GA technologiesってどうよ？

[マンション検討中さん]

GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/

いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。

１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）

この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。

[917: 検討板ユーザーさん]

ローンの金利部分しか経費にならならないので、2年目から黒字、納税は充分あり得ます。

そうならならないため雑費を30万とかあげたりするのを推奨している会社もありますが、脱税になる可能性が高いです。

[918: マンション検討中さん]

>>917 検討板ユーザーさん
どこの会社？　やべー会社。。

[919: マンコミュファンさん]

>>918 マンション検討中さん
社名は控えさせていただきますが、複数社面談してると半々くらいでありますよ（笑）
はっきり言わなくても、節税を売りにしてる会社の「雑費」はことごとく30万で計算されていました。

ワンルームマンション投資で任せっぱなしなら、雑費なんてほとんど発生しないのが当たり前でしょう。
いつか指摘されると思うんですがねえ…

[920: 口コミ知りたいさん]

家賃収入を少なく申告したら管理会社に税務調査入った時に終わりだし
設備故障は国税庁が概ね 20万円までと決めてるんだよな。もちろん実際にそれより費用が発生していたら申告できるけど

[921: マンコミュファンさん]

私の言ってる「雑費」は、交際費やら交通費やらの、ワンルームマンション投資では本来ほぼかからないであろう経費のことです。

もちろんゼロとは言いませんが、30万なんてかからないでしょう。ある会社から聞いたのは、家族の外食やら、家族で遠出したときの交通費やら…
完全なアウトでしょう（笑）

[922: 評判気になるさん]

契約手前までいったらアマギフ五万貰えたぜ。
諸事情によりキャンセルしてしまったから担当者には悪いことしてしまったが…

[923: 匿名さん]

雑費の上げ方ですが、多くの方は食事代とかどのようなものをあげているのでしょうか

[924: 評判気になるさん]

>>923 匿名さん
家族との食事や旅行などを雑費に計上し、「節税」をされてる方がどのくらいいるのかと、その金額を知りたいです。

あえて、「節税」と書きましたが、私はそう思っていません。念の為…

[925: マンション検討中さん]

すぐに変動金利がどうこうではないですが…

上がらない！と力説していた、ここの営業を信じるか（笑）

[926: 口コミ知りたいさん]

GAで契約した人は長プラではなく短プラがほとんどじゃないの。短プラの見通しも不透明だけど。。

[927: マンション検討中さん]

すぐに影響でないにしろ、今からワンルームマンション投資しようとは思わないでしょう。

会社には明らかに逆風。
ランドネット、プロパティエージェントと併せて株価も撃沈。現時点で昨日の反発すらない。

[928: 匿名さん]

物件価格はこれから下がっていくのでしょうか

[929: マンション検討中さん]

>>928 匿名さん
金利が上がれば物件価格もあがる。

これが、ここに限らず販売会社の言い分ですが、他国のようには家賃が上がるとは思えないので難しいのではないでしょうか。
日本は金利が上がって物件価格は下がると予想しています。

[930: 名無しさん]

>>929 マンション検討中さん
物件価格は下がると思う。
投資用マンションも住居用マンションもいずれも、今までは低金利だから物件価格が高くても買い手のキャッシュフローがキツくならず買い手が付きやすかった。今後は逆になる

[931: マンション検討中さん]

>>930 名無しさん
おっしゃる通りだと思います。
GAの営業さんさは、家賃が上がり物件価格も上がるって言ってたけど…
家賃は思うように上がらず、物件購入者は減り、物件価格は下がる。
こちらの方が可能性高そうです。

[932: 匿名さん]

変動金利は上がりそうでしょうか

[933: マンション掲示板さん]

>>932 匿名さん
残念ながら、近い将来あがると見るべきでしょう。
物件価格がさがるまで、ワンルームマンション投資は厳しいでしょうね…
2件目はやめておきます。繰り上げ返済かなあ…

[934: 匿名さん]

みなさん、今はどの金融機関で不動産投資ローンを組んでいるのでしょうか。優遇金利はどれくらいなのでしょうか

[935: マンション掲示板さん]

>>934 匿名さん
オリックス1.6 イオン1.8で提案受けてますね。

短期プライムも上がる予測で円高に触れてますね…
残念ですが、しばらくワンルームマンション投資は手出し無用でしょう。

[936: 匿名さん]

オリックスとイオン銀行は金利が良くて、デメリットはないんですか。

[937: マンション検討中さん]

オリックスは繰り上げ返済したい時に期間に応じた手数料かかるみたいね。https://www.orixbank.co.jp/personal/fee/cancel.html

