GA technologiesってどうよ？

[マンション検討中さん]

GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/

いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。

１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）

この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。

[751: 通りがかりさん]

日本アセットナビゲーションですが、手数料3300円原状回復込み、賃料そのままでサブリースにできます。
賃料85000円なら、サブリースでなくても手数料3300円引かれるわけですが、サブリースでもそれだけしか引かれません。他社のように、賃料の90%というようなことはありません。
ここでは、大半がサブリースを選択しているとのことです。
リノシーと違いサブリース契約となりますが、期間中の売却も問題ないとのことでした。
築古物件を推してきますが、希望を伝えるとそれに沿った物件を出してきます。

[752: 通りがかりさん]

日本アセットナビゲーションは設備込みのプランはありません。ただ、リノシーの家賃保障のプランと比べると月々のコストは大幅に違うので、個人的には問題ないかと思います。
もちろん、設備交換、対応は日本アセットナビゲーションが行い、費用を別途負担する形となります。

[753: 通りがかりさん]

そう言えば、リノシーでは、家賃保障のプランを使う方の割合が高かったので、「この入居率と空室日数で必要なんですか？」と聞いたら、「心配なんでしょうね」の一言で流されました。

全体的に、早く買わせたい一心で、向こうが言いたいこと以外の説明が淡白だった印象です。
たまたま、私を担当した営業がここのよさを伝えきれなかった可能性は否定しません。

[754: 通りがかりさん]

日本アセットはまだ7年程度の実績しかないので、信用できないと思われる方もいるかも知れませんが、それは否定しようがありません。

あくまで、不動産市況の悪い時期は経験していない会社となります。

[755: 匿名さん]

そういえば、ここは金利をめちゃめちゃ安く提示してくれるよな。
普通の会社員なら短期プライムレート基準の 1.65%融資になると思う

[756: 通りがかりさん]

私はオリックス1.6でしたね、各社とも。

[757: 匿名さん]

投資用マンションのスレはどこも営業同士でやりあってそうですよね…。

[758: 匿名さん]

先ほど、初めて設備故障にかかる連絡が入居者→ASSET MANAGEMENTからあったわ。今後どうなるか心配だけどみんなは連絡来たことある？

[762: 管理担当]

[No.759～本レスまでは、ご本人様からの依頼、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[763: マンション検討中さん]

>>758 匿名さん

まだ無いですねー
ワイドプランですか？

[764: 匿名さん]

集金代行プランですね

[765: 通りがかりさん]

集金代行ですが、ここ2年くらいで3回くらいつりましたよ！
エアコン、水栓関連ですね

[766: 匿名さん]

>>765 通りがかりさん
それぞれ、おいくらくらいかかりましたか？

[767: 通りがかりさん]

設備交換あったけど最悪だった。。。
最初はパーツ交換でOKとの連絡だったけど、入居者ついてから直ぐに全交換。
まともに交換後のチェックしてなさそうなので、ちゃんと確認した方がいいですよ。

[768: マンション検討中さん]

>>767 通りがかりさん
どうやったらそのチェックができるんだい？
自分が住んでるわけでもなし。

そもそも何が壊れてのパーツ交換→全交換なの？
あと具体的な事例持ってるなら直前の費用面の質問答えてあげたら？

[769: 匿名さん]

自分は3万円くらいかな

[770: 口コミ知りたいさん]

>>768 マンション検討中さん
エアコン。

最初はリモコン交換でOKとのことだったけど、結局は本体側の受信機がダメでしたって感じ。リモコンも本体もお店で買うより2割くらい高い印象だけど、まあ定価ならそんなもんかと思う。

GAはただ業者手配するだけなので聞いてもどういう確認してるかわからず。（ただ交換完了連絡を横流ししてるだけ？）

エビデンスが写真しか送られてこないので正常に稼働してるのか謎。

入居者入ってれば入居者が動くこと確認するからまだいいかもだけど、空室だと業者任せで信頼性下がると思った。

この辺気になる人は事前に確認事項送るとか、
近くなら立ち会い希望してみるとかあるかもね。

[771: デニーロ]

