GA technologiesってどうよ？

[マンション検討中さん]

GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/

いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。

１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）

この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。

[401: マンコミュファンさん]

>>395 評判気になるさん
集金代行手数料はいくらで契約？

[402: マンコミュファンさん]

集金代行手数料1100円を謳ってたけど、礼金とか更新料は丸々GAが取っていくのがな……
オーナーとしては礼金も更新料もゼロにして入居者に魅力のある物件にしたいのに

[403: マンション掲示板さん]

>>402 マンコミュファンさん
ん？俺は折半だったけど？ネガキャン？

[404: マンション検討中さん]

GAとかなり話をしてAmazonも3万いただきました。
まだ購入していませんが、現時点の感想です。

1.物件価格がとにかく高い。300近くはのせてる印象。
2.その結果、どうやってもCFマイナス5000円程度の、物件ばかり。挙げ句の果てはマイナス15000円の提案まで。（都心一等地でもないのに）
3.ワイドプランやらなんやらあり、たしかにそれは保険的な意味ではいいのかもしれませんが実際にはそこまでかからないであろう修繕費用を過剰に見積もって、煽ってくる営業手法には辟易。
4.最後の決め文句。うちで買えばどれでも大丈夫ですから任せてください！！！！　　うーん。。。。

ちなみに管理面については、礼金や更新料はとったりとらなかったりだがいずれにせよGAのもの。敷金はとらず、クリーニング費用やら鍵交換費用を借主からとる。との説明を受けました。そう考えると、他社の管理とトータルでみるとたいして変わらないという印象でした。

[405: eマンションさん]

>>404 マンション検討中さん
CFがそこまでマイナスになるのはあなたの属性が悪くて金利高いだけだと思うけどね
リノシーで都内物件適当に拾ってきたけど金利1.65%なら月々-500円以内に収まります

まぁ数年前より値上げしまくってて他の業者との差が縮まってきたのは事実だけどマンション価格上がってるから仕方ないよね
GAより条件のいい業者がいるから皆教えてほしいと思ってるよ

[406: マンション比較中さん]

>>405 eマンションさん
GAの社員さんですか？

プロパティエージェントとかランドネットは、諸費用を融資に含めても月々プラス収支で設備補償とか現状回復保証ついてましたよ。

[407: 名無しさん]

このケースはプラスだマイナスだ言われたところで、個別の物件に依るところが大きいわな。
契約条件を比較してもらわないと参考にならん。

[408: eマンションさん]

>>406 マンション比較中さん
CFのマイナス額盛ってるのバレたら唐突の社員認定ですか笑
どっちが社員なんですかねー

本当に他社の方がいいならその契約条件GAに持ってて交渉すればいいだけでは？
「うちはそこまで安くできませんー泣」ってGAに白旗上げさせられたらまた報告してください

[409: 名無しさん]

エアプなのか無知さらしてる人がいるけど
売主物件の中古マンションは銀行評価で物件価格決まるからどこも似たり寄ったりだよ
その証拠にプロパティエージェントもGAと同じように面談5万円で釣ってるからね
条件面で差別化できないからそうやって小手先で客取り合戦するしかないのが実情

[410: 名無しさん]

GAはランニングコストを安くしてる分、販売価格を高めにしてるって言ってたけどな。
まあ、月1000円から値上げしたそうで、その謳い文句はもう使ってないかもしれんが。

[411: マンション検討中さん]

405さんへ
金利は今考えられる一番低い金利なのに月々マイナス5000円程度の物件ばかりです。405さんが羨ましいです。

よく銀行評価で値段決まるから変わらないってたしかに営業からも言われます。でもこれってまったく理由になってないと思うんですよね。そこに利益を業者はのせるわけで、その乗せる額の幅が業者ごとにちがってくるはず。
つまり高いことの言い訳と思ってます。

[412: 検討板ユーザーさん]

銀行評価ってあくまで上限だからね
それより安く売ってくれる良心的な業者もいない、とは言い切れないが上場企業じゃ実質無理と思うよ
　
やっぱりかつてのGAがそうだったように融資実績作りたい新興の業者探すしかないと思う

[413: 通りがかりさん]

AD費用も付いて、1,000円/月って他社じゃないでしょ？
同じような条件やってる他社いたらここに貼ったもらえます？

[414: マンコミュファンさん]

うわー……。そろそろ確定申告の準備しようと思ったんだけど
青色申告って契約後2ヶ月以内に申請が必要だったの？
何でそういう大事なことを一言でも言ってくれなかったんだろ……って、人のせいにしちゃいけないけどさ……

[415: 通りがかりさん]

>>414 マンコミュファンさん

青色申告するほど、戸数持ってるの？
確か10区分くらい持ってないとダメざゃなかったっけ

[416: マンコミュファンさん]

