GA technologiesってどうよ？

[マンション検討中さん]

GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/

いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。

１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）

この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。

[801: ちくわ]

？　仲介手数料が 3%+6万円は法律上の上限で、それより安く対応してくれる会社あるじゃん

[802: マンション検討中さん]

>>800 eマンションさん
他社の査定額を元に再交渉する余地もない感じですか？

可能なら、ざっくりでも構わないので、リノシーと他社の査定額を教えてほしいです。

[803: 評判気になるさん]

>>802 マンション検討中さん

リノシーに買取り額と売却の違約金のメールがきた後、自分が想定していた価格より低く、ショックを受けた旨と、違約金もとても条件が厳しいと、メールで返信し、自分の気持ちを伝えました。
その後、電話でその件について話しをしましたが、どうかしてくれるような雰囲気でもなかったので諦めました。

5年前の購入額1500万(諸経費込)
今回のリノシー査定額が1180万
他社仲介で1350万　って感じです。

他社仲介で買いたい方がおられたので、1350万から手数料51万ほど、そこから6ヶ月の猶予期間なので家賃3ヶ月分の違約金20万と6ヶ月間の管理費と修繕費72000円、9月末に退去されるので、その際の設備費用。来年の固定資産税。結果、60万位プラスになればと思っています。6ヶ月間は家賃をもらえる権利はあるようですが、買主の方が募集の家賃を高めにした場合、入居者が決まらないと思うのであまり期待しないようにしています。

解約手続きは私もまだこれからで、ざっと聞いただけなので実際は少し違っているかもしれません。

それぞれの物件、売れやすい時期、相場の状況や契約プランにより手数料が少なかったり、金額の差はあるので、一例として、参考にしてもらえたらと思います。

[804: eマンションさん]

>>803 評判気になるさん
大変わかりやすく書いていただき、ありがとうございました。
リノシーのシミュレーションの売却想定額はやはりあてにならないこともわかりました。
物件購入価格の85パーセントになるのは、10年以上経過の想定になってるはずです。
物件によって違うというかも知れませんが、リノシーのシミュレーションはほぼ一律のはずです。

それにしても、すごい差がありますね、恐ろしい…
これに関しては物件によって違うのでしょうが、こういう事例もあるんですね…

[805: マンコミュファンさん]

>>804 eマンションさん
シミュレーションだから上振れも下振れもするだろうよ。
あなたは何か金額を保証するものみたいに捉えてない？

そもそもインカムで稼ぐ、キャピタルで稼ぐ、節税で稼ぐは物件それぞれ。キャピタルで益なくてもトータル収支プラスとかぜんぜんあるよ？

[806: マンコミュファンさん]

>>805 マンコミュファンさん
営業があたかもそうなるようにセールストークしてくるけどね、そんなの信じてはいないよ。これから話を聞く人に、リノシーのセールストーク、特に数字は信用するなって言いたいだけだな。
あなた、毎回マイナスのこと言われると、乱暴な言葉で絡んでくるけど、なんかあんの？

[807: マンション検討中さん]

35年で30%、私はここまで下がるとは思ってないなどと平気でいうからねえ（笑）
35年で買値で売れる設定の利益とかをホワイトボードに書かれて説明されました（笑）

わずか5年ですら下振れしてる実例あるんだから、信じちゃいけないのは明白だ。
他の営業も呆れるセールストークの連発です。
見極めてくださいね、これから始める方は、もちろん納得できたら、ここで始めればよいと思いますよ（笑）

[808: 評判気になるさん]

>>806 マンコミュファンさん
変にバイアスかけずにフラットに見ろって言いたいだけだな。
あなたの発言はいちゃもんつけてるようにしか見えんのだよ。

[809: マンション検討中さん]

35年で30パーしか下がらないことに、疑問やら不安を伝えると、「そういう物件しか仕入れません！」だからねえ…AIだなんだ言ってたな（笑）

シミュレーションを信じるな＝セールストークを信じるな
どこの会社でもそうですが、ここのは明らかにレベルが違う、疑うなら、一から説明しますよ！

[812: マンション検討中さん]