特典は貰えないですね。
契約せずに貰ってる方の断った理由を聞きたいです。

[772: 検討板ユーザーさん]

5年前にリノシーで物件を購入した者です。売却する際には自社での買取りと他社への売却になります。自社での買取りでは、相場価格よりかなり低く見積られ(購入価格から5年間の収益分を引いたぐらいの価格でした)他社で売却手続きを行う場合、総賃料9ヶ月分の違約金（即時解約）、総賃料3ヶ月分の違約金（6ヶ月の予告期間）を支払わなければならず、どちらも厳しい条件でした。不動産投資は毎月家賃としてもらえるので、魅力的ではありますが、出口戦略により、リターンも少なく投資としては失敗になるかと思うので、業者選びもよく考えて行ってください。

[773: 口コミ知りたいさん]

>>772 検討板ユーザーさん
ファーwwww　5年前に契約だったら大成功だろうなと思っていたけど、そこまでぼったくるのか……。去年契約の俺の今後が心配。。

[774: 口コミ知りたいさん]

>>772 検討板ユーザーさん
シミュレーションの売却想定額と乖離はありましたか？

[775: 評判気になるさん]

>>772 検討板ユーザーさん
購入の時にその件はご存じでしたか？
それが本当なら絶対ここからは買えないですね…

[776: 名無しさん]

設備請求割高
買取代金は相場以下、他社で売却すれば高額の解約金発生
月々の手数料割高

このスレの情報が全て本当なら…
会社の利益は出るでしょうから、株主になるならいいかもしれませんね。

[777: マンション検討中さん]

いや5年前は知らんが、今は他社売りは家賃2ヶ月やで

[778: マンション検討中さん]

相場よりかなり低いなら家賃9ヶ月でも他社売りの方が儲かるだろ。

何が言ってることおかしくないか？

[779: 評判気になるさん]

ここの自称強みの一つが、仲介手数料のかからない売却。それが相場より低い買取価格なら全く強みでもなんでもなくなる。
仮に本当ならの話ですが…

[780: eマンションさん]

>>777 マンション検討中さん
2ヶ月分で即時解約できるってことですよね？
それならかなり良心的だと思います。

どちらが本当なんでしょうか。

[781: マンション掲示板さん]

>>774 さん

>>774 口コミ知りたいさん
私の時は売却想定額のシュミレーションというのはなかったです。

[782: 評判気になるさん]

>>780 eマンションさん
賃貸管理委託契約書の、第9条2に、即時解約は2ヶ月って書いてある。

持ってる人なら見てみたら良い。

[783: マンション検討中さん]

>>775 評判気になるさん

5年前に交わした賃貸管理委託契約書の一部です。
語弊がないようにそのまま写します。
(合意解約)
1、甲・乙いずれかが、一方の都合で本契約を解除する
　ときは6ヶ月の予告期間を置き、それぞれ相手方に
　書面に通知の上、その期間の満了をもって本契約は
　終了する。
2、甲が乙に対して6ヶ月の賃料を払う場合は、即日
　本契約は終了する。尚空室等においては募集賃料を
　管理代行手数料算出の基準とする。
3、乙に責にない解約は、募集賃料の3ヶ月を違約金
　とし、甲が乙に対し支払う事とする。

とありました。9ヶ月と何処にも書いてないので疑問に
思いましたが、3、の違約金3ヶ月分が、1、2、に
足された結果、

総賃料9ヶ月分の違約金（即時解約）、
総賃料3ヶ月分の違約金（6ヶ月の予告期間）

と言う事になるんだと思います。　
　　
契約時、読んでいたはずですが、分かりにくい文なので
きちんと理解ができてなかったです。

[784: 名無しさん]

>>780 eマンションさん

その年によってとか、支社別、契約プランとかの
違いなのでしょうか。。
とりあえず、購入時は契約書も注意すべきかと。

[785: マンコミュファンさん]

そんな事知らずに契約してたな…契約書読み直してみるか

[786: 検討板ユーザーさん]

