GA technologiesってどうよ？

[マンション検討中さん]

GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/

いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。

１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）

この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。

[380: マンション検討中さん]

数年前は5%台って言うけど、イールドギャップは現在と変わらないのではない？
イールドギャップは数年前は今より大きかったのですか？

[381: 通りがかりさん]

営業マン:頭金3割とか多めに入れれば毎月キャッシュフローはプラスになりますよ
ワイ:その手があったか！買います！

[382: 通りがかりさん]

実際頭金3割以上入れて駅徒歩5分以内の築浅買って毎月小遣い程度のキャッシュフローだわ。

[383: 通りがかりさん]

イールドギャップだのキャッシュフローマイナスだの以前にローン定数>NOIの時点でワンルームマンションは投資不適合。エリートサラリーマンの信用でローン組めてるだけ。

[384: 検討板ユーザーさん]

>>378 検討者さん

東京で買うくらいなら
大阪か福岡がいいよ

[385: マンコミュファンさん]

頭金20万円しか入れてないけど毎月+5000円おいしいです　＊空室になった時に備えて貯めてる

[386: マンション検討中さん]

>>385 マンコミュファンさん

何の話し？それ東京23区の物件？

[387: デベにお勤めさん]

>>386 マンション検討中さん
他社ですが、都内の物件で諸費用込でそれぐらいの収支で提案されましたよ。

[388: マンション検討中さん]

>>387 デベにお勤めさん

駅から遠いのでは？

[389: デベにお勤めさん]

>>388 マンション検討中さん
最寄駅まで6分、10分圏内に複数路線走ってるエリアです。

[390: マンション検討中さん]

いまキャッシュフローが出るのは大体築年古だね
俺もGAから買った物件が都心の駅徒歩5分で月1万のプラスだったけど築18年

[391: デベにお勤めさん]

>>390 マンション検討中さん

築11年でした！35年ローンで月1万円はすごいですね?

[392: マンション検討中さん]

>>391 デベにお勤めさん

それは凄いけど、訳ありでしょ？
収益還元法なんだから、ありえないと思うんだけど。
家賃いくらで、物件価格いくら？

[393: マンション検討中さん]

物件価格2070万で家賃8.8万な

[394: マンション検討中さん]

>>393 マンション検討中さん

ありがとう！それってオーバーフルローン？頭金10万円じゃないよね？

[395: 評判気になるさん]

>>394 マンション検討中さん
頭金10万＋諸費用10万だね
渋ってたら諸費用値引きしてくれた

[396: マンコミュファンさん]

>>395 評判気になるさん
うらやましい。諸費用40万円も払ってしまった

[397: 検討板ユーザーさん]

ゴネ得じゃないけど人によって費用が数十万円単位で変わってくるってところに不動産業界の闇があるよね
AIでオープンな取引をっていう前にまずそういうどんぶり勘定なところから率先して改善してほしいものだ

[398: 検討者さん]

当初ヒアリング内容と異なるという理由でもれなくAmazonギフトは渡さないことになっていますよ。これから面談される方はご注意ください。

[399: マンコミュファンさん]

>>397 検討板ユーザーさん
ほんそれ。物件の善し悪しで売りやすい物件、売りにくい物件の差なのかもしれないけど……。あとは決算直前とかのタイミングかな

[400: 匿名さん]

去年2戸購入したら取得税と固定資産税合わせて40万ちょいかかった。諸費用ナシで買わないと痛い。

[401: マンコミュファンさん]

>>395 評判気になるさん
集金代行手数料はいくらで契約？

[402: マンコミュファンさん]

集金代行手数料1100円を謳ってたけど、礼金とか更新料は丸々GAが取っていくのがな……
オーナーとしては礼金も更新料もゼロにして入居者に魅力のある物件にしたいのに

[403: マンション掲示板さん]

>>402 マンコミュファンさん
ん？俺は折半だったけど？ネガキャン？

[404: マンション検討中さん]

GAとかなり話をしてAmazonも3万いただきました。
まだ購入していませんが、現時点の感想です。

1.物件価格がとにかく高い。300近くはのせてる印象。
2.その結果、どうやってもCFマイナス5000円程度の、物件ばかり。挙げ句の果てはマイナス15000円の提案まで。（都心一等地でもないのに）
3.ワイドプランやらなんやらあり、たしかにそれは保険的な意味ではいいのかもしれませんが実際にはそこまでかからないであろう修繕費用を過剰に見積もって、煽ってくる営業手法には辟易。
4.最後の決め文句。うちで買えばどれでも大丈夫ですから任せてください！！！！　　うーん。。。。

ちなみに管理面については、礼金や更新料はとったりとらなかったりだがいずれにせよGAのもの。敷金はとらず、クリーニング費用やら鍵交換費用を借主からとる。との説明を受けました。そう考えると、他社の管理とトータルでみるとたいして変わらないという印象でした。

[405: eマンションさん]

>>404 マンション検討中さん
CFがそこまでマイナスになるのはあなたの属性が悪くて金利高いだけだと思うけどね
リノシーで都内物件適当に拾ってきたけど金利1.65%なら月々-500円以内に収まります

まぁ数年前より値上げしまくってて他の業者との差が縮まってきたのは事実だけどマンション価格上がってるから仕方ないよね
GAより条件のいい業者がいるから皆教えてほしいと思ってるよ

[406: マンション比較中さん]

>>405 eマンションさん
GAの社員さんですか？

プロパティエージェントとかランドネットは、諸費用を融資に含めても月々プラス収支で設備補償とか現状回復保証ついてましたよ。

[407: 名無しさん]

このケースはプラスだマイナスだ言われたところで、個別の物件に依るところが大きいわな。
契約条件を比較してもらわないと参考にならん。

[408: eマンションさん]