フラットに見たに決まってんじゃん。
３回も面談行ったんだから、わざわざ（笑）
本気で比較、検討した。最初からマイナスでみてたら行かないって（笑）

あなた、私以外にも同じように絡んでるからね、私だと勘違いしてやってんのかもしれんけど

[816: マンション検討中さん]

どうも、私が嘘をついてリノシーを貶めようとしていると感じている方がいるようですね。

時間があるときに、丁寧に説明していきたいと思います。よろしくお願い致します。

[817: eマンションさん]

>>807 マンション検討中さん
売却する者です。

他の仲介会社２社からはリノシーの1180万の買取価格は特別低くはないと言われました。
両手取引の仲介会社は買主、売主両方から手数料とれる分、上乗せで査定額だせるけど、直接買取りだったらこんなもんだって。
なので、リノシーがどうとかではなく、不動産屋全体がって感じです。
　ちなみに築17年、大阪中央区、駅徒歩2分の物件です。
　　
詳しく書いてるのを不動産屋が見たら特定されそうですが、、まぁ、よいですw

[818: 通りがかりさん]

>>817 eマンションさん
なるほど、勉強になりました。
ありがとうございます。

[819: 口コミ知りたいさん]

>>800 eマンションさん
だいぶトーンが変わりましたね。
いろいろ勉強になりました。ありがとうございます。

[820: eマンションさん]

>>771 デニーロさん
私も現在もらえてません（笑）
否認されたら、盛大に抗議しようと考えています（笑）

[822: 評判気になるさん]

>>817 eマンションさん
要は仲介手数料を取らない分、価格に反映されるってことですよね。
リノシーの営業様は、「強み」の一つとして説明してくださいましたが…
これも風評被害に当たる投稿ですか？

[823: 評判気になるさん]

大阪の物件、5年で85%かあ…
（物件価格1400万として）

大阪だからなのか、そんなもんなのか…

[826: 通りがかりさん]

ここは活発で良いなぁ

[827: マンション検討中さん]

5万円分のギフト券、もしくはポイントの要件みたしても貰えなかった人いますか？

泣き寝入りするしかないんですかねえ…
せこい？いやいや正当な権利でしょう。

[828: マンコミュファンさん]

機能してるかわからんが、ここはギフト券について問い合わせする窓口があるっぽい。
問い合わせたら付与しないという、意味不明な会社よりはマシだろう。

付与されてないと騒ぐなら、まず問い合わせてその結果を教えてほしい。

[829: 匿名さん]

>>823 評判気になるさん
大阪も東京も同じシミュレーション。
12年目で85パーセントでした。

「弊社の運用実績を基に算出」だそうです。
精度高いなあ、さすがNo.1の会社です。

[830: マンション検討中さん]

複数社検討して、購入にいたらなかった会社からもポイントやギフト券が意外としっかり貰えてるのに驚いている。
貰えないと口コミが多いところからも貰えており、しっかり要件を満たして、比較していれば大丈夫という認識。

一番最初に面談したここは…
No.1の会社なんで、しっかり付与してくれると信じています！

[831: マンション検討中さん]

最近株価が好調です。
しっかり利益をとる態勢になったのでしょうか。決算が楽しみです。

[833: マンション掲示板さん]

>>832 口コミ知りたいさん
本当なら、特別割引の内容が知りたいところ

[834: マンコミュファンさん]

アマゾンギフト5万円の広告に釣られて面談しました。全ての要件を満たしているのに、利回りが納得いかないので購入しないと言ったら、キャンペーン事務局からキャッシュフローが納得してもらえないのでキャンペーンアマゾンギフト支払えないと返答ありました。キャンペーン規定を完全に満たしており、面談もして内容に納得いかなかったため見送ったらキャンペーンがもらえないとのことなので、購入しないと支払われない形だけのキャンペーンなんだと思いました。都合のいいことしか顧客に伝えない信頼できない会社だと解り、契約しなくて良かったと思いました。

[835: 評判気になるさん]

>>828 マンコミュファンさん
問い合わせても電話に出ない、メールで理由を聞いても返信がない。そういう会社でした。真剣に検討していただけにすごく残念です。信用できなくなりました

[837: マンコミュファンさん]

>>834 マンコミュファンさん
朝1時にお暇ですね。

[838: マンション掲示板さん]

