らで販売するか気になります。

[213: マンション比較中さん]

購入希望者へ

坪単価約200万円70㎡として4250万円なら買いますか？

[214: 匿名さん]

The SAZABY LEAGUEとタッグを組んだそうですが、間取りのデザインですか？
モデルルームで家具や雑貨を提供しているという話ですか？
テラス付住戸を監修しているようですが、テラスの植物や小物類をデザインしても
購入者には関係がないように思いますが…？？

[215: マンション検討中さん]

＞214さん
私もそう思います。
タッグ組まなくていいから安くしてほしい。
1階良さそうだけど明らかに潜ってますよね。。。
近日中にモデルルーム見に行く予定です。

[216: 匿名さん]

インテリア会社とのコラボってモデルルームの内装やインテリアを依頼して、お金をかければこういうのも出来ますってやつでしょ。大規模マンションで複数のモデルルームがある物件で、一方をコンセプト展示としてならいいけど、すっぴんの状態がわからないようにしちゃうのっていかがなものか。引渡し時に実物を見てがっかり何てことも・・・。

[217: 匿名さん]

モデルルーム見たけどオプションはあまりなくて、むしろすっぴん見せてもらった感じで好感が持てましたよ。
どこかの蔦屋家電コラボに比べたら、もう少し飾ってもいいんじゃないかなと思う位。
モデルルームのインテリアではなく、テラスの壁や床材など建物に関わってるみたいです。
サザビーってあまり知らなかったけど、インテリアショップらしいお洒落な感じは、現実味のない他のモデルルームより良かった。

[218: マンション比較中さん]

ここ分譲にしてくれないかな。

[219: 匿名さん]

価格でましたね。
定期借地じゃなければ考えたけど。。
毎月のランニングコストが分からない中では買えないな。
場所がいいだけにほんと残念。

[220: 匿名さん]

DMきたけど、定借にしては安くないという印象。

[221: マンション検討中さん]

DMみました。
私には安いと感じたのですが、皆さんはいくらなら安いと思うものなんでしょうか。

[222: 匿名さん]

うん。安いと思う方が買えばいいのだと思いますよ！
価値観は人それぞれ。

[223: 匿名さん]

＞＞221さん

表面の価格だけを見られているのではないでしょうか。
地代はいくらかかりますか？
仮に10,000円の地代がかかれば、400万円弱くらいの借入れに相当しますよ。つまり地代の分も価格に上乗せして考えて、それでもやすいと思われるなら、そうなんではないでしょうか。

222さんがおっしゃる通り、価値観は人それぞれですから。私も安いと思う方が買えばいいと思います。

[224: 匿名さん]

定借って将来の売却も厳しい。そういうことを知ったうえで、かつ安いと判断すればいいんだけどね。単純に安いというだけで飛びつくと、痛い目に合うかも。

[225: 匿名さん]

将来の売却について、確かに不安はあります。
でも自分の予算では所有権だと変なところしか買えないので、そこが将来売却できるかといえば、それはそれで不安ですから。
地代も安かったし検討してみようかと思います。

222さんのおっしゃるとおり、価値観はそれぞれですからね。

[226: マンション検討中さん]

定期借地権物件なのにディスカウント率が思ったより低いですね。半地下は日が入らない可能性高いかな。北だれ地形なのでそもそも日照は厳しそうです

[227: 匿名さん]

半地下というよりしっかり斜面地地下室マンション。

[228: 匿名さん]

パイプスペースが居室にじかに隣接している。音対策よほどしっかりしていないと排水の音が響くかも。ウォーターハンマー現象が出たら結構すごいことになるよ。

[229: マンション検討中さん]

そうですね。日照を捨てられるなら1階はありですが、いかんせんそれと釣り合う価格ではないかな。賃借まわすとしても難しいすね。

[230: 匿名さん]

あっ、間違えた、居室内のパイプスペースは竪排水管か。ウォーターハンマーが起きるのは給水管だから違う。

でも。排水の音が聞こえるかもしれない。

[231: 匿名さん]

>5

ディスポーザーって使っているときに水を流さないと排水管が詰まっちゃう。自動給水とそうでないのがあるから要チェック。

[232: サラリーマンさん [ 30代]]

西、東向きの半地下ってめずらしいね。
光は全く入らないね。

[233: マンション検討中さん]

半地下どころではありませんでした。
傾斜地に建っているので南に行けばいくほど潜っていき、南に一番近い部屋の天井は完全に道路より下のはずです。
西側の方が日照がとれそうですが、向かいの駐車場に建物できたら厳しいですね。
エントランス近くはコンビニが近い＆外廊下を住人が通る比率が高い、南に近いと潜る。
そして、定期借地権。
どこの物件もそうですが、販売開始してみないと本当の人気はわからないですね。
一階のプランに力を入れているのは、そうでもしないと販売が厳しいからと売主も考えているからです。
普通に南の上層階がいいですけど、、もうちょっと価格どうにかならないかな　と考えています。

[234: 匿名さん]

一期で人気をはかるバロメーターはモデルルームオープンから販売開始までの期間と走行数に対する販売戸数の割合。時間をかけて小出しだと、その後苦戦するケースが多い。

ちなみに竣工までに完売しないと、入居者にもデメリットがある。ということで、売れ行きは売る側だけの問題ではない。

[235: 匿名さん]