>>406 マンション比較中さん
CFのマイナス額盛ってるのバレたら唐突の社員認定ですか笑
どっちが社員なんですかねー

本当に他社の方がいいならその契約条件GAに持ってて交渉すればいいだけでは？
「うちはそこまで安くできませんー泣」ってGAに白旗上げさせられたらまた報告してください

[409: 名無しさん]

エアプなのか無知さらしてる人がいるけど
売主物件の中古マンションは銀行評価で物件価格決まるからどこも似たり寄ったりだよ
その証拠にプロパティエージェントもGAと同じように面談5万円で釣ってるからね
条件面で差別化できないからそうやって小手先で客取り合戦するしかないのが実情

[410: 名無しさん]

GAはランニングコストを安くしてる分、販売価格を高めにしてるって言ってたけどな。
まあ、月1000円から値上げしたそうで、その謳い文句はもう使ってないかもしれんが。

[411: マンション検討中さん]

405さんへ
金利は今考えられる一番低い金利なのに月々マイナス5000円程度の物件ばかりです。405さんが羨ましいです。

よく銀行評価で値段決まるから変わらないってたしかに営業からも言われます。でもこれってまったく理由になってないと思うんですよね。そこに利益を業者はのせるわけで、その乗せる額の幅が業者ごとにちがってくるはず。
つまり高いことの言い訳と思ってます。

[412: 検討板ユーザーさん]

銀行評価ってあくまで上限だからね
それより安く売ってくれる良心的な業者もいない、とは言い切れないが上場企業じゃ実質無理と思うよ
　
やっぱりかつてのGAがそうだったように融資実績作りたい新興の業者探すしかないと思う

[413: 通りがかりさん]

AD費用も付いて、1,000円/月って他社じゃないでしょ？
同じような条件やってる他社いたらここに貼ったもらえます？

[414: マンコミュファンさん]

うわー……。そろそろ確定申告の準備しようと思ったんだけど
青色申告って契約後2ヶ月以内に申請が必要だったの？
何でそういう大事なことを一言でも言ってくれなかったんだろ……って、人のせいにしちゃいけないけどさ……

[415: 通りがかりさん]

>>414 マンコミュファンさん

青色申告するほど、戸数持ってるの？
確か10区分くらい持ってないとダメざゃなかったっけ

[416: マンコミュファンさん]

>>415 通りがかりさん
レスありがとう。今年から始めたから知識ないんだけど
所有しているのは1区分だけだから10万円の控除を受けるために青色申告が必要なのかなって

[417: 口コミ知りたいさん]

面談3回もしたのにアマギフ貰えなかったので他社から購入しました。

[418: 検討板ユーザーさん]

>>413 通りがかりさん
いまちょっと融資枠埋まってるから確認できないんだけど
上でランドネットやプロパティエージェントの方が安いって言い張ってる人いるから真偽を確かめてみてはどうでしょう？
特にプロパティはポイントサイト経由で5万円貰えるので
>>415
10万円控除は黒字の場合だけですよ
初年度なら赤字でしょうから青色にする意味はないかと
来年度以降黒字になりそうなら出しておいてもいいけど

[419: マンコミュファンさん]

ありがとうございます！　こちらのページも見て勉強します
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2072.htm

[420: マンション検討中さん]

10万円が戻るのではなく、10万円に税金がかからなくなるだけなので、実際の金額はあまり期待しないように。

その他いろいろ経費につけやすくなるとかのメリットはあるけど、デメリットもある。

あとサラリーマンはそもそも前提となる開業届まわりで副業規定に引っかかる恐れあるから要注意。

[421: マンコミュファンさん]

所得金額から10万円が控除されるわけなので、所得税率のラインが10%なら1万円安くなるってことですよね

[422: マンション検討中さん]

アマギフもあったから興味を持って面談申し込んだけど、3回面談やっても、色々理由つけて貰えませんでした！契約しないと対象にならないとか、期間内に面談しないと貰えないとか、毎回理由変わるし。。

商品として興味は持ったけど、そういうやり方される所は信用無いのでお断りしました。問い合わせてもはぐらかされる感じ、契約後もこんな対応取られると思うと安心して契約なんてできません。
もっと大手の方が安心出来るのでしょうか。。

[423: 検討板ユーザーさん]

>>422 マンション検討中さん
安心感なら大手でしょうけど安心料は高くつきますよ
CMや人件費に莫大なコストをかけていますので
まぁGAも取り扱い規模でいえばすでに大手ですが…

あとアマギフ直じゃなくてポイントサイト経由したほうがよかったですね
却下理由が不明瞭ならポイントサイト側が調査してくれますから

[424: マンション掲示板さん]

RENOSYで都心ワンルームを買って1年半、ついに退去が出てしまいまして現在新しい入居者を募集中です。11月下旬退去でまだ新しい入居者は決まっていません。ソワソワしながら毎日を過ごしているのですが、決まったらいきなりアプリで通知が来たりするんですよね？退去までには次が決まっていて欲しいですが…

[425: 通りがかりさん]

>>424 マンション掲示板さん
退去についてはアプリで通知きましたか？私もいつ退去が来るか日々ソワソワしています。。。

[426: マンコミュファンさん]

>>424 マンション掲示板さん
ルールとおり、2ヶ月前の9月下旬に退去連絡来ました？

[427: マンション掲示板さん]

>>425 >>426 アプリで通知が来ましたが、10月下旬でしたね…。急に来てびっくりしました。

[428: マンコミュファンさん]

一ヶ月の間、RENOSY ASSET MANAGEMENTは何してたんだ？？

[429: 匿名さん]

>>427 マンション掲示板さん
遅いですね。。。
それRENOSYに提言した方がいいんじゃないですか？
機会損失してますよ実際。。。