GA technologiesってどうよ？

[マンション検討中さん]

GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/

いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。

１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）

この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。

[360: 物件比較中さん]

>>359 eマンションさん
面談後すぐってどれぐらいの期間でですか？
4回目の面談を控えてますけど、やはり契約しないともらえないですか？

[361: 評判気になるさん]

>>360 物件比較中さん
>>359の方ではないですが、私の場合は2回目面談後の3日後にAmazonギフト券の応募フォームがメールで届き、それから9日後にAmazonギフト券5万円分が届きましたよ。
応募してから届くまでの間に実際に物件を申し込んだので、それも影響しているかもしれませんが笑
仮に申し込まなかったとしてもそんなに差はなかったのではないかなぁと思います。

[362: 物件比較中?]

>>361 評判気になるさん

参考になります。ありがとうございます。
やはり契約しないと厳しそうですね。応募して6日目ですが、もう少し気長に待ちます。

[363: 名無しさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[364: マンコミュファンさん]

>>360 物件比較中さん
1回目の後にもらえました。2回目の面談前に。
契約しないとくれないとかじゃないですよ。でも念押し？したからもです。もらえるんですよね？って…。恥。

[365: マンコミュファンさん]

>>360 物件比較中さん
ちなみに私は3回面談しましたが、契約していません。

[366: マンション掲示板さん]

>>365 マンコミュファンさん

アマギフ目当てだと思われないように、具体的にどのタイミングでどのように念押ししたら良いのでしょうか？

[367: マンコミュファンさん]

>>366 マンション掲示板さん
もう思われてるよ

[368: マンコミュファンさん]

>>366 マンション掲示板さん

私は別に目当てだと思われてもいいと思ったので、初回面談の前に確認しました。
もらえると言うことで興味が湧いたのでと伝えました。あちらの提示した条件もクリアしていたし、はいもちろんという感じで、1回目の面談数日後、2回目の面談まえにいただけました。

[369: 匿名さん]

今だと諸経費値引き聞いてもらえると思います。
決算前で売りたいみたいだし。
担当者の当たり外れはあるかもしれません。私の担当はかなり頼もしい感じでした。
色々な疑問にもすぐ正確に答えてもらいました。
自分で物件探さないで、管理とか任せるなら区分マンション投資なら良心的だと思います。
大きな当たりはないけど、失敗とまではいかないラインではないかなと思います。
儲けたいなら自分で掘り出し物を探さないといけないのかなと思いました。

[370: マンコミュファンさん]

>>369 匿名さん

固定資産税・都市計画税を引く前の毎月の収支が+5000円前後ならいいんじゃない

[371: 検討板ユーザーさん]

キャッシュフローメインならそれでも良い、リセールメインなら価値が上がるか下がりにくいとこ。

キャッシュフローしか語らない人多いよね。まあ現金減らないに越したことないけど、リセール価値高いやつは、物件価格高いから、キャッシュフロー悪い。

結局バランスです

[372: マンコミュファンさん]

？　資産価値が下落せずかつキャッシュフローがプラスになる物件を選ぶのが当たり前

[373: マンション掲示板さん]

資産価値が下がらないのはほとんど大前提で良いとは思うが、キャッシュフローがプラスが良いかは人それぞれ。

一般的に駅近は、空室リスクが低いが物件価格高いからキャッシュフロー悪い。
逆はリスク高いが、価格安いから人が入り続けるならキャッシュフローはいい。

この辺をバランスって言ってる。

[374: マンコミュファンさん]

かわいそうに

[375: マンション比較中さん]

373さんが言ってることは合理性あると思いますよ。ただそのバランスがどれくらいかは判断が難しいんですけどね（笑）

[376: マンション比較中さん]

当初キャッシュフロー立地が良くてもプラスがいいんじゃにでしょうか？
所有し続ければ、家賃が下がったりや修繕積立金が上がったりするので手出しはどんどん大きくなりますよ。

リセールに関しても、結局は収益還元法で出口の金額が決まってくるので少しでも安く賃料が上がりそうな物件を買うべきだと思うのですが。

[377: 匿名さん]

都心５区、駅歩5分、築10?20年の中古区分マンションで、表面利回り5.5%いってれば検討の余地ありかな。

[378: 検討者さん]

不動産投資初心者です。
こちらで検討してますが、都心のワンルームの相場自体が上がりすぎているのか月々のキャッシュフローがどうやってもマイナスの物件しかでてきませんね。
プロパティエージェントと面談しましたが、そちらも月々マイナスがどうにも。。と言った時点で客扱いされませんでした。
資産として不動産を持ちたい気持ちはあるのですが、難しいですね。

[379: 匿名さん]

数年前までは都心部でも利回り5%以上がゴロゴロしてたんですけどね。

[380: マンション検討中さん]

数年前は5%台って言うけど、イールドギャップは現在と変わらないのではない？
イールドギャップは数年前は今より大きかったのですか？

[381: 通りがかりさん]

営業マン:頭金3割とか多めに入れれば毎月キャッシュフローはプラスになりますよ
ワイ:その手があったか！買います！

[382: 通りがかりさん]

実際頭金3割以上入れて駅徒歩5分以内の築浅買って毎月小遣い程度のキャッシュフローだわ。

[383: 通りがかりさん]

イールドギャップだのキャッシュフローマイナスだの以前にローン定数>NOIの時点でワンルームマンションは投資不適合。エリートサラリーマンの信用でローン組めてるだけ。

[384: 検討板ユーザーさん]