>>837 マンコミュファンさん
時間関係ないだろ？
要件満たして貰えないなら、おとり広告ってことになる。重要な問題です。

[865: 口コミ知りたいさん]

面談をして感じたのは
同じ物件でも他社よりも高い価格
都心不動産はずっと上がり続けると妄信
毎月の赤字は積み立てという考え方
教育された内容をしっかり話しているのかな？というのと揚げ足を取って反論を潰そうとしてきたり、なかなか疲れる面談でした。
色んな意味では勉強になったので良かったと思いますが、恐らく担当している方も数年後にはいないんだろうなーと思いました、多分儲からないかと。

[866: マンション掲示板さん]

[直近の数十件のレスにつきまして、特定ユーザーによる前向きな情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信を削除しました。管理担当]

[867: 匿名さん]

>>865 口コミ知りたいさん
同じ物件でどのくらい違ったんですか？

[868: 匿名さん]

前向きな情報交換＝マイナスのことは書けないってことではないですよね？
本当のことでも、書いちゃいけないこともあるのは理解できます。

[869: 検討板ユーザーさん]

>>867 匿名さん

10%ぐらいですかね、自分たちでも乗せてるとは言ってたので、広告や人件費考えたらそうなるかなと。
あと空室の物件も多かったです、でもこういう不動産投資を勧める会社ってどこも一緒なのかなーと思ったので、他社さんの話も聞いてみたいです。

[870: 匿名さん]

>>869 検討板ユーザーさん
10%ですかあ…
乗せているのを認めてたのはある意味好感がもてますね。
月々赤字は5000円くらいですかね、現在のマンション価格ならそうなってしまうのは他社も一緒かと思います。
是非他社との比較も今後お願いします。

[871: マンション検討中さん]

>>870 匿名さん
2-3万ぐらいだった気がします。
その赤字を積み立てって言うんだーと思いました。
タワマンなんかはもうちょい乗せてたかも、結局トレードオフで楽しようと思ったら手数料取られるし、独自でやろうと思ったら空室のリスクや手間が多いし、中々難しいですね。

[872: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[873: 匿名さん]

>>871 マンション検討中さん
月25000円なら35年で1050万円ですよね…
確かに不動産価格があがる前提じゃないと成り立たなそうです。

[874: マンション検討中さん]

本当のことを書いていたと思いますけどね。
この掲示板の基準では削除対象なんでしょう。

確か消されることも予想してたような…

[875: 評判気になるさん]

>>873 匿名さん

いや、そこは下がる前提なんですよw
20-30%の減価で…
払い終われば資産として残るのと毎月の家賃がって…
築50年のマンションって住みたいかなー？とか売れるのかなーと疑問に思いました。

[876: 匿名さん]

>>875 評判気になるさん
35年で1050万円持ち出して築50年の物件が残るっていう提案ですか？
それは厳しいですね。

[877: 評判気になるさん]

>>876 匿名さん

結局家賃は利回りや配当ではなくて、他人のお金でローンを返済できるから勝ちしかない！と言ってましたw

[878: 匿名さん]

>>877 評判気になるさん
それで勝ちなんですねえ…
色々ありがとうございました。

[879: マンション検討中さん]

面談なamazonギフトは釣りみたいですね、問い合わせてもナシのつぶて、酷い会社だなー

[880: 面談終了]

ギフト券について、どの段階でどのように問い合わせしましたか？

私も面談を終えた段階です。フォームから送信までしたのですが。

[881: マンション掲示板さん]

私は他社を選びましたが、ポイント付与されましたよ。初回面談から4ヵ月後、ポイントサイト経由ですが、ギフト券と同額のポイントでした。
ポイントサイトでは付与は4ヵ月後目安となっており、遅いと感じますが、予定通り付与されたことになります。

[882: 面談終了]

マンション掲示板さん

ありがとうございます。
源泉徴収票と保険証の画像を添付したところです。
達成すべき条件は問題ないはずですので待ってみようと思います。

[883: 面談終了]

ポイントサイト経由じゃないのが吉と出るか凶と出るか、ですが。

[884: 匿名さん]

GAは物件買った後は丸っとお任せできるのは良いよね。契約手続きも電子だし、手軽。
でも、物件の質がイマイチ。スケール先行で仕入れ基準が甘くなってるのでは。

[885: 879]

