GA technologiesってどうよ？

[マンション検討中さん]

GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/

いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。

１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）

この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。

[70: 評判気になるさん]

>>68 匿名さん

ちなみに原状回復費やADも無料やね
長期保有前提なら物件価格が高くてもランニングコストの安さでペイできるよ
管理手数料高いけど一定期間修繕費無料を謳ってる業者もいるし
GAに限らず見せ方の問題（画一的になりがちな不動産営業はそこで独自性を出すしかない）

まぁ結局「すぐにご用意できる物件」はどこで買っても大差ないんだけどね

[74: ご近所さん]

ワンルーム投資なんか儲かるわけない。儲かるのはディベロッパー、仲介業者、リフォーム業者、司法書士。儲かるなら銀行自身が投資している。
古い過去にはワンルームマンション投資会社のマルコーなどあったが、倒産して社会問題となった。それを知らない世代が勧誘させられて買わされている。
だいたい、人の金で儲けようなんてうまい話があるわけない。一旦、人が入らなくなったらひとたび毎月10万単位のお金を工面しなくならなければならなくなる。最終的に払い終えてもゴーストマンションだ。
ここは、不動産価値をデータ分析して賃貸相場の実力を把握しているというが、学者を顧問に迎えたりして信頼を上げようとしているが、所詮はカラーマップを作っているだけ。仲介と違って自社物件の転売だから、割高なのは自明です。その差だけで回収に何年も変わってくる。表面利率の悪さも明らか。何度も言うが人の金で利益を得ようとするのは間違い。それが可能なら、プロが先んじてやっている。

[75: ご近所さん]

あと、地図上で高速道路近くの物件と判っているのに、平気で薦めてくる。自社物件処分に熱心な会社。仲介なら市場から適切な値段でしかも豊富な物件から選べる。ただし、ワンルームマンション投資はわりに合わない。お金借りてやるものではない。現金なら趣味として、自己満足としても良いかもしれないが。お金借りてやるものでは無い。どうしてもやりたいなら、自分で苦労して仲介業者に探させてみなさい。そしたら売りたい人から値切ることもできる。利回りを上げることできる。

[80: 検討板ユーザーさん]

AIなんか使用しとらんやろ笑

[82: ・・・]

[情報交換を阻害する投稿のため削除しました。管理担当]

[83: 口コミ知りたいさん]

生命保険がわりに?とか、儲からない物件を売る常套句のような勧誘しかされませんね。さすがにもっとマシなものが出てくるかと思って問い合わせたのですが・・・
月5000円の持ち出しで、生命保険がわりになるんですよ？！今いくら保険に払ってます？！って。頭の悪い勧誘文句。呆れて黙っていたら、「今の、驚くところですよ？」って。人のことをバカにしすぎです。
そのマイナスは年数が経つとどんどん膨らむんですけどね。どう見ても貯蓄型で十分な条件、しかもリスクもあるだなんて。
利子がこれだけ低いんだからさすがに都心の物件でもキャッシュフローが十分プラスになるような価格設定が可能なはずですが。なかなか・・・

[84: サラリーマン大家]

当方、3つの業者さんから5件(うちGAさん2件)購入しました。

GAさんの物件は確かに割高な物もありますが、市場価格同等、またそれ以下のものもあります。マンションレビュー、マンションマーケット、楽待を使って徹底的に価格を調査し、周辺相場の賃料下落度合いなども調べて購入したので、比較的良い物件が購入出来たと思ってます。

私の担当してくれた営業担当は優秀でレスポンスも早く満足してます。

ただ、会社の経営戦略として積極的な投資を掲げていて同業他社よりも販管費率が高いので、それを補えるぐらいの新たな事業に期待しております。投資用マンション販売ですと粗利率は限られているので、このビジネスのみだと将来の大きな成長も見込めないかと。

[85: 購入経験者さん]

ワンルーム投資なんか儲かるわけない。とのことですが、私は儲かりました。2000年に東京のワンルームマンションを3戸購入しました。ほぼ借入で頭金はそれぞれ100万程度でした。その当時はフルローンが当たり前で頭金はなしでも購入できましたが、私はCFを少しでも良くしたかったので、頭金を入れました。3戸で年間60万のCFがあり、この9年間で合計500万近くの現金が残っています。この9年間何もやらずにほったらかし状態でこの収入です。この間、退去があって空室になったことがありますが、ほぼ1カ月では次の入居者が決まりました。東京のワンルームマンションは賃貸需要が高いので、よっぽど場所を間違えない限り空室リスクはかなり低いです。
修繕費も一度、給湯器を新しいのに交換しただけです。
今回縁があって3戸のうち一つをGAさんに売却することになりました。売却金額―残債＝手元に残る金額が700万になりました。
500万＋700万ー300万＝900万。9年間で、ほぼ何もせずにこれだけの利益を得ることができました。
不動産投資はタイミングと立地を間違えなければ、ほぼ成功します。あとは始める意地があるかどうかです。

