ディアナコート宮坂壇邸ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ディアナコート宮坂壇邸について情報交換しませんか。
角住戸も多くて、プライベート感がありそうなマンションですね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-miyasaka/index.html

所在地：東京都豊島区南大塚1丁目1538-12（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩8分、都営三田線「千石」駅徒歩11分
　　　JR山手線「大塚」駅徒歩13分、JR山手線「巣鴨」駅徒歩13分
売主：株式会社モリモト

施工会社 株式会社松村組
管理会社 株式会社モリモトクオリティ
間取り　1LDK+S～3LDK
専有面積 56.84m2～106.41m2

[236: 匿名さん]

ＨＰ見ると、第一期販売が終わったみたいですけど、売れ行きはどんな感じでしょうか？

[237: 匿名さん]

聞いた話では、当初、1期で5戸くらい売りたかったみたいだけど、予定どおりいかなかったみたい

[238: 匿名さん]

モリモトに○期とか、そんな概念ないでしょ。
外壁のツートンは、小石川翠景レベルに酷かった。

[239: 匿名さん]

○期の概念がないとはどういうことですか？

[240: 匿名さん]

モリモトは中小なので販売開始の前に客を抑えたり不透明なことがあるみたいです。自由が丘の案件なんかもそうみたいです。

[241: 匿名さん]

もし購入を決めた方いらっしゃれば決め手を教えて下さい。

[242: 匿名さん]

近隣住民の反対は結局は迷惑料の吊り上げを目的としたものだと思います。
近くのマンションに住んでいますが、建設前は反対運動されたらしいですが、建ってみれば町内会から、町内行事に参加して欲しい、仲良くやって行きたいと言われましたよ。
それよりも、問題はあのお宅ですよ。本当に変わった人で近隣住民からは「変人の家」と呼ばれています。

[243: 匿名さん]

同じ町内でもちょっと離れていれば付き合わなきゃいいだけだが、ここは無視するには少々近すぎるわな。どこに行くにも必ず前を通ることになるし、現地見ないで購入決める人はいないからデぺも頭が痛いだろう。

反対運動も法的に問題無いなら販売の邪魔をしてゴネる以外に手が無いが、完売しちゃったら文句言う相手もいなくなるし、やりすぎると逆に訴えられかねないから、ここに限らず徐々に下火になるのは当然。紛争を飯のタネにしている人達が住民感情を絶えず焚きつけていかないとなかなか小石川みたいにはならないよな。こちらは全く気にする必要ないでしょう。

[244: 匿名さん]

皆様、相当、隣の方を心配されているのですね。近隣でトラブルなんかもあったりするのでしょうか？

[245: 匿名さん]

>>244 匿名さん

いろいろと小さなトラブルはあると聞いています。事実関係は不明のため書きませんが。近くに友達がいれば聞いてみるのがいいかと思う

[246: 匿名さん]

完工後まで売り残れば値引きもあるのでしょうか？そうすれば、変人、住民運動があっても乗り越えられるかも

[247: 匿名さん]

都内物件は、全般的に高止まりしているので値引きもあると聞きます。

[248: 匿名さん]

ここに限らず今売りに出てるのは元々来春の消費税10%を見越して多少高くても駆け込み需要で売り切るって算段だったんだろうね。増税が延期になっても走り始めた計画を止めるわけにもいかず、販売を遅らせたり、予告広告で引っ張ったりと策を凝らしても、どこも苦戦している感じがする。

[249: 匿名さん]

消費税も見送られたし、足元、マンション高いので、落ち着くのを待った方が賢いですね。もう少し長いスパンで検討してみます。アドバイスありがとうございます。

[250: 匿名さん]

70m2で7,000万代でした。この地域の相場にしてみれば高い印象を持ちました。

[251: 匿名さん]

>>243 小石川は民間の検査機関が施主に変更確認をさせたのに誤りがあったとの話題がルサンクのスレでされていた

[252: 匿名さん]

ルサンク小石川のスレ見てみたのですが、よく理解できなかったのですが、この物件にも影響するのでしょか？

[253: 匿名さん]

反対理由が周囲の景観にそぐわないとか、デぺの説明に誠意が感じられないとかだと、さすがにルサンクみたいにはならないんじゃないかな。反対運動については住宅地に建つマンションではどこにでもある風景だと思いますよ。

それにしてもここを見る限り販売妨害としては一番の功労者はあそこだよな。反対住民が旗を立てる以上のことが出来ないのと同様に、デぺも個性的な家に文句は言えない。ただ傍から見ていて、旗立てている方々もあそこと一緒に反対しているんだと思うと引いちゃうな。反対派の作戦の一環としてやってるの？とも見えるし。