面談から一ヶ月は経ったかと思います、四ヶ月もギフトもらうまでかかることあるんですね…
問い合わせフォームからも問い合わせ中です。

[886: 匿名さん]

>>871 マンション検討中さん
本当ですか？
私の場合は都心マンションで月々のマイナスは7千円です。10年ぐらいは確定申告で大きく節税できるので実質はプラスです。
さらに所得を減らすことで児童手当の所得制限もかわしているので大きくプラスになってますよ。

[887: 口コミ知りたいさん]

えっ　月々の収支はプラスで、固都税を考慮するとプラマイゼロもしくは若干マイナスくらいが相場じゃないの？

[888: 匿名さん]

>>887 口コミ知りたいさん
サブリース契約にしたので、こんな感じですね。
サブリースでなければ、月々はプラスでした。

[889: マンション掲示板さん]

4年前に購入して去年売った者だけど最近はサブリース契約にする人が多いんですね笑
サブリースするくらい安心が欲しいならマンションなんて買うなと思うけど
GAも利益的にはそっちのほうが儲かるから最近は推してるのかな？

[890: 口コミ知りたいさん]

入居率が高いワンルームマンションでサブリースってマジか……

[891: 匿名さん]

サブリース契約してますが、投資用マンションで毎月の微々たる収入が欲しいわけではないので…。何か災害やトラブルがあって、毎月の支出が計算できなくなる方が避けたいだけです。
分散投資の一つで国内の投資用マンションはインフレと節税対策です。株式、米国不動産、ドル建ての養老保険もやってますが、それぞれ目的が異なります。

[892: 口コミ知りたいさん]

サブリースの手数料分を投信積立した方がリスク対策になりそう。。

[893: マンション掲示板さん]

GAの担当者も「空室率が低い物件しか扱ってないからサブリースのメリットはほぼないが、割高な手数料払ってでも"安心感"が欲しいお客様は一定数いる」って言ってましたね笑

まあGAのサブリースは一般的なそれと違いオーナー都合で解約できるらしいので、他社よりはマシかもね

[894: 匿名さん]

>>892 口コミ知りたいさん

さすがに大きなお世話やろ（笑）
未来のことはわからんのやし。

[895: マンコミュファンさん]

>>892 さん

>>892 口コミ知りたいさん

そうですね、そのほうが賢明かもしれません。

[896: 匿名さん]

面談2回しましたが、営業が都合のいい話しかせず全く信頼できないので見送りました。不動産価格は上がり続ける、金利は上がらない、リフォームすれば20年経っても家賃も不動産価格もほとんど落ちないというシナリオを一貫して崩さない点と、都合が悪いことを言われると明らかに機嫌が悪くなったことが何度かあり、この人からは買いたくないなってなってしまいました。ワンルームマンション投資自体はもう少し検討したかったのですが、営業がまともな会社あれば教えてほしいです。

[897: 匿名さん]

>>896 匿名さん
金利は上がらない
論拠が知りたいです

[898: 口コミ知りたいさん]

長期プライムレートは上がってるから短期プライムレートも上がるんじゃないかとびくびくしてる

[899: 通りがかりさん]

原状回復、設備保障込みのプランで、費用請求されたことある方いらっしゃいますか？
上限とか、対象外とかで

[900: 通りがかりさん]

誰かも書いてますが、「面談で」としていることに景品表示的に問題ありですよね。
そもそも、購入者のみに進呈、とした方がいいのですが、
グレーゾーン渡ったりしないと客が集まらないのか、と。

面談の前に１時間くらい電話で色々と聞かれるし。
個人用のマンション検討中とうっかり話してしまったら、「渡せないと思います」とどこにも書いていないことを言われました。
話を聞いてても、都合のいい計算書しか見せられず、結局はワンルームマンション投資系の怪しい会社か、という印象しか持ちませんでした。担当者も個人の営業成績を自慢していたり、とか・・・。
個人マンションの話が無くても、お断り、でした、私の場合。向こうは言い訳にしてくるでしょうが。

まぁ、カネは出すがあとはお任せみたいなプランあるような会社は他にはなさそうなので、
そういう意味では、お金が余っている人はいいのかもしれませんね。
いやー、時間の無駄でした。

