GA technologiesってどうよ？

[マンション検討中さん]

GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/

いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。

１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）

この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。

[529: 匿名さん-戸建て全般]

あと、リノシーの最近のターゲットは年収500万円～です。家買ってほしいなら、医者や士業、大企業の役職など1000万円オーバーを攻めるべきですよね？その層はもう食い潰してしまって、損した人たちも多く警戒されています笑。ターゲット層を下げざるを得なくなり、2000万円フルローンがおりるボーダーの500万円まで来てしまってます笑。しかし、年収の割に高価な買い物のため成約率が低く、アマギフバラマキで客を寄せるしかなく苦しいです。そのしわ寄せは物件購入者が負担します。
それでも、物件を仕入れて転売するというスキームは止めることができません。給料が払えなくなり潰れるからです。物件価格は高騰して仕入れ値も売値もあがっているが、ターゲット層の年収は下がっている。最近も決算で赤字を計上してたと記憶してますが、よく考えた方がよい分野とおもいます。

[530: 匿名さん]

>>528 匿名さん-戸建て全般さん

節税するのが目的というよりも、インフレ対策で実物資産も持ちつつも節税になるので持ち出しが少なくなるということでしょう。団信についても同様のことが言えると思います。
多少利回りが良くて毎月1万円収入が増えたとしても、特に魅力を感じないです。
円安かつインフレが進んでいるのに金利を上げない状況であるならば、国内不動産は悪くない選択肢だと思います。

[531: マンション検討中さん]

>>529 匿名さん-戸建て全般さん
また適当なこと言うやつが湧いてますね。

節税、生命保険になる説明、どこの不動産でも同じだろうに。
アマギフもリノシーの特色でもないだろう。

赤字決算は1～2Ｑは元々そう言う会社。さらに今は増資を元に事業拡大中。
5月からの法改正周りで取引の電子化案件でかなり多くの大手と取引が増え出してる。

個人的な見解ですが、拡大している事業が落ち着いてくれば、
かなりの黒になると見込んでいます。勢いのある会社ですよ。今後も応援しています。

[532: 販売関係者さん]

>>531 マンション検討中さん
はい、どこの不動産でも同じく、よく考えた方がよい分野であると書いています。
リノシーを貶めようとしてるわけではないですが、事実を元に一般的なことを書いていますよ。ここはリノシーの話をするところなのでリノシーの話しをしています。バラマキはどこもやっていたとしても、不動産屋はボランティアでないためエンドユーザーが背負うのも当たり前です。
飛ぶ鳥落とす勢いといわれるだけあっていい会社だとは思いますよ。実際、過去の投稿でも不動産投資するならリノシーが最強と書かせてもらってます。ただ、インカムで考えるとフルローンであればプラスになるのが40年後なので投資としてそもそもどうなのかとか、昔1000円であった管理費が5000円になるなど、いまのサポート体制が改悪される可能性は大いにあると思ってます。
リノシーのサブリース的なやつ(特許申請中)も素晴らしく、月毎に契約変更できるのは画期的ですが、長く続くかはわかりません。
物件お持ちの方のようですから、今後どうなろうが一心同体でしょうし、気分害されたみたいですみません。

[533: 匿名さん]

>>532 さん
実物資産をインカムだけで考える理由がわからないです。
キャピタルとインカムを一緒に考えながら投資判断をするのでは？特にインフレをリスクと捉えるときは。

[534: 販売関係者さん]

>>533 匿名さん
おっしゃる通りです。複合的に判断すべきですね。少なくともリノシーからは基本的にインカムでの検討をお薦めされました。計算して、40年後にプラスなので厳しいのでは？と聞いたら、そんな場合でもキャピタル狙うこともできますと逃げ道的な感じで言われましたが。それなら、客に勧める論調としてはキャピタルで儲かりますってゆう順序じゃないとおかしくないですか？と聞いたら若干慌ててました笑。プロの彼らの目線だとやはり今後相場は頭打ちという予想なのかもしれません。
彼らの紹介物件は仕入れ値に8%平均で色がついてるそうです。2000万の物件を買ってすぐ売ろうとすると1840万の価値です。売却時手数料10%取られたら1650万円が手元に残りますが取得時の手数料も数十万かかりますよね。それを上回る価値上昇があると思えば購入すればよいと思いますよ。これからも上がり続けるなら常にいまが買いなわけですから。
高所得の方なら育児給付金がカットされる方もいるでしょうから、不動産買って受給できるよう調整するのも一つですし人それぞれですね。
いま渋いのは仕方ないですが、その辺複合的に考えて買うなら確かにいいんじゃないですかね。