[254: 匿名さん]

総戸数21戸という比較的小さなマンションですから、周りときちんと調和していってくれることを祈るかんじになりますかねぇ・・
都市部のマンションにしては専有面積はゆったり取られていて、かつ総戸数も多くないですから、
ある程度の価格はしてしまうのかと思っておりましたが
意外にも想定の範囲内でした。
妙に高くなりすぎなくて良いのかなとも思えました。

[255: 匿名さん]

私は、周辺坪単価に比較したら割高だと思います。この辺りで、坪400超は少ないし、駅からの距離もそれなりにあるので中古価格は大きく低下するのではないかと思います。確かに、資産性を考えずに、住居環境だけ考えればいいかもしれないけど。でも、近くの変人リスクは残るか。

[256: 匿名さん]

殆ど住環境は一緒だけど文京区アドレスってところと豊島区アドレスの価格差は約1割っていうのが個人的な感覚。ここも上層階は立派な価格だけど平均坪370とすると、今売られている文京区側と比較すれば254さんの言うように高すぎもせず妥当な感じもする。文京区で今この位の住環境なら平均で坪400は軽く超えそうだしね。ただ数年前の近隣物件と比較すると255さんが言うように高く見えるよな。物差しをどちらに置くかで感じ方が違うね。

[257: 匿名さん]

私も、あそこで坪400だとしたら、かなり割高感あると思うな。そもそも、足元、資材、人件費が高騰しており、マンションが全体的に割高。他の新築物件と比較して割安感があるというのは危険では？中古になれば、立地も含めた周辺マンションと競合することとなる。豊島区アドレス、徒歩８分、変人リスクも考えると、買ってすぐ含み損が出るじゃないかな。でも、資産性を考えずに買う人もいるかと思うので、そういう人にはいいかも。

[258: 匿名さん]

254さんと同じことをモリモトの人が言ってた。売れ行きはあまりよくないみたいですよ。

[259: 匿名さん]

改めて読んでみると、モリモトの人っぽいコメントあるな。いろいろと問題がある物件は売主も大変だ。

[260: 匿名さん]

モリモトさんも大変だ。ネガティブな話題も多いから

[261: 匿名さん]

周辺は落ち着いた環境で住みやすそうな印象ですね。
価格帯は豊島区と文京区は豊島区の方が1割がた坪単価は下がってくるのでしょうか？
一番近い駅は丸ノ内線の新大塚ですか。三田線までは10分以上かかってくるので普段は利用しないかな
一応山手線も利用できる範囲の場所にありますし、路線が色々あるので何かあった時は
他の移動手段があるのは良いと思います。

[262: 匿名さん]

この周辺は住んだことないですが、微妙に駅から遠く利便性はどうかなと思ってます。

[263: 名無しさん]

コンビニとライフが近いのは良いと思う
ライフは豊島区価格だから高くもないし。

[264: 匿名さん]

確かにライフは便利。ただ、あの坂利用していますが、駅までは駅近とはいえないし、あの坂は夜はさみしいよ。変わった住民もいるし

[265: 匿名さん]

この辺りのディアナコートはまだ残っている茗荷谷以外かなりよい売れ行きだったのにここもダメなんだね

[266: 匿名さん]

この物件は、特に、この周辺に馴染みの深い人がターゲットとなると思う。激しい住民運動と変わった住人の問題等もありなかなか買う気にならなかったのが苦戦の要因かな

[267: 匿名さん]

私も近所で気になってたけどやめました。戸建も見てますけどこの周辺では戸建の方が割安感あるかも

[268: 匿名さん]

駅までの道が、細くて暗めの道なのが気になるね。
明るい大通りぞいだけでたどり着こうとすると、半端なく遠くなる。

[269: 匿名さん]

紹介されています。
http://pic.twitter.com/IUYeuhVUYP

[270: 匿名さん]

住民運動激しいですね。モリモトさんからは、完成すればなくなると楽観的な説明を受けましたがそのようなものなのでしょうか？心配です。

[271: 匿名さん]

モリモトの言い分を信じるつもりなの？

[272: 匿名さん]

>>269 匿名さん

別にモリモトの肩持つわけじゃないけど、おまえ、色んな物件のスレに投稿してんな。相当、暇で粘着質だね。

[273: 匿名さん]