[901: 口コミ知りたいさん]

？　面談のみでも普通にもらえたけど。もらえないのは余程やばい奴なんだと思う

[902: マンション検討中さん]

私は、数社検討し結局他社で購入しましたが、しっかりポイントいただきましたよ。
ギフト券ではなく、ポイントサイトからでしたが、同額分きちんと付与されました。

[903: 口コミ知りたいさん]

ふるさと納税の限度額計算のために今年の不動産投資の損益を計算してみたら 2年目にして黒字になってしまった。。5万円くらいだけど。

みんなも同じように 2年目以降は黒字なのかな。空室が発生すれば赤字になりうるだろうけど。

[904: 職人さん]

ポイント付与は貰えないの？

[905: 検討板ユーザーさん]

>>903 口コミ知りたいさん
減価償却費がいくらか、経費をいくら計上するか次第かと

経費の計上は30万までとうたう会社も複数あり。
脱税か？
真面目にやれば黒字になり、納税が必要になる場合も多々あります。

[906: 匿名さん]

もう契約行為まで行ってしまった手前、引き返すことは無理なのだが、山手線沿線駅徒歩圏内で築6年、約2,700万は買いだったのだろうか…
めっちゃ悩んでたら10万以上の諸費用等の値引きを提示されて乗ってしまったよ…

[907: 検討板ユーザーさん]

>>906 匿名さん
毎月の収支は？

[908: 検討板ユーザーさん]

>>907 検討板ユーザーさん

フルローンで赤一万ちょい…
手持ちの金で頭金だせばプラマイ0ぐらいまでにできなくもないところで迷い中。
固定資産税は完全に赤。

[909: 口コミ知りたいさん]

>>908 検討板ユーザーさん
うわあ……。その収支じゃ、昔みたいに諸費用を全額負担ゼロじゃないとやりたくない

[910: 評判気になるさん]

>>909 口コミ知りたいさん

まぁ諸費用なんかはそこそこ値引きいただいたところなので掛け捨ての保険代わりと思えばいいかぁ…
10年15年持って利益がでたらラッキーとでも思っておこう

[911: マンション検討中さん]

>>910 評判気になるさん
年間20万超のマイナスですかね。
10年15年で利益は厳しいと思いますが、そういうシミュレーションだったのでしょうか？

[912: 口コミ知りたいさん]

新築物件でも月間収支 -3000円未満であるけどな……。ここではなく他社だけど

[913: マンション検討中さん]

月1万の赤字…

家賃保証なんだろうけど、厳しいですねえ…

[914: 口コミ知りたいさん]

いい物件だったらそもそも家賃保証にする必要ないんだけどな

[915: 匿名さん]

初年度の節税効果はよく聞きますが、2年目以降、キャッシュフローが毎月数千円の赤字でも収支上は黒字と見られてしまい、デッドクロスで逆に納税義務が発生してしまうものでしょうか。

[916: 口コミ知りたいさん]

1年目に不動産取得税も払った場合に 2年目から黒字は十分ありうる

[917: 検討板ユーザーさん]

ローンの金利部分しか経費にならならないので、2年目から黒字、納税は充分あり得ます。

そうならならないため雑費を30万とかあげたりするのを推奨している会社もありますが、脱税になる可能性が高いです。

[918: マンション検討中さん]

>>917 検討板ユーザーさん
どこの会社？　やべー会社。。

[919: マンコミュファンさん]

>>918 マンション検討中さん
社名は控えさせていただきますが、複数社面談してると半々くらいでありますよ（笑）
はっきり言わなくても、節税を売りにしてる会社の「雑費」はことごとく30万で計算されていました。

ワンルームマンション投資で任せっぱなしなら、雑費なんてほとんど発生しないのが当たり前でしょう。
いつか指摘されると思うんですがねえ…

[920: 口コミ知りたいさん]

家賃収入を少なく申告したら管理会社に税務調査入った時に終わりだし
設備故障は国税庁が概ね 20万円までと決めてるんだよな。もちろん実際にそれより費用が発生していたら申告できるけど

[921: マンコミュファンさん]

