GA technologiesってどうよ？

[マンション検討中さん]

GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/

いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。

１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）

この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。

[509: 注文住宅検討中さん]

>>507 マンション掲示板さん

>>507 マンション掲示板さん
イメージ、毎月持ち出しが修繕積立金と管理手数料分って感じですね。固定資産税別途かかります。もう向こうの口ぶりが、生命保険や学資保険やるくらいなら、不動産に持ち出しやったほうが利回りよくて資産も手元残りますみたいな感じ。途中で死んだらローンちゃらだよとか。

[510: 注文住宅検討中さん]

>>508 マンション検討中さん
もう高すぎてリノシー経由だと厳しいですね。フルローンで購入する場合、物件価格は融資する銀行が相場を元に決めるそうです。足元見た客から安く買い上げても、売値は固定のためすべてリノシーの取り分です。安く仕入れるか渋くなるかは向こうの利益率の話で、我々からしたらお宝は常に皆無です。まぁ転売ビジネスなのでそんなもんですね。ちなみに、キャッシュで買う場合でも、フルローンで購入する金額が結局売値でやってるそうで余計損です。
平均で仕入れ値の8%増しくらいが販売価格になるそうです。2000万で買う物件は実質1840万の価値の物件です。物件の売買で手数料が10%かかるとすると、買ってすぐ売ったとしたら1650万円になりますね。取得する際の手数料も考えると、相当伸びない限りキャピタルも厳しく思います。

[511: マンション検討中さん]

>>510 注文住宅検討中さん
今や今後はわからないですが、自分がちょっと前に買った物件は買った値段やそれ以上で売ってくれ～があります。
いつまであがるんですかね。減価償却なども加味してじぶんはそこそこいい成績です。

[512: 注文住宅検討中さん]

>>511 マンション検討中さん
落ちる落ちると言われながら上がってますもんね笑。今後どうなるかはわかりませんが、そのリスク背負って昔に買った人は利回り8%とか羨ましい限りです。まだ上がり続けるなら常に今が買いなのかもしれませんが、キャピタル狙いでなければ持っているうちに下がりそうなのでよく考えたほうがよさそうですね、、、一応リノシーいわく、いま紹介できる物件の利回りは4.5パーセントだそうです。

[513: マンション掲示板さん]

>>512 注文住宅検討中さん
2年前に紹介受けた利回りもそんな感じでしたね。高止まりしてますね。

[514: 匿名さん]

プランのオシは、ワイドがネオインカムのようです。あまり金額の差がないようで。
サブリースとそれほど違いがわかりませんが、手はかからないようです。毎月1万は手出しあり、固定資産税もかかります。
ふつうに考えたらこんなにキャッシュが流出し続ける投資などありえないのですが、もし不動産相場が崩れなければ、そこまでおおきく損となることはないのではないかとも感じます。
どこで買っても、利回りはだいたい同じですからプランの違いと好みで決めるようなものに感じます。
考え方次第ですね。

[515: 住まいに詳しい人]

>>514 匿名さん
普通の管理手数料が約5000円、オーナー負担の修繕費補償付きが約7000円、さらに空室補償をつけたフルサポートが家賃の12%(東京に限る)です。
家賃8万円で貸す物件なら月々9600円になります。
一般的なサブリースは、自由に契約変更ができません。しかしリノシーの場合、一月前の手続きで変更可能です。退去は2ヶ月前に連絡がきます。つまり、2ヶ月後に必ず空室が生まれます。
退去の連絡がきたら、空室補償プランに変更の申込みをしましょう。すると、退去の月は空室補償されるので、手出しは約1万円かかりますが、家賃は満額の8万円がもらえます。リノシーの東京の紹介物件は次の客がつくまで平均2週間だそうです。つまりその月は家賃収入が4万円になります。簡素な5000円プランより手出しは5000円増えますが、家賃収入が4万円増えるため3.5万円の得になります。
次の客がついたら空室補償プランから通常プランに戻しましょう。手続きは億劫ですが、ここまで徹底すれば数年に一度の退去がほぼノーリスクになります。
そもそも最近の不動産投資は月々の持ち出しが高すぎて厳しいですが、どうしても投資したいのであればリノシーが最強だと思ってます。
ただし、30年間このシステムが維持されるかの保証はないためなんとも言えませんし、話が良すぎてすぐ廃止になるのではないかと思ってます。

[516: 検討板ユーザーさん]

利回り4%未満が増えてるな。頭金2割ぐらい入れなきゃ儲からない感じかな。

[517: 匿名さん]

他社とも比較しましたが、リノシーは提携ローンの金利とサブリースのプランに優位性があると思いました。金利は0.2%違ってましたよ。

[518: マンション検討中さん]