西と東を検討するならモデルルームで日当たりを日影図で確認だね。あれってこちらから要望しないと出てこないケースが多い。他にもこちらから要求しないと出てこない資料って結構あるけど。

[236: 匿名さん]

この時期なら日当たりは現地で確認ってのもあり。日当たりは条件の悪い冬至の頃ってのがポイント。

[237: 匿名さん]

>234

今予定している１月下旬の販売開始がスケジュール通りに実施されるかってのも一つのチェックポイント。

[238: 匿名さん]

>>233 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。
借地マンションで地下状態って条件悪すぎ。

[239: 匿名さん]

マンションモデルルームで日影図なんて見た記憶がないので、
やはりこちらからお願いしないと見せていただけないものなのでしょう。
しかし日影図も精度が悪いものだと実際の日照時間と大きく異なるようで、
よほどの遠方でない限り現地に出向いて日照条件を確認するのかベストだと思います。

[240: 契約済みさん]

NHKの受信料ってどうやって断りますか？

[241: 匿名さん]

>239

日影図って建築確認でも作成が義務づけられている図面なので、ちゃんとしているはず（正しくは、建築確認で義務づけられているのは、建物が周りに作る日影で日影規制を満たしてるかなんだけど）。

建物の側面図に日があたり始める時間と陰る時間が一時間ごとに線が引いてある。あと、夏至と冬至で作成してある。現地確認だとその時期だけになる。

[242: 匿名さん]

>240

テレビありません、ワンセグが見られる携帯端末ありませんでおしまい。彼らには調査権限はないので、こちらの自己申告以外に確認する手段はない。

[243: サラリーマンさん [ 30代]]

価格は予想通りだね。
プラウドシティより落としてくるかなって思ったけどあんまり変わんないんだね。

東向きの上の方は眺望があるかな？前の道路も交通量は少ないからいいかもね。昼からかなり暗いけど。
駐車場近いから注意してね。そっちは寝室。深夜から明け方にかけての車の利用は多分耳につくよ。

南向きは、「南です」っていうだけだね。日当たりは全く問題なさそうで、良さそうだけど高いだろうね。借地権で
眺望もない高い南向きを買うなら、所有権で西か東でいいと思ってしまうね。

西向き。狂信的に西を嫌う人がいるけど、個人的には昼間が長く感じられるほうが精神衛生上いいから西はあり。でも面してる道路は意外と交通量がある。車の音って気になる人は捨て置けないからね。そこのところかな。

一番お得感がありそうなのは一番高い部屋だけどね。このマンションに眺望はないからね。他に選択肢あるよね。

[244: サラリーマンさん [ 30代]]

いやはや、リーズナブルとはほど遠いですな。
捉え方は人それぞれ？　いや、定期借地権であることを考えると間違いなく高いよ。

懸念は、本来であればこの場所に買えるはずのない方達が買ってしまうこと。
私だったらちょっと気にしてしまいます。残念な人間ですいません。

結論。
原則、定期借地権マンションに買いなし！

[245: 匿名さん]

定借物件と所有権物件を比較するのは難しいと思うけどな。

物件価格には土地分が含まれていない。土地使用料を加算して比較なんだろうけど、土地使用料って値上げの可能性もあるし。

定借の場合、新築時の提携ローンを除いてローンを扱っている金融機関が少ないので、中古になった時の転売も厳しいし。あと、いずれ解体して取り壊しなので、ある程度年数がたった時にきちんと修繕して維持できるかってのも課題かな。

[246: 匿名さん]

予約制って、予約すればだれでも見れる。

一見さんお断りのところはインビテーションがないと見れなかったりする。そういうのとは無縁な属性の方のようで。

[247: 匿名さん]

246さんの書かれているように、確かにモデルルームの見学は
予約しておけば、だれでも見学をすることができます。
ただし、人気の物件は、希望の時間に予約がつまっていることもあるようです。

[248: 匿名さん]

あっ、それ騙されちゃいけないよ。以前、他物件で予約して希望の時間がとれなくて他の時間に移したケースがあったんだけど、モデルルームに行ったらその時間はガラガラ。ちょっと極端でおかしいなと思った。

後日、物件のこと調べようと思ってググったら、受付のバイトの人のブログがヒットして、ちょうどその日のことがコメントしてあって、驚いたことに一日中暇だったって。

その物件、販売のふたを開けたら売れ残り。デベってそういう操作するんだと思った。ちなみにその物件は、JV物件で地所も名を連ねていた。しかも販売担当は地所。

[249: 匿名さん]

それから、事前案内会で好評により追加開催ってのも眉唾。見込み客が集まらないで、次の段階に進めずずるずるってパターンだったりもする。

文字通り好評ってのもあるけどね。１期販売の場合、人気かどうかのバロメーターはモデルルームを公開してからの期間と、総戸数に対する１期の販売戸数の割合。時間をかけて小出しだと、その後苦戦するケースが多い。

[250: 匿名さん]

予約の時間が満杯で時間帯をずらしたのに実際はガラガラとは、
売主側にどういう意図があったのでしょう？
検討中のマンションが人気物件だと思い込ませる営業手段なのでしょうか。
早く申し込みしておかないとなくなってしまうと言う煽りとか？