ザ・パークハウス 宮前平

[口コミ知りたいさん]

ザ・パークハウス 宮前平ってどうですか。
駅にも近くて、便利に生活できそうに感じました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
子育てに便利な環境でしょうか。価格や将来性、資産性なども気になります。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-miyamaedaira/

所在地：神奈川県川崎市宮前区小台２丁目9番6(地番)
交通：東急田園都市線「宮前平」駅(南口)より徒歩3分
構造　規模：鉄筋コンクリート造6階建（建築基準法上は地上5階地下1階建）
分譲後の敷地の権利形態：敷地:専有面積割合による定期借地権の準共有
建物:専有部分は区分所有、共用部は専有面積割合による共有
敷地が 借地権：借地権の種類:一般定期借地権(地上権) 存続期間:2078年11月30日まで(建物解体期間含む)
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

[1: 匿名さん]

立地は良さそうですが、定期借地権なんですね。

[2: 周辺住民さん]

ここは静かでいいところですね。定期借地権は気になりますが、値段が知りたいのでモデルルームには行きたいです。

[3: 匿名さん]

宮崎台より宮前平の方が好き。

[4: 周辺住民さん]

宮崎台〈 宮前平〈 鷺沼

[5: マンション検討中さん]

ホームページがかっこいいですね。

[6: 周辺住民さん]

>>4
低レベルな争いですね。

[7: 匿名さん]

いい場所ですよ。
実家があり25年位住んでいました。
どこに行くのも出やすいし。
地味ですが住みやすいところです。

[8: 匿名さん]

>>7 匿名さん

どこに行くにも出やすいですか？
横浜は？川崎は？新橋は？

[9: マンション検討中さん]

定期借地権は微妙ですね。 最後は建物壊して更地にして土地を地主に返さないといけないから。 資産が無くなるのは嫌ですね。

[10: 匿名さん]

>>7
地味すぎるでしょ。

[11: 匿名さん]

>>8 匿名さん

宮前平→あざみ野から地下鉄で横浜

宮前平→溝の口から南武線で川崎

宮前平→溝の口から大井町線で大井町→新橋

余裕です

[12: 匿名さん]

>>9

建替えしないと資産性は維持できない。
マンションの建替えは合意が難しい。
所詮同じだよ。

資産とかいうなら戸建にすれば？

[13: 匿名さん]

定期借地権だと、60年後は何も残らない。40年位経ったら、大規模修繕も、どうせ解体するんだからと言って住民の合意形成が困難になっていく可能性がありますね。 その頃に転売しようと思っても難しくなるでしょうね。 リタイアしたお金持ちの
シニア向けには良いマンションかもしれませんね。

[14: 匿名さん]

場所とテラス付のプランいいですね。駅近ながら規模もあるし、あとは、、、、価格。
200万位にならないかな。

[15: 匿名さん]

坪150以下が妥当です。

[16: 匿名さん]

>>13 匿名さん
確かにそうかもしれないですね。
でも、所有権のマンションでも同じじゃないですか？
40年とか経つと、治すなら買い替える気もします。

[17: 匿名さん]

>>16 匿名さん

最近のマンションは造りも良いので、長期の修繕計画をきちんと実行していけば、資産価値をある程度維持出来ると言われています。 所有権のマンションであれば、住民は資産価値を維持しようと考えるので、修繕計画をきっちり実行して維持管理をしていくと思われます。 40年後にいま流行りのリノベーションマンションとして転売する事も出来るかもしれません。 定借ならその辺りはどうでしょうか？ まあ、コストとのバランスになるとは思いますが。 このマンションが、いまこの辺りで分譲中のマンションより2割くらい安いのであれば、良いかもしれませんね。

[18: 匿名さん]

60年後のリノベーションブームがどれくらいのものなのか自分には想像できませんが、築60年超のマンションは、一般的に財産になり得るのでしょうか。
親に資産だよって残されても、自分が住むのも抵抗があるのに、欲しいというひとはいるのでしょうか…
借地に賛成というわけではないですが、所有権だから良いのかと言われると、疑問が残ります。

[19: 匿名さん]

このマンションのモデルルームはいつ頃オープンするんでしょうか？

[20: 匿名さん]

秋だと言われました。
資料請求した人から案内するそうです。

[21: 匿名さん]

定期借地権がどれだけ価格に反映されてるか気になります。条件が合えば良い物件かな。駅からフラットで近いし、静か。良い場所だと思います。期間が60年だと、若い人は手が出しにくいでしょうね。

[22: 匿名さん]