リノシーって物件価格が高いって言われてますが、物件価格は金融機関ぎ決めてるなら、どこで購入しても同じなんですかね？
そうすると、金利と管理費用が低い購入先から購入するのが、安いんですかね？

[519: 賃貸住まいさん]

>>518 マンション検討中さん
提携先の銀行によって算出は変わるかもしれませんが、大きく変わらないんじゃないでしょうか。他社さんの話も聞いて比較検討してみては。

リノシーは優良物件を主に扱ってるそうなのでご参考まで。
【優良物件とは】
主要駅まで10分で乗り換えなしでアクセス
最寄り駅まで徒歩10-15分
都心の中古ワンルームマンション
築年数15年前後。家賃や建物価格の下落が落ち着くところ

持ち出しが少ないほうがもちろんいいです。数十年引きずるので。ただ、サービス内容も同じくらい大事です。リノシーは次の客がつくまでの広告代無料です。ホームズ、スーモ等大手にも出してくれます。あとは上にも書いてます。

[520: マンション検討中さん]

>>519 賃貸住まいさん
ありがとうございました。ちなみに、リノシーそんの物件を実際持たれている方ですか？

[521: 匿名さん‐評判気になる]

>>520 マンション検討中さん
持っていません。持ち出しが多すぎてプラスになるのは40年後とかです。詳しくは505に書いてます

[522: 匿名さん]

株式、終身保険、ドル建て養老保険、投資用マンション、米国不動産を持っています。
利回りを狙うのは株式でやってますが、他の投資はインフレリスク、為替リスクなどのリスク対応の意味合いが強いです。所得の少ない若いうちからでもできるインフレリスク対策は国内不動産という認識です。金などの実物資産はレバレッジが効かないので少ない資産の場合は効果が小さいです。
なので、個人的には多少利回りが低くても都心の区分マンションはありだと考えています。（利回りが高い物件は空室リスクもあるため）

[523: 匿名さん]

>>522 匿名さん

あと、節税対策を忘れてました。
総合課税になるので所得を減らせますし、子どものいる場合は児童手当の所得上限に引っ掛からなくなったりします。持ち出し分は児童手当で埋められる場合も。

[524: マンション掲示板さん]

私も他社からですが駅5分以内の物件を買い増しました。利回りは低いですがコンクリート貯金ですね、銀行に現金を眠らせておくよりマシかなと思って高いけど買った感じです。
早速空き室出て補修費の見積もりがきましたが…

[525: マンション検討中さん]

>>521 匿名さん‐評判気になるさん

ありがとうございます。なるほどですね。
他にリノシー以外でもっと儲かる不動産ってございますか？

[526: マンション検討中さん]

>>523 匿名さん

不動産所得が赤字の場合、給与所得と総合することですよね？
課税所得を減らせるのは良いことです。

[527: マンション掲示板さん]

>>524 マンション掲示板さん
？　リノシーなら原状回復無料なのに何でリノシーにしなかったの？

[528: 匿名さん-戸建て全般]

>>526 マンション検討中さん
メリットかどうかは熟考すべきです。お金を稼げば課税され、マイナスであればモノによっては控除されるのが税金です。ものすごーく節税になるということは赤字まみれということです。リノシーで物件買っても、控除受けれるのは序盤だけです。
節税になる！生命保険の代わりになる！こんな売り文句が出てくるのは完全落ち目です。
純粋に儲かるかどうかで話ができないんです。掛け捨ての生命保険よりましですという論調しかないんです。

[529: 匿名さん-戸建て全般]

あと、リノシーの最近のターゲットは年収500万円～です。家買ってほしいなら、医者や士業、大企業の役職など1000万円オーバーを攻めるべきですよね？その層はもう食い潰してしまって、損した人たちも多く警戒されています笑。ターゲット層を下げざるを得なくなり、2000万円フルローンがおりるボーダーの500万円まで来てしまってます笑。しかし、年収の割に高価な買い物のため成約率が低く、アマギフバラマキで客を寄せるしかなく苦しいです。そのしわ寄せは物件購入者が負担します。
それでも、物件を仕入れて転売するというスキームは止めることができません。給料が払えなくなり潰れるからです。物件価格は高騰して仕入れ値も売値もあがっているが、ターゲット層の年収は下がっている。最近も決算で赤字を計上してたと記憶してますが、よく考えた方がよい分野とおもいます。

[530: 匿名さん]