私の言ってる「雑費」は、交際費やら交通費やらの、ワンルームマンション投資では本来ほぼかからないであろう経費のことです。

もちろんゼロとは言いませんが、30万なんてかからないでしょう。ある会社から聞いたのは、家族の外食やら、家族で遠出したときの交通費やら…
完全なアウトでしょう（笑）

[922: 評判気になるさん]

契約手前までいったらアマギフ五万貰えたぜ。
諸事情によりキャンセルしてしまったから担当者には悪いことしてしまったが…

[923: 匿名さん]

雑費の上げ方ですが、多くの方は食事代とかどのようなものをあげているのでしょうか

[924: 評判気になるさん]

>>923 匿名さん
家族との食事や旅行などを雑費に計上し、「節税」をされてる方がどのくらいいるのかと、その金額を知りたいです。

あえて、「節税」と書きましたが、私はそう思っていません。念の為…

[925: マンション検討中さん]

すぐに変動金利がどうこうではないですが…

上がらない！と力説していた、ここの営業を信じるか（笑）

[926: 口コミ知りたいさん]

GAで契約した人は長プラではなく短プラがほとんどじゃないの。短プラの見通しも不透明だけど。。

[927: マンション検討中さん]

すぐに影響でないにしろ、今からワンルームマンション投資しようとは思わないでしょう。

会社には明らかに逆風。
ランドネット、プロパティエージェントと併せて株価も撃沈。現時点で昨日の反発すらない。

[928: 匿名さん]

物件価格はこれから下がっていくのでしょうか

[929: マンション検討中さん]

>>928 匿名さん
金利が上がれば物件価格もあがる。

これが、ここに限らず販売会社の言い分ですが、他国のようには家賃が上がるとは思えないので難しいのではないでしょうか。
日本は金利が上がって物件価格は下がると予想しています。

[930: 名無しさん]

>>929 マンション検討中さん
物件価格は下がると思う。
投資用マンションも住居用マンションもいずれも、今までは低金利だから物件価格が高くても買い手のキャッシュフローがキツくならず買い手が付きやすかった。今後は逆になる

[931: マンション検討中さん]

>>930 名無しさん
おっしゃる通りだと思います。
GAの営業さんさは、家賃が上がり物件価格も上がるって言ってたけど…
家賃は思うように上がらず、物件購入者は減り、物件価格は下がる。
こちらの方が可能性高そうです。

[932: 匿名さん]

変動金利は上がりそうでしょうか

[933: マンション掲示板さん]

>>932 匿名さん
残念ながら、近い将来あがると見るべきでしょう。
物件価格がさがるまで、ワンルームマンション投資は厳しいでしょうね…
2件目はやめておきます。繰り上げ返済かなあ…

[934: 匿名さん]

みなさん、今はどの金融機関で不動産投資ローンを組んでいるのでしょうか。優遇金利はどれくらいなのでしょうか

[935: マンション掲示板さん]

>>934 匿名さん
オリックス1.6 イオン1.8で提案受けてますね。

短期プライムも上がる予測で円高に触れてますね…
残念ですが、しばらくワンルームマンション投資は手出し無用でしょう。

[936: 匿名さん]

オリックスとイオン銀行は金利が良くて、デメリットはないんですか。

[937: マンション検討中さん]

オリックスは繰り上げ返済したい時に期間に応じた手数料かかるみたいね。https://www.orixbank.co.jp/personal/fee/cancel.html

イオンは全額一気にでない限り無料。
https://www.aeonbank.co.jp/housing_loan/users/part.html

他にもいろいろあると思うがオリックスは持ってないので細かくはわからん。知ってる人よろ

[938: 評判気になるさん]

>>928,932,934,936
これ全部同じ人からの単発質問に思える。単発質問の連投は正直迷惑

[939: マンション検討中さん]

ここと日本財託で検討しているんですが、それぞれ良いとこや悪いところがあれば教えて下さい

[940: マンション検討中さん]

業者に捉われず、良い物件を買いましょう。
どちらの業者も物件は玉石混交です。

[941: マンション検討中さん]

>>939 マンション検討中さん
スレ違い

[942: 評判気になるさん]

>>940 マンション検討中さん
管理はいくらでも変えられますからね。納得です。

[943: マンション検討中さん]