[86: マンション検討中さん]

区分マンション価格はどんどん上がっています。アパート融資がおりなくなりはじめたからでしょうか？
賃料はそうそう上がらないから利回りは低下する一方です。
GAさんもそうですが、本業の税金の還付を入れないとプラスにならないなんてありえない。事業として最初から失敗しすぎです。事業として失敗してるから、サラリーマンの年収から買える範囲しか買えない。規模拡大なんてできません。銀行はそんな事業で失敗している人に拡大させる融資をするわけがないからです。
最初の1年、よくて5年を過ぎたらそれすらマイナスに転落します。
業者さん見てるなら、もう少し利ざやを絞ってユーザーにちゃんと還元できるビジネスモデルにしてほしいですね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[87: マンション掲示板さん]

たしかに区分は儲からない。それは否定できない。
でもさすがに税還付入れないとプラスにならないとか、最初から持ち出し発生ってのは悪意ありすぎかなぁ。
ちゃんと都心駅近でもキャッシュフローが出る物件くらい紹介してもらえる（といっても月1万くらいではあるが）。
あまりに無知だと、人によっては在庫処分を押し付けてくる悪い担当者もいるかもね。

そして今は本当に一棟物が出てこない！泣
仮に出てきても頭金だけで数千万円とか。
だから庶民サラリーマンは融資通る範囲の中古区分投資なら、何もやらないよりはいいと思うけどね。
1戸だけでも、青色申告でいろいろ「工夫」できるのも地味においしい。特によく旅行する人。

まぁ投資という観点でみると魅力は薄いかもねね。あくまで生活の知恵の延長ってかんじだから。
本当に不動産投資で食っていきたい人は、与信毀損するだけだから、区分をやるべきでない。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[88: マンション掲示板さん]

当たり前のように都心駅近くでキャッシュフローマイナスの物件を紹介されました。
「生命保険がわりなので」だそうです。もちろん断りました。とってもお得なんですよ？！長期的な資産形成しなくていいんですか？！と。終始イライラ。
キャッシュフローマイナスの生命保険がわりでいいなら新築でいいなあ。中古区分にする旨味が全くない。
青色申告でいろいろやるならもう少し別の手がありそう。地方の築古数百万を現金買いとかで良さそうです。

[89: 通りがかりさん]

電話番号変えて何度も電話してくるの辞めてほしい
ま、電話番号ググると「不動産営業」とか社名とかばっちり晒されてるんですが
番号大量に取って使い捨ててるんでしょうか？

[90: マンション掲示板さん]

キャッシュフローマイナスなら本当にやる意味ないけど、なんでプラスになる物件がないか聞かないんだろう？
聞いた上でないって言われたらなら仕方ないけど受け身だとそりゃ業者に舐められるよね

[91: マンション掲示板さん]

>90
聞きましたよ。そうしたら「それなら地方物件ですね！」と。
地方物件じゃ、部屋が埋まっているときのキャッシュフローは出るかもしれませんが結局マイナスになるリスクが高すぎますよね。
そう話してたら、完全に話を逸らして保険が、資産形成が、と言い始めました。引っかかると思われてるんでしょうかね。

[92: マンション掲示板さん]

>>91
なるほど
ということは私が話聞いた時より安く仕入れられなくなってきてるのかもね
唯一区分でも収益性ちゃんと重視してるイメージだったけど
上場して他の業者と変わらなくなっちゃったのかな

[93: マンション掲示板さん]

うちはキャッシュフローしっかり出る都心物件紹介頂いて購入しました
最近は他の不動産屋から購入金額以上で売って欲しいとDMが来ます

ここみてびっくりでした
うちの営業さんはとても良かったですよ

[94: マンション掲示板さん]

>93
購入金額以上で売って欲しい、は買取業者の常套句です。大抵その後ガクッと値下げした金額にされますので舞い上がらないよう。

[95: マンション検討中さん]

値下げに応じなければいいだけ
CF回ってるなら売り急ぐ必要なし

まぁ俺は一棟に乗り換えるために購入金額とほぼ同額で売ったけどね

[96: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため削除しました。管理担当]

[97: 通りがかりさん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]?

[98: 評判気になるさん]

１ＫをローンならそんなめちゃくちゃなＣＦは出ないだろうし、東京は既に高値なんで買うなら現金じゃないとしんどいのでは？
利回りは良いとは言えないけど、マイナスにならない物件を持って来るのは他の業者よりは遥かにマシだと思ってて、今年１Ｋ３軒と１ＬＤＫ１軒をＧＡから購入しまして、東京ではないですが概ね満足しています。
誰かも書いていましたが、営業次第な部分もあるかもしれません。
先日、法人でＧＡされている方とお会いしましたが、ワンルームだと一番マトモなのがＧＡだとおっしゃってました。
ＧＡが嫌なら他の業者から買えばいいと思います。

[99: マンション掲示板さん]