イオンは全額一気にでない限り無料。
https://www.aeonbank.co.jp/housing_loan/users/part.html

他にもいろいろあると思うがオリックスは持ってないので細かくはわからん。知ってる人よろ

[938: 評判気になるさん]

>>928,932,934,936
これ全部同じ人からの単発質問に思える。単発質問の連投は正直迷惑

[939: マンション検討中さん]

ここと日本財託で検討しているんですが、それぞれ良いとこや悪いところがあれば教えて下さい

[940: マンション検討中さん]

業者に捉われず、良い物件を買いましょう。
どちらの業者も物件は玉石混交です。

[941: マンション検討中さん]

>>939 マンション検討中さん
スレ違い

[942: 評判気になるさん]

>>940 マンション検討中さん
管理はいくらでも変えられますからね。納得です。

[943: マンション検討中さん]

良い物件の定義はなんですか？実質利回りが良いこと？立地？

[944: マンション検討中さん]

絶対NG
サブリース、管理ダメ（私が紹介受けたGAの物件は9割がアウト）、税含めて年間収支5万以上の赤字

できれば避けたい
徒歩6分以上、風呂トイレ一緒、築年数15年以上、同一マンション空室率5%以上、20平米以下

基本は減点方式で。この他にもあると思うけど、あとは自分のセンスかと。周辺相場見たりとかも重要。

[945: マンション検討中さん]

税含めて年間収支5万以上の赤字　← フルローンでこれはそもそも無理と思うんやが頭金いれてる？

[946: マンション検討中さん]

俺は頭金 20万円しか入れてないけど、年間収支は固都税考慮してもトントンくらい

[947: 名無しさん]

築15年以内だとまだまだ価格下がるし厳しいだろう。今の相場ではリスクはあるが築古に目を向けないと勝ちにくい。あと、小規模物件は避けたほうがいい。徒歩6分は駅遠って感覚も大事。サブリースは論外。

[948: マンション検討中さん]

築15年以上買うのは出口戦略意識してるのか気になる。長期譲渡所得にするには5年持たないといけないし。
ずっと保有して、空室発生しない前提なら良いかもしれんけど。

[949: 検討板ユーザーさん]

>>947 名無しさん
何部屋持ってる？

[950: マンション検討中さん]

確定申告して、追加で納税しないといけなくなった人はいますか

[951: マンション検討中さん]

リノシー物件だと、黒にならないんじゃないかな

[952: マンション検討中さん]

どこで買っても順調なら2度目の申告で黒だろ。

[953: 名無しさん]

固定資産税の減価償却費がかなり大きいし、それでもなお多少黒字になったとしても青色申告控除が 10万円もあるから非課税の人がほとんどじゃないかな

[954: 検討板ユーザーさん]

減価償却費次第、要は土地建物比率次第では２年目以降の赤字は充分にあり得る。
何年かは大丈夫でも、徐々に利息の支払いは減っていくから、どっかしらで納税しなきゃいけなくなるんじゃない？

[955: 検討版ユーザーさん]

>>954 検討板ユーザーさん
失礼、２年目以降の黒字は充分にありえる。
納税が必要になる人もある程度いるでしょう。

[956: マンション検討中さん]

購入する際に2年目以降はどれくらい納税になってしまうか説明されるものなんでしょうか。

[957: マンション検討中さん]

>>956 マンション検討中さん
説明してこないと思いますよ、ジーエーに限らず。
少なくとも私が話を聞いた会社ではどこも言ってこなかったですね。
私は、購入前に自分から確認しました。

[958: マンション検討中さん]

>>928,932,934,936,956
これ全部同じ人の単発質問？

[959: 通りがかりさん]

>>958 マンション検討中さん
950 も怪しい

[960: マンション検討中さん]

質問するなら一回にしろ。あと背景を書け

[961: マンション検討中さん]

始めたものの、意外と短期間で退去する人が多く、次の募集をかけているんでが、入居期間ってどれくらいなんでしょうか。次の入居者ってすぐ見つかるの？

[962: 評判気になるさん]

>>961 マンション検討中さん
多くって、初めて何年で何回目？

[963: マンション検討中さん]

1年ちょっとで2回目です。

[964: 名無しさん]

>>963 マンション検討中さん
前回はどのくらいで見つかったんですか？
ある意味、それが答えでは…

入居年数は2から4年くらいが平均かと思います。
１年ちょっとで２回は運が悪いですね。
もしくは物件が悪いか…

[965: マンション検討中さん]

前回は1ヶ月かからないくらいで、次の入居者の人が見つかりました。でも、すぐに退去してしまうことになったので、運が悪いのか、物件が悪いのか、悩むところです

[966: eマンションさん]