>>783 マンション検討中さん
あとは、こういう説明が事前にあったのか、管理受託契約を締結するさいに、さらっと読まれただけなのかも重要なところだと思います。
もっとも、リノシーが他社同等の価格で買い取ってくれれば何の問題もないのですが…

[787: マンション検討中さん]

売却予定があったら、とりあえずリノシーとの契約解除を通知しておく必要がありそうですね。
リノシーが、適正な価格で買い取ってくれるという思い込みから、そこを余り気にしてなかった方も多いのではないでしょうか。

[788: マンション検討中さん]

賃貸管理プラン更新したらいいだけじゃないの？
今の条件にアップデートされるでしょ。

更新月じゃないとプラン変更のやつとられそうだけど。

[789: マンション検討中さん]

>>788 マンション検討中さん
プラン変更したら、今の手数料ですよね？それは変わらないんでしたっけ？

[790: 評判気になるさん]

>>787 マンション検討中さん

今の契約書だと1ヶ月前告知。気にするレベルじゃない。

[791: 評判気になるさん]

>>789 マンション検討中さん
手数料あがるけど、今この人は売る際の条件を変えたいんだよね？一瞬だけそれにしたらいい。

[792: マンション検討中]

>>791 評判気になるさん

>>791 評判気になるさん
確かに直前に変えれば良さそうですね、失礼しました。

[793: マンション検討中さん]

ただ、リノシーが他社より高くしか買取ってくれないというのは気になります。
他に事例があればお聞きしたいところです。
仲介手数料がなかろうが、全く無意味なものになってしまいますから…

[794: マンション検討中さん]

失礼、他社より安くです。

[795: マンション検討中さん]

むしろ他社より高くかってくれた。
が、どっちにしろ物件次第でしょ。
今買った時より他社査定+100～200のものもある。
↑の値段なら違約金払ってもぜんぜんOKと思ってる。リノシーでこれらがいくらになるのかはまだ売る気ないので知らない。

売る時に条件見比べるしかないべ。

[796: 匿名さん]

>>787 マンション検討中さん

そうですよね。
売る時は「駅近の価格の落ちにくい良い物件です」って感じで紹介されたんですがね。だからと言って「売却時、我が社で良い価格で買いますよって意味ではないようです。

購入時に、自身の売却予定を設定し「～年後いくらで買い取ってもらえますか？」って聞いてみてください。そして、できれば、その契約書も自身で作り、買取り価格を約束してもらってから購入することをおすすめします。
ただ、むこうは契約のプロですので、多分「その時の相場など、状況によりますので」とかで断られそうですが…

[797: 口コミ知りたいさん]

だろうなあ……

[798: マンション掲示板さん]

>>796 匿名さん
無茶苦茶いうなやw

[799: マンション検討中]

>>796 匿名さん
さすがに厳しいでしょうね、気持ちはわかりますが…
ただ、今は年別のシミュレーションに、毎年の売却想定価格が出ているはずです。
現在の不動産市況が続いた場合の想定なはずので、その根拠はよく聞いておくほうがいいかもしれません。そして、市況が悪化してないのに想定から大きくブレてるなら交渉の余地があるかもしれません。
これも、無理かなあ…

少なくとも、最初の１年2年くらいは、家賃や管理費などが変わらなければ、この価格で買い取ってくれるのか確認してみてもいいかもしれません。

[800: eマンションさん]

>>794 マンション検討中さん

売却予定の者です。
リノシーは買取りなので、売却仲介会社に頼むと、仲介手数料として、売却価格×3%+6万円＋消費税をこちらが支払わなければいけないので、それを上乗せしたかたちで、査定額として提示してきます。
なので、基本的に仲介の方が査定価格がその分高く、買取りはそのままの価格なので仲介よりは低くなります。

それを踏まえても価格が乖離しているのは、どうかと思います。

[801: ちくわ]

？　仲介手数料が 3%+6万円は法律上の上限で、それより安く対応してくれる会社あるじゃん

[802: マンション検討中さん]

>>800 eマンションさん
他社の査定額を元に再交渉する余地もない感じですか？

可能なら、ざっくりでも構わないので、リノシーと他社の査定額を教えてほしいです。

[803: 評判気になるさん]