リノシーで年間の収支合計を見ると数十万のマイナスと表示されますが、これは実際の支払い額を元にした数字ですか？正直このマイナス分の支払いは厳しいなと。

[100: マンション検討中さん]

この1年で物件価格上がってるのもあるけどマイナスが出る人はたぶん属性が低いんじゃないかな？
リノシーの金利初期設定は1.9%くらいだったと思うけど
公務員とか上場企業並みの属性なら1.65%で借りられるからプラス出やすい

[101: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[102: 名無しさん]

不動産会社から物件を○○万円で購入させてくれないか？という手紙が何度も来るのですが、その会社の話を聞いたり、実際に売却をされた方いらっしゃいますか？

[103: 匿名さん]

>>102 名無しさん
うちにも来ますが、連絡はしたことがないし怪しいと思います。でも内心ちょっと嬉しいですw
売却するならGAさんにそのまま頼んだ方が確か仲介手数料の割引もありますしいいと思います。
うちが数年前買ったマンションは違う部屋がGAさんから最近出て200万ほど値上がりしていましたが即売れました。自分が買った時は天井かなと思っていましたが、まだ不動産市場は好調なようです。(他の業者物件を見回し総合的判断)

[108: 検討板ユーザーさん]

[No.104～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および削除された投稿へのレスを削除しました。管理担当]

[109: 検討板ユーザーさん]

マイナスキャッシュでなぜ皆やるのか？

節税、保険、年金がわりって全部見方を変えた後付けの仕組みだな。
年々家賃下がっていき、逆に管理料/積立金は上がっていき、月々の手出しマイナスが大きくなっていって複数所有とか完全に詰んでしまう。
→説明なし。
融資期間の手出し耐えれる人なら良いけど、 返済後、回収期間どんだけかかるのか？
→説明なし。
融資期間後の築年50年60年物件所有って、 建替時期突入だから売るに売れない。
→説明なし。
唯一、築浅物件を団信活用できれば残された家族には良いかもしれない。
が、保険料の変わりの手出しだとしても、そもそも団信活用できなければ全く意味なし。

区分はないという判断かな。

[110: 検討板ユーザーさん]

>>109 検討板ユーザーさん
うちの担当はこの辺は事細かに説明してくれましたが。。。担当変えてもらったらどうですか？

管理費修繕積立金は確かに上がっていきますが、家賃は場所によりますよ。うち今回は退去に合わせて5000円アップで即入居決まりましたし(元々10年前水準の家賃だったからですが)

今のところ手出しなしで、むしろ黒字経営なんでいかにマイナス作ろうか悩んでいます。

今から40年前と今のマンション、構造からして違うのわかりますよね？今は50年60年で建て替えにはなりません。(まぁこの辺も管理状態等で絶対とは言えませんが)

保険代わりに購入した我が家ですが、買って良かったと思います。大きく儲けもしませんが、暴落とかもないです。都心は強いです。てか都心マンション暴落したらみんな買うでしょw

[111: 名無しさん]

>>110 検討板ユーザーさん
団信ありきなら今後プラスから手出しになろうが気にしないし、手出しの増えにしっかり耐え続けて下さい…
資金余力がある人、知ってる人は当たり前だが、
今の区分は大半が所有し期間が長ければ大赤字になるのは当たり前。
赤字にする方法を考えてますって経営者としてダメやろ笑
聞いた話しをそのまま鵜呑みにしてる感満載やな笑
経費の調整はしても黒字にした方がええと思うで笑

てか、都心マンションが暴落するんやったら明確な理由があるから暴落するんやろ。
その時に都内だからじゃなくて、優位性がなくなってたら誰が買うん？
都心が暴落したら経済終わるでしょって考えてたらそれも楽天的だが笑

まず思い込みの理由づけが強いな笑

[116: 匿名さん]

>>111 名無しさん
じゃあ買わなければいいんじゃない？
暴落したら自分は買うな。

コロナの時の株価みた？暴落してどうなったか。思ったより回復早くて逆にびっくり。
暴落はチャンスだ。

[117: 匿名さん]

株価とは別で考えるべきでは？

そもそも販売会社が販売価格(利益幅)を作るのだから。
暴落したら販売出来るように価格調整する。
ただし、暴落レベルならそもそも融資機関はつかない為、現金余力がある人は購入でき得できる。
良い時は利益幅を取れるだけとるだけでしょ。

暴落だから買うではなくて、
単純に提案物件の立地、金利、CF等、長期保有に対してのキャッシュヘッジが取れる人なら良いと思うよ。

[118: 検討板ユーザーさん]

Amazonギフト券の記載分かりにくい。
詳細まで何回もページ飛ばないといけない。
結局、融資通りかつ不動産買った人が対象って事でしょ？
最初のページ記載から大きく変わって、
最終のページ記載の貰える条件多すぎだし笑
個人情報取得したいんだろうな。

[119: アマゾンギフト]

面談受けましたが、アマゾンギフト3万円は貰えませんでした。詐欺ですね。