ザ・パークハウス 宮前平ってどうですか。
駅にも近くて、便利に生活できそうに感じました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
子育てに便利な環境でしょうか。価格や将来性、資産性なども気になります。
よろしくお願いします。
公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-miyamaedaira/
所在地：神奈川県川崎市宮前区小台２丁目9番6(地番)
交通：東急田園都市線「宮前平」駅(南口)より徒歩3分
構造 規模：鉄筋コンクリート造6階建（建築基準法上は地上5階地下1階建）
分譲後の敷地の権利形態：敷地:専有面積割合による定期借地権の準共有
建物:専有部分は区分所有、共用部は専有面積割合による共有
敷地が 借地権：借地権の種類:一般定期借地権(地上権) 存続期間:2078年11月30日まで(建物解体期間含む)
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ
[スレ作成日時]2016-07-28 16:38:07
ザ・パークハウス 宮前平
| No.101 |
by 匿名さん 2016-09-14 20:06:55
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削除依頼
建替えは後に残るが、借地は後に何も残らない。大きな差があるのに、変なレトリックにだまされそうになる。
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| No.102 |
建替は後に残る。
でも建替はタダではできない。 1人ででもできない。 |
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| No.103 |
定借にしては高い価格らいぞ！
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| No.104 |
坪250万くらいするんか？
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| No.105 |
安くなければ、定借のメリットまったくないですね。パス。
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| No.106 |
250なら安い。宮前平今300万超えるだろうかな
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| No.107 |
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| No.108 |
それだけ出すなら宮崎台買えるね。
鷺沼は東急が600億を投じて再開発するから、今が買いだね。 |
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| No.109 |
借地マンションは毎月地代を地主さんに払うのはめんどくさくないですか。
管理会社が代行してくれるのでしょうか。 |
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| No.110 |
問合わせをしても価格はまだわかりませんって言われるけど、高いって根拠はどこに？
どこかで発表になってるの？ それとも嫌がらせ？ |
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| No.111 |
そういうのは他のデべに聞けば当たらずとも遠からず程度の情報は持ってるんですよ。
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| No.112 |
そうなんですか。
他のデベさんが、嫌がらせでデマふいてるのかと思いました。 参考になりました。 |
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| No.113 |
所有物件で考えたとして、尻手黒川の北側なら300近い値段もあり得るが、渡った南側は落ちる。
3分でも信号待ちがあるしね。 反感必至だが、線路の南側は”THE KAWASAKI”臭が確かにある。家族でこのエリアの居住を考えているのだとするとちょっとニーズとアンマッチ。だったら二子新地、高津でいいんでないの。と思ってしまう。 |
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| No.114 |
二子新地 高津はないな。この辺りは閑静な住宅街。二子新地 高津は雑多な街。
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| No.115 |
閑静がウリになるのは線路の北側。
尻手黒川を渡ったら高津、新地と差異はない。 |
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| No.116 |
定借だということお忘れなく。
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| No.117 |
価格、地代にあわせて駐車場料金もいくらに設定されるかで検討を考えます。
16000円～18000円じゃないと厳しいな。 |
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| No.118 |
確かここの地下はリニアの通り道だった気が。。
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| No.119 |
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| No.120 |
>>115 マンション比較中さん
宮前平をよく勉強されていて感心しました。 もう少し理解したら100点満点あげましょう。 線路の北側というか、尻手黒川ですよ。基準は。 宮崎台から宮前平までの尻手黒川の南はやめたほうが よい場所でしょう。ただし、宮前平駅と鷺沼、東名入口 までは、南は坂を上がる場所で良い環境です。 |
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| No.121 |
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| No.122 |
駅前スーパーで事足りそうですね。
仕事が終わってから、駅で買い物して、お家に帰ってくればよさそうですもんね。 いなげや、ダイソー、ローソン、ティップネスあり。湯けむりの庄？は温泉？ 利用価値はありますか？ 田園都市線が利用できるのがいいかもと思います。CGで石垣のある道が映っていましたが、坂道じゃないですか？年取った時にも住めるマンションだといいんですが。宮前平、住宅街だったように記憶しています。静かな住環境でしょうか。 |
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| No.123 |
ダイソーは重宝します。