>>378 検討者さん

東京で買うくらいなら
大阪か福岡がいいよ

[385: マンコミュファンさん]

頭金20万円しか入れてないけど毎月+5000円おいしいです　＊空室になった時に備えて貯めてる

[386: マンション検討中さん]

>>385 マンコミュファンさん

何の話し？それ東京23区の物件？

[387: デベにお勤めさん]

>>386 マンション検討中さん
他社ですが、都内の物件で諸費用込でそれぐらいの収支で提案されましたよ。

[388: マンション検討中さん]

>>387 デベにお勤めさん

駅から遠いのでは？

[389: デベにお勤めさん]

>>388 マンション検討中さん
最寄駅まで6分、10分圏内に複数路線走ってるエリアです。

[390: マンション検討中さん]

いまキャッシュフローが出るのは大体築年古だね
俺もGAから買った物件が都心の駅徒歩5分で月1万のプラスだったけど築18年

[391: デベにお勤めさん]

>>390 マンション検討中さん

築11年でした！35年ローンで月1万円はすごいですね?

[392: マンション検討中さん]

>>391 デベにお勤めさん

それは凄いけど、訳ありでしょ？
収益還元法なんだから、ありえないと思うんだけど。
家賃いくらで、物件価格いくら？

[393: マンション検討中さん]

物件価格2070万で家賃8.8万な

[394: マンション検討中さん]

>>393 マンション検討中さん

ありがとう！それってオーバーフルローン？頭金10万円じゃないよね？

[395: 評判気になるさん]

>>394 マンション検討中さん
頭金10万＋諸費用10万だね
渋ってたら諸費用値引きしてくれた

[396: マンコミュファンさん]

>>395 評判気になるさん
うらやましい。諸費用40万円も払ってしまった

[397: 検討板ユーザーさん]

ゴネ得じゃないけど人によって費用が数十万円単位で変わってくるってところに不動産業界の闇があるよね
AIでオープンな取引をっていう前にまずそういうどんぶり勘定なところから率先して改善してほしいものだ

[398: 検討者さん]

当初ヒアリング内容と異なるという理由でもれなくAmazonギフトは渡さないことになっていますよ。これから面談される方はご注意ください。

[399: マンコミュファンさん]

>>397 検討板ユーザーさん
ほんそれ。物件の善し悪しで売りやすい物件、売りにくい物件の差なのかもしれないけど……。あとは決算直前とかのタイミングかな

[400: 匿名さん]

去年2戸購入したら取得税と固定資産税合わせて40万ちょいかかった。諸費用ナシで買わないと痛い。

[401: マンコミュファンさん]

>>395 評判気になるさん
集金代行手数料はいくらで契約？

[402: マンコミュファンさん]

集金代行手数料1100円を謳ってたけど、礼金とか更新料は丸々GAが取っていくのがな……
オーナーとしては礼金も更新料もゼロにして入居者に魅力のある物件にしたいのに

[403: マンション掲示板さん]

>>402 マンコミュファンさん
ん？俺は折半だったけど？ネガキャン？

[404: マンション検討中さん]

GAとかなり話をしてAmazonも3万いただきました。
まだ購入していませんが、現時点の感想です。

1.物件価格がとにかく高い。300近くはのせてる印象。
2.その結果、どうやってもCFマイナス5000円程度の、物件ばかり。挙げ句の果てはマイナス15000円の提案まで。（都心一等地でもないのに）
3.ワイドプランやらなんやらあり、たしかにそれは保険的な意味ではいいのかもしれませんが実際にはそこまでかからないであろう修繕費用を過剰に見積もって、煽ってくる営業手法には辟易。
4.最後の決め文句。うちで買えばどれでも大丈夫ですから任せてください！！！！　　うーん。。。。

ちなみに管理面については、礼金や更新料はとったりとらなかったりだがいずれにせよGAのもの。敷金はとらず、クリーニング費用やら鍵交換費用を借主からとる。との説明を受けました。そう考えると、他社の管理とトータルでみるとたいして変わらないという印象でした。

[405: eマンションさん]

>>404 マンション検討中さん
CFがそこまでマイナスになるのはあなたの属性が悪くて金利高いだけだと思うけどね
リノシーで都内物件適当に拾ってきたけど金利1.65%なら月々-500円以内に収まります

まぁ数年前より値上げしまくってて他の業者との差が縮まってきたのは事実だけどマンション価格上がってるから仕方ないよね
GAより条件のいい業者がいるから皆教えてほしいと思ってるよ

[406: マンション比較中さん]

>>405 eマンションさん
GAの社員さんですか？

プロパティエージェントとかランドネットは、諸費用を融資に含めても月々プラス収支で設備補償とか現状回復保証ついてましたよ。

[407: 名無しさん]

このケースはプラスだマイナスだ言われたところで、個別の物件に依るところが大きいわな。
契約条件を比較してもらわないと参考にならん。

[408: eマンションさん]

>>406 マンション比較中さん
CFのマイナス額盛ってるのバレたら唐突の社員認定ですか笑
どっちが社員なんですかねー

本当に他社の方がいいならその契約条件GAに持ってて交渉すればいいだけでは？
「うちはそこまで安くできませんー泣」ってGAに白旗上げさせられたらまた報告してください

[409: 名無しさん]

エアプなのか無知さらしてる人がいるけど
売主物件の中古マンションは銀行評価で物件価格決まるからどこも似たり寄ったりだよ
その証拠にプロパティエージェントもGAと同じように面談5万円で釣ってるからね
条件面で差別化できないからそうやって小手先で客取り合戦するしかないのが実情