モリモトさんですか？マンションは高い買い物だから営業が言わないことを意見交換できるのが意味あると思うよ

[274: 通りがかりさん]

通りがかりだけども、、住民運動があるスレでは、こういった謎コメが出現するんだよねえ

マルチポスト、意味深な発言、ほかサイトへの誘導、
ふつうに削除対象だぜ

[275: 匿名さん]

>>269の写真は
まさに宮坂のもので
役立つ情報提供と思いますけど。
違うのかな？ モリモトさん。

[276: 匿名さん]

住民運動だったり、隣の住人の問題だったり、夜道の寂しさだったり、気になりますよね。最後は自己責任だけど、売りたい人の話だけでは、正しい情報が得られない可能性ありますよね。私は近くの不動産屋なんかに風評聞くようにしてます。

[277: 匿名さん]

>>270 匿名さん

近隣のモリモト丸山町も最後まで旗立ってたけど、竣工したら無くなったし、普通は無くなる。
ここがどうなるのかは終わってみないとわからない。普通じゃない人達かもわからないから。心配なら竣工まで待てばよろし。

[278: 匿名さん]

私は、見にいきましたが、竣工後に検討してみようかと思ってます。週末、あまり客来てなかったし、まだ、だいぶお部屋残っていますので、竣工まで待っても大丈夫かと思っています。お隣の方の問題は解決しませんが。

[279: 匿名さん]

賢明な判断かと。年末年始急いで判断し買う必要もないですよね

[280: 匿名さん]

相当苦戦しているみたいですよ。もうすぐ完成ですが、ここに限らず完成在庫が増えてきているのでしょうか？

[281: 匿名さん]

相場も高いから即日完売なんて話は殆ど聞かなくなったし、苦戦しているのはここだけじゃないとは思うが、ここの苦戦の理由はやはりあそこでしょうね。夜道が寂しいなんていうのは、賃貸で住むような駅前物件でもないのだからこんなもん。でもあそこの隣に住むのは躊躇する。
傍から見ると景観的にはマンションより遥かに破壊力あるけど、マンション反対の人達も長いこと近所に住んでいると見慣れちゃって気にならないのかな。今はマンションが苦戦してざまあみろって気持ちだろうが、将来自分が売ったり貸したりって立場になってもあそこは相当邪魔になると思う。

[282: 匿名さん]

HPでは事前案内会の紹介しているけど1期販売は既にしており殆ど売れなかったみたいです。完成間近なんで二期の販売に進みたいんだけど客の母集団が集まらないらしいよ。

[283: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[284: 匿名さん]

1期完売というのは、希望があった住戸から販売を開始するから、完売して当たり前ですよ。営業マンの口車に騙されないように気を行けて下さいね。

[285: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[286: 匿名さん]

夜に駅から現地まで歩いてみました。かなり寂しさ感じです

[287: 匿名さん]

意外と駅からも細い道くねくねと距離あるよね

[288: 匿名さん]

事実をコメントしていたら削減されていました。モリモトにとってマイナスのことは削減されてしまうのでしょうか？消費者には有用でも。残念です。

[289: 匿名さん]

最上階でも坪380万弱で、昨今の市況を考慮しても割安感ありますね。専有部のグレードは、大手の安普請と比べても上質でした。ここまで来たら、内廊下にしてほしかった。

[290: 匿名さん]

住民運動対応で竣工がかなり遅れたことで、コスト削減のため、内廊下でなくなったみたいですよ。ディアナは内廊下が基本ですもん。

[291: マンション検討中さん]

こんなこと言うの馬鹿みたいだけど、外廊下の瞬間検討外です

[292: 匿名さん]

同感です。高級感ないですよね。

[293: 匿名さん]

内廊下マストの人が、豊島区の物件検討してるのも滑稽だね。港区、世田谷の低層は買えないんだから、もっと現実見なよ。

[294: 匿名さん]

>>293 匿名さん
現実的には江東区あたりとの比較でしょうね。

[295: 匿名さん]

外廊下だと管理費は安くなるよね。
２１世帯だから、普通は割高になるから検討者にはプラスかも。


あとは、２軒先の変わった家をどう受け止めるか。

[296: 匿名さん]

宮坂のご近所知り合いが数人います。個性的なご趣味のお家の前に飾られている物品は、あと5-10年もすれば無くなると考えてます。

[297: 匿名さん]

5年もですか？そんなの我慢する生活は絶対いやです。

[298: 匿名さん]