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| No.124 | ||
| No.125 |
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| No.126 |
JRが出した当初の計画図ではほぼ真下をリニアが横切りますね。40m下ですが。
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| No.127 | ||
| No.128 |
>>126 マンション検討中さん
JRは、地上を走るときやトンネルに入るところは騒音振動の影響はあるけど、地下深くを走ってるときは問題ないと発表していますよ。 説明会にでましたが、まだ計画なので場所も変わるかもしれないそう。 プラウドシティの地下を走る貨物線は、浅いところだし貨物線なので振動はすごい。 |
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| No.129 |
サラリーマンさんの言っている事は的を得ていますね。そして親切です。
僕は買いません！ 立地が良いから、買いたい人が多いのはわかります。そして買いたいという想いが強いほど、ネガ要因は聞きたくないものです。が買ってしまったら引き返せないです。 |
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| No.130 |
モデルルームらしい場所、だいぶ出来てきましたね。
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| No.131 |
ちなみに尻手黒川は水没履歴ありだから。
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| No.132 |
水没履歴（笑）悪意ある言い方ですね。
浸水履歴は確かにありますよ。 地元なら皆知ってますが、ここからは離れてますけどね。 http://kawasaki.geocloud.jp/webgis/?mp=40&aterms=40 |
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| No.133 |
やっぱりプラウドシティは貨物の影響大きいんですね
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| No.134 |
＞＞132
YouTubeで見ると宮前平の駅前が沈んでいるね。 |
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| No.135 |
尻手黒川通り沿いでしょう。
駅前が1番低いですもんね。 |
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| No.136 |
60年って少し長めの定期借地権の期間ってどうなんだろう。建物は６０年持たないと思うけど、中途半端に期間が残った段階で建て替えって話にはならないだろうし。
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| No.137 |
そもそも定借って期間が切れたら壊すことが前提。もう長くないってなった段階で、キチンとお金をかけて修繕されるかってのも疑問。
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| No.138 |
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| No.139 |
地上件は設定されるでしょ。当然。
新法借地権でしょ？ |
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| No.140 |
地上権ってトンネル掘るときの話。大深度地下だと許可を得ずに勝手に掘れる。
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| No.141 |
定借ってやっぱり中古では売りにくいんですか？
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| No.142 |
定借の物件を対象にローンを扱う金融機関が限られるから、買主が限定される。新築の時は提携ローンがあるけど、中古になると売却は厳しいよ。
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| No.143 |
結局のところ
定借物件のメリットは安いということしかない。 高かったりしたら、定借の意味がない。 で、いくらなんですか？ |
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| No.144 |
安物買いの銭失いになる。それが定借。
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| No.145 |
坪250万らしいですよ。もちろん地代以外で。
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| No.146 |
[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]
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| No.147 |
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| No.148 |
まじか？
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| No.149 |
まだわからないことを色々いう人がいるものですね。
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| No.150 |
250万なら安いね。駅3分なのに。
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| No.151 |
だいたいこの手の情報は近いところを突いていることが多いがね。
今出てくる情報で250ってことは、最終的な落しどころは230前後ってとこではないかね。 |
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| No.152 |
そうなんだ。モデルルームはまだかな。
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| No.153 |
>150 土地代抜きですよ。
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| No.154 |
まぁ、坪200万超えたら論外でしょ。
坪180万でランニングコストとのバランス次第。 どんなに上物とその仕様を上等にしても数百万程度の違いしかない。 お金に不自由しない人、相続人がいない人は坪250万でも買ったらいいんじゃないですか？ そうでない人は本当によく考えてね。 しまった！と思うのは25~30年後。 死んでいくにも金は掛かるよ。 |