18さんに賛成。

借地マンションは気楽でいいと思います。

賃貸暮らしも賃貸ですかと肩身狭いし
借地マンションならどうどうとマンションは
自分のものと言えますから。

分譲マンションは高くて買えないし。

[23: 匿名さん]

賃貸マンションが肩身狭いんだったら、借地マンションも肩身狭いでしょ。

[24: 匿名さん]

借地マンションをもう少し勉強しませんか。

土地は地主のもの
マンション建物は住民のもの

つまり土地は地主さんに地代を毎月払いますが
マンション建物は自分のものです。マンションの
管理も住民が自主的にやります。賃貸マンション
みたいにオーナー任せとはまったく違います。

[25: 匿名さん]

借地権なので賃貸と一緒です。

[26: 匿名さん]

>>25 匿名さん

不動産のこと、もう少し勉強してから書き込みましょうね。

[27: 匿名さん]

>>26
何言ってんすか？

[28: 匿名さん]

相続財産としても借地権の評価は高くなっています。
よく知らない人がいろいろ言ってるようですが、ここはいい場所ですし、60年は良心的です。
徒歩10分のプラウドより、私はこちらに興味があります。

[29: 匿名さん]

私は25歳ですが
26（来年）＋60年
平均寿命を超えてるし、60年後は想像つかないし、今住んでるところに近くて便利だし。

若いけど、興味はあります。
借地権はちょっとわからないけど、モデルルームは気になる。

[30: 匿名さん]

>>27 匿名さん

借地権と賃貸の違いを理解してください。
アパート暮らしのあなたには、無理ですかね。

[31: マンション検討中さん]

⬆︎ すごく嫌みな内容ですね。 賃貸をバカにし過ぎ。

[32: サラリーマンさん [ 30代]]

せっかく期待してたのに借地権物件だったんですね。がっかり。
駅から近くて、造り・仕様等もしっかりしてそうなんで、きっと価格はシティくらい。

借地権物件。
　いろんなロジックを積み上げてメリットを強調しますが、絶対的な真実は地権者の利益が最優先であること。
　人の土地を借りて、そこに自分ではなくてみんなの共有物を建てる。しかも建物のデザインに金主の意向は皆無。土地と建物とどっちが高いかは自明の理の中、ディスカウントは通常のマンションよりちょっとだけ。6割ディスカウントでもいいくらい。
　よく海外で販売している有名ホテルのタイムシェア所有の次くらいに太刀が悪いと思います。

　駅直結とかみんなが羨むような場所、金が余ってる等なら1000歩譲るけど、宮前平の尻手黒川の向こう側。南に向かって勾配のきつい登り坂。市況に乗じた高価格（多分）。それこそ10年待ったら。
　

[33: 匿名さん]

ホント32さんのレスに尽きる。この場所で借地権マンション買う意味がわからんです。

[34: サラリーマンさん [ 30代]]

デベロッパーの販売利益負担、地権者への60年分の賃貸料負担、建物維持費の負担、維持するための金を払っているのに取り壊すための負担。どうやって自分を騙して納得させるのか教えてほしいです。

あと、「借地権の評価が上がっている」とありましたが、将来間違いなく絶対的に価値は「ゼロ」です。
転売を考えるなら価値があったほうがいいんでしょうが、永住・相続を考えるなら「ゼロ」評価のほうが課税対象物がなくなるので価値があります。

本当に買う理由が分からない。

[35: 匿名さん]

土地の持主が儲かるのは当たり前じゃないの？
そんなマイナス出してまで貸してくれるお人好しなんていないでしょ？ビジネスってそういうことじゃないの？

借地権でも所有権でも、儲かるから土地を貸したり売ったりするのでしょう。

よくわかりませんが、少なくとも自分ではこんな場所の土地を買うことはできないので、マンションを作って長い期間貸してくれるのは有難いと思います。
値段がまだわからないから不安ですが、自分にも買えるマンションなのであれば、地権者が儲かるとしても問題はないと思います。

[36: 匿名さん]

皆さんのスレをみて、確かに一長一短あると思います。

出来れば所有権のほうがとは思うけど、でも所有権マンションの将来価値を過信し過ぎるのもどうかと思いますし。

私にとっては価格次第ですね。

[37: 匿名さん]

徒歩４分の物件が２棟販売中なので、相当安くしないと厳しいかな？

[38: サラリーマンさん [ 30代]]

＞＞35
おっしゃる通り。ビジネスとして成立する算段があるから計画されているのです。
疑問なのはそのビジネスのあり方だと思います。
分かりやすく端的に表現すると、エンドユーザーが騙されていないか、ってことでしょう。