>>296 匿名さん

亡くなるまで無くならないってことですか。まあそんな感じでしょうね。他人に言われて改めることもないでしょうし、周囲も関わりたくないでしょうから。

[299: 匿名さん]

坂の下にあるライフは何時まで開いてますか？

[300: 匿名さん]

>299さん
食料品は24時まで。生活雑貨は22時まで。

[301: 周辺住民さん]

> 住民運動対応で竣工がかなり遅れたことで、コスト削減のため、内廊下でなくなったみたいですよ。
> ディアナは内廊下が基本ですもん。

ずいぶんいい加減な事を云うんですね。
建築確認申請の後に、内廊下から外廊下への変更なんてできないのに。
容積率が変わるから、そんなことを変えたら、申請出し直しが必要。

住民運動のせいにしたいソースはモリモトさんですか。

ここは、最初の住民説明時点から外廊下だったよ。
高級感もプライバシー対策も犠牲にして、コスト優先。

[302: 通りがかりさん]

度々宮坂を使っています。

あの家の飾りは、変というか。。なんかメッセージがあると感じます。

世間に訴えているんじゃないかな。交通事故にぜったいに気をつけろ、みたいな。

人となりは存じませんが、異様だからといって、変人呼ばわりしては心無いと思う。

ライフは夜12時まで。3Fは10時まで。

[303: 匿名さん]

ゴミ屋敷の住人でも本人に言わせればある種のメッセージがあったりするんだけどね･･･消費社会への反発とか。

まあ見た目はあれとしても、ゴミ屋敷のように火災の危険性が高いとか、異臭がするとか、一見普通の人だけど毎晩念仏を唱えてうるさいとかってのに比べて（あそこがどうだかは知らないが）実害が無ければマシとも言えるね。でもこの物件が景観を壊すと反対している人達もあれはOKなんだと思うと滑稽ではある。

[304: 匿名さん]

>>301 周辺住民さん
私は、モリモトがマンションを建てると聞いた時、デイアナコートは内廊下が基本で本件もその予定とだいぶ前に聞いたよ。その後、激しい住民運動で工場が進まなかったんだけど、間取りをみたら外廊下で驚いた

[305: 匿名さん]

あれは単なる飾りじゃないですよ。
それが正当かどうかは置いておいて、ちゃんと主張が書いてあります。
「〇〇人と〇〇人は全員日本から出ていけ」とか色々。
直接的には無害だとしても、毎日駅からの帰り道で目にするわけですから、
これからそこで暮らす本人が、問題ないと判断するかどうかは、誰かが
撮った写真とかではなく、ちゃんと自分の目で見た方が良いと思います。

[306: 周辺住民さん]

ここは説明会の最初から外廊下ですね。反対運動が激しくなったのは説明会以降。
むしろディアナコートになって驚きました。

まあ、この近辺のモリモトは皆ディアナコートですからね。

[307: 匿名さん]

当初、内廊下であったか、外廊下であったかは関係ありません。結果、外廊下なのだから。ハイクラスマンションという点では、内廊下が必須。経緯は分からなけど、なんで外廊下にしたのか判断根拠を聞きたいところ。正直には話してくれなかもしれないけど。

[308: 匿名さん]

多分、だいぶ前の土地仕入れだから安かったはず。ただし、豊島区アドレス、変人リスク等考えると、外廊下にしてコスト削ることにしたんじゃない。また、消費税増税の波にも乗ろうとしたけど誤算だね。完工時点でどれくらい売れ残っているか見物だね。

[309: 匿名さん]

土地仕入れがだいぶ前だったということはもう少し価格を抑えられてもいいのでは？

[310: 匿名さん]

今、マンション全般的高いから、その錯覚から、割安感感じるかもしれないけど、土地仕入れから考えると割と利益取れているかも。ただし、駅からの距離、豊島区アドレス、周辺リスク等考えると買う人が価値を感じるかだよね。

[311: 匿名さん]

あの例のお宅はご家族に何かご不幸があってから、あの様になったと聞きました。

あと、内廊下ってそんなにいいですか？
以前内廊下の分譲に住んでましたけど、風が抜けないので換気入れっぱなしで、そんなに良いとは思いませんでした。
住み始めの最初だけは気分よかったですけどね。

[312: 匿名さん]

建設コストも維持費も内廊下の方が高いのは間違いないし、外廊下だと廊下側に窓をつけて田の字になるケースも多い。でもどちらがいいかってのは完全に好みだよね。私も廊下の暗さや空調のこもった感じが嫌なので断然外廊下派。内廊下は共用部充実のタワーや大規模物件と同じで友達が住んでたら嬉しいけど、自分で住みたいかと言うと微妙だな。