>>965 マンション検討中さん
今ならすぐ決まりそうですね。
また、早期退去なら物件に何かしらあるのかもしれませんね。遮音性が悪すぎるとか…

[967: 匿名さん]

>>963 マンション検討中さん
リノシーは、空室時も手数料とるから、回数が多くても大変ですよね。
早く決まるとよいですね。

[968: 通りがかりさん]

新しいプランは総会対応もサポート入ったみたいね。専門家アドバイスが勉強になる。
記入代行してくれるのも楽でよい。

[969: 評判気になるさん]

リノシーからは買わないと断ったのに、電話してきやがった。再度理由を説明して切ろうとしてもしつこいから、話途中で切ってやった。
話の最初に再度はっきり断わり、2度とかけてくるなと伝えたので、次来たらマジで対応する。
周りから複数の電話の声が、手当たり次第かけてるんだろうなあ、在庫厳しいのか？

[970: 評判気になるさん]

「リノシーは一度断った人には電話しません！」

大嘘つき確定です。

[971: マンション検討中さん]

>>965 マンション検討中さん
入居者さん、みつかりましたか？

[972: マンション検討中さん]

投稿ないですねえ（笑）

価格高騰、金利上昇懸念のなか、ワンルームマンションの販売は順調なんでしょうかねえ。

[973: 検討板ユーザーさん]

ネット不動産投資のRENOSY、新築・中古マンション投資の売上高、マッチング件数ともに全国No.1を獲得
https://www.ga-tech.co.jp/news/bucxsh9vzcy31ibr/?fbclid=IwAR1SEDf15Vlq...

無理に投稿引き出す必要ないだろ。

[990: マンション検討中さん]

とりあえず、今からワンルームマンション投資を考える方は、かなり勉強した方がいいですよ。

なんなら、YouTubeで複数動画みるだけで、まともな人なら判断できるでしょう。
まともな人なら…

[993: マンション検討中さん]

[No.974～本レスの内、前向きな情報交換を阻害する投稿、および削除された投稿へのレスを削除しました。管理担当]

[994: マンション検討中さん]

そもそもその物件、35年後にGAの利益が乗った価格の70%で売却できて成り立つシミュレーション。
よほど不動産市況が伸びない限りね、わかるでしょ（爆笑）

[995: マンション検討中さん]

ワンルームマンション肯定派のYouTube。
だいたいが損益分岐点まで持てばなんとかなるだが、それまでのCFのマイナスが考慮されていないか、甘すぎるのが大半。
否定派のと両方よく見るだけで、間違わずにすみますよ。

[996: マンション検討中さん]

あくまで、「今」の話をしています。

不動産価格が上がり続けて、金利もあがらない。
を信じるなら、始めてみてもいいんじゃない？
GAで、とは言わないけど（笑）

[997: マンション検討中さん]

多分信者たちによって、消されると思いますので、内容はよく覚えておいてくださいね！

GAの利益が乗って2000万の物件、35年後に1400万円で売れますか？
築50年、そのエリアで。
まあ、大半の人の判断は一択です。

[998: マンション検討中さん]

35年後に売る？（笑）
ワンルームは10年前後で回すのが定石ですよ
そして私はこの上場相場のおかけでGAの利益が乗った2000万の物件を2200万で売却できました（笑）
仕入れ業者もたいへんみたいでどんどん値段吊り上げてくれて最終的には仲介料も大幅ディスカウントしてくれましたね

まぁだからこそ今は割高に感じて新規には手が出せませんが相場がどうなるかはだれにもわかりません
それこそ数年前まで五輪終わったら暴落するぞ！って↑みたいに煽ってる人いっぱいいましたね（笑）

[999: eマンションさん]

>>998 マンション検討中さん
あくまで「今」の話です。
もちろん、このままあがる可能性がゼロとはいいませんよ、相当低いと思ってますが。
永遠上昇相場なら、投資対象になると言ってますからね、念のため（笑）
「今は割高に感じる」を含めて、うまく取引されているようですね、おめでとうございます！
今は10年で、なかなか損益分岐点にいかない物件が多いようですよ。

[1000: マンション検討中さん]

結局業者どうこういうよりは結局は市況と物件のポテンシャルですね
そりゃ市況悪かろうが業者は生き残るためにあの手この手で売ろうと必死です
大手であればいい物件多いかといえばそんなことはなくむしろ諸費用値引きと融通が効かないことが多い
逆に新興業者は実績づくりが先だから融通は効きやすいけど、先日も問題になったように詐欺業者に当たる可能性もある

[1001: eマンションさん]