　初期費用は、建物代と土地賃借権の保証料です。つまり港区のど真ん中でだろうと人知れぬ山奥だろうと原価はそこまで変わらないのです。土地代がないから。
　そうすると多く見ても一部屋平均2,500万で売れれば十分業者に利益が出ると思います（詳しい方教えてください。）。
　そして、販売価格との差額は立地プレミアムということになるわけです。

　ここで！
　多分、この土地は元の地主が売却しており、取得したのはデベロッパー本体か関連会社でしょう。そして、取得費用をどさくさ紛れに立地プレミアムの中に入れてしまうことでよく分からない事になるのです。
　このマンションを買う人は土地の所有権がないのに土地の取得費は払っていることになり、かつ賃貸料まで払うことになるわけです。
　それでもこの価格でここには住めないのだから得だと考えるのであれば自由ですが。
　
　さぁ、いくらで出してくるでしょうか？　75㎡＝3,800万～4,500万くらいなら許容かな。　

[39: 匿名さん]

>>38 サラリーマンさん [ 30代]さん

土地は地主が持ったままですよ。
詳しいことはわかりませんが、一部屋2500万だったら、建築費にもならないでしょうね。

[40: サラリーマンさん [ 30代]]

＞＞39
ん？おかしいな。
登記簿見間違えたかな？

（笑）
この敷地で25億で建てられないなんてすごい立派な建物ですね。

[41: 匿名さん]

価格気になります。
どなたか情報わかったら教えてください。

[42: 匿名さん]

>>40 サラリーマンさん [ 30代]さん

業者さんですか（笑）
納得ですね。ご苦労さまです。

[43: 匿名さん]

借地マンションとして肩身狭い生活をずっとして
いくのか悩みます。分譲マンション買えない層の
住民のマンションてどうなんでしょう。心配です。

[44: サラリーマンさん [ 30代]]

＞＞39
一部屋2,500万で建てられないなら、どの地域、立地であろうと区分所有マンションが3,000万台で販売できるわけないでしょ。2,500万でもかなり多目なくらいですよ。
ちょっと考えれば分かることです。

あと、この場所は有名な農地でしたがマンションを建てられる土地にすると課税評価額が一気に跳ね上がってしまうんですね。
一般的に地主さんが気にするのは固定資産税もそうですが相続税額であり、その支払いのために仕方なく先祖代々守ってきた土地を手放すわけです。
この辺りは地主さんが相続税額を準備するにあたり不動産業者とすったもんだがあったちょっと有名な地域でもあります。土地を手放さず、固定資産税と相続評価額が跳ね上がってしまう土地の利用法の変更をしたとは考えにくいですね。

ちなみに私は業者ではありません。兼ねてより借地権マンションの意味が腑に落ちないのえ勝手に解を探している零細企業の人間です。

[45: 匿名さん]

都心の一等地に借地マンションなら魅力もあるとは思いますが、このエリアはどうなんでしょうか。ローンが滞って売却せざるを得ない状況で価値はどこまで維持できるんでしょうか。
老後住み替えを前提にした若い世代が借地マンションのメリットを享受するものだと思いますが、このエリアはあくまで永住エリア、むしろ老後もゆっくり暮らせるのが売りだと思います。
個人的には70平米3500万程度が許容範囲だと思いますね。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん

借地マンションって、住み替えのいらない高年齢層が多いのかと思っていました。
若い世代の享受するメリットって、どんなものですか？

[47: 匿名さん]

一生住まないのなら借地権はやめたほうがいい。
売るなら10年以内とか決めとかないと、
売るに売れない、ボロボロになっても放置、の悪循環

[48: 匿名さん]

>>43 匿名さん
すみません。わたし、借地権について、知識があまりなくて、肩身がせまい理由についてを教えていただきたいのですが。

[49: 評判気になるさん]

>>48 匿名さん

賃貸マンションは土地と建物を借りて住んでいる。
借地マンションは土地を借りて住んでいる。土地は60年後に返さないといけないし、せっかく買った建物も自分達で解体しないといけない。
分譲マンションは土地も建物も買ったもの。
このスレの流れだと、借り物に住んでいるって事が肩身が狭いって論調なんでしょうね。

[50: 匿名さん]

>>49 評判気になるさん
48です。なるほど〜。分かりやすく説明いただいてありがとうございます！
借り物にすむ＝肩身が狭いなんですね。
そういう方は、このマンションは検討対象外なのでは？と思ってしまいます。
わたしは、分譲の場合、老朽化による建替えなどは大変だろうし、60年後に解体されるのがわかってるのなら、いっそのこと清々しい気がします。