[535: 販売関係者さん]

上にも一般論書きましたが、留意すべきは以下ですね。
・おいしい話が向こうからやってくることは稀
・おいしい話であれば、アマギフ5万バラマキしなくても客付きはいいはず。
・客付きよければ年収500万円の層なんか狙わずにもっと高所得者に複数物件ガンガン売る戦略で展開できてたはず。
・売り文句が、生命保険の代わりになります！節税効果あります！ではなくてもっと直接的に儲かる話が前に出るはず。

客観的に見て、苦しげに見えるのは自分だけでしょうか？

[536: 匿名さん]

リノシーの物件に住んでおりましたが、リノシーから折り返しの電話が来ない等解約の手続きに時間がかかりすぎてトラブルになりました。管理会社としては信用できません。

[537: マンション掲示板さん]

>>534 販売関係者さん
ってゆう

[538: マンション掲示板さん]

>>536 匿名さん
賃貸で住んでるやつがわざわざこんなところに書き込むわけないだろ……
どこの不動産会社か知らないけど、競合他社の妨害する暇あったら営業してこいよwww

[539: 匿名さん]

>>538 マンション掲示板さん
たしかに（笑）
賃貸→リノシー→GA→マンコミ→GAスレ
どう考えても無理があるわ…。

[540: 検討者さん]

20年後くらいに売る場合って、築35年の物件になるけど、都心なら売れるのかな？今築35年くらいの物件ってどんな人が買うんだろう？

[541: マンション掲示板さん]

>>540 検討者さん
固定資産税を考慮してプラス収支になるなら買う人たくさんいると思う

[542: 検討者さん]

法定耐用年数が47年で築35年の物件だと12年のローンになると思っています。それだと買う人少ないのではないですか？

[543: デベにお勤めさん]

>>542 検討者さん
投資用物件の融資年数は法定耐用年数とは異なり、各金融機関毎に設けれている基準年数ー築年数＝ローン期間になるので築35年のマンションでもそれなりに長い融資年数でローン組めますよ。

[544: マンション掲示板さん]

>>543 デベにお勤めさん
横だけど助かる

[545: 検討者さん]

ワイドで家賃減少なしの想定でも35年間、固定資産税込みで月1.3万の出費が続くのは厳しい。合計500万以上。都心のマンションは難しい。これで築50年くらいのマンションが手に入ると考えれば、全体の収支はプラスなんだけど、良い話に思えない。

[546: マンション検討中さん]

基本は5年で売るプランなんじゃないかなと最近思う。

[547: 通りがかりさん]

5年で売りぬけか…

[548: 購入経験者さん]

>>546 マンション検討中さん
5年じゃまず売れないですね。
仮に儲かったとしても、所有期間5年以内ですと短期譲渡になって、譲渡税で約40%持っていかれてしまいますし累計のマイナス収支の事を考えると、よくてトントン。
ほとんどのケースではマイナスになるかと。

[549: マンション掲示板さん]

>>548 購入経験者さん
ありがとう。知らなかったわ。
俺が購入したのは2021年7月だから、2027年1月以降に売らないと短期譲渡になっちゃうんだね

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm

[550: マンション検討中さん]

ご存知の方が、いらっしゃたら教えていただきたいのですが、諸費用まで含めたローンで月々のキャッシュフロープラスで運用できる物件を御提案してくれる会社ってあったりしますか？

[551: マンション検討中さん]

>>548 購入経験者さん
減価償却の税金還付考えたら余裕でプラスだった。

[552: 匿名さん]

バカ高い手数料を、リノベーションによる家賃激増や微増しかしない修繕積立金、固定資産税が１０年ごとに1万円下がり、最終的に５万が２万になるインチキシミュレーションでごまかしているようにしか見えなかった。
手数料1100円時代なら、まだ検討余地があったのかもしれません。
今は業界最高水準の手数料です。