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| No.155 |
年金はどうせ貰えるわけがないので国民年金を払ってないんですが、住宅ローンを組めますか？
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| No.156 |
>>153 匿名さん
借地料こみでしょ？ じゃあ妥当じゃないですか？ 60年もタダで貸してくれるわけないから、建物代だけしかかからないなんてウマイ話はないでしょう。 宮崎台のプラウドが3LDK6000万以上だし、もし75平米5500万なら借地でもそんなものかな。 |
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| No.157 |
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| No.158 |
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| No.159 |
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| No.160 |
>159
定借物件の場合、土地は購入せずに借りる。なので地主さんに土地の使用料として毎月払う。税金じゃないよ。 土地を所有しないから固定資産税は建物だけ。ただ、地主さんが払う固定資産税は借地代金に転嫁されてるけど。 |
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| No.161 |
ついでに言わせてもらうと借地料は固都税の3倍程度となります。
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| No.162 |
マンションによりますよ。うちは固都税よりやすいですから。知らない人がいろいろ言うの、なんだか痛いね。
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| No.163 |
じきにわかる事ですね。
この時期に駅近のパークハウスが周りより安いなんて事は考えにくいですけどね。 |
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| No.164 |
固都税より借地料が安いって、地主さん赤字でしょ。ありえないと思うが。
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| No.165 |
地代が安いとしたら、借地権料として初期価格に含まれているのかも。ただ、それだとイニシャルコストが低いって定借物件の唯一のメリットは薄れる。
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| No.166 |
駅から近いとはいえ宮前平なんぞ（私は好きですよ）で定借物件を真剣に検討する時点で謎ですね。
業者は楽勝でしょう。 この物件を検討している方は、見栄とマンションが欲しい思いで溢れている方。 ちょっと、気持ちの良い所をつついてあげれば一丁上がりです。 そう考えると定借物件って業者にとっては成約率が高いので効率がいいのかも。 担保にならない不動産を買い、取り壊し代と地代という他人のための債務を半永久に負う。 何かあった時に売ろうにも二束三文だから、逃げるのは中々難しい。 「永住予定だし、きっと人生無難だろう」という楽観は結構なリスクテイクです。 所有権物件より安い？ いやいや。見た目は似てますが全く異質であり、比較することがそもそも間違っている。 ここに100万円の時計があります。 ①買う ②5年の返還条項付きで80万円を払う 正解は①か②ではなく、①か「買わない」でしょ？ （ちなみに、あと3年で返さなきゃいけない時計はいくらで使用権利譲渡できるでしょう？） 金額を小さくして時間軸を短くするとリアリティがあるのでしっかり考えられますが、逆にすると想像が難しくなり思考が鈍ります（楽観や希望も入るし）。 でも、大丈夫。想像ができない要素を元に考えることが苦手な人はたくさんいるから時計の例のようなことにはならず二束三文程度での買い手は必ず現れます。駅から近いし。 |
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| No.167 |
そういうサービス、ありますよね。
ブランド品や家具や車、身近でいくとCDとか。 実際所有しなくてもいいというニーズはあるのかもしれませんね。 後に残すことにどれだけ価値があるのか？ 60年後にはいないので、浮いたお金で生活楽しめれば、私はラッキーですね。 |
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| No.168 |
>>167
ね。 業者もこういう風に検討者を営業していくんですね。 それらしいけど、ちょっと違う話をしているんです。 そんなのローンを組まなくても買えるくらい余裕がある人の話でしょ、って思えない方は要注意。 |
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| No.169 |
〉166
リスクテイクの説明が不明です。そもそも楽観することにリスクなんてないのでは？ |
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| No.170 |
ショウルームの事前案内会のお知らせ来ましたね。
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| No.171 |
>>169
166さんの書かれた内容を家族と一緒に10回読んでみたらよいと思います。家族の誰がが意味わからなければマンション検討するのはやめた方がいいでしょう。返還条項付きマンションに何故にローンまで背負い大金払うかですね。 |
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| No.172 | ||
| No.173 |
賛成。
”大金はたく借地マンションでも”住みたいと思ったら契約すればいいだけだと思うがね。 |
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| No.174 |
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| No.175 |
返還条件付っていうけど、61年だからね。
そんな先まで持っていることとか、マンション買う時想像しないでしょう普通は。 安ければあまり問題ないと思う。 確かに61年以降の財産価値より、中途転売の際の価値のほうが気になる。 だから立地が大事なんだろうが。 |
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| No.176 |
中途転売の際には、その中古の買い手にとっては借地権満期時の価値（解体積立不足なら負の価値）がより現実的なものになってくるため、当然中途転売の際の価値には借地権満期時の価値（175さんが言うところの61年以降の財産価値）が強く影響してくる。