>>415 通りがかりさん
レスありがとう。今年から始めたから知識ないんだけど
所有しているのは1区分だけだから10万円の控除を受けるために青色申告が必要なのかなって

[417: 口コミ知りたいさん]

面談3回もしたのにアマギフ貰えなかったので他社から購入しました。

[418: 検討板ユーザーさん]

>>413 通りがかりさん
いまちょっと融資枠埋まってるから確認できないんだけど
上でランドネットやプロパティエージェントの方が安いって言い張ってる人いるから真偽を確かめてみてはどうでしょう？
特にプロパティはポイントサイト経由で5万円貰えるので
>>415
10万円控除は黒字の場合だけですよ
初年度なら赤字でしょうから青色にする意味はないかと
来年度以降黒字になりそうなら出しておいてもいいけど

[419: マンコミュファンさん]

ありがとうございます！　こちらのページも見て勉強します
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2072.htm

[420: マンション検討中さん]

10万円が戻るのではなく、10万円に税金がかからなくなるだけなので、実際の金額はあまり期待しないように。

その他いろいろ経費につけやすくなるとかのメリットはあるけど、デメリットもある。

あとサラリーマンはそもそも前提となる開業届まわりで副業規定に引っかかる恐れあるから要注意。

[421: マンコミュファンさん]

所得金額から10万円が控除されるわけなので、所得税率のラインが10%なら1万円安くなるってことですよね

[422: マンション検討中さん]

アマギフもあったから興味を持って面談申し込んだけど、3回面談やっても、色々理由つけて貰えませんでした！契約しないと対象にならないとか、期間内に面談しないと貰えないとか、毎回理由変わるし。。

商品として興味は持ったけど、そういうやり方される所は信用無いのでお断りしました。問い合わせてもはぐらかされる感じ、契約後もこんな対応取られると思うと安心して契約なんてできません。
もっと大手の方が安心出来るのでしょうか。。

[423: 検討板ユーザーさん]

>>422 マンション検討中さん
安心感なら大手でしょうけど安心料は高くつきますよ
CMや人件費に莫大なコストをかけていますので
まぁGAも取り扱い規模でいえばすでに大手ですが…

あとアマギフ直じゃなくてポイントサイト経由したほうがよかったですね
却下理由が不明瞭ならポイントサイト側が調査してくれますから

[424: マンション掲示板さん]

RENOSYで都心ワンルームを買って1年半、ついに退去が出てしまいまして現在新しい入居者を募集中です。11月下旬退去でまだ新しい入居者は決まっていません。ソワソワしながら毎日を過ごしているのですが、決まったらいきなりアプリで通知が来たりするんですよね？退去までには次が決まっていて欲しいですが…

[425: 通りがかりさん]

>>424 マンション掲示板さん
退去についてはアプリで通知きましたか？私もいつ退去が来るか日々ソワソワしています。。。

[426: マンコミュファンさん]

>>424 マンション掲示板さん
ルールとおり、2ヶ月前の9月下旬に退去連絡来ました？

[427: マンション掲示板さん]

>>425 >>426 アプリで通知が来ましたが、10月下旬でしたね…。急に来てびっくりしました。

[428: マンコミュファンさん]

一ヶ月の間、RENOSY ASSET MANAGEMENTは何してたんだ？？

[429: 匿名さん]

>>427 マンション掲示板さん
遅いですね。。。
それRENOSYに提言した方がいいんじゃないですか？
機会損失してますよ実際。。。

[430: 名無しさん]

都内の単身者向け物件低調続く
https://www.zenchin.com/news/content-115.php

厳しそうっすね。

[431: マンション検討中さん]

今年の初めに売り抜けて正解だったかな？
GAで購入して3年、シミュレーションよりずっと早く損益分岐点超えたので100万円の譲渡益で利確しちゃいました（短期譲渡で40万税金引かれるけど…）　

今は不動産価格は高止まりなのに賃貸需要は減るという歪な構造になってるので、どこも厳しそうですね

[432: マンコミュファンさん]

>>430 名無しさん
家賃が高い物件が厳しいのかな？　うちは7万円ちょっとだわ

[433: マンション検討中さん]

>>432 マンコミュファンさん
7?8万なら都内で快適に住む最低ラインですからそこまで需要は落ちないでしょうね
どちらかというとラグジュアリーな価格帯が苦戦してる感じです

[434: 購入経験者さん]