良い物件の定義はなんですか？実質利回りが良いこと？立地？

[944: マンション検討中さん]

絶対NG
サブリース、管理ダメ（私が紹介受けたGAの物件は9割がアウト）、税含めて年間収支5万以上の赤字

できれば避けたい
徒歩6分以上、風呂トイレ一緒、築年数15年以上、同一マンション空室率5%以上、20平米以下

基本は減点方式で。この他にもあると思うけど、あとは自分のセンスかと。周辺相場見たりとかも重要。

[945: マンション検討中さん]

税含めて年間収支5万以上の赤字　← フルローンでこれはそもそも無理と思うんやが頭金いれてる？

[946: マンション検討中さん]

俺は頭金 20万円しか入れてないけど、年間収支は固都税考慮してもトントンくらい

[947: 名無しさん]

築15年以内だとまだまだ価格下がるし厳しいだろう。今の相場ではリスクはあるが築古に目を向けないと勝ちにくい。あと、小規模物件は避けたほうがいい。徒歩6分は駅遠って感覚も大事。サブリースは論外。

[948: マンション検討中さん]

築15年以上買うのは出口戦略意識してるのか気になる。長期譲渡所得にするには5年持たないといけないし。
ずっと保有して、空室発生しない前提なら良いかもしれんけど。

[949: 検討板ユーザーさん]

>>947 名無しさん
何部屋持ってる？

[950: マンション検討中さん]

確定申告して、追加で納税しないといけなくなった人はいますか

[951: マンション検討中さん]

リノシー物件だと、黒にならないんじゃないかな

[952: マンション検討中さん]

どこで買っても順調なら2度目の申告で黒だろ。

[953: 名無しさん]

固定資産税の減価償却費がかなり大きいし、それでもなお多少黒字になったとしても青色申告控除が 10万円もあるから非課税の人がほとんどじゃないかな

[954: 検討板ユーザーさん]

減価償却費次第、要は土地建物比率次第では２年目以降の赤字は充分にあり得る。
何年かは大丈夫でも、徐々に利息の支払いは減っていくから、どっかしらで納税しなきゃいけなくなるんじゃない？

[955: 検討版ユーザーさん]

>>954 検討板ユーザーさん
失礼、２年目以降の黒字は充分にありえる。
納税が必要になる人もある程度いるでしょう。

[956: マンション検討中さん]

購入する際に2年目以降はどれくらい納税になってしまうか説明されるものなんでしょうか。

[957: マンション検討中さん]

>>956 マンション検討中さん
説明してこないと思いますよ、ジーエーに限らず。
少なくとも私が話を聞いた会社ではどこも言ってこなかったですね。
私は、購入前に自分から確認しました。

[958: マンション検討中さん]

>>928,932,934,936,956
これ全部同じ人の単発質問？

[959: 通りがかりさん]

>>958 マンション検討中さん
950 も怪しい

[960: マンション検討中さん]

質問するなら一回にしろ。あと背景を書け

[961: マンション検討中さん]

始めたものの、意外と短期間で退去する人が多く、次の募集をかけているんでが、入居期間ってどれくらいなんでしょうか。次の入居者ってすぐ見つかるの？

[962: 評判気になるさん]

>>961 マンション検討中さん
多くって、初めて何年で何回目？

[963: マンション検討中さん]

1年ちょっとで2回目です。

[964: 名無しさん]

>>963 マンション検討中さん
前回はどのくらいで見つかったんですか？
ある意味、それが答えでは…

入居年数は2から4年くらいが平均かと思います。
１年ちょっとで２回は運が悪いですね。
もしくは物件が悪いか…

[965: マンション検討中さん]

前回は1ヶ月かからないくらいで、次の入居者の人が見つかりました。でも、すぐに退去してしまうことになったので、運が悪いのか、物件が悪いのか、悩むところです

[966: eマンションさん]

>>965 マンション検討中さん
今ならすぐ決まりそうですね。
また、早期退去なら物件に何かしらあるのかもしれませんね。遮音性が悪すぎるとか…

[967: 匿名さん]

>>963 マンション検討中さん
リノシーは、空室時も手数料とるから、回数が多くても大変ですよね。
早く決まるとよいですね。

[968: 通りがかりさん]