>>802 マンション検討中さん

リノシーに買取り額と売却の違約金のメールがきた後、自分が想定していた価格より低く、ショックを受けた旨と、違約金もとても条件が厳しいと、メールで返信し、自分の気持ちを伝えました。
その後、電話でその件について話しをしましたが、どうかしてくれるような雰囲気でもなかったので諦めました。

5年前の購入額1500万(諸経費込)
今回のリノシー査定額が1180万
他社仲介で1350万　って感じです。

他社仲介で買いたい方がおられたので、1350万から手数料51万ほど、そこから6ヶ月の猶予期間なので家賃3ヶ月分の違約金20万と6ヶ月間の管理費と修繕費72000円、9月末に退去されるので、その際の設備費用。来年の固定資産税。結果、60万位プラスになればと思っています。6ヶ月間は家賃をもらえる権利はあるようですが、買主の方が募集の家賃を高めにした場合、入居者が決まらないと思うのであまり期待しないようにしています。

解約手続きは私もまだこれからで、ざっと聞いただけなので実際は少し違っているかもしれません。

それぞれの物件、売れやすい時期、相場の状況や契約プランにより手数料が少なかったり、金額の差はあるので、一例として、参考にしてもらえたらと思います。

[804: eマンションさん]

>>803 評判気になるさん
大変わかりやすく書いていただき、ありがとうございました。
リノシーのシミュレーションの売却想定額はやはりあてにならないこともわかりました。
物件購入価格の85パーセントになるのは、10年以上経過の想定になってるはずです。
物件によって違うというかも知れませんが、リノシーのシミュレーションはほぼ一律のはずです。

それにしても、すごい差がありますね、恐ろしい…
これに関しては物件によって違うのでしょうが、こういう事例もあるんですね…

[805: マンコミュファンさん]

>>804 eマンションさん
シミュレーションだから上振れも下振れもするだろうよ。
あなたは何か金額を保証するものみたいに捉えてない？

そもそもインカムで稼ぐ、キャピタルで稼ぐ、節税で稼ぐは物件それぞれ。キャピタルで益なくてもトータル収支プラスとかぜんぜんあるよ？

[806: マンコミュファンさん]

>>805 マンコミュファンさん
営業があたかもそうなるようにセールストークしてくるけどね、そんなの信じてはいないよ。これから話を聞く人に、リノシーのセールストーク、特に数字は信用するなって言いたいだけだな。
あなた、毎回マイナスのこと言われると、乱暴な言葉で絡んでくるけど、なんかあんの？

[807: マンション検討中さん]

35年で30%、私はここまで下がるとは思ってないなどと平気でいうからねえ（笑）
35年で買値で売れる設定の利益とかをホワイトボードに書かれて説明されました（笑）

わずか5年ですら下振れしてる実例あるんだから、信じちゃいけないのは明白だ。
他の営業も呆れるセールストークの連発です。
見極めてくださいね、これから始める方は、もちろん納得できたら、ここで始めればよいと思いますよ（笑）

[808: 評判気になるさん]

>>806 マンコミュファンさん
変にバイアスかけずにフラットに見ろって言いたいだけだな。
あなたの発言はいちゃもんつけてるようにしか見えんのだよ。

[809: マンション検討中さん]

35年で30パーしか下がらないことに、疑問やら不安を伝えると、「そういう物件しか仕入れません！」だからねえ…AIだなんだ言ってたな（笑）

シミュレーションを信じるな＝セールストークを信じるな
どこの会社でもそうですが、ここのは明らかにレベルが違う、疑うなら、一から説明しますよ！

[812: マンション検討中さん]

フラットに見たに決まってんじゃん。
３回も面談行ったんだから、わざわざ（笑）
本気で比較、検討した。最初からマイナスでみてたら行かないって（笑）

あなた、私以外にも同じように絡んでるからね、私だと勘違いしてやってんのかもしれんけど

[816: マンション検討中さん]