>>528 匿名さん-戸建て全般さん

節税するのが目的というよりも、インフレ対策で実物資産も持ちつつも節税になるので持ち出しが少なくなるということでしょう。団信についても同様のことが言えると思います。
多少利回りが良くて毎月1万円収入が増えたとしても、特に魅力を感じないです。
円安かつインフレが進んでいるのに金利を上げない状況であるならば、国内不動産は悪くない選択肢だと思います。

[531: マンション検討中さん]

>>529 匿名さん-戸建て全般さん
また適当なこと言うやつが湧いてますね。

節税、生命保険になる説明、どこの不動産でも同じだろうに。
アマギフもリノシーの特色でもないだろう。

赤字決算は1～2Ｑは元々そう言う会社。さらに今は増資を元に事業拡大中。
5月からの法改正周りで取引の電子化案件でかなり多くの大手と取引が増え出してる。

個人的な見解ですが、拡大している事業が落ち着いてくれば、
かなりの黒になると見込んでいます。勢いのある会社ですよ。今後も応援しています。

[532: 販売関係者さん]

>>531 マンション検討中さん
はい、どこの不動産でも同じく、よく考えた方がよい分野であると書いています。
リノシーを貶めようとしてるわけではないですが、事実を元に一般的なことを書いていますよ。ここはリノシーの話をするところなのでリノシーの話しをしています。バラマキはどこもやっていたとしても、不動産屋はボランティアでないためエンドユーザーが背負うのも当たり前です。
飛ぶ鳥落とす勢いといわれるだけあっていい会社だとは思いますよ。実際、過去の投稿でも不動産投資するならリノシーが最強と書かせてもらってます。ただ、インカムで考えるとフルローンであればプラスになるのが40年後なので投資としてそもそもどうなのかとか、昔1000円であった管理費が5000円になるなど、いまのサポート体制が改悪される可能性は大いにあると思ってます。
リノシーのサブリース的なやつ(特許申請中)も素晴らしく、月毎に契約変更できるのは画期的ですが、長く続くかはわかりません。
物件お持ちの方のようですから、今後どうなろうが一心同体でしょうし、気分害されたみたいですみません。

[533: 匿名さん]

>>532 さん
実物資産をインカムだけで考える理由がわからないです。
キャピタルとインカムを一緒に考えながら投資判断をするのでは？特にインフレをリスクと捉えるときは。

[534: 販売関係者さん]

>>533 匿名さん
おっしゃる通りです。複合的に判断すべきですね。少なくともリノシーからは基本的にインカムでの検討をお薦めされました。計算して、40年後にプラスなので厳しいのでは？と聞いたら、そんな場合でもキャピタル狙うこともできますと逃げ道的な感じで言われましたが。それなら、客に勧める論調としてはキャピタルで儲かりますってゆう順序じゃないとおかしくないですか？と聞いたら若干慌ててました笑。プロの彼らの目線だとやはり今後相場は頭打ちという予想なのかもしれません。
彼らの紹介物件は仕入れ値に8%平均で色がついてるそうです。2000万の物件を買ってすぐ売ろうとすると1840万の価値です。売却時手数料10%取られたら1650万円が手元に残りますが取得時の手数料も数十万かかりますよね。それを上回る価値上昇があると思えば購入すればよいと思いますよ。これからも上がり続けるなら常にいまが買いなわけですから。
高所得の方なら育児給付金がカットされる方もいるでしょうから、不動産買って受給できるよう調整するのも一つですし人それぞれですね。
いま渋いのは仕方ないですが、その辺複合的に考えて買うなら確かにいいんじゃないですかね。

[535: 販売関係者さん]

上にも一般論書きましたが、留意すべきは以下ですね。
・おいしい話が向こうからやってくることは稀
・おいしい話であれば、アマギフ5万バラマキしなくても客付きはいいはず。
・客付きよければ年収500万円の層なんか狙わずにもっと高所得者に複数物件ガンガン売る戦略で展開できてたはず。
・売り文句が、生命保険の代わりになります！節税効果あります！ではなくてもっと直接的に儲かる話が前に出るはず。

客観的に見て、苦しげに見えるのは自分だけでしょうか？

[536: 匿名さん]

リノシーの物件に住んでおりましたが、リノシーから折り返しの電話が来ない等解約の手続きに時間がかかりすぎてトラブルになりました。管理会社としては信用できません。

[537: マンション掲示板さん]

>>534 販売関係者さん
ってゆう

[538: マンション掲示板さん]

>>536 匿名さん
賃貸で住んでるやつがわざわざこんなところに書き込むわけないだろ……
どこの不動産会社か知らないけど、競合他社の妨害する暇あったら営業してこいよwww

[539: 匿名さん]

>>538 マンション掲示板さん
たしかに（笑）
賃貸→リノシー→GA→マンコミ→GAスレ
どう考えても無理があるわ…。

[540: 検討者さん]