[553: 匿名さん]

ちなみに、手数料が他社より高いのは営業の方も認めていました。私は検討したなかで、まっさきに断りました。どんな物件でも、35年後購入価格の70%までしか下がりません。練馬区でも港区でも、土地建物比率も関係ありません。信じられる方はここを選べばよいと思います。

[554: マンション掲示板さん]

？　どうして手数料税抜1000円の時に契約しなかったの？　去年の6月までずっとそうだったよね

[555: 匿名さん]

>>554 マンション掲示板さん
住宅ローンなんかの兼ね合いもり、今年から検討し始めたんです。すみません。
去年の7月以後、最悪になったんですね。
営業は、売りたい一心で、矛盾だらけの数字の羅列。
手出しは最大月15千円積立で大丈夫といいながら、シミュレーションで年間18万オーバーの年間収支マイナス連発。
ちゃんと、すべて込みで最大15千円かは確認しましたよ。間違いなく（笑）

[556: 匿名さん]

>>554 マンション掲示板さん
手数料は、私が検討し始めたのが遅かったのが悪いとして、シミュレーションとかに疑問なかったですか？
10年で一万円ずつ下がる固定資産税とか、売却想定額、リノベーションによる家賃の爆上、修繕計画に基づかない適当な修繕積立金の微増などなど…
私が見た中では、よく見せようとしてるとしか思えない最低のシミュレーションと感じました。あくまで私見です。

[557: マンション掲示板さん]

どうかな。自分の時は固定資産税込みだとマイナス収支だけど月々収支は +5000円の提案だったことと
自分が熟知しているエリアの物件が出るまで少し待ったこと (これだけは譲れなかった)、
最終的に投資はまずやってみないとわからないという考えからまずやってみたという感じ

[558: マンション掲示板さん]

営業の人から「もうこの条件の物件は出ないです」と言われて (そんなこと言っていいんか……) と思いつつ、購入後に調べてみると割安で買えたことがわかったし納得はしてる。修繕積立金がマンション全体で不足しててやばいけどww

[559: 匿名さん]

セールストークの巧みさはNo.1かもしれません。
故に、ここだけ話を聞くのは危険です。
複数社から聞いて判断すべきと思います。

[560: 匿名さん]

>>558 マンション掲示板さん
修繕積立金が計画を無視した、意味不明なシミュレーションになっているのを聞いたら、「充分に積立られている物件しか紹介してないんで云々」言ってたけど、それすらセールストークだったようですね…

[561: マンション検討中さん]

>>552 匿名さん
中の人は比較するとまだ安いって言ってたよ。
そもそもこういう話題出す時は同等サービスの料金のソースちょっと持ってきてや

[562: マンション掲示板さん]

>>560 匿名さん
それはアウトだと思う。修繕積立金が不足してることは購入前の時点でマンションの定例会議のぎだいに上がっていて、GAもその資料を持っていたんだよね

契約時に特にその説明は受けず、契約後に資料をチェックしていた中で気づいたという。

[563: 口コミ知りたいさん]

>>561 マンション検討中さん
全く同じ内容じゃないから、揚げ足取られそうだけど（笑）
リノシー5478円とほぼ同等なら、プロパティ賃料3.5%、JP賃料5.5%、ランドネット1100円、日本アセット3300円などなど

リノシーはしくみがあるから高いって営業は言ってましたから、高いのは間違いないかと…
設備入れた7678円は論外、自分で積立たほうが99%安いでしょう。

[564: 匿名さん]

563 名前変えちゃいましたが他意はありません。すみません。
あと、空室時も手数料がそのままかかるのは、私が話した中ではここだけでした。

[565: 匿名さん]

修繕積立金に関しては、修繕計画で、修繕金の値上げ予定があるのがわかっていても、シミュレーションに反映しないらしい。
予定通りいかないこともあるからって言ってたが、全く理由になっていない。適当に1000円とかだけあげる方がおかしいだろうって思うのですが…

[566: 匿名さん]

>>561 マンション検討中さん
むしろ、中の人はどこと比較して安いと言ってるんでしょうか？ソースをお願い致します。

[567: マンション検討中さん]

>>563 口コミ知りたいさん
どこまでやってくれるかが横並びじゃないから単純比較はできないだろうけど参考になります。ありがとうございます。

[568: マンション検討中さん]