だからこそ新築で買う場合にも借地物件の本源的価値を測るには61年以降の財産価値を意識する必要がある、ということかと。 まぁそんなもん意識しなくていいぐらい所有権物件と比較して遥かに安ければなにも問題ないが。 |
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| No.177 |
で、結局お幾らなんですかここは？
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| No.178 |
定借物件って、新築時の提携ローンは別としてローンを扱ってくれる金融機関が少ないから中途転売の時の購入者が限られるってことで資産価値維持できないよ。
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| No.179 |
いいじゃん！ YOU買っちゃいなよ！
欲は盲目！ 誰も羨ましがらない、時には「あ、あの借地権物件ね」と言われちゃうけどさ。 目先の計算しかできない人ばっかり集まるんだろうけどさ。 目をつむって何も見なければ、怖い物なんでないよ！ 耳を閉じていれば、デメリットなんて何も聞こえてこないよ！ 何も考えなければ、駅近、格安ブランドマンションじゃん！ 急げ！ 売り切れちゃうぞー |
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| No.180 |
購入層が気になりますね。
収入の関係もあるでしょうが若い世代は定借物件を避けるような気がします。 ライフスタイルが確定していない中で中古市場での流通性が通常物件より劣るとなるとしり込みするでしょう。 子供にも残せないし。 駅近ということも考えると40代半ばからシニア層になるのかもしれませんね。 そうすると子育て世代は近隣トラブルにも注意しないといけない。 駅近で静かな立地でのんびり過ごしているリタイヤ組の上の階で子供がドンドンやっていたら、、 いくら新築とはいえ聞こえますからね。 モデルルームに行ったらどんな客層が多いか周りをよく見て検討したいと思います。 勿論価格次第ですけど。 |
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| No.181 |
モデルルーム来場者は将来のお隣さん候補。ここに限らず、周りの人がどんな人かを確認するのは必須。
内装や設備に目が行きがちだけど。 |
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| No.182 |
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| No.183 |
自分はスウェットで行きます。
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| No.184 |
親に残されるならお金のほうがいいな。
自分はね。 だって今親が住んでる家とか欲しくないし。 |
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| No.185 |
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| No.186 |
>>182さん
貴方はサンダルでよいかもしれませんが、 住民同士になるかもしれない相手方に 気をつかうことは必要ではないですか。 まがりにもパークハウスです。経済的に余裕のある 大企業の社員か医者が多いと思います。一定の礼儀を わきまえた服装でＭＲに来てもらいたいと思います。 |
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| No.187 |
パークハウスとザ・パークハウスは別物だよ。ブランド詐欺ともいわれている。
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| No.188 |
経済的に余裕のある属性の方が土地は賃貸の定借ですか。
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| No.189 |
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| No.190 |
で結局お幾らなんですか？
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| No.191 |
価格もそうなんだけど 管理費、修繕費、地代（解体準備金含）、駐車場代っていつわかるのかな？
事前案内時にわかるのかな？ ＭＲみにいっても検討外の価格だと時間の無駄になってしまうので、公開してほしいです。 |
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| No.192 |
事前案内会って、来場者に概要を伝えてモデルルームを案内、予定価格を伝えてその後の販売戦略を立てるってのが目的。その段階では管理費とかは出てこないよ。
モデルルームに行くタイミングって難しい。早くいっても具体的な内容は出てこないんだけど、具体的な部屋が決まった人から順に要望書を集めて部屋の調整を始める。なので遅くいくと抽選覚悟でぶつけるってことしかできなくなる。 |
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| No.193 |
>予定価格を伝えてその後の販売戦略を立てる・・・。
ちょっと言葉が抜けちゃった。予定価格を伝えて、その反応を見てその後の販売戦略を立てる・・・ |
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| No.194 |
販売会社さんの戦略を知っているなんて、自分も不動産屋さんだって言ってるようなものですね。
よくわかりませんが、それぞれの会社さんや、それぞれのマンションでのやり方があるのではないでしょうか。 掲示板の情報で一喜一憂しないで、真剣に考えていればまず直接聞けばいいのに。 |
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| No.195 |
で、結局、幾らなんですか？
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| No.196 |
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| No.197 |
荒れてますねー
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| No.198 |
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| No.199 |
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| No.200 |
ここの立地は閑静ですか？
隣がコンビニだったりするので人通りが多いのかな。 |
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