20年後くらいに売る場合って、築35年の物件になるけど、都心なら売れるのかな？今築35年くらいの物件ってどんな人が買うんだろう？

[541: マンション掲示板さん]

>>540 検討者さん
固定資産税を考慮してプラス収支になるなら買う人たくさんいると思う

[542: 検討者さん]

法定耐用年数が47年で築35年の物件だと12年のローンになると思っています。それだと買う人少ないのではないですか？

[543: デベにお勤めさん]

>>542 検討者さん
投資用物件の融資年数は法定耐用年数とは異なり、各金融機関毎に設けれている基準年数ー築年数＝ローン期間になるので築35年のマンションでもそれなりに長い融資年数でローン組めますよ。

[544: マンション掲示板さん]

>>543 デベにお勤めさん
横だけど助かる

[545: 検討者さん]

ワイドで家賃減少なしの想定でも35年間、固定資産税込みで月1.3万の出費が続くのは厳しい。合計500万以上。都心のマンションは難しい。これで築50年くらいのマンションが手に入ると考えれば、全体の収支はプラスなんだけど、良い話に思えない。

[546: マンション検討中さん]

基本は5年で売るプランなんじゃないかなと最近思う。

[547: 通りがかりさん]

5年で売りぬけか…

[548: 購入経験者さん]

>>546 マンション検討中さん
5年じゃまず売れないですね。
仮に儲かったとしても、所有期間5年以内ですと短期譲渡になって、譲渡税で約40%持っていかれてしまいますし累計のマイナス収支の事を考えると、よくてトントン。
ほとんどのケースではマイナスになるかと。

[549: マンション掲示板さん]

>>548 購入経験者さん
ありがとう。知らなかったわ。
俺が購入したのは2021年7月だから、2027年1月以降に売らないと短期譲渡になっちゃうんだね

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm

[550: マンション検討中さん]

ご存知の方が、いらっしゃたら教えていただきたいのですが、諸費用まで含めたローンで月々のキャッシュフロープラスで運用できる物件を御提案してくれる会社ってあったりしますか？

[551: マンション検討中さん]

>>548 購入経験者さん
減価償却の税金還付考えたら余裕でプラスだった。

[552: 匿名さん]

バカ高い手数料を、リノベーションによる家賃激増や微増しかしない修繕積立金、固定資産税が１０年ごとに1万円下がり、最終的に５万が２万になるインチキシミュレーションでごまかしているようにしか見えなかった。
手数料1100円時代なら、まだ検討余地があったのかもしれません。
今は業界最高水準の手数料です。

[553: 匿名さん]

ちなみに、手数料が他社より高いのは営業の方も認めていました。私は検討したなかで、まっさきに断りました。どんな物件でも、35年後購入価格の70%までしか下がりません。練馬区でも港区でも、土地建物比率も関係ありません。信じられる方はここを選べばよいと思います。

[554: マンション掲示板さん]

？　どうして手数料税抜1000円の時に契約しなかったの？　去年の6月までずっとそうだったよね

[555: 匿名さん]

>>554 マンション掲示板さん
住宅ローンなんかの兼ね合いもり、今年から検討し始めたんです。すみません。
去年の7月以後、最悪になったんですね。
営業は、売りたい一心で、矛盾だらけの数字の羅列。
手出しは最大月15千円積立で大丈夫といいながら、シミュレーションで年間18万オーバーの年間収支マイナス連発。
ちゃんと、すべて込みで最大15千円かは確認しましたよ。間違いなく（笑）

[556: 匿名さん]

>>554 マンション掲示板さん
手数料は、私が検討し始めたのが遅かったのが悪いとして、シミュレーションとかに疑問なかったですか？
10年で一万円ずつ下がる固定資産税とか、売却想定額、リノベーションによる家賃の爆上、修繕計画に基づかない適当な修繕積立金の微増などなど…
私が見た中では、よく見せようとしてるとしか思えない最低のシミュレーションと感じました。あくまで私見です。

[557: マンション掲示板さん]

どうかな。自分の時は固定資産税込みだとマイナス収支だけど月々収支は +5000円の提案だったことと
自分が熟知しているエリアの物件が出るまで少し待ったこと (これだけは譲れなかった)、
最終的に投資はまずやってみないとわからないという考えからまずやってみたという感じ

[558: マンション掲示板さん]

営業の人から「もうこの条件の物件は出ないです」と言われて (そんなこと言っていいんか……) と思いつつ、購入後に調べてみると割安で買えたことがわかったし納得はしてる。修繕積立金がマンション全体で不足しててやばいけどww