新しいプランは総会対応もサポート入ったみたいね。専門家アドバイスが勉強になる。
記入代行してくれるのも楽でよい。

[969: 評判気になるさん]

リノシーからは買わないと断ったのに、電話してきやがった。再度理由を説明して切ろうとしてもしつこいから、話途中で切ってやった。
話の最初に再度はっきり断わり、2度とかけてくるなと伝えたので、次来たらマジで対応する。
周りから複数の電話の声が、手当たり次第かけてるんだろうなあ、在庫厳しいのか？

[970: 評判気になるさん]

「リノシーは一度断った人には電話しません！」

大嘘つき確定です。

[971: マンション検討中さん]

>>965 マンション検討中さん
入居者さん、みつかりましたか？

[972: マンション検討中さん]

投稿ないですねえ（笑）

価格高騰、金利上昇懸念のなか、ワンルームマンションの販売は順調なんでしょうかねえ。

[973: 検討板ユーザーさん]

ネット不動産投資のRENOSY、新築・中古マンション投資の売上高、マッチング件数ともに全国No.1を獲得
https://www.ga-tech.co.jp/news/bucxsh9vzcy31ibr/?fbclid=IwAR1SEDf15Vlq...

無理に投稿引き出す必要ないだろ。

[990: マンション検討中さん]

とりあえず、今からワンルームマンション投資を考える方は、かなり勉強した方がいいですよ。

なんなら、YouTubeで複数動画みるだけで、まともな人なら判断できるでしょう。
まともな人なら…

[993: マンション検討中さん]

[No.974～本レスの内、前向きな情報交換を阻害する投稿、および削除された投稿へのレスを削除しました。管理担当]

[994: マンション検討中さん]

そもそもその物件、35年後にGAの利益が乗った価格の70%で売却できて成り立つシミュレーション。
よほど不動産市況が伸びない限りね、わかるでしょ（爆笑）

[995: マンション検討中さん]

ワンルームマンション肯定派のYouTube。
だいたいが損益分岐点まで持てばなんとかなるだが、それまでのCFのマイナスが考慮されていないか、甘すぎるのが大半。
否定派のと両方よく見るだけで、間違わずにすみますよ。

[996: マンション検討中さん]

あくまで、「今」の話をしています。

不動産価格が上がり続けて、金利もあがらない。
を信じるなら、始めてみてもいいんじゃない？
GAで、とは言わないけど（笑）

[997: マンション検討中さん]

多分信者たちによって、消されると思いますので、内容はよく覚えておいてくださいね！

GAの利益が乗って2000万の物件、35年後に1400万円で売れますか？
築50年、そのエリアで。
まあ、大半の人の判断は一択です。

[998: マンション検討中さん]

35年後に売る？（笑）
ワンルームは10年前後で回すのが定石ですよ
そして私はこの上場相場のおかけでGAの利益が乗った2000万の物件を2200万で売却できました（笑）
仕入れ業者もたいへんみたいでどんどん値段吊り上げてくれて最終的には仲介料も大幅ディスカウントしてくれましたね

まぁだからこそ今は割高に感じて新規には手が出せませんが相場がどうなるかはだれにもわかりません
それこそ数年前まで五輪終わったら暴落するぞ！って↑みたいに煽ってる人いっぱいいましたね（笑）

[999: eマンションさん]

>>998 マンション検討中さん
あくまで「今」の話です。
もちろん、このままあがる可能性がゼロとはいいませんよ、相当低いと思ってますが。
永遠上昇相場なら、投資対象になると言ってますからね、念のため（笑）
「今は割高に感じる」を含めて、うまく取引されているようですね、おめでとうございます！
今は10年で、なかなか損益分岐点にいかない物件が多いようですよ。

[1000: マンション検討中さん]

結局業者どうこういうよりは結局は市況と物件のポテンシャルですね
そりゃ市況悪かろうが業者は生き残るためにあの手この手で売ろうと必死です
大手であればいい物件多いかといえばそんなことはなくむしろ諸費用値引きと融通が効かないことが多い
逆に新興業者は実績づくりが先だから融通は効きやすいけど、先日も問題になったように詐欺業者に当たる可能性もある