どうも、私が嘘をついてリノシーを貶めようとしていると感じている方がいるようですね。

時間があるときに、丁寧に説明していきたいと思います。よろしくお願い致します。

[817: eマンションさん]

>>807 マンション検討中さん
売却する者です。

他の仲介会社２社からはリノシーの1180万の買取価格は特別低くはないと言われました。
両手取引の仲介会社は買主、売主両方から手数料とれる分、上乗せで査定額だせるけど、直接買取りだったらこんなもんだって。
なので、リノシーがどうとかではなく、不動産屋全体がって感じです。
　ちなみに築17年、大阪中央区、駅徒歩2分の物件です。
　　
詳しく書いてるのを不動産屋が見たら特定されそうですが、、まぁ、よいですw

[818: 通りがかりさん]

>>817 eマンションさん
なるほど、勉強になりました。
ありがとうございます。

[819: 口コミ知りたいさん]

>>800 eマンションさん
だいぶトーンが変わりましたね。
いろいろ勉強になりました。ありがとうございます。

[820: eマンションさん]

>>771 デニーロさん
私も現在もらえてません（笑）
否認されたら、盛大に抗議しようと考えています（笑）

[822: 評判気になるさん]

>>817 eマンションさん
要は仲介手数料を取らない分、価格に反映されるってことですよね。
リノシーの営業様は、「強み」の一つとして説明してくださいましたが…
これも風評被害に当たる投稿ですか？

[823: 評判気になるさん]

大阪の物件、5年で85%かあ…
（物件価格1400万として）

大阪だからなのか、そんなもんなのか…

[826: 通りがかりさん]

ここは活発で良いなぁ

[827: マンション検討中さん]

5万円分のギフト券、もしくはポイントの要件みたしても貰えなかった人いますか？

泣き寝入りするしかないんですかねえ…
せこい？いやいや正当な権利でしょう。

[828: マンコミュファンさん]

機能してるかわからんが、ここはギフト券について問い合わせする窓口があるっぽい。
問い合わせたら付与しないという、意味不明な会社よりはマシだろう。

付与されてないと騒ぐなら、まず問い合わせてその結果を教えてほしい。

[829: 匿名さん]

>>823 評判気になるさん
大阪も東京も同じシミュレーション。
12年目で85パーセントでした。

「弊社の運用実績を基に算出」だそうです。
精度高いなあ、さすがNo.1の会社です。

[830: マンション検討中さん]

複数社検討して、購入にいたらなかった会社からもポイントやギフト券が意外としっかり貰えてるのに驚いている。
貰えないと口コミが多いところからも貰えており、しっかり要件を満たして、比較していれば大丈夫という認識。

一番最初に面談したここは…
No.1の会社なんで、しっかり付与してくれると信じています！

[831: マンション検討中さん]

最近株価が好調です。
しっかり利益をとる態勢になったのでしょうか。決算が楽しみです。

[833: マンション掲示板さん]

>>832 口コミ知りたいさん
本当なら、特別割引の内容が知りたいところ

[834: マンコミュファンさん]

アマゾンギフト5万円の広告に釣られて面談しました。全ての要件を満たしているのに、利回りが納得いかないので購入しないと言ったら、キャンペーン事務局からキャッシュフローが納得してもらえないのでキャンペーンアマゾンギフト支払えないと返答ありました。キャンペーン規定を完全に満たしており、面談もして内容に納得いかなかったため見送ったらキャンペーンがもらえないとのことなので、購入しないと支払われない形だけのキャンペーンなんだと思いました。都合のいいことしか顧客に伝えない信頼できない会社だと解り、契約しなくて良かったと思いました。

[835: 評判気になるさん]

>>828 マンコミュファンさん
問い合わせても電話に出ない、メールで理由を聞いても返信がない。そういう会社でした。真剣に検討していただけにすごく残念です。信用できなくなりました

[837: マンコミュファンさん]

>>834 マンコミュファンさん
朝1時にお暇ですね。

[838: マンション掲示板さん]

>>837 マンコミュファンさん
時間関係ないだろ？
要件満たして貰えないなら、おとり広告ってことになる。重要な問題です。