>>1000 マンション検討中さん
市況と物件、おっしゃる通りですね。
大手であればいい物件というわけではないも、その通りかと思います。

[1002: マンション検討中さん]

（笑）

[1003: マンション検討中さん]

累計CFのマイナスは、楽街なんかで計算し直したほうがいい。
より、今のワンルームマンション投資の難しさがわかるでしょう。

あと、GAの提案物件。複数をよそで類似物件の周辺相場から鑑定してもらったけど「普通」です。
「特別」ではないですよ。
月々のコストを伝えたら、投資価値なしと言われました。あくまで一例ですが、事実です。

[1004: マンション検討中さん]

特別な物件なんて一見さんに回すわけないでしょ…
そんなのGAにかぎらずどこの業者も一緒だよ
なんか素人さんって業者によって物件の良し悪しが変わるみたいに勘違いしてるよね
物件価格なんて銀行評価で決まってるだけなのに
変わるのは管理プランとアフターフォロー、諸費用値引きの有無だけ

[1005: マンション検討中さん]

銀行評価で決まるから、家賃が周辺相場と比べてどうかが重要になってくる。
家賃が低く設定されている物件が割安。

「うちがまとめて仕入れるから、他社の物件とは違います！」は嘘。これは信者も認めていますから、検討中の方は騙されないでくださいね！

[1006: 評判気になるさん]

>>1004 マンション検討中さん
おっしゃる通り、一見さんにまともな物件は紹介してこないんでしょうね（笑）

[1007: 口コミ知りたいさん]

家賃が相場よりも低いってことは長年住んでる人がいて家賃が上げられなかったってことでもあるけどね
すぐにうまいこと退去とかさせて相場に合わせられるかはわからない

[1008: マンション掲示板さん]

>>1005,1007 マンション検討中さん
そのパターンで2年前に安く購入できたわ
・賃借人が10年ほど住み続けている
・自分の自宅近くで土地勘があり、立地の良さが理解できる

集金代行手数料 1100円ということもあって契約できて本当に良かった。
もちろん、まだ退去は発生していない

[1009: マンション検討中さん]

なるほど、物件数は多いので、いい物件もあるかもしれませんね。
サービスよりCF重視なら、あとから管理だけ変えればいいので、物件次第でGAから買うのもありかもしれません。

[1010: 口コミ知りたいさん]

いまは管理1100円じゃないんだっけ？
物件はどこも同じだけど以前は管理費の安さで三為はGAしか選択肢になくてここまで急成長できた印象だけど

[1011: マンション検討中さん]

今は現状回復込み5500円、設備つけて7500円くらいと、高くなってます。
高いのは営業も認めていました。
以前は他社より2000円安かったのが、今は他社より2000円高い感じです。
サービスの良さで補うそうです。

CFをとるか、サービスの充実をとるかといったところでしょうか。

[1012: 通りがかりさん]

>>1011 マンション検討中さん
なるほどねー
昔を知ってる人間からしたらとてもじゃないけど勧められないな
サービスによる安心感なんて無駄な保険入るようなもので資産形成の枷にしかならんと思うよ

大手だから安心・リーズナブルってこの業界には当てはまらないから
中小でもっと値引きしてくれるところ探した方がいいと思う

[1013: 口コミ知りたいさん]

>>1012 通りがかりさん
やはり、そうですよね。

私が物件鑑定を依頼したところでは、物件は及第点だったものの、上記の手数料を示したところ「投資としてあり得ない、楽してもCFめちゃくちゃ悪くなったら意味ないよ」と言われました。ただの事実です。

[1014: 検討板ユーザーさん]

>>1013 口コミ知りたいさん
いまだにサブリース契約が根強い人気だからね

昔はGAの担当者も「サブリースは勧めない」と言ってたように記憶しているが
結局まともな投資感覚の持ち主より自分の頭で考えない、安心感だけ与えとけば満足なサラリーマン相手にしてた方が儲かるって気づいて
凖サブリース的なプラン開発に力注ぐことに方針転換したんだろうね

まぁ企業としてはそれで猛スピードで上場果たしたし正解なんだろう
買うならGAの物件より株のほうがいいかもね

[1015: マンション掲示板さん]

>>1014 検討板ユーザーさん
入居率99パー超えていて、なぜ家賃保障が多いのか聞いたのですが、「心配なんじゃないですか」と適当にあしらわれました。営業の言う事があってれば、今でも約半数は家賃保障のプランだそうです。

[1016: マンコミュファンさん]

>>1014 検討板ユーザーさん
株価も利益が出せていないせいか、低迷していますね。
会社の成長を見込んでるなら、買い時なんでしょう。