[313: マンション比較中さん]

外廊下だと、寝室側が廊下に面しているマンションが多いですが、
寝ているとき廊下の人の気配とか音とかどうなんでしょうか？

いままで住んできたマンションは、内廊下で空調も管理されており、
南と北にベランダがあり光も風も入ってきていて不自由はないのですが
、廊下に窓があるマンションはシャッターみたいのがついていますよね？
比べると暗くなったり、風通しが悪くなったりしそうですがいかがですか？

[314: 匿名さん]

外廊下だろうが内廊下だろうがどうでもいい。
立地が悪く、単価が足下見てる高さなので売れないんです。
ここは厳しいですね。この値段出すならもっと利便性の良いマンション出てきますよ。

[315: 匿名さん]

＞＞314
根拠のないネガキャン、お疲れ様です。
今週ギャラリー行きましたが、残りは数戸のみです。半数以上が友の会員でしたが。竣工までには売り切るのでは。私も検討中です。

[316: マンション検討中さん]

ここは駅から遠すぎる気がします。

[317: 匿名さん]

モリモトさんですか？友の会ってなんですか？社員さんもこの物件買うのですか？

[318: 匿名さん]

＞＞317
あまり露骨にやりすぎると、素性がバレますよ。
モリモトのモデルルームに行ったことがある人は、モリモト友の会の存在くらい知ってますよ。

[319: 匿名さん]

頼むから電話営業攻勢はやめてくれ。迷惑。

[320: 匿名さん]

ＮＯ３１５さん書いたの明らかに、モリモトさんですよね！コメントがばればれで無理あります。あなた自身がこの物件を買うのですか？

[321: マンコミュファンさん]

社員が買うのか

[322: 匿名さん]

モリモトさんって売れない物件は社員が買わないといけないの。大変ね。

[323: 名無しさん]

ここの男性営業マンしつこい。自分の立場でしか話さないから聞いていて疲れる

[324: 匿名さん]

概して売れない物件の営業マンは余裕がないから強引になるもの。ここは重症だ

[325: 匿名さん]

負のスパイラルですね

[326: 匿名さん]

竣工が近くなり値下げ検討してそうです

[327: 匿名さん]

私は営業さんには好印象でした。少し身だしなみが‥でしたが。
営業さんによって当たり外れがある様ですね。
悪い印象や話してばかりな感じではなかったですよ。

[328: 匿名さん]

モリモトはモデルルーム行くと、後日電話してくるんですか？
参考に見てみたいけど、気軽な気持ちではいけないかな。

[329: 匿名さん]

モデルルームに以前いったものです。
営業の印象は悪くなかったですよ。

ただ、最近になって感じたことまとめますね。(私は別の物件で購入を決めました)

・電話がうっとおしい
営業活動上しかたがないとは思いますが、別物件で決めたといっている以上かけてくるのは正直うっとおしいです。
・価格が妥当ではない
あまり見られてない項目で修繕、管理費があると思います。私は高く感じました。長期計画表とかあるんですかね？検討されてるかたはそこらへんも見た方がよいとおもいますよ。
・モデルルームとオプションなしの部屋の落差が大きい
これは、実際モデルルームいっていろいろ聞いてみてください。

二つ目、三つ目は個人の感想が強いので無視してもよいと思いますが、ひとつ目は本当に迷惑です。仕事中もかけてくるので着信拒否します(笑)

[330: 匿名さん]

私もほぼ日同様の印象です。

付け加えるとすれば販売の仕方が不透明であることと、モデルルームが他の物件と共用であること、他であるようなFPとの相談等の企画がないところでしょか。中小企業なので大手とは異なります。

[331: 匿名さん]

近所さんだがエントランスはかっこよくみえる

[332: 匿名さん]

もうすぐ竣工ですがそれでも売れ残っているということはやはり問題ありのマンションということでしょうか？

[333: 匿名さん]

竣工時に売れ残るのと問題があるかどうかは別の話だと思うよ。問題ありって言って欲しそうだけどｗ竣工前に完売したって問題のあるところはあるしね。今はどこも販売に苦戦してるから竣工前に完売しなかったら問題物件なんて言っていたら、そこら中問題物件だらけだよ。

[334: 匿名さん]

315さんは、多分、モリモトさんの書き込みだと思われますが、あと数戸で売り切ると自信を持っていたのでどうなるか見物だね

[335: 匿名さん]

今朝もティシュ配りご苦労様です