軽い気持ちで面談に申し込んでみたら、担当者か事前にお話しを伺いたいとのことで電話がかかってきた。過去に中古マンション投資やったことがあり、収益化にはかなり時間がかかるので馬鹿らしくなって数年前に売却処分した経験があるけど、お宅から購入するメリット・優位性みたいなものはあるのかと聞いたら、無いとのこと。面談も断られた（中古マンション投資の実情知ってる人間は面談するだけ無駄だと値踏みされたようだ（笑））。うーん、結局、ここも、他の不動産屋と同様、不動産投資経験の無い素人をうまく釣り上げて買わせる典型的なビジネスモデルだと悟った。でも、事業自体は結構伸びているところを見ると、マーケティングがかなり上手いのだと思う。

[435: 匿名さん]

そんな食ってかかった態度なら断られて当然でしょ。買う見込みのなさそうな人に営業かけないのはどの業界でも一緒だよ。あなた、客は神様だと思ってるでしょ。

[436: マンション検討中さん]

収益化には時間かかるといっても、投資なので市況次第ですけどね
まさに今は高値局面なので3年以上前に購入した人ならすでにそこそこの含み益出ています
手持ちは利確してしまいましたが、持ち続けていたらまにさらに上がったかもしれません…

まぁ経験者というか既存顧客にお得感がないのは携帯キャリアと一緒ですね
私も最初に購入したマンションと同等以上の条件を要求したら連絡来なくなりました笑

2戸目、3戸目と増やすごとに手数料ディスカウントとかやってくれれば、もっと買ってもいいんですけどね笑

[437: 検討者さん]

結局、いまワンルーム投資はやばいですかね。まじめに検討しましたが、プラスになる感じがしない。。

[438: マンコミュファンさん]

自分は1部屋だけ持っていて、営業担当者は不動産投資は楽って言うけど社債、保険、投信、株に比べると明らかに難しいと思う
・スタート時点で諸費用で大幅なマイナス
・空室のリスク
・修繕積立金の増加リスク
・給湯器等設備の故障リスク

諸費用がゼロ、集金代行手数料が1100円、固定資産税支払い後の年間収支がプラスなら、やってみてもいいんじゃないか、という感じ

なお、今後不動産価格が高値から安値に変わることは恐らくないと考えられる

[441: ひよこ豆]

Amazonギフト券は、銀行面談後、確定と言われました。

集金代行はいま最安プランでも5千円台です。

[442: 匿名さん]

[No.439～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[443: 匿名さん]

>>441 ひよこ豆さん

集金代行で1,000円のやつありませんでしたか？
本当に集金代行しかしてくれないとは思いますが。。。

[444: ひよこ豆]

>>443 匿名さん

はい。プランは4つ紹介され、集金代行の一番安いので5千円台でした。
それならマスタープランが1万くらいなのでお得です！という話にしかなりませんでした。

マスタープランも料金が固定額ではなく、部屋の広さによって変わるそうで、最低でも家賃の12%でした。

[445: 匿名さん]

>>444 ひよこ豆さん

集金代行でも、原状回復とAD費用はこちら待ちのプランありませんでしたか？

[446: マンコミュファンさん]

>>445 匿名さん
たぶん値上げしてなくなっちゃったんだと思うよ
1000円時代知ってるとなかなか買えないよね笑

>>438
＞なお、今後不動産価格が高値から安値に変わることは恐らくないと考えられる

うん、それ10年前からずっと言われてたことね笑
でも結局右肩上がりで当時買った人はウハウハ
というか3年前にGAから買った割高物件ですら100万の利益出ました笑

結局株と同じく市況次第で予測は難しいしインデックス積み立てはともかく個別株よりはずっとローリスクです笑

[447: ひよこ豆]

GAテクノロジー、リノシーは、営業の電話を使用した会話については、全て録音されています。

録音されていない直接の面談は、最初から許可をとって録音されることをオススメ致します。

録音されていないところでされた会話に注意です。

[448: マンション検討中さん]

なにを狙ってそんなことしなあかんの？

[449: マンション掲示板さん]

GAは不動産投資をミドルリスク・ミドルリターンって言ってるけど、オーナーになって考えるとローリターンもしくはマイナスリターンにしか感じないの俺だけかな

集金代行手数料 1100円かつ空室率 0%だとしても、固定資産税・都市計画税も含めた年間収支をプラスにすることは困難で、
諸費用約 40万円と不動産取得税すら回収することは難しい

管理費や修繕積立金の値上がり可能性もあるし、これらを考慮すると投資として破綻しているように感じられるのにGAの業績が毎年上がっていることに違和感しかない

[450: マンション検討中さん]

GAに限ったはなしではないけども、インカムゲインしか見てないとそうなるのがほとんど。

キャピタルも考えて、総支払額に対して得られる総資産や売却益を考えてプラスかどうか。

レバレッジを活かして、年数かけて、家賃収入をベースに物件を実資産化していく。そんな感じ。