>>566 匿名さん
中の人じゃないことくらい文脈でわかるよね？

まあ個人的に、ここまでサポートしてくれる会社他にないって言い切れるくらいいろいろしてもらってる。サービスはほんと良いよ。

値段に見合ってるかはあんまり細かく分析してないが、空いた時のコスト、広告料とか考えたらこんなもんじゃないの？

自分でいろいろできるなら安いとこ選んだら良いと思うよ。

誰か1番安いプランで、空いたときにかかる費用 どれくらいだったとか情報持ってない？単純な興味。

[569: 匿名さん]

>>568 マンション検討中さん

私の勘違いでなければ、挙げたところは、空室時どこも広告料かからないか、礼金と相殺なので、同等なはずです。
契約したのは1社なので、間違えていたらご指摘ください。
原状回復も基本的に込みです。
ランドネットのみ、築年や当初5年などあり、ややこしいですが、経過した後も、原状回復、設備込みで4000円ちょっとのプランがあるようです。

[570: 匿名さん]

当然ながら、手数料だけで決められませんが、毎月必ずかかるものですから重要とは思います。
ここは空室時にもしっかりとられますので…

ただ私は、手数料以上に、明らかによく見せようとしているだけのシミュレーションだけを見せ、契約させようとしてくる姿勢に信用できなくなり、最初にここを外しました。多かれ少なかれ、ツッコミどころはありますが、間違いなく一番酷かったです。

[571: マンション検討中さん]

>>569 匿名さん
いろいろ検索してみたけどランドネットくらいしか数字が
見えなかった。
見えないところの数字は書いてあるのを信じたとして、
システム手数料 1.1ヶ月 (おそらく3年毎)、更新事務手数料 0.55ヶ月(おそらく2年毎)が無視できないかな。この辺はリノシーにはない。
あと現状回復はその都度相談とかなのかな。

なんだかんだでならしたらあんまり変わんないんじゃない？
という印象。

リノシーは細かい変動がないので圧倒的に確定申告が簡単。この辺の仕組みがアプリでの管理とか、確定申告時の手間削減に効いてるんだろうな。

[572: マンション検討中さん]

>>570 匿名さん
シミュレーションってリスク込みのもあるよね？今ないのかな。どちらにしろあれはあんまりあてになってない。
賃料や物件価値下がらなかったりで今のところ上振れ中。
火災保険が仕組み変わるから次から値上げになるっぽいね。

あとあれ確定申告時の還付とか載せようのない数字は入ってないからその辺で稼げる人はかなり上振れする。

まあいろいろ会社当たってみてるみたいかだから比較してみたら良いと思うよ。自分も何社か相見積もりして最終的にここを選んだ人。ひいき目になるのはご容赦ください。

どの銀行引き当ててくれるとかも以外と重要。せっかくだから楽しんで選んだら良いと思うよ！

[573: 匿名さん]

>>572 マンション検討中さん
リスク込みにしても、固定資産税やら、修繕積立金やらがおかしかったり、リノベーションを組み込んできたりと、見せかけだけに感じます。個人的にはリノベーションはあくまでプラスアルファと考えます。
シミュレーションは、それを当てにしてるというより、個人的には会社のリスクをきちんと説明する姿勢と捉えています。
ランドネットについては、暇な時に確認してみますが、大して変わらないことはないはずですよ。
他社もしかり。35年で考えるとかなりの差になります。

銀行は、同じような提案をいただきました。
特にここだけというのさなかったです。
いろいろ、ありがとうございます。
私の書いてるところで、間違いがあれば教えてください。よろしくお願い致します。

[574: 匿名さん]

>>572 マンション検討中さん
購入されたのは、手数料1100円の時ですか？

[575: マンコミュファンさん]

今は5000円か、ちょっと厳しいな…

[576: 匿名さん]

1100円から5400円
35年で180万円のコスト増

[577: マンション検討中さん]

>>574 匿名さん
そうですね。まあプランがワイドなので5000ちょい支払ってますよ。

[578: 匿名さん]

>>577 マンション検討中さん
ちなみに、仮にその時、今の手数料だったとしても、リノシーを選択してましたか？
質問ばかりで申し訳ありません。